La garantie des creances des COOPEC: le cas du reseau CamCCUL

§ 2 : L'hypothèque

Au-delà de toutes les divergences doctrinales dans son appréciation et des remarques qui font parfois état de son recul, l'hypothèque reste en pratique la « reine des sûretés ». Il s'agit d'une sûreté réelle qui naît tantôt de la volonté des parties (hypothèque conventionnelle), tantôt du fait de la loi (hypothèque forcée légale), tantôt du pouvoir du juge (hypothèque forcée judicaire). Seul les biens immeubles peuvent être hypothéqués. Le créancier bénéficiaire dispose alors d'un droit de suite et d'un droit de préférence sur lesdits immeubles⁴³. C'est la sûreté qui semble la plus connue du public. C'est celle qui est la plus recherchée par les professionnels. C'est encore elle que l'on retrouve dans les discours les plus éloquents sur la capacité des populations à accéder au crédit relativement aux garanties requises. Dans de nombreux cas, elle fait ombrage à d'autres sûretés et mécanismes de garantie et fait échec à certains financements que ces autres mécanismes auraient pourtant efficacement garantis. La recherche excessive de l'hypothèque comme catégorie de sûreté par les créanciers est un extrémisme qui prête le flanc à la critique. Elle ne manque pourtant pas de nobles justifications. L'hypothèque porte sur les immeubles, des biens rares (A) et par conséquent précieux (B).

A - La rareté des actifs immobiliers

Dire que l'immobilier est un bien rare peut susciter l'étonnement. L'on pensera de prime abord que c'est le bien qui existe partout, même quand les autres biens n'existent pas. L'immeuble peut être non bâti : il s'agit seulement d'un lopin de terre cultivé ou non, et c'est ce que l'on retrouve un peu partout, y compris au fonds des mers et des océans. Il peut être bâti : une « maison » est alors érigée sur la parcelle de terrain. Ici encore, nos villes et campagnes sont faites de bâtisses servant soit à l'habitation, soit à la réalisation de nombreuses activités économiques, sociales, administratives et militaires, etc.

⁴² Les données internes font état de la localisation de 70% des affiliés en zone rurale et d'une proportion d'un peu plus de 50% de l'encours de crédits affecté au financement de l'agriculture. Cf. « Aperçu de la CamCCUL » et statistiques sur les opérations de crédit du réseau au 31/12/2006.

4 3 Art 117 AU-OS

C'est en réalité la loi, et dans notre cas, les articles 1^er à 7 de l'ordonnance N°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier au Cameroun, modifiée et complétée par l'Ordonnance N° 77/1 du janvier 1977, qui rendent l'actif immobilier rare. Il ressort des dispositions combinées de ces articles que seule l'obtention d'un titre foncier à la suite d'une procédure d'immatriculation donne droit à la propriété foncière. C'est la seule façon de devenir titulaire du droit de propriété en matière immobilière au Cameroun. Les officiers ministériels, les notaires notamment, sont les gardiens institués du respect de ces dispositions. L'article 8 de la même Ordonnance dispose que tous les actes constitutifs, translatifs ou extinctifs de droits réels immobiliers doivent être établis en la forme notariée, à peine de nullité. Les notaires qui prêtent leur concours à la violation de ces dispositions encourent les mêmes peines que les auteurs principaux à savoir, une amende de FCFA 25.000 (vingt cinq mille) à FCFA 100.000 (cent mille) et / ou un emprisonnement de 15 jours à 3 ans. L'AU-OS ne remet pas en cause ces dispositions nationales. Il les renforce au contraire. Aux termes de l'article 119, « seuls les immeubles immatriculés peuvent faire l'objet d'une hypothèque, sous réserve des textes particuliers autorisant l'inscription provisoire d'un droit réel au cours de la procédure d'immatriculation, à charge d'en opérer l'inscription définitive après l'établissement du titre foncier ». En clair, seuls les terrains immatriculés ou ceux en voie d'immatriculation peuvent faire l'objet d'hypothèque.

Cette catégorie est minime dans la plupart des pays africains au sud du sahara. Au Cameroun, les opinions les plus favorables n'ont pas jusqu'ici estimé à plus de 15% les terrains occupés et qui sont immatriculés. Dans le réseau CamCCUL, ils sont estimés à moins de 10% dans les agglomérations urbaines et moins de 2% en zones rurales et semi urbaines⁴⁴. La révision en 2005 et le 16 décembre du décret N° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier avec pour objectif avoué de faciliter l'accès à la propriété foncière dans notre pays n'est pas de nature à suggérer le contraire. Les parcelles immatriculées sont donc rares.

L'assiette de l'hypothèque très large au départ (biens immobiliers) a donc été restreinte à la seule catégorie des immeubles immatriculés, ces derniers étant d'une telle rareté qu'ils suscitent tout naturellement la convoitise.