III-2) LES BESOINS REELS DE LA POPULATION EN TERME D'OFFRE
LOCATIVE
Nous avons effectué un bilan du dispositif Girardin qui
nous a conduit à conclure { l'inefficacité de ce dispositif. En
plus de cela, pendant plusieurs années la production de logements
locatifs sociaux était en berne.
Nous souhaitons par conséquent, avant de poursuivre notre
étude, nous interroger sur les besoins estimés en logements
locatifs et ce quelle que soit leur catégorie.
Afin de mieux cerner les besoins réels de la population
réunionnaise en termes d'offre locative, nous allons reprendre les
simulations établies en 2008 par l'AGORAH et le groupe
«défiscalisation du logement» animé par la Cellule
Economique du BTP Réunionnais (CER BTP) et différents acteurs
locaux (FRBTP, ARMOS, DEAL, EPFR...).
Le groupe a estimé à 11 000 le nombre de
logements neufs qu'il était nécessaire de livrer chaque
années, dont 6 500 dans le secteur locatif. Pendant les années
fastes de la défiscalisation on atteignait ce niveau, sans que, comme
nous l'avons précisé cela ne corresponde qualitativement aux
besoins des habitants.
Ainsi, le CERBTP a établi un tableau présentant les
besoins estimés selon les différentes catégories de
logements à la location.
Leurs simulations se basent sur les besoins estimés en
fonction des revenus de la population. Ils dressent ainsi le tableau suivant.
Les loyers qui y sont fixés désignent les prix auxquels se louent
les différents produits ce qui peut correspondre à des niveaux
inférieurs aux seuils fixés par la loi. C'est pour cela que les
produits intermédiaires issus de la défiscalisation sont
fixés à une tranche de 9.6 à 11.6 euros.
FIGURE 33:NIVEAU DE PRODUCTION ET BESOINS ESTIMES PAR
AN
Source : AGORAH, 2008
Il a été constaté, comme nous l'avons par
ailleurs montré, que les niveaux fixés pour la
défiscalisation intermédiaire ne correspondent pas à la
réalité des capacités locatives des ménages. Le
constat est le même pour les plafonds des Prêts Locatifs Sociaux
qui constituent la tranche supérieure du logement locatif social. Ces
constats ont conduit le CER BTP à préconiser des plafonds de
loyers plus adaptés pour ces deux produits : 7.50 euros/m2
pour les PLS plutôt que 9.60 et 9 euros/m2 pour le locatif
intermédiaire issu de la défiscalisation plutôt que
11.6euros.
Nous n'avons cessé de le répéter, les
besoins en logements et notamment en logements sociaux sont très
importants. La situation de crise a été accentuée ces
dernières années par la faiblesse de la production. Ainsi, le
graphique suivant met en avant la faiblesse de la production de logements
locatifs sociaux par rapport à la production de logements locatifs
privé.
FIGURE 34: NOMBRE DE LOGEMENTS LOCATIFS SELON L'ANNEE
DE CONSTRUCTION
Source : INSEE, 2006
Le parc locatif privé accueille aussi des ménages
modestes puisque 42% des locataires
les plus pauvres logent dans le secteur
privé Ainsi, une partie du parc privé joue un rôle
de
« parc social de fait > puisqu'il accueille des occupants { bas
revenus. Ces ménages se
trouvent très souvent dans des logements indécents
ou indignes ou encore en situation de surpeuplement95 comme nous
l'avons évoqué précédemment.
Dans le parc privé, il existe également une
partie qui est issue des dispositifs de défiscalisation en faveur des
ménages intermédiaire. Toutefois, nous avons montré que ce
type de logement parce qu'il proposait des prix non adapté ne pouvait
être considéré comme du véritable logement «
intermédiaire >. Le dispositif Girardin a cessé d'avoir du
succès { partir de 2008. La loi Scellier DOM est venue s'ajouter { ce
dispositif. Il permet lui aussi de construire du logement intermédiaire
mais cette fois les critères semblent mieux ajustés à la
réalité des familles puisque les plafonds de loyers et de
ressources ont été ajustés. Toutefois, ces critères
restent encore un peu éloignés des préconisations du
CERBTP. A l'heure actuelle ce dispositif ne rencontre pas vraiment de
succès et donc nous ne pouvons en mesurer les effets.
L'idée de produire de l'intermédiaire reste
toutefois essentielle. C'est en effet un segment de marché qu'il est
nécessaire de développer comme l'a montré le CER BTP au
travers de ses simulations sur les besoins estimés. Nous
considérons ainsi que les logements PLS bien qu'ils appartiennent { la
catégorie des logements sociaux sont une catégorie de logements
intermédiaire qu'il faut développer mais aussi
réaménager pour qu'ils correspondent mieux aux capacités
financières de la catégorie de ménage fixée.
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