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Jouissance des terres et garantie


par Jules NDEODEME
Université de Yaoundé 2 - Master recherche en droit 2021
  

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B- L'exclusion de certaines créances de l'assiette de l'hypothèque de certains droits de jouissance des terres

En principe, toute garantie peut être constituée pour assurer le paiement de quelque créance que ce soit. Dans ce sens, le droit positif peut prévoir des garanties légales, c'est-à-dire découlant des dispositions législatives et règlementaires, pour certaines créances particulières.

Les garanties légales sont constituées avec ou sans l'accord des parties. Il s'agit généralement des privilèges généraux173 et spéciaux174. Il peut s'agir aussi des hypothèques légales175. Peut être ajouté à celles-ci des garanties qui résultent des décisions de justice176. C'est le cas des hypothèques judiciaires177. L'ensemble des garanties forcées confèrent, sans convention des parties, un droit de préférence au créancier. Il s'agit souvent pour ces

172 C. DAUCHEZ, Le principe de spécialité en droit des sûretés réelles, op. cit. n°83

173 Articles 179 à 181 de l'AUS.

174 Articles 182 à 189 de l'AUS.

175 Parmi les hypothèques légales reconnues en droit OHADA aux articles 210 à 212 on a :

- L'hypothèque légale du vendeur d'immeuble, du copartageant ou de l'échangiste ;

- L'hypothèque légale des architectes et entrepreneurs ;

- L'hypothèque légale de la masse des créanciers en cas de mise sous procédure collective.

176S. S. KUATE TAMEGHE, « L'efficacité des sûretés judiciaires dans le droit issu de l'OHADA », Revue de droit africain, n°42, avril-juin 2007.

177 Article 231 de l'AUS.

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garanties forcées d'attribuer une préférence qui surpassent le rang des garanties conventionnelles178.

Le cas des hypothèques forcées est différent des privilèges puisque les premières ne prennent rang qu'à leur inscription ordonnée d'ailleurs par décision de justice. L'hypothèque de la jouissance des terres domaniales, en vertu de la concession provisoire et d'une autorisation d'occupation ou d'exploitation du domaine public artificiel de manière spécifique, emprunte à ce mécanisme qui consiste à constituer l'hypothèque sur la base d'un texte juridique. L'hypothèque sur lesdites formes de jouissance n'est admise qu'au profit des établissements de crédit ou aux emprunteurs dont la créance est née en vue de la mise en oeuvre des investissements relatifs179 auxdites jouissances. Concrètement, la créance et la jouissance des terres doivent avoir un lien de connexité.

Il s'établit qu'il s'agit d'hypothèques légales dont la constitution peut impliquer l'administration180 mais aussi la justice181 si les parties n'ont pas convenue de telle garantie. En dehors de ces créances, aucune garantie n'est possible au profit d'autres créanciers182. La spécialité de la créance à garantir par l'hypothèque de la jouissance des terres serait en effet un prolongement du caractère limité de la jouissance des terres, s'il n'en est vraiment pas une conséquence.

En bref, les caractéristiques de l'hypothèque de la jouissance des terres sont empruntées aux caractéristiques de la jouissance des terres elle-même. Cette dernière est temporaire, précaire et limitée. Toutes les garanties sont instituées pour renforcer le droit de gage général

178 Cas des privilèges généraux.

179 Article 21 du décret du 11 août 2015.

180 L'article 21 sus évoqué énonce ce qui suit : « lorsqu'un crédit bancaire est sollicité en vue de la mise en valeur d'une concession provisoire sur le domaine national, le titre foncier peut être accordé immédiatement au concessionnaire. Dans ce cas, l'organisme de crédit doit saisir à cet effet le Ministre chargé des Domaines qui requiert le Conservateur foncier territorialement compétent pour établir un tel titre avec inscription à la même date et aux frais du bénéficiaire, d'une hypothèque au profit de l'organisme de crédit et de la clause résolutoire au profit de l'Etat. »

181 L'article 14 alinéa 3 du décret du 11 août 2015 dispose ce qui suit : « les droits, ouvrages, constructions et installations ne peuvent être hypothéqués que pour garantir les emprunts contractés par le titulaire de l'autorisation en vue de financer la réalisation, la modification ou l'extension des ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier situés sur la dépendance domaniale occupée. » L'hypothèque instituée ici est l'hypothèque légale reconnue à ceux qui fournissent les deniers pour l'acquisition des biens de caractère immobilier prévue à l'article 211 alinéa 3 de l'AUS. La disposition du décret camerounais institue une hypothèque à constituer par les conventions des parties ou nécessairement par une décision de justice en vertu de l'article de l'Acte Uniforme ci-avant mentionné.

182 Article 14 alinéa 4 du décret sus-évoqué. Il y est ainsi disposé : « les créanciers chirographaires autres que ceux dont la créance est née de l'exécution des travaux ne peuvent pratiquer des mesures conservatoires ou des mesures d'exécution forcée sur les droits et biens mentionnés au présent article. »

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du créancier, c'est la marque de leur caractère accessoire. Pour certaines hypothèques portant sur des droits réels de jouissance particuliers, la créance à garantir est spécifiquement désignée sous peine de nullité de la garantie constituée.

En conclusion, le bail emphytéotique, le bail à construction, le droit de superficie et les droits réels de jouissance dit innomés constituent des démembrements du droit de propriété qui peuvent valablement servir d'assiette à une garantie. Dans les terres domaniales, divers droits de jouissance peuvent être reconnus. Il s'agit des baux, des concessions provisoires, des autorisations d'occupation ou d'exploitation du domaine public artificiel déclassé et des droits des occupants ou exploitants du domaine national avant le 05 août 1974. Ces droits sont aussi susceptibles de garantie. En général, les garanties sont celles nommées c'est-à-dire déterminées par les textes législatifs et règlementaires, elles ne se créent pas par la volonté des parties. Un auteur affirmait à juste titre, en justifiant cette option, qu'« en matière de sureté, la liberté de création des droits réels n'aurait pas la même signification, puisque, à la limite, elle impliquerait que la convention des parties confère au créancier bénéficiaire de la sûreté un droit inédit de nuire aux créanciers chirographaires. »183 D'ailleurs, le créancier bénéficiaire est toujours en position dominante dans la conclusion des conventions de garanties. Il n'est pas admis d'instituer une garantie par convention des parties. Relativement aux droits de jouissance des terres, leur garantie est identifiée comme hypothèque. C'est donc l'hypothèque des droits réels de jouissance des terres ou plus simplement l'hypothèque de jouissance des terres. Celle-ci emprunte à l'hypothèque de l'immeuble ses caractéristiques et en plus, elle a des caractéristiques qui lui sont spécifiques. Celles qui lui sont spécifiques tiennent aux caractères précaire, temporaire et limité des droits de jouissance eux-mêmes, à la spécialité de la créance à garantir par certains d'entre lesdits droits. L'hypothèque portant sur ces droits emprunte de même à l'hypothèque de l'immeuble son régime tant dans ses règles de constitution que dans ses effets.

183 L. d'Avout et B. Mallet-Bricout, « La liberté de création des droits réels aujourd'hui. » Recueil Dalloz, 2013, n°24. Facilité de consentir les propriétés sûretés puisqu'elles découlent des conventions des parties.

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"L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit"   Aristote