La sécurité foncière au Cameroun: une analyse à partir du département de la Mefou et Afamba

CHAPITRE IV

LA CONSECRATION INSTITUTIONNELLE DE LA SECURITE FONCIERE AU

CAMEROUN DES ACTEURS ET DES PROCEDURES

Introduction

« Rien n'est possible sans les Hommes, mais rien n'est durable sans les institutions »⁴⁴. Cette affirmation témoigne clairement de la centralité du dispositif institutionnel dans une logique de régulation sociale et macro sociale. De ce point de vue, les institutions jouent un rôle incontournable dans le maintien et la pérennité de l'équilibre et du lien entre les différentes perceptions des acteurs formant le tissu social. La résurgence des institutions comme référent théorique fondamental représente un développement théorique important dans l'évolution de la science politique et des sciences sociales en général. Les institutions politiques en l'occurrence, s'affirment davantage comme étant des centres d'intérêt de construction théorique et des recherches empiriques⁴⁵. En effet, le phénomène institutionnel se manifeste par un large programme d'enquêtes et de recherches, toutes centrées sur l'influence qu'ont institutions sur les phénomènes sociopolitiques⁴⁶. De ce point de vue, les institutions auraient une influence considérable sur les comportements des acteurs, leurs actions, leurs stratégies et parfois même leur identité.

Sous cet angle, analyser la problématique de l'institutionnalisation dans le domaine des politiques publiques ou encore de la sociologie de l'action publique voire du droit, revient de prime à bord à appréhender la notion d'institution. Un tel effort de clarification conceptuelle ne peut trouver d'ancrage que dans un registre propre au déploiement institutionnel, et à l'analyse du système d'acteurs dans une logique de conception et de maturation des institutions. De ce fait, le néo-institutionnalisme offre une grille d'appréhension assez panoramique du concept, et apporte deux réponses à la préoccupation.

Ainsi, d'un côté, on retrouve les néo-institutionnalistes qui suivent au plus près l'idée du retour de l'Etat et adoptent une définition matérialiste des institutions qui inclut les organes

⁴⁴Affirmation de Jean Monnet, père fondateur de l'Union Européenne.

⁴⁵ Peter Evans et al., Bringing the State back in, Cambridge, Cambridge University Press, 1985.

⁴⁶ R. Kent Weaver et Bert, A. Rockman (dir), Do institutions matter? Government capabilities in the United States and Abroad, Washington, the Brookings Institution's, 1993.

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de l'Etat, par exemple la structure des législatures, des exécutifs, des bureaucraties et des tribunaux, les constitutions, les arrangements de division territoriale du pouvoir tels le fédéralisme et le système d'autonomie ; et les systèmes de partis. De l'autre côté, il y'à les néo-institutionnalistes qui voient les institutions en termes de normes, explicitement définies ou non, qui peuvent prendre la forme de paramètres culturels et cognitifs ou des règles et de procédures⁴⁷.

De cette considération notionnelle, il est aisé de s'apercevoir du fait que l'institution, à plusieurs égards est gage de sécurité. En la réalité, l'institutionnalisation de la sécurité foncière au Cameroun est le fruit des relations de complémentarité entre les logiques et dynamiques d'acteurs du système foncier (section I) et s'appréhende comme un phénomène social total. Aussi, il en ressort que, les institutions de la sécurité foncière au Cameroun sont non seulement des organes, mais aussi des normes, des comportements et surtout des procédures (section II).

Section I. Les acteurs de la sécurité foncière au Cameroun : une dynamique de

complémentarité des rôles

La sécurité en matière foncière est une entreprise ardue, qui nécessite une collaboration, voire, une complémentarité entre les différents aux rôles singuliers. En la réalité, la sécurité foncière est matérialisée par un certificat de propriété que constitue le titre foncier, même si ses caractères intangible et inattaquable sont remis en cause du fait qu'il soit un acte administratif unilatéral spécifique⁴⁸. Il est donc question ici, de saisir la dynamique des acteurs et de leurs rôles dans le processus de la sécurité foncière à partir du titre foncier. Dans cette perspective il est important de saisir les acteurs de la sécurité foncière et leurs rôles, en les subsumant en deux catégories. Nous distinguerons ainsi dans cette perspective, les acteurs de la sécurisation foncière entendue comme processus (paragraphe I), des acteurs de la sécurité foncière entendue comme procédé (paragraphe II).

⁴⁷ André Lecours, « L'approche néo institutionnaliste en science politique : unité ou diversité ? », in Politiques et Sociétés, vol 21 n°3, 2002, Pp. 10-11.

⁴⁸ Urbain Noel Ebang Mve, Le titre foncier au Cameroun. Recherche sur la spécificité d'un acte administratif unilatéral, Paris, L'Harmattan, 2011, 274 pages.

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I. Les acteurs de la sécurisation foncière au Cameroun

Il convient de le rappeler et le noter d'emblée, la sécurité foncière dont il est question dans le cadre de cette recherche, est adossée sur les terres ou dépendances du domaine national exclusivement, dont le processus de sécurisation aboutira ou pas, à l'établissement d'un titre foncier-mère. Ce processus de sécurité foncière est alors le fruit d'une construction collective d'acteurs en interaction⁴⁹, dont la substance est appréhendée soit de manière collégiale (A), soit de manière individuelle (B).

A. Les acteurs collégiaux de la sécurité foncière au Cameroun

Le processus de sécurité foncière est à pesanteur holistique, c'est-à-dire, qu'elle fait intervenir des acteurs réunis en collège dont les segments disposent dans certains cas, d'une posture statutaire. Il s'agit alors d'une part, de la commission consultative (1) et d'autre part de la commission de règlement des litiges (2)

1. L'importance du rôle de la commission consultative

La commission consultative se présente comme un organe essentiel dans la procédure d'immatriculation des terres du domaine national de première catégorie. De par son rôle, elle constitue la force motrice de la procédure. Il serait ainsi important d'avoir un aperçu sur sa composition, avant de dégager de manière explicite son rôle.

La composition de la commission consultative est fixée par le décret n°76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national. Au terme de l'article 12 de ce décret, la commission consultative est composée d'un président, qui est le sous-préfet qui, en la matière dispose d'une compétence materiae loci, d'un secrétaire, qui est un représentant du service des domaines. A côté du président et du secrétaire de la commission, il existe d'autres membres statutaires, à l'instar du représentant des services du cadastre, du représentant des services de l'urbanisme au cas où le projet est urbain, du représentant du ministre dont la compétence a un rapport avec le projet, du chef et de deux notables du village ou de la collectivité où se trouve le terrain. Cette composition de la commission consultative peut, dans certaines circonstances

⁴⁹ Patrick Hassenteufel, « L'action publique comme construction collective d'acteurs en interaction », in Sociologie de l'action publique, 2011, p. 115.

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variée, pour les besoins de nécessité de service, dans le but le remplir sa mission ou rôle, dans des conditions optimales.

La commission consultative joue un rôle très capital dans le processus de sécurisation foncière au Cameroun. L'un de ses principaux rôles s'avère être le constat de la mise en valeur des terrains pour l'obtention d'un titre foncier. C'est-à-dire qu'elle est chargée de déterminer si les terrains ont été mis en valeur avant le 5 août 1974, conformément à l'article 9 alinéa a du décret de n°76/165 du 27 avril 1976. Aux côtés de cette mission, la commission consultative émet un avis sur les demandes d'attribution des concessions, reçoit toutes observations et toutes informations en rapport avec la gestion du domaine national et fait des recommandations au ministre chargé des domaines. Toutefois, cette commission consultative se mue le cas échéant, en commission de règlement des litiges.

2. La commission de règlement des litiges

La commission de règlement des litiges se présente le prolongement de la commission consultative. En la réalité, il s'agit bel et bien de la commission consultative qui de manière circonstanciée, la commission de règlement des litiges.

A ce titre, cette commission est chargée de l'examen et du règlement le cas échéant, des litiges qui lui sont soumis dans le cadre de la procédure d'obtention du titre foncier sur les dépendances du domaine national occupées ou exploitées. Il en résulte donc que, l'examen des oppositions, des levées d'opposition ou des demandes d'inscription des droits, relève de la compétence des commissions de règlement des litiges. Toutefois, à côté de ces acteurs collégiaux, il existe des acteurs individuels qui sont indispensables au processus de sécurité foncière.

B. Les acteurs individuels de la sécurisation foncière

La sécurisation foncière ne saurait aboutir si, un certain nombre d'acteur individuels ne participent pas au processus. A cet égard, si le rôle du sous-préfet en la matière n'est guère à discuter (1), le chef service départemental du cadastre joue y joue un rôle capital (2).

1. Le sous-préfet dans le processus de sécurisation foncière

Le sous-préfet se présente comme un acteur sine qua non du processus de sécurisation foncière. En la réalité, il est en aval de ce processus car, conformément à l'article 12 nouveau

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du décret de 2005, la demande d'immatriculation est déposée auprès du sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble. Il appartient ainsi au sous-préfet, de diligenter les procédures d'immatriculation.

La mainmise du sous-préfet en matière foncière s'est faite grandissante, et rentre dans un souci de déconcentrer la gestion des affaires foncières. C'est auprès de ses services qu'est déposé le dossier de demande d'immatriculation. Le sous-préfet est en effet, la première autorité administrative saisie en cas d'immatriculation. Il préside les commissions consultatives et les commissions de règlement des litiges, il est un maillon incontournable des descentes sur le terrain pour le constat des mises en valeur et le règlement des litiges relatifs à l'immatriculation. Il est somme toute, la pompe aspirante et refoulante en matière de gestion du domaine national, et donc de sécurité foncière au Cameroun. Que dire alors du chef service départemental du cadastre ?

2. Le chef service départemental du cadastre : un acteur technique incontournable

Si le sous-préfet joue davantage un rôle de coordination dans le processus de sécurisation foncière, le rôle du chef service département du cadastre est davantage technique, pratique, voire pragmatique. A ce titre, il contrôle et vise les plans et procès-verbaux de délimitation et de bornage et établit les programmes annuels des travaux topographiques et cadastraux. L'importance de son rôle se perçoit encore dans sa participation aux travaux des commissions en matière de gestion du domaine national ou des expropriations pour cause d'utilité publique.

Le chef service départemental du cadastre confectionne les plans cadastraux, procède au suivi de l'établissement des registres cadastraux et de la délivrance des extraits des documents cadastraux. En outre, il est chargé de la mise à jour des mappes foncières, du contrôle des travaux en entreprise, du suivi de liaison entre le cadastre et le livre foncier, ainsi que de l'exécution des actes administratifs, des actes notariés et des jugements définitifs en matière foncière. En définitive, le chef service départemental du cadastre à la responsabilité de la conservation des archives. Il est donc la mémoire du processus de sécurisation foncière. Cette dynamique d'acteurs a pour rôle de manière globale, de permettre à ce que les dossiers de requérants aboutissent à l'obtention du titre foncier, c'est-à-dire à une sécurité foncière. Cette dernière est assurée par deux acteurs capitaux qui consacrent cette sécurité foncière en procédé,

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c'est-à-dire en un document qui certifiera de manière officielle la propriété immobilière. C'est là tout le rôle des acteurs de la sécurité foncière.

II. Les acteurs de la sécurité foncière au Cameroun

La sécurité foncière a pour vocation à garantir le droit de propriété avec tous ses attributs. Il est donc question de fournir aux requérants une sécurité immobilière, soit par la prise de différents actes, soit par la transformation de ses actes en titre foncier ou par l'établissement direct desdits titres foncier ; c'est là toute la mission du Ministre des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières (MINDCAF) (A) et du conservateur foncier (B).

A. Le rôle du Ministre des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières dans la sécurité foncière au Cameroun

Le Ministre des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières est l'autorité suprême en matière foncière et domaniale au Cameroun. A ce titre, pour saisir la spécificité de son rôle dans la sécurité foncière (2), il convient, au préalable, de statuer sur l'étendue de ses attributions (1).

1. Les compétences générales du Ministre des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières

Le décret n°2012/390 du 18 septembre 2012 portant organisation du Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières précise l'étendue des compétences du MINDCAF. Au terme de l'article 1^er du décret sus-cité, le MINDCAF est chargé de l'élaboration, de la mise en oeuvre et de l'évaluation de la politique du gouvernement en matière domaniale, foncière et cadastrale. Sur le fondement de cette mission, le MINDCAF a la responsabilité de la gestion des domaines public et privé de l'Etat, du domaine national et des propositions d'affectation.

En outre, et en collaboration avec les administrations déconcentrées, le MINDCAF est chargé de la protection contre toute atteinte, du domaine public et privé de l'Etat. Il élabore et tient les plans cadastraux tout comme il réalise les études nécessaires à la délimitation des périmètres d'intégration cadastrale, à la constitution et à la maîtrise des réserves foncières en relation avec le Ministère chargé du développement urbain et des collectivités territoriales décentralisées. De plus, le MINDCAF est chargé de la gestion et de l'entretien du patrimoine immobilier de l'Etat, de l'acquisition et de l'expropriation des biens immobiliers au profit de

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l'Etat, des établissements publics administratifs et des sociétés à capital public, en collaboration avec les administrations et organismes concernés. Au regard et ses compétences générales, le MINDCAF joue un rôle spécifique en matière de sécurité foncière.

2. La sécurité foncière et le MINDCAF : cas spécifique des concessions

La compétence du Ministre des Domaines du Cadastre et des Affaires Foncières en matière de sécurité foncière dans le cadre des concessions semble être exclusive. En la réalité, cette activité de sécurité foncière se veut être typiquement administrative, car se manifestant par la prise d'arrêtés ministériels.

En effet, au terme de l'article 7 du décret n°76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national, l'attribution des concessions de moins de 50 hectares ressortit de la compétence du MINDCAF, qui l'exerce au moyen d'un arrêté. De manière plus centrée, le Ministre des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières attribut de manière définitive par arrêté, les concessions domaniales. Cet acte d'attribution définitive confère en la vérité une sécurité foncière car, il sera transformé en titre foncier par le conservateur foncier.

B. Le conservateur foncier et la sécurité foncière au Cameroun

L'institution de la conservation foncière dans le système foncier camerounais s'avère capitale, en ce qui concerne la délivrance du titre foncier et la sécurité foncière. Le conservateur foncier est la pierre angulaire de l'institution de la conservation foncière, car, il intervient dans la procédure d'immatriculation et d'inscription des droits réels dans le livre foncier (1) et il a la charge de la conservation des documents (2).

1. Le conservateur foncier et l'établissement du titre foncier

Le conservateur foncier et le personnage principal dans la procédure d'établissement du titre foncier ou dans la procédure d'immatriculation des immeubles. L'immatriculation est l'opération juridique qui consiste à dégager de façon nettement définie, les droits individuels de l'emprise communautaire et à les placer sous l'empire du régime foncier dont l'aboutissement est pour les droits immobilier, la délivrance du titre foncier. A ce titre, le conservateur foncier a un double pouvoir de vérification et de délivrance. Vérification, car celui-ci est tenu de contrôler l'existence de la régularité des pièces nécessaires dans un dossier de réquisition d'immatriculation. Ainsi, dès réception du dossier, il l'enregistre dans un

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« registre d'arrivée », puis s'assure que le dossier a été visé et fait une vérification de toutes les pièces annexées au dossier de demande d'immatriculation. Après avoir vérifié la régularité de toutes ces pièces, le conservateur foncier a, ensuite, un pouvoir de délivrance. Il procède si tout est régulier, à l'immatriculation de l'immeuble sur les livres fonciers et délivre au demandeur une copie du titre foncier. De plus, le conservateur foncier est chargé de la transformation des divers actes en titre foncier⁵⁰ qu'il saurait dans l'ensemble entretenir et conserver à titre d'archives.

2. L'entretien et la conservation des livres fonciers

Le livre foncier est un registre spécial sur lequel le conservateur foncier inscrit toutes les modifications affectant un immeuble. Avant son utilisation, le livre foncier doit être côté et paraphé par le président du tribunal de première instance du ressort territorial de la conservation foncière et ce, sur diligence du conservateur⁵¹ . Il ressort de l'article 10 du décret de 1932 instituant le régime de l'immatriculation au Cameroun, que les titres fonciers dont établis sur des registres dits livres fonciers, dont la forme et le nombre seront réglés par arrêté. A cet effet, c'est l'arrêté du 24 mars 1934 relatif à l'application du décret du 21 juillet 1932 qui a été pris. Sur ce fondement, aucun feuillet des livres fonciers ne peut servir successivement à l'établissement des titres fonciers de deux immeubles différents alors même que le premier titre se trouverait annulé⁵². Quoiqu'il en soit, le conservateur foncier joue un rôle spécifique dans la sécurité foncière au Cameroun. Cependant, la délivrance du titre foncier est assujettie à l'observance et la suivie de certaines règles de procédure qu'il convient d'élucider.

Section II. Les procédures de la sécurité foncière au Cameroun

La sécurité foncière est de connivence avec le droit de propriété, c'est-à-dire ce régime général de possession exclusive, quoiqu'en droit foncier camerounais, la possession ne joue qu'un rôle résiduel. En la réalité, depuis la réforme foncière de 1974, la loi organise la preuve de la propriété foncière au moyen du titre foncier considéré comme la certification officielle de

⁵⁰Il s'agit notamment, des actes d'acquisition de terrains inscrits au « Grund-buch » ; des actes acquisition de terrain selon les règles de la transcription ; des arrêtés d'attribution définitive d'une concession domaniale ; des livrets fonciers, ou des certificates of occupancy ; des jugements définitifs ou translatifs de droits réels ; des conventions entre Africains passées sous le régime du décret du 29 septembre 1920, abrogé par la loi du 27 juin 1961 relative aux actes notariés, des actes d'acquisition des « Freehold lands ».

⁵¹ Voir instruction n°000007-Y.18-MINDAF-D300 du 29 décembre 2005 relative au fonctionnement de la conservation foncière.

⁵² Il en serait ainsi en cas de fusion de deux terrains contigus.

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la propriété immobilière. Ce titre foncier confère ainsi, une sécurité foncière. De ces points de vue, la sécurité foncière annexée sur les terres du domaine national connait une variation de procédure, selon qu'on se trouve sur le domaine national de première catégorie (I), ou sur le domaine national de deuxième catégorie (II).

I. La sécurité foncière à partir du domaine national de première catégorie : l'immatriculation directe

L'étude de l'immatriculation permet de relever qu'il s'agit de la principale opération de régime foncier et domanial, d'une activité règlementée sur le fondement d'un droit en construction au Cameroun, avec un maillage des textes anciens et nouveaux. Il est question d'une opération à la croisée d'enjeux essentiels, qui repose sur une législation importante dans laquelle se manifeste la volonté ferme des pouvoirs publics d'y conjuguer le droit positif et le droit coutumier. Cependant, il importe, avant d'étudier la procédure de l'immatriculation directe (B), d'en relever, au préalable, ses caractères ainsi que les conditions d'habilitation (A).

A. Caractères de l'immatriculation et les conditions d'habilitation

L'immatriculation a essentiellement pour but, de mettre sous l'emprise du régime des livres fonciers, une parcelle de terrain en lui attribuant un numéro dans le cadre de l'établissement d'un titre foncier ou d'un titre de propriété, ceci après une procédure d'identification de ladite parcelle. Cette opération vise à assurer au titulaire, la garantie et la sécurité des droits immobiliers qu'il possède sur les terrains pour leur inscription et leur publication dans le livre foncier. Cette immatriculation a donc des caractères sui generis (1) et est réservée à une catégorie de personne (2).

1. Les caractères de l'immatriculation

Sur le fondement de l'article 2 du décret du 21 juillet 1932, l'immatriculation est facultative. Ce caractère est repris dans les dispositions du décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 complétant les dispositions du décret n°76/265 du 27 avril 1976, fixant les conditions d'obtention du titre foncier. Ceci veut dire que nul ne saurait être tenu d'immatriculer son terrain. Toutefois, ce caractère facultatif s'estompe, lorsque le terrain est objet de transaction. Dans cette perspective, l'immatriculation est préalable à toute transaction.

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De plus, l'immatriculation est non rétroactive, c'est-à-dire qu'elle ne régit l'immeuble que pour l'avenir en respectant tout ce qui a été fait dans le passé. C'est pour cette raison qu'en cas de transaction nouvelle, il est entièrement tenu compte des opérations légales des engagements passés restés d'actualité. En outre, l'immatriculation est irrévocable, car lorsqu'elle effectuée et acquise, elle devient définitive. Aucun immeuble immatriculé ne peut être soustrait au régime, sauf en cas d'utilité publique. Toutefois, cette immatriculation connait des restrictions liées aux personnes qui la sollicitent.

2. Les conditions d'habilitation en matière d'immatriculation directe

Au terme du décret n°76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, modifié et complété par le décret n°2005/481 du 16 décembre 2005, les personnes habilitées à solliciter l'obtention d'un titre foncier sur une dépendance du domaine national qu'elles occupent ou exploitent, sont les collectivités coutumières, leurs membres ou toute autre personne de nationalité camerounaise, à condition que l'occupation ou l'exploitation soit antérieure au 5 août 1974, correspondant à la date de publication de l'ordonnance fixant le régime foncier⁵³.A côté de cette catégorie de personnes, celles habilitées à solliciter l'obtention d'un titre foncier en la matière sont les personnes déchues de leurs droits par application des articles 454, 5⁵⁵ et 6⁵⁶, du décret du 6 juillet 1974. Toutes ces conditions remplies, la procédure d'immatriculation peut alors être initiée.

B. La procédure d'immatriculation directe

Au-delà du rôle des acteurs, étudier la procédure d'immatriculation revient à faire ressortir d'une part la constitution du dossier (1) et d'autre part le parcours ou le traitement dudit dossier (2).

⁵³ Il s'agit de l'ordonnance n°74/1 du 6 juillet 1974.

⁵⁴ Les titulaires de livrets fonciers ou de certificate of occupancy sur les terrains en milieu urbain sont tenus sous peine de déchéance, de les faire transformer en titre foncier dans un délai de six ans à compter du 5 août 1974... ledit délai est porté à 15 ans pour les terrains en milieu rural.

⁵⁵ Les titulaires des jugements définitifs constitutifs ou translatifs des droits sur les terrains en milieu urbain doivent également sous peine de déchéance, en saisir le service des domaines compétent dans un délai de dix ans à compter du 15 août 1974 en vue d'obtenir leur transformation en titre foncier.

⁵⁶Les procédures d'obtention de titre foncier ou de certificate of ocuupancy en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente ordonnance seront poursuivies jusqu'à leur terme, conformément à la règlementation en vigueur.

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1. La constitution du dossier de l'immatriculation

Sur le fondement du décret n°76/165 du 27 avril 1976, fixant les conditions d'obtention du titre foncier, modifié et complété par le décret n°2005/481 du 16 décembre 2005, le dossier d'immatriculation comprend une demande en quatre exemplaires, dont l'original est timbré, indiquant les noms et prénoms, la filiation, le domicile, la profession, le régime matrimonial, la nationalité du requérant ainsi que le nom sous lequel l'immeuble doit être immatriculé. Aussi, ce dossier doit comprendre la description de l'immeuble, c'est-à-dire sa situation, sa superficie, la nature de l'occupation ou de l'exploitation, l'estimation de sa valeur, et l'indication des charges qui le grèvent. Une fois le dossier constitué et déposé, il est appelé à suivre un cheminement consacré par les textes.

2. Parcours et traitement du dossier

Le dossier d'immatriculation est déposé auprès du Sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble qui, dans les soixante-douze (72) heures délivre sans aucune formalité préalable sur le terrain, un récépissé à l'adresse y indiquée, puis le transmet dans les huit jours à la Délégation Départementale des Affaires Foncières.

Dès réception du dossier, le délégué départemental des Affaires foncières fait publier dans les quinze jours, par le chef de service départemental des affaires foncières, un extrait de la demande par voie d'affichage dans les locaux du service, de la sous-préfecture, de la mairie et à la chefferie du village concerné. Sur proposition du chef de service départemental des affaires foncières, le sous-préfet territorialement compétent, président de la commission consultative, fixe par décision, la date de constat d'occupation ou d'exploitation. Lorsqu'il y a plusieurs demandes, il est établi chaque mois, à la diligence du chef de service départemental des affaires foncières, et par décision du préfet ou du chef de district concerné, un calendrier des travaux de la Commission consultative. En vertu des dispositions de l'article 16 de l'ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 1974, fixant le régime foncier, seule la Commission consultative est compétente pour établir les constats d'occupation ou d'exploitation des dépendances du domaine national de 1ère catégorie en vue de l'obtention du titre foncier.

Lorsque l'immeuble à immatriculer intéresse plusieurs circonscriptions administratives, les commissions consultatives concernées siègent ensemble, à l'initiative de celle qui détient le dossier. En cas d'occupation ou d'exploitation effective, la Commission consultative fait

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immédiatement procéder au bornage de l'immeuble par un géomètre assermenté du cadastre, en présence des riverains. Les frais de bornage sont à la charge du requérant. Lorsque le bornage ne peut être achevé en présence de l'ensemble des membres de la Commission consultative, le président de ladite commission désigne un comité ad hoc qui supervise les travaux de bornage jusqu'à leur achèvement. Le chef de village et un notable du lieu font obligatoirement partie de ce comité.

A peine de nullité, aucun bornage d'immatriculation ne peut être effectué par le géomètre seul. A l'issue du bornage, un plan et un procès-verbal sont dressés par le géomètre. Le plan est signé du géomètre. Le procès-verbal de bornage est signé du géomètre, du président de la Commission consultative, du chef de service départemental des Affaires foncières, du chef du village concerné et des riverains. Il y est fait mention des nom et prénoms des participants, des mises en valeur et de leurs auteurs de la description des limites reconnues, de la longueur des côtés. Chacun des sommets du polygone formé par l'immeuble est désigné par un numéro d'ordre. Le plan de bornage est rattaché aux points de triangulation ou de polygonisation.

Dans les trente (30) jours qui suivent la réunion de la Commission consultative prévue à l'article, le délégué départemental des Affaires foncières transmet au délégué régional des Affaires foncières le dossier comprenant outre les pièces énumérées, le procès-verbal de la Commission consultative, cinq (5) exemplaires du plan et le procès-verbal de bornage de l'immeuble. Le chef de service provincial des Affaires foncières l'inscrit dans le registre provincial de suivi des réquisitions d'immatriculation, lui affecte un numéro, examine la régularité des pièces produites, le vise le cas échéant, et établit un avis de clôture de bornage qu'il fait publier dans le bulletin des avis domaniaux et fonciers. Le dossier est transmis au Conservateur Foncier pour suite de la procédure s'il est visé, et au délégué départemental des Affaires foncières pour redressement s'il n'est pas visé.

Le bulletin des avis domaniaux et fonciers est publié par chaque délégation régionale du ministère chargé des Domaines et des Affaires Foncières. Son organisation et ses modalités de fonctionnement sont fixées par un décret du Premier Ministre. Partir du jour du dépôt au district ou à la sous-préfecture de la réquisition d'immatriculation, et jusqu'à l'expiration d'un délai de trente (30) jours à compter de la publication du bulletin des avis domaniaux et fonciers de l'avis de clôture de bornage, toute personne intéressée peut intervenir, soit par voie d'opposition et uniquement s'il y a contestation sur l'auteur, ou l'étendue de la mise en valeur, soit par demande

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d'inscription de droit, en cas de prétention élevée sur l'existence d'un droit réel ou d'une charge susceptible de figurer au titre à établir.

Les oppositions et les demandes d'inscription de droits sont formées par requête timbrée comportant l'indication des noms, prénoms, domicile des intervenants, les causes d'intervention et l'énoncé des actes, titres ou pièces sur lesquels elles sont appuyées. La requête formée avant la séance de la commission consultative est adressée au Sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble qui doit la soumettre à l'examen de ladite commission le jour de la descente sur le terrain.

Les oppositions ou les demandes d'inscriptions des droits non examinées le jour du constat d'occupation ou formulées ultérieurement sont adressées au Conservateur Foncier qui doit les consigner dès réception et dans l'ordre d'arrivée, dans un registre spécial. A l'expiration du délai sur la réception des oppositions ou des demandes d'inscription de droits, le Conservateur Foncier notifie au requérant à domicile élu, toutes les mentions inscrites au registre des oppositions. Le requérant doit, dans un délai de trente (30) jours, à compter de la date de notification, soit rapporter au Conservateur Foncier, mainlevée formelle des oppositions ou des demandes d'inscription, soit lui déclarer y acquiescer, soit enfin lui faire connaître son refus d'acquiescement et l'impossibilité pour lui d'obtenir mainlevée.

En cas d'absence, d'opposition, de demande d'inscription de droits ou de production de la mainlevée d'opposition, le Conservateur Foncier procède à l'immatriculation de l'immeuble sur le livre foncier. Les oppositions ou demandes d'inscription de droits non levées à l'expiration sont soumises au gouverneur territorialement compétent pour règlement après avis de la commission consultative. Sur proposition du chef du service régional des Affaires Foncières, le gouverneur peut, par arrêté selon le cas, autoriser le conservateur foncier, soit à immatriculer le terrain au nom du requérant, avec inscription des droits le cas échéant, soit à faire exclure avant immatriculation, la parcelle contestée, soit enfin à rejeter la demande d'immatriculation.

La décision du gouverneur est susceptible de recours hiérarchique devant le ministre chargé des Affaires foncières. La décision du ministre chargé des Affaires foncières est susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente. Lorsque l'opposition touche à la fois la mise en valeur et la limite des circonscriptions administratives, la commission des litiges frontalier instituée par décret n°74/490 du 17 mai 1974 est seule compétente pour statuer, à

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l'exclusion des commissions consultatives. Cette procédure qui s'applique sur les terres du domaine national de première catégorie semble être différente de la procédure en vigueur sur les terres du domaine national de deuxième catégorie, mettant en scène la procédure de concession.

II. La sécurité foncière à partir du domaine national de deuxième catégorie : la concession

La concession s'appréhende comme la procédure par laquelle, l'Etat autorise toute personne qui le désire et qui a un projet de développement, à le réaliser sur une période bien déterminée, et sur un espace national de deuxième catégorie. Ainsi, sur le fondement de l'article 1er du décret n°76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national, les dépendances non occupées ou non exploitées du domaine national sont attribuées par voie de concession, sous certaines conditions. Cette concession peut alors être soit provisoire (A), soit définitive ou transformée en bail (B).

A. La concession provisoire : un gage de sécurité foncière

La sécurité foncière Cameroun, peut être garantie par le mécanisme de concession provisoire. Pour ce faire, il importe d'abord d'examiner les modalités du dépôt des demandes (1), avant d'étudier à la fois, les aspects liés à l'attribution et à la fin de cette concession provisoire (2).

1. Les conditions de recevabilité des dossiers : du dépôt des demandes

Le décret n°76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national précise la question du dépôt des demandes en concession provisoire. Sur le fondement de ce décret, toute personne physique ou morale désirant mettre en valeur une dépendance du Domaine national non occupée ou exploitée, doit en faire la demande en 3 exemplaires sur des formulaires spéciaux comportant les renseignements suivants : non, prénoms, filiation, domicile, régime matrimonial, profession, nationalité. S'il s'agit d'une société ou si le déclarant est un mandataire, un exemplaire des statuts de la société, ou une procuration du requérant doit être fournie. Toute demande doit en outre être accompagnée : D'un croquis du terrain, en 4 exemplaires ; D'une copie certifiée conforme de la carte nationale d'identité ou d'un extrait d'acte de naissance ; D'un programme de mise en valeur faisant ressortir les étapes de la réalisation.

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La demande est adressée au service des domaines du lieu de situation de l'immeuble, qui délivre un récépissé au requérant. Après avoir recueilli tous les avis utiles, notamment ceux des services publics locaux intéressés par le projet, le chef de service compétant transmet le dossier pour examen à la commission consultative. Une fois le dossier constitué et déposé, il est examiné, ce qui pourrait aboutir à la concession provisoire pour une durée ne pouvant excéder 5 ans.

2. Le cycle de vie de la concession provisoire : de l'attribution à la fin de la concession

Au Cameroun, les concessions de moins de 50 hectares sont attribuées par arrêté du ministre chargé des domaines. Celles de plus de 50 hectares sont attribuées par décret présidentiel. Un cahier des charges indique les droits et obligations du concessionnaire et de l'Etat⁵⁷.

La concession provisoire prend fin à l'expiration du délai de cinq années au plus, en cas de non-respect des obligations imposées au concessionnaire, par abandon volontaire, par aliénation du terrain, sans le consentement de l'autorité concédante, par la suite du décès du bénéficiaire, si l'héritier ne demande pas le transfert de droits dans un délai d'un an à compter de la date du décès En cas de faillite du concessionnaire ou de dissolution s'il s'agit d'une société, par l'octroi d'une concession définitive, un arrêté du ministre chargé des domaines ou un décret, sanctionne la fin de la concession provisoire. Toutefois, à l'expiration de la durée de la concession provisoire, la dépendance du domaine national peut alors être concédée de manière définitive, ou être transformée en bail emphytéotique.

B. De la sécurité foncière à partir de la concession définitive ou du bail emphytéotique

La concession définitive s'octroie suivant certaines conditions (1), et connait ainsi des inférences singulières (2).

1. Les conditions de la concession provisoire et le rôle des acteurs

A l'expiration de la durée de la concession provisoire, la Commission consultative procède à un constat de mise en valeur des lieux et dresse un procès-verbal faisant ressortir le montant des investissements réalisés. Si le projet de mise en valeur est réalisé en totalité, avant l'expiration de la concession provisoire, le concessionnaire peut demander à la Commission de

⁵⁷ Article 7 du décret n°76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national

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procéder à ce constat. Le procès-verbal de ce constat est adressé au préfet qui peut proposer selon les cas : la prolongation de la durée de la concession provisoire, l'attribution définitive, la déchéance, l'octroi d'un bail emphytéotique sous certaines conditions.

Le préfet tient compte du montant des investissements réalisés et ne peut proposer l'attribution en concession définitive que si le terrain a été mis en valeur conformément aux conditions imposées par l'acte de concession et ses avenants éventuels. En cas de mise en valeur partielle du terrain concédé, le préfet peut demander l'attribution en concession définitive de tout ou partie de ce terrain. Il ne peut proposer que les baux emphytéotiques pour les étrangers ayant mis en valeur une dépendance du domaine national. S'il n'est pas renouvelé, le bail est résilié à l'expiration du délai initial .Toutefois, il peut être renouvelé selon les cas, par arrêté du ministre chargé du domaine ou par décret, La demande de renouvellement doit être formulée six mois avant l'expiration du bail. L'Etat peut exiger des investissements supplémentaires à l'occasion du renouvellement. Lorsque la demande de renouvellement du bail n'est pas agréée ou en cas de résiliation, le sort des impenses est fixé comme en matière de baux sur le domaine privé de l'Etat. Que dire alors, des inférences de cette concession définitive ?

2. Les inférences financières de la concession définitive

Les revenus tirés de l'attribution des parcelles du domaine national soit à titre de concession, soit à titre de bail, sont repartis à raison de 40% à l'Etat, 40 % à la Commune du lieu de situation du terrain, et 20% à la Collectivité villageoise intéressée pour une réalisation d'intérêt. Les baux ordinaires ou emphytéotiques consentis sur des dépendances du domaine national non occupées ou non exploitées, sont soumis aux règles générales applicables aux baux des terrains domaniaux. Lorsqu'un crédit bancaire est sollicité en vue de la mise en valeur d'une concession provisoire, le titre foncier peut être accordé immédiatement au concessionnaire. Dans ce cas, l'organisme de crédit doit saisir à cet effet le ministre chargé des domaines qui requiert le chef de service régional des domaines compétent, pour établir un tel titre avec inscription à la même date, et aux frais du bénéficiaire, d'une hypothèque au profit de l'organisme de crédit, et de la clause résolutoire au profit de l'Etat.

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