Paragraphe II: Les restrictions imposées aux
banquiers
Le banquier qui engage la procédure de saisie
immobilière peut, à l'instar de tous les créanciers
saisissants, subir des restrictions particulières. Ces restrictions, qui
entrainent une certaine immobilisation de la créance et complexifient la
procédure de saisie immobilière, portent tantôt sur la
valeur (A), tantôt sur la situation géographique des immeubles
(B).
A- Les restrictions relatives à la valeur des
immeubles saisis
Les restrictions fondées sur la valeur des immeubles
hypothéqués ont leurs sièges dans les articles 264 et 265
de l'A.U.P.S.R.V.E.
En effet, l'article 264 offre au débiteur saisi, la
possibilité d'obtenir de la juridiction compétente, la suspension
des poursuites sur un ou plusieurs immeubles désignés dans le
commandement, lorsque la valeur des immeubles saisis dépasse notablement
le montant du crédit. Cette disposition, qui vise certainement la prise
en compte du principe de proportionnalité182, n'est pas de
nature à gêner le banquier lorsque la continuation des poursuites
sur les autres immeubles permet d'assurer le remboursement de la
créance. Cette préoccupation nous semble avoir été
prise en compte par le législateur lorsqu'il prescrit à
l'alinéa 3 qu'«A l'appui de sa demande le débiteur doit
justifier que la valeur des biens sur
181 V. SOUOP (S), op. cit. P.9
182 Sur principe de proportionnalité V. LEGEAIS (D), op.
cit, P. 138 et suivants. Et aussi. KUATE TAMEGHE (S.S), op. cit P.243 à
245
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La protection du banquier dans les opérations de
crédit hypothécaire en zone CEMAC
Par MAKOUBA MOUYAMA Julio
Chancel
lesquels les poursuites seront continuées est
suffisante pour désintéresser le créancier saisissant et
tous les créanciers inscrits.».
Par contre l'article 265 permet au débiteur d'obtenir
du juge la suspension des poursuites s'il « justifie que le revenu net
et libre de ses immeubles pendant deux années suffit pour le paiement de
la dette en capital, frais et intérêt et s'il offre
délégation au créancier ». Une telle
disposition, qui porte considérablement atteinte au droit de saisie des
créanciers, est particulièrement néfaste pour
l'économie.
En effet, notons d'abord qu'au plan juridique, cette exigence
consacre une sorte
d' « insaisissabilité» de certains immeubles
tenant lieu du rapport de la créance, à la valeur locative des
immeubles sur (02) deux ans. Et, comme le constate un auteur183, une
telle disposition offre une grande probabilité au débiteur de
conserver sa propriété immobilière au regard de la crise
du logement observée dans les grandes villes africaines. « A
supposer par exemple que l'immeuble hypothéqué dont il s'agit
soit un immeuble bâti situé en zone universitaire doté de
22 chambres louées chacune à 35 000 Francs CFA le mois, la saisie
initiée par le banquier n'aura de chance de prospérer que si la
créance qui en est la cause est d'un montant supérieur à
18 480 000 Francs CFA; car il suffira que le débiteur multiplie le
montant des revenus que lui procure ce loyer par les 24 mensualités
à courir pour que le chiffre soit atteint.»184. Cette
illustration très révélatrice de l'impact de cette
disposition, a également des implications économiques. Au plan
économique, il s'ensuit une certaine immobilisation de la
créance. Notons également que, le report d'échéance
sur (02) deux ans que consacre cette disposition, est de nature à
bouleverser les prévisions du banquier.
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