Chapitre II : Acteurs intervenant dans la gestion
des nouvelles
centralités
I.
Acteurs institutionnels
La gestion des équipements marchands est une
compétence dévolue aux
collectivités locales depuis la loi 96-07 du 22 Mars 1996
portant transfert de compétences aux
régions, communes et communautés rurales. De
ce fait, les collectivités locales qui ont des
centres commerciaux dans leur périmètre
communal se doivent d'élaborer des stratégies de
gestion afin de mettre les populations et promoteurs sous de
meilleurs auspices.
1. La ville de Dakar
La ville de Dakar est très active dans la gestion des
équipements marchands dans son
périmètre communal.
Ainsi, son outil de gestion demeure la Division des Halles et
Marchés (DMH). C'est un
service chargé de la gestion des équipements
marchands de la ville de Dakar. Elle est chargée
de coordonner les activités des commerçants et
autres promoteurs privés. Aussi, elle initie des
projets de construction de centres commerciaux (Pétersen,
HLM, Colobane, Quatre C, etc.) et
de réhabilitation des marchés.
Par conséquent, la DHM renseigne sur les
demandes d'attribution des cantines
(Pétersen, Colobane, Quatre C, etc.), veille
à la propreté et à la sécurité des
marchés et
contrôle la perception des droits et taxes ainsi que son
évolution, compte tenu de la correction
des surfaces nouvellement occupées (Cas de Pétersen
où l'Etat a cédé le terrain à la mairie de
Dakar).
Toutefois, il urge de mentionner que l'intervention de la
ville de Dakar au niveau des
centres commerciaux est quasi inexistante, du fait que ces
derniers sont gérés par des privés
(Sociétés de gestion) qui respectent d'ailleurs
toutes les législations de l'Etat et de la mairie.
Mais, la ville de Dakar détient néanmoins la
majorité des actions dans les complexes
commerciaux de Pétersen et de Colobane, et elle
détient 33% des actions dans le centre
commercial les Quatre C. Ce qui du reste est conforme au code des
Collectivités Locales sur
la création des établissements publics locaux
et participation à des sociétés à
participation
publique ou à des entreprises privées.
Seydou KAMARA
74
Croissance urbaine et gestion des infrastructures et
équipements marchands à Dakar : Cas des nouvelles
centralités commerciales
2. Les communes d'arrondissement
Une des innovations de la réforme de
l'administration locale au Sénégal est la
création de communes d'arrondissement.
Ces catégories particulières de communes sont
prévues à l'article 77 du Code des
Collectivités Locales qui prévoit que : « les
grandes communes peuvent être érigées par décret
en communes d'arrondissement ». La commune d'arrondissement
est dotée de la personnalité
morale et de l'autonomie financière.
Et en ce qui concerne la gestion des
équipements marchands, les communes
d'arrondissement de la ville de Dakar sont
totalement absents du fait des conflits de
compétence et leurs attributions.
De ce fait les communes d'arrondissement ne
bénéficient pas des retombées
générées par les
centres commerciaux qu'elles abritent, ce qui explique un
désintéressement assez visible de
celles-ci.
Même si on note une certaine emprise des centres
commerciaux par les opérateurs privés, les
communes d'arrondissement devront jouer un rôle important
dans la gestion de ces nouveaux
équipements marchands.
3. Autres acteurs
Dans chaque centre commercial, les populations riveraines
(c'est-à-dire les personnes
résidant aux alentours des centres commerciaux de la ville
de Dakar) et autres usagers (c'est-
à-dire les personnes qui utilisent fréquemment les
centres commerciaux) ont des points de vue
différents en matière de gestion sur tous ce qui
touche aux nouvelles centralités commerciales.
Ainsi, pour que cette dernière soit parfaite, il est
nécessaire d'impliquer tous les acteurs dans
les différentes étapes du processus de
développement des centres commerciaux.
De ce fait pour mieux percevoir les avis des uns et des autres,
nous avons établi des
questionnaires et guide d'entretien que nous avons
distribués à toutes les catégories d'acteurs.
La plupart des résultats que nous présentons
ici sont issus du dépouillement des
résultats des enquêtes que nous avons
effectuées auprès de ces acteurs.
Seydou KAMARA
75
Croissance urbaine et gestion des infrastructures et
équipements marchands à Dakar : Cas des nouvelles
centralités commerciales
Dans ce contexte, des enquêtes effectuées sur
un échantillon de 150 personnes résidant aux
alentours des centres commerciaux (Touba Sandaga,
Pétersen, Colobane) révèlent des
problèmes causés par ces derniers.
De plus, les usagers ne sont pas en reste, eux qui
sont plus indiqués à apporter un
pont de vue sur la gestion de manière globale des centres
commerciaux.
En ce qui concerne l'appartenance ethnique des
enquêtés, nous avons les résultats suivants :
Tableau 12 : Répartition ethnique des
enquêtés
Populations
Ethnies
Wolofs
Peuhls
Sérères
Etrangers
Autres
Total enquêtés
Riverains
Usagers
Total
33
15
17
20
13
100
26
22
24
12
16
100
59
37
41
32
29
200
Source : D'après enquêtes de Seydou
KAMARA, 2007
Ethnies
Graphique 7: Répartition ethnique des
enquêtés
Répartition ethnique des enquêtés
35
30
25
20
15
10
5
0
Riverains Usagers
Populations
Wolofs
Peuhls
Sérères
Etrangers
Autres
Source : D'après enquêtes de Seydou
KAMARA, 2007
Seydou KAMARA
76
Croissance urbaine et gestion des infrastructures et
équipements marchands à Dakar : Cas des nouvelles
centralités commerciales
L'analyse de la graphique montre que la population
ethnique de la ville de Dakar
est essentiellement composée de wolofs avec environ 60%
des enquêtés (usagers, riverains).
Les sérères viennent en seconde position avec
20% des enquêtés. Cette situation s'explique
par le fait que dans les alentours des centres commerciaux, les
riverains sont plutôt des sérères
qui viennent de l'exode rural. Les quartiers habités sont,
Niayes Thiokers, Rail Bi, etc.
Aussi, il faut noter que la courbe des usagers montre
que les wolofs, Sérères et Peuhls se
tiennent de très près d'où une utilisation
des centres commerciaux par les populations locales.
Toutefois, il urge de mentionner que ceux que nous avons
rencontrés sont des célibataires
avec près de 70% des enquêtés (usagers,
riverains)
· Avis des usagers
Le nombre de personnes interrogées est de 100
usagers. Ils ont été choisi au hasard
dans quatre centres commerciaux de la ville de Dakar (Touba
Sandaga, Sicap Plateau, Quatre
C, Pétersen.) ce sont des acheteurs soit habituels
soit occasionnels dans ces nouvelles
centralités. Ils ont soulevés des
problèmes et naturellement préconisés des solutions.
Ce
tableau est une synthèse des résultats :
Tableau 13 : Avis des usagers sur les centres
commerciaux
-
-
-
-
-
-
-
-
Problèmes rencontrés
Exiguïté des boutiques
Insuffisance de l'accueil
Inexistence de panneau d'indication
dans certains centres commerciaux
Trop de courtier devant les boutiques
Pollution sonre
Etroitesse du parc automobile
Monotonie des produits rencontrés
Ce n'est pas réservé aux individus à
revenus moyen ou faible
-
-
-
-
-
-
Solutions préconisés
Augmenter la surface des boutiques
Mettre un service d'ordre de qualité
Instauration des panneaux
d'orientation
Diminuer la musique intérieure
Augmenter et moderniser le parc
automobile
Vendre des produits alimentaires voire
des denrées de première nécessité
(Riz, Huile, Légumes, etc.)
Source : D'après enquêtes de Seydou
KAMARA, 2007
Seydou KAMARA
77
Croissance urbaine et gestion des infrastructures et
équipements marchands à Dakar : Cas des nouvelles
centralités commerciales
· Avis des riverains
Dans cette rubrique, les enquêtés sont au
nombre de 100. Ils sont trouvés dans des
maisons situées autour de certains centres
commerciaux. Les résultats obtenus sont
comprimés dans le tableau ci-dessous qui constitue
une synthèse des problèmes et des
solutions et suggestions proposées.
Tableau 14 : Avis des riverains sur les centres
commerciaux
-
-
-
-
-
Problèmes rencontrés
Beaucoup de dommages durant les
constructions (poussières, bruits,
etc.)
Difficultés de mobilité aux alentours
des centres commerciaux
Pollution sonore durant les périodes
de grandes fêtes (Tabaski, Korité,
Noël, Fin d'année, etc.)
Occupation illégale de l'espace
Encombrement par les camions à
containers
-
-
-
-
-
Solutions préconisés
Mettre des fonds pour payer les
dommages
Rendre fluide la circulation
Organisation du secteur informel
Organiser les commerçants qui sont
aux alentours
Interdiction de stationnement des
containers durant la journée devant
les centres commerciaux
Source : D'après enquêtes de Seydou
KAMARA, 2007
· Avis des acteurs du secteur commercial
Le rôle que doivent jouer les acteurs du secteur
commercial dans la gestion des
nouvelles centralités commerciales reste primordial.
De ce fait, ces derniers se regroupent
dans des structures syndicales comme l'UNACOIS par
exemple. La naissance de cette
organisation remonte en novembre 1989, lorsque des
opérateurs économiques nationaux
décidèrent de créer un cadre pour
défendre leurs intérêts et revendications, estimant
qu'ils
22
étaient victimes des pratiques abusives de l'Etat
. Ainsi, l'union s'est imposée comme un
acteur de développement et un recours pour les
masses populaires qui s'activent dans le
commerce pour financer leurs activités. En ce sens,
Ils sont les principaux concernés par le
bon fonctionnement des centres commerciaux.
Aborder donc la question de la gestion des centres
commerciaux implique de recueillir les
avis des principaux animateurs du commerce.
Pour ce faire, nous avons interrogés 50
grands commerçants et opérateurs
économiques. Ce qui nous, a permis de recueillir
leurs difficultés et leurs solutions qu'ils
préconisent.
22
SARR CH., DIOP M., KANE O. (2003) « Les moodu moodu »:
du rural aux centralités urbaines, l'étirement
d'une longue mutation, in revue sociologie
sénégalaise UGB n°6 Janvier 2003 pp 157-181
Seydou KAMARA
78
Croissance urbaine et gestion des infrastructures et
équipements marchands à Dakar : Cas des nouvelles
centralités commerciales
Mais pour avoir un aperçu sur ces
personnalités nous avons produit le tableau ci-dessous
montrant la répartition de ces acteurs selon l'âge.
Tableau 15: Répartition des acteurs du
commerce selon l'âge
Tranches d'âge
Nombre
Pourcentage
- 25 ans
6
12
Entre 25 et 45 ans
15
30
+ 45 ans
29
58
Total
50
100
Source : Seydou KAMARA, 2007
L'analyse de ce tableau montre nettement que les acteurs du
secteur du
commerce sont des personnes d'âge avancées, car on a
noté 58% d'entre eux ont plus de 45
ans, les 30% ont entre 25 et 45 ans, et seulement 12% ont moins
de 25 ans.
Cette situation s'explique une carence d'emploi des jeunes une
faible insertion de ces derniers
dans le secteur du commerce. Les rares personnes
enquêtées nous ont affirmées que c'était le
père qui leur a légué les biens ou ils
gèrent pour le père.
Par ailleurs, il faut noter que les acteurs du secteur ont
soulevé des problèmes et préconisé des
solutions sur tout ce qui a trait au bon fonctionnement des
centres commerciaux.
Ainsi, le tableau suivant comprime les
résultats issus du dépouillement des
informations données.
Tableau 16 : Avis des acteurs sur les centres
commerciaux
-
-
-
-
-
-
-
Problèmes rencontrés
Exiguïté des cantines
Cherté des cantines
Nombreuses taxes et redevances à
payer
Difficulté de mobiliser des fonds sur un
problème social
Faible implication des organisations
syndicales dans le commerce comme
l'UNACOIS
Conflits avec les acteurs du secteur
informel
Conflits entre opérateurs à travers les
structures syndicales UNACOIS et
UNACOIS/DEF
-
-
-
-
-
-
Solutions préconisées
Elargir la surface des boutiques
Diminuer le prix des boutiques
Forte implication des collectivités
sur la gestion des centres
commerciaux
Réunification de la centrale
syndicale
Réguler le secteur informel
Création de mutuel au sein de
chaque centre commercial
Source : D'après enquêtes de Seydou
KAMARA, 2007
Seydou KAMARA
79
Croissance urbaine et gestion des infrastructures et
équipements marchands à Dakar : Cas des nouvelles
centralités commerciales
II.
Promoteurs et Bureaux de gestion des nouvelles
centralités
commerciales
Les infrastructures et équipements marchands
fournissent aujourd'hui des
ressources financières et beaucoup d'autres avantages
pour les administrations centrales et
locales.
Ce faisant, la gestion de ces équipements demeurent
être le souci des autorités et les
promoteurs privés investissant dans ce domaine.
De ce fait, des bureaux et sociétés de gestion sont
nés, à cet effet, pour apporter un coup de
main à ce secteur économique tant convoité
par les acteurs économiques.
1. Promoteurs immobiliers
Le promoteur immobilier est un offreur d'espaces
construits ou à construire. De nos jours,
c'est lui qui initie le processus de l'offre
nouvelle en immobilier. Son expertise, sa
connaissance des opportunités du côté de la
demande et son contrôle de la ressource première,
le terrain, en font l'agent majeur du marché immobilier,
celui qui sert d'intermédiaire obligé
entre les autres acteurs.
Au Sénégal, la plupart des promoteurs
immobiliers sont de petites et moyennes entreprises
dirigées par d'importantes personnalités de l'Etat,
du commerce, du show biz, etc. ils ont peu
d'employés et peu d'investissement, mais ils ont la
capacité de trouver le financement
nécessaire auprès des institutions bancaires.
Le terme de promoteur immobilier a été
inventé en 1954 dans l'entourage Fernand
POUILLON pour désigner ce qu'on appelait
auparavant des « monteurs d'affaires
immobilières ». L'intense construction de logements
soutenue par le gouvernement d'alors et
la spéculation immobilière qui l'accompagna
consacrèrent le personnage et le terme.
2. Bureau de gestion
La création de sociétés ou bureaux de
gestion sert de référence pour tout ce qui est
relatif à la gestion des centres commerciaux et autres
équipements marchands.
Ils ont été mis en place pour aider, guider, et
conseiller les usagers des centres commerciaux.
Pour cela, ils assurent la coordination des programmes de
mise en place de ces centres, la
vente ou la location des espaces commerciaux.
Parmi ces sociétés, nous avons :
23
23
Fernand Pouillon (1912-1986) est un architecte/urbaniste qui fut
un des grands bâtisseurs des années de
reconstruction après la Seconde Guerre Mondiale en France.
Il a réalisé de nombreux équipements et bâtiments
publics
Seydou KAMARA
80
Croissance urbaine et gestion des infrastructures et
équipements marchands à Dakar : Cas des nouvelles
centralités commerciales
· La SOGEDAK (Société
de gestion des complexes commerciaux de Dakar) : c'est
une société anonyme de droit privé avec des
actionnaires diversifiés dans toutes les
couches économiques, sociales, et politiques. Les
actionnaires sont la Ville de
Dakar, la Commune d'Arrondissement de Dakar Plateau, le
conseil National du
Patronat (CNP), le Conseil National des Entrepreneurs
du Sénégal (CNES),
l'Organisme regroupant des Commerçants des marchés
Sandaga et HLM (OCAÏS),
le Groupement des Opérateurs Economiques du
Sénégal (GES), le PROMOGES, le
ROES, le RASEF et l'AFAC. Le président de la
SOGEDAK est Mr FALL et le
Président du Conseil d'Administration est Mr
FAYE. Tous ces postes sont
politiques car la ville de Dakar est actionnaire
majoritaire. Cette société gère
exclusivement le complexe commercial de Pétersen. Son
siège se situe à l'Avenue
Pétersen.
· Le CCBM (Comptoir Commercial Bara
Mboup) : c'est une entreprise privée dont
le champ d'action est divers. Il va des importations et
exportations de produits de
toutes sortes en passant par la construction d'immeubles.
De ce fait c'est une
société commerciale anonyme avec un chiffre
d'affaires de 35 milliards et dont le
personnel est évalué à 608 agents.
Référence en matière de commerce et
d'industrie, la société est organisée
en holding comptant une dizaine de filiales
(CCBM electronics, Master Office, Espace Auto, Atlas
Voyages, Africa Transit,
Pridoux, SBMA, Saly Eau, Centre Commercial Touba
Sandaga) sous la
coordination de l'entité CCBM Holding qui fait
office de Direction Générale,
responsable des choix stratégiques et du contrôle du
groupe. Son siège se situe au
6 ème étage du centre commercial Touba Sandaga.
· La SICAP (Société
Immobilière du Cap Vert) : c'est une société
anonyme à
participation publique majoritaire et un capital social de
2 742 640 000 Frs CFA.
La SICAP qui opère depuis 1951 est une
société tirant les ressources financières à
son fonctionnement sur fonds propres, par des subventions
de l'Etat et par des
emprunts contractés auprès des
établissements de crédit. La Sicap, dont le domaine
d'intervention est limité à Dakar, est
spécialisée dans les logements à grand et
moyen standing. Elle offre également un type de
logement très économique aux
candidats dont les capacités financières sont
assez modestes. Par ailleurs, elle a
intégralement réalisé et financé le
centre commercial Sicap Plateau qui est un bijou
Seydou KAMARA
81
Croissance urbaine et gestion des infrastructures et
équipements marchands à Dakar : Cas des nouvelles
centralités commerciales
dans le domaine commercial. De plus, la Sicap gère
le centre commercial via le
bureau installé à l'intérieur du centre.
3. Outils de gestion des centres commerciaux
Défini comme étant l'administration du bien
d'autrui avec talent, soin et succès, la
gestion exige la mise en place d'outils et de
stratégies afin d'être performant dans
l'élaboration du bilan. Ces moyens et stratégies se
structurent autour de la gestion locative, de
la répartition des charges (mise en place d'un
contrôle budgétaire à travers la répartition des
charges), de l'analyse de la galerie (vue d'ensemble sur la
santé financière du patrimoine)
De ce fait ces outils permettent d'organiser les
centres commerciaux avec une
nécessité d'impliquer tous les acteurs intervenant
dans le secteur. Et aussi, ils contribuent au
processus de décision de la promotion immobilière
privée et de leur influence sur la mutation
du centre ville.
Par conséquent, la mise en valeur de ces outils
nécessite une synergie entre les
différents acteurs, ce qui explique des actionnaires
diversifiés au niveau de la SOGEDAK.
De plus, ces outils de gestion pourront être utile quant
à la facilitation de l'accessibilité
des centres commerciaux, de la coordination de tous les acteurs
des centralités commerciales
et l'amélioration du commerce de manière
générale dont des dysfonctionnements sont notés
ça et là.
Seydou KAMARA
82
Croissance urbaine et gestion des infrastructures et
équipements marchands à Dakar : Cas des nouvelles
centralités commerciales
| 
