III- Les bulles immobilières : origine des crises
bancaires
Une bulle spéculative peut porter sur des actifs
réels (logements, terrains...) ou financiers (actions...).
L'éclatement de la bulle se manifeste par une chute continue, souvent
brutale, de ces prix.
Dans le cas de la bulle immobilière, elle s'accompagne
d'une chute, logique, de la construction de logements. Comment les bulles
immobilières donnent-elles naissances aux crises bancaires ?
1/ Du crédit aux crises bancaires :
L'endettement est une modalité commode pour
réaliser des projets sans disposer des moyens financiers
nécessaires. Il alimente ainsi la croissance, l'investissement ou la
consommation. Il peut pallier l'insuffisance de revenus. Il peut aussi soutenir
la spéculation. Tous les débiteurs ont succombé, par choix
ou par nécessité, aux offres d'endettement faciles. Dans
plusieurs pays, acheter à crédit la totalité d'un bien
immobilier pour le revendre avec profit quelques mois ou années plus
tard est devenu une pratique courante.
Une spéculation à la hausse des prix des
immobiliers, qui en attirant des investisseurs toujours plus nombreux les
incite à s'endetter dans l'espoir d'une revente ultérieure avec
plus-value est la cause de la formation d'une bulle immobilière.
Le développement du crédit bancaire et
l'accroissement de la masse monétaire vont nourrir, grâce à
des taux d'intérêt faibles, la phase d'expansion de la bulle.
C'est ainsi que le niveau d'endettement moyen des ménages vont
augmenter. L'histoire économique montre que la chute rapide des prix
résulte d'événements inattendus. La baisse est alors
d'autant plus forte et rapide que le choc est significatif et inattendu et que
la bulle est importante. Il est donc impossible de prévoir un tel
éclatement.
2/ Exemple : la crise des subprimes 2008
Les prêts subprimes étaient des prêts
immobiliers consentis par les banques et les organismes de crédit
hypothécaire à des ménages à faibles revenus aux
Etats-Unis. La plupart des prêts subprimes étaient à taux
d'intérêt révisable : faible au début, la charge de
remboursement supportée par l'emprunteur augmentait très vite
considérablement au point de représenter la presque
totalité des revenus de la famille.
Les risques de défaut de remboursement
n'étaient pas alors considérés comme un problème
par les banques, car la hausse continue des prix de l'immobilier constituait
pour elles une garantie avec la vente du bien. La bulle immobilière
avait en effet constitué une nouvelle occasion de placements lucratifs
pour les capitaux disponibles après la crise de la « Nouvelle
économie » de 2001.
Cette politique a brutalement montré ses limites en
2007. Le ralentissement de l'économie américaine a suscité
une multiplication des saisies immobilières. Dans l'incapacité de
rembourser leurs échéances, les emprunteurs ont vu leurs maisons
saisies. On estime en 2010 à 3 millions le nombre de familles
jetées à la rue aux Etats-Unis. Le nombre de biens mis en vente a
généré à son tour une explosion de l'offre
provoquant une baisse des prix de l'immobilier, et un éclatement de la
bulle en juillet, qui s'est conjugué à la hausse des taux
d'intérêt par la Réserve fédérale des
Etats-Unis (FED). L'insolvabilité des débiteurs s'est traduite
alors par la faillite des organismes de crédit hypothécaire qui
avaient consenti ces prêts. On a donc assisté à un
effondrement du marché interbancaire: les banques ont cessé de se
prêter les unes aux autres, et à une crise de liquidité des
banques.
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