III- Mission de stage
III- 1 Le suivi des opérations
Ci-dessous, les différentes phases d'avancement d'un
projet immobilier auxquelles j'ai pu assister et contribuer, du montage
à la construction :
- Phase de planification du projet immobilier :
· Définition conceptuelle et organisationnelle du
projet
· Étude de faisabilité économique
o Étude de marché : analyse de la demande et de
l'offre
o Analyse des facteurs de risque et d'incertitude
o Sources de financement et coût du capital
o Étude de la rentabilité du projet
· Étude de faisabilité technique et
environnementale
· Conception préliminaire du projet
· Commercialisation préliminaire du projet
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- Phase de production du projet immobilier
· Conception définitive des plans
· Marchés de construction
· Travaux de construction
- Phase de gestion du Projet immobilier
· Gestion du coût du projet
· Gestion des besoins
· Gestion de la commercialisation
- Phase d'achèvement et livraison du projet
III-1-a) Suivi financier des projets immobiliers
Je m'occupais de la gestion du projet de construction des
immeubles promotionnels. Ce projet a été appelé « les
PLATANES ».
· Le suivi quotidien :
Trois périodes sont déterminantes dans la
réalisation d'un programme immobilier. La période de
réservation préalable au début de la construction: on
tente de commercialiser un maximum de lots, ce qui nous permettra notamment
d'alléger les charges financières et diminuer notre risque de
commercialisation.
Pendant la construction de ce projet, je veillais au bon
déroulement des travaux, dont EBPI est garant ainsi qu'à la
signature des actes avec les acquéreurs des appartements.
· Les recettes de l'activité :
Elles sont peu diversifiées dans la mesure où
la vente directe d'immeubles représente plus de 70% du chiffre
d'affaires total. Toutefois, le montant des honoraires liés à la
gestion et à la conduction de travaux ont tendance à se
développer. Ces activités de services ont en effet permis
à la plupart des entreprises de compenser la baisse des volumes
d'affaires en promotion. Enfin, on doit noter que les écarts sont
importants entre le chiffre d'affaires des opérations de logement et
celles de bureaux.
· Les charges à surveiller :
Les postes de charges les plus importants sont
constitués de montant des travaux, les honoraires de la maitrise
d'oeuvre ainsi que les charges juridiques. Les frais des avocats, des notaires
et des experts sont suivis de près par le compte `charges
financière'.
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· La maîtrise des résultats :
Le résultat dépend de la capacité de
toute entreprise à maîtriser ses niveaux de marge. Sur les
PLATANES, la marge a été maîtrisée en dépit
de tous les risques qu'elle a courue.
Pour garder une bonne marge, mon équipe négocie
parfaitement les prix d'acquisition du foncier et des immeubles existants, et
essaie de commercialiser dans les meilleurs délais ses programmes. Des
stocks élevés entraînent une hausse sensible des charges
financières et altèrent considérablement la
rentabilité.
· La gestion financière et les besoins en
trésorerie :
Les besoins de capitaux sont très importants pour
financer le foncier, les acquisitions d'immeubles et les travaux. Afin de
gérer financièrement les opérations, le montant des
travaux ne doit en aucun cas dépasser le montant du marché. Tout
contrôle à la réception d'un devis ou d'une situation de
travaux d'une entreprise est nécessaire. La banque délivre un
prêt pour financier l'opération, au fur et à mesure de
l'avancement du projet, on peut s'apercevoir que le besoin de financement est
inférieur à la demande effectuée auprès de la
banque. On procède alors à l'arrêt de la ligne de
crédit, comme était le cas sur les PLATANES. C'est grâce
à une mise à jour fréquente de la trésorerie qu'on
peut s'en apercevoir.
· Relation étroite avec la banque
La CNEP (caisse nationale de l'épargne et de
prévoyance) spécialisée dans le financement de
l'immobilier. Pour la majorité de ses opérations, EBPI demande le
financement des projets immobiliers auprès de la CNEP. Pendant mon
stage, j'étais en étroite relation avec la banque :
~ J'ai pu participer à la rédaction d'une
demande de financement pour un projet immobilier, une résidence sociale.
Une demande de financement comporte 4 grandes parties :
- Une présentation générale de
l'opération de promotion, les grandes lignes de
l'opération et une présentation du site et de son
environnement.
- Un montage juridique et foncier comprenant
les accords fonciers entre les associés, soit la promesse de vente ou
l'acte d'acquisition signé. La programmation du projet ou la composition
de l'opération puis les autorisations administratives,
c'est-à-dire tout ce qui est relatif à l'obtention du permis de
construire.
- Un montage commercial comprenant : le
choix de l'exploitant de la résidence, la date de prise à bail,
le montant du loyer annuel et aussi la commission d'engagement et sa
durée. Dans la partie commerciale, on a introduit un planning
prévisionnel c'est-à-dire toutes les dates prévisionnelles
des différentes étapes du chantier de la signature de
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l'acte d'acquisition à la livraison. On y
définit une bonne stratégie commerciale pour convaincre la banque
de l'avancement certain de la commercialisation.
- Un montage financier comprenant la
stratégie financière qui sera adaptée dans le projet et
qui sera répartie entre les associés, de l'acquisition du terrain
et la maîtrise d'ouvrage du projet. Le budget de l'opération y est
détaillé comprenant les recettes prévisionnelles qui sont
calculées par rapport aux ventes des logements. Les dépenses
prévisionnelles présentent la plus grosse étude pour
éviter tous les risques du marché de l'immobilier. Toutes les
informations des dépenses y étaient détaillées : le
foncier, le contrat de la promotion immobilière qui est assez
chargé et qui comprend le montant des travaux, les honoraires
techniques, les assurances, les honoraires de gestion de la
société commerciale à créer répartis entre
les associés, les honoraires de l'exploitant, les frais financiers, la
Garantie Financière d'Achèvement (GFA) qui représente
0,35% du montant du CPI(Contrat de Promotion Immobilière) HT, le
mobilier et puis tous les aléas et imprévus pour amortir les
risques futurs. Dans les dépenses, on retrouve aussi les taxes de
l'urbanisme et de raccordements, les honoraires de commercialisation, les
honoraires de montage et d'assistance technique et finalement les frais
financiers calculé sur la base de taux d'emprunt (3,2% sur cette
opération).
Après une détermination des recettes et des
dépenses, on retrouve la marge qui représente sur ce projet
12,47% du CA HT répartis entre les associés. Finalement, le
montage financier fait apparaître le besoin de financement de ce projet.
Pour la CNEP, on a détaillé le montant du prêt, son
échéancier, le montant des fonds propres, la date
prévisionnelle du remboursement des fonds propres et bien entendu
l'accord de l'obtention de la GFA.
La participation à la préparation de cette
demande de financement a été très enrichissante pour moi.
Il fallait se montrer très prudent sur les montants proposés
à la banque, très prudent sur le choix des exploitants, des
entreprises générales ainsi que les commercialisateurs, dans le
but de convaincre la banque pour obtenir le financement.
· Pour la banque aussi, il m'était demandé
de rédiger une note trimestrielle à l'attention de notre
banquier. Vu la durée de mon stage, j'ai réalisé deux
notes. La note comprenait l'état d'avancement de tous les projets en
construction sur lesquels travaillait mon équipe. J'y détaillais
l'état de la commercialisation, la trésorerie mise à jour
et le CA prévisionnel amélioré ou non par rapport aux
fluctuations du marché.
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