II Les modalités du transfert de
propriété
Le transfert de propriété des espaces et
équipements publics réalisés par l'aménageur aux
collectivités compétentes doit être réalisé
à l'issue des travaux. Les règles applicables sont distinctes
selon qu'il s'agisse d'une ZAC ou d'un lotissement.
A/ Les règles applicables en lotissement :
Deux possibilités sont envisageables pour la gestion
des équipements communs du lotissement : la constitution d'une
association syndicale ou le transfert des équipements dans le domaine
public.
1. Constitution d'une association syndicale
L'association constituée est une association syndicale
libre de droit commun122. Elle se rapporte à l'ordonnance du
1er juillet 2004123. Elle assure la propriété, la
gestion et l'entretien des terrains et équipements communs du
lotissement, ce qui est conforme au troisième objectif cité par
l'article 1 de l'ordonnance : « aménager ou entretenir f...]
les voies et réseaux divers ». L'engagement de
l'aménageur-lotisseur de constituer cette association est une
pièce obligatoire du dossier de demande de permis de lotir s'il est
décidé d'y recourir124. L'association syndicale est
constituée sur le périmètre du lotissement
réalisé. Le fait qu'elle doive être obligatoirement
constituée emporte comme conséquence qu'il n'est pas
122 H. JACQUOT, F. PRIET, Droit de l'urbanisme, op. cit., p.
612
123 Ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux
associations syndicales de propriétaires, ratifiée par l'article
78 de la loi n°2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du
droit.
124 Article R.442-7 du code de l'urbanisme.
52 / 59 Partie 2 La pérennisation des engagements en
faveur de l'environnement pris dans le cadre de l'opération
nécessaire de recueillir l'accord unanime des
propriétaires de lots pour adopter les statuts125. Les droits
et obligations qui incombent aux membres ont un caractère réel,
et non personnel. Ils sont attachés à la propriété,
et la qualité de membre de l'association se transmet de plein droit avec
la propriété de l'immeuble126.
L'aménageur est partie prenante dans la constitution de
l'association syndicale et la rédaction de ses statuts. Il est
envisageable d'y introduire des éléments faisant
référence à la gestion environnementale des
équipements communs du lotissement. Mais la pérennité de
ces éléments est soumise à la volonté des colotis
dès lors que l'aménageur n'a plus sa place dans l'association.
L'association syndicale n'a pas lieu d'être si les voies
et espaces communs sont destinés à être attribués en
propriété aux acquéreurs de lots, ni si le lotisseur
justifie de conventions prévoyant le transfert dans le domaine public
d'une commune ou d'un EPCI de l'intégralité des
équipements communs à l'issue des travaux.
2. Transfert des équipements dans le domaine
public
Le transfert des équipements communs d'un lotissement
dans le domaine public doit être prévu, le cas
échéant, en amont du dépôt de la demande de permis
d'aménager dans la mesure où la convention relative à un
tel transfert fait partie du dossier127. Une
délibération expresse du conseil municipale ou de
l'assemblée délibérante de l'EPCI concerné doit
précéder la signature de la convention. La décision doit
être fondée sur l'intérêt public que peut
présenter l'incorporation des voies et réseaux dans le domaine
public.
La commune ou l'EPCI ne peuvent pas intégrer dans leur
domaine public des équipements ne relevant pas de leurs
compétences. Dans la mesure où les équipements ne
relèvent pas d'un gestionnaire unique, et en vertu du fait que les
conventions peuvent porter sur un transfert partiel, on peut réaliser
plusieurs convention avec les différentes personnes publiques
concernées.
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