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Analyse des conséquences de la mise en place d'une stratégie énergétique d'un projet d'aménagement à  l'échelle du quartier

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par Angélique LEQUAI
Ecole Centrale, Ecole des Mines, Ecole Nationale Supérieure d'Architecture (Nantes) - Master Sciences et Techniques des Environnements Urbains 2010
  

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2.5 MONTAGE FINANCIER

Cette section contient de nombreux extraits de l'analyse de la ZAC de l'Eco-quartier du Val de Ris réalisée par Ekopolis.

2.5.1.1 L'aménageur qui porte le risque financier

L'AFTRP, en devenant propriétaire de l'ensemble du foncier de la ZAC, porte le risque financier de l'opération. La valeur foncière est la variable d'ajustement de la ZAC. Concrètement, l'aménageur réalise un plan de financement dans lequel les dépenses (études, travaux...) et les recettes (cessions de logements et d'activités) sont connues. La valeur foncière est ensuite fixée pour que l'AFTRP équilibre son bilan financier. Des nouveaux éléments au cours du projet peuvent cependant venir déséquilibrer ce premier montage. L'AFTRP, lors de l'achat des terrains aux ministères et à RFF, avait sous-estimé le surinvestissement lié à la prise en compte du développement durable. Bien que l'AFTRP ait par la suite ajouté une clause de 10% pour « surcoût technique pour l'environnement » dans ses devis, le bilan financier était toujours négatif. C'est, en grande partie, grâce à la subvention consécutive à l'appel à projet NQU que la réalisation des objectifs de l'opération a été possible.

2.5.1.2 Les subventions

Ce projet n'a pas fait éclore de nombreux partenariat financier. On note cependant que la candidature à l'appel à projet Nouveaux quartiers urbains (NQU) organisé par la région Ile-de-France en 2009 a permis à la ZAC d'être lauréat. Ainsi 3 140 000 €, soit 16% du budget de la ZAC ont été alloués par la Région qui finance aussi une partie de la campagne de communication.

L'ADEME a également participé au financement d'une partie des études énergétiques du projet.

2.5.1.3 Les systèmes de production de chaleur

Afin de garantir l'équilibre économique des systèmes de production de chaleur, l'AFTRP a contraint tous les promoteurs par voie contractuelle à se raccorder au réseau. Il sera ainsi certain que l'investissement élevé que représentent ces systèmes énergétiques (surtout les forages pour la géothermie) sera rentabilisé. L'AFTRP a ensuite mis en place une concession de droit privé. L'opérateur énergétique sera donc en charge de la réalisation des travaux, de leur financement, ainsi que de sa gestion pendant 24 ans. Les négociations relatives à cette concession portent sur les caractéristiques techniques mises en oeuvre ainsi que sur le système de facturation de l'énergie. La production de chaleur et de froid seront comptabilisées avec un compteur au niveau de chaque sous-station et facturées ainsi à un bâtiment. Le gestionnaire de l'immeuble a ensuite la responsabilité de répartir les charges entre les copropriétaires.

Par ailleurs, deux outils financiers peuvent être mis en parallèle avec ce système. Le fait que 75% de la chaleur produite de l'Eco-quartier du Val de Ris (système géothermique et chaufferie bois) soit de source renouvelable permet d'obtenir un prix de chaleur dont la TVA est de 5,5% au lieu de 19,6%.

La source non renouvelable correspond à l'électricité nécessaire au fonctionnement des PAC dont le COP moyen est de 4. Il s'agit de la valeur du COP minimal pour obtenir les subventions du fonds de chaleur32.

32 Critères d'éligibilité pour le fonds de chaleur concernant les PAC sur eau de nappe en 2010 (DPED, 2010):

> Respect de la réglementation thermique sur les bâtiments et de la réglementation sous-sol ou des milieux naturels, > Puissance thermique délivrée par la PAC d'au moins 50 kW,

Attention, on parle ici de COP brut, qui n'intègre pas les auxiliaires du réseau (pompes...). D'après JeanLéonce Korchia, Le COP net est d'environ 3,6, ce qui amène à environ 72% l'énergie d'origine renouvelable.

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