L'institution de la conservation foncière dans le système foncier camerounais. à‰tude à partir de la conservation foncière de la Menoua.

ABSTRACT

To acquire a piece of land is a timeless issue nowadays in Africa, particularly in Cameroon. Whatever being the job one is doing or the place, one must need an accommodation for him and his family. At any moment, the need for a piece of land where one can invest or build a house can rise. All means, fraudulent or legal, can be engaged in order to own the land. In the acquisition process, several bodies namely the Land registry, the Divisional Officer's Office, Councils and especially the Land registry office can participate more or less directly.

Thus, in the Cameroonian Land System and in the Menoua Division specifically, the Land registry office plays a key role. This process is paramount as it plays an important role in the issuing of land title and ensures its security, even if the truth is that the daily functioning is incomplete because of procedures.

Many solutions can be suggested in solving these problems so that the Land registry office will really have a major influence in the Cameroonian real estate market.

INTRODUCTION GENERALE

La terre, encore la terre et toujours la terre, on ne sera jamais lassé d'écouter ces mots. Ceci se justifie bien car, partout en Afrique aujourd'hui, la terre est d'une si grande importance que le mot sonne avec redondance dans l'esprit d'un très grand nombre. La terre constitue un enjeu économique et social indéniable ; c'est un outil capital de développement. Pour ce fait, la réglementation de son utilisation et de son occupation s'impose avec beaucoup d'acuité. Ainsi, de nombreuses règles régissent l'accès à la terre partout dans le monde et en Afrique en particulier.

La législation en matière foncière a connue de nombreuses mutations dans la plupart des pays africains. Ils coexistent ici deux modes de gestion des terres : le mode traditionnel et le mode moderne. Le premier consiste à confier l'ensemble des terres à un chef coutumier, gardien de la tradition ancestrale. Il est le seul qui puisse distribuer les terres à ses sujets ; et dans le second mode, la gestion de la terre est confiée à une entité étatique. Ce dernier mode, dit encore mode du droit écrit, diffère d'un pays à un autre, d'un régime politique à un autre^1(*).

Pour ce qui est de l'Etat du Cameroun qui nous concerne, il faut relever qu'il existait dans le Cameroun précolonial une communautarisation dans l'utilisation des terres^2(*).Les hommes s'accrochaient à celle-ci dans la mesure où ils la considéraient comme la mamelle nourricière de la communauté, c'est-à-dire la productrice des principaux moyens de subsistance. Cette conception faisait alors de la terre un bien « sacré » et comme tel insusceptible d'aliénation^3(*).Elle se transmettait au fil des générations et il était dès lors impossible de parler de propriété individuelle puisqu'elle n'appartenait alors à personne de façon privative^4(*).

C'est en effet, l'arrivée des colons qui sonne le glas de la propriété coutumière et consacre pour la première fois la propriété individuelle au Cameroun^5(*).La colonisation de façon formelle commença le 12 juillet 1884 avec la signature du Traité Germano-Douala. Dès leur arrivée au Cameroun, les Allemands remirent en cause le système de gestion de terreexistant. Le 19 juin 1896, ils prirent un décret impérial portant organisation foncière. Toutefois, la présence allemande fut très courte car, le 28 juin 1919, date de signature du traité de Versailles, le Cameroun fût partagé officiellement entre la France et l'Angleterre. Français et Anglais eurent des conceptions différentes concernant la gestion de la terre.

Dans la partie du Cameroun sous administration Française, jusqu'à l'aube de l'indépendance, il exista trois systèmes de gestion des terres : le système de la transcription, celui de la constatation des droits fonciers coutumiers et celui de l'immatriculation.

Régi par la Loi du 24 juillet 1921 et son Décret d'application du 15 septembre 1921, le système ou régime de la transcription, consistait tout simplement à inscrire sur un registre spécial^6(*), chaque immeuble qu'on possédait. Le conservateur foncier attribuait alors à cet immeuble un compte sur lequel étaient inscrits de façon chronologique les droits réels grevant ledit immeuble. Il s'agissait du régime de la publicité réelleet ce régime n'intéressait que les français expatriés et assimilés^7(*).

Le système ou régime de la constatation des droits fonciers coutumiers des indigènes quant à lui avait été crée par le décret du 21 juillet 1932^8(*). Grace à ce texte, il s'agissait pour l'indigène, de faire constater par les autorités administratives ses droits sur la terre, c'est-à-dire de prouver qu'il occupait ou exploitait effectivement celle-ci. A la suite de cette preuve, il bénéficiait de la délivrance d'un titre appelé livret foncier. Mais, la valeur de ce livret était inférieure à celle du titre foncier qui constitue le point d'achèvement de la procédure d'immatriculation.

Pour ce qui est de la procédure d'immatriculation, elle était régie par un deuxième décret du 21juillet 1932 instituant au Cameroun le régime foncier de l'immatriculation. Ce régime était en quelque sorte la suite logique du précédent. D'ailleurs, le droit de l'indigène constaté dans un livret foncier pouvait bien être transformé en droit de propriété effective grâce à la procédure d'immatriculation par laquelle, un titre foncier était délivréau postulant.

Le système colonial français, en général, n'a pas véritablement satisfait les camerounais dans le sens où les décisions prises par les colons ne visaient pas toujours l'épanouissement des populations, ce qui a suscité de grandes difficultés dans les relations entre l'Administration et les populations. A la suite de ces difficultés, le décret-loi n^o 63/2 du 09 janvier 1963 a été pris^9(*). L'accent était désormais mis sur la mise en valeur de la terre comme condition de délivrance du titre foncier. Avec ce décret, le régime foncier camerounais était dans un véritable processus de gestation et le 06 juillet 1974, intervint l'actuelle réforme foncière.

Dans la partie camerounaise sous administration britannique, la gestion foncière était tout aussi renduedifficile. En effet, entre 1919 et 1927, les parties Nord et Sud du Cameroun sous administration britannique étaient régies par des législations disparates issues du Nigéria. Suite aux difficultés d'application des législations différentes dans cette partie du Cameroun, l'administration coloniale britannique avait procédé à l'uniformisation des dispositions foncières applicables. C'est pour cette raison qu'a été crée en 1921 la Land and Native RightsOrdinnance qui y trouvait application. L'objectif du législateur colonial était de permettre à tout le monde l'utilisation et l'occupation des terres, c'est-à-dire de bénéficier des droits de jouir (fructus) et d'occuper (usus). Ces deux droits dans l'ensemble formaient ce qu'on appelait le Right of occupancy. Il en existait alors deux types de right of occupancy suivant qu'on était allogène ou autochtone : leStatutory Right of occupancy pour le premier et le Customary Right of occupancy pour le second. Bien après, la Land and Native Right Ordinnance a été doté d'un article disposant qu' «  à tout moment, le Gouverneur pouvait retirer le Customary Right of occupancy ».Dans la mesure où cette disposition était en elle même source d'insécurité, elle provoqua de nombreuses révoltes. La gravité des violences amena le Gouverneur à comprendre qu'elles étaient dues à la volonté d'accéder à la pleine propriété. Ce qui l'a amené à essayer de mettre en oeuvre une réforme garantissant l'accès à la pleine propriété au Cameroun britannique.

A la faveur des revendications aussi bien dans le Cameroun francophone et anglophone et la réunification du Cameroun, est intervenue la grande réforme foncière de 1974^10(*). A partir de cette date, on assiste à l'application d'une législation uniforme en matière foncière sur l'ensemble du territoire camerounais. Il existe désormais un seul régime permettant d'accéder à la terre : le régime de l'immatriculation donnant l'accès à la propriété foncière. Cette date constitue l'étape la plus significative dans la construction du système foncier camerounais. Après des séances de travaux préparatoires et de nombreuses conférences organisés par le gouvernement dans le but de recueillir toutes les difficultés des populations en matière foncière, la réforme de 1974 est intervenue pour traduire toutes les difficultés soulevées en termes juridiques. En effet, cette année là, trois importantes ordonnances virent le jour, suivi environ deux ans plus tard, de leurs décrets d'application. Jusqu'à ce jour, ces textes constituent le soubassement du régime juridique applicable en matière foncière au Cameroun. Plus de trois décennies après la mise en oeuvre de cette réforme, de nombreux problèmes persistent.

Du coup, il ressortque la réforme foncière de 1974 n'a pas entièrement atteint les objectifs poursuivis par le législateur notamment la satisfaction des camerounais^11(*). Fort heureusement, le Gouvernement n'est pas resté insensible à l'ampleur de ce malaise sociétal. C'est ainsi que par décret n^o 2004/320 du 08 décembre 2004 portant organisation du Gouvernement, le ministère de l'Urbanisme et de l'Habitat a changé de dénomination et est devenu ministère des domaines et affaires foncières. Un an après, les décrets n^o 2005/178 du 21 mai 2005 et n^o 2005/481 du 16 décembre 2005 ont été pris. Le premier organise le ministère des Domaines et des Affaires foncières, pendant que le second modifie et complète le décret n^o 76/165 fixant les conditions d'obtention du titre foncier au Cameroun. Le décret n^o 2005/178 introduit un certain nombre d'innovations dans la gestion foncière au Cameroun. L'une des plus importantes et marquantes de ces innovations est la déconcentration de la gestion foncière. C'est ainsi que ce décret institue désormais une conservation foncière au niveau de chaque département. C'est ce qui justifie l'inspiration de notre thématique : « l'institution de la conservation foncière dans le système foncier camerounais : étude à partir de la conservation foncière de la Menoua».

L'analyse de ce thème passe d'abord par un cadrage conceptuel nécessaire(I), une présentation rigoureuse de l'intérêt ayant guidé le choix de ce sujet(II) ; ensuite il sera judicieux de présenter la situation et le cadre dans lesquels le stage a été effectué(III), et enfin la problématique, les sources et la démarche du travail(IV).

I. DES CLARIFICATIONS CONCEPTUELLES SUR LE THEME

Il est important pour une bonne appréhension du sujet de faire un peu de sémantique. Ainsi, convient-il de définir suffisamment les termes institution(A), conservation foncière(B), et système foncier camerounais(C).

A. LE CONCEPT D'INSTITUTION

L'institution est perçue comme  une structure sociale jouant un rôle reconnu important, que ce rôle ait une origine juridique (institution de l'Etat), ou sociologique (institution de la famille^12(*)).

Concept fondamental de la théorie juridique du Doyen Maurice Hauriou, l'institution peut également se définir comme une organisation juridique sociale, c'est-à-dire destinée à un ensemble d'individus, dont l'autorité est reconnue parce qu'elle est établie en correspondance avec l'ordre général des choses du moment, et qui présente un caractère durable, fondé sur un équilibre des forces ou une séparation de pouvoirs^13(*). A titre illustratif nous pouvons citer l'institution de la conservation foncière ; qui nous interpelle d'ailleurs dans ce travail. Elle sera perçue dans tout ce travail comme une institution Etatique remplissant une mission d'intérêt général.

* ¹ La gestion de la terre différait selon qu'on se trouvait sous la domination Allemande, Anglaise, Française et Portugaise.

* ² BACHELET (M.), Systèmes fonciers et réformes agraires en Afrique noire, Paris, LGDJ, 1968, p. 312.

* ³ Le caractère inaliénable des terres à cette époque est bien explicité par  LE ROY (E.) in « Caractères des droits fonciers coutumiers », Encyclopédie juridique de l'Afrique, tome 5, 1982, p. 42 ; KOUASSIGAN (G.A.), « La nature juridique des droits fonciers coutumiers », Encyclopédie juridique de l'Afrique, tome 5, 1982, p. 50.

* ⁴ Pour ce qui est du caractère sacré de la terre lire KOUASSIGAN (G.A.), « Objet et évolution des droits fonciers coutumiers », Encyclopédie juridique de l'Afrique, tome 5, 1982, p. 30.

* ⁵ Lire en ce sens  LAVIGNE DELVILLE (P.) et CHAUVEAU (J.P.), « Quelles politiques foncières en Afrique noire rurale ? Réconcilier pratiques, légitimité et légalité », Quelles politiques foncières pour l'Afrique ? Paris, Ministère de la Coopération/Karthala, 1998, pp. 731-736.

* ⁶ Ce registre spécial est tout simplement appelé livre foncier.

* ⁷ Voir  TADJUDJE (W.), la déconcentration de la gestion foncière au Cameroun : analyse du décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005, Mémoire D.E.A, F.S.J.P. Université de Yaoundé II-Soa 2005. Version électronique disponible sur www.memoireonline.com.

* ⁸ Il s'agit du décret organisant la constatation des droits fonciers des indigènes au Cameroun protégé sous mandat français (J.O.C. 1932, p. 618).

* ⁹ Ce décret crée au Cameroun la notion de « patrimoine collectif national ». Pour plus de précision en ce sens, lire  TIENTCHEU NJIAKO (A.), Droits réels et domaine national au Cameroun, PUA, Yaoundé, 2004, pp. 27 et s.

* ¹⁰ A propos l'année 1974 et les suites du nouveau régime foncier camerounais, voir POUGOUE (P.G.), « Les nouveaux régimes fonciers », Encyclopédie juridique de l'Afrique, 11^e édition, 1985, pp. 201 et 202.

* ¹¹ A propos des critiques de la réforme foncière de 1974, lire  TJOUEN (A.D.),Droits domaniaux et techniques foncières en droit camerounais ( Etude d'une réforme législative), Paris, Economica, La vie du droit en Afrique, 1981,p.158.

* ¹² Il s'agit là de la définition donnée par le vocabulaire juridique de GERARD CORNU, P.165.

* ¹³ Voir RAYMOND (G.) et JEAN (V.), Lexique des termes juridiques, 6^e édition, Dalloz 1985, p .249.