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Fondements et régime de la propriété


par Séraphim Herbillon
Université de Montpellier - Master II Droit des contentieux 2015
  

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Titre, opposabilité et présomption de Propriété

108. - Suite à la Révolution et à l'établissement de l'impôt universel et du cadastre, l'Etat dispose désormais des outils lui permettant de contrôler les transmissions de patrimoine, notamment des patrimoines immobiliers. Il en résulte que l'ordre nouveau de répartition des terres établi par la Révolution permet d'analyser qui est propriétaire de quel bien immobilier en France et ce, depuis 1791323(*). Cependant la force probante attachée aux actes translatifs de Propriété n'est qu'une présomption simple, laquelle est confortée par l'opposabilité erga omnes de l'acte, laquelle crée l'apparence de propriété.

109. Titre et opposabilité - L'acquisition dérivée du droit de propriété résulte nécessairement d'un titre. Le titre peut être translatif de propriété comme la vente, la donation, ou déclaratif de Propriété comme un jugement ou un partage d'indivision324(*). Le titre, portant sur un droit réel, doit être opposable erga omnes car si ce n'était pas le cas, il ne resterait plus que l'ombre d'un droit réel325(*). Cette expression s'explique car la Propriété est exclusive, le corolaire de cet exclusivisme est la possibilité d'interdire à tout tiers l'accès ou l'usage de la chose. Pour que le caractère exclusif de la Propriété puisse être respecté par les tiers, celui-ci doit donc être opposable à tous326(*).

110. Preuve et opposabilité - L'acquisition dérivée procède d'un acte d'aliénation volontaire ; mis à part le cas de la succession ab intestat, ces aliénations procèdent d'un contrat, à titre onéreux (vente, échange) ou à titre gratuit (donation, legs). Le principe établi par le code civil à l'article 1138 est le transfert de Propriété solo consensu - qui résulte de la seule volonté des parties. Cependant l'effet relatif des contrats s'accommode mal au caractère exclusif du droit de propriété327(*) duquel découle son opposabilité à l'égard de tous car la collectivité est intéressée par les mutations qui affectent les relations d'appropriation328(*). La jurisprudence retient à ce titre que : « La question de la preuve de la propriété est étrangère à la question de l'opposabilité des actes aux tiers329(*) ». Cependant, si l'acte n'est pas lui-même opposable aux tiers qui n'y ont pas été parties, le fait qui résulte de cet acte, c'est-à-dire la présomption de Propriété, est opposable à tous330(*).

111. Titre, preuve et présomption - Le titre d'acquisition dérivée établi une présomption de Propriété car il la rend vraisemblable331(*). La jurisprudence retient donc, quel que soit le titre, translatif ou déclaratif de Propriété, que celui-ci peut être invoqué lors d'un litige à titre de présomption332(*). Cette présomption est simple et peut être renversée par la production de la preuve contraire333(*).

Il est étonnant de voir que la France n'a pas choisi de mettre en place un système permettant d'établir la preuve de la Propriété de manière certaine. Pendant le droit intermédiaire, le régime de publicité développé par les lois du 9 messidor an III et du 11 brumaire an VII met en place l'enregistrement des transcriptions des actes d'aliénation et des constitutions d'hypothèques334(*). Les actes non publiés étaient inopposables aux tiers, la consultation des registres permettant donc de connaître la situation et donc la Propriété exacte des immeubles335(*). Le code civil ne reprit pas l'exigence d'inscrire les mutations à titre onéreux mais les lois successives, eu égard notamment aux exigences de sécurité juridique et économique, ont réinstauré progressivement l'obligation de publicité foncière336(*).

112. Publicité, preuve et opposabilité - La publicité foncière des actes translatifs et des jugements déclaratifs de Propriété est réintroduite de manière obligatoire par la loi du 23 mars 1855, le décret-loi du 30 octobre 1935 et le décret du 4 janvier 1955337(*). Cette publicité a pour objectif de rendre le droit de propriété opposable aux tiers. Ces tiers sont soit ceux qui ont acquis la même chose, du même auteur soit, en cas de donation immobilière, les créanciers chirographaires du donateur338(*).

Concernant les acquéreurs successifs d'un même bien du même auteur, le principe de la transmission soloconsensu s'oppose a priori à ce que le second acquéreur puisse acquérir la propriété du bien, l'auteur ayant disposé de plus de droits qu'il n'en avait, la Propriété ayant déjà été transmise, solo consensu, au premier acquéreur339(*). Cependant, dans l'hypothèse où le second acquéreur procède à la publicité foncière avant le premier ayant-cause, ce dernier ne pourra pas opposer son acquisition à l'ayant-cause qui a procédé en premier à la publicité foncière340(*). La publicité, qui rend opposable le droit de propriété du second acquéreur vis-à-vis du premier remplit donc une fonction probatoire341(*) indirecte. Indirecte car ce n'est pas la publicité qui permet la preuve du droit de propriété, mais l'acte publié étant opposable à l'ayant-cause légitime342(*), celui-ci est privé de la possibilité de contester la légitimité du droit ainsi publié.

Enfin, les mentions au cadastre apportent elles aussi leur part de valeur probatoire. C'est ainsi que la jurisprudence leur reconnait la même force probante que les titres de propriété et considère alors qu'un titre de propriété peut céder devant les mentions du cadastre343(*).

113. Livre Foncier Alsacien-Mosellan - La publicité d'un titre, mis à part le cas particulier des ayants-cause successifs du même auteur, ne vaut qu'à titre de présomption selon la jurisprudence constante de la Cour de Cassation. Cependant il existe en Alsace-Moselle un Livre Foncier. Celui-ci vaut, dans les pays qui utilisent ce système, traditio et donc preuve de la Propriété. C'est le cas de la Suisse par exemple où l'article 656 du code civil dispose que : « L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière » ou encore en Allemagne où le transfert de propriété n'intervient qu'après livraison de la chose inscrite au Livre Foncier344(*).

Quelle valeur a le Livre Foncier en Alsace-Moselle ? Celui-ci est organisé sur les fondements du droit allemand et devrait donc à ce titre valoir preuve parfaite de la Propriété. Cependant la jurisprudence a considéré, tout comme n'importe quel autre titre de propriété immobilière, que le Livre Foncier n'emporte que présomption de Propriété, laquelle peut être détruite par d'autres modes de preuve345(*). La jurisprudence n'a donc pas maintenu les effets du régime spécifique du Livre Foncier en Alsace-Moselle, préférant le soumettre à l'incertitude probatoire du droit commun de la preuve immobilière.

114. - Le système probatoire français, la valeur des titres, l'opposabilité des actes et les présomptions de propriété qui s'y rattachent ont pour conséquence de perdre la preuve de la Propriété dans les méandres du Styx. Pourtant, de par la nouvelle réorganisation du territoire pendant la période révolutionnaire, l'instauration d'un cadastre et d'une publicité foncière permettant de connaitre la situation des immeubles, ainsi que d'un impôt universel sur les successions, tout convergeait vers la création d'un système probatoire établissant les preuves parfaites de la Propriété. Cependant ni le code civil, ni le législateur, ni la jurisprudence ne se sont embarqués, comme Hercule sur la barque de Charon, sur la voie des enfers pour remédier à cette situation juridique instable et incohérente eu égard à l'importance du droit de propriété dans la société civile française. Il faudra donc prendre la barque dirigée par Charon pour démontrer qu'il est possible de prouver, non pas la Propriété originaire, mais la Propriété dérivée, laquelle résulte des acquisitions originaires du droit de propriété.

* 323 Mise à part l'étude de Thomas Piketty, d'autres spécialistes, notamment des sociologues se sont posé la question de savoir qui était propriétaire en France et dans quelle mesure. Par exemple pour une étude des grandes richesses patrimoniales en lien avec les origines bourgeoises des propriétaires : PinçonM. et Pinçon-CharlotM. Les ghettos du gotha - Au coeur de la grande bourgeoisie, éd., du Seuil, coll. Points, 2007.

* 324 W. Dross, Les biens, op.cit.,n°46.

* 325 Malaurie, Aynès, op.cit.,n°360.

* 326Ibid. n°368.

* 327 Bergel, Bruschi, Cimamonti, op.cit.,n°211.

* 328 A. Rabagny, Le transfert et la preuve de la propriété : Aperçu historique, Les Petites Affiches, 21 novembre 2002, n°233, p.4.

* 329 Cass. 3e civ. 5 mai 1982, n°81-11228.

* 330 Terré, Simler, op.cit.,n°537.

* 331 W. Dross, Les biens, op.cit.,n°46.

* 332 V. par exemple : Cass. 3e civ. 2 juillet 1997, n°95-20190 : « Celui qui soutient être propriétaire d'un fonds peut invoquer à titre de présomption, vis-à-vis des tiers, les titres translatifs ou déclaratifs de propriété ».

* 333 W. Dross, ibid.

* 334 Terré, Simler, op.cit., n°405.

* 335 A. Rabagny, op.cit.

* 336 Terré, Simler, op.cit.,n°405.

* 337Ibid.

* 338Ibid. n°406.

* 339 W. Dross, Les biens, op.cit.,n°57.

* 340 Décret du 4 janvier 1955, article 30-1.

* 341Ibid., n°32. Le terme probatoire parait plus adapté que le terme d'acquisitif, la date de l'acquisition étant celle de la conclusion du contrat et non de la formalité de publicité.

* 342 Les juges ne recherchent uniquement quel acte a été publié en premier, rendant opposable aux tiers le droit réel immobilier, peu importe la mauvaise foi de celui qui a publié en premier. Cass. Civ. 3e, 12 janvier 2011, n°10-10667, D. 2011, 851, note L. Aynès ; Cass. Civ. 3e, 10 février 2010, n°08-21656, Bull. civ. III, n°41.

* 343 Cass. Civ 3e. 19 janvier 2010, n°08-18093, non publié.

* 344 Bergel, Bruschi, Cimamonti, op.cit.,n°211.

* 345 Cass. Civ 3e. 13 novembre 1997, n°95-21.952 : « Dès lors qu'elle a caractérisé la possession utile trentenaire du revendiquant, la Cour d'Appel peut retenir que ce dernier avait détruit la présomption de propriété attachée au Livre Foncier dont bénéficiaient les défendeurs ».

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