|
UNIVERSITE CHEIKH ANTA DIOP DE DAKAR
**********
ECOLE SUPERIEURE D'ECONOMIE APPLIQUEE (ESEA ex
ENEA)
**********
Département Aménagement du Territoire,
Environnement et Gestion Urbaine
(ATEGU)
**********
Diplôme d'Etudes Supérieures
Spécialisées en Aménagement,
Décentralisation et Développement
Territorial 2éme Année (DESS 2-ADDT)
**********
Mémoire de fin d'étude
Thème : Foncier et développement
territorial
Sujet :
Croissance urbaine et enjeux foncier dans le nord du
departement de Rufisque : Cas des communes de Bambilor et
Tivaouane-Peulh-Niague
Présenté par Sous la direction de
Mr. Alassane Niang Mr. Bara Mboup
Année académique : 2016 -2017
2
REMERCIEMENTS
Rendre grâce à Dieu est le premier des
invocations qui me vient à l'esprit après avoir terminé ce
travail. Un travail qui n'aurait jamais pu terminer sans l'appui de bonnes
volontés qui ont très tôt compris la complexité du
sujet et le vaste espace qu'il englobe.
En effet ,le foncier du aux nombreux scandales qu'il a eu
à engendrer dans notre zone d'étude est devenu un sujet difficile
à invoquer voir même tabou, donc je ne remercierai jamais assez
ceux qui m'ont facilité l'éprouvante opération
d'enquête de terrain .Aux différents chefs des villages
enquêtés , qui m'ont ouvert leur porte et ont rassuré les
populations à s'ouvrir à moi comme un confident . Je n'oubliais
pas la sincérité des promoteurs et courtiers de la zone qui m'ont
accordé leur confiance malgré la sensibilité de leurs
secteurs d'activités. Aux services techniques des communes qui ont su
être attentifs et patients à toutes mes demandes.
Je ne terminerais pas sans remercier certaines personnes qui
m'ont été précieux dans leur appui moral, technique et
financier.
A ma très chère mère qui a fait montre
d'une patience extraordinaire face à ce long parcours, semé
d'embuche et incertain.
A mon encadreur, d'un oeil avisé, m'a été
précieux dans ces conseils et orientations, A mon ami, mon frère
Djiby Sarr qui m'a aidé dans l'enquête de terrain.
A mon grand frère Abdou Karim Kane qui par des conseils
et ces mises à relations m'a permis de donner plus de profondeur
à ce sujet.
3
DEDICACES
Je dédie ce travail à mes frères et
soeurs et particulièrement à mon frère ainé Amadou
Ibra Niang qui a été un guide, un tuteur engagé durant
tout mon cursus scolaire et qui m'a été un précieux apport
dans la rédaction de ce mémoire de fin d'étude qui
malgré, une longue durée n'a cessé de m'encourager
à continuer.
A sa femme et à ses enfants qui m'ont fait montre d'une
gentillesse et d'une ouverture remarquable, mention spécial à mes
deux neveux Ibra Amadou Niang et Bill Clinton Diack.
4
SIGLES ET ABREVIATIONS
DGPU : Délégation
Générale des Pôles Urbains
DUA : Direction de l'Urbanisme et de
l'Architecture
ANSD : Agence Nationale de la Statistique et
de la Démographie
ANAT : Agence Nationale de
l'Aménagement du Territoire
DSOS : Direction de Surveillance et de
Contrôle de l'Occupation du Sol
P.D.U. : Plan Directeur d'Urbanisme
ESEA : Ecole Supérieur de l'Economie
Appliquée
DDD: Dakar Dem Dikk
COMICO: Coopérative Militaire de
Construction
CNRF : Commission Nationale de Réforme
Foncière
APIX : Agence pour la Promotion de
l'Investissement et des Grands Travaux
LDN: Loi relative au Domaine National
HAMO: Habitation moderne
SOCABEG : Société
d'Aménagement de Bâtiment et d'Etudes Générale
SAFCO : Société Africaine de
Construction
CDC : Caisse de Dépôt et de
Consignation
CADL : Centre d'Appui au Développement
Local
PLD : Plan local de développement
FAHU : Fond d'appui à l'habitat
urbain
5
LISTE DES CARTES
Carte n° 1 : Situation
géographique 40
Carte n° 2 : Occupation du sol de la
commune de Tivaouane-Peulh- Niague 63
Carte n° 3 : Occupation du sol de la
commune de Bambilor 64
Carte n° 4 : Zone de conflit de
délimitations entre Bambilor et Rufisque-Est 98
Carte n° 5 : Zone de conflit de
délimitations entre Bambilor et Diamniadio .100
LISTE DES TABLEAUX
Tableau n° 1 : Présentation des
variables 24
Tableau n° 2 : Echantillonnage 27
Tableau n° 3 : Production maraichage
Tivaouane-Peulh-Niague 2018 : FPMN 42
Tableau n° 4 : Production maraichage
Bambilor Source : FPMN 42
Tableau n° 5 : Cités privés
et coopératives d'habitats dans les deux communes 52
Tableau no 6 : Statistique des
occupations du sol 57
Tableau n° 7 : coopératives
d'habitat impliquées dans le projet Namorra 105
LISTE DES PHOTOS
Photo n° 1 : Activités agricoles
dans les différents villages 50
Photo n° 2 : Les principales
activités d'élevages 52
Photo n°3 : Tableau, coopérative
d'habitat des agents de DDD, village de Mbeut 57
Photo n°4 : Deux parcelles agricoles
bornées destinées à l'habitat Tivaouane-Peul ..60
Photo n° 5 : Foret
déclassée de Mbeut 101
6
LISTE DES GRAPHIQUES
Graphique n° 1 : Identité
ethnique des personnes enquêtées 38
Graphique n° 2 : Evolution de la
population 2013-2019 40
Graphique n° 3 : Populations qui
disposent de vergers 41
Graphique n° 4 : Catégorie socio-
professionnelle 46
Graphique n °5 : Personnes
enquêtés qui sont dans le secteur de l'immobilier ..46
Graphique n° 6 : Mode d'acquisition des
terres dans les deux communes ..79
Graphique n° 7 : Détention d'acte
de propriété par les personnes enquêtées. 80
Graphique n° 8 : Nature juridique des
terres de personnes enquêtées 82
Graphique n° 9 : Mode de
résolution de conflits fonciers des personnes enquêtées
.83
Graphique n° 10 : Pourcentage de femmes
et de jeunes qui ne disposent pas de terres 87
7
RESUME DU MEMOIRE
Dakar comme toutes les villes africaines, fait face à
une forte croissance démographique due aux déséquilibres
qui existent entre elle et le reste du pays. Cette croissance
démographique s'est répercutée sur le marché du
logement qui a flambé avec la hausse du prix du foncier dans le centre,
favorisant ainsi le déplacement des classes moyennes et des plus
vulnérables vers les périphéries ou le coût du
foncier est abordable. Les communes de Tivaouane-Peulh-Niague et de Bambilor ou
les travaux ont été mené, font partie des zones
périphériques qui sont les plus exposés par l'extension
dakaroise.
L'étude que nous avons menée a connu deux phases
essentielles de terrain : l'étude exploratoire et l'enquête
proprement dite. La méthode utilisée est constituée d'une
approche à la fois qualitative et quantitative. La taille de
l'échantillon a été déterminée sous un seul
critère qui était de choisir un nombre égal de villages
dans chacune des deux communes avec un pourcentage des ménages
enquêtés selon la méthode accidentelle. Les outils sont
l'entretien, l'observation directe, le guide d'entretien, le questionnaire et
les outils statistiques (graphiques et tableaux).
L'étude a fait ressortir l'impact de la croissance
urbaine sur le foncier notamment les changements sur les modes d'appropriations
avec 75 % des personnes enquêtées qui affirment détenir des
actes de propriété. Ainsi l'appropriation devient de plus en plus
privée et individuelle. Ces mutations sur les modes d'appropriation
donnent aussi aux communes un rôle prépondérant dans la
spéculation foncière via des actes de délibération
qu'elles délivrent, envions 51 % dans les deux communes, 48 % à
Tivaouane-Peulh-Niague et 52 % à Bambilor .L'importance des revenues
foncières dans le budget des communes explique le rôle
prépondérant de ces communes dans la spéculation
foncière dans la zone. Ces enjeux économiques et sociaux qui se
sont accentués, ont révélé d'autres acteurs et
créés une compétition entre ces derniers pour le
contrôle de la terre. Cette compétition est par
caractérisée des conflits. La violence de ces conflits,
démontre que le foncier est devenu une question de survie pour les
principaux acteurs dans la zone. Ces conflits dans cette zone, comme dans
presque tout le territoire sénégalais, font renaître le
débat sur les limites de la gouvernance foncière et des
incohérences dans les règles qui régissent le foncier.
Pour que ces limites et incohérences soient corrigées, des
recommandations ont été faites à l'endroit des acteurs
comme l'Etat, ses services déconcentrés et les
collectivités territoriales concernées.
8
SOMMAIRE
|
INTRODUCTION
|
.9
|
|
PREMIERE PARTIE : CADRE DE REFERENCE
|
11
|
|
CHAPITRE I:REVUE CRITIQUE DE LA LITTERATURE
|
.11
|
|
CHAPITRE II:PROBLEMATIQUE
|
16
|
|
CHAPITRE III : CADRE CONCEPTUEL
|
.19
|
|
CHAPITRE VI : CADRE OPERATOIRE
|
..22
|
|
CHAPITRE V : METHODOLOGIE
|
24
|
|
I. Justification du choix des sites
|
24
|
|
II. Choix de la méthode utilisée
|
24
|
|
III. Recherche documentaire
|
.25
|
|
IV. Population cible
|
25
|
|
V. L'échantillonnage
|
25
|
|
VI. La collecte des données
|
..27
|
|
VII. Les outils de collecte des données
|
27
|
|
VIII. Le travail de terrain
|
..28
|
|
IX. Le traitement des données
|
.29
|
|
X. Difficultés rencontrées
|
...29
|
|
DEUXIEME PARTIE : CADRE D'ETUDE
|
30
|
CHAPITRE I:BAMBILOR ET TIVAOUANE-PEULH-NIAGUE DES
COMMUNES -RURALES DANS
LA REGION DE DAKAR. 30
I. Cadre historique et géographique 30
| 
