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Les projets connexes aux gares du Grand Paris Express sous maà®trise d'ouvrage de la Société du Grand Paris: Opportunités de valorisation foncière ou projets de valorisation urbaine ?

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par Pauline CHEMLA
Université Paris-Sorbonne - Master 2 mention Géographie, aménagement, environnement et logistique des échanges (GAELE) 2018
  

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2. Problématique et hypothèses émises

Dans l'intention d'étudier les projets connexes aux gares du Grand Paris, il aurait été évident de se demander en quoi réellement ces projets étaient porteurs d'urbanité et s'intégraient aux pôles-gare apportant une plus-value aux quartiers de gare. Pour autant, étant donné la réalisation des projets connexe programmée postérieurement à cette étude, nous sommes dans l'incapacité à mener une quelconque analyse évaluative ou rétrospective à l'heure actuelle. Nous pouvons tout de même nous interroger sur les véritables motivations de la SGP à la valorisation des emprises dédiées aux projets connexes des gares du Grand Paris et donc à la manière dont elle s'approprie la compétence d'aménageur dont elle a été dotée par la loi du 3 juin 2010.

Si la SGP ne se cache pas de vouloir valoriser ses emprises foncières, ce n'est pas cet intérêt qu'elle met en avant lorsqu'il s'agit d'expliquer ce que sont les projets connexes. « Catalyser les projets en rénovation urbaine », « Révéler les potentiels », « Articuler les échelles » « Organiser l'intermodalité », « Requalifier les espaces publics », « Densifier », « Valoriser les repères métropolitains »4 etc. : voici les termes que la SGP emploie pour qualifier son action en termes d'aménagement, qu'il soit induit par le passage du GPE ou par l'implantation des projets connexes. Mais que valent ces mots ?

3 Société du Grand Paris. Annexe 1. « Cadre Conceptuel des projets connexes aux gares du Grand Paris », 2014, volume 1, 63 pages.

4 Arguments tirés du Cadre Conceptuel des projets connexes aux gares du Grand Paris.

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D'une part beaucoup d'éléments laissent à penser que la cession foncière des emprises et des droits à construire des projets connexes par la SGP à des opérateurs privés sont dictées par un simple besoin de valorisation foncière. Un Cadre Conceptuel qui ne laisse rien au hasard, des consultations précises et restrictives, la création d'une entreprise qui ne dit pas son nom etc. Tout cela nous pousse à nous demander quels sont les intérêts de la SGP à travers la mise en oeuvre de ces projets connexes et l'exercice de sa compétence d'aménageur. Finalement les opérations connexes feraient-ils de la SGP un simple aménageur opportuniste, ayant saisi cette occasion de se délester de fonciers « en trop » pour faire rentrer dans ses caisses de quoi compenser le coût du métro ?

D'autre part, les arguments avancés par la SGP quant aux bénéfices urbains apportés par la future infrastructure de transport sont nombreux : le GPE sera au service des franciliens, du territoire métropolitain et des villes, pourquoi les projets connexes ne s'inscriraient-ils pas dans cette démarche globale de faire la ville de demain au service de ses usagers ? Si tel est le cas, les projets connexes, par leur rôle dans le pôle-gare et donc par leur rayonnement à l'échelle des quartiers, devraient participer de cette fabrique de la ville et être l'expression d'un aménagement convaincu et réfléchi de la part de la SGP.

Ainsi, la suite de ce mémoire s'attachera à étudier la démarche de la SGP pour la mise en oeuvre des projets connexes et l'exercice de sa compétence d'aménageur, depuis sa création jusqu'à aujourd'hui, pour y déceler les intentions initiales et actuelles de la SGP et répondre à la problématique : les projets connexes aux gares du Grand Paris représentent-ils l'opportunité d'une simple valorisation foncière ou bien l'expression d'un véritable processus de valorisation urbaine engagé par la SGP ?

Pour répondre à cette problématique générale, nous définirons dans une première partie ce que sont les projets connexes, en étudiant leur conception, leurs caractéristiques spatiales et morphologiques, ainsi que leur mise en pratique stratégique et opérationnelle. Enfin, nous nous appuierons sur deux hypothèses constituant une deuxième et une troisième partie de ce mémoire. La première consistera à s'interroger sur les projets connexes comme opportunité de valorisation foncière pour la SGP et la seconde sur l'implication de la SGP dans l'aménagement urbain de la métropole au regard des projets connexes.

La première hypothèse émise pour répondre à la problématique est celle que les projets connexes aux gares du Grand Paris représentent une opportunité de valorisation foncière pour la SGP. Il s'agira de s'interroger sur la mise en oeuvre des projets connexes comme prétexte de valorisation foncière, aussi, nous devons comprendre successivement les liens

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entre SGP et aménagement territorial, le GPE et le foncier du Grand Paris, et, valorisation foncière et projet connexe.

Pour vérifier cette hypothèse il nous faudra dans un premier temps faire un saut dans le passé, revenir aux origines de la création de la SGP et surtout à ce qui a participé à ce qu'elle soit dotée de la compétence d'aménageur. En d'autres termes se demander comment et pourquoi le concepteur et réalisateur du réseau de transport du GPE s'est vu attribué une mission, qui a priori sortait de son champ de compétences, et qui est celle d'aménageur.

Les origines de la compétence d'aménageur confiée à la SGP ainsi établies, nous devrons analyser dans les faits ce qui laisse à penser que cet établissement public aurait eu un intérêt avant tout économique dans la mise en oeuvre des projets connexes ; cela en se détachant de l'image communiquée par la SGP, garante d'un projet de développement urbain sans précédent au service des franciliens. Pour ce faire, nous nous pencherons sur l'impact du GPE sur les territoires traversés en termes d'opportunités foncières dans la métropole et les enjeux qu'ils représentent pour la SGP, à l'échelle des quartiers de gare et plus particulièrement des projets connexes aux gares. Il s'agit donc d'établir le rapport entre la compétence d'aménageur dont dispose la SGP et les dynamiques foncières dans le Grand Paris et plus précisément dans les quartiers de gare, pour comprendre les intérêts de la SGP dans la captation des plus-values immobilières à venir et dans la réalisation des projets connexes. Enfin, il faudra définir la nature et la mesure des projets connexes comme leviers de valorisation foncière pour la SGP afin établir concrètement l'apport financier qu'ils peuvent constituer en comparaison du coût du réseau de transport du GPE : l'aménagement peut-il financer le transport ?

Vérifier cette première hypothèse des projets connexes comme opportunité de valorisation foncière reviendra donc à se demander dans quelle mesure la mission d'aménageur de la SGP vient soutenir ou renforcer sa mission de concepteur/réalisateur du réseau d'infrastructure de transport, et donc faire de la SGP ce que l'on pourrait appeler un aménageur opportuniste. Cette première hypothèse étudiée conduira logiquement à une seconde et antagoniste hypothèse qui consistera à dire que, non pas considérés comme de simples opportunités de valorisation foncière, les projets connexes s'inscrivent dans une démarche de valorisation urbaine de la part de la SGP.

La deuxième hypothèse émise pour répondre à la problématique est donc celle que les projets connexes aux gares du Grand Paris sont essentiellement l'expression d'une volonté de valorisation urbaine engagée par la SGP. En d'autres termes, nous postulerons _ contrairement à ce que laissait entendre la première hypothèse _ que la SGP exerce sa

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compétence d'aménageur sur les projets connexes avant tout dans un objectif de plus-value urbaine, pour accompagner l'arrivée du nouveau métro du GPE.

La démarche pour répondre à cette seconde hypothèse prendra à revers le processus mis en place pour répondre à la première hypothèse, puisqu'il s'agira avant tout de partir du postulat inverse que les projets connexes sont avant tout des outils d'urbanité pour la Société du Grand Paris. Et, de là aborder d'une autre manière la compréhension des liens entre le projet connexe et la valorisation urbaine, entre GPE et urbanité, et, entre le domaine de l'aménagement et la SGP.

Pour vérifier cette seconde hypothèse, il s'agira dans un premier temps de s'interroger sur la capacité de la SGP à être à la fois un acteur du transport et un acteur de l'urbain. Aussi nous nous attacherons à comprendre dans quelle mesure les projets connexes viennent en complémentarité de la réalisation du métro, être dans le discours de la SGP, un vecteur d'urbanité. Ainsi, nous verrons en quoi le GPE est un déclencheur de projets urbains et en quoi les projets connexes s'inscrivent dans cette démarche de plus-value urbaine au service des territoires du Grand Paris. Dans un second temps, et au vu des premières réponses qui auront été apportées nous nous interrogerons sur les conditions, les difficultés et les limites de la mise en oeuvre des projets connexes pour la SGP. S'ils sont revendiqués comme des moyens de valorisation foncière qu'en est-il des réalités derrière leur maîtrise d'ouvrage ? A qui faut-il attribuer cette création de plus-value urbaine que sont censés générer les projets connexes : à l'initiative de la SGP ou bien au contexte territorial métropolitain ?

Vérifier cette seconde hypothèse des projets connexes comme projets de valorisation urbaine reviendra donc à se demander en quoi la plus-value urbaine est plus forte ou bien a plus de sens que la plus-value foncière lorsque l'on parle des projets connexes.

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"Des chercheurs qui cherchent on en trouve, des chercheurs qui trouvent, on en cherche !"   Charles de Gaulle