L'impact de l'opération conversion des titres immobiliers sur les conflits fonciers en RDC

EPIGRAPHE

Celui qui pense qu'il dirige et qui n'a personne qui le suit fait tout simplement une longue promenade

Proverbe chinois

IN MEMORIAM

Il m'est difficile de cocher ses quelques lignes en terme du travail sans faire une dédicace particulière à titre posthum à vous mon feu regretté grand frère Kisimba Muganza Pascal.

Que ce travail trouve en vous une satisfaction pour l'achèvement de l'ouvrage laissé inachevé.

Nyembo Muganza Naasson

DEDICACE

A vous mes parents Muhiya Muganza Léandre et Mamba Luzinga Marie, pour tous vos sacrifices et soutien financier, moral et matériel dont j'en suis bénéficiaire pour l'accomplissement de ce travail ;

A vous papa Ambindu Muganza Thomas, pour vos initiatives, encouragements et surtout votre soutien financier dont nous n'en serons jamais ingrats ;

A vous mes frères, soeurs, cousins, cousines, oncles, tantes, etc ;

A toi Joëlle Kayumba que le destin a bien voulu mettre à nos cotés pour notre futur foyer, pour tes conseils, encouragements, soutien spirituel. A vous ma progéniture.

A vous tous, je dédie ce travail !!

Nyembo Muganza Naasson

AVANT PROPOS

Nous tenons à jeter des fleurs au P.O. Mbuya Mukombo pour la direction de ce travail avec un sentiment de père malgré ses multiples responsabilités, sans oublier aussi notre coodirecteur le C.T. Mulumbati Kalamba Gustave pour la suivie sans relâche dans la rédaction de ce présent ouvrage.

Nous ne saurons oublier tout le corps professoral de la faculté de droit pour la formation eue, un remerciement particulier à vous Assistant Kisenga Kalomo Dominique pour votre soutien et encouragement au moment où, les découragements nous envahissaient.

Mes remerciements particuliers à mes amis : Me. Cléophas Mondoka, Adrien Mangala Lumbu, Ngoy Roj Balthazar, Ruku Abia Boniface, Ahadi Walumbuka Espoir, Kaseba Mutombo, Pascal Katumbu Salumu, Kyungu Nyundo Jacques...

Nos sincères remerciements à vous :

- Mes grands frères, Philippe Muganza, Lukamba Muganza Kahite, Nonda Muganza Jean, Ambindu Muganza Didi, Joseph Muganza, Simon Muganza, Dominique Lwamba, sans oublier le héros dans l'ombre Patrick Muganza Muyumba.

- Mes petits frères, Kisimba Lazard, Jean Kahozi sans oublier particulièrement Bonaventure Alonda Migebe,

- Mes soeurs , Kyungwa Muganza Gertrude, Mwange Luvungu Madeleine,

- Mes belles soeurs, Dadiane Ndubwe, Claudine Nzala, Berthe, Zizine, Véronique, Ange,...

- Mes neveux et nièces : Corneille Muganza, Joviale, Gade, Léon Ngona,...

- Mes oncles : Kahite Atshoma, Faustin Bonane,

- Les amis de chambre et connaissances, Amisi, Kitenge, Liliane Kapansa, Judith Wemba, Robert Ndegu, Olivier Bachibone, Patrick Kolesa, Olivier Katabaruka, Karinda Derick, Biruru Magondé, Ir. Clément Mulimbi, Clever Mayele Banzila,...

Nyembo Muganza Naasson

INTRODUCTION

Etant impérieux que l'ouvrage scientifique doit couronner la fin de cycle tant du premier cycle que du deuxième cycle d'études universitaires et aussi une des exigences académiques, inscrit dans cette réalité nous nous sommes tournés vers une réalité qui fait couler encre et salive dans notre beau et vaste pays qui n'est d'autre que la République Démocratique du Congo en abrégé RDC.

Ainsi, ayant été au courant de la relance de l'opération montée par l'ex patron des affaires foncières congolais nous citons Madame Liliane Mpande par l'actuel patron des affaires foncières le Ministre Kisimba Ngoy Mage intitulé « la conversion des titres de propriété », nous nous sommes enfin décidé de faire une étude tout en intitulant notre sujet comme suit : « l'impact de l'opération conversion des certificats d'enregistrement sur les conflits fonciers en République Démocratique du Congo ».

Nous allons faire nos analyses tout au long de ce travail pour voire dans quelle mesure cette opération peur préserver un climat de quiétude au sein des paisibles citoyens congolais propriétaires ou jouissant du droit de propriété tel que consacré par le libellé de l'article 34 de notre Constitution qui dispose que : « la propriété privée est sacrée » de cette disposition il s'en déduit que l'Etat doit s'érigé en garant de cette propriété individuelle ou collective mais conformément à la loi et coutume, et cela en nous référant aussi à la loi Bakajika dont la teneur était « le sol et le sous-sol appartiennent à l'Etat. ». Cette loi dont le libellé déduit une souveraineté de l'Etat congolais sur le sol et le sous sol.

En effet, l'opération comme nous l'avons dit ci-haut est la conversion des titres de propriété, mais nous sommes décidés de le dénommer conversion des certificats d'enregistrement car la loi dit que le seul titre valable qui peut produire les effets juridiques en matières foncières est le certificat d'enregistrement dûment délivré par les services compétents, tous les autres dont nous le démontrons dans notre deuxième chapitre ne sont que des éléments conduisant à ce titre définitif.

1. Présentation du sujet

Notre travail sera plus centré sur l'impact de l'opération conversion sur la régulation des conflits fonciers en République Démocratique du Congo, car d'après un certain constat général du pays, au lieu que les conflits puissent décroître mais c'est le contraire c'est-à-dire ne font que accroître ou encore prennent de plus en plus de l'ampleur.

Malgré les multiples stratégies prises au sein du gouvernement par son le ministère concerné, nous citons le Ministère des Affaires Foncières, qui à son tour exerce ses compétences parallèlement avec ses services sous tutelle dont nous pouvons en énumérer, le ministère de l'urbanisme et habitat et la division du cadastre.

C'est ainsi que, nous nous bornerons sur le bien fondé de cette opération de conversion de titre de propriété ou certificat d'enregistrement dans les conflits multiples et interminables dont font l'objet les terrains et maisons de la République Démocratique du Congo en général et particulièrement les grands centres urbains causés par peut être l'exode rural, le désordre des services compétents en la matière et qui se traduit par une phrase dont l'écriture compte le moins mais que le message passe, et celle-ci connue de tous avec le contenu « Cette parcelle n'est pas à vendre méfiez-vous aux escrocs ».

2. Etat de la question

Etant donné l'Etat de la question est l'inventaire des publications existant dans un domaine déterminé et qui permet au chercheur que nous sommes de situer notre apport par rapport à ceux des travaux existants. (Pinto, R. et Grawitz, M., Méthodes des sciences sociales , éd. Dalloz, Paris 1971, P. 289)

Pour satisfaire, cette exigence, il est à signalé que il y a tout une multitude de publications sur les conflits fonciers dont on ne peut énumérer ici, mais il est à noter que sur la conversion des certificats d'enregistrement dont il est question ici il n'y pas des publications spécifiques là-dessus à part quelques dépliants et papiers à l'internet. Mais, il est à notre la première conversion connue en République Démocratique du Congo fut celle de la « conversion du livret de logeur en certificat d'enregistrement.

Notre travail se démarque des autres travaux antérieurs par le fait que celui-ci fait une analyse sur une opération qui sera exécutée dans les jours à venir, mais nous ne devons pas nous dire que nous n'avons bénéficié des apports des autres travaux menés par dans ce domaine, car selon Bruce Gérard, tout chercheur est bénéficiaire conscient des travaux menés dans son domaine ( Bruce Gérard, Libération traditionnelle, éd. Tendance actuelle, Paris, 1969, p.20).

3. Choix et intérêt du sujet

Il est normal de signaler que notre sujet est vraiment d'actualité et que son choix n'est pas hazardeux, mais plutôt un souci profond d'aider la République Démocratique du Congo notre pays, à pouvoir sortir de ce gouffre profond et honteux causée par sa mauvaise politique foncière ou plutôt désordre en matière foncière.

Ainsi, le choix de celui-ci portera sur un intérêt personnel, scientifique et social, personnel dans le sens où il contribue à un plus dans nos connaissances en matières foncières, et scientifique, pour tout les chercheurs qui auront à nous lire, celui-ci sera pour eux une source d'information, et enfin, social par le fait que celui contribuera à une réduction sensible des conflits, qui du reste trouble la paix sociale jusqu'à amener les autres coeurs sensibles à la mort. Si du moins nos suggestions et recommandations sont prises en compte, le ministère de tutelle fera de cette opération d'une pierre deux coups. Notre intérêt sera subdivisé en deux ordres dont l'analyse de l'impact de l'opération conversion des titres de propriété face à la politique foncière de notre pays.

4. Problématique et Hypothèse

A. Problématique du travail

La problématique doit être entendue comme la portée même du sujet ou sa quintessence. Ne dit-on pas que « qui cherche trouve ». La problématique est ici un champ refléxionnel qui nous permettra après analyse scrupuleuse de résoudre le problème posé ci-haut.

Autrement dit, elle est l'objet dans lequel nous allons circonscrire notre étude dans un concept idéologique selon qu'elle peut être pour (ou affirmative) ou contre ( ou négative) (Pinto, R., et Grawitz, M., op.cit, p.5)

Elle est aussi définit par ces deux auteurs à savoir Quiviy et Compenhouldt comme étant une étape de la recherche qui apparaît comme une réflexion convenable en terme de discussion (Quiviy et Compenhouldt, Manuel de recherches en sciences sociales, éd. Dalloz, p. 853)

A cet effet, certaines questions seront posées sur l'application de l'opération conversion des certificats d'enregistrement (titre de propriété par excellence en matière foncière) dans les conflits fonciers en République Démocratique du Congo de la manière suivante :

- Pourquoi est-ce que notre pays regorge les cas des multiples conflits fonciers ?

- Pourquoi malgré les multiples efforts du législateur ces contentieux fonciers persistent toujours ?

- Est- ce la conversion des certificats d'enregistrements est -elle une solution pour mettre fin aux conflits fonciers ?

B. Hypothèse du travail

Ayant posé des questions dans les phrases précédentes qui est la problématique, nous devons avoir des réponses ou piste de solution, qui sont nos hypothèses.

A ce sujet, un célèbre auteur en la personne de Pierre Rongere dit que l'hypothèse est comme étant une proposition des réponses aux questions que l'on se pose à propos de l'objet de la recherche formulée en termes tels que l'observation et analyse pour fournir une réponse définitive , tel que le cas dans notre recherche. Ce faisant, elle peut être adoptée modifiée ou totalement abandonnée (Pierre Rongere, cité par Nyumaiza, note des méthodes de travail scientifique, unilu, G₁ droit, 1996-1997).

En effet, la RDC notre pays regorge beaucoup de cas de conflits fonciers à cause du désordre qui à déjà élu domicile au sein des services compétents en la matière et plus particulièrement la division du cadastre où n'importe qui peut octroyer un terrain et n'importe où, n'importe qui peut se voire octroyer un certificats d'enregistrement sans vérification et c'est qui est à la base des ¾ des conflits que nous avons. Et lors de sa tournée à Lubumbashi, le secrétaire du Ministre des affaires foncières national l'a souligné que le ¾ des litiges portées devant le Tribunal de Grande Instance de Lubumbashi ne concernent que les conflits fonciers.

Etant donné que le législateur fournis plus d'efforts pour redorer l'image du secteur foncier de notre pays ainsi en améliorer la politique foncière aussi, et que les mêmes efforts ne sont pas perçus par les services qui ont en charge le secteur foncier à cause selon eux de l'impayement que connaissent ses agents ou leurs agents. Certes, les efforts du gouvernement qui ont pour autant inscrit le logement dans les cinq chantiers de la République seront toujours vains, car la base ne partage pas les mêmes idéologies que le sommet.

Portant de la solution qu'à proposé le patron des affaires foncières , nous voyons que cela n'aura des fruits que si chaque propriétaire n'avait qu'un titre de propriété quid des maisons en conflits ou une maison qui a deux propriétaires avec curieusement deux certificats d'enregistrement. Pour que cette opération produise des effets sérieux, il faut que le ministère de tutelle tienne compte des nos suggestions ou entre autre nous suggérons une application lente de l'opération pour que celle-ci puisse rétablir la paix sociale déjà troublée, assainir le service de cadastre tout en mettant des personnes soucieuses de faire de cette opération une réussite selon les ambitions du gouvernement par le biais de son ministère de tutelle, car la politique foncière d'un pays contribue aussi au développement.

5. Méthodes et techniques

A. Méthodes du travail

La méthode est l'ensemble d'opérations intellectuelles pour lesquelles une discipline cherche à atteindre les vérités qu'elle poursuit, les démontré et les vérifie.

Il est normal que dans toute rédaction de tout travail scientifique, certaines méthodes soient utilisées. Ainsi, dans élaboration de notre travail nous avons fait recours aux méthodes suivantes :

- La méthode comparative ;

- La méthode juridique et ;

- La méthode exégétique.

1. La méthode comparative

La méthode comparative consiste à faire une comparaison comme le mot l'indique entre plusieurs faits en vue de ressortir les points de convergence et de divergence et d'en tirer une conclusion. Cette méthode nous aide à comparer là nos services aux autres services fonciers d'ailleurs. Enfin, essayer de comparer les règles qui régissent les services fonciers par rapport au droit interne congolais.

2. La méthode juridique

Celle-ci consiste à étudier la règle de droit de conduite sociale en observation de laquelle la société contraint les membres par une pression plus ou moins intense.

3. La méthode exégétique

Quant à cette méthode porte sur l'interprétation grammaticale, historique, juridique... des textes. Cette méthode nous permet, de mieux comprendre comment l'opération citée ici résoudra les multiples conflits fonciers.

B. Techniques du travail

Les techniques selon Pinto, R et Gwawitz, M. les outils mis à la disposition de la recherche et organisés par la méthode dans ce but. Elles sont limitées en nombre et communes à la plupart des services sociales (Pinto, R. et Grawitz, M., op.cit, p. 289).

Dans l'étude sur l'impact de l'opération de conversion des certificats d'enregistrement dans les conflits fonciers en République Démocratique du Congo nous allons utiliser la technique documentaire ou l'observation documentaire comme technique de recherche. Cette technique consistera à procéder par la consultation des sources documentaires. Ainsi, pour rassembler des grands nombres possibles de faits et d'informations nous avons consulté différents ouvrages scientifiques. A cette technique, il faut aussi ajouter l'interview qui du reste nous a aidé à poser certaines questions aux soit disants propriétaires des maisons en conflits sur la genèse de leur conflit, la conformité de leur titre de propriété, mais aussi de manière rare aux agents des services compétents car ils observaient paisiblement leur période de grève.

6. Délimitation du sujet

Le thème faisant l'objet d'une recherche doit être circonscrit dans le temps et dans l'espace ainsi, notre travail comportera aussi deux délimitations à savoir dans le temps et dans l'espace :

- Délimitation dans le temps

Ici, il est question de donner la période autour de laquelle notre travail portera. Pour répondre à cette question nous avons seulement circonscrit la présente étude dans la période où cette opération sera lancée dans la capitale, car elle a été déjà lancée mais a connu une certaine interruption et nous espérons que celle-ci sera bientôt relancée sur toute l'étendue du territoire national.

- La délimitation dans l'espace

L'application dans notre préoccupation comme c'est dit dans le sujet lui-même, notre étude a comme champ d'application la République Démocratique du Congo (RDC). Car cette opération au ses effets seulement sur l'étendue du territoire national de la RDC.

7. Plan sommaire

Notre sujet, comportera trois chapitres dont le premier sera consacré aux généralités où, nous essayerons de saisir la portée véritable de chaque concept utilisé pour une bonne dissertation, le deuxième porte sur une analyse brève du droit de propriété et enfin, le dernier quant à lui portera sur la quintessence du travail qui n'est d'autre que l'impact de l'opération conversion des certificats d'enregistrements sur les conflits fonciers en république Démocratique du Congo, problématique de notre étude dont il est question dans ce présent travail scientifique. Ce chapitre va aussi faire un coup de brosse sur la première conversion qui convertissait le livret de logeur en certificat d'enregistrement.

CHAPITRE I. LES GENERALITES

L'appréhension des termes clés s'avèrent d'une importance capitale pour saisir la portée même de notre dissertation. Ainsi, ayant choisi un sujet purement d'actualité, nous nous trouvons dans l'obligation d'éclairer ou élucider l'opinion sur les concepts clés que nous avons utilisé dans la constitution de notre sujet de recherche dont « l'opération conversion, certificat d'enregistrement et conflits fonciers.

Section I. Définition des Concepts

A. L'opération

Selon le dictionnaire universel l'opération est défini comme étant l'action, suite ordonnée d'actes qui suppose une méthode une recherche et une combinaison de moyens mis en oeuvre en vue de produire un résultat précis (Dictionnaire universel, Don de la coopération française aux établissements scolaires zaïrois 1996-1997, éd. Hachette, édicef). Ainsi, l'opération dont il est question ici doit faire à ce que chaque propriétaire des immeubles de disposer du titre de propriété valable qui n'est d'autre que le certificat d'enregistrement, qu'il devait convertir avec l'ancien s'il en dispose un moyennant une somme de 100$usd d'où, la nécessité de définir la conversion.

B. Conversion

Le même dictionnaire défini ce concepts comme étant l'action ou la transformation d'une chose en une autre, (Dictionnaire universel, Don de la coopération française aux établissements scolaires zaïrois 1996-1997, éd. Hachette, édicef) et la chose dont il ici question n'est d'autre que le titre de propriété immobilière c'est-à-dire le certificat d'enregistrement. C'est aussi selon Pierre de Quirini, acte juridique qui transforme un droit de propriété foncière ancien en une concession conforme à la loi du 18 juillet 1980 « articles 367-384 » (Pierre de Quirini, Comment procéder pour acheter une parcelle et louer une maison , édition Cépas, 1987, p.46)

C. Certificat d'enregistrement

Le Professeur Kifwabala dit que malgré l'importance que la loi foncière accorde au certificat d'enregistrement, elle ne l'a pas défini. Elle se limite à donner des indications relatives à son établissement, à son contenu, à ses fonctions et à ses caractères (journal officiel , numéro spécial 1992, p.26). Un certificat est le titre de propriété foncière, document certifié par l'autorité compétente au registres des titres fonciers fait la preuve qu'en est titulaire d'un droit de jouissance.

D. Conflits fonciers

Un fonds (ou bien fonds) est une terre que l'on exploite ou sur laquelle on bâtit. On parle aussi de propriété foncière ou immobilière. Ces conflits ne sont d'autre que les conflits des terres, en matière de vente succession et d'autres mutations.

Section 2. Notion sur le certificat d'enregistrement

Etant donné que seul le certificat d'enregistrement au certificat d'enregistrement au registre des titres fonciers fait preuve qu'on est bien titulaire d'un droit de jouissance (ou concession ) sur une terre ou sur une parcelle urbaine . De même le certificat d'enregistrement fait preuve de la propriété immobilière. La propriété des immeubles est toujours séparément de la concession de la terre sur laquelle ils sont construits ( Pierre de Quirini, op.cit, p.18).

Rôle du certificat d'enregistrement

Ici le certificat dont il est question, à la même valeur que la carte rose pour un véhicule. Celui-ci ne peut se remplacer aucunement par le contrat d'achat mais la preuve de propriété immobilière ou encore d'un droit de jouissance de terre.

En cas de transfert de propriété il est recommandé aux soumissionnaires de se présenter devant le conservateur des titres immobilières (CTI) et se faire délivrer un nouveau certificat d'enregistrement ( Pierre de Quirini, op.cit, p.18)

§.1. Le contenu du certificat d'enregistrement

Dans la pratique et conformément à la disposition de l'article 225 dans son alinéas 1 de la loi foncière, le conservateur dresse deux certificats identiques contenant la description physique et juridique de l'immeuble . L'un immobile est dressé dans le registre dit « livre d'enregistrement » qui reste à la conservation des titres immobiliers, l'autre est dressé sur une feuille tiré d'un registre à souche appelé « registre des certificats » et remis au propriété ( Kifwabala Tekilezaya, J.P., Droit civil : les biens , Tome I les droits réels et fonciers, PUL, 2004, p.417).

Les deux certificats ont la même valeur juridique mais en cas de discordance entre le certificat remis au titulaire du droit consacré par le titre immobilier gardé à la conservation des titres immobilières , c'est dernier qui fait foi. (Kalambay Lupungu Gaston, Droit civil, Volume II, régime foncier et immobilier, PUZ, Kinshasa, 1989, p.921).

S'il arrive que la signature du conservateur n'existe pas sur le certificat immobile alors qu'il a le certificat mobile cette opération rend nulle d'enregistrement.

Un certificat authentique doit avoir les mentions suivantes :

- L'indication précise du ou des titulaires des droits ;

- La situation, la description et le croquis de l'immeuble ;

- Les locations de plus de neuf ans et les charges réelles dont l'immeuble sont frappées selon les règles de publicité prescrites par la loi ;

- La nature de droit qu'il établit

En effet, l'article 219 de la loi foncière dispose : « le droit de jouissance d'un fonds n'est légalement établi que par un certificat d'enregistrement du titre concédé par l'Etat. La propriété privée des immeubles par incorporation, qui est toujours envisagé séparément du sol, n'est légalement établie que par l'inscription , sur le certificat établissant la concession du fonds, desdits immeubles. Elle peut être établie par un certificat d'enregistrement distinct dont il est fait annonciation sur le certificat établissant la concession » (Kifwabala Tekilezaya, J.P., op.cit, p.418).

Il faut noter que trois documents importants confèrent le droit de propriété en République Démocratique du Congo. En premier lieu, il a la fiche parcellaire, qui s'obtient à la commune urbaine dans les grandes agglomérations et ou niveau du territoire en milieu rural.

Le contrat de location est le deuxième titre immobilier que délivre l'Etat par le truchement du ministère de l'urbanisme et l'habitat. Au final, vient le certificat d'enregistrement qui est un titre de propriété définitif qu'accorde exclusivement le Ministère des Affaires Foncières.

Les titres de propriété immobilière ne s'octroient pas de n'importe quelle manière et par n'importe qui. Car, plusieurs personnes par manque d'information se confient souvent aux divers agents de l'Etat dans l'espoir d'acquérir avec facilité des documents susceptibles de leur conférer le droit de propriété sur les biens immobiliers et le cas échéant sur des parcelles appartenant à l'Etat qu'aux particuliers. Cette démarche est irrégulière. Et beaucoup d'entre finissent par tomber dans les mains des anarchistes des escrocs de la pure espèce ( www.immordc.net)

Voici une série de documents à avoir avec soi et censés exigés par la loi :

1. La fiche parcellaire

Il s'agit d'un document utilisé par les services du ministère de l'intérieur pour recenser les habitants d'une municipalité le document joue de plus un rôle capital en matière d'acquisition des terres en permettant d'identifier le précédent titulaire de la parcelle.

Dans une circonscription urbaine, la fiche parcellaire est tenue et géré par le chef du quartier, sous la supervision du bourgmestre. Jusqu'à ce niveau, le conservateur des titres immobiliers fonciers (CTI) ne connaît pas encore l'acquéreur.

2. Le numéro d'identification du numéro cadastral

Toute portion de terre porte un numéro d'identification. Ce numéro ne constitue en aucun cas un titre de propriété en, sois, et ne vous confère aucun pour l'occupation de parcelle. Comme le non l'indique, le numéro cadastral est accordé par la division cadastrale.

3. Le contrat de location

Ne confondons pas le contrat de location avec celui du bail. Le contrat de location est un document que l'Etat accorde à un tiers, permettant à celui-ci de disposer légalement d'un terrain qu'il a acquis.

Avec ce contrat , le soi disant propriétaire de la parcelle dispose d'un délai de 3 ans pour viabiliser le terrain acquis, car dépasser ce temps, l' Etat est en droit de récupérer son terrain, l'accorder à quelqu'un d'autre ou l'affecter à d'autres fins.

Toutefois, l'Etat peut renouveler le contrat de location pour une période de deux ans si le concessionnaire en fait la demande au moins trois ans avant la fin du bail précédent. Le contrat de location est délivré exclusivement par le conservateur des titres immobiliers (ou ministère des affaires foncières). ( www.immordc.org)

Ce contrat est passé entre l'Etat comme nous l'avons souligné ci-haut et un particulier, il doit indiquer nécessairement :

- L'identité de la parcelle ( son n°cadastral),

- Le montant du loyer qui doit être versé annuellement par anticipation

Celui-ci est conclu sous condition résolutoire. Cela signifie que la condition prévue n'est pas réalisée, le contrat de location est rompu et la parcelle revient à l'Etat. (Pierre de Quirini, les lois que tout citoyen doit connaître, éd. Cephas, janvier 1985, p.70 )

4. L'autorisation de bâtir

Comme son nom l'indique, l'autorisation de bâtir n'est pas et ne peut jamais se transformer en un titre de propriété. Elle vous donne seulement la permission de construire sur le terrain ou la parcelle acquise.

L'autorisation de bâtir est délivrée le ministère de l'urbanisme et habitat mais à deux niveaux de compétence différents. Si l'édifice à construire est un bâtiment ordinaire, recourez à la division urbaine, mais si l'immeuble doit être construit en étage, referez au département national de l'urbanisme et habitat.

5. Le certificat d'enregistrement

Le certificat d'enregistrement est de propriété définitif, il est délivré aux affaires foncières. Le conservateur des titres immobiliers le signe et l'attribue au demandeur à l'issue des travaux techniques réalisés par les services du cadastre foncier par le truchement des géomètres. Ce certificat est accordé uniquement pour les parcelles, est accordé uniquement pour les parcelles déjà mises en valeur ( www.immordc.net).

Section 3. Services compétents en matières foncières

Dans sa formulation et sa structure, la loi foncière n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime fonciers et immobilier et régime des sûretés tel que modifié et complété jusqu'à ce jour, émane de la loi Bakajika votée en 1964, au lendemain de l'accession de la République Démocratique du Congo à l'indépendance dont la teneur était « le sol et le sous-sol appartiennent à l'Etat », ainsi résumé en une phrase majeure cette législation.

Cette loi a marquée une rupture définitive avec le régime colonial, qui avait réparti les terres de la République Démocratique du Congo entre les particuliers et des grandes sociétés à charge, et les terres domaniales propriété de l'Etat.

Sans doute, la loi foncière de 1973, inspiré par la loi Bakajika , fut élaboré pour répondre aux besoins réels du Congo Démocratique cet arsenal juridique révisé d'abord en 1980, a subi dernièrement encore en 1998 un toilettage en vue de répondre aux attentes de la population et surtout pour le renforcement du rôle du Congo-Kinshasa dans la note planétaire contre le réchauffement climatique , entendons, la sauvegarde de l'environnement par la réduction sensible des effets des serres.

Dans cet entendement, la loi foncière en vigueur constitue un instrument juridique de premier choix en vue de la gestion responsable des affaires foncières en République Démocratique du Congo. Plusieurs personnes revêtues de pouvoir à des degrés divers disent et appliquent la loi foncière ou nom de l'Etat

Le Ministère de l'urbanisme et habitat

Tout lotissement en RDC est opère avec l'aval de ce ministère :

- Il assure la police des terres ;

- Il conçoit et met en oeuvres des plans d'aménagement du territoire au rythme de l'évolution démographique

- Octroie des autorisations des bâtir

Le Ministère des affaires foncières

La loi subdivise les terres de la République Démocratique du Congo en circonscriptions foncières administratives par le ce ministère. Il est le seul habilité à créer des lotissements après avoir obtenu l'aval du ministère de l'urbanisme et habitat et à délivrer les titres de propriété.

En premier ressort, il octroie le contrat de location. Ce document permet à l'acheteur de disposer d'un terrain à condition que celui-ci soit mis en valeur, endéans 3ans. Dépassé celui-ci l'Etat peut le concéder à une autre personne, toutefois, l'Etat peut renouveler le contrat de location pour une période de 2ans si le concessionnaire en fait la demande.

Le deuxième titre de propriété et le définitif, est le certificat d'enregistrement le conservateur le signe et l'attribue ou demandeur, l'issue des travaux techniques effectués au préalable par le service cadastral et ce par le truchement des géomètres.

La division cadastrale

Présente dans la capitale et en provinces :

- Elle s'occupe du mesurage et bornage des terrains

- Octroie les numéros d'identification ou numéros cadastraux attribués aux parcelles et emplacement recensés

La fiche parcellaire, l'acte de vente tout comme un reçu émis par le chef coutumier n'ont du point de vue du droit ou juridique aucune valeur. Ces différents documents constituent ce qu'il convient de nommer pour régulariser, en cas de besoin, le dossier litigieux ou dans le cas contraire, annuler un autre, s'il le faudra ( www.immordc.org).

Dans toutes ses démarches, l'Etat congolais vise seulement la protection du droit de propriété que nous sommes dans une parfaite obligation de disséquer pour l'instant.

CHAPITRE II. L'ANALYSE DU DROIT DE PROPRIETE

Etant donné que « le sol et le sous sol appartiennent à l'Etat » les conditions de leur concession sont fixées par la loi. Les citoyens congolais comme les étrangers ne peuvent acquérir qu'un droit de concession. La propriété du sol reste toujours à l'Etat. L'Etat garde toujours un droit de contrôle sur les terres qu'il a concédées à des nationaux ou à des étrangers. Le but de cette mesure est d'empêcher que les acheteurs des grandes étendues de terre dont ils n'ont pas besoin, attendent que les prix montent pour les revendre en réalisant des grands bénéfices sans avoir mis en valeur ces terrains.(Pierre de Quirini, les lois que ...op.cit, p.65)

« La propriété étant un droit individuel et sacré, nul ne peut en être, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable `'indemnité'' (article 17 de la Déclaration Universelle des Droits de l'Homme). Le droit de propriété est un droit réel portant sur des biens corporels ou incorporels, il s'acquiert des différentes façons.

Section 1. Le droit de propriété

Les développements à consacrer sur ce sujet, sont mieux saisis et compris si au préalable et de façon succincte, l'histoire de la propriété est retracée. La conception de la propriété individuelle introduite au Congo, du droit français des biens et du droit belge, et en France autant qu'en Belgique, cette notion de propriété individuelle à sa propre histoire.

En effet, plus que tout autre droit patrimonial, le droit de propriété est le reflet fidèle d'une civilisation, avec son idéologie dominante et son organisation économique. Il est impossible de ne pas considérer que le droit de propriété est la forme juridique la plus absolue d'un phénomène social et l'économique, qui est l'accaparement des richesses, qu'il s'agisse des instruments de production proprement dits ou plus simplement, des objets d'usage courrant, parmi lesquels figurent les biens de consommation (Lukombe Nghenda, Droit civil les biens , Publication des facultés de Droit des universités du congo, août 2003)

§.1. Notion sur le droit de propriété

La propriété d'une chose, soit mobilière soit immobilière, donne droit surtout ce qui s'y unie et d'y incorpore, soit naturellement, soit artificiellement, sauf ce qui sera dit de la propriété immobilière distincte de celle du sol, ou de la concession (article 21 du code foncier du 01 décembre 2004).

1. Les attributs et les caractères du droit de propriété

Les attributs

Le droit de propriété comporte trois attributs :

v L'usus : qui est le droit d'utilisation du bien

v Le fructus : qui est le droit de percevoir les fruits et les produits est un revenu qui arrondie la valeur du bien (carrière et mine)

v L'abusus : qui est le droit de disposer de sa propriété comme on l'entend : donation, vente, destruction.

Selon Kifwabala Tekilezaye JP, le jus utendi ou l'usus, est cette sorte de jouissance qui consiste à retirer personnellement, individuellement ou par sa famille l'utilité (ou le plaisir ) que peut procurer par elle-même une chose non productrice ou non exploitée. C'est aussi le droit de faire de la chose tous les emplois, tous les usages qui ne la modifient pas ou ne la modifient qu'imperceptiblement et qui peuvent se répéter autant de fois qu'on veut. (Vareilles Sommières, cité par Kifwabala Tekilezaye JP, op.cit., p.161).

Le fructus selon le même auteur, est le droit de percevoir le revenu du bien, soit par des actes matériels de jouissance, soit par des actes juridiques. Le propriétaire peut percevoir personnellement le fruit de la chose puis en faire ce que bon lui semble. Il peut aussi en jouir par le biais des actes juridiques qu'il peut poser relativement à son bien. Ce droit comprend, le droit d'exploiter ou d'administrer librement la chose aux fins de la faire fructifier, le droit de percevoir «  tout ce que la chose , avec ou sans la coopération du travail et tout en gardant son intégralité, produit périodiquement. Et enfin, le droit au produit.

Enfin, jus ubutendi ou l'abusus, c'est épuiser l'utilité qu'elle présente , c'est en faire un usage total et dernier, c'est faire de la chose un usage qui épuise le pouvoir que l'on a sur elle. C'est aussi selon Vareilles Sommières, le droit de tirer de la chose tous les services qui ne sont pas compris dans les jus fruendi et le jus utendi ; à savoir ceux qui , en principe, ne peuvent être répétés : ceux qui altèrent ou transforment la chose, ceux qui la détruisent, ceux qui la font sortir du patrimoine du propriétaire

Les caractères

La doctrine reconnaît trois caractères fondamentaux au droit de propriété  dont :

· Le caractère exclusif : en principe une chose appartient à un seul propriétaire)

· Le caractère absolu : le propriétaire peut faire ce qu'il veut de la chose ;

· Le caractère perpétuel : le droit subsiste autant que la chose.

Il n'est point question de terminer cette notion sans souligner que le droit de propriété est un droit complet. C'est-à-dire que le propriétaire peut user de son bien à sa guise. Il peut le transformer, le délaisser, le vendre. La seule limite en est le bien commun, l'usage du droit de propriété ne peut porter atteinte au droit des autres citoyens sous certaines aspects le droit de jouissance que donne la concession est proche du droit de propriété, le concessionnaire peut également disposer de son bien : il peut l'exploiter, le mettre en vente, l'hypothéquer, etc. (Pierre de Quirini, op.cit., p.10).

La propriété foncière

Ayant fait plus d'éclaircissement sur la propriété ou le droit de propriété il est présentement question de définir ou encore porter un regard sur la propriété foncière dont il est question dans cette présente dissertation.

Pierre de Quirini, définit le fonds comme étant une terre que l'exploite ou sur laquelle on bâtit. On parle aussi de propriété foncière ou immobilière

§.2. Titre de propriété

Tout droit de propriété doit se prouver par un titre de propriété ainsi, un titre de propriété (ou de concession) est un écrit qui constate officiellement ce droit. Lorsqu'on achète une voiture, un poste téléviseur, c'est l'acte l'achat et la carte rose ou la facture qui font preuve qu'on est bien propriétaire.

L'achat d'une parcelle ne fait pas la preuve que vous êtes bien le propriétaire (ou concessionnaire) de la parcelle. L'acte d'achat ni la facture ne constituent un titre sur une terre ou une parcelle. Jusqu'en 1973, le livret de logeur constituait la preuve du droit d'occuper d'une parcelle dans les centres. A partir de la loi n°73/021 exige comme preuve de jouissance d'une parcelle le certificat d'enregistrement. C'est-à-dire que la loi prévoyait le remplacement du livret de logeur par le certificat d'enregistrement.

Section 2. La Concession

Etant donné que la propriété est un droit complet. Et selon le libellé de l'article 14 du nouveau code foncier : « la propriété est le droit de disposer d'une chose d'une manière absolue et exclusive, sauf les restrictions qui résultent de la loi et des droits appartenant à autrui. Les restrictions du droit de propriété à raison des rapports de voisinage sont établies au titre des charges foncières. (Journal officiel n°spécial 1^ier décembre 2004 portant nouveau code foncier). Le propriétaire peut user de son bien à sa guise. Il peut le transformer, le délaisser, le vendre. La seule limite en est le bien commun ; l'usage du droit de propriété ne peut porter atteinte au droit des autres citoyens.

Sous certains aspects le droit de jouissance que donne la concession est proche du droit de propriété. Le concessionnaire peut également disposer de son bien : il peut l'exploiter, le mettre en vente, l'hypothéquer. Cependant le droit du concessionnaire est limité de deux façons :

§ Il ne peut pas changer la destination de sa terre, s'il s'agit d'une terre de culture, il ne peut y bâtir un centre commercial.

§ De plus, il est obligé de maintenir sa terre en exploitation. Une terre abandonnée revient à l'Etat, le concessionnaire perdra tous ses droits (Pierre de Quirini, op.cit, p.11)

Le droit congolais confère le droit de propriété sur les immeubles par nature (le sol, le sous sol..) exclusivement à l'Etat. Par contre, celui des immeubles par incorporation (arbres, bâtiments ...) ainsi que ceux par destination (véhicules d'exploitation, matériels agricoles...) aux personnes physiques ou morales.

§.1. Analyse sur la concession

Comme nous l'avions souligné ci-haut que la concession est proche de la propriété, il est à noter que, la concession est nécessaire d'être délimité, car selon Jean Carbonnier, délimiter la concession, c'est délimiter la sphère d'action, de la concession. C'est fixer par l'objet, les limites de ses droits. (CORBONNIER, Jean, Droit civil, les biens, Tome 3, 12^ième éd.Thémis, PUF, Paris, 1992, p.246).

Cette délimitation donne lieu à des opérations juridiques et matérielles, allantes de la constitution du lotissement, passant par le bornage jusqu'à la clôture éventuelle de la concession (Kifwabala Tekilezaya, Jean Pierre, op.cit, p.153)

§.2. Sortes des concessions

Il existe deux types de concession dont la concession perpétuelle et celle ordinaire.

a) La concession perpétuelle

Le droit congolais, accorde une concession perpétuelle aux personnes physiques seulement et en leurs noms propres. Donc, ne peut être concédée ni à l'étranger, ni à une société ou à une association même congolaise.

Seule les termes inculte sont susceptibles d'une concession perpétuelle. L'Etat conclut avec le demandeur de localiser avec option de concession perpétuelle.

Ce contrat a une durée de trois ans délais qui a pour but de donner au demandeur le temps de mettre en valeur. La concession perpétuelle ne sera accordée qu'après constat de mise en valeur dans les délais légaux (Pierre de Quirini, op.cit, p.13-15).

b) La concession ordinaire

Selon l'étendue du droit de jouissance que l'Etat accorde au concessionnaire la concession ordinaire prend le nom d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou la simple location.

L'emphytéose est le droit de jouissance d'un terrain inculte appartenant à l'Etat à charge de la mettre en valeur d'en assurer de le mettre en valeur, d'en assurer l'entretien et de payer la redevance annuelle. (article 110, loi n°73/021 du 20 juillet 1973). La concession ordinaire ou emphytéose ne peut être conclue pour plus de 25 ans renouvelables.

La superficie donne le droit de jouir d'une terre appartenant à l'Etat et de disposer des constructions, bois, arbres et autres plantes qui y sont incorporés. Son terme est aussi de 25 ans renouvelables (Pierre de Quirini, op.cit., p.50).

L'usufruit, droit de jouir et d'user d'un fonds appartenant à l'Etat mais en conservant dans la même condition. Ce droit ne peut dépasser 25 ans renouvelables.

La servitude constitue une restriction au droit de propriété d'une terre au profit d'une terre ou pour une raison d'utilité publique. La servitude peut découler de la situation de loi et enfin du fait de l'homme.

§.3. Extinction de la concession

Le droit de jouissance résultant d'une concession perpétuelle peut prendre fin pour les causes suivantes :

- L'expropriation pour cause d'utilité publique

- Rachat par l'Etat d'une concession acquise à titre onéreux

- Renonciation écrite du titulaire du droit

- Reprise par l'Etat aux conditions du contrat

- Décès du titulaire sans laisser d'héritier

- Prescription de 15 ans en faveur de l'Etat

- Conversion de la concession perpétuelle en concession ordinaire

Mais l'extinction des concessions ordinaires se fait pour les causes suivantes :

- L'échéance du terme qui est en général de 25 ans

- La reprise du fonds pour cause d'utilité publique, celui-ci sans indemnité pour les concessions gratuites

- Conversion de la concession ordinaire en concession perpétuelle

- Certaines causes communes aux concessions perpétuelles. (Pierre de Quirini, op.cit, p.21)

Section 3. L'acquisition du droit de Propriété

§.1. L'acquisition du droit de Propriété

Le droit de propriété s'acquiert par un contrat ( à titre onéreux ou à titre gratuit), par la voie successorale ou par la prescription acquisitive.

a) Acquisition par un contrat

Elle pose le délicat problème du moment de la propriété. En effet, le principe énoncé par le Code civil est celui du transfert au moment du consentement des parties. Ce principe poses des difficultés pratiques en cas de décalage du paiement afférent ou de la livraison du bien (destruction du bien entre le moment du contrat et le paiement par exemple). Pour pallier à cet inconvénient les parties peuvent décider d'insérer dans le contrat une clause de réserve de propriété. Cette clause décale le transfert de propriété jusqu'au moment de la livraison ou du paiement intégral par l'acheteur.(www.cerpeg.ac-versailles.fr)

Lorsque le bien est une chose de genre ou une chose future (une récolte à venir par ex), le transfert de propriété ne se fait qu'au moment de l'individualisation ou de l'achèvement du bien.

b) La prescription acquisitive

C'est le moyen d'acquérir un droit de propriété par une possession prolongée. La possession est en fait d'exercer des actions positives sur un bien en se comportant comme un propriétaire mais sans en détenir le pouvoir de droit. Traditionnellement la possession comprend deux éléments :

- Le corpus qui consiste à effectuer des actes matériels sur la chose : habiter dans une maison, cultiver un champ, couper du bois dans une forêt

- Animus qui est l'élément intentionnel qui fait le possesseur se « sentir propriétaire ». Et selon François Terré & Philippe Smiler, l'animus est l'objectif, matériel, ne suffit, sinon il y aurait simple détention, il faut, en autre un élément psychologique, intentionnel. C'est l'animus, l'intention de comporter comme le véritable titulaire du droit, par exemple, du point de vue de la possession du droit de propriété, ce sera l'intention de se comporter comme le propriétaire de la chose, ce qui l'on nomme l'animus domini rem sibi habendi. Le plus souvent la possession cadre souvent la possession cadre avec le droit, l'animus est justifié, mais il peut en être différemment : ainsi le voleur ou l'usurpateur d'une chose, n'ont seulement sur la chose les prérogatives d'un propriétaire mais ils ont la volonté de s'affirmer en propriétaire de la chose, bien qu'ils ne sont pas , leur possession a beau être de mauvaise foi, ils ont néanmoins la possession du droit de propriété, ou de la chose selon la formule romaine. On acquiert la possession par la possession par la réunion du corpus et de l'animus. François Terré & Philippe Smiler, droit civil les biens, 5^ième éd. Dalloz, Paris, p.123)

Pour qu'une possession puisse déboucher sur une véritable propriété elle doit réunir quatre caractères. Elle doit être :

§ Continue : le possesseur doit avoir un usage normal et régulier de la chose

§ Publique : le possesseur doit se comporter en public comme le véritable propriétaire

§ Paisible : l'entrée en possession doit avoir eu lieu sans violence

§ Non équivoque : il ne doit pas y avoir ambiguïté sur le comportement du possesseur

Quand ces quatre caractères sont réunis on dit que la possession est « utile ». dans ce cas il a présomption de propriété ce qui permet au possesseur d'avoir le rôle de défendeur en cas de revendication et donc d'échapper à charge de la preuve.

La prescription acquisitive permet d'accéder à la propriété pour une possession prolongée. En matière d'immeuble cette possession est de 30 ans si le possesseur est de mauvaise foi soit elle est abrégée en cas de bonne foi et de possession d'un titre translatif de propriété. Pour la possession des biens meubles et si le possesseur est de bonne foi, le principe du code civil suivant : « en fait de meuble possession vaut titre » s'applique. Toutefois, en cas de perte ou du vol, le propriétaire peut revendiquer la chose pendant 3 ans. (www.cerpeg.ac-versailles.fr)

c) Démembrement et atteinte du droit de propriété

Composé de l'usus, du fructus, et de l'abusus, le droit de propriété se démembrer en usufruit et nue propriété. Ce démembrer en usufruit est en soit d'origine contractuelle (un viager par exemple) soit d'origine légale ( le conjoint survivant à un usufruit sur les biens du conjoins décédé). Différentes atteintes légales atténuent aujourd'hui la portée absolue du droit de propriété.

1. Démembrement

L'usufruit est le droit d'utiliser et de recueillir les fruits d'un bien dont on est pas propriétaire. En contrepartie de ce droit, l'usufruit doit s'en servir en «  bon père de famille », payer les charges normales d'entretien et restituer le bien au propriétaire à la fin de la période d'usufruit

La nue propriété est le droit complémentaire à l'usufruit. Le propriétaire conserve l'abusus. Il doit assurer une jouissance paisible du bien à l'usufruitier et payer les charges afférentes à la propriété (impôts fonciers par exemple) ( www.cerpeg.ac-versailles.fr)

2. Les atteintes

Les servitudes sont des charges qui pèsent sur un immeuble au profit d'un autre immeuble (la servitude la plus courante est le droit de passage sur un terrain pour accéder à un autre terrain à partir de la voie publique). Quand une servitude est rattachée à un bien immobilier, elle est transmise en même temps que sa propriété et s'impose au nouveau propriétaire.

L'indivision est la propriété collectivité : un même bien appartenant à des personnes. Elle naît par exemple en cas de pluralité d'héritiers sur une succession ou encore lors du divorce avant le partage des biens communs. Mais le code civil prévoit que la situation d'indivision est nécessairement temporaire ; un propriétaire indivis peut demander le partage.

La situation de copropriété pour les immeubles bâtis représente une atteinte au droit de propriété. La copropriété mélange la propriété individuelle de la partie privative et la propriété collective des parties communes. Chacun copropriétaire est tenu à l'observation d'un règlement de la copropriété. ( www.cerpeg.ac-versailles.fr)

Sans préjudice des conventions particulières qui réglerait autrement, l'usage, la jouissance et l'administration des biens indivis, la copropriété est réglée par les dispositions ci-après :

Si une chose appartient à plusieurs personnes pour des parts indivises égales ou inégales, chacun des copropriétaires peur user de la chose intégralement, mais en se conformant à sa destination et pourvu qu'il ne mette pas d'obstacle à l'usage des autres.

Les fruits de la chose se partagent dans la mesure du droit de chacun...(article 31-35 loi foncière du n°spécial du 1 décembre 2004 )

L'abus de droit ; c'est l'utilisation abusive du droit de propriété par un propriétaire. Elle se manifeste en principe par un dommage causé à autrui (construction d'un mur qui empêche tout ensoleillement du voisin), d'une faute (caractérisée par l'intention de nuire) et d'un lien de causalité).

§.2. La propriété privée

Si l'on tient compte du fait que toutes les terres appartiennent au seul Etat, a priori la question de la propriété privée ne devrait pas se poser en RDC. Son existence est néanmoins affirmée dans la loi 73-021, à l'article 14, selon une rédaction classique : «... le droit de disposer d'une chose d'une manière absolue et exclusive, sauf les restrictions qui résultent de la loi et des droits réels appartenant à autrui ». Jusqu'à la loi 73-021, le principe d'appropriation individuelle des terres était admis, portant sur les terres enregistrées au nom de leurs propriétaires. Depuis la nouvelle loi, la propriété ne peut porter que sur les seuls biens devenus immeubles par incorporation à un bien attribuée en jouissance à une personne juridique puisque le texte distingue clairement la propriété foncière de celle immobilière visant les immeubles par incorporation (forêts, arbres et plantes non détachés du sol, ainsi que les fruits et récoltes dans les mêmes conditions), les immeubles par destination et les droits de créance visant à acquérir un droit réel sur les immeubles précédents (Art. 208 Loi 73-021).

Le sort des droits de propriété foncière existant antérieurement à la promulgation de la loi 73-021 a été réglé par la loi n° 80-008 du 18 juillet 1980, notamment en son article 4 modifiant l'article 369 de la loi 73-021 : « Tout droit de propriété foncière qui a été acquis régulièrement par les zaïrois, personnes physiques, avant l'entrée en vigueur de la présente loi, est converti, pour autant qu'il ait été matérialisé par une mise en valeur conforme aux lois et règlements, en un droit de concession perpétuelle, telle que réglée par les articles 80 à108 ci -dessus... ». Le même article propose des modalités de conversion, toujours au profit des seuls congolais personnes physiques, pour des terrains concédés et dont la mise en valeur n'a pas pu être réalisée, en totalité ou en partie, dans des conditions très spécifiques.

§.3. Acquisition d'un immeuble

Dès qu'une personne dispose des fonds suffisants pour acheter un immeuble, il est indiqué de suivre les étapes ci-après :

1. La vérification du titre

La vérification du titre de propriété produit par le vendeur doit être effectuée afin d'être rassuré que la parcelle à vendre lui appartient ( c'est-à-dire di elle inscrite à son nom), qu'il ne l'a pas vendue à quelqu'un d'autre , que le bien proposé à la vente correspond à celui qui est inscrit sur le titre qu'il n'y a pas d'opposition à la vente ni des charges d'hypothécaires frappant l'immeuble à vendre. Cette vérification se fait auprès des services de la conservation des titres immobiliers.

2. La conclusion de l'acte de vente

Après avoir vérifié et être rassuré avec exactitude que l'immeuble appartient au vendeur, l'acte de vente peut être signé entre vendeur et l'acheteur. Dans la pratique certaines personnes préfèrent conclure leur acte de vente en présence du bourgmestre, du chef de quartier et des témoins qui connaîssent la situation de l'immeuble.

En faisant, le bourgmestre délivre une attestation qui sera présentée au notaire pour l'authenticité de l'acte. Il est à noter que cette procédure établie la circulaire n°1189/05/82, une taxe de 10% sur le prix de vente de l'immeuble est versée en vue d'obtenir l'attestation à la commune.

D'autres conclurent leur acte de vente et vont directement devant le notaire ou devant le Conservateur des titres immobiliers. L'acte de vente d'immeuble doit mentionner l'identité des parties, la description de la parcelle, sa situation géographique, la description des types des bâtiments y érigés, le prix de la vente , les modalités de payement , le lieu de la conclusion de contrat, la date du contrat et être signé par les parties ( vendeur et acheteur) en présences des témoins.

3. L'authentification de l'acte

Le contrat de vente étant conclu, les parties devront accomplir une autre formalité à savoir son authentification. Cette formalité se passe devant le notaire et consiste pour ce dernier à apposer son cachet et sa signature après vérification des déclarations des parties qui ont signés l'acte de vente. Après cette formalité le contrat de vente d'immeuble, acte sous seing privé, devient par le fait de l'authentification un acte authentique. Après, cela devient la compétence du conservateur des immobiliers en qualité de notaire.

Cependant il faut d'ores et déjà préciser que jusque là, le contrat de vente ainsi authentifié ne consacre pas encore dans le chef de l'acheteur la propriété de l'immeuble , il ne lui confère seulement qu'un droit de créance c'est-à-dire, le droit à devenir propriétaire. Pour que l'acheteur devienne propriétaire, il devra en outre recourir aux formalités d'enregistrement.

4. L'enregistrement de l'acte de vente devenu authentique

Pour cette étape, s'il s'agit d'un immeuble déjà enregistré, cette formalité va s'accomplir auprès du conservateur des titres immobiliers qui va procéder à la mutation si toutes les conditions sont réunies. ( www.panorama-properties.com)

5. Mutation

1. Mutation entre vifs

Lors de la mutation des titres, le conservateur annule le titre de propriété du vendeur et dresse un nouveau titre inscrit au nom de l'acheteur, nouvel acquéreur de l'immeuble. En droit congolais, le titre qui donne à son détenteur le droit d'être propriétaire de l'immeuble, est le certificat d'enregistrement. Le certificat d'enregistrement est donc le titre légal qui établit et qui prouve la propriété immobilière, les charges réelles ou le droit de jouissance d'un fonds.

Il s'agit d'un acte authentique selon les voeux du législateur qui exige certaines formalités avant de l'obtenir notamment l'authentification (article 231 de la loi foncière de 1973).

A l'instar du contrat de vente d'immeuble, tous les autres contrats translatifs de propriété immobilier doivent suivre la même procédure exigée par la loi, c'est-à-dire qu'ils doivent être passés en forme authentique.

De ces autres contrats translatifs de propriété nous pouvons citer notamment l'échange, la donation, le partage etc. L'article 219 de la loi foncière dispose : le droit de jouissance d'un fonds n'est légalement établi que pour un certificat d'enregistrement du titre concédé par l'Etat.

A coté de la mutation intervenue à la suite d'un acte de vente ou d'un contrat d'aliénation , il faut noter également que la mutation peut se faire par un jugement , par la conversion des titres d'occupation ou par décès. ( www.panorama-properties.com)

2. Mutation par le jugement

Il peut arriver que le juge tranche un litige en ordonnant au conservateur des titres immobiliers d'établir au profit d'une partie un certificat d'enregistrement. Un tel jugement doit avoir l'autorité de la chose jugée pour qu'une telle injonction soit exécutée par le conservateur des titres immobiliers.

3. Mutation par conversion des titres

Jadis, le droit d'occupation était constaté par le livret de logeur. Cependant, l'article 390 de la loi foncière de 1973 décrète «  a compter de l'entrée en vigueur de la présente loi, le droit d'occupation constaté par le livret de logeur ou par autre titre équivalent délivré dans une ville ou une zone de la République est supprimé. Ainsi, le détenteur d'un livret de logeur pourrait obtenir la conversion de son titre en se faisant établir un certificat d'enregistrement. ( www.panorama-properties.com)

4. Mutation par décès

Lorsqu'une personne décède , son héritier qui désire la mutation par décès doit au préalable adresser une requête en investiture au Président du Tribunal de Grande Instance, laquelle doit être publiée dans un ou plusieurs journaux de l'Etat désignés par le juge qui rendra, après examen de la requête , des documents produits par l'impétrant et après avis du Ministère public, une ordonnance d'investiture dans les 4 mois à compter du jour où ont paru les journaux dans lesquelles la requête a été publiée (Article 233 de la loi foncière de 233 de 1973) ( www.panorama-properties.com)

Si les conditions sont remplies par l'héritier impétrant, le conservateur dressera un nouveau certificat d'enregistrement en remplacement de celui du decujus.

Selon le libellé de l'article 9 de la constitution de la Transition de la République Démocratique du Congo, « le sol et le sous sol appartiennent à l'Etat, les conditions de leur concession sont fixées par la loi, qui doit protéger les intérêts des populations locales ».

Cette loi établissait une distinction en matière de concession quant à la nature et la durée selon que l'intéressé est une personne physique de nationalité congolaise ou qu'il s'agisse d'une personne physique de nationalité étrangère, d'une personne physique de nationalité étrangère, d'une société ( une personne morale) ou d'une association sans but lucratif. En effet, la concession perpétuelle ne peut être accordée qu'aux personnes physiques de nationalité congolaise. Partant de cette distinction légale, les personnes physiques de nationalité étrangère ne peuvent être bénéficiaires que d'une concession ordinaire.

CHAPITRE III. IMPACT DE L'OPERATION CONVERSION DES CERTIFICATS D'ENREGISTREMENT SUR LES CONFLITS FONCIERS EN RDC

Après avoir fait un contour aussi important qui nous permettra de bien aborder le vif de notre sujet, et après avoir eu l'éclaircissement sur toutes les notions, nous voici maintenant devant notre problématique.

Le droit foncier congolais tel qu'il résulte de la loi de 1973 est fondé sur un principe général simple, établi par l'article 53 qu'il convient de citer ici : « Le sol est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de l'Etat ». Comme le rappelle le Professeur Lukombe Nghenda dans son ouvrage de référence sur les biens, ce choix politique est justifié par l'exposé des motifs de la loi lequel « précise qu'en posant une pareille règle, le nouveau régime juridique « constitue une rupture définitive et radicale avec le régime légal des terres de l'époque coloniale. Rupture mais pas refus de s'inspirer de certaines solutions spécifiques pratiquées par le régime colonial, notamment en matière d'emphytéose. Rupture aussi, mais en respectant, dans une mesure compatible avec l`intérêt général, les droits acquis. (Lukombe Nghenda, op.cit, p.80)

Section 1. Notion de l'opération de conversion des titres

Après avoir longtemps décortiquer le droit de propriété notion qui devait nous aider pour passer au vif de notre travail. Certes, la République Démocratique regorge un scandale géographique, démographique...mais il est à signaler qu'elle est aussi un scandale en matière des conflits fonciers dont l'accent est plus mis dans des grands centres urbains que dans des centres urbano-rurales cela à cause de la croissance démographique, critère dont les services techniques en tiennent compte pour un lotissement.

C'est ainsi que le patron des affaires foncières national voyant la grandeur de sa tâche dans ses attributions et les attentes de population s'est depuis sa prise employer à une intense activité dans le seul but de donner une nouvelle image de son secteur. Par des séances des travail, des audiences, des visites sur terrain.

Après son investiture, il a ténue sa première réunion avec tous les chefs de bureau, des circonscriptions foncières de la ville de Kinshasa à qu'il a donné des instructions précises pour la maximisation des recettes de l'Etat. A cette même occasion, il a préconisé la mise en place, dans chaque circonscription, d'un service informatique et d'accueil qui aura pour mission des renseignements à la population. Il a aussi, annoncé l'installation au sein de son ministère d'un site internet (w.ww.immordc.org) pour faciliter aux partenaires tant intérieurs qu'extérieurs l'accès à toutes les informations concernant le domaine foncier.

En plus, il a décidé que des fichiers de lotissement crées et à créer soient disponibles dans chaque circonscription afin de permettre à chacun de dégager ses responsabilité en cas de conflit d'une part et d'étudier les voies et moyens de rendre viables certains lotissements d'autre part. La relance de l'opération de conversion des titres de propriétés, qui a connue une interruption après son lancement. ( www.lobservateur.cd)

§. 1. Modalité de la conversion des certificats d'enregistrement

L'opération dont il est question ici, n'est d'autre que la conversion des titres de propriété (certificats d'enregistrement). Selon cette opération, tout propriétaire détenteur d'un titre de propriété doit présenter son certificat qui doit porter nom, et après vérification la conformité avec le certificat immobile s'il n'y a, le détenteur devrait se voire remettre un nouveau titre de propriété qui n'est d'autre que le nouveau certificat moyennant une somme de 100$usd (cent dollars américains).

Il est important de soulever un épineux problème auquel sera affronté cette opération en ce qui concerne les immeubles en conflit ou dont les jugements et les autres où il y a doublement de certificats d'enregistrement, situation existante seulement en RDC où, vous vous retrouvez devant une affaire une affaire en justice et curieusement dans les éléments ont se retrouve avec deux personnes qui se déclarent simultanément propriétaires parce que tous deux détiennent tous un certificat d'enregistrement. Dans le cas échéant, il faut qu'ils soient d'abord départagé au niveau afin que l'on sachent le vrai titulaire du droit de propriété pour qu'il convertisse son ancien titre en un nouveau qui fait l'objet de l'actuelle opération qui sera lancée dans un futur proche. A cela s'ajoute aussi, les maisons des périphéries dont la population n'a jamais vu ou entendu du certificat bref, ignorante de l'objet de la prochaine opération et

§.2. Transfert du droit de propriété

Toute nationalisation comporte une expropriation, c'est-à-dire un transfert de propriété des mains des particuliers de l'Etat. Ce principe a été mis en oeuvre par diverses mesures de nationalisation, mais les modalités d'expropriation varient (François Terré & Philippe Smiler, op.cit, p.348).

Le transfert de la propriété d'un immeuble ne peut se faire que par l'annulation de l'ancien certificat d'enregistrement aux titres fonciers et la rédaction d'un nouveau certificat au nom du nouveau propriétaire. Ce transfert, en cas de décès du propriétaire, se fera sur ordonnance du juge du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble.

Cette requête en investiture doit être rendue dans les quatre mois à compter du jour de la publication dans les journaux. Le juge rend son ordonnance après avoir examiné les documents justifiant les droits du demandeur. L'ordonnance en investiture autorise la rédaction d'un nouveau titre de propriété et son inscription au registre du conservateur des titres fonciers. L'ancienne inscription est annulée.( Pierre de Quirini, op.cit, p.40)

Les différentes mutations sont aussi le mode de transfert de propriété en cela peut se faire de différentes formes dont : par mutation en vifs, un jugement, décès, conversions des titres. Lors de la mutation des titres, le conservateur annule le titre de propriété du vendeur et dresse un nouveau titre inscrit au nom de l'acheteur, nouvel acquéreur de l'immeuble. En droit congolais, le titre qui donne à son détenteur le droit d'être propriétaire de l'immeuble, est le certificat d'enregistrement. Le certificat d'enregistrement est donc le titre légal qui établit et qui prouve la propriété immobilière, les charges réelles ou le droit de jouissance d'un fonds.

Il s'agit d'un acte authentique selon les voeux du législateur qui exige certaines formalités avant de l'obtenir notamment l'authentification (article 231 de la loi foncière de 1973). A l'instar du contrat de vente d'immeuble, tous les autres contrats translatifs de propriété immobilier doivent suivre la même procédure exigée par la loi, c'est-à-dire qu'ils doivent être passés en forme authentique.

De ces autres contrats translatifs de propriété nous pouvons citer notamment l'échange, la donation, le partage etc. L'article 219 de la loi foncière dispose : le droit de jouissance d'un fonds n'est légalement établi que pour un certificat d'enregistrement du titre concédé par l'Etat. A coté de la mutation intervenue à la suite d'un acte de vente ou d'un contrat d'aliénation, il faut noter également que la mutation peut se faire par un jugement, par la conversion des titres d'occupation ou par décès. ( www.panorama-properties.com)

Il peut arriver que le juge tranche un litige en ordonnant au conservateur des titres immobiliers d'établir au profit d'une partie un certificat d'enregistrement. Un tel jugement doit avoir l'autorité de la chose jugée pour qu'une telle injonction soit exécutée par le conservateur des titres immobiliers.

Jadis, le droit d'occupation était constaté par le livret de logeur. Cependant, l'article 390 de la loi foncière de 1973 décrète «  a compter de l'entrée en vigueur de la présente loi, le droit d'occupation constaté par le livret de logeur ou par autre titre équivalent délivré dans une ville ou une zone de la République est supprimé. Ainsi, le détenteur d'un livret de logeur pourrait obtenir la conversion de son titre en se faisant établir un certificat d'enregistrement. ( www.panorama-properties.com).

Lorsqu'une personne décède , son héritier qui désire la mutation par décès doit au préalable adresser une requête en investiture au Président du Tribunal de Grande Instance, laquelle doit être publiée dans un ou plusieurs journaux de l'Etat désignés par le juge qui rendra, après examen de la requête , des documents produits par l'impétrant et après avis du Ministère public, une ordonnance d'investiture dans les 4 mois à compter du jour où ont paru les journaux dans lesquelles la requête a été publiée (Article 233 de la loi foncière de 233 de 1973) ( www.panorama-properties.com). Si les conditions sont remplies par l'héritier impétrant, le conservateur dressera un nouveau certificat d'enregistrement en remplacement de celui du decujus.

§.3. La conversion du livret de logeur en certificat d'enregistrement

Il est à noter cette opération est la deuxième après la première qui est consistait en un conversion du titre de logeur en certificat d'enregistrement. La conversion était un acte juridique qui transformait un droit de propriété foncière ancien en une concession conforme à la loi du 18 juillet 1980 (Pierre de Quirini, op.cit., p.46).

Et en ce qui nous concerne, c'est la préoccupation de savoir comment pouvait se faire cette première opération à savoir du livret de logeur en certificat d'enregistrement. La ligne de conduite a été clairement démontrée par l'Etat congolais lui-même au travers la loi n°73-021 du 20 juillet 1973, et l'arrêté n°121 du 08 décembre 1975 du commissaire d'Etat aux affaires foncières ect.

Le livret de logeur était livré au personne physique ou morale de droit congolais ou de droit étranger, comme titre d'occupation d'une parcelle dans un centre urbain (Pierre de Quirini, op.cit., p.20). En ce sens que, le détenteur du droit, c'est-à-dire la personne dont le nom était inscrit sur le livret de logeur avait le droit immobilier , voir même de la propriété foncière de la portion de terre couverte par le livret de logeur. C'est ainsi que, le Professeur KIFWABALA en invoquant une décision de justice dit : « le jugement attaqué a bien statué en décidant que le droit d'occupation d'une parcelle régie livret de logeur est un droit immobilier dont la vente n'aurait pu être faite qu'en présence du notaire (Kifwabala Tekilezaye, JP, op.cit, p.400)

Ce que le professeur évoque n'est qu'une alliance de la loi n°73-021 qui nous présente le certificat à la place du livret de logeur, et cette loi requiert pour la vente d'un acte authentique (notarié). Hormis, la qualité d'un titre foncier , qui, est apte à être converti, le livret de logeur était encore délivré en qualité d'un titre qui justifiait une personne domiciliée ou résidante dans une maison de l'Etat dans le cadre d'une location contractée avec l'Office National de Logement, et parfois il courrait les agents et fonctionnaires de l'Etat qui habitaient les maisons de ce dernier (c'est-à-dire l'Etat).

Raison pour laquelle l'article 390 de la loi n°73-021 était libellé comme suite : «  ne sont pas concernés par cette disposition, tous ceux qui, bien que détenteur d'un livret de logeur ou titre équivalent, sont encore liés par un contrat de location vente avec un organisme public et leur délivrance était faite par le service des travaux publics et de l'aménagement du territoire-urbanisme (Pierre de Quirini, op.cit, p.25). Pour la première qualité de ce titre la loi confère l'aptitude à la conversion avec comme référence les articles 369 et 374 de la loi foncière, en ce qui concerne la deuxième qualité, la loi attribue l'inaptitude à être converti.

Les particuliers qui accompagnent la conversion des titres énoncés par l'arrêté n°90-0012 du 31 mars 1990 fixant les modalités de conversion des titres de concession perpétuelle ou ordinaire. Le présent arrêté abroge et remplace tous les arrêtés pris par le gouverneurs de régions, les commissaires urbains, les commissaires, de sous régions ou zone concernant l'occupation des parcelles domaniales suivant le régime du livret le logeur ou titre assimilés ainsi que l'arrêté n°00121 du 8 décembre 1975, fixant les modalités de conversion des livrets d'occupation en titres de concession perpétuelle.

L'article 1 de l'arrêté précité dit « quiconque possède actuellement sur un terrain urbain loti un droit d'occupation couvert par le livret de logeur ou tout autre titre similaire est invité à faire convertir ce droit en concession ordinaire ou perpétuelle selon qu'il est respectivement personne physique de nationalité congolaise ou qu'il est étranger ou personne morale de droit congolais.

Pour avoir le certificat d'enregistrement directement à la place du livret de logeur, il suffisait d'adresser sa demande au conservateur des titres immobiliers du lieu où se trouve l'immeuble joindre à la demande, les fiches cadastrale et tous les documents concernant la parcelle, l'identité du titulaire, sa nationalité, le régime du demandeur, etc.(article 3 de l'arrêté n°90-0012 du 31 mars 1990 fixant les modalités de conversion des titres de concession perpétuelle et concession ordinaire).

Quant le conservateur reçoit la demande, il doit publier dans un ou plusieurs journaux locaux la demande de la conversion pour permettre à toute personne d'identifier la parcelle pour la quelle le certificat d'enregistrement est sollicité. La demande sera affichée dans les locaux de la conservation des titres immobiliers, de la zone et de la maison du chef de quartier intéressé.

Au cours de la même période le conservateur des titres immobiliers est tenu d'ordonner au service de cadastre de d'ordonner la descente sur les lieux pour constater sur procès verbal les constructions érigées ou le niveau de la mise en valeur du terrain, et de procéder à ses mesurages ce procès verbal peut signaler également toutes oppositions éventuelles soulevées par quiconque pendant ces opérations. Et toutes les conditions exigées sont accomplies le titre se voyait octroyer un certificat d'enregistrement. Le livret frappé par une conversion était ainsi scellé d'un timbre « annulé » et conservé dans les archives de la conservation des titres immobiliers avec les documents y afférents (article 42 alinéa 2 de l'arrêté n°90-0012 du 31 mars 1990).

Section 2. Les conflits fonciers en RDC

La RDC est générateur de très nombreux conflits que le dispositif législatif ne contribue pas à simplifier, bien au contraire, puisque le monopole de la propriété du sol entre les mains de l'Etat a pour effet de créer des situations multiples de contournement des textes, mais aussi de négociations parallèles qui, lorsqu'elles ne sont pas menées conformément aux règles qui les justifient, sont autant de sources de litiges, ces derniers ne pouvant pas être réglés par les tribunaux conformément à la loi.

Ces conflits sont en outre rendus amplifiés dans les zones où se trouvent des ressources minières puisqu'on se trouve alors face à des intérêts complètement opposés portant sur l'accès au même terrain. Mais ce qui caractérise le plus les conflits fonciers dans le pays est le fait qu'ils se traduisent souvent par des situations qui s'apparentent à des guerres civiles plus ou moins marquées, voire à des conflits avec des populations de pays voisins.

La situation dans le nord-est du pays, depuis de longues années, est par exemple celle de multiples conflits largement provoqués par les tensions foncières extrêmes du Rwanda et dans une moindre mesure du Burundi. Cette situation est attestée « diplomatiquement », récemment, par les annonces françaises relatives à la situation dans le Kivu et le Haut-Zaïre, annonçant une intervention dans le secteur foncier. De multiples travaux écrits existent sur le sujet comme par exemple celle publiée en 1997 par Paul Mathieu, sous l'intitulé « Enjeux fonciers, violences et prévention des conflits ; réflexions à partir du cas du Kivu, 1940-1994 » (MATHIEU Paul avec la collaboration de S. Musangu et A. Mafikiri Tsongo, in Echos du Cota, N° 77, 1997-4, pp. 7 à 12.). Le mauvais lotissement s'inscrit parmi ses réalités car tout un lotissement sérieux commence un travail sérieux sur terrain par un service technique du cadastre par les géomètres, l'étude du sol qui ne doit pas contenir des minerais pour éviter la délocalisation dans les jours avenir, l'implantation des poteaux devrant conduire l'électricité, les tuyaux de la Régideso, les routes par l'office des Routes, bornages par des borgnes identiques, mais le non respect de ces pré requis conduit toujours à ce que les gens appelle la destruction des constructions anarchiques, que nous nous appelons la destruction anarchique des constructions attribuées anarchiquement.

A cela, il faut aussi ajouter, les conflits fonciers sur les terrains (concession) et immeubles qui se traduisent souvent pas des inscriptions sur de barrières de certaines clôtures et murs par une phrase sans fondement juridique « cette parcelle n'est pas à vendre, méfiez-vous des escrocs », au lieu que cela se limite aux domaines des simples particuliers mais curieusement et de manière la plus froide atteint même le domaine de l'Etat qui du reste est inaliénable.

Les origines de ces multiples conflits pour les cas des immeubles résultent de la mauvaise politique foncière dont commencent est le mauvais lotissement qui ne respecte aucune norme jusqu'à l'octroi du titre de propriété par les services qui se disent compétents de manière la plus désordonnée possible et sans vérification aucune pour aider le chef de tutelle à pouvoir faire de cette opération d'une pierre deux coups.

Section 3. L'impact de l'opération sur les conflits fonciers

Il se pourrait important que cette opération puisse faire à ce que le changement soit vraiment sensible dans le secteur foncier le cadet des soucis du gouvernement en général et particulièrement, du ministère des affaires foncières et ses services sous tutelle. Si et seulement si, l'opération de conversion qui du reste s'avère sérieux puisse être exécuté à la lettre et selon la procédure et l'esprit du concepteur par des personnes dignes et animé de bonne foi et esprit de changement. C'est-à-dire que, si cette opération doit être exécutée par les mêmes conservateurs qui sont les notaires en matières foncières par principe et excellent tout entant à la base des plusieurs conflits et désordres qui paralysent le secteur et les mêmes agents ayant les mains sales dans tel ou tel autre dossier, l'impact ne sera jamais perçu par les paisibles citoyens qui sont les premiers bénéficiaires de la quiétude dans le secteur et qui souhaite que l'Etat recouvre sa souveraineté en matière foncière.

La bonne exécution de l'opération ici montée contribuera à la réduction des multiples conflits que nous connaissons dans ce beau pays, et dont la plupart trouble l'ordre public et occasionne ainsi la perte en vies humaines. Donc, des mesures rigoureuses pour l'encadrement de l'opération s'avère d'une envergure importante pour prétendre avoir des résultats attendus et non gonfler la caisse de l'Etat si seulement cet argent don 100$usd par titulaire ou immeuble et en même temps gonfler aussi le nombre de conflits fonciers. Mais nous voulons le contraire c'est-à-dire contribuer à ajouter un plus de manière financière tout en réduisant et si possible éliminer les conflits par une quasi inexistence de ce phénomène. La collaboration avec les agences privées de vente et achat des maisons tel que Gloria Trading récemment crée à Lubumbashi est aussi un atout majeur pour la bonne réussite de notre chère initiative.

CRITIQUE ET SUGGESTION

Critique

Quant on voit les diverses faiblesses qu'accusent le secteur foncier on se rend compte que c'est à cause de l'immensité de son territoire national, car si il faut le dire la politique foncière de la RDC est vraiment nulle et cela se démontre par la multitude de conflits fonciers d'une part par une mauvaise application l'instrument juridique par excellence qui n'est d'autre que le code foncier qui malgré ses multiples réformes à savoir celui de 1973, 1980, et aujourd'hui 2004 n'accorde aucun chargement. A cela, vient s'inscrire la mauvaise politique de lotissement qui ne contribue en aucune façon à l'amélioration ou l'extension des villes selon les normes urbanistiques, c'est du tout simplement du « tout le monde peut octroyer une concession, n'importe où et n'importe quant ».

Et pourtant la très chère loi bakajika, sous-entendait une parfaite souveraineté de l'Etat sur son sol et sous-sol, mais à ce jour, on reconnaît la mauvaise maîtrise de cette éminente loi par les multiples problèmes que nous connaissons ou qui traduisent au clair de la non souveraineté de l'Etat sur le sol et le sous-sol. Si il faut défiler dans les autres pays du monde on courbera la tête de honte, car sous d'autres cieux pour avoir juste une concession il y a des procédure rigoureuse dont on ne peut supporter si on vient de la RDC notre pays.

Suggestions

Les quelques suggestions constructives contribueront si elles sont mises en application de manière stricte à redorer l'image du secteur foncier de notre pays. Il faut pratiquer un assainissement strict et sans distinction aucune dans ledit secteur, tout en mettant hors d'état de nuire tous les agents fouteurs des désordres au sein pour que cette opération soit vraiment un démarrage pour un nouvel horizon, et changement dans le secteur foncier car le développement d'un pays dépend aussi de sa politique foncière.

Avant toute conversion, procéder à une scrupuleuse vérification, sans oublier des descentes sur terrain si la conversion l'oblige pour faire disparaître toute zone d'ombre dans une conversion afin que le propriétaire puisse jouir de sont droit et prérogatives en toute quiétude ainsi que les attributs qu'accorde un droit de propriété à un titulaire d'un droit de propriété. Et ce dernier, doit se sentir protéger par l'Etat qui doit s'ériger en protecteur des détenteurs de ce droit et locataire à l'Etat car, ils sont redevables devant lui par l'impôt sur le revenu locatif s'il a des locataires et l'impôt foncier s'il est propriétaire d'un immeuble certifié par le service compétent.

Que le conservateur (notaire), soit vraiment le vrai éclaireur, recours fiable et de manière impartiale possible dans un litige statuant en matière de conflit foncier. Informer aussi la population suffisamment sur le bien fondé de l'opération et du fonctionnement du ministre et ses services sous tutelle dégager leur compétence afin que, celle ne puisse se livrer à n'importe qui. En cas d'implication du conservateur dans un dossier de conflit foncier, celui-ci doit se voir aussi être interpellé par le justice comme toute personne car il a faillit à sa mission délicate et être arrêté si sa culpabilité est établie pour tout simplement donner une réponse à une phrase qui dit que « nul n'est au dessus de la loi ».

Doter des tenues sur lequel est inscrit des numéros et sur leur casques attribués à chaque agent lorsque ils descendent sur terrain, les accompagner des billets de service, ainsi que leur macaron de service pour que chaque fois qu'une autre personne non du service peut s'aventurer ou un agent du service compétent en dehors des ses heures de services, en tenue civile la population peut l'identifier facilement et en informer la police. Créer une parfaite collaboration entre la population bénéficiaire de lot de terre et les services compétents foncièrement.

Médiatiser de manière officiel tout lotissement, par de message, communiqué, publicité, car la publicité d'un lotissement lui donne un caractère sérieux. Et enfin, l'Etat peut dans la mesure du possible pour promouvoir un aménagement pour l'augmentation d'autre ville en construisant lui-même des maisons dans des quartiers résidentiels où il peut avoir ses propres ingénieurs en construction et après en vendre à des particuliers. Espérant qu'avec ces quelques suggestions verront leur application pour le bien être de la population, et de la paix sociale.

CONCLUSION

Ce large tour d'horizon, qui nous a permis d'avoir un peu une vue claire sur les modalités d'acquisition d'une parcelle, et toute les voies légales doivent répondre à certaines normes après analyse à la lettre par tous pour que l'opération dont il a été question tout au long de ce travail soit bel et bien le démarrage vers le nouvel élan pour le rétablissement de la pleine et rigoureuse souveraineté de l'Etat sur sol et sur son sous sol.

Pour cela, la maîtrise de l'instrument juridique par excellence s'avère d'une importance non négligeable pour contribuer à la paix sociale et pour qu'une possession puisse déboucher sur une véritable propriété elle doit réunir les quatre caractères dont continue  c'est-à-dire que le possesseur d'une maison doit avoir un usage normal et régulier de la maison, publique signifie que le possesseur doit se comporter en public comme le véritable propriétaire, paisible traduit que l'entrée en possession doit avoir eu lieu sans violence et enfin, non équivoque  il ne doit pas y avoir ambiguïté sur le comportement du possesseur. Voilà, le comportement qui doit animer le propriétaire de immeubles.

Le souci d'amélioration des conditions dans le secteur foncier dont ce travail fait usage, doit animer toute personne, agents des services cités tout au long de cette dissertation, à savoir l'urbanisme et habitat, cadastre, ministère des affaires foncières et chacun dans le respect strict de ses compétentes. L'opération de conversion des certificats d'enregistrement n'aura de l'impact sur les conflits fonciers que si son application est strict et rigoureux pour parvenir à faire de chaque propriétaire foncier dans République Démocratique du Congo, détenteur d'un seul titre de propriété digne de faire foi devant toute contestation par sa duplicité c'est-à-dire celui immobile et mobile portant toute les descriptions physiques et juridiques valables ou requises.

L'Etat, comme commencé dans tous les services de la fonction publique passer à un assainissement sérieux sans faille du service de cadastre qui nécessite vraiment un assainissement pour la bonne marche de la politique foncière, mais pas cette permutation qui a vu jour dans ce service mais plutôt un assainissement au vrai sens du terme avant la relance de notre opération. Le service de l'urbanisme et habitat doit aussi regorger des techniques pour répondre aux besoins actuels et promouvoir la création d'autres villes pour le bon développement et inscrire ainsi le logement parmi les cinq chantier de la République.

BIBLIOGRAPHIE

I. Ouvrages

1. Bruce Gérard, Libération traditionnelle, éd. Tendance actuelle, Paris, 1969

2. CORBONNIER, Jean, Droit civil, les biens, Tome 3, 12^ième éd.Thémis, PUF, Paris, 1992

3. François Terré & Philippe Simler, Droit civils les biens , 5^ième éd. Dalloz, Paris, 1998

4. Kalambay Lupungu Gaston, Droit civil, Volume I, régime général des biens, PUZ , Kinshasa, 1989

5. Kalambay Lupungu Gaston, Droit civil, Volume II, régime foncier et immobilier , PUZ , Kinshasa, 1989

6. Katuala Kaba Kashala, le certificat d'enregistrement et le livret de logeur, éd.Batena, Kinshasa, 1998

7. Kifwabala Tekilezaya, J.P., Droit civil : les biens , Tome I les droits réels et fonciers, PUL, 2004

8. Lukombe Nghenda, Droit civil, les biens , publications des facultés de Droit des universités du Congo, août 2003

9. Pierre de Quirini, Comment procéder pour acheter une parcelle et louer une maison , édition Cépas, 1987

10. Pierre de Quirini, les lois que tout citoyen doit connaître, éd. Cephas, janvier 1985Pinto, R. et Grawitz, M., Méthodes des sciences sociales , éd. Dalloz, Paris 1971

11. Quiviy et Compenhouldt, Manuel de recherches en sciences sociales, éd. Dalloz

II. Textes de loi

1. La loi n°73/021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régimes des sûretés

2. La loi n°80-080 du 18 juillet 1980 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régimes des sûretés

3. La loi n°spécial du 01 décembre 2004 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régimes des sûretés

III. Dictionnaires

1. Dictionnaire universel, Don de la coopération française aux établissements scolaires zaïrois 1996-1997, éd. Hachette, édicef

2. Dictionnaire petit robert

IV. Sites internet

1. www.cerpeg.ac-versailles.fr

2. www.panorama-properties.com

3. www.immordc.net.

4. www.lobservateur.cd

5. www.landcoalition.org

6. www.foncmin.org

TABLE DES MATIERES

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IN MEMORIAM II

DEDICACE III

AVANT PROPOS IV

INTRODUCTION 1

1. Présentation du sujet 2

2. Etat de la question 3

3. Choix et intérêt du sujet 3

4. Problématique et Hypothèse 4

A. Problématique du travail 4

B. Hypothèse du travail 5

5. Méthodes et techniques 6

A. Méthodes du travail 6

B. Techniques du travail 7

6. Délimitation du sujet 8

7. Plan sommaire 8

CHAPITRE I. LES GENERALITES 10

Section I. Définition des Concepts 10

A. L'opération 10

B. Conversion 10

C. Certificat d'enregistrement 11

D. Conflits fonciers 11

Section 2. Notion sur le certificat d'enregistrement 11

§.1. Le contenu du certificat d'enregistrement 12

Section 3. Services compétents en matières foncières 16

CHAPITRE II. L'ANALYSE DU DROIT DE PROPRIETE 19

Section 1. Le droit de propriété 19

§.1. Notion sur le droit de propriété 20

§.2. Titre de propriété 22

Section 2. La Concession 23

§.1. Analyse sur la concession 23

§.2. Sortes des concessions 24

§.3. Extinction de la concession 25

Section 3. L'acquisition du droit de Propriété 26

§.1. L'acquisition du droit de Propriété 26

§.2. La propriété privée 30

§.3. Acquisition d'un immeuble 31

CHAPITRE III. IMPACT DE L'OPERATION CONVERSION DES CERTIFICATS D'ENREGISTREMENT SUR LES CONFLITS FONCIERS EN RDC 36

Section 1. Notion de l'opération de conversion des titres 36

§. 1. Modalité de la conversion des certificats d'enregistrement 37

§.2. Transfert du droit de propriété 38

§.3. La conversion du livret de logeur en certificat d'enregistrement 40

Section 2. Les conflits fonciers en RDC 43

Section 3. L'impact de l'opération sur les conflits fonciers 45

CRITIQUE ET SUGGESTION 46

Critique 46

Suggestions 47

CONCLUSION 49

BIBLIOGRAPHIE 51

I. Ouvrages 51

II. Textes de loi 52

III. Dictionnaires 52

IV. Sites internet 52

TABLE DES MATIERES 53