Memoire Online - Le logement à CASABLANCA: Ampleur et causes de la crise

La présente note appréhendera la problématique de l'habitat dans le milieu urbain de la Région du Grand Casablanca. En effet, le terme de "crise de logements à Casablanca" est souvent évoqué par la population, les agences immobilières, les services publics et semi-publics et la presse nationale et régionale.

Dans ce cadre, une description statistique simple du secteur de l'habitat à Casablanca fait ressortir cette crise et son acquitté. Toutefois, si crise de logements il y a, ses origines ne sont pas, uniquement, d'ordre numérique mais plutôt dues aussi à l'inadaptation entre l'offre et la demande de logements.

Evolution du périmètre urbain ( surfaces urbanisées).

Afin de dresser une évolution de la surface urbanisée dans la Région du Grand Casablanca, on s'est basé sur le bilan présenté par Monsieur Mustapha NACHOUI, professeur à la faculté des lettres de Ben Msik dans son ouvrage intitulé : " Impacts des variables naturelles, humaines, politiques et économiques sur l'évolution de la composition de la population de Casablanca : 1830 - 1994, paru dans les édition de la revue "L'espace géographique et la société marocaine" .

Selon ce chercheur, Casablanca s'étendait sur près de 50 hectares entre 1907 et 1913.

- Région côtière, avec un port important construit en 1912 par le Général Lyautey,

- Centre du "Maroc utile" : plaine de la Chaouia, près de celles du Tadla, Haouz et du Gharb,

La "petite ville de Casablanca" fut dotée d'une infrastructure structurante reliant son port et celui de Mohammedia aux zones précitées : réseau routier, voie ferrée et plus tard l'aéroport international Mohamed V actuellement.

Cette importance donnée à la Région, notamment à la ville de Casablanca, fait d'elle uns destination privilégié pour :

- Les commerçants marocains venus de Marrakech, Fés et les autres villes du pays ayant trouvé un terrain propice pour développer lerus activités : Commerce, restauration, industries, santé....,

- Les Marocains venus des régions pauvres suite à des années de sécheresse et des actes de "siba",

Une crise d'habitat est apparue. Lyautey a décidé la création de la nouvelle médina destinée principalement aux étrangers. Comme la topographie locale était favorable à l'extension urbain, on s'est trouvé avec une extension rapide de la "ville européenne" enclavant l'ancienne médina.

Cet accroissement rapide de la Région, fut freiné entre 1913 et 1917 suite d'une part à la première guerre mondiale ( les Européens s'occupaient du sort de leurs pays) et d'autre part à l'érigation de Rabat comme capitale politique du pays qui a attiré un nombre important de migrants venus du Nord du Pays mais aussi des autres Régions..

Durant cette période, fut établi le schéma urbain dit "Prost" limitant le périmètre urbain de Casablanca au boulevard Zerktouni et la Résistance actuellement, qui s'étend sur une superficie de 150 hectares.

Après la première guerre mondiale, le périmètre urbain a atteint en 1921 près de 2450 hectares et ce en recourant à l'expropriation des zones agricoles avoisinantes.

Aussi, suite à des considérations sécuritaire, à l'expropriation et à la colonisation des terres, le monde rural a connu des moments difficiles face à l'"essor" de la Région de Casablanca qui fut d'elle un centre d'attraction des migrants nationaux et étrangers.

Par conséquent, l'urbanisation de la Région s'est diversifiée en assistant à l'apparition de trois types de logements : les villas en 1930 (Anfa), l'habitat économique, l'habitat clandestin et les bidonvilles à l'Est et au Sud de la Région (carrière centrale, carrière Ben Msik à Casablanca et d'autres carrières à Mohammedia).

En 1936, la superficie du périmètre urbain avait atteint 12835 hectares (y compris Mohammedia) au détriment des terres agricoles. La migration vers la Région s'est poursuivie avec la deuxième guerre mondiale. Casablanca a émergé en tant que première ville du pays avant Marrakech et Fés. Toutefois, l'investissement étranger dans l'axe Casablanca-Mohammedia a diminué à cause de la guerre d'où des répercussions néfastes sur l'habitat et l'emploi. Ceci a été accentué par les représailles face au manifeste de l'indépendance présenté en 1944 et aux guerres de libération qui ont suivi.

Pour organiser l'urbanisation, et surtout pour des raisons de sécurité, on a établi un plan d'aménagement dit "Ecochar".

Après l'indépendance, les communautés étrangères quittèrent le Maroc ce qui a causé un certain ralentissement de l'activité économique et l'extension de l'habitat insalubre et précaire dans les villes de Casablanca et Mohammedia. Cependant on a assisté à un flux massif de la main d'oeuvre.

Par ailleurs, le Plan de développement économique et social 1960-1964 a été trop optimiste avec 6.2 % comme taux de croissance, suivi d'un Plan triennal 1965-1967 dans lequel l'habitat n'a pas était prioritaire.

Le Plan 1973-1977, malgré ses ambitions économiques a rencontré des contraintes intérieures et extérieures ( crise du pétrole, conséquences de la récupération de nos provinces sahariennes...).

Ainsi, le périmètre urbain de la Région durant cette période a couvert 31710 Km2 et ce après le rattachement de trois Communes, qui relevaient de la Région du Grand Casablanca, aux provinces limitrophes. Ce périmètre est réparti à partir de 1981 en 5 préfectures Ain Chok Hay Hassani, Ain Sebaa Hay Mohammadi, Ben Msik Sidi Othmane, Casablanca Anfa et Mohammedia Zenata. Ce découpage a été revu trois fois par la suite avec la création de 4 autres préfectures : Al Fida Derb Soltane et Machouar de Casablanca (1985), Sidi Bernoussi Zenata (1990) et Moulay Rachid Sidi Othmane (1998).

Le découpage communale a, lui aussi, connu des modifications qui ont donné naissance en 1992 à :

Il faut noter que malgré, d'une part, la promulgation du Dahir sur les Régions et la révision de la Charte Communale du 30 septembre 1976 et d'autre part, l'adoption d'un nouveau code des investissements, la Région du Grand Casablanca reste la force d'attraction principale des investissements et de la main d'oeuvre; ce qui fait que la Région n'a cessé de se développer provoquant un accroissement, de plus en plus important, de la demande en logements.

DONNEES DEMOGRAPHIQUES

La population urbaine du Grand Casablanca a progressé de 1000287 habitants en 1960 à 1582316 habitants en 1971 pour passer à 2263469 en 1982. Cette population avait atteint 2940523 habitants en 1994 et se situe à 3432000 en 2002. On prévoit pour 2003 une population urbaine de 3500000 habitants, soit donc un accroissement de 250 % entre 1960 et 2003.

Cette population urbaine qui représente 95 % de la population totale de la Région, représente aussi 22 % de la population urbaine nationale.

Région du Grand Casablanca
Evolution de la population par
milieu de résidence

	Urbain		Rural					Total
	Population	% à la population urbaine nationale	Population		% à la population rurale nationale			Population		% à la population totale nationale
1960	1000287	29.5	70072		0.9			1070359		9.2
1971	1582316	29.3	105587		1.1			1687903		11.0
1982	2263469	25.9	163716		1.4			2427185		11.9
1994	2940523	21.9	140998		1.1			3081521		11.8
2003	3500000	20.2	134677		0.8			3634677		10.9

Evolution de la population urbaine
De la Région du Grand Casablanca

Centre urbain				1960		1971	1982		1994		2003
* Ville de Casablanca				965277		1506373	2139204		2738377		3233200

* Municipalité deTit Mellil				*		916	3254		5796		7965
* Municipalité de Médiouna				*		2888	7755		11669		13467
* Municipalité de Nouaceur				*		927	6747		9989		15285
* Centre de Bouskoura				*		820	1389		4629		7083

* Ville de Mohammedia				35010		70392	105120		170063		223000
TOTAL URBAIN				1000287		1582316	2263469		2940523		3500000
* : Considéré comme rural

La population urbaine du Grand Casablanca se répartie par préfecture comme suit :

Evolution de la population urbaine
de la Région du Grand Casablanca par préfecture

Préfecture	1982	1994	2002	2003	2004
Ain Chok Hay Hassani	255961	437870	639000	670000	703000
Ain Sebaa Hay Mohammadi	372018	520993	605000	616000	626000
Al Fida Derb Soltane	403150	386700	377000	374000	368000
Ben Msik Médiouna	303565	337079	383000	389000	394000
Casablanca Anfa	473154	523279	530000	530000	530000
Machouar Casablanca	6419	3956	5000	5000	5000
Mohammedia	102261	170063	217000	223000	230000
Moulay Rachid Sidi Othmane	213991	351002	398000	405000	410000
Sidi Bernoussi Zenata	132950	209581	278000	288000	300000
TOTAL URBAIN	2263469	2940523	3432000	3500000	3566000
Source : Direction de la Statistique

Vu les superficies étroites des préfectures, de fortes densités de population sont à noter au niveau de la Région comme le montre le tableau suivant :

Densité de poulation en habitants / Km2
Préfecture	Superficie en Km2	Densité ( habitants/Km2)
		1994	2002
Ain Chok Hay Hassani	110.9	3948.3	5761.9
Ain Sebaa Hay Mohammadi	35.7	14593.6	16946.8
Al Fida Derb Soltane	7.7	50220.8	48961.0
Ben Msik Médiouna	12.7	26541.7	30157.5
Casablanca Anfa	33.5	15620.3	15820.9
Machouar Casablanca	0.5	7912.0	10000.0
Mohammedia	34	5001.9	6382.4
Moulay Rachid Sidi Othmane	23.2	15129.4	17155.2
Sidi Bernoussi Zenata	58.9	3558.3	4719.9
TOTAL URBAIN de la REGION	317.1	9273.2	10823.1

Evolution du nombre des ménages en milieu urbain.

Le nombre de ménages dans le milieu urbain de la Région du Grand Casablanca est passé de 284214 ménages en 1971 à 412060 en 1982 puis à 539031 ménages en 1994. Ce nombre a été estimé à 655707 ménages en 2002 et 675075 en 2003 soit un accroissement annuel moyen de 19500 ménages.

Le tableau ci-dessous donne la répartition des ménages selon les préfectures :

Evolution du nombre des ménages urbains
de la Région du Grand Casablanca par préfecture

Préfecture	1982	1994	2002	2003	2004
Ain Chok Hay Hassani	44521	78656	109669	115505	125059
Ain Sebaa Hay Mohammadi	65789	92005	116804	119000	122000
Al Fida Derb Soltane	74291	72679	75654	77000	77500
Ben Msik Médiouna	50999	57527	60283	62960	63914
Casablanca Anfa	99201	109896	128307	122000	123000
Machouar Casablanca	1229	808	705	800	800
Mohammedia	18272	31699	38154	46000	48000
Moulay Rachid Sidi Othmane	35248	58726	69373	79900	82500
Sidi Bernoussi Zenata	22510	37035	56758	51910	53584
TOTAL URBAIN	412060	539031	655707	675075	696357
Source : Direction de la Statistique

LES LOGEMENTS DANS LA REGION DU GRAND CASABLANCA

Evolution du parc logements dans la Région du Grand Casablanca

Les données sur le parc logements sont rares. Seules des données non publiées issues des travaux cartographiques1(*)[1] permettent de saisir ce parc.

Il ressort de ces travaux, menés par le Département de la Prévision Economique et Plan en 1993 et 2002, que le nombre de logements en milieu urbain du Grand Casablanca est passé de 543374 logements en 1993 à 700183 logements en 2002 (y compris les bidonvilles, les douars urbains, les logements secondaires et l'habitat vétuste).

Région du Grand Casablanca
Evolution du parc logements

Préfectures	1993		2002
	Parc logements	%	Parc logements	%
Ain Chok Hay Hassani	84041	15.5	125761	18.0
Ain Sebaa Hay Mohammadi	90091	16.6	126864	18.1
Al Fida Derb Soltane	65007	12.0	70425	10.1
Ben Msik Médiouna	119994	22.1	60405	8.6
Casablanca Anfa	107866	19.9	133933	19.1
Machouar Casablanca	(*)	(*)	698	0.1
Mohammedia	35982	6.6	46537	6.6
Moulay Rachid Sidi Othmane	(**)	(**)	70088	10.0
Sidi Bernoussi Zenata	40393	7.4	65472	9.4
TOTAL URBAIN de la REGION	543374	100.0	700183	100.0

(*) Données incluses avec Al Fida Derb Soltane.
(**) : Données incluses avec Ben Msik Médiouna.
Source : Direction Régionale du Département de la Prévision Economique et du Plan à Casablanca.

Parc logements par type d'habitat (en 2002)

Région du Grand Casablanca
Parc logements en milieu urbain par type d'habitat (Année 2002)

Type d'habitat	Parc logements	%	Ménages
Luxe (Villas)	43195	6.2	40221
Appartement dans un immeuble (y compris le collectif moyen)	229344	32.8	187317
Ancienne Médina	22387	3.2	28580
Habitat économique et social	330290	47.2	320261
Habitat clandestin	7601	1.1	9294
Bidonvilles	53915	7.7	57463
Douar urbain	7144	1.0	7032
Quartier administratif et touristique	6307	0.9	5539
TOTAL DU PARC LOGEMENTS	700183	100.0	655707

Source : Direction Régionale du Département de la Prévision Economique et du Plan à Casablanca.

La typologie de l'habitat est dominée par l'habitat économique et social (47.2 %), et les immeubles comprenant le collectif moyen ( 32.8 %).

Les bidonvilles représentent 7.7 % du parc logements alors que l'habitat clandestin et les douars urbains représentent 2.1 % de ce parc.

A signaler que certains groupements d'habitat précaire (bidonvilles et habitat clandestin) n'ont pas été pris en considération vu qu'ils relèvent des Communes rurales avoisinantes. Il s'agit de l'habitat clandestin dit "Chichane" dans la Commune rurale Lahraouyne, douar Tkalia à Bouskoura et des bidonvilles de Dar Bouazza comme étant une Commune rurale.

Pour déterminer les besoins en logements (BL) on a utilisé le modèle suivant :

La quantification des paramètres de ce modèle pour l'année 2002 a été établie selon deux hypothèses :

· Première hypothèse : Ne pas tenir compte du relogement des ménages occupant actuellement une seule pièce ( au nombre de 72150 ménages).

· Deuxième hypothèse : Tenir compte du relogement des ménages résidants actuellement dans une seule pièce.

Cette deuxième hypothèse, optimiste, tient compte de l'amélioration des conditions d'habitation des ménages et par conséquent elle sera retenue pour la suite de l'étude.

Ainsi selon la première hypothèse, les besoins en logements en 2002 sont évalués à 176310 unités.

Selon la deuxième hypothèse, celle retenue pour la suite de l'étude, les besoins en logements en 2002 sont estimés à 237000 unités répartis comme suit :

Région du Grand Casablanca
Estimation des besoins en logements (Année 2002)

Paramètres	Besoins en logements	%
Résorption de l'habitat clandestin ( HC)	7601	3.2
Résorption des bidonvilles (B)	53915	22.7
Résorption des douars urbains (DU)	7144	3.0
Résorption de l'habitat vétuste (HI)	16000	6.8
Besoins des nouveaux ménages (AM)	19500	8.2
Absorption de l'excès du nombre de ménages par rapport au nombre de logements existants acuellement (AEML)	61073	25.7
Relogement des ménages occupant actuellement une seule pièce (1_P)	72150	30.4
TOTAL DES BESOINS EN LOGEMENTS	237383	100.0

Il se dégage donc que les besoins en logements s'élèvent à près de 237000 unités.

Ces besoins en logements, par manque de critères de répartition, n'ont pu être réparti par type d'habitat. Tout ce qu'on peut dire à ce sujet , c'est qu'ils sont à majorité du type collectif moyen ou économique et social.

Estimation des besoins en logements par préfecture
(Année 2002)

Préfecture	Habitat clandestin	Bidonvilles	Douars urbains	Habitat précaire	Accroissement des ménages	Absorption de l'excès des ménages sur les logements	Resorption logements d'une pièce	TOTAL DES BESOINS	%
Ain Chok	2728	5266	3512	0	7000	9583	12064	40153	16.9
Ain Sebaa	871	22184	195	1000	3000	10381	12848	50479	21.3
Al Fida	0	610	0	7000	500	10376	8322	26808	11.3
Ben Msik	1862	4290	0	0	1000	5663	6631	19446	8.2
Casa Anfa	990	4977	0	6200	1000	13003	14136	40306	17.0
Machouar	0	0	0	800	0	68	78	946	0.4
Mohammedia	0	5736	526	1000	2000	1605	4197	15064	6.3
My Rachid	0	242	449	0	3000	7023	7631	18345	7.7
Sidi Bernoussi	1150	10610	2462	0	2000	3371	6243	25836	10.9
Total Région	7601	53915	7144	16000	19500	61073	72150	237383	100.0
%	3.2	22.7	3.0	6.8	8.2	25.7	30.4	100.0

Le besoin en logements est plus ressenti dans la préfecture d'Ain Sebaa Hay Mohammadi (21.3 %), Casablanca Anfa (17.0 %), Ain Chok Hay Hassani (16.9 %), Al Fida Derb Soltane (11.3 %), Sidi Bernoussi Zenata (10.9 %), les autres préfectures (22.6 %).

L'offre de logements

Un logement est dit vacant, lorsqu'au moment du passage de l'enquêteur (agent cartographe recenseur), le logement n'est pas habité alors qu'il est soit prêt pour l'habitation, soit qu'il se trouve à un stade avancé de finition.

L'enquête sur le terrain, qui a duré plus d'une année, a été menée par un personnel qualifié relevant du Département de la Prévision Economique et du Plan, du Ministère de l'Intérieur et de celui de l'Agriculture.

Ainsi, le nombre de logements vacants est passé de 47934 en 1993 (soit 8.8 % du parc logements) à 105549 unités en 2002 (soit 16.7 % du parc logements).

Il faut noter que ce parc ne comprend pas les bidonvilles, les douars urbains et l'habitat clandestin mais comprend les logements secondaires.

Cette offre émane des particuliers (logements pour compte propre), les promoteurs privés, les secteurs publics et semi-publics.

La répartition de l'offre de logements par type d'habitat fait ressortir une dominance le type immeubles (y compris le collectif moyen) avec 49475 unités (46.9 %) et l'habitat économique et social avec 48315 unités (45.8%). Par contre, on note 5533 unités villas (5.2 %), 872 logements vacants dans l'habitat type "Ancienne médina" (0.8 %) et 1354 unités à caractère touristique (1.3 %).

L'offre de logements par préfecture

- Les autres préfectures avec un parc de logements vacants de 28719 unités (27.3 %).

Il est à signaler que cette offre est destiné principalement à la vente. L'offre de logements destinés uniquement à la location est absente aussi bien dans les projets des promoteurs privés que ceux des secteurs publics (à noter, au passage, que 47 % des ménages urbains soit 308182 ménages sont des locataires).

Offre de logements en 2002 par préfecture
et par type d'habitat

Préfecture	Villas	Appatement dans un immeuble		Acienne	Habitat économique et social	Quartier administratif et touristique	TOTAL	%
		Total	Dont collectif moyen	Médina
Ain Chok Hay Hassani	1088	9437	7901	0	15137	13	25675	24.3
Ain Sebaa Hay Mohammadi	851	12869	11331	0	6408	313	20441	19.4
Al Fida Derb Soltane	214	1756	911	8	3169	0	5147	4.9
Ben Msik Médiouna	53	372	372	0	5323	37	5785	5.5
Casablanca Anfa	1974	15561	868	835	242	17	18629	17.6
Machouar Casablanca	0	32	0	29	0	0	61	0.1
Mohammedia	1213	4291	4092	0	4334	150	9988	9.5
Moulay Rachid Sidi Pthmane	20	2675	2411	0	4958	85	7738	7.3
Sidi Bernoussi Zenata	120	2482	2321	0	8744	739	12085	11.4
TOTAL	5533	49475	30207	872	48315	1354	105549	100.0
%	5.2	46.9	28.6	0.8	45.8	1.3	100.0

Le déficit en logements étant l'excès de la demande (les besoins) par rapport à l'offre. Ainsi, en 2002, selon l'hypothèse retenue, tenant compte du relogement des ménages résidants actuellement dans une seule pièce (soit 72150 logements) le déficit en logements en 2002 serait de 132000 unités réparties essentiellement entre l'habitat de type collectif moyen et l'habitat économique et social.

Ce déficit et ces besoins annuels, dépassent le rythme actuel des nouvelles constructions. En effet, on enregistre chaque année près de 3160 nouvelles autorisations de construire pour 14200 nouveaux logements.

Evolution du nombre des autorisations de construire délivrées par les Municipalités

QUELQUES ELEMENTS EXLICATIFS DE LA CRISE DE LOGEMENTS.

A travers les données sus-mentionnées, on constate qu'il y a bien une offre importante en matière de logements. Cependant, l'offre destinée à la vente est restée, en partie, sans acquéreur et ce pour plusieurs raisons, parmi lesquelles :

- Faiblesse du pouvoir d'achat des ménages surtout que , pour la classe de la population dite "modeste" l'alimentation absorbe, à elle seule, 45% des dépenses totales engagées par ces ménages .

- Cherté des prix de vente pratiqués, due elle même à la cherté du foncier et des matériaux de construction.

D'un autre coté, le parc de logements vacants, principalement des particuliers, n'a pas trouvé en totalité de locataires pour les raisons suivantes :

- Les garanties demandées comme avance qui peut atteindre plus de 20000,00 Dirhams.

- L'absence de confiance entre les propriétaires et les locataires due aux risques d'insolvabilité et ce malgré les nouveaux textes juridiques dans ce sens.

Ainsi, la cherté soit de la vente soit du loyer, constitue la principale cause de la mévente ou de la non location du parc des logements vacants.

Aussi, peut-on conclure que le parc offert n'a pas été construit sur la base d'une étude de la demande réelle effective ou potentielle. Une fois celle de la "classe aisée" et celles des sociétés et des professions libérales sont satisfaites, et ce dans les années 70 et 80, le reste du stock de logements et le parc construit, par effet d'imitation entre promoteurs, ne répond plus à la demande réelle.

Les nouveaux acheteurs, issus de la couche moyenne ou pauvre, ne peuvent supporter les coûts demandés d'un produit qui était destiné à une clientèle déterminée.

Aussi, une étude plus approfondie pour cerner la nature de la demande actuelle sous tous ses aspects est devenue une priorité.

Par ailleurs et dans le vécu quotidien, le déficit numérique confirme la crise de logements dans la Région du Grand Casablanca. Mais il faut noter que la problématique de l'habitat, notamment l'acquitté de la crise, n'est pas uniquement d'ordre statistique, mais résulte aussi de la qualité de l'offre qui doit être basée sur la demande réelle, permettant la production des unités à la portée des destinataires et répondant à leurs attentes aussi bien du point de vue coût, que du point de vue consistance comme en témoigne les propos recueillis suivants :

- " nous pouvons supporter une traite entre 2500 à 3000 Dirhams par moi et nous engageons à la respecter mais malheureusement nous ne disposons pas du montant demandé comme avance" disent certains acquéreurs potentiels.

- " On enregistre l'absence de l'intervention des Administrations, des Collectivités Locales et des sociétés pour aider suffisamment leur personnel à acquérir un logement" avancent d'autres.

- " Les logements offerts ne répondent pas à nos moyens" réclament certains.

Parallèlement à l'inadaptation de l'offre (et sa consistance) à la nature de la demande, le mode de financement est aussi un facteur principal de la crise de logements :

- Trop de garanties exigées pour l'octroi des crédits logements (présentation du titre foncier, domiciliation du salaire...),

- Faible pouvoir d'achat des ménages. Par conséquent une tranche importante de la population (salariés, moyens et petits fonctionnaires, petits commerçants et ouvriers...) ne peuvent accéder qu'à des bas grilles des crédits ce qui ne leur permettent pas de financer aisément le coût du logement offert.

Par ailleurs, on note l'absence totale de l'investissement immobilier locatif jugé par les promoteurs comme une activité à risques et à problèmes (non solvabilité d'où litige) et ce suite au manque de confiance entre le locataire et le propriétaire , confiance non rétablie par les nouveaux textes juridiques en la matière.

* 1[1] Travaux qui se ménent avant chaque recensement de la population et de l'habitat.