III- Cas de la bulle immobilière :
1/ évolution du prix de l'immobilier :
Aux États-Unis, il existe deux grandes familles
d'indices nationaux du prix des logements, les indices FHFA et les indices
S&P/Case-Shiller.
· Les indices FHFA (qui ont pris la
suite des indices OFHEO et Freddie Mac, calculés sur un champ et selon
une méthodologie très proches) couvrent les achats de maisons
individuelles financés par un prêt réglementé
inférieur à un certain plafond qui est fixé par le
Congrès et dépend de la zone géographique et de la taille
de la famille. La proportion des achats de logements financés par ces
prêts est très faible dans les États les plus chers, qui
sont donc sous-représentés dans l'échantillon. D'où
un biais : lorsque le prix des logements augmente plus rapidement que le
plafond des prêts pris en compte, l'indice sous-estime la hausse des prix
; inversement, il sous-estime la baisse lorsque le prix des logements diminue
plus rapidement que ce plafond. D'une manière générale,
cet indice sous-estime la volatilité des prix dans le temps.
· Les indices S&P/Case-Shiller quant
à eux couvrent tous les achats de maisons, mais uniquement dans
certaines zones géographiques, les plus urbanisées. L'indice
S&P/Case-Shiller dit « national » ne couvre ainsi que 70% du parc
en valeur (et donc moins en nombre de logements, puisque le prix moyen des
logements est plus faible dans les zones non couvertes, qui sont les zones
rurales). Il existe également des indices S&P/Case-Shiller locaux,
ainsi que deux indices relatifs aux 10 et 20 plus grandes
agglomérations. Pendant la période de hausse 2000-2006.
L'indice a augmenté en moyenne annuelle
:
- de 107% sur les 10 principales
agglomérations,
-de 91% sur les 20 principales
agglomérations,
-et de 80% sur les 70% (en valeur) du parc couverts
par l'indice dit « national ».
On peut donc penser qu'un indice de ce type couvrant la
totalité du parc aurait augmenté de moins que 80% : l'indice dit
« national » surestime probablement la volatilité du prix des
logements dans le temps. Par ailleurs, les indices S&P/Case-Shiller
pondèrent chaque transaction par son montant, alors que les indices FHFA
accordent la même pondération à chaque transaction ; les
premiers indices accordent donc un poids plus élevé que les
seconds aux zones chères ; les prix y étant vraisemblablement
plus volatils, cela augmente la volatilité des indices
S&P/Case-Shiller par rapport aux indices FHFA.
Graphique 17 : évolution des indices
immobiliers aux Etats-Unis
Source : CGEDD d'après INSEE, bases de
données notariales, indices Notaires-INSEE
désaisonnalisés, Duon, Toutain et Villa (CEPII).
Comme on peut le constater d'après le graphique 17,
cette évolution du prix des logements apparaît très
différente selon l'indice considéré. Pour les analyses sur
longue période, les économistes utilisent l'indice FHFA parce
qu'il permet de remonter plus loin dans le temps, mais cet indice sous-estime
la hauteur de la croissance du prix des logements rapporté au revenu par
ménage observée en 2006 aux États-Unis.
Autre que l'augmentation des indices immobiliers, les cours
boursiers ont aussi évolué au cours de cette période. Le
tableau 4 présente l'évolution des principaux indices boursiers
au cours de l'année 2007.
Tableau 4 : évolution des principaux
indices boursiers en 2007
|
PLACE
|
INDICE
|
31/12/2006
|
31/12/2007
|
VARIATION EN %
|
|
Paris
|
CAC 40
|
5.541 ,8
|
5.614,1
|
1.3
|
|
Francfort
|
DAX 30
|
6.596,9
|
8.067,3
|
22.3
|
|
Londres
|
FTSE 100
|
6.220,8
|
6.456,9
|
3.8
|
|
New York
|
DOW JONES
|
12.463,2
|
13.264,8
|
6.4
|
|
New York
|
NASDAQ
|
2.415,3
|
2.652,3
|
9.8
|
|
Tokyo
|
NIKKEI 225
|
17.225,8
|
15.307,8
|
-11.1
|
Source : BCT, rapport annuel 2007
Comme le présente le tableau 4, les principaux indices
boursiers ont évolué rapidement au cours de l'année 2007
alors que le NIKKEI 225 côté à la bourse de Tokyo a
chuté de 11.1%.
Après une année d'effondrement des cours boursiers,
l'année 2008 a été marquée par la chute des indices
boursiers (tableau 5).
Tableau 5 : évolution des principaux
indices boursiers en 2008
|
PLACE
|
INDICE
|
31/12/2006
|
31/12/2007
|
VARIATION EN %
|
|
Paris
|
CAC 40
|
5.541 ,8
|
3.218
|
-42,7
|
|
Francfort
|
DAX 30
|
6.596,9
|
4.810,2
|
-40,4
|
|
Londres
|
FTSE 100
|
6.220,8
|
4.434,2
|
-31,3
|
|
New York
|
DOW JONES
|
12.463,2
|
8.776,4
|
-33,8
|
|
New York
|
NASDAQ
|
2.415,3
|
1.577
|
-40,5
|
|
Tokyo
|
NIKKEI 225
|
17.225,8
|
8.859,6
|
-42,1
|
Source : BCT, rapport annuel 2008
Toutes les bourses mondiales ont accusé des pertes
historiques en 2008. Aux Etats-Unis, Wall
Street a vécu sa pire année depuis 1931, avec un
Dow Jones en chute de 34%. Les bourses européennes ont perdu entre 31%
(Londres) et 50% (Amsterdam, Bruxelles, Milan) de leurs valeurs.
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