III-
Stratégies des acteurs et conséquences sur le
développement des villes
3.1 Les stratégies des acteurs
Elles diffèrent d'un groupe d'acteurs à un
autre. Nous étudierons d'abord les stratégies des
autorités administratives puis celles des ménages.
3.1.1 Cas des autorités
administratives
Aucune ville ne peut fonctionner sans un minimum
d'infrastructures et d'équipements. Or, l'installation de ceux-ci
incombe, en premier, aux autorités administratives. Par ailleurs, la
terre constitue la ressource de base indispensable à l'érection
de ces équipements. Il est donc nécessaire que les
autorités adoptent une stratégie qui puisse permettre de
répondre aux besoins actuels et futurs d'infrastructures. Ceci justifie
l'application, lors des opérations de lotissement, d'un coefficient dit
de réduction. En fait, c'est une formule qui permet à
l'administration de disposer de quelques terrains pour le tracé des
voies, la construction des écoles, de centres de santé, .. bref
d'infrastructures communautaires. Le taux de ce coefficient dépend du
nombre d'équipements qui existent déjà dans la
localité ou zone.
A Glazoué comme à Dassa-Zoumé, le
coefficient de réduction varie de 20% à 40%. Cela signifie que
lors d'une opération de lotissement où le coefficient de
réduction est par exemple 20%, l'administration acquiert 20% de la
superficie totale du terrain loti. Considérons par exemple une parcelle
qui mesure avant le lotissement 30m X 30m soit 900 m2 de surface. Après
lotissement, le présumé propriétaire de ce terrain perdra,
au profit de l'administration, 180 m2 soit (900 X 20/100) m2. Sa parcelle
n'aura désormais que 720 m2 soit (900 - 180) m2. Parfois, lorsqu'il
s'agit d'un grand domaine appartenant à une même
collectivité, le raisonnement se fait en termes de nombre de parcelles.
Par exemple, l'administration peut décider de prendre deux (2) parcelles
sur dix (lorsque le coefficient de réduction est 20%).
Un autre centre d'intérêt pour les
autorités administratives est la perception des taxes foncières.
En la matière, la préoccupation est de disposer d'outils
adéquats pouvant permettre de maximiser le taux de recouvrement de ces
impôts. La recherche de solution à cette préoccupation a
conduit les autorités de Dassa-Zoumé à élaborer et
mettre en application, avec le concours de la SERHAU-SA, le Registre Foncier
Urbain Simplifié (RFU simplifié). Cet outil, qui n'est pas encore
une réalité dans la ville de Glazoué a pour objectifs
principaux :
- élargir la base de l'assiette fiscale
- élever le niveau de recouvrement des taxes
- mettre à jour la cartographie de la commune
- procéder à une gestion rationnelle des
équipements marchands (gares et marchés).
Ce instrument, mis en place à Dassa-Zoumé en
1997, a déjà fait ses preuves. Depuis 1997, le taux de
recouvrement des taxes foncières connaît un accroissement presque
exponentiel. Ceci témoigne de l'importance du RFU dans le recouvrement
desdites taxes. Certes, le taux de recouvrement n'a pas été celui
escompté certaines années ; mais sur la base des
données collectées de 1996 à 2005, nous pouvons dire que
le RFU est un outil qui peut aider à accroître notablement
l'émission et le recouvrement des taxes. C'est sans doute ce qui
explique la volonté manifeste des autorités de Glazoué
à disposer cet outil.
Du fait de ces différents bénéfices que
l'administration tire du foncier, elle considère cette ressource comme
celle dont le contrôle ne doit lui échapper sous aucun
prétexte. Cette logique diffère, à bien des égards,
de celle des ménages.
3.1.2 Cas des ménages
Pour les ménages, la question de base est : que
faire pour avoir une parcelle où bâtir sa maison et
développer ses activités ? Cette question est d'autant plus
importante que l'environnement socioculturel y est favorable. En effet, le
rêve de tout Béninois est de vivre chez `'soi''
c'est-à-dire acquérir un lopin de terre et y construire sa
maison. Cette hantise ou même obsession ce traduit par l'installation
dans des zones où l'acquisition de la terre est peu onéreuse.
Par ailleurs, les ménages ayant hérité de
terrains estiment que ceux-ci ne peuvent faire objet d'appropriation et encore
moins d'une mainmise au profit d'allogènes. Cette logique justifie leurs
réticences aux opérations de lotissement, étant entendu
que celles-ci se soldent souvent par la réduction de la superficie de
leurs parcelles. Enfin, la terre étant une ressource naturelle, les
ménages comprennent mal que l'Etat vienne leur réclamer des taxes
une fois qu'ils se sont battus pour acquérir et/ou mettre en valeur
leurs parcelles.
Ces différentes stratégies sous-tendues par des
logiques spécifiques ne restent pas sans avoir des conséquences
sur le développement de la ville.
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