« La Faculté des Sciences Juridiques et Politiques de l'Université de Dschang n'entend donner aucune approbation ni improbation auxopinions émises dans ce rapport de stage ; ces opinions doivent être considérées comme propres à leurauteur.»

DEDICACE

A mes parents M. TCHOUANGUEM Maurice et Mme TCHOUANGUEM née PENE CHOUAPE Antoinette, pour l'assistance sans faille et l'endurance dont ils ont toujours fait preuve jusqu'à ce jour. Que ce travail soit la contre-partie de vos sacrifices.

A mon frère aîné CHOLATCHUE Eric, pour tous les efforts et l'espoir qu'il a su placer à notre endroit. Que ce travail soit pour toi l'argument d'un réconfort.

REMERCIEMENTS

Pour l'aboutissement de ce rapport de stage, la participation et l'assistance de plusieurs personnes ont été déterminantes. Mais, sans être exhaustif, qu'il nous soit permis de remercier tout particulièrement :

Le docteur MIENDJIEM Isidore Léopold, notre directeur de rapport, qui a su, par sa sagesse scientifique, nous inculquer le sens du travail bien fait et la rigueur dans le raisonnement.

A tous les enseignants de la faculté pour la qualité des enseignements dispensés.

Aux messieurs NKOUMBA NZIMA Salomon et FANKEM Charles, respectivement conservateur foncier et receveur des domaines du département de la Menoua, pour les conseils et l'encadrement solide lors de notre stage.

Les doctorants, CHAKOUNTE Stella, KOUAM Michel, NGUENA Landry, TCHOUAMBIA TOMTOM Jean Louis Bedel, TSAFACK Cédric, pour leur soutien inestimable ;

Mes frères et soeurs, LEUGAH Sylvie, CHOUAPE Eléonore, CHIENTCHEU Irène, YAMTCHEU Yves, pour leur assistance illimitée ;

Mes amis BOUOPDA Cédric, DJOKA Collince, DONGMO Saturnin, EKWELLE Marcelle, FEUDJIO Patrick, NGOUNOU Rosandry, NSOB Jonathan, NSOP Gérard, TATSADONG Marius, TOUKO Martial, pour les encouragements constants ;

Tous mes camarades de la première promotion de master professionnel en Droits et Techniques Fonciers et Domaniaux, ainsi que ceux qui ont participés de près ou de loin à l'aboutissement de ces travaux.

LISTE DES ABREVIATIONS

SOMMAIRE

PREMIERE PARTIE : L'INSTITUTION DE LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA : UNE INSTITUTION CENTRALE DANS LA DELIVRANCE ET LA SECURISATION DU TITRE FONCIER 15

Section1 : Une institution centrale pendant la procédure d'immatriculation et d'inscription des droits réels au livre foncier 18

Section 2 : Une institution centrale dans la conservation des documents, la communication d'informations au public et la liquidation des droits 27

CHAPITRE II : UNE INSTITUTION CENTRALE DE PART LA DOUBLE RESPONSABILITE DU CONSERVATEUR FONCIER 34

DEUXIEME PARTIE : L'INSTITUTION DE LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA : UNE INSTITUTION AU FONCTIONNEMENT LACUNAIRE 44

CHAPITRE I : LES ENTRAVES AU FONCTIONNEMENT HARMONIEUX DE L'INSTITUTION DE LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA 46

CHAPITRE II : LES SOLUTIONS POSSIBLES POUR L'AMELIORATION DU FONCTIONNEMENT DE L'INSTITUTION DE LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA 63

Section 1 : Les solutions souhaitables en vue de l'amélioration des entraves de nature endogène à l'institution 64

Section 2 : Les solutions envisageables en vue de l'amélioration des entraves de nature exogène 68

RESUME

L'acquisition d'un lopin de terre de nos jours en Afrique en général et au Cameroun en particulier est une question atemporelle. Partout où l'on se trouve, quoiqu'on face, on aura absolument besoin de se loger et de loger sa famille. La nécessité d'avoir une parcelle de terre où construire ou alors où investir devra dès lors faire surface à tout moment. Tous les moyens parfois frauduleux ou non pourront être mis en oeuvre pour accéder à la terre. Dans ce processus d'accession, plusieurs structures peuvent jouer un rôle plus ou moins direct à l'instar du cadastre, de la sous-préfecture, des communes, mais surtout la conservation foncière.

Ainsi, la conservation foncière dans le système foncier camerounais et plus particulièrement dans le département de la Menoua, joue un rôle très cardinal. Cette structure est nécessaire eu égard à son rôle majeure dans la délivrance et la sécurisation du titre foncier, même s'il reste vrai que son fonctionnement au quotidien est lacunaire compte tenu de plusieurs pesanteurs.

Face à ces obstacles, de nombreuses solutions peuvent être suggérées afin d'y remédier, pour faire de la conservation foncière un véritable maillon incontournable dans le marché immobilier camerounais.

ABSTRACT

To acquire a piece of land is a timeless issue nowadays in Africa, particularly in Cameroon. Whatever being the job one is doing or the place, one must need an accommodation for him and his family. At any moment, the need for a piece of land where one can invest or build a house can rise. All means, fraudulent or legal, can be engaged in order to own the land. In the acquisition process, several bodies namely the Land registry, the Divisional Officer's Office, Councils and especially the Land registry office can participate more or less directly.

Thus, in the Cameroonian Land System and in the Menoua Division specifically, the Land registry office plays a key role. This process is paramount as it plays an important role in the issuing of land title and ensures its security, even if the truth is that the daily functioning is incomplete because of procedures.

Many solutions can be suggested in solving these problems so that the Land registry office will really have a major influence in the Cameroonian real estate market.

INTRODUCTION GENERALE

La terre, encore la terre et toujours la terre, on ne sera jamais lassé d'écouter ces mots. Ceci se justifie bien car, partout en Afrique aujourd'hui, la terre est d'une si grande importance que le mot sonne avec redondance dans l'esprit d'un très grand nombre. La terre constitue un enjeu économique et social indéniable ; c'est un outil capital de développement. Pour ce fait, la réglementation de son utilisation et de son occupation s'impose avec beaucoup d'acuité. Ainsi, de nombreuses règles régissent l'accès à la terre partout dans le monde et en Afrique en particulier.

La législation en matière foncière a connue de nombreuses mutations dans la plupart des pays africains. Ils coexistent ici deux modes de gestion des terres : le mode traditionnel et le mode moderne. Le premier consiste à confier l'ensemble des terres à un chef coutumier, gardien de la tradition ancestrale. Il est le seul qui puisse distribuer les terres à ses sujets ; et dans le second mode, la gestion de la terre est confiée à une entité étatique. Ce dernier mode, dit encore mode du droit écrit, diffère d'un pays à un autre, d'un régime politique à un autre^1(*).

Pour ce qui est de l'Etat du Cameroun qui nous concerne, il faut relever qu'il existait dans le Cameroun précolonial une communautarisation dans l'utilisation des terres^2(*).Les hommes s'accrochaient à celle-ci dans la mesure où ils la considéraient comme la mamelle nourricière de la communauté, c'est-à-dire la productrice des principaux moyens de subsistance. Cette conception faisait alors de la terre un bien « sacré » et comme tel insusceptible d'aliénation^3(*).Elle se transmettait au fil des générations et il était dès lors impossible de parler de propriété individuelle puisqu'elle n'appartenait alors à personne de façon privative^4(*).

C'est en effet, l'arrivée des colons qui sonne le glas de la propriété coutumière et consacre pour la première fois la propriété individuelle au Cameroun^5(*).La colonisation de façon formelle commença le 12 juillet 1884 avec la signature du Traité Germano-Douala. Dès leur arrivée au Cameroun, les Allemands remirent en cause le système de gestion de terreexistant. Le 19 juin 1896, ils prirent un décret impérial portant organisation foncière. Toutefois, la présence allemande fut très courte car, le 28 juin 1919, date de signature du traité de Versailles, le Cameroun fût partagé officiellement entre la France et l'Angleterre. Français et Anglais eurent des conceptions différentes concernant la gestion de la terre.

Dans la partie du Cameroun sous administration Française, jusqu'à l'aube de l'indépendance, il exista trois systèmes de gestion des terres : le système de la transcription, celui de la constatation des droits fonciers coutumiers et celui de l'immatriculation.

Régi par la Loi du 24 juillet 1921 et son Décret d'application du 15 septembre 1921, le système ou régime de la transcription, consistait tout simplement à inscrire sur un registre spécial^6(*), chaque immeuble qu'on possédait. Le conservateur foncier attribuait alors à cet immeuble un compte sur lequel étaient inscrits de façon chronologique les droits réels grevant ledit immeuble. Il s'agissait du régime de la publicité réelleet ce régime n'intéressait que les français expatriés et assimilés^7(*).

Le système ou régime de la constatation des droits fonciers coutumiers des indigènes quant à lui avait été crée par le décret du 21 juillet 1932^8(*). Grace à ce texte, il s'agissait pour l'indigène, de faire constater par les autorités administratives ses droits sur la terre, c'est-à-dire de prouver qu'il occupait ou exploitait effectivement celle-ci. A la suite de cette preuve, il bénéficiait de la délivrance d'un titre appelé livret foncier. Mais, la valeur de ce livret était inférieure à celle du titre foncier qui constitue le point d'achèvement de la procédure d'immatriculation.

Pour ce qui est de la procédure d'immatriculation, elle était régie par un deuxième décret du 21juillet 1932 instituant au Cameroun le régime foncier de l'immatriculation. Ce régime était en quelque sorte la suite logique du précédent. D'ailleurs, le droit de l'indigène constaté dans un livret foncier pouvait bien être transformé en droit de propriété effective grâce à la procédure d'immatriculation par laquelle, un titre foncier était délivréau postulant.

Le système colonial français, en général, n'a pas véritablement satisfait les camerounais dans le sens où les décisions prises par les colons ne visaient pas toujours l'épanouissement des populations, ce qui a suscité de grandes difficultés dans les relations entre l'Administration et les populations. A la suite de ces difficultés, le décret-loi n^o 63/2 du 09 janvier 1963 a été pris^9(*). L'accent était désormais mis sur la mise en valeur de la terre comme condition de délivrance du titre foncier. Avec ce décret, le régime foncier camerounais était dans un véritable processus de gestation et le 06 juillet 1974, intervint l'actuelle réforme foncière.

Dans la partie camerounaise sous administration britannique, la gestion foncière était tout aussi renduedifficile. En effet, entre 1919 et 1927, les parties Nord et Sud du Cameroun sous administration britannique étaient régies par des législations disparates issues du Nigéria. Suite aux difficultés d'application des législations différentes dans cette partie du Cameroun, l'administration coloniale britannique avait procédé à l'uniformisation des dispositions foncières applicables. C'est pour cette raison qu'a été crée en 1921 la Land and Native RightsOrdinnance qui y trouvait application. L'objectif du législateur colonial était de permettre à tout le monde l'utilisation et l'occupation des terres, c'est-à-dire de bénéficier des droits de jouir (fructus) et d'occuper (usus). Ces deux droits dans l'ensemble formaient ce qu'on appelait le Right of occupancy. Il en existait alors deux types de right of occupancy suivant qu'on était allogène ou autochtone : leStatutory Right of occupancy pour le premier et le Customary Right of occupancy pour le second. Bien après, la Land and Native Right Ordinnance a été doté d'un article disposant qu' « à tout moment, le Gouverneur pouvait retirer le Customary Right of occupancy ».Dans la mesure où cette disposition était en elle même source d'insécurité, elle provoqua de nombreuses révoltes. La gravité des violences amena le Gouverneur à comprendre qu'elles étaient dues à la volonté d'accéder à la pleine propriété. Ce qui l'a amené à essayer de mettre en oeuvre une réforme garantissant l'accès à la pleine propriété au Cameroun britannique.

A la faveur des revendications aussi bien dans le Cameroun francophone et anglophone et la réunification du Cameroun, est intervenue la grande réforme foncière de 1974^10(*). A partir de cette date, on assiste à l'application d'une législation uniforme en matière foncière sur l'ensemble du territoire camerounais. Il existe désormais un seul régime permettant d'accéder à la terre : le régime de l'immatriculation donnant l'accès à la propriété foncière. Cette date constitue l'étape la plus significative dans la construction du système foncier camerounais. Après des séances de travaux préparatoires et de nombreuses conférences organisés par le gouvernement dans le but de recueillir toutes les difficultés des populations en matière foncière, la réforme de 1974 est intervenue pour traduire toutes les difficultés soulevées en termes juridiques. En effet, cette année là, trois importantes ordonnances virent le jour, suivi environ deux ans plus tard, de leurs décrets d'application. Jusqu'à ce jour, ces textes constituent le soubassement du régime juridique applicable en matière foncière au Cameroun. Plus de trois décennies après la mise en oeuvre de cette réforme, de nombreux problèmes persistent.

Du coup, il ressortque la réforme foncière de 1974 n'a pas entièrement atteint les objectifs poursuivis par le législateur notamment la satisfaction des camerounais^11(*). Fort heureusement, le Gouvernement n'est pas resté insensible à l'ampleur de ce malaise sociétal. C'est ainsi que par décret n^o 2004/320 du 08 décembre 2004 portant organisation du Gouvernement, le ministère de l'Urbanisme et de l'Habitat a changé de dénomination et est devenu ministère des domaines et affaires foncières. Un an après, les décrets n^o 2005/178 du 21 mai 2005 et n^o 2005/481 du 16 décembre 2005 ont été pris. Le premier organise le ministère des Domaines et des Affaires foncières, pendant que le second modifie et complète le décret n^o 76/165 fixant les conditions d'obtention du titre foncier au Cameroun. Le décret n^o 2005/178 introduit un certain nombre d'innovations dans la gestion foncière au Cameroun. L'une des plus importantes et marquantes de ces innovations est la déconcentration de la gestion foncière. C'est ainsi que ce décret institue désormais une conservation foncière au niveau de chaque département. C'est ce qui justifie l'inspiration de notre thématique : « l'institution de la conservation foncière dans le système foncier camerounais : étude à partir de la conservation foncière de la Menoua».

L'analyse de ce thème passe d'abord par un cadrage conceptuel nécessaire(I), une présentation rigoureuse de l'intérêt ayant guidé le choix de ce sujet(II) ; ensuite il sera judicieux de présenter la situation et le cadre dans lesquels le stage a été effectué(III), et enfin la problématique, les sources et la démarche du travail(IV).

I. DES CLARIFICATIONS CONCEPTUELLES SUR LE THEME

Il est important pour une bonne appréhension du sujet de faire un peu de sémantique. Ainsi, convient-il de définir suffisamment les termes institution(A), conservation foncière(B), et système foncier camerounais(C).

A. LE CONCEPT D'INSTITUTION

L'institution est perçue comme une structure sociale jouant un rôle reconnu important, que ce rôle ait une origine juridique (institution de l'Etat), ou sociologique (institution de la famille^12(*)).

Concept fondamental de la théorie juridique du Doyen Maurice Hauriou, l'institution peut également se définir comme une organisation juridique sociale, c'est-à-dire destinée à un ensemble d'individus, dont l'autorité est reconnue parce qu'elle est établie en correspondance avec l'ordre général des choses du moment, et qui présente un caractère durable, fondé sur un équilibre des forces ou une séparation de pouvoirs^13(*). A titre illustratif nous pouvons citer l'institution de la conservation foncière ; qui nous interpelle d'ailleurs dans ce travail. Elle sera perçue dans tout ce travail comme une institution Etatique remplissant une mission d'intérêt général.

B. LA NOTION DE CONSERVATION FONCIERE

Institution charnière dans le système de gestion foncière au Cameroun, la conservation foncière est un vieil organisme qui fait l'objet de nombreux textes dont les plus importants sont : le Décret du 21 juillet 1932 instituant au Cameroun le régime foncier de l'immatriculation et son Décret d'application du 24 mars 1934. Le Code civil de 1832 rendu applicable au Cameroun en ses articles 2196 à 2203 sur la publicité des registres et la responsabilité du conservateur.

Plus récemment encore et c'est important de le rappeler, cette institution a été organisée par de nombreux textes consacrant la déconcentration de la gestion foncière au Cameroun. En effet, le Décret n°2005-178 du 27 mai 2005 portant organisation du ministère des Domaines et Affaires Foncières, l'Instruction n° 000007-Y.18-MINDAF-D300 du 29 décembre 2005 relative au fonctionnement de la conservation foncière et l'Instruction n° 000001-Y.18-MINDAF-D200 du 02 décembre 2005 sur la mise en place des conservations foncières, sont en la matière les textes les plus évocateurs de cette déconcentration foncière^14(*). Le décret n°2005-178 du 27 mai 2005 suscité institue désormais une conservation foncière au niveau de chaque département^15(*). Le titre foncier est établit au niveau de chaque département et non plus au niveau régional ou alors provincial comme dans l'ancien système.

La conservation foncière est l'institution principale dans la procédure d'immatriculation des terrains et de l'inscription des droits y relatifs. Son rôle est d'une importance avouée dans la procédure d'immatriculation des terrains et de l'enregistrement des droits réels au livre foncier. Il faut dire utilement que ce missions sont remplies dans l'intérêt de l'Etat et de la population toute entière.

C. LE CONTENU DES TERMES GENERIQUES DU SYSTEME FONCIER CAMEROUNAIS

Un système peut être défini comme un ensemble de procédés mis en oeuvre pour produire un résultat donné. Le système foncier Camerounais renvoie de ce point de vue à l'arsenal juridique mis en place par l'Etat Camerounais pour atteindre ses objectifs en matière foncière. Il s'agit de la stratégie gouvernementale visant à garantir à tous l'accès à la terre et de faire jouer à cette dernière son rôle en matière de développement économique, culturel et social.

Rappelons encore que le système foncier camerounais à été différent pendant la période coloniale allant des Allemands pour arriver aux Anglais et Français. En effet, le Cameroun a longtemps pratiqué un système foncier basé sur les traditions séculaires. Mais, les colonisations successives lui ont chacune imposée dans la partie qu'elle occupait un système de gestion foncière bien différent^16(*). Toutefois, l'évolution politique du pays va l'amener à la grande réforme foncière de 1974, réforme qui consacre un nouveau système foncier dans le pays. Jusqu'à ce jour, malgré quelques modifications qui lui ont été apportées, c'est le seul système qui trouve application dans l'ensemble du territoire camerounais.

II. PRESENTATION DE L'INTERET DU SUJET

L'analyse de ce thème est porteuse d'un intérêt à la fois théorique et pratique.

Sur le plan théorique, le sujet retient l'attention dans la mesure où : le droit de propriété immobilière, droit fondamental de l'homme consacré aussi bien dans la déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen du 27 Août 1789, et le préambule de la constitution du 18 Janvier 1996 ; est sans cesse menacé par les enjeux socio-économiques et culturels du Foncier. Ce Droit de propriété étant passé à la sacralité, l'Etat a l'obligation de garantir à chacun son utilisation rationnelle ; il doit intervenir pour le protéger. Ainsi, l'analyse de ce sujet permettra à coup sûr de vérifier si effectivement l'Etat joue pleinement son rôle de gardien de la propriété immobilière.

L'étude permettra alors de scruter de près les dispositions textuelles pour s'assurer de leur application effective. Il s'agira de vérifier si toutes les dispositions en la matière sont susceptibles de faciliter le fonctionnement de l'institution et partant l'accès à la terre, avec son pendant qui est la sécurité foncière.

En plus, l'étude contribuera à faire appréhender la question en ouvrant des perspectives à la recherche, dans la mesure où très peu de travaux et de solutions y ont été consacrés.

Sur le plan pratique, l'étude permettra de saisir pleinement le rôle de cette institution dans la consolidation du Droit de propriété immobilière. Elle facilitera le recours à l'institution et son fonctionnement harmonieux. Bien plus, elle permettra une meilleure protection des différents acteurs sociaux. Ainsi, les prêteurs de deniers seront davantage renseignés sur leur droit et les mécanismes de protection de ceux-ci^17(*). Les particuliers^18(*) seront mieux informés par rapport à la situation immobilière des personnes avec lesquelles ils traitentetc. L'étude permettra entre autre de faire un rapprochement entre les dispositions textuelles et leurs applications pratiques, dans le but d'en tracer les frontières.

III. PRESENTATION DE L'ENVIRONNEMENT DU STAGE

Le stage s'est effectué au sein de la délégation départementale des domaines et des affaires foncières du département de laMenoua et plus particulièrement dans le service de la conservation de la propriété foncière dudit département situé dans la ville de Dschang. Il convient par conséquent de présenter sommairement l'environnement spatial du stage, c'est-à-dire la circonscription administrative du stage(1), avant d'analyser l'environnement structurel du stage(2).

A. L'environnement spatial du stage

L'environnement spatial du stage renvoi à la circonscription administrative dans laquelle notre stage s'est déroulé. Il est alors question de faire une petite notule sur cette circonscription administrative.

En effet, l'histoire administrative du département de la Menouarévèle que cette unité de commandement a été créecomme département en 1960 par la Loi n° 60/70 du 30 novembre 1960. Département de la région de l'ouest-Cameroun, avec pour chef-lieu Dschang, ce département compte six arrondissements et six communes.

Ville universitaire^19(*) et agricole, ville à haut potentiel touristique, la ville de Dschang veut dire en langue locale « palabre ».Elle est née en 1903 de la colonisation allemande. Elle est comprise entre le 5°25'et 5°30' de latitude Nord et 10° et 10°5' de longitude Est. Chef lieu du département de la Menoua, elle est située à 213 kilomètres au Nord de Douala et 350 kilomètres au Nord-Ouest de Yaoundé.

Le département de la Menoua en lui-même est limité au Nord par les Bamboutos, à l'Est par la Mifi, les Hauts-Plateaux et le Haut-Nkam, au Sud par le Moungo et à l'Ouest par le Lébialem. Il est situé entre le 5°14' et le 5°38' de latitude Nord et le 9°53' et 10° et 10°22' de longitude Est. Il abrite une population estimée à près de 372.244 habitants, avec une densité moyenne de 270habitants/km². Il a une contenance superficielle estimée à près de 1674hectares.

B. L'environnement structurel du stage

La conservation foncière du département de la Menoua a vu le jour à l'occasion de la réforme foncière intervenue en décembre 2005. En effet, le décret n°2005/178 du 27 mai 2005 portant organisation du ministère des domaines et des affaires foncières institue désormais une conservation foncière au niveau de chaque département. Cette conservation foncière est comprise dans le grand ensemble constitué de la « délégation départementale des domaines, du cadastre et des affaires foncières » de la Menoua. En plus de ce décret, l'Instruction n° 000007-Y.18-MINDAF-D300 du 29 décembre 2005 relative au fonctionnement de la conservation foncière et l'instruction n° 000001-Y.18-MINDAF-D200 du 02 décembre 2005 sur la mise en place des conservations foncières sont aussi à citer dans les textes ayant consacrés la conservation foncière de la Menoua.

Dans l'ensemble, la délégation départementale comporte outre le délégué départemental chargé de la coordination, six services ayant des compétences spécifiques. Il s'agit duservice départemental du patrimoine, le service départemental des domaines, le service départemental des affaires foncières, le service départemental du cadastre, la recette départemental et la conservation foncière. Cette dernière structure a de nombreuses missions qui seront abordées plus bas. Elle a, à sa tête, un conservateur foncier. Notre stage s'est effectué sous la responsabilité de ce dernier, nommé M. NKOUMBA NZIMA Salomon.

Il faut souligner d'entrée de jeu qu'il n'existe pas encore de texte fixant le statut du conservateur foncier. Ce texte nous aurait éclairé sur le niveau de qualification professionnelle nécessaire^20(*). Néanmoins, la seule certitude existante est que toute personne nommée comme conservateur foncier titulaire ou intérimaire doit au préalable accomplir la formalité de prestation de serment prévu par la réglementation, à savoir : d'une part, l'article 97, alinéa 2 du décret n° 2005-178 du 27 mai 2005 portant organisation du ministère des domaines et des affaires foncières qui dispose que « Le chef de service des affaires foncières, à sa prise de fonctions, prête serment devant la cour d'appel du ressort, et peut à ce titre, être désigné par l'autorité compétente pour assurer l'intérim du conservateur départemental de la propriété foncière, en cas de congé annuel ou de vacance temporaire du poste .» D'autre part, l'article 5 de l'arrêté du 24 mars 1934 relatif à l'application du décret du 21 juillet 1932 instituant au Cameroun le régime foncier de l'immatriculation prescrit que « Tout conservateur titulaire ou intérimaire entrant en fonction est tenu de prêter, devant le président du tribunal de première instance ou le juge de paix à compétence étendue de sa résidence, serment de remplir ses fonctions avec exactitude et probité, ou de justifier d'une prestation de serment antérieure ».

Le service départemental du patrimoine est chargé grosso modo de la gestion du patrimoine mobilier et immobilier de l'Etat.

La recette départementale des domaines qui, a pour mission l'encaissement et le recouvrement des différentes offres oubiens et services du ministère. A la tête de cette structure est placé le receveur des domaines.

Le service départemental des domaines est chargé de la gestion des domaines publics et privés de l'Etat et de la mise en oeuvre de la politique domaniale.

Le service départemental du cadastre, qui doit produire tous les supports graphiques et plans nécessaires à l'instruction des différentes procédures mises en oeuvre par les différents services de la délégation départementale.

Le service départemental des affaires foncières enfin, qui a pour mission de mettre en application le régime foncier de l'Etat et d'assurer la gestion du domaine national.

IV. PROBLEMATIQUE, SOURCES ET DEMARCHE DU TRAVAIL

Il convient de présenter successivement la problématique (A) les sources et la démarche du travail(B).

A. LA PROBLEMATIQUE

Notons que la réflexion sur l'institution de la conservation foncière dans le système foncier camerounais à partir de la conservation foncière de la Menoua, suscite de nombreuses interrogations qui gravitent autour de ses missions et son fonctionnement. En ce qui concerne ses missions, nous pouvons nous demander quel est le rôle de cette institution dans le système foncier camerounais ? Relativement au fonctionnement, nous nous interrogeons sur le point de savoir si cette institution fonctionne conformément aux règles en vigueur. En d'autres termes, n'y a-t-il pas de facteurs susceptibles d'hypothéquer le bon fonctionnement de cette institution ?

B. LES SOURCES ET LA DEMARCHE

Pour mieux aborder notre travail, nous avons exploités plusieurs sources documentaires. Ces documents étaient pour la plupart relatifs au droit foncier et domanial. Les documents traitant directement ou indirectement des questions foncières ont été analysés.

La technique de l'entretien est une technique de recherche scientifique. C'est un processus de communication établi entre deux personnes. C'est certainement dans ce même sillage que M. BEAUD.S et M.PIALOUX .Mont affirmés dans leur texte au sujet de l'analyse de la condition ouvrière que « Les entretiens ne sont pas seulement l'illustration d'un modèle théorique préalablement construit mais ils sont plutôt un instrument essentiel d'investigation, un outil de construction d'hypothèses toujours en cours de transformation comme une sorte de tremplin pour la réflexion ».

Nous avons, dans le cadre de notre stage, fait usage de ce procédé pour obtenir certaines informations. Nous avons eu des entretiens avec le responsable de la structure(le conservateur foncier), dans le but de recueillir toutes les informations pouvant nous aider à mieux élaborer ce travail ; le receveur des domaines, concernant certains frais exigés pour certaines missions réalisées par la conservation foncière.

L'analyse documentaire est une méthode qui consiste à décomposer un texte, un document historique, philosophique ou littéraire en ses éléments essentiels afin d'en saisir les rapports, d'en donner un schéma d'ensemble.Il s'agit donc par l'analyse de contenu de dépasser l'incertitude et d'enrichir sa lecture d'un document écrit ou visuel, d'où un désir de découverte mais aussi de rigueur comme dans toute démarche de recherche.

Cette technique permet d'assurer une meilleure acception et compréhension des documents, des textes, en répondant aux interrogations suivantes : qui écrit ? Pour dire quoi ? À qui ? Comment ?

Pour que notre travail revêt toute son objectivité et sa clarté, il a fallu que nous suivions le conseil de ROETHLIS (F.J.) d'après lequel, « la démarche scientifique implique que l'hypothèse soit formulée en termes tel que l'observation, l'analyse, les conceptions de la recherche puissent fournir une réponse à la question posée^21(*)». L'hypothèse étant d'ailleurs une présomption, une réponse provisoire à la question posée. Ainsi, l'hypothèse qui se dégage de ce travail estque la conservation foncière dans le système foncier camerounais en général et dans la Menoua en particulier est une structure à laquelle de nombreuses missions ont été assignées, même s'il reste vrai que l'atteinte de ces missions sont mises en branles au quotidien par de nombreuses entraves. Nous avons, pendant toute la période qu'a duré notre stage ; allant de Février 2012 à Mai 2012 (04 mois)essayé de respecter les règles de toute recherche scientifique sérieuse.

Cette démarche nous a donc conduit à l'adoption d'un plan binaire qui met en relief l'institution de la conservation foncière de la Menoua comme une institution centraledans la délivrance et la sécurisation du titre foncier (Première Partie), laquelle institution fonctionne cependant avec de nombreuses lacunes(Deuxième Partie).

PREMIERE PARTIE : L'INSTITUTION DE LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA : UNE INSTITUTION CENTRALE DANS LA DELIVRANCE ET LA SECURISATION DU TITRE FONCIER

L'institution de la conservation foncière dans le système foncier camerounais en général et du département de la Menouaen particulier, est une institution centrale en ce qui concerne la délivrance et la sécurisation du titre foncier. Nous avons conduit le raisonnement sur l'importance de cette structure dans le système foncier camerounais avec pour référencela conservation foncière de la Menoua. Le rôle central de cette structure dans la délivrance et la sécurisation du titre foncier oscille notamment autour de deux arguments majeurs :

D'abord, l'institution de la conservation foncière de la Menoua est une institution centrale dans la délivrance et la sécurisation du titre foncier au regard des nombreuses missions qui lui incombent (Chapitre 1).

Ensuite, cette institution est davantage centrale de part les régimes de responsabilité qui encadrent les missions du conservateur (Chapitre 2).

CHAPITRE I : UNE INSTITUTION CENTRALE A TRAVERS SES MISSIONS

Le conservateur foncier est la pièce angulaire de l'institution de la conservation foncière de la Menoua, comme dans toutes les conservations foncières existantes dans le système foncier camerounais. C'est à lui qu'incombe la lourde tâche de fournir tous les services que cette institution offre au profit des usagers. C'est ainsi que nous avons doublement repartie ses missions. Le conservateur foncier intervient d'abord et principalement dans la procédure d'immatriculation et d'inscription des droits réels au livre foncier (Section1), mais également a la charge de la conservation des documents, de la communication de certaines informations au public et de la liquidation des droits (Section2).

Section1 : Une institution centrale pendant la procédure d'immatriculation et d'inscription des droits réels au livre foncier

Pour un souci de clarté, la présentation débutera d'abord par le rôle de la conservation foncière dans la conception du titre foncier (Paragraphe 1), ensuite suivra son rôle dans la procédure d'inscription des droits réels au livre foncier (Paragraphe2).

Paragraphe 1 : Le rôle central du conservateur foncier dans la conception du titre foncier

Le conservateur foncier du département de la Menoua est le personnage principal dans la procédure de création du titre foncier ou alors dans la procédure d'immatriculation des immeubles.

On peut obtenir le titre foncier sur un immeuble soit par voie d'immatriculation directe, il s'agit de l'accès direct à la propriété foncière, soitpar la procédure d'immatriculation indirecte, il s'agira en ce moment de l'accès indirect à la propriété foncière. Mais, la procédure ne se déroule pas toujours comme on l'aurait souhaité à telle enseigne que des incidents peuvent même y résulter^22(*). C'est pourquoi nous allons d'abord présenter les missions du conservateur foncier lorsque la procédure d'immatriculation se déroule sans incident (A) et son rôle en cas d'incidents (B).

A. Le conservateur foncier dans la procédure d'immatriculation sans incidents

L'immatriculation est l'opération juridique qui consiste à dégager de façon nettement définie les droits individuels de l'emprise communautaire et à les placer sous l'empire du régime foncier dont l'aboutissement est pour les droits immobiliers, la délivrance d'un titre foncier

L'immatriculation directe est le mode d'accès à la propriété foncière portant sur les portions du domaine national de première catégorie. C'est l'unique moyen permettant d'accéder aux terres faisant partie du grand ensemble que constitue le domaine national^23(*). C'est du moins ce qui ressort de façon précise des dispositions législatives en la matière^24(*). Le conservateur foncier de la Menoua joue un très grand rôle dans la procédure d'immatriculation directe.

L'immatriculation indirecte par contre, est celle portant sur un terrain sur lequel existe déjà un titre de propriété ou un titre foncier initial. Dans ces deux procédures, le conservateur foncier représente « l'oeil et le gendarme de la société camerounaise toute entière^25(*) ».

En effet après toute la « tournée^26(*) »du dossier de réquisition d'immatriculation dans la région, celui-ci est au final acheminé à la conservation foncière du département de la Menoua pour suite de la procédure.

A ce stade de la procédure d'immatriculation, le conservateur foncier du département a un double pouvoir de vérification et de délivrance.Vérification, car celui-ci est tenu de contrôler l'existence et la régularité des pièces nécessaires dans un dossier de réquisition d'immatriculation. C'est ainsi que de prime abord, lorsqu'il reçoit le dossier de la délégation départementale des affaires foncières, il effectue la formalité préalable d'enregistrement du dossier dans un registre qualifié de « registre d'arrivée » ou alors « au courrier arrivé ». C'est un registre dans lequel on inscrit dans l'ordre tous les dossiers liés à la procédure d'immatriculation en instance devant le conservateur foncier au niveau départemental. Après cet enregistrement nécessaire, le conservateur s'assure que le dossier a été visé. Il fait une vérification de toutes les pièces annexées au dossier de demande d'immatriculation. Il en est ainsi des pièces suivantes^27(*) :

Une demande d'immatriculation directe dont l'original est timbré et signé du requérant ou son mandataire légal ;

Un certificat d'affichage de l'original de la demande d'immatriculation signé du sous-préfet ;

Une décision portant convocation de la commission consultative signée du sous-préfet ;

Un procès-verbal de constat d'occupation ou d'exploitation signé de tous les membres de la commission consultative compétente ;

Un procès-verbal de bornage signé du géomètre assermenté du cadastre, du requérant principal, de tous les membres de la commission consultative et des riverains ;

L'original du plan de situation du terrain en quatre exemplaires signé du chef service départemental du cadastre ;

Un bulletin régional des avis domaniaux et fonciers dans lequel l'avis de clôture de bornage a été publié ;

Après avoir vérifié la régularité de toutes ces pièces présentes dans la demande d'immatriculation et des titres qui y sont annexés, comme l'accomplissement de toutes les prescriptions destinées à assurer la publicité de la procédure en même temps que l'absence d'oppositions ou de demandes d'inscription de droits au registre spécial, le conservateur foncier du département a ensuite un pouvoir de délivrance. Il procède si tout est régulier, à l'immatriculation de l'immeuble sur les livres fonciers et délivre au demandeur le duplicatum authentique.

La délivrance du duplicatum du titre foncier est assujettie au paiement préalable de la redevance foncière exigée.

Chaque cas d'immatriculation donne lieu à l'établissement par le conservateur foncier, d'un titre foncier, comportant :

La description de l'immeuble, avec indication de sa consistance, sa situation, ses limites ;

Les droits réels immobiliers existants sur l'immeuble et les charges qui le grèvent.Chaque titre foncier porte un numéro d'ordre et un nom particulier. Le plan de l'immeuble y est annexé.

Ce fragment ressort ainsi le rôle ou les missions du conservateur foncier dans le système foncier camerounais en général et du département de la Menoua en particulier dans la procédure normale d'immatriculation. Mais il s'agit là de son rôle quand la procédure se passe sans écueils. Dans le cas contraire, c'est-à-dire en cas de difficulté, le conservateur a aussi un grand rôle à jouer.

B. Le conservateur foncier dans les incidents de procédure d'immatriculation

Le conservateur foncier a aussi un rôle très important dans les incidents pouvant survenir dans le déroulement de la procédure d'immatriculation. Mais nous avons signalés plus haut^29(*) que nous allons seulement analyser les oppositions dans cette partie du travail. En effet, au cours de la procédure d'immatriculation, de nombreux incidents peuvent survenir ; parmi lesquels les oppositions.

Le moment d'intervention de l'opposition est bien fixé par les textes. Elle ne peut intervenir qu'à partir du jour du dépôt du dossier d'immatriculation à la Sous-préfecture jusqu'à 30 jours après la publication de l'avis de clôture du bornage au bulletin des avis domaniaux et fonciers. Toute opposition soulevée avant ou après ne peut être qualifiée d'opposition et ne peut être soumise à sa procédure.

L'opposition est toute contestation relative soit à l'auteur de la mise en valeur, soit à l'étendue de la mise en valeur. Toute opposition ayant un objet autre que l'auteur de la mise en valeur ou l'étendue de celle-ci est irrecevable.

L'opposition est formée par voie de requête timbrée comportant l'indication des noms, prénoms, domicile des intervenants, les causes d'intervention et l'énoncé des actes, titres ou pièces sur lesquels elles fondent leurs arguments. Les demandes d'opposition pouvant être enregistrées par le conservateur foncier sont les suivantes :

Demande d'opposition non examinée le jour du constat d'occupation. Dès réception de celle-ci, il les consigne dans l'ordre d'arrivée, dans un registre spécial appelé « registre des oppositions ».

Demande d'opposition formulée après le jour du constat d'occupation (après la descente de la commission sur le terrain).Il les consigne également dès réception dans le registre des oppositions. Après ces formalités d'enregistrement, le conservateur foncier notifie au requérant à domicile élu, toutes les mentions inscrites au registre des oppositions. Dans un délai de 30 jours à compter de la notification, le requérant doit, soit rapporter à la conservation foncière mainlevée formelle des oppositions, soit lui déclarer y acquiescer, soit enfin lui faire connaître son refus d'acquiescement et l'impossibilité pour lui d'obtenir mainlevée. En cas de main levée d'opposition, le conservateur instruit le dossier en vue de délivrer le titre foncier au requérant.

Relevons pour étayer ces propos que pour l'année deux mil onze (2011), sur cinq quant six(56) dossiers d'oppositions reçus par la conservation de la Menoua, cinq quant cinq (55) avaient été traités.

Si à l'expiration du délai de 30 jours accordé au requérant, l'opposition n'est pas levée, le litige est soumis au Gouverneur territorialement compétent après renvoi du conservateur foncier à la délégation départementale des affaires foncières pour règlement et ce après avis de la commission consultative.

Après tout ce qui précède, on se sera rendu compte que le conservateur foncier du département de la Menoua est un acteur incontournable dans la procédure d'obtention du titre foncier. Il apparaît à cette étape non seulement pour délivrer le titre foncier en lui-même, mais également, il peut même trancher d'éventuels litiges pouvant survenir lors de cette procédure à l'instar des oppositions. Son rôle s'étend au-delà de la procédure d'immatriculation ; car il intervient même lors de la publicité foncière.

Paragraphe 2 : L'ampleur du rôle du conservateur foncier dans la publicité foncière

La publicité foncière est une institution importante dans l'acquisition et la circulation des droits sur un terrain. Il s'agit en fait de la publication des droits réels ou charges existants sur un terrain et de leurs modifications sur les registres spéciaux tenus à la disposition du public. Le conservateur joue un rôle également central à ce niveau. Ce rôle est à géométrie variable suivant la nature juridique de l'acte objet de l'inscription. Ainsi, il peut intervenir dans l'inscription des actes administratifs(A), des actes conservatoires(B), l'inscription des actes translatifs de droits sur le domaine immobilier privé des personnes publiques(C).

A. L'inscription des actes administratifs constitutifs des droits réels immobiliers des personnes publiques

Les actes dont il est question ont trait pour l'essentiel aux décrets relatifs à l'incorporation, à l'expropriation, au classement et au déclassement des terrains au profit d'une personne publique. Dès notification de l'acte concerné, le conservateur foncier effectue les opérations spécifiques se rapportant à la nature et à la portée juridique dudit acte. L'activité du conservateur peut varier selon l'opération concernée.

Ainsi, en cas d'incorporation d'une dépendance du domaine national au domaine privé de l'Etat ou d'une personne morale de droit public, le conservateur foncier :

S'assure de la disponibilité de l'immeuble à immatriculer, notamment en cas de double bornage et d'empiètement sur le domaine public ;

Procède à l'immatriculation de l'immeuble concerné, tout en veillant à ce que les documents cadastraux y afférents soient signés des responsables compétents.

En cas d'expropriation d'une propriété privée au profit de l'Etat ou d'une personne morale de droit public, le conservateur foncier :

Requiert la mise à jour de tous les titres fonciers frappés par la mesure d'expropriation ;

Procède à la mutation des titres fonciers expropriés au nom de la personne publique bénéficiaire ou au morcellement des titres fonciers partiellement expropriés, en utilisant les documents cadastraux adéquats ;

Procède aux vérifications de toute nature pouvant permettre de prévenir ou d'éviter des chevauchements ou des superpositions de titres fonciers.

En cas de classement valant expropriation de certains titres fonciers au profit du domaine privé artificiel de l'Etat, le conservateur foncier :

Ces inscriptions ont notamment pour effet d'éteindre tous les droits antérieurs et libérer la dépendance du domaine public nouvellement créée, en lui conférant ses attributs légaux d'inaliénabilité, d'insaisissabilité et d'imprescriptibilité.

Afin de donner plein effet auxdites inscriptions, le conservateur de la propriété foncière s'assure que toutes les fois qu'une modification est portée sur le titre foncier, elle l'est également sur le duplicatum remis au propriétaire.Ce dernier est tenu de produire son duplicatum. Après sommation restée sans effet, le propriétaire est déchu de son droit et n'en est relevé que dès accomplissement de la formalité requise.

En cas de déclassement d'une dépendance du domaine public au bénéfice du domaine privé des personnes publiques, le conservateur foncier publie et exécute ce décret suivant les mêmes modalités que celles concernant le décret d'incorporation mentionné ci-dessus. Notons à titre illustratif que de 2005 à 2010, 5 titres fonciers avaient été enregistrés au profit de l'Etat à la conservation foncière de la Menoua.

Il s'agit-là du rôle du conservateur en cas d'inscription des actes administratifs, quid de son rôle dans l'inscription des actes conservatoires?

B. L'inscription des actes conservatoires

L'inscription conservatoire ou préventive peut être entendue comme une inscription anticipée d'un droit ou d'une charge au livre foncier, à titre préventif et provisoire, en attendant l'inscription définitive. Son but principal est de sauvegarder des droits qui, s'ils demeuraient occultes (c'est-à-dire non connus des tiers), seraient en péril. Les mesures d'urgence, à l'instar des prénotations judiciaires doivent être inscrites par le conservateur foncier dans le livre foncier. Ce dernier vérifie tout au moins le caractère définitif et opposable des actes objets d'inscription au livre foncier.

Il est utile de préciser que s'agissant des actes conservatoires, nous avons dénombré l'enregistrement d'une seule pénotation judiciaire au livre foncier du département de la Menoua pour l'année 2011.

C. L'inscription des actes translatifs de droits sur le domaine immobilier privé des personnes publiques

L'activité du conservateur varie ici selon la nature de l'opération concernée. Ainsi, en cas :

D'affectation de terrain au bénéfice d'un service public, le conservateur foncier :

Requiert le bornage de la parcelle concernée, inscrit le droit d'usage conféré pour le rendre opposable aux tiers.

Cession de terrains domaniaux aux personnes publiques autres que l'Etat, le conservateur foncier requiert le bornage des terrains concernés, puis procède au transfert de propriété desdits terrains au bénéfice de la personne morale de droit public bénéficiaire en veillant à ce que toutes les mises à jour légales soient régulièrement accomplies, en temps et sans discontinuité.

D'attribution de parcelles domaniales en propriété ou en jouissance, les mêmes précautions que celles sus-évoquées au sujet de la cession de terrains domaniaux doivent conduire l'action du conservateur foncier.

Cession de biens de personnes morales autres que l'Etat, le conservateur foncier veille à ce que les actes s'y rapportant soient revêtus du visa du ministre chargé des domaines, en application de l'article 13 alinéa 2 de l'ordonnance n° 74-2 du 06 juillet 1974 fixant le régime domanial.

Une fois les missions du conservateur foncier dans la conception du titre foncier et la publicité foncière présentées, il convient de dire que celui-ci est constitué gardien des documents relatifs aux immeubles et bien plus.

Section 2 : Une institution centrale dans la conservation des documents, la communication d'informations au public et la liquidation des droits

La conservation foncière joue un rôle indéniable dans la conservation de certains documents (Paragraphe 1), mais surtout dans la communication de certaines informations au public et la liquidation des droits (Paragraphe 2).

Paragraphe 1 : Le rôle significatif du conservateur dans la conservation des actes, plans et documents relatifs aux immeubles immatriculés

Le conservateur de la propriété foncière du département de la Menoua est responsable de l'entretien des livres fonciers, registres, dossiers, répertoires ainsi que tous les documents dont il a la garde. Il convient pour ce fait de présenter son rôle d'une part dans l'entretien et la conservation des livres fonciers (A), et d'autre part ses fonctions de sauvegarde d'autres registres (B).

A- L'entretien et la conservation des livres fonciers par le conservateur

Le livre foncier est le registre spécial sur lequel le conservateur foncier inscrit toutes les modifications affectant un immeuble. Avant son utilisation, le livre foncier doit être côté et paraphé par le président du tribunal de première instance du ressort territorial de la conservation foncière et ce, sur diligence du conservateur^30(*).

Il ressort des dispositions de l'article 10 du décret de 1932 instituant au Cameroun le régimefoncier de l'immatriculation que les titres fonciers sont établis sur des registres dits livres fonciers, dont la forme et le nombre seront réglé par arrêté. L'arrêté pris à cet effet est l'arrêté du 24 mars 1934 relatif à l'application du décret du 21 juillet 1932 instituant au Cameroun le régime foncier de l'immatriculation. Il existe des règles précises qui régissent l'entretien et la conservation des livres fonciers par le conservateur.

L'arrêté d'application ci-dessus fait état de ce qu'aucun feuillet des livres fonciers ne peut servir successivement à l'établissement des titres fonciers de deux immeubles différents alors même que le premier titre se trouverait annulé^31(*).

Chaque inscription portée au livre foncier mentionnera, dans la colonne à elle destinée, le numéro du bordereau analytique correspondant. Ce bordereau signé du conservateur de la propriété foncière, contiendra une description sommaire des actes juridiques, des décisions administratives ou de tout autre acte susceptible de provoquer ou de déterminer une inscription au livre foncier. Chacun des bordereaux ainsi établi sera joint au dossier correspondant au titre foncier.

Le conservateur de la propriété foncière est tenu d'entretenir les livres fonciers et de les garder. Dans son rôle d'entretien, il doit notamment s'assurer de la bonne tenue de ces documents et prendre toute mesure qu'il juge utile en vue de prévenir leur destruction et dégradation et de garantir l'authenticité des informations qu'ils contiennent^32(*).

Il est constitué par la loi gardien des livres fonciers au sens du code civil^33(*), de telle manière que la perte d'un de ces registres engagerait sa responsabilité disciplinaire.

B-La sauvegarde d'autres registres par le conservateur foncier

En dehors du livre foncier qui est un registre spécial, le conservateur foncier du département a aussi la responsabilité de veiller sur les autres registres qui existent à la conservation foncière. Ils sont d'après l'Instruction n°000007 du MINDAF en date du 29 décembre 2005 relative au fonctionnement de la conservation foncière au nombre de trois : le registre d'ordre des formalités préalables à l'immatriculation ; le registre des oppositions à immatriculation directe et le registre des dépôts des actes et documents à inscrire.

Le registre d'ordre des formalités préalables à l'immatriculation est celui dans lequel sont enregistrés les dépôts des réquisitions, la publication des demandes, la procédure de purge, les mentions inscrites au registre des oppositions, le bornage, la procédure judiciaire, s'il y a lieu, l'immatriculation proprement dite. Ainsi donc, chaque fois qu'un acte est accompli ou une pièce reçu à propos d'un immeuble dont l'immatriculation est demandée, le conservateur est tenu de l'inscrire dans le registre d'ordre des formalités préalable à l'immatriculation.

Le registre des oppositions quant à lui est celui dans lequel est inscrit toute opposition qui s'élève à propos d'un immeuble objet d'immatriculation. Lorsqu'au cours de la procédure d'immatriculation des oppositions se manifestent, le conservateur les consigne dans le registre des oppositions. Il donne un numéro d'ordre à chaque opposition.

Lorsque les opposants donnent mainlevée de leurs oppositions, le conservateur le mentionne dans ce registre et en fait le report au registre des dépôts.

Le registre de dépôt permet quant à lui en cas de demande d'inscription au livre foncier, de vérifier les pièces justificatives du droit, dans le registre des dépôts des actes à inscrire.

Le conservateur foncier est alors au final responsable de tous ces registres existants à la conservation foncière. Il est même tenu de fournir certaines informations au public.

Paragraphe 2 : Le rôle important du conservateur dans la communication d'information et la liquidation des droits

Le conservateur foncier peut non seulement communiquer certaines informations qui lui sont demandées (A), mais aussi, il a le pouvoir de liquider les droits exigibles des requérants (B).

A- La communication d'information relative aux immeubles immatriculés

Une institution comme la conservation foncière ne jouerait certainement pas tout son rôle si, au-delà de ses missions dans la procédure d'immatriculation, elle n'assurait pas l'information du public par rapport à la situation des immeubles immatriculés. Le législateur assigne, entre autres missions, au conservateur la communication des informations au public relatives à la situation des immeubles immatriculés. En effet, par le biais de la publicité qui consiste en une publication de tous droits réels existant sur l'immeuble et de leur modification sur le livre foncier tenu à la disposition du public, les tiers qui ont déjà la possibilité de connaître l'état et la capacité des personnes avec lesquelles ils traitent peuvent en plus savoir quelle est la situation juridique de l'immeuble objet de leur convention^34(*). C'est ainsi que le certificat de propriété^35(*) (nous avons dénombrés pour l'année 2011, sur 198 demandes de certificat de propriété adressée au conservateur foncier de la Menoua, 196 ont été délivrés.), le relevé des inscriptions des droits et le certificat faisant état des autres inscriptions portées sur le titre foncier, la fiche définitive de propriétaire, le relevé des biens immobiliers, constituent les moyens réglementaires de communication de l'information contenue dans le livre foncier. Toute autre pratique est à proscrire et engage la responsabilité du conservateur foncier. Le refus du conservateur de délivrer une information requise est prohibé, sauf bien entendu pour des causes légitimes^36(*).

Il est urgent de signaler qu'en plus de son devoir de communication d'information au public concernant les immeubles immatriculés, le conservateur foncier est également tenu de fournir des indicateurs de performances à l'Etat de façon mensuel relativement à la situation des immeubles immatriculés dans sa zone de compétence. Ces indicateurs permettent ainsi à l'Etat de s'enquérir de la situation foncière au niveau du département et d'intervenir en cas de besoin.

En plus de son pouvoir de communication d'information, le conservateur peut en outre liquider certains droits exigibles.

B- Le rôle du conservateur dans la liquidation des droits exigibles pour certaines formalités

Sous l'égide de l'article 19 de l'ordonnance n°74/001 du 06 juillet 1974 et l'article 14 de la loi des finances n° 91/003 du 30 juin 1991^37(*), on retient que les usagers doivent s'acquitter de certains frais relatifs aux opérations foncières. Ces frais sont liquidés, c'est-à-dire calculés par le conservateur, qui les dresse sur un ordre de versement et fait payer devant la recette départementale des domaines. En application de ces articles, le conservateur foncier établit un ordre de versement concernant toutes opérations foncières menées par ses services et fait payer le requérant dans les bureaux de la recette départementale. Il s'agit d'un autre rôle très important de la conservation foncière de la Menoua. Une fois l'ordre de versement payé, le conservateur foncier fait garder la souche dans un registre appelé « parapheur ^38(*)», tandis que le requérant emporte l'original.

Soulignons qu'en plus de toutes ces missions, le conservateur foncier doit fournir des indicateurs séquentiels de performance de façon mensuelle à l'attention de l'Etat, ceci à l'effet de renseigner sur le fonctionnement de sa structure. Il s'agit aussi d'une autre mission de cette structure que nous ne saurons mentionner.

CONCLUSION CHAPITRE I

Il ressort clairement de ce chapitre que la conservation foncière de la menoua en particulier et dans le système foncier camerounais en général est une institution centrale. Centrale ,elle l'est au regard du rôle cardinal que joue le conservateur foncier dans la procédure d'immatriculation et d'inscription des droits et charges au livre foncier ; centrale, elle l'est également compte tenu de ses différentes missions dans la conservation, l'entretien des documents, la communication d'informations au public et la liquidation des droits exigibles afférents aux opérations foncières.

Toutefois, au regard de ces nombreux pouvoirs on se demande si celui-ci ne serait pas tenté d'en abuser. A bien observer, on pourrait répondre par la négative, car les prérogatives appellent le contrôle et le législateur l'a compris. Ceci est d'autant plus vrai qu'en cas de manquement du conservateur dans l'exercice de ses missions, il peut voir sa responsabilité engagée. C'est pourquoi un régime de responsabilité est prévu pour encadrer ses pouvoirs.

CHAPITRE II : UNE INSTITUTION CENTRALE DE PART LA DOUBLE RESPONSABILITE DU CONSERVATEUR FONCIER

La responsabilité du conservateur foncier est à la mesure du rôle très significatif qu'il joue dans l'établissement et la sécurisation des titres fonciers. En effet, le conservateur foncier joue un rôle administratif et social très important, sa négligence serait source de conflit qui pourrait être extrêmement dommageable pour la société. C'est pourquoi, en sa qualité d'agent de l'Etat assermenté, le conservateur foncier est assujetti, dans le cadre de l'exercice de ses fonctions, à divers régimes de responsabilité. Le conservateur foncier peut donc être responsable aussi bien à l'égard des tiers (section 1), qu'à l'égard de l'Etat (section 2).

Section 1 : Une responsabilité lourde à l'égard des tiers

Il faudrait qu'on revienne sur les fondements d'une telle responsabilité (Paragraphe 1), avant de déterminer quels sont ses effets (Paragraphe 2).

Paragraphe 1 : Les fondements de la responsabilité du conservateur à l'égard des tiers

Il ressort de façon explicite du titre trois, chapitre 1, article 176 du décret du 21 juillet 1932 traitant de la responsabilité du service de la conservation foncière que : « Les intéressés ont droit à la réparation du préjudice causé suivant les règles du droit commun, notamment si le conservateur omet sur les registres des inscriptions régulièrement requises en ses bureaux ... ». Cette disposition signifie en d'autres termes que le conservateur ne peut rejeter la demande, ni retarder l'exécution d'une formalité régulièrement requise, ni enfin refuser la délivrance de copies de titres fonciers et de certificats d'inscription aux personnes qui y ont droit, sous peine de dommages-intérêts. Tout refus non justifié du conservateur à l'exercice d'une quelconque de ses missions serait arbitraire et par conséquent source de dommages-intérêts.

Il ressort alors nettement que la responsabilité du conservateur à l'égard des tiers serait fondée sur cette disposition du décret de 1932. Mais il faut remarquer que cet article fait allusion à la responsabilité du conservateur selon le droit commun. Or les règles de droit commun en la matière ne sont autres que les dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil, qui font obligation à toute personne de réparer le préjudice causé à autrui de façon intentionnelle ou non intentionnelle. Il s'agit en fait de la responsabilité civile délictuelle. Ainsi, en cas de mauvaise exécution ou de non exécution dommageable d'un acte relevant de ses attributions, le conservateur verrait sa responsabilité civile engagée.

Mais pour que cette responsabilité soit effectivement engagée, il faudrait que le tiers en cause prouve qu'il y'a eu une faute et en plus qu'il existe un lien de causalité entre cette faute et le dommage subit.

Il s'agit à ce niveau, du raisonnement sur les fondements de la responsabilité du conservateur à l'égard des tiers. Qu'en est-il de ses effets.

Paragraphe 2 : Les effets de la responsabilité du conservateur à l'égard des tiers

Lorsque la responsabilité du conservateur est retenue, celui-ci devra répondre de ses actes à l'endroit des tiers. Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résolvant en dommages-intérêts au sens du Code civil. De ce fait, il sera tenu de réparer pécuniairement le tort causé injustement à l'usager. Sa responsabilité étant une responsabilité civile, il devra verser des dommages-intérêts à la victime étant donné que la réparation est une réparation en somme d'argent. Le conservateur répond sur ses deniers propres des préjudices causés aux parties requérantes par ses omissions et ses erreurs dans l'immatriculation et l'inscription des droits réels ou charges. Il est responsable du préjudice résultant de l'omission sur les copies des inscriptions régulièrement requises en ses bureaux et sur les copies des inscriptions portées sur le titre ; il est également responsable du défaut de mention sur les titres fonciers des inscriptions affectant directement la propriété etc.

Le conservateur foncier au-delà de sa responsabilité à l'égard des tiers peut aussi voir sa responsabilité à l'égard de l'Etat engagée.

Section 2 : La responsabilité lourde du conservateur à l'égard de l'Etat

La responsabilité du conservateur foncier à l'égard de l'Etat s'avère être très lourde. Il convient par conséquent de bien présenter les bases cette de responsabilité (paragraphe 1), avant de présenter les hypothèses de responsabilités et leurs conséquences (paragraphe 2).

Paragraphe 1 : Les bases textuelles de la responsabilité du conservateur à l'égard de l'Etat

En tant qu'agent de l'Etat ayant prêté serment, la responsabilité du conservateur à l'égard de l'Etat peut se fonder sur plusieurs textes de lois.

D'abord en tant que fonctionnaire de l'administration générale, le conservateur foncier peut voir sa responsabilité engagée sur la base des dispositions pertinentes du statut général de la fonction publique^39(*). En effet, il ressort de façon sentencieuse de l'article 92 du statut général de la fonction publique que : « Le fonctionnaire est soumis à un ensemble de règles et d'obligations dont la violation constitue une faute et l'expose à une sanction disciplinaire ». Pour les raisons d'éthique qui gouverne la fonction publique, le fonctionnaire se trouve astreint à de nombreuses obligations. Il en est ainsinotamment de l'obligation de réserve et de discrétion professionnelle, le devoir d'information du public etc. Comme tout fonctionnaire, le conservateur foncier n'échappe pas à cette responsabilité prévue dans le statut général de la fonction publique.

Ensuite, il faut dire que la responsabilité du conservateur foncier à l'égard de l'Etat peut se fonder sur quelques dispositions rares du code pénal et certains articles du code civil.En effet, notons que parmi les nombreux textes pénaux sur la législation foncière, on retrouve difficilement les dispositions qui répriment directement une attitude coupable du conservateur de la propriété foncière^40(*). Ainsi, on pourrait convoquer pour fonder cette responsabilité certaines dispositions du code pénal camerounais réprimant indirectement les actes malveillants du conservateur foncier. En effet, il ressort clairement des articles 74 (2), 75 et 83 (1)^41(*) du code pénal, que la responsabilité pénale s'impose à tous, y compris aux fonctionnaires dans l'exercice de leurs fonctions et que l'ignorance de la loi n'influe pas sur la responsabilité pénale. Il est alors symptomatique de dire en pareil circonstance que le conservateur foncier en tant que fonctionnaire peut voir sa responsabilité envers l'Etat engagée sur cette base là. La responsabilité du conservateur est alors déduite de ces dispositions textuelles. Cela est d'autant plus vrai que les gestionnaires indélicats des affaires publiques peuvent êtres passibles des sanctions pénales pour atteinte à la fortune publique. On pourrait également évoquer pour fonder cette responsabilité l'article 314 du code pénal réprimant le faux en écriture publique. C'est ainsi que la violation de serment qui consiste en une faute dans l'accomplissement des obligations à la charge du conservateur peut être sanctionnée sur la base de cet article.

Par ailleurs, concernant les fondements de cette responsabilité pénale du conservateur à l'égard de l'Etat, plus prolixe semble être les dispositions des articles 2202 et 2203 du code civil ; articles qui consacrent la responsabilité pénale du conservateur foncier.

Il faut préciser que la responsabilité du conservateur de la Menoua à l'égard de l'Etat n'a jamais été engagée ; mais nous avons pris les exemples concernant la responsabilité des conservateurs du Mfoundi et du Wouri pour illustrer ce travail^42(*).

Si les fondements de la responsabilité du conservateur foncier se trouvent ainsi présentés, encore faudrait-il analyser les hypothèses de responsabilité et leurs conséquences.

Paragraphe 2 : La typologie de responsabilité du conservateur et ses conséquences

Comme cela résulte des textes ci-dessus cités, la responsabilité du conservateur à l'endroit de l'Etat peut être disciplinaire, civile délictuelle et pénale.

Le conservateur foncier dans l'accomplissement de sa mission peut poser des actes qui entraînent sa responsabilité sur le plan disciplinaire. En effet, comme nous avons pu le remarquer plus haut, le statut général de la fonction publique astreint le conservateur foncier à de nombreuses obligations dont la violation entraînerait sa responsabilité sur le plan disciplinaire. En cas de violation de ses obligations professionnelles, le conservateur peut se voir infliger des sanctions allant de l'avertissement à la révocation en passant par le blâme, le retard dans l'avancement, l'abaissement de grade.

Sur le plan pénal, le conservateur foncier peut être pénalement condamné pour ses faits ayant porté atteinte à la fortune publique. Il peut voir cette responsabilité engagée pour l'infraction de corruption de fonctionnaire ou plus techniquement pour perception d'avantages illégitimes^43(*). L'article 2202 du Code civil suscité dispose clairement que « les conservateurs sont tenus de se conformer dans l'exercice de leurs fonctions, à toutes les dispositions du présent chapitre, à peine d'une amende de 200 à 1000 francs pour la première contravention , et de destitution pour la seconde ; sans préjudice des dommages et intérêts des parties, lesquelles seront payées avant l'amende ». Les amendes prévues par cet article semblent très légères compte tenu des erreurs grossières que pourraient commettre le conservateur. Mieux auraient values des amendes plus lourdes, car celles-ci pourraient véritablement contraindre ces agents de l'Etat à bien se tenir dans l'exercice de leur fonction.

Le conservateur foncier est tenu de délivrer à tous ceux qui le requièrent, copie des actes transcrits sur leurs registres, des transcriptions d'actes de mutation et des inscriptions requises en leurs bureaux à peine de sanction.

En ce qui concerne la responsabilité civile délictuelle, celle-ci peut être engagée par le mécanisme de l'action récursoire. Il s'agit d'une action permettant à l'Etat en cas de substitution de responsabilité dans l'hypothèse où un acte du conservateur aurait causé du tord à un usager en cas de réparation du préjudice, de rétroagir contre le conservateur foncier en cause pour que celui-ci rembourse les frais déboursés par l'Etat.

CONCLUSION CHAPITRE II

A l'issu de ce chapitre consacré à la double responsabilité du conservateur foncier, on retient que celle-ci peut être engagée aussi bien par les tiers que par l'Etat. Il s'agira soit de la responsabilité civile délictuelle, soit de la responsabilité pénale ou encore même de la responsabilité disciplinaire.

Compte tenu des missions importantes qu'il est appelé à remplir et des prérogatives qui lui sont dévolues, l'Etat a bien voulu encadrer le conservateur foncier dans l'exercice de ces fonctions. Ceci sans doute pour éviter l'arbitraire qui pourrait en résulter.

CONCLUSION PREMIERE PARTIE

Au terme de cette partie, il convient de dresser un premier bilan. En effet, il ressort clairement après ces premiers développements que la conservation foncière de la Menoua est une institution très importante dans le système foncier au regard de ses nombreuses missions à l'endroit des usagers. Ceci est d'autant plus vrai qu'elle est l'actrice principale dans la procédure d'immatriculation et d'inscription des droits et charges au livre foncier, mais aussi elle a un rôle très significatif dans la conservation des documents, la communication d'information au public et la liquidation des droits exigibles pour les opérations foncières. En plus, on se sera également rendu compte que les pleins pouvoirs du conservateur ont amené le législateur à édicter un régime de responsabilité bien ferme à son égard, certainement pour éviter l'arbitraire de ce dernier. C'est ainsi que dans le cadre de l'exercice de ses missions, celui-ci peut être tout aussi responsable à l'égard des usagers que de l'Etat. Cette responsabilité est fondée sur de nombreux textes que nous avons pris le soin de présenter.

Les multiples missions de cette institution dans le système foncier marquent sans aucun doute le souci de l'Etat de lui faire jouer un rôle indéniable dans la sécurisation des droits fonciers au Cameroun. Cependant, pour rester réaliste on dira que tout au long de ce stage, on s'est rendu compte qu'il existe de nombreuses pesanteurs pouvant réduire l'efficacité de cette institution, ce qui nous amène à qualifier son fonctionnement de lacunaire.

DEUXIEME PARTIE : L'INSTITUTION DE LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA : UNE INSTITUTION AU FONCTIONNEMENT LACUNAIRE

Dans son fonctionnement quotidien, la conservation foncière de la Menoua connaît de nombreuses difficultés qui ne sont pas de nature à faciliter son travail. Bien au contraire, ces goulots d'étranglements constituent un véritable frein à son fonctionnement normal et réduisent ainsi sa participation à l'atteinte de l'objectif de sécurité foncière recherché jusqu'ici par le législateur camerounais. En plus, ces écueils rencontrés par l'institution dans son fonctionnement ne permettrons assurément plus à la terre de jouer le rôle que le législateur a voulu lui faire jouer ; c'est-à-dire son rôle économique et social indéniable. Ces obstacles rendraient certainement sans objet le processus de déconcentration foncière jusqu'ici amorcé dans le but de rapprocher l'administration foncière des usagers. Mais, face à ces nombreux déboires, nous avons jugé important, pour un souci de clarté scientifique, de proposer des solutions éventuelles pouvant permettre de les dépasser afin que l'institution reste dans la droite ligne des objectifs gouvernementaux.

Dès lors le raisonnement nous a conduits à présenter tout d'abord les entraves au fonctionnement harmonieux de la conservation foncière de la Menoua (chapitre 1), avant de s'atteler à l'analyse des solutions souhaitables en vue de l'amélioration du fonctionnement de l'institution de la conservation foncière de la Menoua (chapitre 2).

CHAPITRE I : LES ENTRAVES AU FONCTIONNEMENT HARMONIEUX DE L'INSTITUTION DE LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA

Plusieurs facteurs remettent en cause le fonctionnement harmonieux de la conservation foncière de la Menoua. Ces empêchements sont aussi bien internes qu'externes à l'institution. Il convient dès lors de présenter les entraves sérieuses de nature endogène à l'institution (section 1), avant d'aborder les entraves sérieuses de nature exogène (section 2).

Section 1 : Les entraves sérieuses de nature endogène à l'institution

Le bon fonctionnement de la conservation foncière de la Menoua se trouve remis en cause par certaines causes qui sont internes à cette institution. On aura remarqué pendant toute la période qu'aura duré notre stage que cette institution est en elle-même porteuse des germes de son mauvais fonctionnement. En effet, il a été curieux de remarquer qu'une telle institution aussi importante dans le système foncier camerounais souffre d'un manque criard et alarmant enpotentiel humain (paragraphe 1). Mais également, il faut souligner pour le décrier que cette institution est carrément handicapée par le manque de moyen matériel et logistique (paragraphe 2).

Paragraphe 1 : Les carences malheureuses du potentiel humain lié au fonctionnement de l'institution

Les carences du potentiel humain de cette institution sont taxées de malheureuses compte tenu du fait qu'une telle structure avec son rôle majeur dans notre système foncier devrait bénéficier de tous les moyens nécessaires pour remplir efficacement ses missions. Curieusement ce n'est pas le cas. Ceci semble tellement vrai que ces carences en potentiel humain sont tant quantitatives (A), que qualitatives (B). Mais en plus il faudra soulever la suppression des mesures d'incitations du personnel qui n'est pas non plus négligeable ici (C).

A- Les carences quantitatives en personnel

La première embuche au bon fonctionnement de la conservation foncière de la Menoua concernant particulièrement les carences en potentiel humain est relative au manque ou à l'insuffisance du personnel. En effet, le personnel que nous avons trouvé sur place lors de notre stage est quasiment insuffisant pour permettre à la structure de fonctionner de façon harmonieuse. L'effectif de cette institution est constitué de deux agents : le conservateur foncier lui-même et une collaboratrice. Cela suppose que deux personnes seulement ont pour devoir de faire fonctionner l'institution en vue de lui faire remplir toutes ses missions ; ce qui est de nature à freiner l'activité de la conservation foncière. Rappelons bien les données de ce problème de manque de personnel.

Dès notre arrivée dans cette structure de stage, nous avons remarqué que le conservateur foncier travaillait seul, puisque son collaborateur était appelé à faire valoir ses droits à la retraite depuis un certains temps. Alors à lui seul, il devait remplir à la fois les fonctions de secrétaire, d'archiviste et intervenir dans la procédure d'immatriculation et d'inscription des droits et charges au livre foncier. Tout ceci semblait difficile à réaliser puisqu'il s'agit d'un être humain, qui doit en tant que tel connaître les mêmes problèmes de fatigue et même de surmenage pouvant affecter tout individu. Tout ceci non sans conséquence sur la qualité du travail fournit.

A la faveur du récent recrutement des 25.000 jeunes diplômés à la fonction publique camerounaise, ce problème a trouvé un début de solution avec l'affectation d'un agent dans ladite structure comme collaborateur dudit conservateur foncier. C'est ainsi que depuis pratiquement trois mois^44(*), le conservateur foncier est assisté d'une collaboratrice dans l'exercice de ses fonctions. Mais ceci n'enlève rien à l'envergure de ce problème de manque de personnel qui demeure intact. Il faut même profiter de cette occasion pour rappeler à juste titre que ce problème de personnel concerne d'ailleurs toute la délégation départementale et même régionale des domaines et des affaires foncières de la région de l'ouest^45(*). Le manque en quantité de personnel constitue de ce point de vue une véritable entrave au bon fonctionnement de la conservation foncière de la Menoua. Il en est de même de la carence qualitative en personnel.

B- Les carences qualitatives du personnel

Si le manque de personnel de la conservation foncière est un frein à son fonctionnement harmonieux, il faut dire que cette structure souffre aussi d'une carence en personnel de qualité. Nous avons précédemment^46(*) rappelé qu'il n'existe pas encore de texte organisant le statut des conservateurs fonciers, au point où il est aujourd'hui difficile de dire quelle est le niveau de qualification professionnelle requis pour être conservateur foncier, voir collaborateur. Les fonctionnaires en service au niveau de la conservation foncière viennent de tous bords, d'où une absence de formation particulière en matière foncière et domaniale. Très peu ont une connaissance directe des matières foncières, ce qui rend vraiment difficile le fonctionnement de l'institution. Il faut même rappeler que la création d'une conservation foncière au niveau de chaque département en 2005 a entraîné la nomination de nombreux fonctionnaires comme conservateur foncier, sans que beaucoup parmiaient des connaissances solides des matières foncières qu'ils étaient désormais appelés à mettre en oeuvre. Ceci a comme conséquence les longues périodes de tâtonnement dans l'exécution des travaux, l'exécution sans spécialisation de tous travaux de traitement de dossier. Ces personnels sont parfois obligés d'apprendre sur le tas ; et on imagine dès lors les conséquences fâcheuses de ces défauts techniques sur la qualité du service rendu^47(*).

Au-delà de ces carences en potentiel humain de personnel, il faut souligner la part que peut jouer la suppression des mesures d'incitation du personnel au niveau de cette structure dans son dysfonctionnement.

C- La suppression des mesures d'incitation du personnel

Les mesures d'incitation du personnel sont des mesures visant à créer un esprit d'émulation chez le personnel en service dans le Ministère des domaines et des affaires foncières. En effet, ces mesures permettaient aux personnels du cadastre et des domaines de percevoir 10% sur les recettes occasionnées à la suite des travaux d'immatriculation et de bornage^48(*). La présence de telles mesures avait l'avantage d'encourager les agents en service à la conservation foncière et éviter en quelque sorte la corruption.

Mais aujourd'hui, cette prime de rendement a été supprimée à la suite de l'institution du principe de la gratuité de la procédure d'immatriculation et des transactions immobilières privées par l'article 3 du décret n° 79/017 du 13 janvier 1979.

On s'est rendu compte pendant notre stage que cette prime a été supprimée ; créant ainsi de nombreuses conséquences dans le fonctionnement de l'institution. Les agents en service dans cette structure se plaignent de la suppression de telles mesures qui jouaient grandement sur les rendements du personnel ; puisque la motivation était de savoir qu'on devait percevoir une certaine somme à la suite des opérations diligentées. Pourtant, en nous rapprochant des services du cadastre, nous y avons remarqués qu'une telle prime de rendement est prévue au bénéfice des agents desdits services. Ceux-ci perçoivent 2.500 francs de prime de rendement pour toutes opérations cadastrales effectuées.

Ainsi analysées les entraves au bon fonctionnement de la conservation foncière de la Menoua au regard de ses carences en potentiel humain, il faut noter que le manque ou l'insuffisance de moyens matériels et logistiques constituent des entraves d'une autre nature.

Paragraphe 2 : Les insuffisances des moyens matériels et logistiques

Les insuffisances des moyens matériels (A) et logistiques (B) de la conservation foncière constituent aussi de véritables entorses à son bon fonctionnement.

A- Les insuffisances des moyens matériels

Il convient de dire pour ce qui est des moyens matériels qu'il y'a un manque énorme en la matière. En effet, depuis la création de ce service en 2005, il n'y a pas de matériels de bureau, pas d'outils informatiques. Nous avons relevé que du fait de la carence en personnel, le conservateur foncier lui-même remplit encore les fonctions de secrétaire. La grande partie du travail, s'effectue sur papier ; malheureusement parfois même le manque de papier se pose. Pourtant, il faut souligner que toute la grande partie des actes établispar le conservateur foncier est d'abord manuscrite et passée au contrôle avant d'être envoyé à la saisie dans une bureautique de la place. Le manque d'outil informatique oblige alors à recourir aux services d'une tierce personne. Pourtant le risque de divulgation de certaines informations secrètes est grand. Il est pratiquement impossible de reproduire un document dans le service de la conservation foncière. Photocopieurs et autres appareils de reproduction, machines à calculer et comptables sont inexistants. Toutes ces lacunes en matériels viennent sérieusement perturber le bon fonctionnement de la conservation foncière de la Menoua et partant le traitement rapide des dossiers.

B- Les insuffisances des moyens logistiques

Pour ce qui est des moyens logistiques, ceux-ci renvoient à l'état des locaux de la structure dans laquelle s'est déroulée notre stage. Très vétustes, les locaux de la conservation foncière sont assez exigus pour le peu de matériel existant et le personnel. Ici, le secrétariat, le bureau de gestion, le bureau technique et le bureau du livre^49(*) se confondent dans celui du conservateur. Il faut même dire qu'actuellement c'est un ancien magasin de l'ancien service de l'habitat qui constitue le bureau du conservateur. La structure que nous avons trouvée sur place n'est donc pas organisée comme elle devrait l'être^50(*). Ceci a comme conséquence le fait que c'est uniquement les deux personnels existant de nos jours dans cette structure qui remplissent à eux seuls toutes ces fonctions. Cette subdivision est même carrément impossible puisqu'il n'y a pas de personnel. Toutes ces difficultés entravent elles aussi le fonctionnement efficace de l'institution et empêche qu'elle joue efficacement son rôle dans le système foncier camerounais.

Il ressort de cette analyse que l'institution de la conservation foncière de la Menoua est lacunaire dans son fonctionnement compte tenu de certaines causes qui lui sont internes à l'instar de la carence en potentiel humain, les insuffisances des moyens matériels et logistiques. Les entraves de nature exogènes ne sont pas étrangères à ce fonctionnement périlleux.

Section 2 : Les entraves sérieuses de nature exogène à l'institution

Les entraves sérieuses de nature exogène sont celles qui ne sont pas intrinsèques à l'institution de la conservation foncière de la Menoua. Ce sont celles qui lui sont externes. Il s'agit entre autre : des résistances coutumières, la lenteur d'autres services et la méconnaissance des textes fonciers (paragraphe 1), et de l'existence de certaines pratiques mafieuses (paragraphe 2).

Paragraphe 1 : L'influence des résistances coutumières, la lenteur d'autres services et la méconnaissance des textes fonciers

Il est judicieux de faire remarquer que le fonctionnement de l'institution de la conservation foncière est aussi handicapé non seulement par les résistances coutumières (A), mais également par la lenteur d'autres services intervenant dans la procédure d'immatriculation (B) et enfin par la méconnaissance des dispositions régissant les matières foncières (C).

A- L'influence des résistances coutumières sur le bon fonctionnement de l'institution

Il résulte de l'esprit qui a guidé la réforme foncière de 1974 que le législateur en rendant les pratiques coutumières fragiles, avait voulu généraliser la propriété individuelle et uniformiser d'une certaine façon les modes d'accès à la terre. Cependant, plusieurs années après l'entrée en vigueur de cette réforme, des chefs et notables continuent de l'ignorer ; ce qui entraîne comme conséquence la coexistence jusqu'à nos jours de deux système fonciers antagonistes, l'un formel basé sur les textes et l'autre informel basé sur les pratiques coutumières^51(*). Ces résistances coutumières qui ont des conséquences sur le bon fonctionnement de l'institution ont des origines lointaines.

En effet, la majeure partie de la population au Cameroun est essentiellement paysanne, et comme telle, tournée vers les activités agropastorales. La terre, en plus d'avoir un rôle de production, a un caractère sacré. Elle est un indéniable facteur de cohésion familial, comme l'a souligné à juste titre le professeur Stanislas MELONE : « la terre est la terre du lignage^52(*). » En plus, dans les familles ou alors dans les villages, la terre fait l'objet d'une appropriation collective ; c'est le bien de toute la communauté villageoise. La délimitation de ce qui revient à chaque membre est connue de tous. Il s'agit d'un système bien connu qui se transmet au fil du temps de génération en génération. Les populations jusqu'à nos jours sont grandement attachées à la conception traditionnelle d'acquisition des terres. Ainsi, comme l'affirme M. Bernard Crosse, « selon les confessions religieuses et ethniques, il y a devoir à protéger sa terre, preuve de son attachement au sol qui a fini par s'identifier aux ancêtres qu'elle abrite et qu'on respecte et vénère^53(*) ». Il en résulte que la population camerounaise en général et celle du département de la Menoua en particulier reste attachée à la terre et continue de s'accrocher à la conception selon laquelle la terre se transmet de famille en famille et de génération en génération.

Il convient tout aussi de rappeler que traditionnellement, avoir un lopin de terre passait par une bataille entre deux communautés^54(*) ou deux familles, sous la houlette de leurs différents chefs ; l'issue du combat faisait du gagnant le maître des lieux et l'autorité du chef était sans partage. Aujourd'hui, avec l'avènement de la modernité, la conquête belliqueuse des terres s'effrite sans pour autant disparaître. Les séquelles de cette époque persistent surtout dans les régions où les chefferies traditionnelles sont puissantes comme celles des régions du Nord, du Nord-Ouest et surtout de l'Ouest. Dans département de la Menoua, les chefs traditionnels gèrent la majorité des terres du village à leurs guises, ils ont d'importants pouvoirs dans l'attribution des terres^55(*). Cette autorité des chefs sur les terres dans ce département est grandement perceptible. Tout cet état de chose favorise un désintérêt total des populations à saisir les instances adéquates pour immatriculer leurs terrains. Ils ont à l'esprit que la terre a été hérité des ancêtres et qu'il n'est plus besoin de faire intervenir qui que ce soit pour être considéré comme propriétaire^56(*). Surtout et encore dans la plupart des cas qu'il s'agit du lopin de terre concédé en jouissance par le chef, autorité suprême du village à qui on reconnaît tous les pouvoirs ; même en matière d'attribution des terres.

B- Les lenteurs d'autres services intervenants dans la procédure d'immatriculation sur le fonctionnement normal de l'institution

Le temps que peut mettre le dossier de réquisition d'immatriculation soit au niveau de la délégation régionale ou alors dans un service de la délégation départementale des domaines, du cadastre et des affaires foncières peut être un sérieux problème au bon fonctionnement de la conservation foncière. Le dossier prend très souvent du temps au niveau de ces services, soit à cause des lenteurs du personnel, ou pour des raisons inavouées. Notons à titre illustratif que le temps mis par un dossier au niveau des services du cadastre peu être particulièrement long pour de nombreuses raisons. En effet, l'article 3 du décret n° 79-017 du 13 janvier 1979 fait obligation au service du cadastre de procéder gratuitement au bornage, à l'établissement du procès verbal et des plans dans les transactions immobilières privées. Cette gratuité n'est vraiment qu'un leurre car les frais de bornage parfois demandés aux usagers les découragent et sont un réel obstacle à l'accession immobilière. Beaucoup sont frustrés par le volume de ces frais, ce qui les empêche de recourir à la procédure d'immatriculation. Si dès le départ les populations ne sont pas inquiétées par ces frais, en cours de procédure elles sont parfois tentées d'abandonner le dossier pour manque de moyen financier pour couvrir tous ces frais.

En plus, il faut dire que l'action de la commission consultative chargée du constat d'occupation et d'exploitation en vue du bornage du terrain est très limitée. L'Etat n'a pas prévu des moyens financiers et matériels pour le fonctionnement de cette commission. Il n'existe pas pour cet organe un budget lui permettant de fonctionner. Toutes les charges inhérentes aux différentes procédures incombent alors aux requérants qui sont parfois pour la plupart pas trop nantis. Ceux-ci doivent donc prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer le transport et le séjour des membres de la commission sur le terrain à immatriculer. En plus, ils doivent supporter les frais de bornage. Toute cette situation peut être un véritable obstacle au bon fonctionnement de la conservation ne dépendant pas d'elle certes, mais ayant une répercussion non négligeable sur son fonctionnement. La procédure de constat d'occupation ou d'exploitation dure souvent des semaines pour certains terrains reculés ou pour des parcelles qui s'étendent sur plusieurs hectares.

Si ce n'est le laxisme de certains agents dans les services, ce serait le manque de moyen financier des usagers pour couvrir tous les frais exigés ; qui retarderaient la procédure dans les services extérieur à la conservation foncière et par conséquent limiterait son bon fonctionnement. Il en est de même de l'ignorance des textes fonciers par les usagers.

C- La méconnaissance des textes fonciers par les usagers comme un frein au bon fonctionnement de la conservation foncière

Si savoir lire et écrire constituent aujourd'hui une condition capitale pour tout individu d'accéder à la connaissance de la vie, du monde et du travail, encore faudrait il avoir une parfaite maîtrise de ses droits pour pouvoir s'opposer à sa violation. C'est sans doute dans cette même dialectique que le professeur Marie BipoumWoum a pu affirmer que, « si on ne sait pas ce qu'est un droit, on ne peut qu'être insensible à sa violation^57(*)». La méconnaissance des textes fonciers par les populations du département de la Menoua, comme d'ailleurs par plusieurs couches de la population camerounaise est une situation classique. Elles ne sont pas nécessairement au courant des procédures à suivre pour obtenir un titre foncier. Beaucoup de terre restent non immatriculées dans le département de la Menoua, parce que les populations ne savent pas, pour certaines, qu'elles doivent l'être. Il y'a vraiment et c'est alarmant un manque d'éducation, de sensibilisation juridique aux matières foncières et domaniales. Il est alors évident d'affirmer que l'ignorance de l'existence d'une procédure tendant à faire immatriculer un terrain peut être une véritable entorse au bon fonctionnement de la conservation foncière, puisque très peu de personnes font recours à la procédure d'immatriculation. Les populations n'ont pas encore le culte de l'immatriculation, et par conséquent lorsqu'elles ont pu s'installer sur une parcelle de terre, quelque soit la procédure mise en oeuvre^58(*), elles s'y maintiennent sans jamais se soucier de quoi que ce soit. Cette méconnaissance de textes en matière foncière est d'ailleurs une porte ouverte à certaines pratiques foncières mafieuses susceptibles elles aussi de paralyser le bon fonctionnement de la conservation foncière de la Menoua.

Paragraphe 2 : L'influence des pratiques foncières repréhensibles sur le fonctionnement harmonieux de l'institution

Les pratiques dont -il s'agit ici renvoient notamment à l'influence des populations, et hommes politiques sur les agents de la conservation foncière de la Menoua (A), mais également à l'acceptation paradoxale du « certificat d'abandon de droits coutumiers » (B).

A- L'influence des populations et des hommes politiques sur les agents de la conservation foncière

En matière de gestion du domaine nationale, les populations et responsables politiques ont parfois une très grande influence sur la décision des autorités administratives. Ceci se répercute aussi au niveau de la conservation foncière de la Menoua.

En effet, il faut dire qu'en ce qui concerne les populations, celles-ci sont capables de tout mettre en oeuvre pour obtenir une parcelle de terre ; même si elles doivent recourir à des « coups-bas » de toutes sortes. Il s'agira de corrompre les agents de la conservation foncière pour avoir leurs faveurs en vue de la délivrance même de façon frauduleuse des titres fonciers. Cet état des choses à poussé M. Alim GARGA à affirmer que « le comportement des populations est souvent caractérisé par une tendance à corrompre l'autorité administrative pour accéder à une parcelle de terrain. Elles utilisent supplications et moyens divers pour rendre l'autorité administrative plus « compréhensive », et lui manifestent souvent une certaine allégeance à l'effet d'obtenir ses faveurs en matière d'obtention du titre foncier. Dans bien des cas, les autorités administratives sont prises en « otage » par les populations et ne peuvent plus de ce fait agir librement parce qu'ayant reçu quelque chose d'elles^59(*) ». Cette phrase explique clairement la pression des populations sur les agents de la conservation foncière qui pour une raison ou une autre peuvent céder à ces supplications frauduleuses.

En plus, nous avons pu remarquer que certains responsables politiques pèsent de tous leurs poids sur les agents de la conservation foncière pour accéder frauduleusement à un titre de propriété. Les parcelles sont parfois attribuées de façon frauduleuse aux hommes politiques, qui obtiennent discrètement des titres fonciers sur plusieurs hectares, à la faveur des influences qu'ils peuvent avoir sur ces agents. Tout un réseau de faux est parfois mis en oeuvre pour couvrir l'acquisition frauduleuse des parcelles par les hommes politiques influents. Toutes ces pratiques que nous qualifions de mafieuses sont parfois fondées sur la crainte du pouvoir et de l'homme politique. Tous les agents intervenant dans la chaîne de délivrance du titre foncier ont une crainte énorme des autorités politiques. « Elles ont peur de compromettre leur carrière administrative en s'opposant aux politiciens qui, le plus souvent ; sont déterminants dans leur promotion professionnelle^60(*) ». On assiste de ce fait à un bouleversement des dispositions légales qui sont parfois mises de côté à la faveur des pratiques frauduleuses masquées. En plus, lorsque ces hommes politiques agissent même dans la légalité, ils mettent la pression pour que le dossier soit rapidement traité. Le plus souvent ils n'ont même pas besoin de faire une quelconque pression, puisque le simple fait de recevoir un dossier avec un certain nom dessus, crée une psychose chez les agents qui se bousculent sans le vouloir pour que le dossier avance.

Si la population et les hommes politiques peuvent faire pression pour obtenir frauduleusement des titres fonciers de la conservation foncière, il reste même que le certificat d'abandon de droit coutumier constitue aussi un autre facteur trouble.

B-L'influence paradoxale de l'acceptation du « certificat d'abandon de droit coutumiers »

Nous qualifions ici l'acceptation du « certificat d'abandon de droit coutumier » de paradoxal, car le législateur a pris le soin de poser le principe de l'interdiction de toutes transactions sur les terrains non immatriculés. En effet, il résulte clairement des dispositions de l'article 8 al. 2 de l'ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier que : « ( ...) sont également nulles de plein droit les cessions (...) de terrains urbains ou ruraux non immatriculés au nom du vendeur (...).

En outre, les vendeurs (...) ainsi que les notaires et greffiers notaires auteurs desdits actes sont passibles d'une amende de 25.000 à 100.000 F et d'un emprisonnement de 15 jours à 3 ans ou de l'une de ces deux peines seulement.» En plus, le décret n° 79/017 du 13 janvier 1979 relatif aux transactions immobilières privées, pris en application de l'ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier précise que « constitue une transaction immobilière privée au sens du présent décret, la vente (...)^61(*) ». Ce décret indique qu'« à l'intérieur du périmètre urbain, un immeuble ne peut faire l'objet de transaction par parcelles qu'après un lotissement approuvé ^62(*)» et signale entre autre que « Toute personne désirant aliéner son immeuble saisit les services du cadastre territorialement compétent d'une demande de bornage de la parcelle concernée. La demande indique (...) le numéro du titre foncier^63(*) ».

Il ressort clairement de toutes ces dispositions législatives et réglementaires qu'il n'est pas permis de vendre un terrain non immatriculé au nom du vendeur. Cette interdiction est une application en matière immobilière de la maxime « nemo plus juris ad aliumtransferepotestquamipsehabet », qui signifie littéralement qu'une personne ne peut transmettre à autrui plus de droit qu'elle n'en a elle-même. La jurisprudence camerounaise avait déjà eu l'occasion de poser ce principe dans certains arrêts^64(*).

Il est utile de dire au regard de tous ces textes que le principe de l'interdiction de toutes transactions sur des terrains non immatriculés était posé. Cependant, un grand décalage entre les dispositions pertinentes des textes et la pratique quotidienne est aujourd'hui observée. Nous assistons presque à une institutionnalisation de la pratique des transactions immobilières sur les parcelles du domaine national de première catégorie et ceci par le biais du certificat d'abandon de droit coutumier; aussi bien dans le département de la Menoua,que partout au Cameroun.

Il s'agit d'un certificat généralement signé par le sous-préfet, le maire ou le délégué du gouvernement auprès de la communauté urbaine du lieu de situation du terrain et qui permet à son titulaire d'être considéré comme celui qui a mis le terrain non immatriculé en valeur et de pouvoir y solliciter le titre foncier ou alors une transaction. C'est un moyen imaginé par la pratique pour contourner l'obligation légale d'effectuer des transactions seulement sur des terrains immatriculés. Cette formule qui se veut illégale passe carrément aujourd'hui et rend presque licite les transactions sur terrains non immatriculés. Ceci est bien paradoxale car le législateur à pris le soin de préciser la condition permettant d'effectuer une opération sur une portion de terrain du domaine national, c'est bien son immatriculation. Malheureusement, les autorités signent ce certificat sans un quelconque soupçon et lui confère indirectement une certaine force juridique puisque les parties y croient.

Toute cette pratique entraîne une abdication du recours à l'immatriculation des terrains, puisqu'elle fonde en quelque sorte le droit de poser certaines transactions sur les terrains non immatriculés. Ce certificat circule d'acquéreurs en acquéreurs et empêchement vraisemblablement le recours à l'immatriculation.

A quoi servirait une conservation foncière dans la Menoua quand il existe une pratique permettant non seulement de transmettre le droit de jouissance sur un terrain, mais également permettant d'éviter les arcanes de la procédure d'immatriculation avec tous les frais qu'elle occasionne? Cette pratique du certificat d'abandon de droit coutumier est un véritable blocus au bon fonctionnement de la conservation foncière de la Menoua puisque les dossiers d'immatriculation seront rarement déposés. Le plus souvent pour les personnes qui connaissent l'existence de la procédure d'immatriculation, elles y font recours parce qu'il faut avoir un titre foncier permettant de faire des transactions sur les dites parcelles. Or bien évidement en présence d'un tel certificat qui couvre plus ou moins la vente de terrain sous-seing privé, il est devenu difficile pour certaines personnes de faire immatriculer leurs terrains.

CONCLUSION CHAPITRE I

Au terme de ce chapitre on retient que le fonctionnement de la conservation foncière de la Menoua a été qualifié de lacunaire pour plusieurs. En effet, on a remarqué durant ce stage que la structure est handicapée dans son fonctionnement par des pesanteurs qui lui sont endogènes, comme le manque de personnel et son manque de qualification, l'insuffisance des moyens matériels et logistiques. Mais en plus, cette structure est vilipendée par des obstacles qui lui sont externes à l'instar des résistances coutumières, de la lenteur de certains services pouvant intervenir dans la procédure, la méconnaissance des textes par les populations et l'existence des pratiques foncières mafieuses. Ces obstacles constituent une sorte d'épine dorsale qui entrave sérieusement le bon fonctionnement de cette institution somme toute importante.

Toutefois, pour ne pas se cantonner à une énumération purement descriptive des problèmes que rencontre l'institution, nous sommes allés plus loin comme tout exercice de ce genre l'exige pour proposer des solutions en vue de l'amélioration sonfonctionnement.

CHAPITRE II : LES SOLUTIONS POSSIBLES POUR L'AMELIORATION DU FONCTIONNEMENT DE L'INSTITUTION DE LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA

Le développement économique et social du Cameroun passera nécessairement par une bonne tenure foncière. Cette bonne gestion des affaires foncières ne sera elle-même possible que si toutes les institutions intervenantes dans le circuit foncierfonctionnent normalement. Il en est de même de l'institution de la conservation foncière de la Menoua, qui s'avère être un gros maillon dans la nomenclature des institutions ayant des compétences dans le domaine du foncier au Cameroun. Mais pour qu'elle joue effectivement son rôle, il faudrait bien qu'elle ne rencontre aucun obstacle dans son fonctionnement. Pourtant, ce fonctionnement semble bien obstrué par de multiples facteurs. Mais, de nombreux remèdes susceptibles d'aider dans l'éradication des entorses à son fonctionnement peuvent être suggérés. Il convient dès lors de suivre la même dialectique qui a guidée la présentation des entraves au fonctionnement harmonieux de l'institution de la conservation foncière de la Menoua. Dès lors, on analysera tout d'abord les solutions aux problèmes de nature endogène (Section 1), avant d'appréhender les solutions aux problèmes de nature exogène (Section 2).

Section 1 : Les solutions souhaitables en vue de l'amélioration des entraves de nature endogène à l'institution

Compte tenu des enjeux de ces problèmes fonciers de nature internes à l'institution de la conservation foncière de la Menoua, il est important et opportun de prendre des mesures urgentes en vue de résorber très rapidement ces problèmes. Il convient de prendre des mesures concrètes pour permettre à cette structure de jouer effectivement le rôle qui est sien dans le système foncier camerounais, tout ceci par une amélioration urgente des ressources humaines (paragraphe 1), et par un renforcement impérieux des moyens matériels et logistiques (paragraphe 2).

Paragraphe 1 : L'amélioration de la capacité du personnel de l'institution : une nécessité urgente

Pour que la conservation foncière de la Menoua joue efficacement son rôle, il est urgent de procéder à une amélioration de la capacité de son personnel. Il s'agira à la fois d'une amélioration quantitative (A), et qualitative par formation des agents (B).

A- L'amélioration du point de vue quantitatif

Nous avons remarqué que le personnel en service à la conservation foncière de la Menoua est très insuffisant pour remplir toutes les tâches qui lui sont assignées. Deux agents seulement (le conservateur foncier et une collaboratrice ont rôle a eux seule d'animer ce service), ce qui est semble difficile.

Alors pourremédier à cette grande lacune de l'institution, nous proposons que des mesures rapides soient prises en vue de doter cette structure de personnels suffisants. Etant donné, le sérieux handicap que cause le défaut de personnel de la conservation foncière à son bon fonctionnement, nous faisons un requiem au ministère de tutelle^65(*) pour que des solutions ponctuelles soient consacrées. Une augmentation de ce personnel sera sans nul doute la voie qui lui permettra de frôler la perfection dans l'accomplissement de ses différentes missions. On comprend aisément ce raisonnement, car quelle serait l'efficacité de fonctionnement d'une structure à laquelle des moyens humains n'ont pas été donnés. Elle ne pourra être qu'inefficace. C'est le personnel qui constitue la force humaine en vue de faire fonctionner la structure dans le but de bien remplir ses missions ; or sans ce personnel rien n'est possible. Il est souhaitable que cette structure soit dotée d'un(e) secrétaire, d'un archiviste et de deux collaborateurs au moins.

Quand bien même le personnel aura été quantitativement augmenté, il faudrait nécessairement qu'on veille à ce que le personnel en poste dans cette structure soit un personnel qualifié.

B-L'amélioration du point de vue qualitatif

On a pu souligner lors de notre stage que le personnel en service à la conservation foncière de la Menoua n'a pas les qualifications requises en matière foncière pour bien travailler. Pour parer à toutes ces difficultés à tout le moins gérables, il convient de prendre des mesures sérieuses et urgentes.

D'abord, il est souhaitable qu'il soit édicté un texte spécifique régissant la fonction de conservateur foncier. Un tel texte nous permettra de nous assurer du niveau de qualification professionnelle nécessaire pour être éventuellement nommé à ce poste. Cela permettra d'éviter d'y mettre des individus qui n'auront pour « mission » que de faire régresser la structure au lieu de la faire avancer. Un tel texte permettra de mettre les différents responsables de la conservation foncière sur un même pied d'égalité, du point de vue de la qualification professionnel bien sûr puisque c'est d'elle qu'il s'agit. On pourra facilement apprécier le travail des uns et des autres puisqu'au départ ils sont censés avoir les mêmes performances.

Ensuite, que des séminaires de renforcement des capacités du personnel soient constamment organisées sinon au niveau du ministère à l'attention des différents agents en service à la conservation foncière, du moins au niveau de chaque délégation régionale. Nous proposons qu'il soit fait recours aux séminaires, conférences et formations accélérées en vue de rehausser le niveau des agents en service à la conservation foncière de la Menoua en particulier et ceux du pays en général. Le foncier doit être considéré comme une spécialité nécessitant des compétences particulières pour l'exercer. Il faudrait alors prendre des mesures adéquates pour former le personnel intervenant dans la mise en oeuvre de la politique foncière^66(*). De telles mesures seront vraiment nécessaires si on veut lutter contre le niveau de qualification bas qui est une véritable entorse au bon fonctionnement de la conservation foncière de la Menoua.

En plus de cette augmentation et formation des agents, nous prions vivement que les mesures d'incitations du personnel à ce niveau soient réintroduites.

C-La résurrection utile des mesures d'incitation du personnel

Le terme résurrection ici vient de ce que la prime d'incitation du personnel qui existait à la conservation foncière a été supprimée comme nous avons affirmé précédemment^67(*). Une telle prime n'est pas négligeable dans le fonctionnement de l'institution. En effet, non seulement elle serait capable de créer un esprit d'émulation chez le personnel et les pousser à travailler davantage, mais aussi elle peut être un moyen de lutte contre la corruption dans ce service.

Il serait souhaitable qu'une telle prime soit de nouveau instituée. La consécration de lege feranda d'un texte prévoyant de nouveau le recours à cette prime serait aussi salutaire.Toutes ces solutions proposéesdoivent être envisagées, comme par ailleurs l'amélioration des moyens matériels et logistiques.

Paragraphe 2 : Le renforcement nécessaire des moyens matériels et logistiques

Les moyens matériels (A) et logistiques (B) de la conservation foncière de la Menoua doivent être renforcés.

A- Le renforcement nécessaire des moyens matériels

Les mesures urgentes doivent être adoptées en ce qui concerne la carence en matériel de l'institution de la conservation foncière. Sans matériel on perçoit difficilement comment l'institution devra bien fonctionner. Ce n'est un secret pour personne aujourd'hui que la plupart des services du ministère des domaines, du cadastre et des affaires foncières en général souffre d'un manque de matériel criard. Il serait opportun pour les autorités ayant pouvoir à le faire de prendre des mesures pour doter cette structure du matériel de bureau nécessaire (outils informatiques, imprimantes, calculatrices et rames de papiers...).

L'allocation à cette structure d'un budget annuel pour le matériel de bureau ne serait pas négligeable.

La résolution de ce problème de matériel permettra à coup sûr à l'institution de s'inscrire véritablement dans le processus desécurisation du droit de propriété foncière jusqu'ici recherché par le gouvernement. Il en est de même du renforcement des ressources logistiques.

B-Le renforcement utile des moyens logistiques

Les moyens logistiques de la conservation foncière de la Menoua doivent être restructurés. L'espace est assez réduit à ce niveau et cela ne facilite pas le travail. Les dossiers sont surchargés dans le bureau du conservateur et des risques de confusion de dossier sont bien possibles.

Il convient urgemment de doter cette structure de locaux appropriés pour une bonne répartition du travail. En effet, il serait souhaitable que la conservation foncièresoitdotée de nouveaux bureaux capables de contenir tout le personnel qui viendraient à y travailler dans un avenir proche.Ainsi, nous proposons sérieusement la création de quatre nouveaux bureaux : le bureau du secrétaire, le bureau de gestion, le bureau technique et le bureau du livre. Le bureau du secrétaire abriterait un secrétaire chargé de la réception des dossiers et la saisie et impression des différents actes traités à ce niveau. Le bureau de gestion devrait s'occuper de la gestion des dossiers portant sur le domaine national, le bureau technique serait chargé de l'étude et du traitement des dossiers d'immatriculation, de concevoir les bordereaux analytiques, de s'occuper des oppositions et enfin le bureau du livre serait chargé de la conservation des livres fonciers et des souches des dossiers des titres fonciers déjà délivrés et c'est ce même bureau qui devrait remplir le livre foncier, les registres de dépôt et les duplicatum des titres fonciers ; c'est à la tête de ce dernier bureau que serait placé l'archiviste de la conservation foncière de la Menoua.

Il s'en suit que pour un meilleur fonctionnement de la conservation foncière de la Menoua, des mesures urgentes doivent être prises pour résorber ses problèmes de personnels, de matériels et de logistiques. Ces mesures ne seront pas suffisantes, car il faudrait également lutter contre les entraves de nature exogènes.

Section 2 : Les solutions envisageables en vue de l'amélioration des entraves de nature exogène

Il convient pour éradiquer efficacement les difficultés de fonctionnement externes à la conservation foncière de la Menoua de prendre certaines décisions. Il serait utile à ce sujet,que les mesures de sauvegarde du bon fonctionnement de la structure soient doublement axées. D'abord elles devront être axées sur le problème des résistances coutumières, de la lenteur d'autres services et la méconnaissance des textes fonciers (paragraphe 1). Et ensuite, ces mesures devraient prendre en compte le problème des pratiques mafieuses (paragraphe 2) évoqués plus-haut.

Paragraphe 1 : Les solutions en vue de l'éradication du problème des résistances coutumières, de la lenteur d'autres services et de la méconnaissance des textes fonciers par les populations

Il est important pour venir à bout de ces autres problèmes qui empêchent la conservation foncière de la Menoua de bien fonctionner, de consacrer une quasi-propriété foncière coutumière (A), de prendre des mesures d'accélération des procédures dans les services intervenant dans la procédure d'immatriculation (B) et sensibiliser au maximum les populations sur les questions foncières (C).

A- La consécration textuelle d'une « quasi-propriété foncière »

La quasi-propriété foncière à laquelle nous faisons allusions ici renvoie à un droit de propriété sur la terre limité à l'usus et au fructus ; l'abusus étant réservé au propriétaire véritable. En effet, le droit de propriété est défini par l'article 544 du code civil comme : « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Il ressort de cette définition que le droit de propriété confère à son titulaire le droit de jouir et de disposer de la chose. Il s'agit du droit réel par excellence car il confère toutes les prérogatives qu'un propriétaire peut exercer sur une chose.

Ainsi, la consécration textuelle d'une quasi-propriété coutumière emportera une reconnaissance textuelle de la « propriété coutumière », limité à cet effet au droit d'user et de faire fructifier la chose. Le droit de disposer quant à lui étant réservé à celui qui au final obtiendra un titre foncier sur ledit terrain. Il faut reconnaître et accepter la possibilité pour les communautés villageoises de la Menoua de faire des transactions sur les parcelles coutumières qu'elles occupent. Mais, on doit limiter ces transactions au simple droit d'user et de faire fructifier la parcelle en cause. Toute action au -delà de l'usus et du fructus nedevra être permise qu'au titulaire du titre foncier.

Il serait prudent de prendre le contre-pied de cette doctrine^68(*) qui prône la consécration de la propriété foncière coutumière, puisqu'il s'agit d'une pratique qui remet fondamentalement en cause le principe consacré dans les textes en ce qui concerne les transactions sur le domaine national. La codification d'un droit de propriété coutumière des populations sur les parcelles du domaine national renverserait certainement l'ordre juridique jusqu'ici établi et causerait un véritable désordre en matière foncière. Il s'agira de remettre en cause l'esprit même de réforme foncière de 1974 et admettre indirectement qu'elle n'a plus son pesant-d'or dans notre ordonnancement juridique, puisqu'il s'agissait de consacrer par là, la propriété individuelle par opposition à celle collective.

Nous souhaitons alors vivement qu'il soit codifié une quasi-propriété coutumière au profit des populations de la Menoua en particulier et du Cameroun en général, mais en laissant la voie à l'immatriculation comme seule fondatrice du droit de disposer du terrain coutumier.

B- La prise urgente des mesures d'accélération des procédures dans les autres services intervenant dans l'immatriculation des terrains dans la Menoua

Les différents services qui interviennent dans la procédure d'immatriculation, sont eux aussi des obstacles au bon fonctionnement de la conservation foncière de la Menoua. Il faut dire que les lenteurs observées au niveau de ces services sont de nature à bloquer le dossier à ce niveau et ralentir véritablement la procédure.

Il serait souhaitable que tous les moyens d'actions au niveau de ces services soient renforcés afin qu'ils ne souffrent d'aucune difficulté dans l'accomplissement de leurs différentes missions. Ceci permettrait dans une certaine mesure de rendre la procédure plus rapide et par ricochet l'acheminement du dossier dans des délais francs au niveau de la conservation pour traitement.

On pourrait même aller plus loin en édictant des délais de traitement des dossiers au niveau de chaque service pour favoriser une procédure efficace et rapide dans le traitement des dossiers. Tous les moyens étant mis à la disposition des services, aucun obstacle ne justifierait la lenteur des procédures. On pourra par exemple en ce qui concerne les commissions consultatives mettre à leurs dispositions des véhicules de services pour faciliter leur transport et alléger les dépenses aux usagers. Toutes ces mesures accélèreront vraiment la procédure et permettrons au dossier de parvenir à temps auprès de la conservation foncière de la Menoua pour diligences.

C- La vulgarisation nécessaire de la législation foncière aux populations de la Menoua

Une certaine partie de la population de la Menoua n'immatricule pas leur terrain, non pas parce qu'elle se rebelle ou est accrochée à la conception coutumière de la propriété, mais, parce qu'elle ne sait pas qu'il faut le faire ou alors qu'il existe une institution chargée de le faire. Une grande partie de cette population est totalement ignorante de l'existence des textes consacrant la procédure d'immatriculation ou plus simplement l'existence d'une institution comme celle de la conservation foncière. La réforme foncière de 1974 n'a pas totalement été médiatisée au point où, jusqu'à ce jour, on observe toujours des personnes qui ne savent même pas qu'elle existe. Certains en revanche, savent que cette réforme existe, sans pour autant savoir quelles pourraient être les effets juridiques du recours à la procédure d'immatriculation. C'est sans doute pour cette raison que le professeur Alexandre-Dieudonné Tjouen a pu affirmer au sujet de l'indifférence des populations à l'égard de la réforme que : « nous croyons que cette indifférence a pour cause profonde, l'ignorance des effets juridiques futurs de la réforme. Le jour où les milieux ruraux comprendront même à long terme la théorie de la réforme actuelle, elle deviendra une réalité, ils réagiront très énergiquement. Il en serait de même le jour où les immatriculations en chaînes seraient entamées dans ces milieux par les intellectuels retraités qui voudraient retourner dans leur terre natale^69(*) ».

Pour permettre à cette population de la Menoua non seulement d'avoir connaissance de l'existence de la réforme et de mieux cerner ses effets sur le plan juridique, il serait utile que les textes en matière foncière soient régulièrement vulgarisés dans les couches les plus profondes du département. Qu'on sensibilise longuement et de manière permanente les populations au sujet de l'existence de cette structure. Plus la population saura que cette structure a été crée pour préserver ses droits, plus les dossiers de réquisition d'immatriculation seront régulièrement déposés aux services compétents. On doit lutter contre la crainte de cette institution par les populations en les sensibilisant véritablement au sujet de la réglementation foncière. Une bonne connaissance de la législation foncière par tous sera un commencement d'exécution de la volonté sociale d'aller faire immatriculer les terrains. Après la consécration d'une quasi-propriété foncière, après la prise des mesures d'accélération des procédures au niveau des autres services intervenants dans la phase de l'immatriculation, il faudrait bien prendre des mesures pour stopper la prolifération des pratiques foncières mafieuses existant dans la Menoua.

Paragraphe 2 : Les solutions utiles en vue de combattre les pratiques foncières repréhensibles dans le département de la Menoua

Il est nécessaire en vue de lutter contre les pratiques foncières mafieuses abordé plus haut, de créer dans la mesure du possible un corps d'audit foncier au niveau de chaque conservation foncière (A), mais aussi rejeter urgemment la notion de certificat d'abandon de droits coutumiers (B).

A- La création souhaitable d'un corps d'audit foncier au niveau de chaque conservation

Pour faire face aux pressions des populations et des hommes politiques, il semble urgent de créer un corps d'audit foncier au niveau de la conservation foncière de la Menoua ou alors même au niveau de chaque service intervenant dans le cadre de la procédure foncière. Ce corps d'audit foncier qui serait rattaché au Ministère des domaines, du cadastre et des affaires foncières aurait pour rôle : de vérifier à toutes les étapes de la procédure et plus précisément au niveau de la conservation foncière si la réglementation est effectivement respectée. Ce corps en cas de difficultés dans l'application de la législation foncière pourrait proposer des solutions en vue de l'avancement de la procédure. Il faudrait dès lors qu'il soit constitué de véritable spécialiste en matière foncière. En effet, relativement à la création de ce corps d'audit, M. Bernard Puepi pense à juste titre que : « le succès de la réforme foncière impliquée par le décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 nécessite un audit régulier de la chaîne des services administratifs qui concourent à l'établissement du titre foncier pour voir si la règlementation est réellement respectée. Ce corps d'audits relevant du ministère chargé des affaires foncières et des domaines aurait pour tâche d'identifier périodiquement à chaque étape de la procédure, les goulots d'étranglement et de proposer les solutions pour les éliminer^70(*) .» Il est convenant d'affirmer que la création d'un tel corps au niveau de la conservation foncière serait pour beaucoup dans le respect véritable de la procédure et de l'élimination des pratiques mafieuses, des groupes de pression et des populations. Mais, il conviendrait en plus de la création de ce corps d'audit foncier, de rejeter totalement et énergiquement le recours à la notion de certificat d'abandon de droits coutumiers.

B- Le rejet urgent de la notion de « certificat d'abandon de droits coutumiers »

La notion de « certificat d'abandon de droits coutumiers » qui est aujourd'hui admise de manière tacite dans la pratique doit être rejetée de façon expresse. Il faut dire que cette pratique consacre indirectement et implicitement l'existence d'une « propriété foncière coutumière.»En effet, on ne doit pas admettre indirectement ce que le législateur a interdit directement. Ce contournement habile de la loi a pour conséquence de rendre en quelque sorte licite les transactions (ventes surtout) sur les portions du domaine national de première catégorie. Pourtant le législateur n'autorise ces transactions que si le terrain a fait l'objet d'une immatriculation. Admettre cette pratique, c'est bloquer indirectement le recours à la procédure d'immatriculation.

C'est pour cette raison qu'il est urgent d'interdire expressément cette pratique par un texte. Cette interdiction permettrait à la conservation de bien jouer son rôle, car on notera plus ou moins un accroissement du nombre de dossier de réquisition d'immatriculation. Il s'agira d'un moyen de pression sur les populations et les acteurs du marché immobilier de recourir à l'immatriculation.

CONCLUSION CHAPITRE II

Au terme de ce chapitre, on retient globalement que de nombreuses solutions peuvent permettre de lutter contre les différents problèmes qui rendent le fonctionnement de la conservation foncière de la Menoua lacunaire. Il s'agit entre autres mesures de l'amélioration de la capacité du personnel de cette institution aussi bien du point de vue quantitatif, que de la compétence, et de la résurrection des mesures d'incitation du personnel. En plus, il a été proposé comme solution le renforcement des moyens matériels et logistiques de cette structure. Au-delà de ces solutions axées sur les problèmes internes à l'institution, nous avons proposé la consécration textuelle d'une « quasi-propriété foncière », la prise des mesures en vue de l'accélération de la procédure d'immatriculation au niveau des autres services et la vulgarisation de la législation foncière aux populations. En sus, il a été souhaité la création d'un corps d'audit foncier au niveau de la conservation foncière de la Menoua, mais aussi le rejet urgent de la notion de « certificat d'abandon de droits coutumiers ».

CONCLUSION DEUXIEME PARTIE

En dernière analyse, de nombreuses entraves au fonctionnement harmonieux de la conservation foncière de la Menoua ont été détectées. Ces problèmes étaient à la fois internes et externes à la structure.Il a été proposé dans le chapitre précédent des pistes de solutions en vue de la résolution desdits problèmes. Ces solutions concernent à la fois les problèmes endogènes à l'institution, que ceux exogènes. Concernant, les solutions aux problèmes intrinsèques à la structure, nous avons proposés non seulement une augmentation quantitative du personnel, mais aussi et surtout une formation des agents de ce service aux matières foncière. En plus, il a été jugé utile de réinstaurer les mesures d'incitations du personnel comme les primes de rendement. Nous avons proposés également à ce niveau que la structure soit vraiment dotée de matériels adéquats pour son fonctionnement et que ses moyens logistiques soient revus dans le sens d'une restructuration urgente des locaux.

En ce qui concerne les solutions aux problèmes externes, nous avons d'une part envisagés la création ou alors la codification éventuelle d'une « quasi-propriété coutumière », la prise des mesures en vue de l'accélération de la procédure au niveau des différents services et aussi la vulgarisation des populations de façon constante au sujet de la législation foncière. D'autre part, nous avons proposé la création d'un corps d'audit foncier au niveau de la conservation foncière de la Menoua en particulier et de chaque conservation foncière en générale. Le rejet nécessaire de la notion de certificat « d'abandon de droit coutumiers » au niveau de ce département en particulier et du pays tout entier a été convoqué.

CONCLUSION GENERALE

Au terme de cette étude consacrée à l'institution de la conservation foncière dans le système foncier camerounais, étude faite à partir de la conservation foncière de la Menoua, cette structure aura retenue notre attention pour plusieurs raisons : d'abord, compte tenu de son importance considérable dans le système foncier camerounais dans la délivrance et la sécurisation du titre foncier de façon générale. Ce rôle dans la délivrance et la sécurisation du titre foncier s'articulant autour des missions et de la double responsabilité du conservateur. Ensuite, on aura été marqué par l'existence de nombreuses entraves au fonctionnement efficace de cette institution. Mais fort heureusement, nous ne sommes pas restés muet face à cette situation fâcheuse ; nous avons proposé des pistes souhaitables en vue de remédier à ces problèmes.Ces solutions si elles sont prises en compte par les autorités gouvernantes pourraient permettre à la structure de fonctionner de façon normale et efficace.

En effet, la question de l'organisation du foncier est essentielle pour tout pays qui souhaite assurer son essor économique. Ainsi, est- il important de délivrer des titres fonciers fiables. La délivrance des titres fonciers sécurisés permettra : d'abord, de fixer les agriculteurs sur leur terre en les incitants à les mettre en valeur ; ensuite, des transactions immobilières sécurisées rassureront les entreprises qui souhaitent réaliser des investissements à long terme, de nature industrielle ou touristiques. Enfin, l'essor économique d'un pays en développement passe par l'accès de tous au crédit. Or, l'octroi d'un crédit nécessite des garanties. La garantie essentielle étant la sûreté réelle immobilière,il est essentiel de doter les individus de titres sécurisés.

C'est alors compte tenu de l'importance caractérisée de cette structure dans le système foncier camerounais, que nous souhaitons vivement que les autorités compétentes interviennent pour prendre des mesures urgentes en vue de favoriser la résolution de ces problèmes qui la paralyse grandement dans son fonctionnement. C'est par ce biais pensons nous que la conservation foncière jouera effectivement son rôle dans la sécurisation certaine des droits fonciers et partant la protection des différents acteurs du marché immobilier au Cameroun. L'avenir de la déconcentration de la gestion foncière au Cameroun du point de vue de la conservation foncière dépend grandement de son efficacité dans l'accomplissement de ses fonctions. Il faut accompagner les structures déconcentrées des moyens nécessaires pour leur bon fonctionnement. C'est donc par la délivrance de titres fiables que le marché du foncier au Cameroun peut s'organiserharmonieusement.

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-MIENDJIEM (I.L.), cour polycopié de transactions foncières, master 2 professionnel droits fonciers, promotion 2010-2011.

6. RAYMOND (G.) et JEAN (V.), Lexique des termes juridiques, 6^e éd, Dalloz 1985.

7. GUINCHARD (S.) et MONTAGNIER (G.), Lexiques des termes juridiques, 13^e éd. Dalloz 2001.

ANNEXES

ANNEXE I : FICHE DE COLLECTE DE DONNEES SUR LES SERVICES RENDUS PAR LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA DE 2005 A 2011

Nous avons ci-dessous les tableaux récapitulatifs des informations concernant le nombre de titre foncier établis par la conservation foncière de la Menoua aussi bien par la procédure d'immatriculation directe, qu'indirecte. En plus nous avons des informations concernant les autres services rendus par cette structure. Ces données s'étalent sur les années 2005 à 2010 d'une part, et d'autre part sur l'année 2011.Toutes ces informations ressortent de façon claire des indicateurs séquentiels de performances fournies par la conservation foncière de la Menoua à l'endroit de l'Etat et plus précisément du délégué départemental du ministère des domaines, du cadastre et des affaires foncières de la Menoua.

NB : Pour les Sociétés et Associations, nous avons pu relever la délivrance du nombre de titre foncier suivant : en 2005 : 2 titres fonciers, en 2006 : 0, en 2007 : 0, en 2008 : 2 titres fonciers, en 2009 : 6 titres fonciers, en 2010 : 2 titres fonciers. Ce tableau ne prend en compte que la délivrance des titres fonciers par l'institution. Faute de données fiables, nous n'y avons pas inclus d'autres services rendus par cette structure. Mais, plus complet semble être le tableau retraçant les données de la conservation foncière de la Menoua pour l'année 2011.

INFORMATIONS STATISTIQUES SUR LES SERVICES RENDUS PAR LA CONSERVATION FONCIERE POUR L'ANNEE 2011

1	DOSSIERS REÇUS			210
2	TITRES FONCIERS ETABLIS AU PROFIT DES FEMMES			22
	Ancien Régime		11
	Nouveau Régime		11
3	TITRES FONCIERS ETABLIS AU PROFIT DES HOMMES			119
	Ancien Régime		40
	Nouveau Régime		79
4	TITRES FONCIERS AU PROFIT DES COLLECTIVITES			20
	Ancien Régime		02
	Nouveau Régime		18
	TOTAL DES TITRES FONCIERS			161

5	SUPERFICIES IMMATRICULEES PAR MOIS
		- Janvier 2011 :		04ha 04a 53ca
		-Février 2011		05ha 10a 88ca
		-Mars 2011		03ha 77a 78ca
		-Avril 2011		08ha 65a 25ca
		-Mai 2011		33ha 62a 15ca
		- Juin 2011		05ha 96a 60ca
		-Juillet 2011		03ha 10a 61ca
		-Août 2011		Néant parce que l'institution n'avait pas de Livre foncier
		-Septembre 2011		07ha 73a 81ca
		-Octobre 2011		06ha 71a 50ca
		-Novembre 2011		14ha 03a 66ca
		-Décembre 2011		04ha 12a 60ca
8	SUPERFICIE TOTALE IMMATRICULEE			96ha 89a 37ca

II - REPARTITION PAR ARRONDISSEMENT DES TITRES FONCIERS ETABLIS PAR LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE

Les informations de l'année 2011 permettent de mieux percevoir toutes les prouesses réalisées par la conservation foncière de la Menoua. Ces informations permettent de bien cerner l'importance de cette structure dans le système foncier camerounais.

ANNEXE II : QUESTIONNAIRE AYANT GUIDE NOTRE TRAVAIL

Nous allons doublement présenter ce questionnaire : il s'agira de présenter d'abord le questionnaire à l'endroit du responsable de la structure, et ensuite à l'endroit des populations.

I-Questionnaire à l'endroit du conservateur foncier du département de la Menoua

2- D'après vous, est-ce que les populations de la Menoua sont suffisamment au courant de l'existence de ce décret, ainsi que des innovations qu'il recèle ?

3- Combien de demandes d'immatriculation sont déjà parvenues à vos services depuis la réforme ?

5- S'il fallait faire une comparaison avec l'ancienne législation, peut-on affirmer que le décret de 2005 a favorisé un drainage massif des populations vers la conservation foncière de la Menoua ou plus généralement vers la délégation départementale des Domaines, du Cadastre et des Affaires foncières, en vue de sécuriser leurs droits fonciers coutumiers ?

6- Pour les titres fonciers délivrés depuis la reforme, combien de temps a duré la procédure de leur élaboration.

7- Est-ce que les procédures se déroulent normalement, conformément à la nouvelle réglementation ? Si non qu'est-ce qui ne va pas, qu'est-ce qui pose problème ? Et le cas échéant, que proposez-vous comme solution pour mieux faire ?

8- Votre ministère est taxé par plus d'une personne de ministère très corrompu. Qu'en est-il exactement et que pouvez-vous dire à ce sujet ?

1-Quelles sont vos opinions au sujet de la conservation foncière du département de la Menoua ?

2- Avez-vous connaissance de l'existence d'une procédure vous permettant d'obtenir un titre foncier ?

3-Pourquoi avez-vous des craintes à l'égard des services de la conservation foncière ?

5- Comment pouvez-vous établir la preuve de vos droits sur vos parcelles en cas de litiges?

6-Savez-vous que les ventes et achats de terrains non immatriculés sont interdits par la loi ?

7- Avez-vous déjà entendu parler du certificat d'abandon de droits coutumiers ?

ANNEXE III : Les prototypes de quelques produits résultant de l'activité du conservateur foncier de la Menoua

Le Conservateur Foncier du Département de la Menoua à Dschang soussigné, certifie que :

L'immeuble rural non bâti sis à...., au lieu-dit..... , d'une superficie de ........ Prélevée sur un ensemble plus grand objet du Titre foncier N°.... du Département de la Menoua, immatriculé le...., au Livre Foncier du Département de la Menoua, Volume..., Folio..., Numéro.....,

- appartient en toute propriété à Monsieur /Madame.............. Né(e) le..... à...., fils/fille de .......... et de........., domicilié à........, de nationalité camerounaise ;

-Pour l'avoir acquis suivant....................................................................

Le Conservateur Foncier du Département de la Menoua à Dschang soussigné, certifie que :

L'immeuble rural bâti sis à Dschang, au lieu-dit......, d'une superficie de....... immatriculé le.......... au Livre Foncier du Département de la Menoua, Volume......., Folio......., Numéro........,

- Appartient en toute propriété à Monsieur/Madame............., né(e) le........ à , fils/fille de............., domicilié à........., de nationalité camerounaise,

- Pour l'avoir acquis suivant demande de titre foncier en date du......., visée le..... sous le numéro....... Volume......folio.

-d'une hypothèque en premier rang inscrite le................ au profit de........dont le siège social est fixé à.......BP......, à la sûreté du remboursement et en garantie du respect des obligations d'un credit...........de francs CFA en principal, en vertu de l'acte N°......, reçu le.......... par Maître........., Notaire à Dschang,

-et d'un commandement aux fins de saisie immobilière d'un montant de.............. francs CFA inscrit le............ au profit de......... , suivant exploit en date du............ de Maître........., Huissier de Justice près la Cour d'Appel de l'Ouest et les tribunaux de Dschang, agissant à la requête de ......, ayant pour conseil Maître......., Avocat au Barreau du Cameroun, BP......

Le Conservateur Foncier du Département de la Menoua à Dschang soussigné, certifie que :

Le Titre foncier numéro............ du Département de la Menoua, volume....., folio ......, concernant un immeuble rural bâti sis à....... au lieu-dit........, d'une superficie de........., qui a été établi au profit de Monsieur/Madame......., né(e) le........ à......., fils/fille de........... et de.........., domicilié à........., BP...... ; le....... suivant demande de Titre Foncier en date du..........., visée le........... sous le numéro.........., volume.... Folio....,

a été annulé par arrêté N°.......... de Monsieur le Ministre des Domaines et des Affaires Foncières.