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Université Paris Ouest La Défense
MASTER 2
CONTRÔLE DE GESTION
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Rapport de Stage
de fin d'études
Stage effectué à l'entreprise
BOUZIDI de promotion immobilière
SKIKDA-
Algérie
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Elaboré par : NINI Mohamed
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Tuteur de stage : Youcef CHAIEB
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Encadreur :
Frédéric GAULTIER
Septembre 2013
Rapport de Stage
Sommaire
02
03
03
05
07
08
08
09
09
09
09
15
18
20
21
Introduction
I- Notion sur l'immobilier
I-1 Aperçu historique sur
l'évolution du parc immobilier en Algérie .
I-2 Généralités sur
l'immobilier
I-3 Les difficulté du métier
II- L'entreprise BOUZIDI de promotion immobilière
II-1 Présentation
générale .
II-2 Organisation
II- 3 Ses valeurs et stratégies
III- Missions de stage
III- 1 Suivi des opérations .
III- 2 Contrôle des risques
immobiliers .
IV- Impacts du stage
Conclusion
Annexes
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Rapport de Stage
Introduction
Dans le but de concrétiser mon projet professionnel et
intégrer efficacement le monde du travail, j'ai opté pour un
stage de fin d'étude dans l'immobilier en tant qu'assistant du Directeur
Administratif et Financier
Il faut savoir que la promotion immobilière en
Algérie souffre de certains dysfonctionnements. L'absence de
professionnalisme chez certains promoteurs dans la gestion des projets et le
manque de ressources humaines qualifiées, l'augmentation des prix des
logements sous prétexte (évoqué par les promoteurs) de la
cherté ou de la rareté des matériaux de construction, le
manque d'esthétique des immeubles construits parfois sans l'expertise de
bureaux d'études, le non respect des délais et la fluctuations du
marché des matériaux de construction représentent
l'essentiel des entraves ayant émaillé le plan quinquennal
2010-2015. Le programme relatif à la réalisation du premier
million de logements sociaux au niveau national est bel et bien achevé :
« Nous avons atteint avec beaucoup de satisfaction les objectifs
tracés dans le cadre du programme et nous sommes
déterminés à faire mieux dans le prochain quinquennat
», dira monsieur le Ministre de l'habitat et de l'urbanisme
(2011).
Par ailleurs, vu le besoin important et par conséquent
la demande accrue, on a assisté à une sorte de concurrence entre
les entreprises de promotion immobilière, concurrence qui est à
la fois bénéfique pour le client du fait de la baisse du prix
mais surtout maléfique pour les entreprises qui se trouvent parfois
obligées de " tricher " afin de décrocher un marché ou
vendre sans perte.
C'est la problématique à laquelle l'entreprise
BOUZIDI (mon lieu de stage) se trouve confrontée. Pour cela de nouvelles
méthodes de gestion des chantiers, contrôle interne, des tableaux
de bord de pilotage sont mis en place afin de garantir le contrôle au
sens maîtrise de la gestion de cette entreprise.
Ce présent rapport de stage décrit les missions
que j'ai accomplies au sein de cette entreprise pendant une période de
six mois et les principaux enseignements que j'ai appris que ce soit sur le
plan de la Gestion ou même sur le plan du domaine des travaux publics.
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Master 2 Contrôle de Gestion-Paris X
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Rapport de Stage
I- Notion sur l'immobilier
I-1 Aperçu historique sur l'évolution du
parc immobilier en Algérie
Avant 1962, le parc de logements existant était
déjà saturé. Les possibilités d'accueil d'une
population supplémentaire étaient très réduites
voire inexistantes dans le secteur public. Celui-ci était
réservé à des catégories sociales
déterminées. L'une des caractéristiques majeures des
logements occupés par la population algérienne était leur
surpeuplement qui réduit la surface habitable par personne. Le taux
d'occupation par logement est élevé et le logement se composait
souvent d'une seule pièce. Jusqu'en 1957, la production du logement en
Algérie restera faible par rapport à l'accroissement
démographique du pays.
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Année
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Logements réalisés
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Avant 1945
|
850
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000
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1945-1957
|
950
|
000
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1957-1962
|
148
|
000
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Source : ministère de l'habitat et de l'urbanisme
De 1962 à 1966 le rythme de livraison du secteur public
concernant les programmes urbains et ruraux confondus ne dépassait pas
neuf (9) mille logements par an (voir tableau suivant). Cette période
était caractérisée par l'achèvement d'un nombre
important de logements laissés sous forme de carcasses par les
Européens. En 1966, le parc immobilier algérien comptait presque
2 millions de logements et le bilan de la restructuration sociale était
caractérisé par une amélioration globale des conditions de
vie et d'habitation par rapport à la période coloniale. Le cadre
de vie était mieux équipé et moins insalubre.
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Année
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Nombre de logements
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Population (million)
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Evolution
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1962
|
1 948 000
|
--
|
--
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1966
|
1 982 100
|
12
|
54 000
|
Source : ministère de l'habitat et de l'urbanisme
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Rapport de Stage
Entre 1966 et 1977, période caractérisée
par un déficit de plus en plus important en matière de logements,
l'habitat d'une manière générale ne constituait pas un axe
d'intervention prioritaire. Les investissements étaient orientés
vers les secteurs productifs. La création d'emplois, le
développement du système éducatif et
l'élévation du niveau de vie faisaient partie des premiers
objectifs à atteindre. Les choix politiques d'affectation des ressources
financières et des moyens de production vers des secteurs autres que
celui de l'habitat et du logement procèdent aussi d'une surestimation du
parc de logements disponibles en 1962. D'autre part, les flux migratoires et
l'exode rural n'ont pas été pris en charge par les pouvoirs
publics.
Durant le 1er plan Triennal (1967-1969), la part du budget
réservée à l'habitat était faible. Durant le 1er
p1an quadriennal (1970-1973) cette part avait atteint 5,4 %. Elle passera
à 7,5 % durant le 2° plan quadriennal (1974 -1977). A partir de
1978, 1'objectif se limitait à maintenir le déficit de
l'année 1977 en attendant que les structures de réalisation
soient renforcées. Ce n'est qu'à partir du plan Quinquennal
(1980-1985) que l'investissement augmentera de manière sensible.
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Année
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Nombre de logements
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Population (million)
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Evolution
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|
1977
|
2
|
229
|
600
|
16,9
|
288
|
600
|
|
1987
|
3
|
602
|
146
|
23
|
1 331
|
546
|
Source : ministère de l'habitat et de l'urbanisme
Les années 90 étaient marquées par la
chute des prix du pétrole et donc des ressources financières de
l'Etat. C'tait une longue période d'instabilité politique
provoquée par une succession d'événements tragiques
vécus par le pays. Elle correspondait à un mouvement d'exode
relativement important. Une partie importante de la population rurale avait
quitté la campagne afin de se réfugier dans les centres urbains
les plus proches de leur lieu d'habitation. Cette population
déracinée avait augmenté de manière brutale les
difficultés des villes déjà surpeuplées. Au cours
de cette période, les pouvoirs publics avouaient leur incapacité
à résoudre seuls et par leurs propres moyens la crise du logement
de1'Algérie.
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Année
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Nombre de logements
|
Population (million)
|
Evolution
|
|
|
1987
|
3
|
602
|
146
|
23
|
1
|
331
|
546
|
|
1998
|
5
|
024
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977
|
29
|
1
|
422
|
821
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Rapport de Stage
Les bilans relatifs à la période 1999-2009 sont
éloquents et montrent que la cadence de livraison de logements n'a pas
cessé de s'accélérer tout au long de cette période
permettant de réduire de façon perceptible les déficits
existants (1.738.549 logements ont été livrés).
La décennie écoulée à vu la
réalisation d'un gigantesque programme de logements « le plan
quinquennal 2005-2009 » destiné à
améliorer les conditions d'habitat des familles
et
particulièrement celles dont les revenus sont réduits et
celles résidant en zone rurale.
I-2 Généralités sur
l'immobilier
· Le promoteur immobilier
La profession de promoteur immobilier porte sur des
conditions d'exercice de cette activité. Le promoteur immobilier est
défini selon la loi comme une personne physique ou morale qui, de
façon habituelle, prend l'initiative de réalisations
immobilières et assure la responsabilité de la coordination des
opérations intervenant pour l'étude, le financement,
l'exécution, le contrôle et la gestion. L'aménageur quant
à lui est défini comme un promoteur immobilier dont
l'activité se limite à la vente de terrains
équipés.
Le domaine de la promotion immobilière couvre les
opérations suivantes :
- la réalisation des programmes de logements
individuels ou collectifs, de bureaux et des
équipements collectifs d'accompagnement
nécessaires au fonctionnement de ces ensembles. - L'acquisition de
terrains de grandes étendues en vue de la réalisation de
programmes de
lotissement viabilisé dont les parcelles sont
destinées à la location ou à la vente.
- La commercialisation de parcelles équipées en
voirie et réseaux divers destinées à la construction.
· Les conditions d'exercice de la
profession
L'exercice de l'activité de promoteur immobilier est
subordonné à un agrément délivré par le
Ministre chargé de l'Urbanisme et de l'Habitat, sur la
base d'un dossier de demande d'agrément.
a) Dans l'exercice de ses fonctions, tout
promoteur immobilier doit disposer :
- d'une attestation d'agrément ;
- d'un certificat de conformité ;
- d'un siège social ;
- d'un certificat d'approbation.
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Rapport de Stage
En outre, il est tenu de faire figurer sur tous les documents
à usage professionnel et au lieu de réception de la
clientèle ses références administratives. Il doit
également souscrire une assurance pour la couverture de
l'établissement contre les conséquences pécuniaires de la
responsabilité civile qui découle de ses activités.
b) Tout promoteur détenteur d'une
attestation d'agrément désirant réaliser un programme
immobilier doit au préalable obtenir l'approbation du Ministre
chargé de l'Urbanisme et de l'Habitat. Le dossier de demande
d'approbation du programme est constitué des éléments
suivants :
- un dossier technique composé de documents graphiques et
de documents écrits ;
- une garantie financière (garantie
d'achèvement des travaux) délivrée par une institution
financière dûment agréée par l'Etat ;
- une garantie technique assurée par un personnel
qualifié dans tous les domaines de la promotion immobilière, et
par la garantie décennale dommage-ouvrage accordée par une
institution d'assurance.
Sur avis technique du comité
précédemment mentionné, le Ministre chargé de
l'Urbanisme et de l'Habitat prend un arrêté d'approbation du
programme immobilier. Il délivre ensuite au promoteur un certificat
d'approbation de ce programme. Si dans un délai de deux ans le programme
immobilier n'a pas connu d'application, il doit alors faire l'objet d'une
actualisation et d'une nouvelle approbation.
La mise en exploitation des immeubles réalisés
est conditionnée par l'obtention préalable d'un certificat de
conformité par le Ministre chargé de l'Urbanisme et de l'Habitat
sur avis du comité technique.
· La réglementation
professionnelle
Les professionnels sont liés à leur client par des
contrats :
- contrat de promotion immobilière,
- contrat de construction de maisons individuelles, - contrat de
vente en l'état futur d'achèvement....
Par ailleurs, les promoteurs doivent respecter les
réglementations locales : sols, caractéristiques
architecturales...
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Rapport de Stage
Le promoteur doit se soumettre à :
- l'obligation de bonne fin, par laquelle il garantit
à son client la bonne exécution de la construction.
- l'obligation de respecter les prix et les délais
convenus.
- la garantie contre les vices de construction.
Les opérations portant sur des immeubles d'habitation
imposent un cautionnement du promoteur. Ce cautionnement est octroyé par
les banques, les compagnies d'assurances agréées et les
sociétés de caution mutuelle. Il garantit le maître
d'ouvrage en cas d'inexécution de ses obligations par le promoteur.
· Le statut juridique et fiscal
> Le statut juridique
Les professionnels du secteur optent pratiquement tous pour
la constitution de sociétés. Le promoteur peut exercer son
activité sous diverses formes juridiques: SARL, SNC, SA,
> La catégorie d'imposition
Le professionnel du secteur est soumis au régime
fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
I-3 Les difficultés du métier
Le secteur de la promotion immobilière connaît
des difficultés en raison de la baisse de la demande sur les segments du
résidentiel et du non résidentiel. Les professionnels restent
très dépendants des conditions d'accès au crédit et
des mesures fiscales prises en faveur des investisseurs.
Les principales difficultés à prévoir pour
les créateurs sont:
> Le poids des stocks
La rentabilité d'un programme immobilier dépend
beaucoup de la rapidité de sa
commercialisation. Les invendus pèsent lourdement sur
la rentabilité d'une opération. Par conséquent, les
entreprises qui «portent» des volumes importants de logements vacants
sont fortement pénalisées.
> La maîtrise des coûts de construction
La rentabilité d'une opération de promotion
dépend essentiellement de la maîtrise des coûts du
foncier, des matériaux et des délais de
construction. Ceux-ci doivent être parfaitement calculés et
anticipés car les éventuels surcoûts sont difficilement
reportables sur les prix de vente et se traduisent par conséquent par
des pertes ou des manques à gagner.
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Rapport de Stage
> L'importance des investissements
Elle rend aléatoire la survie des entreprises de taille
modeste en cas de difficulté de
commercialisation d'un seul programme. Le professionnel doit
chercher à diversifier ses offres, sa clientèle, voire ses
activités (il peut envisager la location immobilière, les
activités d'agent immobilier ...)
> La dépendance à la conjoncture
économique
En période de récession, le marché du non
résidentiel est fortement pénalisé par le gel des
projets
d'implantation d'entreprises et d'infrastructures locales.
Quant au segment du logement, le ralentissement de l'activité
économique pèse sur la solvabilité des particuliers. Dans
ce contexte, les entreprises les plus solides ont une surface financière
importante, diversifient leurs programmes et anticipent fortement sur les
commercialisations grâce à un réseau commercial
dynamique.
II. L'entreprise BOUZIDI de promotion
immobilière
II- 1 Présentation générale
L'Entreprise BOUZIDI de Promotion
Immobilière (EBPI) existe depuis bientôt 10 ans,
avec un capital social de 229.165.037* dinar algérien
(2.138.400 €) elle s'est fortement développée depuis le
début des années 2000, elle emploie un peu plus de 1000 ouvriers.
Promoteur généraliste, travaillant essentiellement sur la
région est de l'Algérie et plus particulièrement la wilaya
de Skikda, EBPI construit des opérations de logements destinés
à la vente pour les particuliers accédant à la
propriété, et pour les investisseurs personnes physiques
souhaitant faire un placement.
EBPI réalise aussi des immeubles de logements pour le
compte de grands investisseurs institutionnels ou pour le compte de l'Etat.
Par ailleurs, EBPI est un des grands intervenants pour la
construction d'immeubles de bureaux réalisés pour le compte
d'investisseurs institutionnels ou pour le compte d'utilisateurs.
L'entreprise poursuit son développement avec un
objectif de réaliser des immeubles de grande qualité technique,
architecturale, et environnementale, associant pour les propriétaires et
les usagers la qualité de l'emplacement du site et la qualité de
l'occupation des immeubles que se soit pour y habiter ou y travailler.
* Voir annexe 1
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Rapport de Stage
II- 2 Organisation
Se référer à l'organigramme
présenté en annexe 2.
II- 3 Ses valeurs et stratégies
La qualité des réalisations de l'entreprise est
le prolongement naturel de la passion de toutes les équipes des
directions opérationnelles. Valeur de Base et élément
stratégique majeur, la qualité EBPI s'exprime par :
· Des partenaires stratégiques :
Des associations renouvelées avec les principaux acteurs nationaux du
secteur, une volonté de poursuivre les ventes en bloc des programmes aux
grands investisseurs de la place (Etat ou privé), une collaboration avec
les entreprises générales de renommée et une
qualité architecturale renforcée par le choix de cabinets
d'architectes reconnus.
· Une complète maîtrise du risque :
Une totale maîtrise du risque à travers un portefeuille
opérationnel équilibré entre le Résidentiel, le
Tertiaire et l'Activité.
III- Mission de stage
III- 1 Le suivi des opérations
Ci-dessous, les différentes phases d'avancement d'un
projet immobilier auxquelles j'ai pu assister et contribuer, du montage
à la construction :
- Phase de planification du projet immobilier :
· Définition conceptuelle et organisationnelle du
projet
· Étude de faisabilité économique
o Étude de marché : analyse de la demande et de
l'offre
o Analyse des facteurs de risque et d'incertitude
o Sources de financement et coût du capital
o Étude de la rentabilité du projet
· Étude de faisabilité technique et
environnementale
· Conception préliminaire du projet
· Commercialisation préliminaire du projet
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Rapport de Stage
- Phase de production du projet immobilier
· Conception définitive des plans
· Marchés de construction
· Travaux de construction
- Phase de gestion du Projet immobilier
· Gestion du coût du projet
· Gestion des besoins
· Gestion de la commercialisation
- Phase d'achèvement et livraison du projet
III-1-a) Suivi financier des projets immobiliers
Je m'occupais de la gestion du projet de construction des
immeubles promotionnels. Ce projet a été appelé « les
PLATANES ».
· Le suivi quotidien :
Trois périodes sont déterminantes dans la
réalisation d'un programme immobilier. La période de
réservation préalable au début de la construction: on
tente de commercialiser un maximum de lots, ce qui nous permettra notamment
d'alléger les charges financières et diminuer notre risque de
commercialisation.
Pendant la construction de ce projet, je veillais au bon
déroulement des travaux, dont EBPI est garant ainsi qu'à la
signature des actes avec les acquéreurs des appartements.
· Les recettes de l'activité :
Elles sont peu diversifiées dans la mesure où
la vente directe d'immeubles représente plus de 70% du chiffre
d'affaires total. Toutefois, le montant des honoraires liés à la
gestion et à la conduction de travaux ont tendance à se
développer. Ces activités de services ont en effet permis
à la plupart des entreprises de compenser la baisse des volumes
d'affaires en promotion. Enfin, on doit noter que les écarts sont
importants entre le chiffre d'affaires des opérations de logement et
celles de bureaux.
· Les charges à surveiller :
Les postes de charges les plus importants sont
constitués de montant des travaux, les honoraires de la maitrise
d'oeuvre ainsi que les charges juridiques. Les frais des avocats, des notaires
et des experts sont suivis de près par le compte `charges
financière'.
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Rapport de Stage
· La maîtrise des résultats :
Le résultat dépend de la capacité de
toute entreprise à maîtriser ses niveaux de marge. Sur les
PLATANES, la marge a été maîtrisée en dépit
de tous les risques qu'elle a courue.
Pour garder une bonne marge, mon équipe négocie
parfaitement les prix d'acquisition du foncier et des immeubles existants, et
essaie de commercialiser dans les meilleurs délais ses programmes. Des
stocks élevés entraînent une hausse sensible des charges
financières et altèrent considérablement la
rentabilité.
· La gestion financière et les besoins en
trésorerie :
Les besoins de capitaux sont très importants pour
financer le foncier, les acquisitions d'immeubles et les travaux. Afin de
gérer financièrement les opérations, le montant des
travaux ne doit en aucun cas dépasser le montant du marché. Tout
contrôle à la réception d'un devis ou d'une situation de
travaux d'une entreprise est nécessaire. La banque délivre un
prêt pour financier l'opération, au fur et à mesure de
l'avancement du projet, on peut s'apercevoir que le besoin de financement est
inférieur à la demande effectuée auprès de la
banque. On procède alors à l'arrêt de la ligne de
crédit, comme était le cas sur les PLATANES. C'est grâce
à une mise à jour fréquente de la trésorerie qu'on
peut s'en apercevoir.
· Relation étroite avec la banque
La CNEP (caisse nationale de l'épargne et de
prévoyance) spécialisée dans le financement de
l'immobilier. Pour la majorité de ses opérations, EBPI demande le
financement des projets immobiliers auprès de la CNEP. Pendant mon
stage, j'étais en étroite relation avec la banque :
~ J'ai pu participer à la rédaction d'une
demande de financement pour un projet immobilier, une résidence sociale.
Une demande de financement comporte 4 grandes parties :
- Une présentation générale de
l'opération de promotion, les grandes lignes de
l'opération et une présentation du site et de son
environnement.
- Un montage juridique et foncier comprenant
les accords fonciers entre les associés, soit la promesse de vente ou
l'acte d'acquisition signé. La programmation du projet ou la composition
de l'opération puis les autorisations administratives,
c'est-à-dire tout ce qui est relatif à l'obtention du permis de
construire.
- Un montage commercial comprenant : le
choix de l'exploitant de la résidence, la date de prise à bail,
le montant du loyer annuel et aussi la commission d'engagement et sa
durée. Dans la partie commerciale, on a introduit un planning
prévisionnel c'est-à-dire toutes les dates prévisionnelles
des différentes étapes du chantier de la signature de
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Rapport de Stage
l'acte d'acquisition à la livraison. On y
définit une bonne stratégie commerciale pour convaincre la banque
de l'avancement certain de la commercialisation.
- Un montage financier comprenant la
stratégie financière qui sera adaptée dans le projet et
qui sera répartie entre les associés, de l'acquisition du terrain
et la maîtrise d'ouvrage du projet. Le budget de l'opération y est
détaillé comprenant les recettes prévisionnelles qui sont
calculées par rapport aux ventes des logements. Les dépenses
prévisionnelles présentent la plus grosse étude pour
éviter tous les risques du marché de l'immobilier. Toutes les
informations des dépenses y étaient détaillées : le
foncier, le contrat de la promotion immobilière qui est assez
chargé et qui comprend le montant des travaux, les honoraires
techniques, les assurances, les honoraires de gestion de la
société commerciale à créer répartis entre
les associés, les honoraires de l'exploitant, les frais financiers, la
Garantie Financière d'Achèvement (GFA) qui représente
0,35% du montant du CPI(Contrat de Promotion Immobilière) HT, le
mobilier et puis tous les aléas et imprévus pour amortir les
risques futurs. Dans les dépenses, on retrouve aussi les taxes de
l'urbanisme et de raccordements, les honoraires de commercialisation, les
honoraires de montage et d'assistance technique et finalement les frais
financiers calculé sur la base de taux d'emprunt (3,2% sur cette
opération).
Après une détermination des recettes et des
dépenses, on retrouve la marge qui représente sur ce projet
12,47% du CA HT répartis entre les associés. Finalement, le
montage financier fait apparaître le besoin de financement de ce projet.
Pour la CNEP, on a détaillé le montant du prêt, son
échéancier, le montant des fonds propres, la date
prévisionnelle du remboursement des fonds propres et bien entendu
l'accord de l'obtention de la GFA.
La participation à la préparation de cette
demande de financement a été très enrichissante pour moi.
Il fallait se montrer très prudent sur les montants proposés
à la banque, très prudent sur le choix des exploitants, des
entreprises générales ainsi que les commercialisateurs, dans le
but de convaincre la banque pour obtenir le financement.
· Pour la banque aussi, il m'était demandé
de rédiger une note trimestrielle à l'attention de notre
banquier. Vu la durée de mon stage, j'ai réalisé deux
notes. La note comprenait l'état d'avancement de tous les projets en
construction sur lesquels travaillait mon équipe. J'y détaillais
l'état de la commercialisation, la trésorerie mise à jour
et le CA prévisionnel amélioré ou non par rapport aux
fluctuations du marché.
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Rapport de Stage
III-1-b) Suivi des opérations sur le plan technique
et commercial
Le métier de maître d'ouvrage couvre le spectre
de l'ensemble des actions liées à la naissance et à la vie
d'un bâtiment ou d'un ouvrage de génie civil (infrastructure).
Au-delà du suivi financier, en ma qualité d'assistant du DAF, je
me suis fait attribuer de nouvelles tâches techniques et commerciales
à travers lesquelles j'ai découvert d'autres métiers et
d'autres domaines.
Hormis la réception des ouvrages, la maîtrise
d'ouvrage doit alors s'entourer des compétences techniques, juridiques
et commerciales, notamment dans les domaines du montage d'opérations et
de la gestion de projet, en interne ou en externe, mais aussi dans le domaine
de la construction. J'ai eu la chance de toucher à tous ces
métiers, une relation quotidienne avec les architectes, des
réunions de chantier toutes les semaines avec des ingénieurs du
bâtiment et enfin je me retrouve avec un grand acquis sur le plan
juridique immobilier et notarial.
En général, à défaut de
compétence dans un domaine donné (construction de bâtiment
par exemple), le maître d'ouvrage peut déléguer sa
compétence à un maître d'ouvrage mandaté. Mais chez
EBPI, le directeur administratif et financier, s'occupe à la fois du
technique, du juridique et du financier. Ce qui a été un grand
profit pour ma part.
Tous les mercredis matin, une réunion de chantier LES
PLATANES est montée avec l'architecte, le pilote du chantier et les
représentants de toutes les entreprises de construction dans la commune
de Filfla de Skikda. Tous les problèmes techniques y étaient
discutés et on essayait tous de trouver des solutions qui sont, dans
certains cas, présentés au bureau de contrôle ou au
coordonnateur SPS (Sécurité et Protection de la Santé)
pour donner leur avis final.
L'entreprise peut donner des travaux en sous-traitance
à une autre entreprise, je m'occupais de contrôler la justesse des
documents fournis par celle-ci ainsi que la délivrance de toutes les
assurances. En cours de travaux, on reçoit très
régulièrement des devis pour travaux supplémentaires par
les entreprises, le but étant de gérer le budget des travaux, je
contrôlais aussi le prix présenté et les tâches qui
vont être faites sur site sous forme de documents appelé «
attachements ». Ensuite, le responsable de programme valide et signe un
ordre de service.
Mon rôle d'autre part était de s'assurer de
l'exécution de tous les travaux modificatifs demandés par les
acquéreurs et donc de la réalisation et la livraison d'un ouvrage
conforme aux attentes de l'utilisateur final.
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Rapport de Stage
Sur ce même projet, j'étais en étroite
relation avec l'agence immobilière EL KARMA qui s'occupait de la
commercialisation des logements, que ce soit pour un ajustement des prix du
logement ou pour un changement technique dans les logements. Je demandai
conseil auprès de l'architecte afin de donner une réponse sur la
faisabilité de ces changements ou non.
Après avoir reçu le dossier de
réservation, je m'occupe de le transmettre au notaire pour la
notification de l'acquéreur pour le convoquer à une date de
signature d'acte. J'étais toujours derrière les notaires pour
qu'ils fassent signer les acquéreurs le plutôt possible pour
pouvoir remonter la trésorerie.
En parallèle, j'ai pu participer à
répondre à des concours en collaboration avec des architectes,
afin d'établir le chiffrage et l'estimation prévisionnelle du
prix estimatif de certaines opérations en phase concours. Cela m'a
permis d'avoir un vrai échange avec les architectes, de participer
à la réalisation des plans de principe de structure et
d'être toujours à la recherche de nouvelles solutions techniques
innovantes. Je me suis rendu compte à quel point l'estimation en phase
concours est primordiale. Elle est non seulement un critère important
pour l'obtention du concours, mais est déterminante pour le montant des
travaux et le budget accordé par la suite.
Ce métier recouvre aussi la nécessaire
coordination avec les services municipaux du lieu du projet, Filfla dans le cas
du projet LES PLATANES. Le service de la voierie, l'urbanisme, le commissariat,
l'Inspection du Travail et les services concédées (égouts,
eau, SONAELGAZ...).
Finalement, la qualité de Maître de l'ouvrage
est complexe et lourde en responsabilités. Vu le nombre des tâches
auxquelles j'ai pu participer, je ne peux pas tout développer dans ce
présent rapport. Ces responsabilités sont partagées,
à divers degrés, par celles des intervenants qui
conçoivent, qui exécutent, et qui contrôlent ces
travaux.
L'opération de construction peut être source de
dommages variés. Selon la nature de l'opération, le maître
de l'ouvrage doit établir une bonne étude sur les risques qu'il
peut rencontrer et est donc amené à couvrir ces risques.
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Rapport de Stage
III-2 Contrôle des risques immobiliers
A l'heure où les acteurs économiques
prêtent une attention nouvelle au risque immobilier, je me suis
particulièrement intéressée à l'analyse que
pouvaient formuler les professionnels du secteur sur leur propre situation. Les
principales questions sont : à quels risques les foncières ou les
promoteurs sont ils exposés ? Comment les analysent-ils et quelles
dispositions ont-ils prévues pour les gérer ? La
présentation des risques s'articulera dans cette prochaine étude
autour de quatre grands domaines : le risque stratégique, le risque
opérationnel, le risque de non-conformité et le risque
associé aux financements.
· Le risque stratégique
Le risque stratégique est le risque de perte de valeur
des investissements immobiliers induit par des facteurs exogènes tels
que les fluctuations de marché, l'inflation, l'emploi... De fait, les
préoccupations liées aux effets d'une baisse de valeur arrivent
en tête des risques cités par l'ensemble des acteurs. L'analyse
qui en est faite peut toutefois différer selon l'activité des
opérateurs.
L'ensemble des promoteurs font état du
caractère cyclique des marchés lié au
déséquilibre conjoncturel entre l'offre et la demande, qui ne
permet pas de réaliser chaque investissement ou chaque cession dans les
conditions de marché les plus favorables. Klépierre et
VastNed* sont plus précis et mentionnent le risque lié
à la concentration de leurs investissements, qui pourrait ne pas leur
permettre de compenser les effets liés à un retournement de
conjoncture sur leur segment de marché (pour ce qui les concerne, les
centres commerciaux).
· Le risque opérationnel
Le risque opérationnel est traditionnellement
défini comme le résultat d'une inadaptation ou d'une
défaillance imputable à des procédures, personnels et
systèmes internes ou des événements extérieurs.
L'exposition au risque opérationnel dépend donc de
l'activité et de l'organisation de chaque entité. Aussi la nature
des risques est diversifiée et hétérogène :
- La mauvaise couverture des actifs par des polices
d'assurance ;
- Le risque de crédit. S'il ne constitue pas à
priori un risque opérationnel, il est toutefois fréquemment
classé comme tel par les promoteurs.
* Sociétés d'investissement
immobilier cotées
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Rapport de Stage
- Le risque d'acquisition, considéré comme
celui lié à l'absence de détection de défauts
cachés, la carence de diagnostics techniques, fiscaux, juridiques ou
financiers ou encore l'erreur d'appréciation au moment de la
décision d'investissement ;
- Les risques de défaillance des sous-traitants,
l'absence de maîtrise des coûts de construction ou encore la
mauvaise estimation du rythme de commercialisation. De même sont
évoqués les retards dans l'obtention des permis de construire ou
autres autorisations administratives qui peuvent impacter la performance
financière de l'opération ;
- Le risque de fraude.
· Le risque de non-conformité
Le risque de non-conformité peut se définir
comme le risque de sanction qui naîtrait de manquements à des
dispositions réglementaires ou législatives, en particulier,
s'agissant du secteur immobilier, de mesures essentiellement d'ordre
environnemental, sécuritaire ou fiscal. Les prises de conscience des
risques sanitaires (amiante, plomb,..) les mesures relatives à la
maîtrise des dépenses énergétiques se sont traduites
ces dernières années par la multiplication des textes
législatifs visant à assurer la protection des personnes. Les
inconnues concernant certaines technologies (Wifi...) soulèvent encore
des interrogations qui pourraient donner lieu à de nouveaux
développements législatifs. Ces développements expliquent
le niveau de préoccupation partagée par l'ensemble des acteurs
sur leur conformité aux dispositions juridiques qui leur sont
applicables.
La disparité des régimes fiscaux entre les pays
et leurs fréquentes modifications sont également de nature
à mettre en cause la rentabilité attendue des investissements.
Les promoteurs expriment leur crainte d'être
exposés à des pénalités ou à une remise en
cause de leur statut, compte tenu des difficultés à
répondre de façon pérenne aux obligations associées
à un régime fiscal spécifique.
· Les risques financiers
Une information précise étant requise par la
norme IFRS 7, les risques financiers font systématiquement l'objet d'un
exposé détaillé. Le risque de liquidité,
c'est-à-dire celui de ne pouvoir faire face à des engagements en
raison d'une situation de marché des capitaux, est la crainte de tous
les promoteurs. Ainsi, tous les promoteurs immobiliers rencontrent
d'éventuelles difficultés de trésorerie liées
à une mauvaise anticipation des besoins. Certains, promoteurs
évoquent l'éventualité d'un resserrement de leurs
conditions d'accès au crédit en cas de dégradation de leur
notation et leur crainte de ne pas être en mesure de respecter les
engagements pris lors de signature des emprunts en cours et de se trouver dans
l'obligation de rembourser leur dette à un moment
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Rapport de Stage
défavorable. Le risque de taux d'intérêt
est présenté comme le risque de renchérissement des
coûts de financement ou encore comme le risque d'utilisation
inappropriée d'instruments dérivés. On notera que les
promoteurs privilégient une analyse des effets comptables des variations
de taux d'intérêt sur la présentation de leurs états
financiers à une approche économique du sujet.
Enfin sont abordés les risques liés au
reporting financier, qui sont définis comme le risque que les
informations financières fournies en interne ou à
l'extérieur soient erronées, incomplètes ou tardives.
Pour conclure, il apparaît, à la lecture des
rapports annuels, que trois risques concentrent l'attention des acteurs de
l'immobilier : le risque stratégique, le risque financier et le risque
de non-conformité. Il apparaît également que, malgré
le fait que la nature des risques soit parfois largement
développée, aucune société de l'échantillon
ne fournit d'élément factuel ou quantitatif qui permettrait
d'apprécier son exposition à de tels risques.
· L'approche mise en oeuvre pour la gestion des
risques
L'étude qui précède laisse à
penser que les entreprises du secteur immobilier ont engagé une revue de
leur exposition aux risques. Ce constat est confirmé par 9 entreprises
qui affirment avoir réalisé une cartographie de leurs risques
leur permettant de disposer aujourd'hui non seulement d'une identification
précise de la nature de ceux-ci mais aussi d'une évaluation de
leurs impacts potentiels sur la performance de l'entreprise. British Land
précise, par exemple, avoir mis en place « un processus de risk
management qui définit les zones de risque et prévoit une
méthodologie de cotation des risques fondée sur l'impact
estimé des événements de risques et leur
probabilité d'occurrence ».
Afin de renforcer la gestion des risques, il faut une bonne
structuration du contrôle interne, une intégration du risk
management dans la planification des opérations et un contrôle
fréquent.
Tous les rapports contiennent enfin une description des
mesures ponctuelles destinées à répondre à des
risques identifiés : évaluation annuelle des actifs
détenus, veille sur le risque environnemental, recours à des
instruments dérivés pour couvrir le risque de taux,
négociation des durées de baux en fonction des anticipations sur
l'évolution des marchés, mise en place d'un dispositif de suivi
de trésorerie, etc...
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Rapport de Stage
Dans le cadre de ma mission j'ai pu participer à une
mission d'audit interne des stocks de l'entreprise, notre travail a
été concrétisé par un papier de travail
cf annexe 3. Cette mission consiste essentiellement
à comparer le solde théorique inscrit dans la comptabilité
avec le montant de l'inventaire physique réalisé
semestriellement, ce travail fait souvent ressortir des écarts auxquels
on doit trouver des explications raisonnables, ces écarts sont dus soit
à une erreur humaine soit à un vol ou fraude.
V- Les impactes du stage
· Impact humain
Mon arrivée à EBPI fut réjouissante et
très chaleureuse. J'ai été bien accueillie et
encadrée durant toute la durée de mon stage. J'ai remarqué
l'attention particulière des salariés et des différents
collaborateurs à mon égard.
Ayant évoluée dans un contexte encore en
transition vers un système organisationnel confirmé, la
discussion et le contact étaient le moyen le plus approprié pour
une communication interne efficace. Ainsi il me fallait imposer ma
présence tout en essayant de conserver un caractère convivial qui
permet de créer une réelle symbiose avec tout le personnel.
Néanmoins, il arrivait des fois que le message soit
mal perçu et que la personne n'est pas contente de la remarque qu'on lui
a fait. Les architectes, par exemple, n'appréciaient pas le fait de leur
demander de refaire des plans.
· Impact psychotechnique
Ce stage m'a permis de constater la réalité de
la promotion immobilière et ses moyens de s'affirmer sur un
marché concurrentiel. Le mot clé est alors le désir de
rentabilité maximum pour des dépenses voulues minimes dans un
contexte où l'homme est le facteur de la réussite.
Ainsi j'ai pu découvrir que les exigences de la
production sont toutes orientées vers la compétitivité et
la qualité. Ainsi le contrôleur de gestion est au coeur de ce
système, il est donc l'instrument de l'entreprise, mais plus il
travaille dans ces perspectives plus il est valorisé, une valorisation
qui prend plusieurs formes, de la félicitation du subordonné
hiérarchique à l'augmentation de la rémunération en
passant par la promotion.
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Rapport de Stage
Pendant mon stage j'ai pu participer à
différentes tâches, notamment en apportant mon aide aux
différents ingénieurs collaborateurs et à mon directeur,
chef de projets, lors des dossiers urgents à remettre, ainsi j'ai
découvert un grand nombre de tâches qui m'étaient
jusqu'à alors inconnus, mais à force de pratiquer, je suis
maintenant apte de les accomplir. J'ai donc pu acquérir une
expérience qui me sera très bénéfique dans mon
parcours professionnel.
Etant chargée comme assistant du DAF, j'étais en
contact permanent avec les notaires, les commerciaux et les architectes.
D'autant que ce sont des gens qui sont dans la profession depuis un bon moment
et qu'ils connaissent leur métier sur le bout des doigts, donc je devais
prendre ça en considération et d'essayer de se montrer à
la fois rigoureux et compréhensif.
En effet j'ai toujours été présent au
bureau de 9h jusqu'a17h30, et il m'est arrivé d'achever ma
journée de travail au delà de 17h30 pour terminer ou
régler des dossiers urgents, ce qui ne me gênait pas et qui me
permettait d'avoir la fierté de bien accomplir ma mission.
Par ailleurs, j'ai donc le sentiment d'avoir rempli
correctement mon contrat au sein de l'entreprise. Ceci c'est
révélé aussi lors de mon entretien de départ avec
mon tuteur de stage, qui m'a confié sa vision et sa satisfaction par
rapport à mes comptes rendus jugés très satisfaisants de
sa part et qui d'ailleurs me propose d'intégrer son équipe pour
une période plus longue.
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Rapport de Stage
Conclusion
Ce stage a été une expérience très
enrichissante pour moi sur plusieurs plans. J'ai été
confrontée pour la première fois de ma vie à un chantier
de travaux publics et à un contrôle de gestion de grande
ampleur.
L'originalité de travailler sur un projet quel qu'il
soit, à la différence de l'entreprise, est son côté
cyclique. Il y a un début et une fin, c'est une ligne droite mais
dotée d'un horizon fini. D'un point de vue financier, on fait toujours
apparaître dans les contrôles budgétaires une perte ou un
gain de fin d'opération, et pendant l'opération le but
étant bien évidement d'augmenter le plus possible la marge de fin
d'opération. On se projette ainsi toujours vers la fin du projet,
à l'inverse d'une entreprise où le contrôle est toujours
mensuel ou bimensuel, on ne fixe jamais de date de fin à
l'activité.
En plus de son intérêt technique très
important, ce stage m'a fait découvrir le monde de l'immobilier. Cela a
été très bénéfique de découvrir les
méthodes de travail de l'entreprise, les relations entre les
différents services, surtout au niveau d'une entreprise de la taille de
EBPI. Au niveau professionnel, cette expérience aura été
très importante pour moi et m'aura permis d'avoir une vision très
précise du monde de l'immobilier et de la gestion financière des
projets immobiliers et des problématiques qui y sont traitées.
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Annexe 2 : Organigramme de l'entreprise
Direction
d'administration
Y.Chaieb
Service finance et comptable
Service des
affaires juridique
Service
technique
S.Chaieb
Secritariat F.Lahmar
M.Bounab
Direction géneral
S.Bouzidi
Chauffeurs
Service
Architecture et
Genie civil
R.khalfawi
M.Boudmighat
Direction de construction
Gardiens
Chef chantier M.Benmakhlouf
Service des travaux
Maçons
Manoeuvres
Magasinier T.Redjama
Coffreurs
Constructeurs
Ferrailleurs Soudeurs
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