Memoire Online - Croissance démographique et demande de logements en milieu urbain: cas de la ville de Cotonou

CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE ET DEMANDE DE LOGEMENTS EN MILIEU URBAIN : CAS DE LA VILLE DE COTONOU

DEDICACE

REMERCIEMENTS

Ce travail a été un réalisé grâce aux efforts conjugués d'un ensemble de personnes et de structures que nous tenons à remercier. Nos remerciements vont principalement :

A Messieurs Etienne F. KOUTON et Bruno NOUATIN, mes deux maîtres, pour avoir minutieusement supervisé ce travail d'études et de recherche.

A l'Union Economique et Monétaire Ouest Africaine (UEMOA) pour le soutien financier qu'elle m'a apporté.

A la Direction des Etudes Démographiques de l'Institut National pour la statistique et l'analyse Economique (DED/INSAE), en reconnaissance pour le support matériel dont elle m'a fait bénéficier.

A tous mes professeurs et personnel du programme DESS/PDU et du CEFORP, eux qui ont contribué d'une manière ou d'une autre à l'achevement de ce travail, nous disons : merci

SOMMAIRE

LISTE DES SIGLES ET ABREVIATIONS

LISTE DES TABLEAUX

LISTE DES GRAPHIQUES

INTRODUCTION

La question de logement a été de tout temps une sérieuse préoccupation des hommes. Les artistes l'ont souvent chanté, les philosophes en ont fait un des thèmes préférés de leur méditation. Dès lors, se loger, mais se loger décemment est devenue une question sensible au point de constituer l'un des besoins fondamentaux de l'homme.

Le rapport de l'homme au logement constitue un des ressorts essentiels de la croissance et de la transformation des villes : nécessité de se loger, aspiration générale et de plus en plus prononcée à la propriété du logement, rapport entre propriétaires et locataires, intervention dans ces rapports de l'Etat et des collectivités territoriales à divers niveaux, notamment pour développer la construction de logements et en général l'accession à la propriété. Chez tous les peuples, cette propriété de la résidence constitue une aspiration générale, une sécurité, et représente un des signes de réussite sociale. L'habitat, parce qu'il conditionne toute la vie, quotidienne et familiale, la santé physique et morale, la mortalité et la longévité, est un facteur essentiel d'inégalité, mais aussi d'intégration sociale et urbaine, un signe presque évident d'élévation de niveau de vie.

C'est sans doute ce qui explique qu'au cours des dernières décennies, le logement a attiré l'attention de nombreux gouvernements et organismes internationaux. Que ce soit dans les pays développés ou en voie de développement, on reconnaît de plus en plus que les questions liées à l'habitation et les problèmes qu'elles soulèvent revêtent une importance déterminante au sein des sociétés nationales. Dans le cadre des travaux préparatoires de la conférence des Nations Unies sur l'habitat en 1976, Barbara Ward soulignait le caractère universel et fondamental du logement en ces mots : « la maison est le coeur, le centre, le point de départ de toute vie au sein des organisations humaines, en somme elle représente la vie elle-même ».^1(*)

Ce caractère universel reconnu au logement pose déjà le problème du droit au logement. Force est cependant de reconnaître que même les sociétés les plus collectivisées n'assurent pas mieux ce droit que les autres si ce n'est en partageant la pénurie et en réduisant à l'extrême la surface de plancher par personne, en pratiquant la cohabitation. Ce droit justifie néanmoins l'existence dans presque tous les pays d'un secteur du logement social, autrefois dit populaire ou ouvrier ou à bon marché, aujourd'hui à loyer modéré et financé en partie par la collectivité. L'Etat participe ainsi à la satisfaction de la demande de logement de la population en contribuant à l'offre de logement en même temps qu'il fixe les normes pour rendre l'offre compatible avec les besoins de la santé humaine.

Une telle politique implique une compréhension attentive des comportements du marché urbain, particulièrement du marché de logement. Malheureusement les informations et études sur le comportement du marché urbain font défaut la plupart du temps dans les pays en développement (Malpezzi, 1985). Par conséquent, les décideurs et autres chercheurs sont dépendants des paramètres qui dérivent des études et applications réalisées dans les pays développés. Ceci est à l'origine des conceptions erronées sur les comportements du marché de logement et les chercheurs à leur tour, ont échoué dans la proposition de politiques efficaces capables de répondre aux besoins des populations urbaines. Cet échec est dû entre autres au fait que les marchés de logement urbain des pays en voie de développement diffèrent de ceux des pays développés, et ce qui est vrai dans un pays en voie de développement ne l'est pas nécessairement dans un autre.

Aussi, la part du loyer dans le budget familial varie en général selon les pays, les classes sociales, les dimensions de la famille, l'ancienneté de l'occupation etc.; néanmoins la dépense pour le logement constitue souvent une part importante du budget en particulier dans le cas de location-vente ou d'achat à crédit. Mais en général cette part diminue avec l'élévation du niveau de vie.

Par conséquent, il y a besoin d'étendre l'analyse du marché de logement à une large variété de situations dans les pays en voie de développement en vue de développer les paramètres généraux des comportements du marché de logement. Ces préoccupations soulèvent la problématique de notre travail de recherche qui porte sur l'analyse de la demande de logement dans la ville de Cotonou à travers :

L'intérêt d'une telle étude est évident : des éléments caractéristiques de chaque type de statut d'occupation seraient indispensables pour une meilleure projection de la demande de logement et la connaissance des facteurs explicatifs de la demande de logement est nécessaire pour la formulation des politiques urbaines.

A Cotonou, le nombre de ménages ordinaires est passé de 62.095 en 1979 à 102.831 en 1992 et à 154.346 en 2002. Cette évolution du nombre des ménages devrait être accompagnée d'une augmentation dans les mêmes normes du nombre de logements, mais malheureusement aucune statistique ou aucune étude n'a été faite dans le domaine, du moins suite à nos investigations, pour qu'on puisse apprécier ce phénomène. Toujours est-il que les ménages, une fois dans le besoin se font construire ou se fabriquent un abri qui ne répond pas toujours aux normes minimales d'un logement et ceci dans un emplacement qui laisse souvent à désirer.

Autant de préoccupations qui justifient le choix d'une étude sur la croissance démographique et demande de logements en milieu urbain : cas de la ville de Cotonou. Ce mémoire essaie donc à travers trois chapitres de dépasser les affirmations habituelles pour mettre en évidence à travers : le cadre théorique et méthodologie de l'étude (chapitre 1), la dynamique démographique à Cotonou (chapitre 2) et les déterminants de la demande de logement (chapitre 3), les éléments socio-démographiques et économiques qui confèrent au citadin le droit à un logement décent, surtout dans un environnement où le droit au logement reste tout simplement théorique.

CHAPITRE 1 : CADRE THEORIQUE ET METHODOLOGIE DE L'ETUDE

Le chapitre 1 structuré en trois sections, expose d'une part, le cadre théorique de l'étude et d'autre part, la synthèse documentaire ainsi que la méthodologie adoptée pour cette étude.

Le cadre théorique de l'étude présente son contexte, la justification du thème de recherche, les objectifs et les hypothèses de l'étude.

§1: Contexte et justification

L'observation du peuplement aussi bien des pays développés que des pays en développement, fait remarquer une concentration très poussée des populations dans les centres urbains. L'intensité de cette concentration varie d'une région à une autre. Ainsi, en Afrique, le taux de croissance de la population urbaine est de 3,97% contre 0,34% pour l'Europe^2(*). Selon Moriconi-Ebrard, (1993) cité par Bocquier (2003)^3(*) le nombre de citadins des pays en voie de développement a dépassé celui des pays développés aux environs de 1973, et l'écart ne cesse de se creuser. Ces constats sont renforcés par Lester (2003) qui affirme :"Nous vivons dans un monde qui s'urbanise. C'est la tendance démographique dominante de notre époque. Et si l'évolution actuelle se poursuit, plus de la moitié d'entre nous vivront en ville en 2007. Pour la première fois dans l'histoire, nous serons une espèce humaine"^4(*).

A ce faible accroissement de l'urbanisation des pays développés, s'oppose une croissance très élevée de ce phénomène dans le monde en développement. Selon Geslin (2003)^5(*), la population urbaine des pays les moins développés passera de 1,9 milliards en 2000 à 3,9 milliards en 2030. Les villes (notamment les capitales économiques et/ou politiques) des pays du tiers monde connaissent actuellement un accroissement moyen annuel de plus de 4% de leur population.

Cette dynamique de peuplement des villes s'expliquerait par le double effet d'une croissance démographique (accroissement naturel) et d'un exode rural (migration) observés au sein de celle-ci. Des études ont pu montrer qu'en Afrique en général environ 60% de la croissance des villes s'explique par l'exode rural et seulement 40% par l'accroissement naturel de la population (Antoine et Savané, 1990)^6(*). Mais quelques années plus tard, Antoine (1997)^7(*) trouve que la croissance démographique naturelle (naissance et décès) contribue plus que les migrations.

Si les premières migrations ont été en grande partie provoquées par l'attrait des centres urbains, elles le sont désormais par l'absence de perspectives dans les campagnes. Dans la plupart des pays en développement, cet exode rural excède de beaucoup la capacité des métropoles à fournir des emplois, des logements, de l'électricité, de l'eau, des réseaux d'égouts et des services sociaux, le tout aboutissant à des communautés de squatters où des multitudes de personnes vivent en marginaux, souvent dans des conditions inhumaines.

Selon les estimations des Nations Unies, il y aurait près de 1 milliard de pauvres dans le monde, dont plus de 750 millions en zone urbaine, sans logements ni services de base adéquats. En Afrique subsaharienne, 60% des unités de logement urbain sont des structures temporaires et la moitié environ n'est pas conforme aux codes de construction^8(*). C'était déjà pour pallier ce phénomène notamment dans le tiers monde qu'à la Conférence des Nations Unies sur les établissements humains, qui s'est tenue à Vancouver en juin 1976, il a été décidé d'accorder plus d'attention à la question de l'habitat. Stratégiquement, la Conférence suggérait aux gouvernants de mettre l'accent sur l'amélioration des bidonvilles, plutôt que leur démolition, sur l'aménagement de lotissements à vendre et à louer, ainsi que sur la construction de logements publics pour les économiquement faibles (Kobiané, 1998)^9(*). Une évaluation du suivi des recommandations d'Habitat faite auprès de 17 pays en développement dans les années quatre-vingt, révèle que les logements publics ont été soit construits en nombre limité, parce qu'ils étaient fortement subventionnés, soit, dans le cas contraire peu accessibles aux plus démunis parce qu'ils étaient trop chers.

Face à ce problème plus décisif en milieu urbain du fait de la forte pression démographique, mais également des difficultés économiques, les autorités publiques et surtout celles chargées de la gestion urbaine, ont du mal à répondre à la demande d'espaces lotis, de logements, d'accès aux réseaux. Pour les ménages, il est encore plus difficile de se procurer un logement dans un espace viabilisé, compte tenu de la flambée des prix du terrain et des matériaux de construction alors que dans le même temps leur pouvoir d'achat s'amenuise de plus en plus. En Afrique plus de la moitié des pauvres n'ont pas les moyens de se procurer une habitation, même à vil prix (Kobiané, 1998)^10(*). Des estimations provenant de divers pays indiquent que les ménages aux revenus faibles devraient économiser entre 30 et 50% de leur revenu pendant 15 à 30 ans pour pouvoir se payer légalement une maison répondant aux normes minimales^11(*).

La ville de Cotonou, à l'instar des autres villes des pays en développement, a connu en peu de temps une croissance démographique très élevée. On peut observer que de 203.842 habitants en 1979, la population de Cotonou est passée à 536.827 habitants en 1992 puis à 665.100 habitants en 2002, soit un accroissement moyen annuel de 3,9% (1979-1992) et de 2,2% (1992-2002) (INSAE, 2003)^12(*). Une telle croissance de la ville engendre une pression démographique qui accroît les problèmes de la ville à savoir la saturation des systèmes d'éducation, de santé, d'assainissement, de logement, des transports et des communications. Elle met en danger les systèmes politiques de gestion urbaine et occasionne divers problèmes sociaux et environnementaux.

En effet de part son importance économique, justifiée par la présence du Port et de l'implantation d'un très grand nombre d'entreprises commerciales, et du fait qu'elle constitue le lieu d'implantation de la plupart des services administratifs, Cotonou attire beaucoup de jeunes en quête de travail, et d'expatriés qui viennent dans l'intention d'y mener des activités génératrices de revenu. Au nombre de ces individus, s'ajoutent les fonctionnaires, les étudiants et autres personnes travaillant pour les entreprises.

Avec les politiques développées tant par le privé que le public, la demande en logements reste toujours énorme et disparate. La question de logement au Bénin et plus particulièrement à Cotonou demeure un problème dont les paramètres sont plus difficiles à cerner alors que l'accès au logement est un besoin fondamental. Le logement n'est pas seulement un élément de satisfaction des ménages ; c'est également, du fait de sa forte valeur ajoutée, un formidable moteur de la croissance économique. Pour Kobiané (1998)^13(*), la propriété d'un logement en ville, permet de survivre car c'est souvent une source importante de revenu grâce à la location d'une partie du logement ; c'est aussi un frein aux migrations de retour. Malheureusement, les divers problèmes auxquels reste confrontée la population sont loin d'être résolus. Ces problèmes ont pour nom:

ü difficulté d'obtenir une sécurité d'occupation c'est à dire le droit d'accès légal et d'usage du terrain et des bâtiments qu'ils occupent (surtout pour les pauvres car les coûts d'entrée sont exorbitants). En effet, les méthodes d'enregistrement des propriétés sont inefficaces, compliquées et onéreuses;

ü le logement légal est trop cher pour la majorité des habitants des villes ou les unités d'habitation sont rares. La réglementation administrative régissant l'acquisition des terres et la construction de logements est dépassée voire inopérante. Cette situation, associée à une croissance démographique non négligeable et l'acquisition des terres par des opérateurs économiques, ont entraîné une augmentation des prix de logement;

ü les habitations illégales sont construites sur des terrains qui ne conviennent pas au logement;

Au total, le manque de politique de logement et l'inadéquation entre le taux de croissance des unités d'habitations et celui de la population a engendré des situations qui ne font qu'aggraver les conditions de vie des populations urbaines.

Dans cette situation quels sont les éléments qui peuvent permettre d'orienter les besoins en logements de la population : où trouve-t-on le groupe de chef de ménage concerné ? Quelles sont les caractéristiques de ces chefs de ménage ? Quels peuvent être alors les facteurs explicatifs de la demande de logements des ménages ?

§2: Les objectifs et hypothèses de recherche

A. Les objectifs de l'étude

L'objectif principal de cette étude est d'analyser la demande de logement dans la ville de Cotonou.

ü d'établir une typologie des quartiers de la ville de Cotonou selon les caractéristiques d'habitation des ménages;

B. Les hypothèses de recherche

ü Les quartiers de Cotonou peuvent être regroupés en quatre selon qu'ils sont constitués de ménages de haut standing, de ménages de standing moyen, de ménages de standing bas, et de ménages de standing très bas ;

ü Les chefs de ménage demandeurs de logement sont essentiellement des locataires ;

ü La demande de logement est essentiellement expliquée par l'âge du chef ménage, son niveau d'instruction et la taille du ménage.

Section II: Point de la recherche sur le sujet

Cette section structurée en trois parties donne une idée d'une part sur la clarification conceptuelle, les différentes approches des questions de logements à travers la littérature et les faits et d'autre part sur l'analyse théorique de la demande de logement.

§1: Clarification conceptuelle

La croissance démographique : C'est la résultante des naissances, décès et des migrations au sein de la population entre deux dates consécutives. Lorsqu'il s'agit d'une population fermée (une population qui n'a aucun échange migratoire avec l'extérieur), sa croissance dans le temps est exclusivement due à la dynamique des mouvements naturels.

L'habitat : Selon le dictionnaire de l'urbanisme et de l'aménagement de Merlin et de Choay (1996)^14(*), l'habitat en milieu urbain est la "part d'un tissu bâti spécialement affectée au logement des habitants, et qui constitue en général la fonction principale des villes, associée ou non avec d'autres fonctions. La fonction de résidence revêt des formes extérieures, une structure interne et des modes d'occupation du sol extrêmement variés selon les régions, les villes, les quartiers".

La morphologie et l'évolution de l'habitat reflètent très largement celles des mentalités, des moyens d'existence et des modes de vie.

ü des équipements collectifs: bâtiments et espaces libres publics (ou prolongements sociaux);

L'ensemble est nécessairement lié à des zones d'activités, de culture et de loisirs.

Pour l'Encyclopedia Universalis (1989)^15(*) "L'habitat n'est pas qu'un toit-abri, foyer ou logis, mais un ensemble socialement organisé. Il permet à l'homme de satisfaire ses besoins physiologiques, spirituels et affectifs; il le protège des éléments hostiles et étrangers". Cette définition est semblable à celle proposée par Anizon et Popesco (1985)^16(*) pour qui les infrastructures et la superstructure font partie de l'habitat. Les infrastructures comprennent la voirie, l'accès aux réseaux d'eau potable, d'électricité, d'éclairage public, le système d'évacuation des eaux usées, le terrassement des parcelles et de la voirie ainsi que le parcellaire (c'est-à-dire la surface bâtie); la superstructure a trait au principe de construction de l'habitation (construction par des professionnels du bâtiment ou auto-construction) et aux matériaux de construction.

Le logement : Il n'existe pas de définition unique, simple et concise du terme «logement ». Qu'il prenne la forme d'un petit appartement loué, d'une maison cossue ou d'un taudis, le logement évoque une multitude de réalités différentes, tant dans les apparences extérieures que dans sa signification et ses rôles les plus essentiels.

Selon le petit Robert (1976)^17(*), le logement est tout local à usage d'habitation ; et plus spécialement la partie de maison, d'immeuble ou l'on réside habituellement. Pour les économistes, le logement est un flux hétérogène de services à partir d'une réserve de capital. Les unités discrètes de cette réserve varient entre elles, et leur capacité productive évolue à mesure que le temps passe et que les villes se transforment (Strassman, 2004)^18(*).

Selon le dictionnaire de l'urbanisme et de l'aménagement de Merlin et de Choay (1996)^19(*), le logement est "un local ou un ensemble de locaux formant un tout, destiné à l'habitation, et où habitent ensemble plusieurs personnes, qu'elles aient ou non des liens de parenté entre elles, qui constituent un ménage". Les membres d'un ménage qui partagent un logement y ont le plus souvent des activités communes à l'occasion des repas, des loisirs, etc.

Pénurie de logements / crise du logement : Il existe une différence entre les termes `'pénurie de logements'' et `'crise du logement''. Pour Poirier et Petit (2004)^20(*), le terme "pénurie de logements" fait référence à un déséquilibre général entre l'offre et la demande de logements locatifs. Le terme "crise du logement", plus inclusif, fait référence à un ensemble de problématiques, notamment la pénurie de logements, la grande part budgétaire consentie par les ménages à faible revenu pour se loger, la discrimination, le manque de logements sociaux, le mauvais état des logements, etc.

La politique du logement : C'est l'ensemble des mesures prises et des moyens mis en oeuvre par les pouvoirs publics pour adapter l'offre de logement aux besoins. Elle comporte des mesures réglementaires (normes d'habitabilité, de confort), des recherches techniques et économiques, la mise au point de mécanismes de financement et de dispositions fiscales visant à encourager et à orienter la construction de logements.

La concession : selon la définition retenue par l' INSAE pour le recensement, la concession est un ensemble de bâtiments regroupés donnant ou non sur une cour centrale. Une concession peut être clôturée ou non.

Le bâtiment: c'est une construction en un seul tenant couverte par un toit (quelle que soit sa nature) et généralement limitée par des murs extérieurs (quelle que soit leur nature). Un bâtiment peut être:

Offre de logement : L'offre en logements locatifs est privée et est le fait d'individus qui investissent dans la pierre pour garantir leurs vieux jours. Elle n'est pas souvent rationnelle ni fonctionnelle car visant le profit immédiat. Aussi, elle n'est pas satisfaisante car elle est préconisée et inadaptée.

Au Bénin, il n'existe pratiquement pas de sociétés de promotions immobilières et les deux ou trois qui se sont vues octroyer un agrément il y a quelques années ne brillent pas par leur efficacité. L'Etat est absent et se réfugie dans un hypothétique plaidoyer de promotion de l'offre privée. C'est dire que la politique nationale du logement est toujours attendue par les Béninois.

Demande de logement : La demande de logement est en général le total des dépenses de logement des ménages et des investissements publics (dans un pays, région ou ville). Selon Laferrère et le Blanc (2002)^21(*), la demande de logement d'un ménage est la quantité de logement consommée par ce ménage (par exemple le nombre de mètres carrés).

La demande de logements est à la fois plurielle et évolutive. Le logement souhaité par un étudiant n'est pas celui qui convient à un couple. De même une famille nombreuse se trouvera à l'étroit dans un «deux-pièces-cuisine» prévu pour de jeunes mariés. Cette demande est évolutive dans le temps, les individus et les groupes souhaitant passer d'un logement insalubre à un logement décent pour obtenir plus de confort dans leur nouveau logement.

Satisfaire donc à la demande en logements ne revient pas à permettre à chacun d'acquérir une parcelle d'habitation. Le logement suppose deux choses essentielles que sont l'intimité et les fonctions de métabolisme humain.

Dans le cadre de ce travail, la demande de logement est définie comme étant le statut d'occupation du chef ménage qui est en besoin de logement (qui n'est pas propriétaire).

Le Ménage : le ménage (ménage ordinaire) est un ensemble de personnes apparentées ou non, vivant sous un même toit, reconnaissant l'autorité d'un même individu qu'est le `'chef de ménage'' et dont les ressources et les dépenses sont également communes.

§2: Les différentes approches des questions de logements à travers la littérature et les faits

Le continent africain dans son ensemble se caractérise par une croissance urbaine extrêmement rapide. Au début du 20^ème siècle la population africaine était rurale à 95% (N'bessa, 2003)^22(*). Pendant la colonisation, notamment après la première guerre mondiale, l'Afrique a connu un taux de croissance urbaine très élevé comparable à ceux des pays latino-américains et dépassant largement celui des pays industrialisés. L'occupation coloniale avait mis en place une espèce d'embryon de réseau urbain qui fut complété ultérieurement, en dehors des villes traditionnelles. Après les villes militaires ou forts, il fut créé des chefs lieux de région. Mais c'est surtout après les années d'indépendance que le fait urbain en Afrique a connu un essor spectaculaire. En 1960, le degré d'urbanisation était de 13% pour l'ensemble du continent. Ce taux a atteint 34% en 1987 avec une population urbaine d'environ 195 millions sur un total de 575 millions d'habitants. Ce processus d'urbanisation se poursuit toujours et on ne peut plus parler de l'Afrique aujourd'hui sans parler des villes. Le fait urbain est un phénomène général sur ce continent, mais tous les africains ne sont pas au même niveau d'urbanisation (tableau n°1).

Source: Nations Unies, World urbanization prospects, the 1994 revision, New York, 1995 in Population et défis urbains p.55

Selon Dubresson (2003)^23(*), à l'échelle étatique, les inégalités sont encore plus affirmées: en 1995, le taux d'urbanisation retenu par les Nations Unies était de 7,2% au Burundi et 6% au Rwanda mais il atteignait 58,8% au Congo, 53,8% en Mauritanie et près de 70% des sud-africains sont probablement citadins; en Afrique occidentale, 42,3% des Sénégalais vivraient en ville contre 17% des Nigériens et 27% des maliens. Au Bénin ce taux a évolué de 36% en 1992 à 38,9% en 2002.

Un élément essentiel de la croissance urbaine, très rapide depuis plusieurs décennies est la croissance démographique liée au dynamisme interne des citadins et aux apports extérieurs de plusieurs origines. Le dynamisme démographique dans les pays en développement est induit par un taux de natalité élevé de l'ordre de 45-50 pour mille suivant les pays conjugués à un taux de mortalité faible de l'ordre de 15 pour mille. Ainsi le taux d'accroissement naturel se situe entre 3 et 3,5% dans certaines villes en développement.

En dehors de la croissance naturelle très élevée due à l'excédent des naissances sur la mortalité infantile, les mouvements de population jouent un rôle majeur dans le dynamisme démographique des centres urbains. Notamment le phénomène de l'exode rural, le développement des activités économiques dans les villes (secteur secondaire et tertiaire), l'installation des grandes maisons de commerce avec leur siège principal, les entreprises industrielles et diverses activités de service sont à l'origine du départ des jeunes ruraux vers les villes à la recherche d'une amélioration de leurs conditions de vie. Cette attraction urbaine s'est généralisée dans tous les pays africains après les années d'indépendance avec un début de réalisations d'entreprises économiques.

Les facteurs essentiels de la croissance urbaine sont en effet d'ordre économique, social et psychologique. Ainsi l'exode rural ou la migration de la campagne vers les villes et la croissance naturelle des populations urbaines constitue les principales composantes de la croissance urbaine.

D'autres facteurs tels que les famines, les guerres civiles, le mariage sont à la base des migrations dans certains pays africains. Dans ce mécanisme, on note deux facteurs unifiants poussant au gigantisme: les mécanismes spécifiques de production foncière et immobilière; l'incapacité des autorités locales ou nationales à contrôler l'occupation du sol et à orienter la croissance.

En effet, dans les grandes villes africaines, il se manifeste un grand déséquilibre entre le rythme de la croissance urbaine et les possibilités d'assimilation économiques des cités. C'est ce qui est à l'origine de la crise urbaine qui se manifeste par un certain nombre de faits: insuffisance et cherté des logements, transports de plus en plus pénibles, des équipements insuffisants incapables de répondre aux besoins croissants de la population, dégradation de l'environnement et pollution avec un air irrespirable, autant de conditions qui favorisent les maladies et rendent la vie urbaine de plus en plus pénible. Les villes africaines connaissent actuellement de graves crises marquées par le problème de l'emploi, de logement et de sécurité.

Déjà dans la période pré-indépendance, le Congo était un pays à forte croissance urbaine et avec un nombre constant de grandes villes, quatre, dont deux contiennent presque la totalité de la population urbaine (Hossenlop, 1970)^24(*).

Dans les deux grandes villes que sont Brazzaville et Pointe-Noire, durant la période 1960-1974, le taux de croissance de chaque ville est passé respectivement de 6,4% et de 5,3% à 6,6% et à 7,4% dans la période de 1974-1984 (Tati, 1993)^25(*). Durant ces périodes, ces deux grandes villes ont connu une dynamique démographique importante. Etant donné que les deux phénomènes que sont croissance urbaine et développement économique sont liés, cette dynamique a entraîné un problème général de développement: selon Tati (1993)^26(*), le pays n'arrive pas à faire face à l'accroissement de la population notamment à effectuer des investissements dits "démographiques", entre autres le logement. En effet cette croissance urbaine a entraîné une extension périphérique de la ville qui n'est pas toujours suivie par un habitat convenable.

Néanmoins, avec un taux de population urbaine parmi les plus élevés d'Afrique, la crise du logement y est moins forte qu'ailleurs avec des phénomènes de bidonvilles presque inexistants et circonscrits, pour l'essentiel, à Pointe-Noire.^27(*)

La ville de Cotonou, en tant que capitale économique du Bénin, et centre des affaires a des caractéristiques proches de celles de beaucoup de ville africaines. Une brève analyse de la situation de ces villes permettra de mettre en évidence les particularités béninoises et servira de base de comparaison.

Le constat général est que le problème du logement est essentiellement urbain, partout en Afrique. Les formules d'habitat social expérimentées en d'autres temps et en d'autres lieux se sont révélées impuissantes à satisfaire les besoins en logements du plus grand nombre.

Au Cameroun, dans les années 1980 la croissance rapide des villes a amené les autorités à prendre de plus en plus au sérieux les problèmes de la maîtrise urbaine. L'analyse que font les autorités camerounaises du secteur de l'habitat part du constat que l'obstacle principal à l'accession du plus grand nombre à un logement doté d'un équipement minimum est la pénurie en terrains équipés des voiries et réseaux indispensables. Déjà en 1959, le plan d'aménagement de Douala imposait des superficies minimales de 300m² pour les parcelles qui comporteront plus d'une habitation dans certaines zones données^28(*). A Bamako, entre 1976 et 1987, le rythme de croissance de la population dépassait celui des logements: 4,2% contre 3,3% (Antoine 1996)^29(*). Par contre à Yaoundé, dans la même période, la progression du parc de logement suit celle de la population. Dakar n'a pas échappé à la logique démographique de l'urbanisation Tokindang (1998)^30(*) : N'étant pas suffisamment préparée à accueillir un flux important de population, on assiste à la dégradation progressive des conditions de vie des citadins. A Cotonou, le problème de logement se traduit par l'occupation de zones impropres à l'habitation, un nombre croissant d'habitations insalubres et de populations sans abri qui sont aujourd'hui les exclus de la société urbaine.

Malgré l'absence d'une politique urbaine efficace, les citadins ont su activer les «réseaux sociaux» pour permettre à la majorité de la population de vivre dans des logements. Ainsi les migrants nouvellement arrivés, tout comme les citadins ayant des problèmes de logement, sont pour l'essentiel pris en charge soit par leur réseau de relations, soit par la parenté ou par des proches. La conséquence en est que la taille des ménages a augmenté de même que la charge des actifs qui doivent consacrer plus de ressources à la «survie» du groupe.

Pour palier ce problème, des politiques de logement ont été adoptés par certains gouvernements et autorités municipales.

A Dakar par exemple, la solution retenue est caractérisée par plusieurs étapes. De 1960 jusqu'au début des années soixante-dix, planification de logements para-étatiques par l'entremise de la Société Immobilière du Cap-Vert (SICAP), de l'Office des Habitats à Loyer Modéré (OHLM) et du soutien financier de la Caisse Centrale de Coopération Economique (CCCE). L'Etat assurait la viabilisation des terrains tandis que la Banque Nationale de Développement du Sénégal (BNDS) offrait des crédits pour compléter l'apport de la CCCE.

Au cours des années soixante-dix, compte tenu de l'insuffisance de la production de logements effectuée par ces sociétés para-étatiques, l'Etat réoriente sa politique de l'habitat et incite les ménages à l'auto - construction tout en interdisant les baraques. Avec le soutien de la Banque Mondiale, il lance le programme des parcelles assainies en faveur des couches sociales à faible revenu.

De la fin des années soixante-dix au début des années quatre-vingt, l'Etat crée la Banque Sénégalaise de l'Habitat (BSH) qui avait pour mission entre autres de recentrer le financement de l'habitat et d'inciter à la promotion immobilière privée ainsi qu'au développement de coopératives d'habitat. La structuration des sociétés comme la SICAP et OHLM conduit l'Etat à la fin des années quatre-vingt à confier à la BSH un rôle de pivot dans la nouvelle politique en faisant participer les ménages à la mobilisation de l'épargne pour le logement.

La situation de Cotonou n'est pas plus reluisante que celle de ces métropoles africaines. Très peu d'attention semble avoir été jusqu'ici accordé par les différentes autorités aux problèmes de logements depuis les indépendances jusqu'à ce jour, même si des efforts de construction de résidence ont été faits. La prise en main de la ville par la mairie au début de la décentralisation sera peut-être à l'origine d'une révolution des normes.

B- Influence du logement sur les êtres humains

Le simple bon sens nous dira que des conditions de logement inadéquates entraînent des baisses de moral ainsi qu'une santé physique et mentale déficiente. Selon certains auteurs, l'importance du logement tient également de son influence sur les comportements humains et les relations interpersonnelles. Dans cette partie, seront abordées ces questions afin d'apprécier le rôle du logement, en tant que nécessité vitale, dans la formation de l'identité personnelle et de la structure sociale.

Dans la vie quotidienne, les questions de logement influencent directement le développement des individus à travers leur effet significatif sur les niveaux de santé. Ainsi, dès le milieu du siècle dernier, Wilner (1956)^31(*) classifiait en quatre catégories les différents types de maladies reliées à des conditions d'habitation inadéquates : les infections respiratoires et infantiles, les maladies du système digestif, les blessures causées par des accidents domestiques et les infections de la peau, toutes dues à des systèmes de sanitation, de ventilation et d'aération déficients.

De nombreux auteurs ont par ailleurs démontré l'existence d'une relation statistique positive et significative entre les conditions de logement et le niveau de santé des individus. Ainsi, selon les résultats d'une étude menée à Tokyo par Tanaka et al., (1996)^32(*), certains indicateurs tels que la surface moyenne des logements et le pourcentage des maisons construites après 1975 et entre 1986 et 1988 sont reliées négativement au taux de mortalité enregistré entre 1988 et 1992 chez les résidents de la capitale. Cette relation demeure significative malgré l'inclusion au sein du modèle de différents facteurs socio-économiques qui pourraient également avoir un impact sur l'espérance de vie des résidants.

Dans le même ordre d'idée, une étude faite à partir de données anglaises de 1981 à 1992 a amené ses auteurs à conclure que les résidants les mieux logés, qui possèdent un logement d'une valeur d'au moins 100.000£, ont une espérance de vie en moyenne deux fois plus élevée que celle des itinérants^33(*). Bien qu'un nombre important de facteurs autres que le logement (en particulier l'éducation, le revenu ou l'emploi) peuvent expliquer un tel résultat, les auteurs soutiennent que les conditions d'habitation ont des effets bien réels sur la santé des individus et doivent de ce fait être prises en considération lors de l'implantation des politiques gouvernementales.

La nature du logement est aussi liée à l'identité personnelle de son propriétaire ou de son locataire.

Selon la théorie hiérarchique des besoins élaborée par Maslow^34(*), le logement occupe une place fondamentale dans la vie des individus car il permet d'assurer la satisfaction des besoins psychologiques et de sécurité. En effet, tout être humain a besoin d'un abri pour vivre, se protéger, stocker des provisions et organiser sa vie sociale. L'épanouissement ultime de chaque individu ne peut donc se réaliser que si ces besoins fondamentaux sont comblés et permettent l'émergence de besoins supérieurs tels que l'amour, l'estime, la reconnaissance et la réalisation de soi.

Par ailleurs, comme le souligne un rapport paru en 1960 sur les conditions d'habitation dans le quartier de Chelsea à New York, le logement «est le symbole d'un statut, d'un accomplissement, d'une acceptation sociale. Il semble contrôler la façon dont l'individu se perçoit lui-même et est perçu par les autres»^35(*). Ainsi, d'un point de vue psychologique, le logement participe à la formation de l'identité de l'individu et détermine de ce fait son estime de soi et son attitude à l'égard du monde qui l'entoure. Dans cette perspective, Schorr (1970)^36(*) souligne que des conditions de logement inadéquates peuvent favoriser la passivité et le pessimisme, des attitudes qui se traduisent par une hausse du stress et une baisse du niveau de satisfaction général.

Le logement apparaît également comme un facteur déterminant de la vie en société. Comme le remarque Thompson (2000), chaque unité de logement est reliée aux autres par un ensemble de liens complexes qui forment l'infrastructure physique de la vie de groupe. Dans ce contexte, « lorsque le fondement physique de la vie sociale est disloqué, plusieurs bouleversements dans le fonctionnement des individus et du groupe s'ensuivent ».^37(*)

Les caractéristiques sociales de la population d'une ville ou d'un quartier résultent en grande partie de celles des logements de ces ensembles. Des logements de bonne qualité attirent des gens aisés; des logements dégradés, des ménages pauvres; des grandes maisons, des familles nombreuses; des petits appartements, des personnes seules.

Selon Schorr (1970), les individus qui vivent dans des conditions de logement déficientes sont par ailleurs plus enclins à passer une proportion importante de leur temps à l'extérieur de la maison. Pour cette raison, les enfants et les jeunes adultes ont tendance à ne développer que des relations superficielles avec des membres de leur voisinage, au lieu de concentrer leurs apprentissages au sein de la famille. Une illustration de ce phénomène vient d'une étude menée sur des familles viennoises récemment installées dans de petits appartements. En effet, on a observé que, peu de temps après leur déménagement, ces familles ont modifié leurs habitudes de vie de façon significative en participant davantage à des activités de loisir à l'extérieur du foyer. Fait plus troublant, on a relevé que dans le cas où les familles ne pouvaient prendre part à de telles activités, leurs membres ont démontré une aggravation de leurs prédispositions à certains comportements névrotiques.^38(*)

Ainsi, il apparaît que le logement représente un élément fondamental dans la vie des êtres humains, de par son impact sur d'importantes questions d'ordre physique, psychologique et social. En effet, nous avons vu que les conditions d'habitation influencent non seulement le niveau de santé et l'espérance de vie des résidants mais également la façon dont les individus se développent, se perçoivent et interagissent au sein des sociétés. Dans cette perspective, l'intégration de ce secteur dans le développement socio-économique d'une ville relève d'un grand intérêt tant pour la population que pour les autorités municipales et le gouvernement.

Le logement est un bien complexe et hétérogène. L'hétérogénéité du logement découle du fait que deux logements ne sont jamais totalement identiques, ni en termes de caractéristiques internes ni en terme de localisation. Les attributs internes des logements regroupent tous les paramètres propres au bien: superficie, agencement, taille, nombre de pièces, caractère individuel ou collectif, équipements. Les autres attributs regroupent tous les éléments permettant de qualifier l'environnement du logement: aménités, facteurs socio-économiques, proximité des équipements collectifs...etc. Ces caractéristiques de localisation s'interprètent d'abord en termes de proximité géographique ou d'accessibilité temporelle au centre ville et à divers équipements urbains. On peut également qualifier le logement en fonction de critères sociologiques comme la proportion de certaines catégories socio-professionnelles dans le quartier.

Le marché de tout bien économique est, par définition, une structure organisationnelle qui constitue un lieu de rencontre entre des offres et des demandes multiples et souvent nombreuses. En théorie miro économique, un marché peut être caractérisé par la nature des produits (homogénéité, hétérogénéité), le nombre d'intervenants (atomicité, molécularité), la qualité de l'information (transparence, opacité), l'adaptabilité réciproque entre l'offre et la demande (fluidité, viscosité).

La théorie économique des marchés examine donc et précise les conditions dans lesquelles les quantités des biens et des services effectivement échangées se déterminent, en spécifiant les mécanismes de formation des prix et leur rôle et en appréciant (éventuellement) la qualité (l'efficacité économique et sociale) de l'allocation des ressources à laquelle une situation d'échanges peut correspondre.

Pour Foucade (1997)^39(*), l'analyse théorique du marché de logement permet d'établir deux propositions fondamentales:

i. le "bien logement" et les flux de services qu'il génère relèvent de la catégorie des biens économiques fondamentalement complexes et hétérogènes qui s'échange sur les marchés. Pour souligner cette complexité et l'hétérogénéité associée, il importe de rappeler qu'un logement est en fait défini par un vecteur de caractéristiques s'ordonnant en deux sous ensembles principaux:

ü le premier est celui des caractéristiques relatives au terrain: sa qualité (nature du sous sol, surface, configuration...), sa situation spécifique (ville, quartier, proximité des services et équipements, composition sociologique et niveau de vie du voisinage...) et sa situation générale (situation économique et culturelle de l'espace géographique d'accueil).

ü le second est celui des caractéristiques relatives à la construction (matériaux, architecture, aménagements...).

La valeur économique de ces caractéristiques pouvant se modifier sous l'effet de la transformation des espaces (mutation des situations spécifiques et générales, usure et obsolescence, entretien et amélioration de la construction...) et de l'appréciation que les ménages formulent à cet égard.

ii. En l'absence de toute intervention extérieure qui en modifierait le fonctionnement, les marchés du logement, procèdent alors suivant un mode particulier différent de la loi du schéma idéal de la concurrence pure et parfaite : ils sont en effet hiérarchisés et segmentés. Les prix et les loyers constituant par conséquent l'expression d'une recherche de différenciation des clientèles par les offreurs, alors même que les demandeurs qui cherchent à se prémunir face aux risques multiples affectant l'immobilier à usage d'habitation pratiquent la surenchère et constituent des espaces socio-démographiques homogènes à l'origine de la ségrégation.

Le marché immobilier résidentiel est un marché particulier. Cette particularité s'observe sur trois points à savoir: premièrement, il n'y a pas un seul et unique marché immobilier résidentiel, mais bien de multiples marchés interdépendants. Les producteurs peuvent facilement substituer leur production pour desservir d'abord les clientèles les plus rentables. Les ménages à faibles revenus seront d'autant plus délaissés que les inégalités de richesse sont grandes. Deuxièmement, les ménages sont eux-mêmes en compétition pour accéder à des logements et ont une capacité variable de substituer un logement à un autre selon leurs revenus. Ainsi, les ménages bien nantis peuvent, notamment, payer un surcroît pour obtenir le logement qu'ils désirent, ou encore se loger temporairement dans un logement de plus basse gamme si aucun autre logement n'est disponible. Ce sont alors les plus démunis qui font les frais d'une pénurie de logements. Enfin le déséquilibre entre l'offre et la demande entraîne (ou aggrave) la pénurie de logements. Cette caractéristique, couplée à la réalité d'un marché immobilier résidentiel fortement cyclique, fait en sorte que ce marché est plus souvent en déséquilibre qu'en équilibre.

Le fonctionnement du marché foncier et immobilier, la logique d'intervention des pouvoirs publics et les contraintes de la planification urbaine ont des effets ségrégatifs, et une partie des citadins vivent aujourd'hui dans des situations précaires

En terme microéconomique, le marché de logement est l'interaction entre l'offre d'une matrice d'unité de logements classée suivant leurs caractéristiques et leurs localisations, et la demande d'une matrice de chefs de ménage classée suivant leurs caractéristiques, préférences et contraintes. Théoriquement, le marché alloue des unités de logement sur la base des prix de ces unités (prix demandés) et du nombre de ménages qui sont prêts à payer le logement (prix de l'offre). Le processus d'allocation progresse jusqu'à l'étape de la solution de clarification du marché, où tous les ménages obtiennent les unités de logements qu'ils préfèrent et peuvent payer. Initialement, les ménages doivent choisir entre un certain niveau de logement et tous les autres biens pour atteindre la combinaison satisfaisante pour tous les membres du ménage. Les dépenses combinées du ménage sur le logement et d'autres biens sont aussi sujettes aux contraintes du revenu. Dans le choix du logement, les ménages doivent trancher entre un certain niveau de qualité du logement et un emplacement convenable. Le terme de l'emplacement représente un compromis entre le coût du logement et le coût du transport pour le travail et la proximité des endroits où on peut faire des courses. Au même moment, les ménages ont des préférences différentes en ce qui concerne les unités de logements. Ces préférences peuvent être représentées par le prix que chaque ménage est prêt à payer pour chaque type de logement (Broune, 1981)^40(*).

En général, la demande de logement est le total des dépenses de logement des ménages et des investissements publics (dans un pays, région ou ville). Selon Laferrère et le Blanc (2002)^41(*), la demande de logement d'un ménage est la quantité de logement consommée par ce ménage (par exemple le nombre de mètres carrés). Ainsi, le niveau de la demande de logement dépendra d'autres variables telles que le taux de croissance de la population et sa structure démographique (telle que la taille du ménage, l'âge du chef de ménage...).

Dittgen (2003)^42(*) a montré qu'il existe une liaison très étroite, quasi linéaire entre la taille des logements et le nombre de leurs occupants initiaux. Ceci s'explique par le fait que les ménages achètent ou louent en fonction de leurs revenus, mais tout autant en fonction du nombre de leurs membres. Selon l'auteur, le choix du logement n'est pas seulement déterminé par la taille des ménages, mais aussi leur structure par âge. Il est cependant important d'ajouter à ces caractéristiques la mobilité des ménages ainsi que leur fécondité.

L'estimation de la demande de logement est donc basée sur la projection de la population et la composition des ménages. Il est difficile dans de telles conditions de déterminer les préférences pour les types de logement, les groupes de revenu et les différentes localisations (emplacements). Un outil utile est le concept de l'élasticité de la demande qui est utilisé en économie. Le terme de l'élasticité fait référence à la proportion dans laquelle la demande de logement varie, variation qui résulte du changement d'une unité du niveau de certaines variables telles que le revenu.

Les estimations des élasticités de la demande dans les pays développés ont été revues par Mayo (1981)^43(*), Ingram (1984)^44(*), Malpezzi et Mayo (1985)^45(*) et Grootaert et Dubis (1986)^46(*). Toutes ces études aboutissent à la même conclusion : les élasticités de la demande de logement varient largement entre pays et dans le temps. Aux Etats-Unis, par exemple, les estimations de l'élasticité du revenu sont dans l'ordre de 0,55 à 1,63 (Mayo, 1981)^47(*) tandis que les valeurs correspondantes dans les régions en développement sont dans l'ordre de 0,2 à 0,8 (Malpezzi et Mayo, 1985)^48(*). Ceci signifie que la demande globale de logement varie en fonction du niveau de développement.

Dans ce travail, la demande de logement (la variable expliquée) est définie comme étant le statut d'occupation du chef ménage qui est en besoin de logement (qui n'est pas propriétaire). Le statut d'occupation se regroupe au titre de propriétaire foncier, propriétaire sans titre foncier, propriété familiale, locataire logé gratuit aussi bien par l'Etat que le privé. Les variables explicatives retenues sont, les variables démographiques telles que l'âge du chef de ménage, son sexe, son état matrimonial, la taille du ménage, le niveau d'instruction du chef de ménage, et certaines caractéristiques socio-économiques.

Section III: La méthodologie

Les données servant de base à la présente étude sont issues des premier, deuxième et troisième recensement général de la population et de l'habitation (RGPH-1, RGPH-2 et RGPH-3), et de l'enquête "Coût des habitations" effectuée en 2002 à Cotonou par l'INSAE.

Le questionnaire du troisième recensement général de la population et de l'habitation comporte un module caractéristique de l'habitation qui sera exploité dans le cadre de cette étude. Les variables classiques telles que le type d'habitat, les matériaux des murs, le mode d'éclairage, le nombre de pièces, le mode d'approvisionnement en eau, le statut d'occupation et le mode d'aisance sont renseignées. Elles seront complétées par certaines variables démographiques et économiques figurant toujours dans le même questionnaire.

Dans le questionnaire de l'enquête "Coût des habitations", le volet utilisé est celui intitulé `'souhaits des locataires''.

§2: Présentation des variables d'analyse

Les variables utilisées pour cette étude en ce qui concerne le questionnaire du recensement sont celles liées aux caractéristiques de l'habitation. Elles sont complétées par la taille du ménage, l'âge du chef ménage, le sexe du chef ménage, le niveau d'instruction du chef ménage, l'état matrimonial du chef ménage ainsi que sa profession, son statut d'occupation et sa branche d'activité.

Dans le second questionnaire, les variables utilisées sont `'la raison principale du choix d'habiter dans le quartier'', `'le choix du quartier dans lequel on souhaite habiter'', `'les trois premières motivations de ce choix'' et enfin `'les dispositions prises pour améliorer les conditions d'habitation et les horizons de réalisation''.

Dans le cadre de ce travail cinq méthodes d'analyse seront utilisées: l'analyse comparative à l'aide des tableaux et graphiques, l'analyse en composante principale, la classification ascendante hiérarchique, l'analyse des correspondances multiples et la régression logistique binaire.

L'analyse comparative sera faite pour mettre en relief la dynamique de la ville de Cotonou sur les trois recensements et repose sur la comparaison de quelques indicateurs.

La seconde permettra de faire des regroupements d'individus sur la base de comportements ou caractéristiques semblables (ou des regroupements de variables sur la base d'individus semblables).

La classification ascendante hiérarchique servira à faire une typologie des quartiers de Cotonou permettant ainsi de préciser les résultats de l'analyse en composante principale.

L'analyse des correspondances multiples est une technique de réduction des données qui permet d'avoir une vue globale des variables de base en mettant en évidence les liaisons, ressemblances ou différences.

Quant à la régression logistique binaire, elle permet de décrire les interdépendances entre les variables explicatives et la variable dépendante qui sont toutes deux dichotomisées et aussi d'évaluer les risques relatifs des paramètres (EXP (â)) de la demande de logement. Elle consiste à étudier l'influence des caractéristiques socio-économiques (situation matrimoniale, sexe, niveau d'instruction...) sur la demande de logement des chefs de ménage.

Chapitre II: La dynamique démographique à Cotonou

Ce chapitre expose les généralités et la dynamique de la ville de Cotonou (section 1), et en deuxième partie les différents types de quartier de cette ville à l'aide d'une analyse en composante principale et d'une classification hiérarchique ascendante (section 2).

Section I: La ville de Cotonou

§1: Généralités

Située sur le Golfe du Bénin entre 6°21' de latitude nord et 2°26' de longitude est, la ville de Cotonou est bâtie sur le rivage du Golfe du Bénin entre l'océan Atlantique au Sud et le lac Nokoué au Nord. A l'Ouest, elle est limitée par la commune d'Abomey-Calavi. A l'Est, la ville de Cotonou est bornée par la commune de Sèmè-Podji dans le département de l'Ouémé. Cette borne est matérialisée par la voie de l'abattoir vers le lac Nokoué du coté sud de la route inter-Etat n°1 et la voie du champ de tir vers l'océan Atlantique.

Avec une superficie de 79 km², le département du littoral compte en 2002, 8419 habitants au kilomètre carré contre 6795 en 1992 et 4055 en 1979 (INSAE, RGPH-1 RGPH -2 RGPH -3). Le rythme annuel de croissance de cette ville pour la période 1992 - 2002 est l'un des plus faibles; soit 2,17% contre respectivement 2,21% et 3,69% pour les villes de Porto-Novo et de Parakou. Cette faiblesse qui contraste avec le rythme de la vie économique serait due au caractère économique de Cotonou qui reçoit de plus en plus des agents économiques résident dans les communes dortoirs que sont Abomey-Calavi et Sèmè-Kpodji. Le relief du cordon littoral est caractérisé principalement par des dépressions longitudinales parallèles à la côte qui résultent des irrégularités en période de formation du cordon; et des bas-fonds érodés par l'écoulement des eaux fluviales qui communiquent avec le lac Nokoué. Le sol est en général sableux, mais cette couche de sable se superpose à des couches argileuses plus ou moins molles. A Cotonou, la nappe phréatique se trouve à proximité de la surface du sol dont la perméabilité élevée accélère l'infiltration des eaux fluviales et usées. Le climat est de type équatorial avec une alternance de deux saisons pluvieuses et de deux saisons sèches, inégales de durée. Pendant la grande saison des pluies, il se produit des inondations et des stagnations d'eau un peu partout dans le périmètre urbain.

Sur le plan économique, la ville de Cotonou est le principal centre de décision politique et économique avec ses différentes infrastructures. En effet, cette ville abrite l'unique port maritime du pays, la quasi-totalité des départements ministériels, l'un des grands marchés de l'Afrique de l'ouest et l'essentiel des services administratifs. En dehors de quelques industries, l'essentiel des activités exercées dans la ville de Cotonou est constitué par le commerce qui est la source principale de revenu des ménages. Cette situation est favorisée par la présence du marché Dantokpa et la proximité du Nigeria.

§2 : Etat et dynamique de la population

Cotonou comptait en Février 2002, 665.100 habitants avec 48,6% d'homme et 51,4% de femme. La proportion d'actifs (15-59 ans) est de 62,7% avec une répartition presque équitable entre les deux sexes (31,3% chez les hommes et 31,4% chez les femmes). L'état de la population de Cotonou en 2002 révèle une population jeune. Les personnes âgées de plus de 59 ans ne représentent que 3,3% de la population. (voir tableau n°2 ) Cet état de chose nécessite une attention particulière par rapport aux problèmes d'emploi et de logement.

En 1961 Cotonou comptait 73800 habitants. Cette population a atteint 320348 habitants en 1979, soit un taux d'accroissement de 8% (entre les deux années). En 1992, la population a atteint 536827 habitants avec un taux d'accroissement de 3,9% par an, et au dernier recensement en 2002, 665100 habitants soit un taux d'accroissement de 2,2%. (cf. tableau n°3)

D'une manière générale, les pyramides de la ville de Cotonou ont des bases larges et une forte proportion de jeunes. En outre, nous pouvons faire deux remarques :

-La pyramide de 1979 a une base plus large que celle de 1992 et de 2002 et la partie de la pyramide correspondant aux groupes d'âges 5-9 ans à 10-14 ans de l'année 1979 est plus large que celle de l'année 1992 et de 2002. Cette observation traduit une proportion du groupe d'âge 0-14 ans plus importante en 1979 qu'en 1992 et 2002 ;

-la partie de la pyramide correspondant aux groupes d'âges 20-24 ans à 35-39 ans de l'année 2002 est nettement plus large que celle de l'année 1992 et de 1979. Cette différence est synonyme d'une proportion du groupe d'âge 15-59 ans plus grande en 2002 qu'en 1992 et 1979.

Graphique n°2 : Structure par âge de la population de Cotonou entre 1979-1992-2002

Cette évolution de la structure de la population a entraîné son vieillissement. Ainsi, l'âge médian est passé de 19,1 ans à 21,6 ans en 10 ans (1992 à 2002).

Aussi, l'accroissement de la population de Cotonou est lié à l'ampleur de l'exode rural et des migrations. Une lecture dans le temps des migrations internes de la ville montre que le solde migratoire interne a décru jusqu'à avoir une valeur négative en 2002 (tableau n°4).

En dépit de cette situation, elle continue de jouer le rôle de grand pôle d'attraction au Sud (79231 immigrants en 2002 contre 20388 pour Parakou et 18724 pour Porto-Novo).

Son taux de sortie élevé (18,3%) est dû entre autres aux multiples problèmes sociaux et environnementaux que rencontrent les habitants de Cotonou.

En effet le ralentissement accusé dans l'augmentation des effectifs de la population de la ville s'explique aussi bien par l'imposition des limites territoriales de la ville qui sont restées inchangées depuis 1979 que par la croissance de la banlieue de Cotonou comme en témoigne le rythme de croissance élevée de la population des villes avoisinantes (Sèmè-Kpodji et Abomey-Calavi) qui est en quelque sorte, la réponse aux contraintes de sites (exiguïté, insalubrité, inondation chronique, pollution de toutes sortes), à la pauvreté urbaine qui a favorisé aussi la péri-urbanisation et aux autres considérations d'ordre économique et sociologique.

§3 : Les ménages à Cotonou

Au recensement de 2002, la ville comptait au total 154346 ménages ordinaires. Dans cet ensemble la proportion de locataires est impressionnante (environ 48%). Ce constat est valable pour les deux derniers recensements ou les ménages locataires sont largement importants. (graphique n°3).

Entre 1979 et 2002 on note une modification dans la structure du statut d'occupation des unités d'habitation.

En effet, si la proportion de locataire est dominante, il a été observé une baisse progressive de la proportion des propriétaires tandis que celle de la propriété familiale commence par croître. Cette modification trouve une explication plausible dans les difficultés économiques de ces dernières années qui auraient limité l'accès au statut de propriétaire et contraint les éventuels prétendants à rester en location ou regagner des propriétés familiales. L'acquisition d'une parcelle est difficile à Cotonou où mêmes certains propriétaires fonciers préfèrent vendre leur propriété très chère aux opérateurs économiques pour aller chercher un autre site vers les périphéries.

Cependant, bien que la taille moyenne des ménages ait diminué sur les trois recensements en 2002, 68,1% des ménages sont à plus de deux personnes et 69,04% de ceux-ci sont dans des unités d'habitation d'une pièce et de deux pièces. (voir tableau n°6-7-8).

Tableau n°8: Répartition des ménages par nombre de pièces des unités d'habitation en 1979 et en 2002

Section II: La typologie des quartiers selon les caractéristiques des unités d'habitation

§1: Les caractéristiques du logement

Malgré les coûts de construction croissants, l'acquisition d'un logement reste la première priorité de la plupart des ménages de Cotonou. Les contraintes du site, la spécialisation de la ville comme ville économique et la densification du centre ville entraînent une spéculation foncière importante et l'accès à la propriété n'est souvent plus possible qu'en périphérie. L'absence d'une planification urbaine appropriée et un retard constant dans les opérations de lotissement ont favorisé une occupation spontanée des zones inondables et l'extension des structures villageoises originelles dans des conditions d'habitat peu saines.

A Cotonou, la plupart des maisons sont en bande 78,7%. Les autres sont des maisons isolées, des immeubles ou des villas. On y retrouve très peu de cases isolées (1,5%).

Les murs sont souvent faits de brique (83,3%). On note également des habitations en bambou ou palme (14,1%) mais une absence totale des maisons en terre. La majorité des toits sont en tôle (87,0%). Toutefois, il existe des logements dont les toits sont en dalle (8,2%), en tuile (3,0%) et en paille (1,4%). Tous les sols sont pratiquement cimentés. Seulement 6,2% des habitations ont des sols carrelés et 2,8%, des sols en terre ou sable.

Le mode d'éclairage le plus utilisé est l'électricité de la SBEE (69,5%), suivi du pétrole (30%). Encore 54,5% des ménages s'approvisionnent en eau de boisson chez ceux qui détiennent l'eau courante de la SBEE à la maison (43,6%). Quant au mode d'aisance du ménage, 61,9% sont à latrines à fosse ventilée, ensuite suivent ceux qui ont la nature comme mode d'aisance (17,6%). Seulement 11,7% des ménages ont des toilettes à chasse.

En somme, dans la ville de Cotonou, les unités d'habitation sont en bande avec des murs en brique, des toits en tôle et le sol cimenté. Les principales sources d'énergie pour l'éclairage sont l'électricité de la SBEE et le pétrole. Les habitants de Cotonou utilisent essentiellement les latrines à fosse ventilée pour se mettre à l'aise et leur approvisionnement en eau de boisson se fait ailleurs pour la plupart des ménages.

Selon le MEHU, deux types de logements sont à distinguer: les logements sommaires et les logements de standing. Cette typologie est basée essentiellement sur le nombre de pièces par unité de logement. Il est important de signaler que celle-ci renferme beaucoup de paramètres que les résultats du RGPH-3 ne permettent pas de repérer. Par exemple, la typologie prend en compte des installations électriques, sanitaires et autres à l'intérieur des logements alors que le recensement ne relève que les modes de satisfaction de ces besoins. Ainsi les données collectées par le RGPH-3 ne permettent pas de présenter les résultats selon la typologie du MEHU de 1992. Il faut dire que cette typologie de logements paraît beaucoup plus applicable aux villes qu'aux campagnes. Toutefois le respect des normes de constructions pose encore un problème d'application.

L'habitat de Cotonou paraît peu différencié à première vue. En dehors des maisons à un niveau entourées d'un mur de clôture et regroupées autour d'une ou plusieurs cours à l'intérieur d'une concession, il existe des types d'habitat caractéristiques de couches sociales plus affirmées. Sur le plan de la construction, l'habitat urbain se répartit en quatre groupes (SERHAU-SA, 2000)^49(*):

Le groupe dit des « Habitat de type 1 »qui est constitué des immeubles à plusieurs étages avec des appartements, sanitaires et cuisines intégrés individuels. Ce groupe d'importance minime se concentre dans des zones centrales de la ville.

Le groupe des « Habitat de type 2 » qui sont des maisons à un ou plusieurs étages de haut standing situé dans les zones résidentielles (Cocotiers, JAK...). Ce type d'habitat, d'importance limitée, s'étend dans les quartiers populaires péri-centraux.

Les « Habitat de type 3 » constitués de maisons en dur à un niveau avec salle de séjour et plusieurs chambres à coucher, douches, cuisines et toilettes à l'extérieur de la maison, plusieurs appartements pour le locatif. C'est le groupe dominant dans la ville, soit 65% des constructions.

Le groupe des « Habitat de type 4 » qui sont des maisons traditionnelles avec salles de séjour, un ou deux chambres à coucher, coin douche, toilettes, coin cuisine à l'extérieur de la maison.

Selon SERHAU-SA (2000)^50(*), l'habitat de type 3 (le plus courant) répond aux caractéristiques que sont fondation, poteaux, chaînage et dalles en béton, soubassements et murs en parpaings, murs crépis et peints, toits en pannes de bois et tôles ondulées. La menuiserie est en bois ou en métal. La tôle comme couverture du toit est le matériel dominant (94% des constructions), la tuile commence à faire son apparition. L'utilisation de la dalle (béton) reste encore limité à l'habitat de haut standing (2,6%).

Sur les 68 axes factoriels, nous nous limiterons aux deux premiers qui, en fait, constituent le meilleur plan factoriel en terme de restitution de l'information. Il explique environ 36% de l'inertie totale (confère Histogramme des valeurs propres-ACP en annexe).

On retiendra et interprètera seulement les variables qui ont de fortes corrélations avec l'axe (les variables les mieux représentées). Le niveau de corrélation d'une variable sera dite forte si elle est supérieure ou égale à 0,5 (cor_á=k, k=0,5).

Le tableau 9 et le graphique 5 indiquent la corrélation des variables actives de l'analyse.

Tableau n°9: Niveau de corrélations des variables qui contribuent le plus à la formation de l'axe1.

Ces 18 variables sont fortement corrélées au premier facteur. Cette corrélation est aussi bien positive que négative. Les variables comme immeuble, dalle, brique, carreau, électricité SBEE, eau courante maison, toilette à chasse, fosse septique, voirie privée/Ong et gaz sont positives, contrairement aux autres.

Au regard du signe des coordonnées des points considérés et en observant la représentation graphique du premier plan factoriel (1,2) (cf. graphique n°6), on relève une opposition entre deux groupes de quartiers sur le premier axe: d'une part des quartiers à ménage vivant dans des immeubles ayant le toit en dalle, le mur en brique, le sol en carreau, utilisant l'électricité pour l'éclairage, disposant de robinet à la maison avec des toilettes à chasse et des fosses septiques, ayant recours à la voirie privée pour les ordures ménagères et utilisant le gaz pour la cuisson des aliments; d'autre part des ménages qui utilisent le pétrole comme source d'énergie pour l'éclairage, dont les murs de l'habitation sont faits de bambou, qui ont recours au robinet d'un autre ménage pour l'approvisionnement en eau de boisson , qui ont pour mode d'aisance, mode d'évacuation des eaux usées et mode d'évacuation des ordures ménagères la nature, et utilisant le bois pour la cuisson. Le premier groupe correspond à une habitation de type moderne, dans lequel on retrouverait les ménages de haut standing. Par contre, dans le second groupe de quartier, où les ménages ont recours au pétrole qui est la source d'énergie pour l'éclairage et le mur est en bambou, il s'agit d'une habitation traditionnelle. Aussi, ce premier axe ou facteur rend compte de la dimension modernité du quartier

Ces résultats de l'analyse de l'axe 1 du point de vue individus-variables permettent de le baptiser "axe de la modernité des quartiers".

Le tableau 10 et le graphique 5 indiquent la corrélation des variables actives de l'analyse.

Parmi les 16 variables ci-dessus corrélées à l'axe 2, seules les variables : maison en bande, tôle, ciment, latrine ventilée et charbon ont une corrélation positive avec l'axe.

Au regard du signe des coordonnées des points considérés et en observant la représentation graphique du premier plan factoriel (1,2) (cf. graphique n°6), on retrouve plus de quartiers répondant à ces variables, c'est à dire regroupant des ménages vivant dans des maisons en bande ayant le toit en tôle, le sol en ciment, disposant d'une latrine ventilée et utilisant le charbon pour la cuisson; et quelques rares répondant aux variables corrélées négativement à l'axe.

Ce groupe de quartier rassemble des ménages à habitation de type acceptable, donc des ménages de standing moyen. Dans le second groupe on remarque quelques quartiers à ménage de haut standing. Ce second axe rend compte de la dimension popularité du quartier.

B- Typologie des quartiers

Sur le plan factoriel (1,2), le premier axe peut être confondu à l'axe des habitations de haut standing et le second axe, à l'axe des habitations de standing moyen. Ainsi, plus un quartier regroupe des habitations de haut standing, plus il est à droite sur le plan; plus ses moyennes sont grandes, plus il est situé en bas.

Remarquons que les quartiers à standing bas (les quartiers traditionnels), situés à gauche, sont proches de l'axe horizontal: le deuxième facteur ne les différencie guère. Au contraire, pour les quartiers de haut standing, les différences de moyennes sont importantes.

La répartition sur le plan permet, un peu arbitrairement, de distinguer trois groupes de quartiers. Toutefois, afin de mieux comprendre la particularité du quartier Fifadji Houto, qui va constituer en lui seul un groupe, on retiendra quatre groupes. L'interprétation des deux axes permet de caractériser ces groupes.

L'analyse de classification ascendante a permis de dégager quatre classes de quartiers qui se présentent comme suit.

Les quartiers de la classe 1 (47,9%) ou quartiers de type moderne correspondant à des ménages de standing moyen

Tableau n°11: Composition et variables caractéristiques de la classe 1 des quartiers de Cotonou

	V.test	Proba	Moyenne
			Classe	Générale
Effectif	67	47,9
Composition
Finagnon	N'venamede	Irede	Kpondehou II	Lom'nava	Senade I	Senade II
Ahouassa	Djedjelaye	Kpondehou I	Adjegounle	Gbenonkpo	Midombo	Segbeya Sud
Ayelawadje I	Ayelawadje II	Fifatin	Sodjatinme centre	Sodjatinme Est	Sodjatinme Ouest	Abokicodji Centre
Gbedjewin	Missessin	Ohe	Guincome	Tokpa Hoho	Dota	Gbeto
Mifongou	Zongo Ehuzu	Zongo Nima	Jonquet	Bocossi Tokpa	Gbedokpo	Missebo
Missite	Nouveau pont	Aidjedo I	Aidjedo II	Aidjedo III	Dantokpa	Jericho
Maro militaire	Gbenan	Sedami	SEDJRO	Todote	Yevedo	Dagbedji
Enagnon	Missite	Sehogan	Agbodjedo	Agontikon	Houehoun	Houenoussou
Minonkpo	Gbediga I	Gbediga II	Gbegamey I	Gbegamey III	Gbegamey IV	Cadjehoun I
Cocotier	Ahouanleko	Cadjehoun IV	Cadjehoun V
Variables
Villa	2,45	0,007	5,53	4,63
Immeuble	4,34	0,000	8,8	6,32
Concession	2,34	0,010	83,63	80,21
Mixte	3,73	0,000	11,19	8,98
prop_familiale	6,37	0,000	38,28	30,95
Dalle	3,68	0,000	12,18	9,6
Brique	4,9	0,000	88,41	84,12
Carreau	3,64	0,000	9,77	7,44
electr_sbee	7,19	0,000	84,44	74,66
eau_courante	8,16	0,000	66,94	51,11
Latrine_ventilée	3,55	0,000	70,28	64,55
Toilette_chasse	5,33	0,000	18,52	13,85
eau_usée_caniveau	4,33	0,000	7,64	4,87
eau_usée_caniveau_ouvert	2,41	0,008	2,72	1,93
eau_usée_fosse_septique	4,98	0,000	15,16	11
eau_usée_cour	5,07	0,000	19,3	15,47
voirie_publique	4,18	0,000	8,48	5,18
voirie_privée	7,8	0,000	74,49	52,69
Pétrole	2,39	0,008	17,59	16,3
Gaz	3,87	0,000	10,25	8,09

Elle regroupe 67 quartiers, soit 48% de l'ensemble des quartiers de Cotonou. Les unités d'habitation de ce groupe de quartier sont faites en brique (88,4%) et se trouvent au sein d'une concession (83,6%). Le mode d'éclairage qu'utilisent les ménages vivant dans ces logements est l'électricité (84,4%) et ils disposent de l'eau courante à la maison dans 66,9% des cas. Le mode d'aisance le plus utilisé est la latrine ventilée (70,3%). Le ramassage des ordures ménagères est assuré par la voirie privée (74,49%).

Les quartiers de la classe 2 (35,0%) ou quartiers périphériques populaires, caractérisés par une mauvaise condition d'hygiène avec des constructions en bande, destinées à la location.

Tableau n°12: Composition et variables caractéristiques de la classe 2 des quartiers de Cotonou

	V.test	Proba	Moyenne
			Classe	Generale
Effectif	49	35,0
Composition
Dandji	Avotrou	Suru-Lere	Tanto	Adogleta	Segbeya Nord	Wlacodji kpodji
Aidjedo IV	Ahouansori Agata	Ahouansori Toweta II	Gbedjromede	Hinde I	Hinde II	Ahouansori Ague
Djidje I	Djidje II	Fignon	Gbedagba	Mededjro	Tonato	Fifadji
Vossa kpodji	Zogbo	Zogbohoue	Gbenonkpo	Kouhounou	Midedji	Misseple
Missogbe	Vedoko	Yenawa	Gbegamey II	Mifongou (St Jean)	Allobatin	Ayidote
Finagnon	Houeyiho I	Houeyiho II	Vodje centre	Aibatin I	Fidjrosse Centre	Cadjehoun II
Cadjehoun III	Cadjehoun Kpota	Vodje Kpota	Aibatin II	Gbedegbe	Houenoussou	Missite
Variables
maison_en_bande	4,39	0,000	83,26	77,24
Habitation	2,94	0,002	91,47	89,31
Locataire	5,15	0,000	50	44,94
Tole	3,98	0,000	90,89	85,16
Ciment	3,82	0,000	92,08	88,2
eau_sbee_ailleurs	2,57	0,005	53,2	46,75
latrine_ventilée	3,35	0,000	71,59	64,55
eau_usée_fosse_perdu	2,81	0,002	0,83	0,45
eau_usée_nature	5,82	0,000	75,24	63,73
ordure_nature	4,17	0,000	55,18	38,99
Charbon	3,88	0,000	65,96	61,21

Cette classe comprend 49 quartiers qui sont beaucoup plus caractérisés par les maisons en bande (83,3%). Presque toutes les constructions de ces quartiers sont destinées à des habitations (91,5%). Ils sont à 50% à logements habités par des locataires. Le toit des logements est en tôle (90,9%), le sol en ciment (92,1%). 53,2% des ménages dans ce groupe vont chercher l'eau de boisson ailleurs. Leur mode d'aisance principal est la latrine ventilée (71,6%). Les eaux usées sont versées dans la nature (au dehors), (75,2%). Dans plus de la moitié (55,2%) des quartiers de cette classe, les ordures ménagères sont jetées dans la nature. 66,0% de ces quartiers sont à ménages utilisateurs de charbon pour la cuisson..

Les quartiers de la classe 3 (0,7%) ou quartier des habitats de type moderne correspondant à des ménages de haut standing.

Tableau n°13: Composition et variables caractéristiques de la classe 3 des quartiers de Cotonou

Cette classe est représentée par un seul quartier à savoir Fifadji Houto. Ici on retrouve en majorité des habitations (95,1%) et 85,4% de ces habitations sont dans des concessions. Plus de la moitié des habitations de ce quartier sont des immeubles (51,9%). 68,5% des logements ont leur toit en dalle et 63,0% ont le sol en carreau. 76,2% des ménages de ce quartier ont l'eau courante à la maison et 69,6% utilisent la toilette à chasse. L'évacuation des eaux usées se fait dans des fosses septiques chez 68,48% des ménages. Quant à l'évacuation des ordures ménagères, 82,8% des ménages sont abonnés aux voiries privées. 56,2% des ménages utilisent le gaz comme mode de cuisson.

Les quartiers de la classe 4 (16,4%) ou quartier des ménages économiquement pauvres

Cette classe est celle des habitations caractérisées par un manque accru d'infrastructure en eau potable et d'électricité. Les conditions d'hygiène sont très mauvaises et les ménages semblent être économiquement très faibles.

Tableau n°14: Composition et variables caractéristiques de la classe 4 des quartiers de Cotonou

	V.test	Proba	Moyenne
			Classe	Generale
Effectif	23	16,4
Composition
Donaten	Tchanhounkpame	Tokplegbe	Yagbe	Gankpodo	Minontchou	Yenawa
Hlacomey	Kpankpan	Agbato	Agbodjedo	Enagnon	Abokicodji lagune	Dedokpo
Wlacodji plage	Ahouansori toweta I	Ladji	Vossa	Fidjrosse kpota	Fiyegnon I	Fiyegnon II
Agla	Ahogbohoue
Variables
maison_isolée	5,23	0,000	14,79	8,4
case_isolée	3,23	0,001	3,04	1,56
non_concession	5,41	0,000	35,36	18,5
prop_sans_titre	6,03	0,000	21,64	12,04
Tuile	2,98	0,001	6,95	2,81
Paille	4,55	0,000	4,72	0,97
palme_bambou	3,22	0,001	0,29	0,12
Bambou	7,01	0,000	24,31	12,31
semi_dur	4,72	0,000	1,23	0,43
mur_bois	2,86	0,002	1,3	0,63
sol_bois	2,72	0,003	1,37	0,45
sol_terre	4,29	0,000	5,02	2,36
sol_bambou	3,43	0,000	0,49	0,17
Pétrole	9,48	0,000	51,48	24,08
eau_sbee_ailleurs	7,81	0,000	79,14	46,75
latrine_suspendu	5,35	0,000	8,79	1,68
latrine_tinette	3,18	0,001	0,59	0,22
aisance_nature	8,8	0,000	37,19	11,92
aisance_autre	2,93	0,002	3,84	2,06
eau_usée_nature	3,67	0,000	75,74	63,73
ordure_brulage	3,69	0,000	2,56	1,03
ordure_nature	6,09	0,000	78,17	38,99
Bois	8,75	0,000	21,08	10,1

Elle comprend 23 quartiers soit 16,4% des quartiers de Cotonou. Plus de la moitié des ménages de ce groupe de quartier (51,48%) utilisent le pétrole comme mode d'éclairage. 79,14% des ménages vont chercher l'eau de boisson ailleurs. L'eau usée est jetée dans la nature (75,7%); les ordures ménagères également (78,2%).

Presque tous les arrondissements, voire tous les quartiers de la commune de Cotonou contiennent des ménages locataires mais ces locataires sont inégalement répartis d'un quartier à un autre. Le quartier détenant plus de ménages locataires est le quartier Fifatin avec 73,1% de locataire. Il est suivi du quartier Missite (62,7% de ménages locataires), de Aibatin II (61,8% de ménages locataires), de Zogbohoue (58,0% de ménage locataire), et des quartiers Aibatin I et Enagnon avec 57,7% de ménages locataires. Il est à remarquer que parmi les cinq premiers quartiers renfermant plus de ménages locataires, en dehors des quartiers Fifatin et Enagnon qui sont respectivement du groupe 1 et 4, les autres sont du groupe 2 ; ce que confirme leur proportion dans le groupe.

Il est à noter également que Fifatin est dans le 3^ème arrondissement, Missite et Abatin II sont dans le 13^ème arrondissement, Zogbohoue dans le 9^ème arrondissement, Aibatin I dans le 12^ème arrondissement et Enangnon dans le 4^ème arrondissement.

Les cinq premiers quartiers comportant moins de ménages locataires sont les quartiers Fifadji Houto (17,0%) et Wlacodji Kpodji (18,7%), Dantokpa (21,7%), Tokplegbe (25,0%) et Nouveau Pont (25,5%). Ils se retrouvent respectivement dans les groupes 3, 2, 1, 4, 1. Fifadji Houto est dans le 4ème arrondissement, Wlacodji et Nouveau Pont se retrouvent dans le 5ème arrondissement, Dantokpa est dans le 6ème arrondissement et Tokplegbe dans le 1er arrondissement.

Par ailleurs, 41,4% de l'ensemble des quartiers de Cotonou renferment plus de locataire que la ville même n'en renferme. Parmi ces quartiers ne figurent aucun quartier du 5^ème arrondissement. (tableau n°17)

De la même manière les quartiers de ces arrondissements sont inégalement répartis selon le niveau de standing. 46,1% des arrondissements (2^ème, 3^ème, 4^ème, 5^ème, 7^ème et 8^ème arrondissement) sont à majorité constitués de quartiers à standing moyen et 53,8% de ceux-ci sont à quartiers de standing bas (1^er, 6^ème, 9^ème, 10^ème, 11^ème, 12^ème, et 13^èmearrondissement).

Seul le 4^ème arrondissement contient un quartier de haut standing. Les 7^ème et 8^ème arrondissements ne contiennent pas de quartiers à haut standing et de quartiers à standing très bas. Les 9^ème et 10^ème arrondissement contiennent uniquement des quartiers de standing bas (100%).

Parmi les arrondissements qui détiennent plus de quartiers à standing moyen, le 7^ème arrondissement vient en première position avec une proportion de 90,9% ; il est suivi du 5^ème arrondissement (86,6%) et du 2^ème arrondissement (72,7%).

Tableau n°15: les cinq premiers quartiers ayant plus de 47,7% de ménages locataires

Tableau n°16: les cinq premiers quartiers ayant moins de 47,7% de ménages locataires

Tableau n°17 : Classification des treize arrondissements selon l'importance relative des ménages locataires

Les arrondissements à forte teneur de quartiers à standing très bas sont les 1^er, 13^èmeet 3^ème arrondissements.

En somme, le 4^ème arrondissement contient plus de quartiers de haut standing, le 7^ème arrondissement contient plus de quartiers de standing moyen, les 9^ème et 10^ème arrondissement plus de quartiers à standing bas et 1^er arrondissement plus de quartiers à standing très bas.

En considérant le niveau de standing des quartiers de Cotonou, on remarque que plus de la moitié des ménages (51,4%) vivant dans des quartiers de standing bas sont des locataires ; dans les quartiers à standing très bas ils représentent 47,1%. Dans les quartiers de standing moyen, on retrouve 43,6% de ménages locataires et dans les quartiers de haut standing, ils font seulement 17%.

A Cotonou, la majorité des ménages locataires résident dans des quartiers caractérisés par une mauvaise condition d'hygiène et un manque d'infrastructure en eau potable et d'électricité.

Chapitre III: Les déterminants de la demande de logement

Dans ce chapitre, il sera fait dans un premier temps une présentation de la population étudiée à travers la description de la variable expliquée et des variables explicatives. Ensuite pour ressortir le profil du demandeur, on fera une analyse descriptive multivariée, celle des correspondances multiples compte tenu de la nature qualitative des variables ; et à l'aide d'une régression logistique binaire, on ressortira les variables les plus déterminantes de la demande de logement. Enfin une analyse sera faite sur les aspirations des locataires quant aux changements de leur condition de vie, et une présentation des limites du travail et approches de solution.

La population d'étude est l'ensemble des ménages de Cotonou issu du troisième recensement général de la population et de l'habitat réalisée au Bénin en 2002 (RGPH-3). Cotonou compte au total 154.346 ménages ordinaires. Sur cet ensemble il a été effectué un échantillonnage aléatoire avec un taux de 10% compte tenu des difficultés informatiques liées à la manipulation de la taille de la population mère; ce qui ramène la taille de l'échantillon à 15.453 ménages.

Pour apprécier la validité de l'échantillon, il a été fait des comparaisons sur les principales variables à utiliser. De cette comparaison, il n'existe aucune différence significative entre les fréquences observées sur la population mère et l'échantillon.

§1: La mesure de la demande de logement

Cette étude vise à expliquer la demande de logements à travers le statut d'occupation du chef de ménage. Outre les locataires qui sont en majorité confrontés aux problèmes de logement, il existe à Cotonou les propriétaires avec titre foncier ou sans titre foncier, les logés gratuits aussi bien par l'Etat que par le privé qui seront regroupés sous la modalité « logé gratuit » et ceux qui vivent dans des propriétés familiales. Tous les autres ménages qui ne répondent à aucune de ces appellations ou qui sont Non Déclarés (ND) sont regroupés dans la modalité "autre titre d'occupation".

§2: Les variables explicatives de la demande de logement

Les différents résultats des tableaux de fréquences qui font l'objet des commentaires ci-dessous figurent en annexe.

Sur les 15453 ménages de l'échantillon, 78, 69% sont dans des maisons compartimentées. 50,65% sont des maisons à deux pièces.

2. Les variables relatives aux caractéristiques socio-démographiques et économiques du chef de ménage

Au nombre de ces variables, on a: le sexe du chef ménage, l'âge du chef ménage, la taille du ménage, l'état matrimonial du chef ménage, la profession du chef ménage, le statut d'occupation du chef ménage, son statut dans l'occupation, sa branche d'activité, le nombre d'actifs dans le ménage; le nombre d'actifs occupés dans le ménage.

Les chefs ménages de cet échantillon sont en majorité des hommes (74,81%) et sont âgés de moins de 30 ans dans 30% des cas. 60% sont monogames et 31, 47% des ménages sont constitués de 1 à 2 personnes. 32% des chefs de ménage se retrouvent dans le corps des ouvriers et manoeuvres non agricole et conducteurs. Dans le secteur informel, 61,90% des chefs de ménages sont présents; 51% sont des indépendants et 30% sont dans le commerce et la restauration. Chaque ménage a un seul actif occupé dans 36% des cas.

Il a été retenu ici comme variable d'identification socio-culturelle le niveau d'instruction du chef ménage.

L'échantillon est constitué de 38,7% de chefs de ménage ayant un niveau secondaire. Ensuite viennent ceux qui ont un niveau primaire, 26,5%. Les `'sans instruction'' représentent 22,4% et seulement 12,4% des chefs ménages ont un niveau supérieur.

Section 2: La demande de logement

§1: Le profil du demandeur de logement à Cotonou

A l'aide de l'analyse des correspondances multiples, les éléments caractéristiques du demandeur de logement seront dégagés. On se limitera aux deux premiers axes qui, en fait, constituent le meilleur plan factoriel en terme de restitution de l'information. Il explique 14,53% de l'inertie totale comme signalée en annexe.

On retiendra et interprètera seulement les modalités qui ont de fortes contributions sur l'axe avec un bon cosinus carré. La contribution d'une variable sera dite forte si elle est supérieure ou égale à la contribution moyenne sur l'axe (qui est égale à la somme de toutes les contributions sur l'axe, divisée par le nombre de modalités). Cette moyenne est dans le cas présent égale à 0,7.

Le tableau 20 montre que les points qui ont contribué à la formation de l'axe 1 ont essentiellement trait à l'âge et à l'état matrimonial comme variables démographiques du chef de ménage, au nombre d'actifs au sein du ménage, au statut d'occupation du chef ménage, à son statut dans l'occupation et à sa branche d'activité.

Tableau n°20: Points contribuant le plus à l'axe 1 pour l'ACM profil du demandeur

Au regard du signe des coordonnées, on remarque que cet axe oppose les chefs de ménage indépendants, travaillant dans le secteur informel, ayant comme profession ouvriers et manoeuvres non agricoles et conducteurs d'engins et opérant dans l'industrie manufacturière le commerce et la restauration ; disposant d'au plus deux actifs occupés au sein du ménage, aux chefs de ménages veuf(ves) âgés de 55 ans et plus qui sont des travailleurs non classés ayant comme branche d'activité autres services et occupant autre statut dans l'occupation. Ils ont comme statut d'occupation ménagères, écoliers, élèves et étudiants, retraités et autres inactifs ; au sein de ces ménages, il n'existe pas d'actifs occupés. Cet axe peut être nommé `'statut d'occupation''.

Tableau n°21: Points contribuant le plus à l'axe 2 pour l'ACM profil du demandeur

	Coordonnées positives		Coordonnées négatives
Variables /Modalités	Contributions	Niveau de corrélation	Contributions	Niveau de corrélation
Nombre de pièces
1pièce	3,4	0,15
3pièces			1,1	0,05
4pièces			1,1	0,04
5pièces			1,5	0,05
6pièces &+			3,4	0,12
Taille ménage
1à 2personnes	6	0,3
5 à 6pers			1,1	0,05
7pers et +	6,6	0,28
Sexe
Féminin	1,4	0,06
Age
de 30 ans	4,1	0,2
45 - 49ans			1,1	0,04
50 - 54ans			1,2	0,05
Etat matrimonial
Célibataire	4,1	0,18
marié monogame			1	0,09
Actif
1actif	3,6	0,19
3actifs			1,7	0,07
4actifs et +			4,6	0,18
Actif occupé
1actif occupé	3,3	0,18
3actifs occupés			1,8	0,07
4actifs occupés et +			4,4	0,17
Niveau d'instruction
Supérieur			2,7	0,11
Type de construction
Villa			1,6	0,06
Statut d'occupation
OQP sect.form.Etat			4,9	0,19
OQP sect.form.Privé			2,3	0,09
Statut dans l'occupation
salarié permanent			5,7	0,24
Profession
profes_libérales			3,7	0,14
Persnel_adm&weur_as			1,9	0,07

Les points les plus contributifs à la formation de l'axe 2 ont essentiellement trait au type de construction dans lequel vit le ménage, nombre total de pièces occupés par le ménage, à la taille du ménage, au sexe, à l'âge et à l'état matrimonial du chef de ménage, à son niveau d'instruction, au statut dans l'occupation et à sa profession ainsi qu'au nombre d'actifs occupés au sein du ménage. Cet axe, au regard du signe des coordonnées révèle une opposition entre les ménages d'un seul actif occupé, de taille 1 à 2 personnes vivant dans un logement d'une pièce, ayant comme chef de ménage une femme célibataire âgée de moins de 30 ans ; aux ménages de plus de 3 actifs occupés, de taille 5 à 6 personnes et 7 personnes et plus vivant dans des logements de 3-4-5 et 6 pièces et plus ayant des chefs de ménage mariés âgés de 45 à 49 ans et 50 à 54 ans qui sont de niveau supérieur. Le type de construction de ces genres de chefs de ménage est la villa ; ce sont des salariés permanents des secteurs formel de l'Etat et du privé ayant comme titre de profession `'profession libérale et assimilée'' et `'personnels administrateurs et travailleurs assimilés''. Cet axe peut-être baptisé "structure du ménage".

Au regard du plan factoriel (1,2) qui explique 14,53% de l'inertie totale, on peut dire que les propriétaires avec titre foncier sont des salariés permanents de niveau supérieur vivant dans des villas à 5 pièces au moins. Ces chefs de ménages âgés de 55 ans et plus sont soit des retraités, soit des occupés du secteur formel de l'Etat ayant comme profession personnels administrateurs et travailleurs assimilés ou professions libérales et assimilées. Ils ont des ménages de 7 personnes et plus avec au moins 4 actifs occupés.

Les propriétaires sans titre foncier sont des chefs de ménage occupés dans le secteur privé et ayant pour branche d'activité autres services. Leurs âges se situent dans les classes 45 - 49 ans et 50 - 54 ans. Ils occupent des logements d'au plus 4 pièces et ont jusqu'à 3 actifs occupés dans leur ménage.

Les locataires sont des indépendants occupés dans le secteur informel. Ils sont des personnels commerciaux et vendeurs, ou des restaurateurs, ou encore des ouvriers et manoeuvres non agricoles et conducteurs d'engins dans les industries manufacturières. Ce sont des ménages de 5 à 6 personnes ne disposant que d'au plus deux actifs occupés.

Les logés gratuits sont des chefs de ménage âgés de moins de 30 ans qui vivent dans un logement d'une pièce et qui ont un seul actif occupé dans leur ménage. Ceux qui vivent dans les propriétés familiales sont en général des célibataires de sexe féminin. Leur ménage ne compte que 1 à 2 personnes.

Quant aux autres chefs de ménage qui ne sont ni propriétaires avec titre foncier, ni propriétaires sans titre foncier, ni logés gratuits ou ne vivant pas dans une propriété familiale, ils sont des travailleurs non classés. Ce sont principalement les ménagères, les écoliers, élèves et étudiants ou autres inactifs qui n'ont pas de statut d'occupation donc pas d'actifs occupés dans le ménage. Par conséquent ils n'ont pas de statut dans l'occupation.

Le demandeur de logement est donc nettement différent du propriétaire du point de vue type de construction habité et surtout des caractéristiques du chef de ménage.

Graphique n°7 : Représentation des variables actives nominales et illustratives pour la description du demandeur de logement

§2: Les facteurs explicatifs de la demande de logements

Pour appréhender les facteurs explicatifs de la probabilité pour un ménage de demander un logement, il a été retenu une méthode d'analyse multivariée fondée sur la régression logistique binaire.

Cette méthode estime la probabilité d'apparition d'un évènement selon que celui-ci se produit ou non. Elle présente l'avantage de fournir l'effet de chacune des variables indépendantes en présence des autres.

La variable dépendante prend la valeur 0 quand le chef de ménage est `'propriétaire'' et la valeur 1 quand il est `'locataire''.

L'équation qui permet de mener l'analyse de la régression^51(*) est la suivante :

soit sous forme linéaire D = â₀ + â₁X₁ + â₂X₂ + ......+ â_nX_n,

Les résultats obtenus par le modèle s'interprètent en termes de chances ou de risques relatifs des paramètres qui sont les exponentielles des coefficients â_n.

Les variables explicatives sont celles qui ont permis de faire la description du demandeur de logement omis le type de construction et le nombre de pièces occupées par le ménage. Il a été ajouté à ces variables les groupes d'appartenance du quartier du chef de ménage.

a Variable(s) entered on step 1: 40-44, 45-49, 50-54, 55 ans et +, secondaire, supérieur, 3 4, 5 6, 7 personnes et +, secteur formel Etat, ménagère, étudiant, retraité, autre inactif, indépendant, salarié permanent, salarié contractuel, travailleurs spécialisés dans les services, ouvriers et manoeuvres non agricoles et conducteurs d'engin de transport, commerce et restauration, transport et communication, quartiers de standing bas, quartiers de haut standing, quartiers de standing très bas.

D'une manière générale on remarque que la quasi-totalité des dimensions explicatives retenues apportent une explication significative à la probabilité de demander un logement.

L'âge du chef de ménage affecte négativement sa probabilité de demander un logement. Mieux, le risque que l'âge affecte le choix de demander ou de ne pas demander de logement diminue avec la tranche d'âge auquel appartient le chef de ménage. Ainsi, un chef de ménage âgé de 40 à 45 ans a moins de chance de demander de logement qu'un chef de ménage âgé de moins de 40 ans. De même, un chef de ménage âgé 45 à 49 ans a moins de chance de demander de logement qu'un chef de ménage de moins de 40ans ; et cette chance est inférieure à celle qui caractérise la tranche d'âge précédente. Il en est de même pour toutes les tranches d'âge suivantes : soit 50 à 54 ans, 55 ans et plus. Donc le risque de demander un logement diminue au fur et à mesure que l'âge du chef ménage augmente. Ceci vient confirmer le fait que les chefs de ménage propriétaires sont en général âgé d'au moins 45 ans.

Le niveau d'instruction du chef de ménage affecte négativement sa probabilité de demander un logement : En se référant à un niveau de formation primaire ou moins, on peut noter que le risque de demander de logement diminue avec le niveau d'instruction. Un chef de ménage ayant un niveau secondaire a moins de chance d'être demandeur de logement qu'un chef de ménage ayant un niveau primaire ou moins. Il en est de même pour le chef de ménage ayant bénéficié d'une formation supérieure, qui a d'ailleurs moins de chance que celui qui a juste reçu une formation secondaire de demander un logement. Ici aussi, le niveau d'instruction réduit le risque de demande d'un chef ménage.

La taille du ménage exerce, sur la demande de logement un effet semblable aux variables précédentes : elle l'affecte négativement. Autrement dit le risque qu'un ménage demeure locataire diminue avec la taille du ménage. Ainsi, tous les différents ménages ont moins de chance de demeurer locataire que les ménage à deux personnes ou moins.

L'influence du statut d'occupation du chef de ménage sur la demande de logement est significative mais non uniforme : Alors que le fait d'être retraité ou travailleurs du secteur formel étatique influence négativement la demande de logement, les statuts de ménagère, d'étudiant et autre inactif ont des influences contraires. Le risque de demande est par ailleurs plus élevé au niveau des inactifs (étudiant, autre inactif, ménagère) qu'au niveau de ceux de l'informel et du secteur privé. Le risque maximum est noté au niveau des étudiants.

Le statut dans l'occupation influence positivement la demande de logement. Ainsi, le fait d'être indépendant, salarié permanent ou salarié occasionnel augmente les chances d'être demandeur de logement. Mieux, on remarque que le demandeur de logement a un peu plus de chance d'être un indépendant qu'un employeur, une fois et demi plus de chance d'être un salarié permanent qu'un employeur, et deux fois plus de chance d'être salarié contractuel qu'employeur.

La profession du chef de ménage a sur la demande de logement les mêmes effets que son statut dans l'occupation. Mieux, on note que le demandeur de logement a plus de chance d'être travailleurs spécialisés dans les services, ouvriers et manoeuvre non agricoles et conducteurs d'engin de transports, que cadres administratifs.

Le risque que le demandeur soit un travailleur de la branche commerce et restauration ou du transport et de la communication est plus élevé que pour celui travaillant dans les industries et les Bâtiments et Travaux Publics.

La dimension explicative "groupe de quartier de résidence du chef de ménage " influence négativement la probabilité de demander un logement. Le risque de demande d'un chef de ménage est par ailleurs moins élevé au niveau des autres situations qu'au niveau des chefs de ménage des quartiers à standing moyen. Le risque minimum est noté au niveau des chefs de ménage des quartiers à standing très bas.

Section3: Les aspirations des locataires quant aux changements de leur condition de vie.

L'analyse des aspirations des locataires quant aux changements de leur condition de vie est basée sur un échantillon de 116 ménages locataires de l'enquête "Coût des habitations" effectuée en 2002 à Cotonou par l'INSAE. La dite analyse sera basée exclusivement sur la rubrique souhaits des locataires.

§1- Arrondissements de résidence souhaités et les raisons sous jacentes

Une analyse du tableau croisé de l'arrondissement de résidence actuelle du locataire et de l'arrondissement souhaité indique que 13,8% des ménages enquêtés ne veulent pas changer d'arrondissement de résidence. 37,9% ont l'intention de quitter la ville de Cotonou et 48,3% veulent changer d'arrondissement. Parmi ces derniers, la majorité penche pour les 12^ème, 1^er, 7^ème et 5^ème arrondissements, mais l'indice d'attraction montre que le 5^ème arrondissement est plus désiré que le 7^ème.

Donc trois arrondissements sont convoités par les ménages locataires désirant changer d'arrondissement de résidence à savoir le 12^ème arrondissement (indice d'attraction : 4,50), le 1^er arrondissement (indice d'attraction : 3,00) et le 5^ème arrondissement (indice d'attraction : 1,00).

Les raisons évoquées pour le choix des arrondissements souhaités sont diverses : "zone calme", " pas de pollution ", " zone accessible" ; " près du centre ville ", "zone commerciale" "zone animée" ; "proche du lieu de travail ", "pour éviter l'inondation ", "autres".

Une distribution de ces attributs selon la mobilité des locataires montre que ceux qui veulent changer d'arrondissement dans Cotonou sont en quête d'une zone calme en priorité et ceux qui veulent quitter Cotonou, en dehors du fait que leur départ soit lié à la recherche d'autres attributs, sont non seulement en quête d'une zone calme mais également d'une zone où il n'y a pas de pollution. Il peut être surprenant de noter que très peu de locataires cherchent à éviter le risque d'inondation qu'il peut courir en s'installant.

§2- Analyse des dispositions prises par les locataires pour améliorer leur condition de logement

Plusieurs options s'offrent aux locataires pour améliorer leur conditions de logement : changer de logement, acquérir un terrain, bâtir un terrain que l'on possède déjà, trouver une habitation économique et autres...

Aucune de ces dispositions ne semble être dominant. En effet, un locataire sur quatre (25%) désirent changer de logement en vue d'améliorer sa condition de logement, environ un locataire sur quatre (24,6%) comptent bâtir un terrain qu'ils possèdent déjà et plus d'un locataire sur cinq comptent acquérir un terrain (22,8%). Les locataires qui comptent trouver une habitation économique représente seulement 6% de l'effectif total.

En plus l'horizon de réalisation de ces mesures diffère. Ceux qui veulent changer de logement veut le faire dans un temps moyen de deux ans et demi mais la majorité le veut dans l'immédiat ou dans deux ans. L'acquisition d'un terrain est prévue dans un temps moyen de quatre ans, mais la majorité veut le faire dans deux ans, cinq ans au plus. Bâtir le terrain qu'on possède déjà est prévu dans un temps moyen d'au plus trois ans et ceux qui veulent vivre dans une habitation économique compte le réaliser dans un temps moyen de deux ans.

Cette étude comme on pouvait s'en douter n'est pas restée sans limites. Elle a été faite à l'aide des données du recensement qui en réalité n'ont pas été collectées aux fins d'une pareille étude.

Dans les recensements, les données sur les logements sont inadéquates puisque, souvent, elles ne portent que sur la texture des matériaux constitutifs des murs, du toit, du sol et sans qu'aucun effort ne soit fait en direction d'une typologie de l'habitat. La notion de ménage vient souvent prendre la place ou se confondre avec celle de logement (habitation), sans que l'on puisse savoir si un ou plusieurs ménages occupe (nt) le même logement ou la même concession. Ce problème pouvait être réglé si l'on ne notait pas l'inexistence d'un plan d'urbanisme de la ville de Cotonou. Celui-ci pouvait nous renseigner sur l'occupation des logements, la composition des ménages et bien d'autres choses encore.

Certaines variables économiques comme le revenu du ménage, le coût du loyer et le coût du transport pourraient permettre de mieux cerner la demande de logement mais ces variables ne sont pas collectées lors du recensement. Une variable comme le revenu aurait pu permettre d'évaluer le taux d'effort des ménages locataires, qui n'est que la part du revenu consacré au loyer. Est-il besoin de rappeler que consacrer un fort pourcentage de son revenu au loyer, c'est devoir couper d'autres besoins essentiels, en premier lieu dans la nourriture ? On pourrait aussi voir le pourcentage de ménages locataires consacrant plus de part de leur revenu au loyer par sexe. Ceci permettrait de mieux voir si les problèmes de logement ont un sexe.

Les pouvoirs explicatifs des différentes variables introduites dans les modèles ont certainement souffert des insuffisances de ces variables à expliquer les comportements étudiés, quand bien même ont pu ressortir certains éléments explicatifs. Il serait par conséquent intéressant qu'une enquête soit spécifiquement conçue et menée pour une pareille étude.

Compte tenu des difficultés rencontrées sur le terrain pour la collecte des informations il serait important que la mairie de Cotonou crée un service d'analyse des données urbaines. Ce service aura pour mission la collecte des données statistiques, leur analyse, l'étude des éléments de choix entre plusieurs actions possibles. La collecte des données pourra permettre d'accumuler les informations concernant

Mais l'aboutissement de cet idéal suppose que la mairie dispose réellement d'une autonomie financière qui pourra lui permettre de faire face aux dépenses y afférente.

Confier les services essentiels à des entreprises privées: les entreprises privées peuvent assurer l'approvisionnement en eau, en gaz et en électricité, s'occuper des canaux, des services de la voirie. Pour ce faire, la municipalité peut conclure des contrats à long terme avec ces entreprises, essentiellement pour des raisons financières, car elle manque de capitaux et les subventions de l'Etat sont très limitées.

ü La mise en place d'un Plan d'action pour la réhabilitation de la ville de Cotonou ;

ü La création d'une agence immobilière sociale destinée à rapprocher l'offre et la demande de logements adaptés. L'objectif premier sera de recenser la demande de logement non satisfaite et de la rapprocher d'une offre soit existante soit à faire émerger du parc privé de manière à atteindre une certaine convergence entre l'offre et la demande de logements sociaux adaptés.

ü L'adoption d'une politique d'habitation de logement social par exemple les Habitations à Loyer Modéré (HLM) qui sera gérée par la municipalité. Un logement social est un logement qui appartient à la collectivité et non à des intérêts privés ; il est sans but lucratif et il est directement subventionné par l'Etat qui y exerce une certaine réglementation. Il parait être la formule la plus complète et la plus durable d'aide au logement et présente beaucoup d'avantages :

Ø Parce qu'il n'est pas guidé par la notion de profit, le logement social représente la seule solution permanente et complète aux problèmes de logement ;

Ø Il offre une alternative au marché privé plutôt que de passer par celui-ci ;

Ø A prix similaire, l'habitation sociale offre généralement des logements de meilleure qualité que le privé ;

Ø Le logement social peut aider les gens à exercer un plus grand contrôle sur leurs conditions de vie, particulièrement les logements coopératifs qui sont gérés par leurs membres qui sont individuellement locataires de leur logement et collectivement propriétaires de la coopérative;

Ø Il contribue à l'amélioration physique des logements, tout en permettant le maintien de la population résidante. Il peut également jouer un rôle important dans la revitalisation des quartiers anciens.

Le logement social doit être au coeur d'une politique d'habitation qui devra aussi renforcer les contrôles sur le marché privé plutôt que de les affaiblir. Par ailleurs, la lutte contre les problèmes de logement ne sera menée à terme que si tous les ménages se voient en même temps assurés d'un revenu décent, suffisant pour subvenir à l'ensemble de leurs besoins, dont celui de se loger.

Faire une perspective à long terme afin de prévoir les besoins futurs de logement. En matière de logement, on fait habituellement deux types de projections: des perspectives à court terme qui portent sur les tendances économiques et sociales actuelles et des prévisions à long terme qui examinent les changements démographiques, permettant de prédire quelles seront les tendances en matière de logement.

Conclusion

Il a été question dans ce document de rechercher les facteurs explicatifs de la demande de logement chez les ménages de Cotonou. Les développements faits à l'aide de divers outils d'analyse tels que l'analyse en composante principale, la classification hiérarchique ascendante, l'analyse des correspondances multiples et la régression logistique binaire, ont plus ou moins permis d'atteindre cet objectif principal.

Les différents quartiers de la ville de Cotonou peuvent être classés en quatre groupes à savoir les quartiers de haut standing, les quartiers de standing moyen, les quartiers de standing bas et les quartiers de standing très bas.

Le quartier contenant plus de ménages locataires est le quartier FIFATIN (73,1%) dans le 3^ème arrondissement et le quartier qui a moins de ménages locataires est le quartier FIFADJI HOUTO (17,0%) dans le 4^ème arrondissement.

Le 4^ème arrondissement contient plus de quartiers de haut standing, le 7^ème arrondissement contient plus de quartiers de standing moyen, les 9^ème et 10^ème arrondissement plus de quartiers à standing bas et le 1^er arrondissement plus de quartiers à standing très bas.

L'arrondissement qui a plus de ménages locataires est le 9^ème arrondissement et l'arrondissement qui a moins de ménages locataires est le 5^ème arrondissement.

Les caractéristiques d'habitation (du logement) et les caractéristiques socio-démographiques économique et culturelle permettent d'expliquer le statut d'occupation du chef de ménage. Les demandeurs de logement sont effectivement ceux qui n'ont pas le titre de propriétaire (avec titre foncier ou non). Les facteurs explicatifs de la demande de logement sont l'âge du chef de ménage, le niveau d'instruction du chef de ménage, la taille du ménage, le statut d'occupation du chef de ménage, son statut dans l'occupation, la profession du chef de ménage, sa branche d'activité et également le standing du groupe de quartier.

L'âge, le niveau d'instruction, et la taille du ménage réduisent la probabilité du chef de demande du chef de ménage de demander un logement. En considérant le statut d'occupation du chef de ménage, le risque de demande est plus élevé chez les inactifs (étudiant, autre inactif, ménagère) que chez les actifs du secteur formel ou privé. Chez les actifs du secteur formel étatique et chez les retraités, le risque de demande est moins élevé. Les salariés contractuels, les salariés permanents et les indépendants ont une probabilité plus grande de demander un logement que les employeurs. Les travailleurs spécialisés dans les services et les ouvriers et manoeuvres non agricoles et conducteurs d'engin de transport ont un risque de demande plus élevé que les directeurs et cadres administratifs. De même les travailleurs du transport et de la communication et ceux du commerce et de la restauration ont un risque de demande plus élevé que ceux des industries et des bâtiments et travaux publics. Le risque de demande de logement situé dans un quartier à standing moyen est plus élevé que celui des autres standings de quartier.

Si les villes aujourd'hui doivent faire face à de multiples problèmes dont celui du logement, c'est parce que leur population s'accroît à un rythme sans précédent. Cet accroissement démographique, toutefois, n'est pas seulement source de problèmes, il peut également être source d'espérance. Il est toujours possible d'innover. Une forte densité de population urbaine peut permettre de nombreuses économies d'échelle : en principe, plus de personnes peuvent vivre dans de meilleures conditions en consommant moins de ressources par tête. L'amélioration de la situation sociale et économique de tous les citadins apparaît en définitive comme une condition essentielle d'un développement durable, notamment dans les pays en développement, où la croissance et les besoins sont les plus importants.

Bibliographie

ANNEXES

+--------+------------+----------+----------+----------------------------------------------------------------------------------+

| 1 | 13.4374 | 19.76 | 19.76 | ******************************************************************************** |

| 2 | 11.0087 | 16.19 | 35.95 | ****************************************************************** |

Nous nous limiterons aux deux premiers axes car entre le 2^ème et le 3^ème axe la chute de la valeur du taux de variance est grande et à partir de ce 3^ème axe , la chute est pratiquement la même partout.

*Fréquence des variables indépendantes relatives aux caractéristiques d'habitation*
Type de construction			nombre total de pièces occupées
Modalités	Fréquences		Modalités		Fréquence
maison isolée	10,0		1 pièce		19,3
maison en bande (compartimentée)	78,7		2 pièces		50,7
Villa	4,4		3 pièces		15,0
Immeuble (maison à étage)	4,5		4 pièces		5,6
case isolée (habitation traditionnelle)	1,5		5 pièces		3,4
Autre	0,9		6 pièces et +		6,0
Total	100		Total		100
*Fréquence des variables indépendantes relatives aux caractéristiques socio-démographique, économique et culturelle du chef ménage*
Sexe du chef ménage				Age du chef ménage						Taille ménage
Modalités		Fréquences		Modalités				Fréquence		Modalités		Fréq
Masculin		74,8		moins de 30 ans				29,9		1 à 2 pers		31,5
Féminin		25,2		30 à 34 ans				12,3		3 à 4 pers		30,4
Total		100		35 à 39 ans				15,9		5 à 6 pers		20,1
				40 à 44 ans				12,0		7 pers et +		18,1
				45 à 49 ans				9,2		Total		100
				50 à 54 ans				7,4
				55 ans et plus				13,2
				Total				100
Profession exercée				Statut d'occupation						Statut dans l'occupation
Modalités		Fréquences		Modalités			Fréquences			Modalités		Fréq
Travailleur ne pouvant etre classé		0,8		Occupé secteur informel			61,9			Employeur		3,8
Personnel des professions scientifiques techniques,libérales		11,6		Occupé secteur formel de l'état			9,4			Indépendant		64,0
Directeurs et cadres administratifs supérieurs		0,9		Occupé secteur formel privé			13,0			Salarié permanent		21,3
personnels administratifs et travailleurs assimilés		5,6		Cherche premier emploi			0,7			Salarié contractuel		7,4
Personnel commercial et vendeurs		33,2		Chômeur			1,0			Membre coopératif		0,4
travailleurs spécialisés dans les services		8,2		Ménagère			4,5			Aide familiale		0,6
agriculteurs, éleveurs, forestiers, pecheurs et chasseurs		2,0		Elève ou étudiant			2,5			Apprenti		1,8
Ouvriers et manoeuvres non agricoles et conducteurs		37,6		Retraité			4,3			Autre		0,7
Total		100		Rentier			0,5			Total		100
				Autre inactif			2,2
				Total			100
Actifs				Actifs occupés						Niveau d'instruction
Modalités		Fréquences		Modalités		Fréquence			Modalités		Fréquenc
pas d'actifs dans le ménage		8,0		pas d'actif occupé		9,3			sans instruction		22,4
un actif		35,7		un actif occupé		36,0			primaire		26,5
deux actifs		31,5		Deux actifs occupés		31,0			secondaire		38,7
Trois actifs		12,8		Trois actifs occupés		12,3			supérieur		12,4
quatre actifs et plus dans le ménage		12,0		quatre actifs et plus occupés			11,5			Total	100
Total		100		Total			100

Histogramme des cinq premières valeurs propres pour l'ACM description du demandeur de logement

+--------+------------+----------+----------+----------------------------------------------------------------------------------+

| 1 | 0.3275 | 8.03 | 8.03 | ******************************************************************************** |

| 2 | 0.2648 | 6.49 | 14.53 | ***************************************************************** |

| 3 | 0.2256 | 5.53 | 20.06 | ******************************************************** |

On constate que les deux premiers axes sur les53 fournissent 14,5% de l'information ; on peut donc se limiter au premier plan factoriel pour l'analyse.

Quartier	%ménages locataires	groupe	effect_mén
DANDJI	48,0	2	1666	1er ARRONDISSEMENT
DONATEN	29,0	4	941
FINAGNON	40,6	1	911
TCHANKPAME	42,9	4	596
TOKPLEGBE	25,0	4	811
AVOTROU	53,0	2	2707
N'VENAMEDE	45,7	1	761
SOUROU-LERE	52,8	2	1647
TANTO	48,7	2	1063
YAGBE	43,6	4	1048
IREDE	48,5	1	1369	2ème ARRONDISSEMENT
KPONDEHOU II	42,2	1	371
SENADE I	45,4	1	1074
SENADE II	47,9	1	1230
KOWEGBO	47,5	1	1527
AHOUASSA	50,0	1	829
GANKPODO	53,9	4	1082
DJEDJELAYE	54,2	1	887
KPONDEHOU I	50,2	1	1655
MINONTCHOU	49,6	4	1130
YENAWA	46,4	4	1707
LOM'NAVA	44,6	1	437	3ème ARRONDISSEMENT
ADJEGOUNLE	53,7	2	1298
ADOGLETA	44,1	1	751
GBENONKPO	54,8	4	332
HLACOMEY	56,4	4	1213
KPANKPAN	44,9	1	1235
MIDOMBO	48,8	2	1834
SEGBEYA NORD	53,3	1	491
SEGBEYA SUD	48,3	4	1300
AGBATO	44,7	4	1117
AGBODJEDO	43,0	1	1616
AYELAWADJE I	57,4	1	1150
AYELAWADJE II	38,5	1	542
FIFATIN	73,1	1	4
ENAGNON	57,7	4	2781	4ème ARRONDISSEMENT
FIFADJI HOUTO (JACK)	17,0	3	359
SODJATINME CENTRE	41,6	1	453
SODJATINME EST	54,8	1	822
SODJATINME OUEST	43,4	1	636
ABOKICODJI CENTRE	42,9	1	678
ABOKICODJI LAGUNE	39,0	4	260
DEDOKPO	47,1	4	1121
GBEDJEWIN	37,8	1	631
MISSESSIN	34,6	1	777
O,H,E	28,6	1	400

GUINCOME	35,2	1	422	5ème ARRONDISSEMENT
TOKPA HOHO	32,8	1	452
WLACODJI KPODJI	18,7	2	155
WLACODJI PLAGE	32,5	4	1681
DOTA	33,2	1	522
GBETO	39,4	1	183
MIFONGOU	33,0	1	460
ZONGO EHUZU	36,4	1	629
ZONGO NIMA	32,3	1	438
JONQUET	35,6	1	482
BOCOSSI TOKPA	29,4	1	406
GBEDOKPO	28,6	1	687
MISSEBO	31,9	1	378
MISSITE	35,0	1	519
NOUVEAU PONT	25,5	1	366

AIDJEDO I	43,7	1	693	6ème ARRONDISSEMENT
AÏDJEDO II	46,4	1	724
AIDJEDO III	45,1	1	1276
AIDJEDO IV	50,5	2	1394
AHOUANSORI AGATA	48,6	2	912
AHOUANSORI TOWETA I	47,7	4	950
AHOUANSORI TOWETA II	49,6	2	933
GBEDJROMEDE	47,0	2	1326
LADJI	45,9	4	1230
DANTOKPA	21,7	1	592
HINDE I	57,5	2	1136
HINDE II	55,6	2	963

JERICHO	49,2	1	1484	6ème ARRONDISSEMENT
AHOUANSORI AGUE	42,8	2	816
VOSSA	44,7	4	289
DJIDJE I	45,3	2	962
DJIDJE II	55,0	2	1029

GBEDOMIDJI	37,5	1	944	7ème ARRONDISSEMENT
GBENAN	41,0	1	1329
GBEWA	48,7	1	6
SEDAMI	36,5	1	459
SEDJRO	36,1	1	306
TODOTE	41,4	1	260
YEVEDO	41,1	1	503
DAGBEDJI	44,1	1	639
ENAGNON	45,9	1	886
FIGNON	52,9	2	1360
MISSITE	46,8	1	1024
SEHOGAN	41,8	1	696

AGBONDJEDO	38,2	1	757	8ème ARRONDISSEMENT
AGONTINKON	45,4	1	1248
GBEDAGBA	47,0	2	1225
HOUEHOUN	44,6	1	1183
HOUENOUSSOU	47,9	1	1541
MEDEDJRO	48,1	2	442
TONATO	42,6	2	1702
MINONKPO	45,6	1	1206

FIFADJI	49,6	2	7127	9ème ARRONDISSEMENT
VOSSA KPODJI	49,7	2	1404
ZOGBO	55,6	2	1203
ZOGBOHOUE	58,0	2	4962

GBENONKPO	52,0	2	1225	10ème ARRONDISSEMENT
KOUHOUNOU	56,6	2	2679
MIDEDJI	56,5	2	871
MISSEPLE	41,7	2	1003
MISSOGBE	56,7	2	771
VEDOKO	47,8	2	945
YENAWA	49,5	2	2151

GBEDIGA I	39,0	1	134	11ème ARRONDISSEMENT
GBEDIGA II	44,6	1	504
GBEGAMEY I	39,2	1	767
GBEGAMEY II	48,3	2	542
GBEGAMEY III	45,1	1	808
GBEGAMEY IV	53,8	1	1014
ST JEAN I (MIFONGOU)	50,8	2	777
ALLOBATIN	44,0	2	419
AYIDOTE	33,4	2	340
FINAGNON	51,6	2	383
HOUEYIHO I	42,8	2	740
HOUEYIHO II	48,3	2	1165
VODJE CENTRE	45,6	2	606

AIBATIN I	57,7	2	1244	12ème ARRONDISSEMENT
CADJEHOUN	47,7	1	866
COCOTIER	44,8	1	444
FIDJROSSE CENTRE	54,9	2	1565
FIDJROSSE KPOTA	46,3	4	6136
FIYEGNON I	40,6	4	979
FIYEGNON II	43,7	4	898
AHOUANLEKO (FINAGNON)	42,3	1	437
CADJEHOUN 2	50,7	2	942
CADJEHOUN 3	50,4	2	538
CADJEHOUN 4	42,9	1	699
CADJEHOUN 5	47,3	1	768
CADJEHOUN KPOTA	44,9	2	732
VODJE KPOTA	44,9	2	1528

AGLA	52,0	4	8481	13ème ARRONDISSEMENT
AHOGBOHOUE	40,7	4	1513
AIBATIN II	61,8	2	2503
GBEDEGBE	56,1	2	642
HOUENOUSSOU	48,8	2	802
MISSITE	62,7	2	633
Total	47,7		154346

Arrondissement de résidence actuelle	Arrondissement souhaité																Total	Départs attendus
	1er arr.	2e arr.	3e arr.	4e arr.	5e arr.	6e arr.	7e arr.	8e arr.	9e arr.	10e arr.	11e arr.	12e arr.	13e arr.	Godomey	Calavi	autres localités	Total	Départs attendus		Ne veulent pas changer d'arrondissement de résidence	Veulent quitter Cotonou	Veulent changer d'arrondissement de résidence tout en restant à Cotonou
1er arrondissement	3	1	0	1	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	6	3	Effectif	16	44	56
2e arrondissement	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0	1	0	0	1	0	1	4	4	Pourcentage	13,8	37,9	48,3
3e arrondissement	2	0	1	2	0	0	2	0	0	0	1	1	0	0	0	0	9	8
4e arrondissement	1	0	1	1	1	1	0	0	0	1	0	3	0	0	0	1	10	9
5e arrondissement	0	0	0	0	2	0	2	0	0	0	0	1	0	0	0	1	6	4
6e arrondissement	1	0	0	0	0	0	0	1	0	0	0	1	0	1	0	2	6	6
7e arrondissement	2	0	0	0	1	1	0	1	0	1	0	1	0	0	1	0	8	8
8e arrondissement	1	0	0	0	0	0	1	3	1	0	1	3	0	3	1	0	14	11
9e arrondissement	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	1	0	1	0	1	3	3
10e arrondissement	0	0	0	1	0	0	1	0	0	2	3	4	0	1	2	1	15	13
11e arrondissement	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	2	1	0	1	3	8	15	13
12e arrondissement	1	0	0	0	1	0	0	0	0	0	0	2	0	0	1	1	6	4
13e arrondissement	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	2	0	2	4	6	14	14
Total	12	1	2	5	6	2	6	5	1	4	8	20	0	10	12	22	116	100
Arrivées attendues	9	1	1	4	4	2	6	2	1	2	6	18	0
Indice d'attraction (Attraction si >1, répulsion si <1)	3,00	0,25	0,13	0,44	1,00	0,33	0,75	0,18	0,33	0,15	0,46	4,50	0,00

Source : Calculs faits à partir des données de l'enquête `'Coût des habitation

Source : Calculs faits à partir des données de l'enquête `'Coût des habitations'

Tableau n°27 : Dispositions prises par les locataires de Cotonou pour améliorer leurs conditions d'habitation et horizon de réalisation

Source : Calculs faits à partir des données de l'enquête `'Coût des habitations''

Les normes d'un logement diffèrent selon qu'il s'agit d'un logement décent ou d'un logement adéquat. Un logement décent, est un logement qui offre un minimum de surface utile permettant à son ou à ses occupants d'aller et venir sans avoir l'impression d'être dans une cage. Il doit être bien éclairé, bien aéré et offrir des commodités telles que des toilettes propres et l'accès à l'eau potable. Ces normes existent mais diffèrent d'un pays à un autre en fonction des paramètres tels que le climat, la culture, le niveau de vie, ...etc. par contre un logement adéquat répond aux composants essentiels que sont:

Le droit à un logement adéquat s'applique à tout le monde. Aussi bien les individus et les familles ont droit à un logement adéquat sans considération d'age, de situation économique, de groupe, de statut et d'autres facteurs. En particulier la jouissance de ce droit ne doit faire l'objet d'aucune forme de discrimination.

Le droit au logement ne devrait pas être interprété dans un sens étroit et restrictif. Il devrait être vu comme un droit de vivre quelque part, en sécurité, dans la paix et dans la dignité. Il devrait être assuré à toutes les personnes, sans tenir compte des revenus ou d'accès aux ressources économiques

L'administration du logement de type classique repose sur le contrôle et la réglementation. L'instrument privilégié de ce contrôle est le code du bâtiment, recueil de règlement visant à couvrir toutes les situations possibles. Nombre d'administrateurs, se faisant les défenseurs des codes du bâtiment et des normes d'habitation, affirment qu'ils sont nécessaires pour assurer la sécurité, l'économie et l'efficacité et soutiennent que, si les citoyens ne sont pas informés de ce qu'ils doivent construire et comment, il en résulterait l'anarchie et les droits des propriétaires ne seront pas protégés.

Le souci de sécurité se traduit, entre autres, i) par l'interdiction d'utiliser le chaume, les roseaux et même le bambou pour la construction de maisons urbaines, car ces matériaux créent des risques d'incendie; ii) par l'imposition de normes rigoureuses quant à l'emploi de pierres et d'autres matériaux lourds dans les zones exposées aux tremblements de terre; iii) par des règlements relatifs au nombre de personnes pouvant habiter une maison, étant donné la crainte des épidémies; iv) par l'obligation de laisser un écart d'au moins 15 mètres entre un puits et le champ de percolation d'une fosse septique pour éviter la contamination des sources d'eau.

Dans les pays avancés, l'établissement et l'application des codes du bâtiment et de normes d'habitation ont contribué fortement au bien-être de la population. Dans les pays en développement, toute fois, nombreux sont ceux qui mettent en doute l'utilité des codes et normes. Les pauvres disent-ils, sont gênés dans leurs efforts pour se construire une maison, laquelle, sans être idéale leur permettrait de se mettre à l'abri des intempéries, en attendant des jours meilleurs. Or l'imposition de norme rendrait la construction coûteuse et donc non accessible. Bien pis, en cas de destruction de l'habitat défectueux, les codes et les normes privent les pauvres de leur principal investissement; l'objectif de protection de la population se transforme ainsi, du moins à première approximation, en campagne de promotion de l'absence d'habitat.

Au Bénin et plus particulièrement à Cotonou la concession typique a une superficie de 400 à 600m² entourés d'une clôture de 2 mètres de hauteur. Les derniers lotissements ont révisé cette moyenne à la baisse (300m²). La multiplication des morcellements pour augmenter le nombre de parcelles d'habitation, aggrave le caractère anarchique et non planifié de l'urbanisation au Bénin. Une ou plusieurs maisons de type traditionnel ou traditionnel amélioré sont disposées autour d'une cour centrale ou plusieurs cours. Souvent, un des bâtiments donne accès à la rue pour servir aux activités commerciales et artisanales (SERHAU-SA, 2000).

Quant aux normes internationales, elles prédisent que le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant, soit une surface habitable au moins égale à 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m³. La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

L'arrêté n°0033 MET/DC/DUH du 8 octobre 1990, définissant les prescriptions minimales à observer pour la délivrance du permis de construire, se présentent comme suit:

Dimensions des pièces habitables: sont considérées comme pièces habitables, les pièces qui sont destinées à l'habitation de jour ou de nuit d'une ou plusieurs personnes et qui servent au repos, à l'agrément, aux repas et aux activités de leurs occupants habituels. Ces pièces doivent avoir une superficie d'au moins 9m² avec une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2,80m. Cette superficie sera d'au moins 12 m² dans le cas d'une chambre unique et d'un minimum de 16m² pour la pièce de séjour. La plus petite dimension d'une pièce habitable ne devra pas être inférieure à 2,00m pour les pièces rectangulaires. Sont exclus du calcul de la superficie des pièces habitables, les surfaces de placards, penderies ou débarras ouvrant sur ces pièces.

Eclairement - surface de baies: les pièces habitables et les cuisines ne doivent être éclairées au moyen d'une ou de plusieurs baies (portes et fenêtre ouvrant à l'extérieur dont l'ensemble devra avoir une superficie au moins égale au sixième (1/6) de celle de la pièce. Les parties des baies situées à moins de 0,50m au-dessus du sol fini ne sont pas prises en compte dans ce calcul.

Ventilation -aération: les pièces habitables seront conçues de manière à y assurer un confort thermique acceptable par ventilation naturelle qui suppose un renouvellement permanent de l'air obtenu en utilisant au mieux les différences de pression entre l'intérieur et l'extérieur provenant tant de la force dynamique des courants extérieurs que des gradients de température. Les projets de construction seront établis de manière à assurer la ventilation naturelle d'au moins la moitié des pièces habitables. La ventilation transversale devra être recherchée et favorisée. En cas de ventilation mécanique forcée, les dispositions prévues devront être mentionnées au devis descriptif et sur les plans.

Il semble que très peu d'efforts sont faits pour amener la population à respecter les prescriptions du permis de construire. Seulement moins de 15%, en effets des constructions érigées dans la ville de Cotonou ont un permis de construire. Le constat est fait aussi en ce qui concerne le permis d'habiter. Notons que le permis de construire, aux termes de l'article 2, du décret 89-112 du 24 mars 1989 portant réglementation de la délivrance du permis de construire en république du Bénin, est l'acte par lequel une autorité publique constate à priori que des projets de construction peuvent être autorisés au regard des différentes dispositions législatives ou réglementaires.

Les notions de confort hygrométriques qui se traduisent au niveau architectural par la nécessité de ventiler les espaces, de minimiser l'ensoleillement des surfaces et de protéger les ouvrages de la pluie et de l'humidité ne sont pas encore normalement prises en compte. C'est dire que les prescriptions de l'arrêté n°0033 MET/DC/DUH du 8 octobre 1990, définissant les normes minimales à observer pour la délivrance du permis de construire en ces articles 3-4-5-6-7-8-12-13 ne sont pas respectés par la majorité de la population lors des constructions et rien ne semble être fait pour corriger cet état de chose.

Table des matières

* ¹ Ward, Barbara, 1976, « Human Settlements : crisis and opportunity », rapport d'une rencontre d'experts en préparation de la conférence des Nations Unies sur le peuplement humain, cité dans Poirier J., 2000, `'la croissance économique et le secteur du logement : étude statistique de la relation entre l'investissement résidentiel et la productivité des travailleurs dans les pays industrialisés'', p.1.

* ² Geslin J. D., 2003, `'Peur sur la ville'', Jeune Afrique l'intelligent N°2238 du 30/11/ au 06/12/03, p.92.

* ³ Bocquier, P., 2003,"L'urbanisation a-t-elle atteint son niveau de saturation en Afrique de l'Ouest?" in Eggerickx T. et al, Populations et défis urbains, Academia-Bruylant/L'harmattan, p.136.

* ⁴ Lester, R. Brown, 2003, `'Une autre croissance est possible, écologique et durable'', Le seuil, Paris. Cité dans Geslin J. D. op.cit. p.96.

* ⁶ INSAE, 1994, `'RGPH-2'' in Répartition spatiale migration et structure par sexe et par âge, Volume II, Tome 1, p.75.

* ⁷ Antoine, P., 1997, "L'urbanisation en Afrique et ses perspectives", DT/12-97F.

* ⁸ Population Reports, 2002, `' Répondre au défi urbain'', série M, n°16, p..8.

* ⁹ Kobiané, J.F., 1998, "Essai de construction d'un profil de pauvreté des ménages à Ouagadougou à partir des caractéristiques de l'habitat" in Gendreau F., Crises, pauvreté et changements démographiques dans les pays du sud, AUPELEF-UREF, ed. ESTEM, Paris, p.118.

* ¹² INSAE, 2003, "Recensement Général de la Population et de l'Habitat-3" in Synthèse des résultats, p.11.

* ¹⁴ Merlin, P. et Choay, F., 1996 "Dictionnaire de l'urbanisme et de l'aménagement",

* ¹⁵ Encyclopaedia Universalis, 1989, Guerre et Paix - incendies Corpus 11, Paris, 1053p.

* ¹⁶Anizon A. et Popesco M., 1985, "Prospective de l'habitat en Afrique", CACHE-GROUPE HUIT-Plan Construction et Habitat, Paris, 182p.

* ¹⁸ Strassman, P. W., 2004, `'Mobilité résidentielle et marché du logement: une comparaison internationale'', in La ville en mouvement: habitat et habitants, Université de Michigan, USA, 9p.

* ²⁰ Poirier, M., Petit, M., 2004, "Le logement locatif au Québec-Mythes et réalités", Institut de recherche et d'informations socio-économiques, Québec, p.1.

* ²¹ Laferrère, A. et le Blanc, D., 2002,"Comment les aides au logement affectent-elles les loyers?", Revue française d'Economie et Statistique, n°351, p.9.

* ²² N'bessa, B., 2004, `'Politique du sol et du logement'', cours de spécialité : DESS Population et dynamiques urbaines, UAC, CEFORP, Cotonou.

* ²³ Dubresson A., 2003, `'L'Afrique subsaharienne face au défi urbain'', in Eggerickx T. et al, Populations et défis urbains, Academia-Bruylant/L'harmattan, p.55.

* ²⁴ Hossenlopp, J., 1970, "Evolution de l'urbanisation dans 14 Etats d'Afrique et à Madagascar (les données de base; la prospective)". Groupe de travail «Prospective»; Communication au colloque de Bordeaux.

* ²⁵ Tati, G., 1993, "Migration, urbanisation et développement au Congo", les cahiers de l'IFORD n°5, CEPED, 90p.

* ²⁷Ibanez R., janvier 1983, `'le financement du logement ; Etude de cas : Cameroun, Congo, Côte d'Ivoire'', Les cahiers de l'urbanisme et du logement n°9, p.48.

* ²⁹ Antoine P., 1996, `'Crise et accès au logement dans les villes africaines'', in Coussy J. et Vallin J., Crise et population en Afrique, Paris, les Etudes du CEPED, n°13, p.275.

* ³⁰ Tokindang J. S., 1998, "Ménage et crise du logement à Dakar: une émancipation résidentielle de plus en plus tardive des jeunes générations" in Gendreau F., Crises, pauvreté et changements démographiques dans les pays du sud, AUPELEF-UREF, ed. ESTEM, Paris, p.184.

* ³¹ Wilner, D. et al., 1956, "How does the quality of housing affect health and family adjustment", Américan Journal of public health, vol.46, n°6.Pp.736-744.

* ³² Tanaka, A. et al., 1996, "Health levels influenced by urban residential conditions in a megacity - Tokyo", Urban studies, vol.33, n°6, Pp. 879-894.

* ³³ Shaw M., Dorling D. et Brimblecombe M., 1999, `'Life chances in Britain by housing wealth and for the homeless and vulnerably housed'', Environnement and Planning A, vol.31.Pp.2239-2248.

* ³⁵ Schorr, A. L., 1970, `'Housing an dits effects'', in Gutman and Popenoe (eds) `'Neighborhood, city and metropolis : An integrated reader in urban sociology, Random house, New York, p.710.

* ³⁷ Thompson F. M., 2000, `'What's Housing got to do with it?'', American Journal of Public Health, vol.90, no.2, p.184.

* ³⁹ Foucade, A., 1997, "Le marché du logement à la Martinique: Diversités et cloisonnements", Agence départementale d'information sur le logement, p.2.

* ⁴² Dittgen, A., 2003, "Types de logement et caractéristiques des populations en ville nouvelle", in Eggerickx T. et al, Populations et défis urbains, Academia-Bruylant/L'harmattan, p.523.

* ⁴³ Mayo, S., 1981, "Theory and estimation in the economics of housing demand", Journal of Urban Economics 10:95-116.

* ⁴⁴ Ingram, G., 1984,"Housing demand in developing métropoles: Estimation from Bogota, Cali, Colombia"(Working Paper n°663), Washington,D.C.: World Bank.

* ⁴⁵ Malpezzi et Mayo, 1985, "housing demand in developping countries" (Staff Working Paper n°733), Washington, D.C.: World Bank.

* ⁴⁶ Grootaert et Dubis, 1986, "the demand for Urban housing in ivory coast" (LSMS Working Papers n°25), Washington, D.C.: World Bank.

* ⁴⁹ SERHAU-SA, 2000, Revue permanente du secteur urbain au Bénin, 2^ème éd, Cotonou, p.138.

* ⁵¹ Lorsque le seuil calculé est inférieur au seuil théorique, on conclue qu'il existe une différence significative entre le chef de ménage présentant la caractéristique de la modalité considérée et celle de la modalité de référence.

Croissance démographique et demande de logements en milieu urbain: cas de la ville de Cotonou

CENTRE DE FORMATION ET DE RECHERCHE EN MATIERE DE LA POPULATION (CEFORP)

Blandine Clotilde M. DANSOU

Etienne F. KOUTON Bruno NOUATIN