III-2 Contrôle des risques immobiliers
A l'heure où les acteurs économiques
prêtent une attention nouvelle au risque immobilier, je me suis
particulièrement intéressée à l'analyse que
pouvaient formuler les professionnels du secteur sur leur propre situation. Les
principales questions sont : à quels risques les foncières ou les
promoteurs sont ils exposés ? Comment les analysent-ils et quelles
dispositions ont-ils prévues pour les gérer ? La
présentation des risques s'articulera dans cette prochaine étude
autour de quatre grands domaines : le risque stratégique, le risque
opérationnel, le risque de non-conformité et le risque
associé aux financements.
· Le risque stratégique
Le risque stratégique est le risque de perte de valeur
des investissements immobiliers induit par des facteurs exogènes tels
que les fluctuations de marché, l'inflation, l'emploi... De fait, les
préoccupations liées aux effets d'une baisse de valeur arrivent
en tête des risques cités par l'ensemble des acteurs. L'analyse
qui en est faite peut toutefois différer selon l'activité des
opérateurs.
L'ensemble des promoteurs font état du
caractère cyclique des marchés lié au
déséquilibre conjoncturel entre l'offre et la demande, qui ne
permet pas de réaliser chaque investissement ou chaque cession dans les
conditions de marché les plus favorables. Klépierre et
VastNed* sont plus précis et mentionnent le risque lié
à la concentration de leurs investissements, qui pourrait ne pas leur
permettre de compenser les effets liés à un retournement de
conjoncture sur leur segment de marché (pour ce qui les concerne, les
centres commerciaux).
· Le risque opérationnel
Le risque opérationnel est traditionnellement
défini comme le résultat d'une inadaptation ou d'une
défaillance imputable à des procédures, personnels et
systèmes internes ou des événements extérieurs.
L'exposition au risque opérationnel dépend donc de
l'activité et de l'organisation de chaque entité. Aussi la nature
des risques est diversifiée et hétérogène :
- La mauvaise couverture des actifs par des polices
d'assurance ;
- Le risque de crédit. S'il ne constitue pas à
priori un risque opérationnel, il est toutefois fréquemment
classé comme tel par les promoteurs.
* Sociétés d'investissement
immobilier cotées
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Rapport de Stage
- Le risque d'acquisition, considéré comme
celui lié à l'absence de détection de défauts
cachés, la carence de diagnostics techniques, fiscaux, juridiques ou
financiers ou encore l'erreur d'appréciation au moment de la
décision d'investissement ;
- Les risques de défaillance des sous-traitants,
l'absence de maîtrise des coûts de construction ou encore la
mauvaise estimation du rythme de commercialisation. De même sont
évoqués les retards dans l'obtention des permis de construire ou
autres autorisations administratives qui peuvent impacter la performance
financière de l'opération ;
- Le risque de fraude.
· Le risque de non-conformité
Le risque de non-conformité peut se définir
comme le risque de sanction qui naîtrait de manquements à des
dispositions réglementaires ou législatives, en particulier,
s'agissant du secteur immobilier, de mesures essentiellement d'ordre
environnemental, sécuritaire ou fiscal. Les prises de conscience des
risques sanitaires (amiante, plomb,..) les mesures relatives à la
maîtrise des dépenses énergétiques se sont traduites
ces dernières années par la multiplication des textes
législatifs visant à assurer la protection des personnes. Les
inconnues concernant certaines technologies (Wifi...) soulèvent encore
des interrogations qui pourraient donner lieu à de nouveaux
développements législatifs. Ces développements expliquent
le niveau de préoccupation partagée par l'ensemble des acteurs
sur leur conformité aux dispositions juridiques qui leur sont
applicables.
La disparité des régimes fiscaux entre les pays
et leurs fréquentes modifications sont également de nature
à mettre en cause la rentabilité attendue des investissements.
Les promoteurs expriment leur crainte d'être
exposés à des pénalités ou à une remise en
cause de leur statut, compte tenu des difficultés à
répondre de façon pérenne aux obligations associées
à un régime fiscal spécifique.
· Les risques financiers
Une information précise étant requise par la
norme IFRS 7, les risques financiers font systématiquement l'objet d'un
exposé détaillé. Le risque de liquidité,
c'est-à-dire celui de ne pouvoir faire face à des engagements en
raison d'une situation de marché des capitaux, est la crainte de tous
les promoteurs. Ainsi, tous les promoteurs immobiliers rencontrent
d'éventuelles difficultés de trésorerie liées
à une mauvaise anticipation des besoins. Certains, promoteurs
évoquent l'éventualité d'un resserrement de leurs
conditions d'accès au crédit en cas de dégradation de leur
notation et leur crainte de ne pas être en mesure de respecter les
engagements pris lors de signature des emprunts en cours et de se trouver dans
l'obligation de rembourser leur dette à un moment
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Rapport de Stage
défavorable. Le risque de taux d'intérêt
est présenté comme le risque de renchérissement des
coûts de financement ou encore comme le risque d'utilisation
inappropriée d'instruments dérivés. On notera que les
promoteurs privilégient une analyse des effets comptables des variations
de taux d'intérêt sur la présentation de leurs états
financiers à une approche économique du sujet.
Enfin sont abordés les risques liés au
reporting financier, qui sont définis comme le risque que les
informations financières fournies en interne ou à
l'extérieur soient erronées, incomplètes ou tardives.
Pour conclure, il apparaît, à la lecture des
rapports annuels, que trois risques concentrent l'attention des acteurs de
l'immobilier : le risque stratégique, le risque financier et le risque
de non-conformité. Il apparaît également que, malgré
le fait que la nature des risques soit parfois largement
développée, aucune société de l'échantillon
ne fournit d'élément factuel ou quantitatif qui permettrait
d'apprécier son exposition à de tels risques.
· L'approche mise en oeuvre pour la gestion des
risques
L'étude qui précède laisse à
penser que les entreprises du secteur immobilier ont engagé une revue de
leur exposition aux risques. Ce constat est confirmé par 9 entreprises
qui affirment avoir réalisé une cartographie de leurs risques
leur permettant de disposer aujourd'hui non seulement d'une identification
précise de la nature de ceux-ci mais aussi d'une évaluation de
leurs impacts potentiels sur la performance de l'entreprise. British Land
précise, par exemple, avoir mis en place « un processus de risk
management qui définit les zones de risque et prévoit une
méthodologie de cotation des risques fondée sur l'impact
estimé des événements de risques et leur
probabilité d'occurrence ».
Afin de renforcer la gestion des risques, il faut une bonne
structuration du contrôle interne, une intégration du risk
management dans la planification des opérations et un contrôle
fréquent.
Tous les rapports contiennent enfin une description des
mesures ponctuelles destinées à répondre à des
risques identifiés : évaluation annuelle des actifs
détenus, veille sur le risque environnemental, recours à des
instruments dérivés pour couvrir le risque de taux,
négociation des durées de baux en fonction des anticipations sur
l'évolution des marchés, mise en place d'un dispositif de suivi
de trésorerie, etc...
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Rapport de Stage
Dans le cadre de ma mission j'ai pu participer à une
mission d'audit interne des stocks de l'entreprise, notre travail a
été concrétisé par un papier de travail
cf annexe 3. Cette mission consiste essentiellement
à comparer le solde théorique inscrit dans la comptabilité
avec le montant de l'inventaire physique réalisé
semestriellement, ce travail fait souvent ressortir des écarts auxquels
on doit trouver des explications raisonnables, ces écarts sont dus soit
à une erreur humaine soit à un vol ou fraude.
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