Gestion foncière et discipline urbanistique en Côte d'Ivoire: apports et limites du permis de construire

LISTE DES CARTES

Carte 01 : Localisation de la Riviera Palmeraie 56

Carte 02 : Topographie de la Riviera Palmeraie 57

Carte 03 : Localisation d'Abobo Sagbé 59

Carte 04 : Topographie d'Abobo Sagbé 60

Carte 05 : Trame urbaine de la Riviera Palmeraie 75

Carte 06 : Trame urbaine d'Abobo Sagbé 77

Carte 07 : Voirie de la Riviera Palmeraie 79

Carte 08 : Voirie d'Abobo Sagbé 81

Carte 09 : Typologie de l'habitat dans le quartier de la Riviera Palmeraie 89

Carte 10 : Typologie de l'habitat dans le quartier d'Abobo Sagbé 90

Table des matières

DEDICACE 02

LISTE DES SIGLES ET ABREVIATIONS 03

AVANT PROPOS 04

I. COMPREHENSION DU SUJET ET QUESTION DE DEPART 06

II. REVUE DE LITTERATURE 07

1. Le foncier urbain ivoirien 07

2. La promotion immobilière 09

3. La réglementation en matière de construction 10

a. La loi n 97-523 du 04 septembre 1997 modifiant et complétant la loi n 65-248 du 04 aout 1965 relative au permis de construire 11

b. Les décrets 12

b. 1. Le décret n 92-398 de 1^er juillet 1992 portant règlement du permis de construire et abrogeant le décret n 77-941 du 29 novembre 1977 12

b. 2 Le décret n 96-463 du 03 juin 1996 portant intervention des architectes dans les projets de construction et abrogeant le décret n 80-65 de 14 janvier 1980 12

c. Les arrêtés ministériels 13

c.1 Arrêté n 1593-MCU du 1^er janvier 1983 relatif au certificat d'urbanisme 13

c.2 Arrêté n 1594-MCU du 10 janvier 1983 concernant l'accord préalable d'urbanisme 13

c.3 Arrêté n 508-MCU du 23 décembre 1970 portant règlement d'urbanisme 14

c 4 Arrêté n 1089-MCU/CAB/DUA du 22 novembre 1976 modifiant l'arrêté n 356 du 22 mai 1974 portant règlement général de la construction 14

c.5 Arrêté n 1595-MCU du 1^er octobre 1983 déterminant les modalités d'application du décret 77-941 du 29 novembre 1977 en ce qui concerne la délivrance du permis de construire 15

c.6 Arrêté n 1596-MCU de 1^er octobre 1983 déterminant les modalités d'application du décret 77-941 du 29 novembre 1977 en ce qui concerne le certificat de conformité 15

4. La dynamique de l'occupation de l'espace urbain 15

III. PROBLEMATIQUE 17

IV. OBJECTIF DE L'ETUDE 19

1. Objectif général 19

2. Objectifs spécifiques 19

V. APPROCHE METHODOLOGIQUE 20

1. Les hypothèses de recherche 20

2. Identification des variables 20

2. 1 Les variables relatifs au permis de construire 21

2. 2 Les variables relatifs à l'application du permis de construire 22

2. 3 Les variables relatifs à la description et à la présentation du paysage urbain 23

3. Identification des sources de collectes de l'information 23

4. Techniques de collecte de l'information 25

4.1 La recherche documentaire 25

4.2 L'observation sur le terrain 26

4.3 L'entretien 27

4.4 Traitement des Données 29

4.5 Analyse des données 29

4.6 Les difficultés rencontrées 30

PREMIERE PARTIE : LE PERMIS DE CONSTRUIRE SES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES ..........32

CHAPITRE I : LE PERMIS DE CONSTRUIRE ET SON ROLE 33

I. HISTORIQUE DU PERMIS DE CONSTRUIRE 33

1. Définition du permis de construire 33

2 Le rôle du permis de construire 33

3 Les types de permis de construire 34

a. Le permis de construire ministériel 34

b. Le permis de construire municipal 34

II LE CIRCUIT DE TRAITEMENT DU PERMIS DE CONSTRUIRE. 38

1 Le circuit de traitement 38

a. Les différents services qui interviennent dans le circuit du traitement du dossier 38

b. La commission du permis de construire 39

2 La brigade de contrôle du permis de construire 41

CHAPITRE II : LES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES DU PERMIS DE CONSTRUIRE. 42

1. Les éléments du dossier du permis de construire 42

2 La demande du permis de construire. 44

3 L'instruction de demande du permis de construire .44

4. La décision 45

5 La mise en valeur des terrains 46

II PEREMPTION ET DOCUMENT RELATIF AU PERMIS DE CONSTRUIRE. 43

1. La péremption du permis de construire 47

2. Demande de prorogation 47

3. Le certificat de conformité 47

4. Délivrance du certificat de conformité 48

5. Les servitudes d'urbanismes du permis de construire 48

6. Le coût du permis de construire 48

III LES SANCTIONS RELATIVES AU NON RESPECT DU PERMIS DE CONSTRUIRE. 49

1. Les sanctions 49

2. Application des sanctions 50

CONCLUSION PARTIELLE. 52

DEUXIEME PARTIE : DESCRIPTION DE L'APPLICATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE DANS LE QUARTIER DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE ..........54

CHAPITRE III : LOCALISATION DES SITES D'ETUDE 55

I. PRESENTATION DES SITES 55

1. Le site de la Riviera Palmeraie 55

2 Le site d'Abobo Sagbé 58

II L'OCCUPATION DU SOL DANS LE QUARTIER DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE 61

1 Les modes d'occupations de l'espace urbain 61

2 Les espaces bâties : caractéristiques de l'habitat 62

2.1 Nature du mur 64

2.2 Hauteur du bâtiment 66

2.3 Nature du toit 67

CHAPITRE IV : LA SITUATION SOCIO-ECONOMIQUES DU PROMOTEUR IMMOBILIER ET LE TYPE DE SUIVI EFFECTUE PAR LES AUTORITES DE CONTROL DU PERMIS DE CONSTRUIRE 69

I. LA SITUATION SOCIALE 69

1. Situation économique 69

2. Statut d'occupation du logement 69

II LE TYPE DE SUIVI EFFECTUE PAR LES AUTORITES DE CONTROLE DU PERMIS DE CONSTRUIREDANS LE QUARTIER DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE 71

CONCLUSION PARTIELLE. 72

TROISIEME PARTIE : PRESENTATION ET DESCRIPTION DE L'HABITAT ET DE LA STRUCTURE URBAINE DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE ..........73

CHAPITRE V : PRESENTATION ET DESCRIPTION DU PAYSAGE URBAIN DES QUARTIERS DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE 74

I PRESENTATION DU PAYSAGE URBAIN DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE. 74

1. La trame urbaine 74

2 La voirie, le réseau d'assainissement et l'approvisionnement en eau et en électricité de la Riviera Palmeraie et d'Abobo Sagbé 78

II LA TYPOLOGIE DE L'HABITAT. 82

1. L'habitat évolutif 82

2 L'habitat de moyen standing 83

3 L'habitat de haut standing 85

4 L'habitat spontané 86

III DESCRIPTION DU PAYSAGE URBAIN DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE. 91

1. Paysage urbain de la Riviera Palmeraie 91

2 Paysage urbain d'Abobo Sagbé 92

CHAPITRE VI : LES PROBLEMES LIES A L'APPLICATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE. 93

I IDENTIFICATION DES PROBLEMES. 93

1. Les problèmes d'ordre conflictuels et techniques 93

2 Les moyens de contrôle du permis de construire dans le quartier de la Riviera Palmeraie et d'Abobo Sagbé 93

3 Les problèmes liés à l'inapplication du permis de construire 94

II LES PROPOSITIONS DE SOLUTIONS. 94

CONCLUSION PARTIELLE. 95

CONCLUSION GENERALE. 97

BIBLIOGRAPHIE. 99

LISTE DES TABLEAUX. 103

LISTE DES PHOTOGRAPHIES. 104

LISTE DES GRAPHIQUES ET SCHEMAS. 105

LISTE DES CARTES. 105

TABLE DES MATIERES. 106