Jouissance des terres et garantie

Paragraphe 2 : Les autres démembrements du droit de propriété susceptibles de garantie

Le développement et la surpopulation des villes conduisent à l'édification des habitations très denses obligeant le recours à des techniques juridiques spécifiques conférant des droits de jouissance particuliers⁷³. C'est le cas du droit de superficie (A). Il n'est pas qu'utilisé dans les milieux urbains pour les constructions et ouvrages mais également dans les milieux ruraux pour les plantations et cultures pouvant être faites sur des terres appartenant à des tiers.

Avec la liberté contractuelle, il reste consacré que des droits réels de jouissance spéciale sur les immeubles (B) sont davantage imaginés. Ces droits s'apparentent à des droits d'usage et parfois se rapprochent bien plus du droit d'usufruit ou même encore du droit de superficie et des servitudes. Leur particularité est que suivant les stipulations contractuelles qui les fondent, ils sont aliénables et peuvent de ce fait faire l'objet de garantie.

A. Le droit de superficie comme objet de garantie

Le droit de superficie⁷⁴ est un droit réel qu'un propriétaire appelé superficiaire exerce sur la surface d'un fonds, dont le dessous ou tréfonds appartient à un autre propriétaire appelé tréfoncier⁷⁵. Au regard de son étendue⁷⁶, il peut être constaté que la qualification de propriétaire pour désigner le superficiaire est quelque peu trompeuse, bien que la doctrine et la jurisprudence tendent à facilement l'admettre⁷⁷. La propriété dont il s'agit est celle des

⁷³ TERRE F. et SIMLER Ph., Droit civil. Les biens, op. cit. n°948

⁷⁴ F. DUMONT, La nature juridique du droit de superficie, Thèse, Lyon III, 2001.

⁷⁵ TERRE F. et SIMLER Ph., Droit civil. Les biens, op. cit. n°946

⁷⁶ TERRE F. et SIMLER Ph., Droit civil. Les biens, op. cit, n°936. « Il peut porter sur toute la surface du sol et sur tous les objets établis sur le sol, seul le sous-sol échappant à son emprise ; il peut aussi ne porter que sur les objets se trouvant à la surface du sol, voire seulement sur quelques-uns d'entre eux, tels que les constructions, les plantations ou même certains arbres isolés. Il peut encore être détaché du sol, en profondeur ou en altitude et prend alors la forme d'un volume de propriété. »

⁷⁷ J-P. BERTREL, « L'accession artificielle immobilière. Contribution à la définition de la notion juridique de droit de superficie », RTD Civ 1994, p. 737

La Cour Suprême du Cameroun reconnait telle possibilité de constitution de droit conférant lesdites prérogatives. Elle considère que le propriétaire du sol n'est pas nécessairement le propriétaire des plantations se trouvant au-dessus du sol. Arrêt n°16/L du 26 nov. 1984 serie 2, n°29, pp.403-406

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constructions, des plantations, des ouvrages et de quelques oeuvres établis sur la surface considérée. La conséquence du fait de désigner comme propriétaire est d'admettre que les prérogatives du superficiaire sont des prérogatives de jouissance. Mais par-dessus tout, il reste acquis qu'il a un droit aliénable, c'est un droit de disposer, non pas de la propriété de tout l'immeuble ou des terres mais seulement des ouvrages, constructions, plantations et toutes oeuvres qu'il aura érigés. En France, le droit de superficie peut s'acquérir par prescription comme la propriété des terres⁷⁸ elle-même.

Dans le cadre des rapports sur la superficie, il n'y a donc pas deux propriétaires des terres, il n'y en a qu'un seul, c'est le tréfoncier. Sur ses terres, notamment sur le sol ou à une certaine hauteur du sol, une personne appelée superficiaire qualifiable de « jouisseur » exerce certaines prérogatives semblables à celles d'un propriétaire. Le droit de superficie est perpétuel et donc très rarement encadré dans le temps. Le droit de superficie peut être accordé à plusieurs personnes sous formes de volumes, chacune ayant son droit superficiaire pour un volume déterminé, il s'agit de ce qui est appelé volumes de propriété⁷⁹. Les volumes de propriété se distinguent de la copropriété en ce que le sous-sol et le sol et certains volumes particuliers déterminent les droits des superficiaires alors que la copropriété vise des lots constitués souvent d'appartements et ne concernent jamais la division des prérogatives sur le sol ou le sous-sol⁸⁰. La qualification de volumes de propriété pour qualifier une catégorie particulière des droits de superficie recèle toujours une part de tromperie pour la raison qu'elle vise à dire du titulaire du droit de superficie qu'il est un propriétaire. Son droit peut être perpétuel et ses prérogatives semblables à celles d'un propriétaire mais il n'est pas un copropriétaire⁸¹, raison pour laquelle il ne peut être désigné propriétaire⁸².

Le titulaire du droit de superficie bénéficie de larges droits qu'il devient donc assimilable à un propriétaire, ceci fait que son droit soit saisissable et d'une valeur économique

⁷⁸ TERRE F. et SIMLER Ph., Droit civil. Les biens, op. cit. n°951

⁷⁹ TERRE F. et SIMLER Ph., Droit civil. Les biens, op. cit. n°948. J. LAFOND, « Volumes et propriétés », JCP N, 2007, p. 1246.

⁸⁰ V. D. SIZAIRE, « Division en volumes et copropriété des immeubles bâtis », JCP, 1988, I, p. 3367

⁸¹ Il s'agit d'une simple superposition de droits réels. TERRE F. et SIMLER Ph., Droit civil. Les biens, op. cit. n°948

⁸² A ce sujet, le conseil constitutionnel français décide que le droit de superficie est une menace à la protection constitutionnelle due à la propriété car cette dernière est seule susceptible d'être perpétuelle et donc de durée indéfinie. Cons. Const. n°94-346, DC 21 juil. 1994, RTD Civ 1995, p. 656, obs. ZENATI, JO 23 juil. 1994, 10635.

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considérable. Mais à bien surestimer les prérogatives du titulaire du droit de superficie d'autres aspects de ce droit peuvent s'en trouver occulter pour au moins deux raisons :

- L'acte de constitution du droit de superficie peut contenir une clause d'inaliénabilité, ce peut être la volonté des parties. Mais bien plus, il peut s'agir d'un droit révocable, ce qui le rend précaire, ce serait en vertu d'une clause contractuelle.

- Le droit de superficie peut être limité dans l'espace. C'est dire que bien que le propriétaire tréfoncier dispose de larges terres, le droit du superficiaire ne peut porter que sur une partie de ces terres.

Toutefois, le droit de superficie représente, en bien de proportions, une utilité⁸³ sur laquelle un créancier peut constituer un droit de préférence pour se faire payer en priorité en cas de réalisation mais simplement à condition que le droit de superficie ne soit pas excessivement limité dans le temps et dans l'espace et qu'il ne soit pas facilement révocable et frappé d'inaliénabilité. Il en découle que les droits réels de jouissance constitués sur les terres sont fonction des stipulations contractuelles qui les constituent. C'est la résultante du développement récent du droit de jouissance spéciale que reconnait la Cour de Cassation française qui fonde sa décision sur des dispositions relatives à la liberté contractuelle, en vigueur au Cameroun.