III.4 Les procédures du marché
foncier
La procédure de vente diffère selon qu'elle se
passe entre particuliers ou chez le notaire.
Chez les particuliers, lorsqu'un propriétaire foncier
veut vendre sa terre, il fait appel à un intermédiaire qui
évalue la taille du champ par simple observation.
L'intermédiaire propose au propriétaire un prix
pour la valeur de son champ. Si le prix proposé lui convient,
l'intermédiaire cherche un acquéreur.
Le prix du champ peut aussi être fixé par le
propriétaire du champ, si l'intermédiaire le juge acceptable il
cherche un acquéreur.
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Après la vente du champ, il est établi un
certificat de vente sur lequel sont apposées les
signatures du chef de village, du vendeur, de l'acheteur et de
l'intermédiaire.
Chez le notaire, le propriétaire du champ,
l'acquéreur et l'intermédiaire se présentent avec
chacun une pièce d'identité et le certificat de
vente. Le notaire leur délivre un contrat de
vente.
Au niveau des commissions foncières en cas de vente, la
procédure à respecter est la
suivante :
V' Enregistrement de la demande écrite et ou verbale
adressée par le demandeur au
président de la Cofob
V' Examen de la demande par la Cofob
V' Présentation effective des témoins devant les
membres de la Cofob ;
V' Déclaration des témoignages pour la confirmation
de la sincérité de la transaction ;
V' Publicité foncière
V' Remplissage de l'Acte par le Secrétaire de la Cofob
;
V' Apposition des signatures des témoins y compris les
témoins de voisinage ;
V' Signature de l'Acte par le chef village ou de tribu,
président de la Cofob ;
V' Délivrance de l'acte au requérant ;
La Cofob conservera une copie de l'Acte pour les besoins
d'archivage.
III.5 Les procédures d'expropriation pour cause
d'utilité publique par les communes
De façon officielle, lorsqu'une commune veut exproprier
un champ pour faire un lotissement par exemple, elle doit :
V' faire la déclaration d'utilité publique,
V' ouvrir une enquête de deux mois portée
à la connaissance du public par les différents moyens de
publicité habituels et par avis au journal officiel.
V' Ensuite, faire une enquête de commodo incommodo qui
consiste à identifier tous les propriétaires des champs en
témoignage de leurs voisins immédiats et à
délimiter la superficie du champ.
V' Convoquer une réunion avec les propriétaires
coutumiers dont les champs sont concernés par le projet. Cette rencontre
consiste à informer les propriétaires de la réalisation du
lotissement et à chercher un accord des parties sur le montant des
indemnités à allouer. L'évaluation se fait sur la base du
contenu des articles 13 (bis, ter et quater) de loi relative à
l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Il en résulte que :
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? l'indemnisation doit être équitable,
transparente et respectueuse des droits humains des personnes affectées
par l'opération ;
? l'indemnisation sera basée sur le manque à
gagner fixé par consensus pour la perte des espaces agricoles ;
? l'indemnisation est effectuée en nature, en
espèce, et/ou sous forme d'assistance.
Partant de ce constat, on peut dire que le droit ne peut pas
s'appliquer dans sa rigueur dans certains cas, l'objectif étant surtout
d'amener les parties à s'approcher en vu d'une entente à
l'amiable.
Pour s'en convaincre, on peut se référer
à l'art. 13/ter, en son 7ème et 8ème
tiré. Il y est dit : « - pour la perte de parcelles de terre,
l'approche d'indemnisation consiste à privilégier les
compensations en nature dans la mesure du possible. Pour les terres qui ne sont
pas totalement compensées en nature, elles le sont en espèces ; -
pour les arbres fruitiers ou non fruitiers, les pertes sont compensées
en fonction de l'espèce et de sa productivité ».
Il ressort de ces tirés que l'indemnisation doit se
faire par entente à l'amiable. Le consentement des deux parties doit
être recherché pour fixer l'indemnisation. Il faut noter ici que
l'accent est mis plus sur l'arrangement que sur l'application du droit dans sa
rigueur. On peut alors se passer de l'application de la Loi n°2008-37 du
10 juillet 2008, modifiant et complétant la loi n°61-37 du 24
novembre 1961 réglementant l'expropriation pour cause d'utilité
publique et l'occupation temporaire, ainsi que de son décret
d'application (décret n°2009-224/PRN/MU/H du 12 août
2009).
La compensation convenue par consensus doit faire l'objet d'un
suivi évaluation. En effet, pour s'assurer de la mise en oeuvre
effective des actions proposées et l'atteinte des résultats
attendus, un comité de suivi doit être mis en place auprès
de l'autorité compétente (cf. art. 27 et 28 du décret
n°2009-224/PRN/MU/H du 12 août 2009).
? Convoquer une réunion de la commission locale pour
valider les résultats de l'enquête et du lever topographique,
transmettre en commission régionale puis en commission nationale pour
approbation.
Mais généralement ces procédures ne sont
pas respectées par les communes, et les lotissements sont parfois faits
sans même la tenue de la commission locale.
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