PARTIE 2: 47
DU LOCATIF INTERMEDIAIRE AU LOCATIF SOCIAL: LOGER LES
REUNIONNAIS LES MOINS SOLVABLES 47
I) PRODUIRE DU LOCATIF INTERMEDIAIRE GRACE A LA
DEFISCALISATION : UNE REUSSITE ? 48
I-1) Une production exponentielle entre 2003 et 2008
48
I-1-a) La loi Girardin : un dispositif plus intéressant
pour les investisseurs 49
I-1-B) Un marché de la construction relancé 50
I-2) Bilan du dispositif girardin 54
I-2-A) Le logement : un produit financier pas comme les autres
55
I-2-b) Définir les catégories intermédiaires
: un défi non relevé. 57
II) UNE CRISE DU LOGEMENT SOCIAL SUR FOND D'APOGEE DE LA
DEFISCALISATION PRIVEE 61
II-1) Un rythme de production inégal au fil des
années 61
II-1-A) D'une production exponentielle a une situation critique
61
II-1-B) Les facteurs explicatifs 63
II-2) Satisfaire la demande 65
II-2-A) L'ampleur de la demande 66
II-2-b) Qualité de l'offre proposée 67
II-3) Le foncier : un volet essentiel à la politique
du logement social 70
ii-3-a) Poser les jalons d'une véritable politique
foncière 70
II-3-b) Libérer du foncier aménagé : une
nécessité 72
III) DE NOUVEAUX MODES DE PRODUCTION QUI POSENT QUESTION
FACE A L'AMPLEUR DE LA DEMANDE 74
III-1) Du mythe à la réalité de la
défiscalisation Girardin. 74
III-1-A) Les derives du système 75
III-1-B) Un marché de la location détendu mais des
difficultés qui persistent 77
III-1-C) Un cout élevé pour l'Etat 79
III-2) Les besoins reels de la population en terme d'offre
locative 81
PARTIE 3 : 85
LA DEFISCALISATION DU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL.
85
I) REORIENTER LA DEFISCALISATION EN FAVEUR DU LOGEMENT
SOCIAL 86
I1) Principe de fonctionnement 86
I-1-A) Point juridique 87
I-1-B) Principe des opérations en VEFA 90
I-2) Une production relancée 92
I-2-A) De la LBU à la défiscalisation : 92
rappel des modalités de montage des opérations.
92
I-2-B) Une hausse effective de la production 93
I-3-a) Quels modes de financement pour quels logements ? 95
i-3-b) Type de logements produits et réalité des
besoins 96
II) UN DISPOSITIF CONTROVERSE 98
II-1) La complexité du dispositif 98
II-1-A) Une loi peu précise 98
II-1-B) La nécessaire réorganisation des services
99
II-1-C) La complexité du montage des dossiers 99
II-1-D) Des difficultés insurmontables ? 100
II-2) Les contradictions des pouvoirs publics 102
II-2-a) Les orientations de l'Etat : utiliser le moins de LBU
102
II- 2- B) Relancer le locatif social au détriment des
autres produits 103
II-2-C) « Dans chaque niche fiscale il y a un gros chien
» 105
ii-2-D) La légitimité du dispositif 106
III) REPENSER LA MANIERE DE PRODUIRE DU LOGEMENT SOCIAL :
UN ENJEU POUR L'AVENIR 109
III-1) Des questions qui se posent au delà du
financement des logements 109
III-1-A) Mettre en oeuvre une véritable politique
foncière 109
III-1-B) Contourner les difficultés financières des
communes 111
III-1-C) Solliciter les VEFA dans certains cas 111
iii-2) Quels modes de financement pour demain ? 112
III-2-A) Défiscaliser ou non ? 112
III-2-B) Dans l'hypothèse du maintient de la
défiscalisation : rendre le système plus performant 112
III-2-C) Augmenter la LBU 113
iii-2-d) La défiscalisation : une bonne option pour le
locatif intermédiaire 113
III-2-e) Ne pas privilégier le locatif social au
détriment des autres produits. 114
CONCLUSION 115
BIBLIOGRAPHIE 120
ANNEXES 132
TABLE DES ILLUSTRATIONS 156
TABLE DES MATIERES 157
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