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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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PARTIE 2: 47

DU LOCATIF INTERMEDIAIRE AU LOCATIF SOCIAL: LOGER LES REUNIONNAIS LES MOINS SOLVABLES 47

I) PRODUIRE DU LOCATIF INTERMEDIAIRE GRACE A LA DEFISCALISATION : UNE REUSSITE ? 48

I-1) Une production exponentielle entre 2003 et 2008 48

I-1-a) La loi Girardin : un dispositif plus intéressant pour les investisseurs 49

I-1-B) Un marché de la construction relancé 50

I-2) Bilan du dispositif girardin 54

I-2-A) Le logement : un produit financier pas comme les autres 55

I-2-b) Définir les catégories intermédiaires : un défi non relevé. 57

II) UNE CRISE DU LOGEMENT SOCIAL SUR FOND D'APOGEE DE LA DEFISCALISATION PRIVEE 61

II-1) Un rythme de production inégal au fil des années 61

II-1-A) D'une production exponentielle a une situation critique 61

II-1-B) Les facteurs explicatifs 63

II-2) Satisfaire la demande 65

II-2-A) L'ampleur de la demande 66

II-2-b) Qualité de l'offre proposée 67

II-3) Le foncier : un volet essentiel à la politique du logement social 70

ii-3-a) Poser les jalons d'une véritable politique foncière 70

II-3-b) Libérer du foncier aménagé : une nécessité 72

III) DE NOUVEAUX MODES DE PRODUCTION QUI POSENT QUESTION FACE A L'AMPLEUR DE LA DEMANDE 74

III-1) Du mythe à la réalité de la défiscalisation Girardin. 74

III-1-A) Les derives du système 75

III-1-B) Un marché de la location détendu mais des difficultés qui persistent 77

III-1-C) Un cout élevé pour l'Etat 79

III-2) Les besoins reels de la population en terme d'offre locative 81

PARTIE 3 : 85

LA DEFISCALISATION DU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL. 85

I) REORIENTER LA DEFISCALISATION EN FAVEUR DU LOGEMENT SOCIAL 86

I1) Principe de fonctionnement 86

I-1-A) Point juridique 87

I-1-B) Principe des opérations en VEFA 90

I-2) Une production relancée 92

I-2-A) De la LBU à la défiscalisation : 92

rappel des modalités de montage des opérations. 92

I-2-B) Une hausse effective de la production 93

I-3-a) Quels modes de financement pour quels logements ? 95

i-3-b) Type de logements produits et réalité des besoins 96

II) UN DISPOSITIF CONTROVERSE 98

II-1) La complexité du dispositif 98

II-1-A) Une loi peu précise 98

II-1-B) La nécessaire réorganisation des services 99

II-1-C) La complexité du montage des dossiers 99

II-1-D) Des difficultés insurmontables ? 100

II-2) Les contradictions des pouvoirs publics 102

II-2-a) Les orientations de l'Etat : utiliser le moins de LBU 102

II- 2- B) Relancer le locatif social au détriment des autres produits 103

II-2-C) « Dans chaque niche fiscale il y a un gros chien » 105

ii-2-D) La légitimité du dispositif 106

III) REPENSER LA MANIERE DE PRODUIRE DU LOGEMENT SOCIAL : UN ENJEU POUR L'AVENIR 109

III-1) Des questions qui se posent au delà du financement des logements 109

III-1-A) Mettre en oeuvre une véritable politique foncière 109

III-1-B) Contourner les difficultés financières des communes 111

III-1-C) Solliciter les VEFA dans certains cas 111

iii-2) Quels modes de financement pour demain ? 112

III-2-A) Défiscaliser ou non ? 112

III-2-B) Dans l'hypothèse du maintient de la défiscalisation : rendre le système plus performant 112

III-2-C) Augmenter la LBU 113

iii-2-d) La défiscalisation : une bonne option pour le locatif intermédiaire 113

III-2-e) Ne pas privilégier le locatif social au détriment des autres produits. 114

CONCLUSION 115

BIBLIOGRAPHIE 120

ANNEXES 132

TABLE DES ILLUSTRATIONS 156

TABLE DES MATIERES 157

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