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Contribution à l'étude de la rentabilité et du financement du logement urbain au Burundi( Télécharger le fichier original )par Dieudonné NYUNGUKA Université du Burundi - Licence/Bac+4 2008 |
II.2.3. Synthèse sur les principales caractéristique du marché du logement
Le principal défi du Burundi dans le domaine de l'habitat est de porter l'offre foncière, la production immobilière, le taux d'équipement et d'accès aux services de base à des niveaux proportionnels à l'importance et aux moyens de la population. Pour relever ce défi, il reviendrait à coller les investissements à la croissance démographique. Ainsi, doit-on chercher à surmonter les obstacles liés aux coûts élevés des matériaux de construction, du financement, des parcelles et de mise en oeuvre pour enfin satisfaire la demande toujours plus élevée que l'offre. L'offre de parcelles étant un préalable, le seul cas de Gasenyi (1991) a enregistré 3 265 demandes pour 490 parcelles disponibles, soit un taux de couverture de la demande de 15%. La situation est actuellement plus dure. La demande non satisfaite est plus importante suite aux effets combinés du ralentissement de la production des parcelles et l'exode des populations rurales vers la ville. L'urbanisation est très rapide même si elle est l'une des plus faibles du monde, soit 9,7%. Ce déséquilibre entre l'offre et la demande des services et équipements urbains engendre de ce fait une pression sur les infrastructures existantes. « En plus de l'accroissement résultant de la fécondité toujours élevée et d'une mortalité en baisse, l'exode rural est un facteur qui accélère cette urbanisation de la population à tel point qu'on assiste à une urbanisation de la pauvreté »14(*). Cette inadéquation de l'offre et de la demande de logements date de longtemps. La promotion immobilière a commencé au Burundi avec le souci de loger gratuitement les fonctionnaires de l'Etat. Plusieurs opérations immobilières de différents standings ont été réalisées dans les quartiers de Bujumbura. Dès 1974 déjà, la demande de logements dépassait de loin l'offre disponible ; ce qui amena à la création de l'ONL qui disparu vite faute de moyens. L'expérience de la location vente de la SIP ne permit non plus à couvrir la demande. La création du FPHU et la mise en place de la politique nationale d'habitat ont suscité un regain d'intérêt dans le secteur. Jusqu'en 1993, seule une superficie de 377 ha a été aménagée pour 4 857 parcelles viabilisées et commercialisées par la SIP et l'ECOSAT. Ceci correspond en moyenne à une production de 1000 parcelles par an ce qui est a priori insuffisant. Le tableau suivant nous retrace les estimations de réalisation en logement. Tableau n° 12 : Estimation des réalisations en logements
Source : Etabli par l'auteur sur base des estimations du MTPE,
Nous constatons à travers ces estimations que le déficit en logement est très important atteignant plusieurs dizaines de milliers, soit 69 660 en 2003. Signalons que la réduction du déficit en 2006 est due, non à la satisfaction améliorée, mais plutôt à la modification de la taille du ménage passant de 5 à 8 personnes par ménage. Cette crise du logement a certes des conséquences sur le traitement des ordures ménagères et des eaux usées créant des zones d'insalubrité et un entassement des individus dans les zones périurbaines. Pour satisfaire cette demande, dans les conditions de la croissance moyenne de 7% par an de la population urbaine, avec un nombre de 2 ménages par logement dont la taille est fixée à 5 personnes, on devrait aménager 855ha et construire 26 365 logements par an en milieu urbain. * 14 PNUD, Rapport mondial sur le développement humain, 2006. |
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