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Dynamique urbaine et gestion foncière dans les villages intégrés à  la ville. Le cas de Sapia, Tagoura et Zakoua à  Daloa (Côte d’Ivoire).


par KOUADIO YAO GUERSCHOM N'Gotta
Université Jean Lorougnon Guede de Daloa - Master 2 2019
  

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TABLE DES MATIERES

SOMMAIRE 1

LISTE DES SIGLES ET ABREVIATIONS 2

AVANT-PROPOS 3

REMERCIEMENTS 4

RESUME 5

INTRODUCTION GENERALE 6

REVUE DE LA LITTERATURE 7

PROBLEMATIQUE 17

OBJECTIFS DE LA RECHERCHE 17

METHODOLOGIE DE LA RECHERCHE 18

PREMIERE PARTIE : LE DYNAMISME DE L'ESPACE URBAIN DE

DALOA 28

CHAPITRE 1 : LA DYNAMIQUE DEMOGRAPHIQUE DE LA VILLE DE DALOA 29

1.1. Une croissance exponentielle de la population de 1921 A 2014 29

1.2. Les étapes du peuplement de la ville de DALOA 29

1.2.1. Une croissance démographique remarquable entre 1921 et

1975 .30

1.2.2. Une forte croissance démographique entre 1975 et 1998 31

1.2.3. Croissance démographique relativement faible entre 1998

et 2014 31

1.3. Densification de l'espace urbain de DALOA 32

1.3.2. Evolution irrégulière des densités générales 33

1.3.3. Inégale répartition de la population urbaine ..34

CHAPITRE 2 : LA DYNAMIQUE SPATIALE DE LA VILLE DE DALOA 37

2.3. Les étapes de la croissance spatiale de DALOA ...37

2.3.1. Croissance spatiale planifiée avant 1980.....37 2.3.2. Prolifération des quartiers spontanés entre 1980 et 2000.......39 2.3.3. Opérations de restructurations et l'extension de DALOA de 2000 à 2016...41 2.4. Evolution de la superficie urbanisée de DALOA...44

CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE 47

47

DEUXIEME PARTIE : LA GESTION FONCIERE DANS LES VILLAGES

INTEGRES . ..48
CHAPITRE 3 : L'ORGANISATION FONCIERE A SAPIA, TAGOURA ET ZAKOUA49

3.1. Les gestionnaires du foncier dans les villages intégrés 49

3.1.2. Le rôle des chefferies traditionnelles 49

3.1.3. Le rôle des comités de gestion foncier 50

3.1.4. Le rôle des chefs de terre 51

3.2. Propriété coutumière de la terre dans les villages intégrés 52

110

3.2.1. La terre : un bien familial 52

3.2.2. La reconnaissance des limites entre les parcelles 53

CHAPITRE 4 : LA PRODUCTION FONCIERE DANS LES VILLAGES INTEGRES 54

4.1. Les acteurs de la production foncière ..54

4.2. La convention de travail avec l'expert géomètre ou l'agence immobilière

.57

4.3. Le partage des lots à l'issue du lotissement 58

4.4. La mise en valeur des lots dans les « villages intégrés » a DALOA 59

4.4.1. La procédure d'achat des lots dans les villages intégrés à

 

DALOA

..59

4.4.2. Dimensions et prix des lots

60

 

CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE

.64

 

TROISIEME PARTIE : L'IMPACT DE LA DYNAMIQUE URBAINE SUR LA GESTION FONCIERE DANS LES VILLAGES

INTEGRES 65
CHAPITRE 5 : L'IMPACT SOCIO-ECONOMIQUE DE LA DYNAMIQUE URBAINE

SUR LA GESTION FONCIERE DANS LES VILLAGES INTEGRES 66
5.1. L'impact social de la de la dynamique urbaine sur la gestion foncière dans

les villages intégrés

.66

5.1.1. La fragilité de la cohésion sociale

66

5.1.2. Le non-respect des chefferies traditionnelles

67

5.1.3. La multiplication des litiges fonciers dans les villages intégrés

68

5.1.3.1. Les causes des litiges fonciers 68

5.1.3.2. L'accroissement des litiges fonciers .72

5.1.3.3. Le cadre préconisé pour le règlement des litiges

fonciers 72
5.1.4. Le lotissement privé : la fin de l'expropriation des terres.....76 5.2. L'impact économique de la dynamique urbaine sur la gestion foncière

dans les villages intégrés SAPIA, TAGOURA et ZAKOUA

77

5.2.1. La spéculation foncière

77

5.2.2. Payement de l'impôt foncier dans les villages intégrés

.80

CHAPITRE 6 : L'IMPACT SPATIO-ENVIRONNEMENTAL DE LA DYNAMIQUE URBAINE SUR LA GESTION FONCIERE DANS LES VILLAGES

INTEGRES 84
6.1. L'impact spatial de la dynamique urbaine sur la gestion foncière dans

les villages intégrés SAPIA, TAGOURA et ZAKOUA 84

6.1.1. Dynamique d'occupation du sol dans les villages intégrés 84

6.1.2. La prépondérance des lotissements irréguliers à Sapia, Tagoura

et Zakoua 84
6.1.3. Sous équipement des villages intégrés en infrastructures de

base ..86

111

6.2. L'impact environnemental de la dynamique urbaine sur la gestion

foncière dans les villages intégrés SAPIA, TAGOURA et ZAKOUA 88

6.2.1. Prolifération des lots non bâtis 88

6.2.2. Des broussailles qui parsèment la ville 90

CONCLUSION DE LA TROISIEME PARTIE 93

CONCLUSION GENERALE ...94

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES 96

TABLE DES ILLUSTRATIONS 101

ANNEXE 103

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"L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit"   Aristote