La notion « non constructible » est très
souvent utilisée en urbanisme ou en
architecture pour décrire
une parcelle, une zone ou une voie, etc. qui ne peut
être bâtie. Ce terme est souvent remplacé
par la locution latine « non aedificandi » qui est un terme
juridique.
L'inconstructibilité d'une zone ainsi définie
n'est pas systématique. Elle est du fait de contraintes qui peuvent
être d'ordre juridique, technique et économique.
Ainsi, l'on pourra dire d'une parcelle ou d'une zone qu'elle
est non constructible juridiquement mais inconstructible économiquement
tout simplement parce qu'il existe des terrains urbains vacants qui sont
localisés dans des secteurs urbains ou périurbains
dégradés et paupérisés. Ces secteurs sont
d'ailleurs qualifiés par les économistes de « quartiers hors
marché ». Cela signifie que, par exemple, un projet immobilier dans
cette zone sera difficilement réalisable. L'évaluation d'un
terrain à bâtir donnerait un résultat négatif. Pour
monter donc une opération immobilière financièrement
équilibrée dans un tel secteur, non seulement il faudrait que le
promoteur reçoive le terrain gratuitement, mais il faudrait aussi qu'il
obtienne une subvention.
En définitive, dans un quartier classé «
hors marché », les terrains peuvent être juridiquement et
techniquement constructibles, mais ils sont économiquement
inconstructibles aux conditions du marché. Néanmoins, ils ne
peuvent être construits que dans le cadre d'opérations
subventionnées.
Par ailleurs, il est également possible d'avoir des
terrains urbains économiquement constructibles mais juridiquement
inconstructibles. Il s'agit de terrains classés « réserves
», des terrains soumis à des servitudes d'urbanisme ou des terrains
urbains à réaménager pour les rendre constructibles.
3.1.3.1 Terrains classés «
réserves »
Nous sommes dans ce cas, en présence de terrains qui,
géographiquement sont constructibles mais la puissance publique met en
place un mécanisme juridique pour protéger cette parcelle afin de
la réserver pour la réalisation d'un équipement
d'utilité publique.
3.1.3.2 Terrains soumis à des servitudes
d'urbanisme
De multiples servitudes et contraintes peuvent rendre
inconstructibles des terrains situés en milieu urbain. Il peut s'agir de
risques naturels (zones inondables) dont le droit des sols tire une
conséquence d'inconstructibilité alors que certains modes
constructifs resteraient envisageables. Il peut s'agir aussi de multiples
autres servitudes publiques (zones de bruit, aire de
dégagement d'une voie rapide, simple servitude de
protection d'espaces verts privés, etc.).
Il existe également de nombreuses servitudes de droits
privés, entre terrains voisins, qui peuvent créer une
inconstructibilité totale ou partielle (servitudes de passage, droit de
vue, etc.).
3.1.3.3 Terrains urbains à
réaménager pour les rendre constructibles
Beaucoup d'anciens terrains urbains peuvent avoir une
constructibilité réglementairement subordonnée à
une restructuration d'ensemble de leur aménagement. C'est souvent le cas
d'anciennes emprises industrielles ou des quartiers spontanés licites ou
illicites qui, bien que situés en milieu urbain, ne peuvent
prétendre à une constructibilité urbaine qu'après
avoir été réaménagés et
ré-viabilisés. On se trouve alors dans le même type de
problématique que celui des zones d'urbanisation future du
périurbain.
Ainsi définis, ces mots ou groupes de mots nous
permettent de mieux appréhender notre theme d'études. Mais pour
répondre à la problématique que pose ce theme, une
démarche rationnelle s'impose à nous.
