I.2.2 Principaux déterminants des prix des logements
? Réflexions théoriques
Vu la rigidité de l'offre à court terme,
évoquée précédemment, les prix immobiliers sont
plutôt déterminés à court, voire à moyen
terme par la demande dans le marché immobilier. Le nombre de
ménages est le moteur le plus évident des fluctuations de la
demande de logements. Il est lui-même influencé par d'autres
variables démographiques, comme la taille des ménages et les flux
migratoires. Pour se loger, un ménage a le choix entre la location et
l'achat. Cet arbitrage s'effectue en comparant le coût d'usage
associé à l'achat et le loyer. L'investisseur, pour qui le loyer
constitue un return, fait le même arbitrage. Le coût d'usage se
compose des charges d'intérêt calculées sur la valeur du
bien, des frais associés à l'entretien du bien (y compris les
taxes), et des plus ou moins-values à réaliser en cas de revente
du bien.
Si le coût d'usage d'un logement dépasse
substantiellement le loyer pour un bien équivalent, la location est
à préférer. Le prix d'acquisition des logements, ainsi que
le loyer, affectent évidemment très largement cet arbitrage. Le
ratio entre le prix d'achat et le loyer (price-to-rent) constitue donc un proxy
de cet arbitrage qui joue comme une force de rappel sur les deux
marchés. Le ratio est souvent utilisé pour mesurer le
degré de sous ou de surévaluation des prix du logement.
Le ménage n'a donc pas besoin de se faire une
idée précise sur l'évolution future (à 10 ou 20
ans) de son revenu disponible, de son lieu de résidence, de sa taille,
etc. Cet avantage est donc d'autant plus substantiel que l'incertitude
macroéconomique est grande ; enfin, il est culturellement
fréquent que même à coût d'usage identique, les
ménages préfèrent être
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propriétaires de leur logement du fait du statut social
qui y est lié ou de la possibilité de le gérer
librement.
Ainsi le loyer et le prix ne sont pas les deux seuls facteurs
qui influencent la décision d'un ménage d'acheter un logement ou
de le louer. Les autres variables qui interviennent dans cette décision
sont:
- le revenu disponible du ménage. Un ménage doit
avoir les moyens financiers nécessaires pour acquérir un
logement. Le ratio entre le prix du logement et le revenu disponible,
appelé dans la littérature « capacité d'achat brute
» (crude affordability), est fréquemment utilisé pour
estimer l'accessibilité du logement et, partant, le degré de sous
ou de surévaluation des prix des logements ;
- le taux d'intérêt, étant donné
que dans la plupart des cas, un emprunt est conclu pour financer l'achat d'un
logement. Cette variable renvoie plus spécifiquement à la charge
de remboursement d'un emprunt et, combinée au prix du logement et au
revenu disponible, elle donne une idée de la capacité d'achat
ajustée des intérêts (interest-adjusted-affordability); Le
fonctionnement des marchés du crédit constitue donc un facteur
important influençant la demande de logements.
- les charges d'intérêts ne constituent qu'une
partie des coûts liés à un investissement dans un logement.
Il faut également tenir compte d'autres coûts, tels que des
coûts de nature administrative et ceux de l'entretien de l'habitation,
ainsi que du traitement fiscal de l'acquisition d'un logement. Ces coûts
ou avantages fiscaux sont à comparer avec ceux associés à
d'autres types de placements ou d'investissements réels et
financiers.
Nous constatons que les différents facteurs qui
déterminent ou influencent le prix du loyer et du logement dans ce genre
de marché sont : le PNB (l'accroissement du revenu national) ou le
revenu disponible, les taux d'intérêt réels, cours des
actions, la démographie, en fin la dérégulation et
innovation financière.
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