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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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II-2) LES CONTRADICTIONS DES POUVOIRS PUBLICS

A travers la LODEOM, le gouvernement a voulu afficher la volonté de produire plus de logements locatifs sociaux capables de répondre aux besoins grandissants de la population. Cependant, il nous semble que la mise en place du dispositif de défiscalisation soulève de nombreuses questions et met à jour des contradictions évidentes de la part du gouvernement.

Nous souhaitons donc ici présenter dans un premier temps les contradictions vis-à-vis de la LBU. Dans un second temps, nous présenterons les contradictions face au débat sur les niches fiscales. Enfin, nous montrerons en quoi l'intérêt de certains acteurs légitime ce dispositif de défiscalisation.

II-2-A) LES ORIENTATIONS DE L'ETAT : UTILISER LE MOINS DE LBU

Dans l'esprit de la LODEOM la défiscalisation est un moyen supplémentaire d'augmenter la production de logements locatifs sociaux en outre-mer. Suite a des inquiétudes de la part des acteurs du logement dans les territoires concernés, un amendement a été adopté en commission mixte paritaire prévoyant que << la ligne budgétaire unique reste le socle du financement du logement social dans les départements d'outre-mer »

Dans la réalité des faits, il semble qu'il en soit autrement. Les orientations données semblent être de plus en plus en faveur d'une utilisation maximale de la défiscalisation au profit d'une utilisation « uniquement en cas d'extrême nécessité »113 de la LBU. Ainsi, une circulaire du 1 Juin 2010114 indique que << sauf cas particuliers, le recours à la défiscalisation doit conduire à une modération de la subvention voire à une absence totale de subvention ».115 Il est précisé que la mixité de catégories de logements (PLS/LLS par exemple) doit permettre un meilleur équilibre des opérations et donc réduire le montant de la subvention. Cette circulaire invite également à << limiter le

113 Entretien avec M.Zimberger, SIDR

114 CF annexe n°3

recours au double financement » à certaines opérations qui apparaissent comme prioritaires :

-Opérations de LLTS

-Opération prioritaires de l'Etat (en zone concernée par un Projet de Rénovation Urbaine(PRU) par exemple)

-Opérations dont le cout de construction est particulièrement élevé en raison des caractéristiques du terrain (construction dans les hauts par exemple).

Une seconde circulaire censée116 compléter celle précitée précise que c'est suite { l'analyse d'opérations en cours ou déj{ financées qu'il est apparu que l'équilibre peut être atteint sans avoir recours au maximum de la subvention.

La défiscalisation apparait ainsi comme la première aide financière { la réalisation d'une opération de logement locatif social au détriment de la LBU. Or, comme le précise un rapport de l'assemblée nationale sur la LODEOM117 « l'esprit de la loi n,'est pas celui là ». La défiscalisation, si elle permet d'être un véritable levier { la production de logements locatifs sociaux ne doit en aucun cas se substituer à la LBU. Assurer une production suffisante de logements sociaux nécessite, comme le revendique l'USH outre mer, une aide à la pierre pérenne et sécurisé. La défiscalisation apparait comme un dispositif qui n'est ni l'un ni l'autre. Même si ce dispositif continue d'être utilisé il est, au regard de l'importance des besoins, impératif de continuer { privilégier en priorité l'aide { la pierre et surtout de la revaloriser de manière considérable.

II- 2- B) RELANCER LE LOCATIF SOCIAL AU DETRIMENT DES AUTRES PRODUITS

Si la LBU se révèle insuffisante pour obtenir un niveau de production de logements
locatifs sociaux suffisant , il se trouve que la situation s'est d'autant plus détériorée pour

115 Ce passage est d'ailleurs mis bien en évidence puisqu'il est en gras souligné

116 CF annexe n°5

117 Commission des Finances, du contrôle budgétaire et des comptes économiques de la Nation, Rapport général sur le projet de loi de finances pour 1997, Enregistré { la Présidence de l'Assemblée nationale le 29 septembre 2010

les autres produits qu'elle est censée financer. En effet, nous pouvons légitimement supposer que par volonté de mettre en avant la relance de la production de logements sociaux résultant du rachat des opérations en VEFA et de l'utilisation de la défiscalisation, la préfecture et la DEAL ont orienté la répartition de la LBU en faveur du locatif au détriment des autres produits.

FIGURE 39: REPARTITION DE LA LBU SELON LES DIFFERENTS PRODUITS

Source : Sud Habitat Conseil

Bien que le présent mémoire s'intéresse { la question du logement locatif social, il ne peut, selon nous, être privilégié au dépend d'autres produits, tout aussi essentiels, de la politique de l'habitat. Ainsi, la production de LES s'avère relativement difficile depuis 2008 et l'Etat promet une réforme de leur financement pour fin 2011. Concernant l'amélioration, en dépit des situations d'insalubrité et d'indignité encore nombreuses sur l'Ïle, l'Etat les finance de moins en moins. Pourtant, si le conseil général finance certaines opérations dites «d'améliorations légères >> il revient normalement { l'Etat de financer les opérations dites « d'améliorations lourdes » qui concernent les situations les plus critiques.

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Rassembler les contraires c est creer l harmonie