Section 2 Le contrat de l'aménageur : la
concession d'aménagement
L'article L. 300-4 du code de l'urbanisme prévoit que
l'État et les collectivités territoriales ainsi que leurs
établissements publics peuvent « concéder la
réalisation des opérations d'aménagement prévues
par le présent code à toute personne y ayant vocation
», sans opérer de distinction entre les établissements
publics, les SEM et les autres aménageurs privés. Si dans le
cadre d'un mandat, le mandataire agit au nom et pour le compte de son
mandant, dans le cadre de la concession d'aménagement,
l'aménageur agit pour son propre compte. La passation d'une concession
d'aménagement relève d'un régime particulier (I)
défini dans code de l'urbanisme23. Ce régime donne une
certaine marge de manoeuvre à l'aménageur (II), et permet de
mettre en place un contexte favorable à la prise en compte de
l'environnement dans le projet.
I Le régime de la concession
d'aménagement
On peut établir deux critères cumulatifs
constitutifs d'une concession d'aménagement :
- le contrat porte sur une véritable opération
d'aménagement. Une opération d'aménagement doit comporter
trois aspects : acquisitions foncières, réalisation
d'équipements publics et privés, et commercialisation. Et elle
est réalisée en vue d'atteindre l'un des objectifs prévus
par la loi : organiser des activités ou ordonnancer l'urbanisation sur
une portion significative de son territoire24 ;
- le contrat opère un réel transfert de la
maîtrise d'ouvrage de l'opération du concédant à
l'aménageur25. L'article L. 300-4 du code de l'urbanisme
précise que « le concessionnaire assure la maîtrise
d'ouvrage des travaux et équipements concourant à
l'opération », contrairement au mandat dans lequel le
mandataire agit au nom et pour le compte du mandant.
Deux types de concessions d'aménagement coexistent :
- les concessions d'aménagement pour lesquelles
l'aménageur assume une part significative du risque économique de
l'opération. Ces concessions constituent des concessions de travaux au
sens du droit communautaire ;
- les concessions d'aménagement pour lesquelles
l'aménageur n'assume pas une part significative du risque
économique de l'opération. Ces concessions constituent des
marchés de travaux au sens du droit communautaire, mais restent bien des
concessions d'aménagement au sens du code français de
l'urbanisme26. Elles sont soumises aux
23 Articles L. 300-4 à L. 300-6 et R*. 300-4 à R*.
300-14 du code de l'urbanisme. Le contenu de ces articles a
été
sensiblement modifié par la loi n°2005-809 du 20
juillet 2005relative aux concessions d'aménagement et la loi
n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le
logement.
24 Code des marchés publics et autres contrats, Dalloz,
op. cit., p. 1106.
25 RéseauSCET, Les procédures de passation des
concessions d'aménagement suite au décret n°2008-889 du 27
juillet 2009, Dossiers du réseau, n°14/2009 de septembre 2009, p.
5.
26 RéseauSCET, Concessions d'aménagement - le
décret est paru, Flash du réseau, n°08/2009 du 30 juillet
2009, p. 3.
Chapitre 1 Le contrat de l'aménageur 17 / 59
dispositions des articles L. 300-4 et suivants du code de
l'urbanisme pour définir la procédure de passation applicable,
qui doit malgré tout respecter les principes essentiels du droit
européen en matière de commande publique27.
Avant de traiter des différentes procédures
applicables à la passation des concessions d'aménagement, il
convient de préciser les opérations relevant de ce type de
contrat.
A/ Les opérations relevant des concessions
d'aménagement
Les opérations pouvant être
concédées par les personnes publiques en ayant l'initiative sont
les opérations d'aménagement du code de l'urbanisme,
c'est-à-dire les opérations qui « ont pour objet de
mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat,
d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités
économiques, de favoriser le développement des loisirs et du
tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de
recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre
l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou
de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces
naturels »28. L'opération d'aménagement
présente en principe un triple aspect : acquisitions foncières,
construction d'équipements publics et privés, et
commercialisation. Elle doit en outre être réalisée en vue
d'atteindre l'un des objectifs précités29.
L'opération la plus caractéristique est la ZAC, mais on peut y
ajouter entre autres30, le lotissement. En effet, celui-ci est
défini expressément comme une opération
d'aménagement à l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme :
« Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui
a pour objet [...] ». Ainsi, les deux types d'opérations dont
traite le présent mémoire (lotissement et ZAC) sont
concernées par la concession d'aménagement.
Il est à noter que la concession d'aménagement
relative à une ZAC ne peut être signée avant l'approbation
du dossier de création de celle-ci31. En effet, la concession
d'une opération d'aménagement ne peut précéder son
existence. Dans le cas d'un lotissement, la signature de la concession
d'aménagement intervient après la délibération de
la collectivité créant l'opération d'aménagement.
La concession peut comprendre l'obtention du permis d'aménager par le
concessionnaire.
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