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Entre convention alpine, directive territoriale d'aménagement des Alpes du nord et initiatives locales, quelles perspectives pour les politiques foncières volontaristes dans les Alpes ?

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par Nathalie MOYON
Université Joseph Fourier (Grenoble1), Institut de Géographie Alpine - Master 2 Recherche Villes, Territoires et Durabilité 2009
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2.2. Vingt-quatre propositions de Joseph Comby

Dans la continuité des cinq conditions de réussite exposées précédemment, le tableau ci-dessous synthétise vingt-quatre propositions faites par Joseph Comby sur les politiques foncières locales365(*) : il énumère ainsi « quelques lignes de conduite utiles à respecter » n'oubliant pas de préciser que la bonne et l'unique politique foncière n'existe pas. Certaines des propositions de J. Comby ont déjà été abordées par ailleurs, mais ce tableau donne tout de même l'occasion d'un panorama qui se veut général mais exhaustif.

24 propositions sur les politiques foncières locales par Joseph Comby

o Ne pas réduire la « politique foncière » à « l'action foncière »

On fait d'abord de la politique foncière (règles d'urbanisme, négociation avec les opérateurs, organisation du financement), puis vient l'action foncière publique qui est l'aspect le plus coûteux (achat des terrains, portage...).

o Choisir l'échelle de l'agglomération ou du pays pour conduire une politique foncière cohérente

L'ambition poursuivie est d'avoir un impact sur la formation des valeurs foncières et l'approvisionnement du marché en terrains. C'est à cette échelle que s'établissent les interactions qui conditionnent le fonctionnement des marchés fonciers.

o Une bonne politique foncière doit être subordonnée à une politique d'aménagement

La politique foncière n'est qu'un outil ; elle ne constitue jamais une fin en soi.

o Une bonne politique foncière doit savoir être « opportuniste »

Elle se donne les moyens d'une prise de décision rapide appuyée sur un potentiel d'intervention suffisant : elle ne doit pas s'enfermer dans une planification pluriannuelle trop rigide car la mise en vente d'une emprise intéressante peut être imprévisible.

o Une politique foncière a besoin d'un système d'observation foncière

La connaissance du fonctionnement et de l'évolution des marchés nécessite un système d'observation pérenne et global qui doit rester neutre et accessible à tous.

o S'appuyer sur une claire conceptualisation des différents types de marchés

Ils n'obéissent pas aux mêmes types de mécanismes, les techniques d'observation, les méthodes de diagnostic et d'analyse, et donc les modes d'intervention doivent être adaptés selon le marché (voir typologie des six marchés).

o Articuler urbanismes règlementaire et opérationnel à la politique foncière

La politique foncière doit inclure toutes les interventions qui contribuent à infléchir la valeur et l'usage des espaces, ou du moins s'articuler avec elles.

o Intervenir en priorité sur le marché des terrains à urbaniser et non pas sur celui des terrains à bâtir

Subventionner la production de terrains à bâtir est une politique facile à concevoir mais extrêmement coûteuse et ne se justifie pas en termes de politique foncière mais plutôt de politique sociale (pour logements sociaux) ou économique (aide à l'implantation d'activités).

o Assurer une stabilité du zonage pour garantir la valorisation des espaces agricoles et naturels

Les exploitants agricoles, les propriétaires privés d'espaces boisés, ne sont généralement pas des « spéculateurs ». Ils le deviennent lorsqu'ils constatent que les collectivités publiques changent d'avis, rendent constructibles, au cas par cas, des terrains voisins qui ne l'étaient pas auparavant, procurent ainsi à certains acteurs de fortes plus-values.

o Une hausse excessive des prix des terrains est d'abord le résultat d'une mauvaise politique foncière

Inutile d'accuser la « spéculation foncière » qui profite seulement de cette situation. Le prix des terrains ne dépend que de la compétition entre les acquéreurs potentiels de ces terrains.

o De trop faibles valeurs peuvent aussi être le symptôme de graves dysfonctionnements

Le but d'une politique foncière peut parfois devenir la revalorisation du marché d'un secteur, il faut donc être attentif à ces signaux et les expliquer.

o La croissance urbaine est nécessaire, même en l'absence de croissance démographique

Cette croissance urbaine peut se faire soit par densification du bâti, soit par extension du bâti, soit, plus naturellement, les deux à la fois.

o Ne pas confondre densification du bâti et densification de la population

La population peut diminuer alors que les volumes bâtis augmentent si cette augmentation est insuffisante. A fortiori, si les constructions nouvelles ne font que remplacer les constructions vétustes à l'identique, la population diminuera (sauf en cas de paupérisation relative).

o Ne pas confondre « extension urbaine » et « dispersion urbaine »

La même quantité de constructions nouvelles et d'habitants nouveaux dans une commune périphérique d'une agglomération n'a pas le même impact selon que les constructions nouvelles se font en continuité du bourg existant ou en petites opérations dispersées.

o Pour préserver les espaces agricoles et naturels il est nécessaire d'accepter une certaine densification des espaces urbanisés

Du point de vue de la défense de l'environnement, il est contre-productif d'adopter des règlements d'urbanisme qui imposent de faibles densités constructibles.

o C'est moins l'habitat individuel en tant que tel, que la taille des terrains qui est responsable de l'étalement urbain

Dans la mesure où il existe une forte demande pour la maison individuelle, il est donc plus sage d'y répondre en produisant des petits terrains individuels bien placés plutôt que de prétendre imposer une urbanisation en habitat collectif dont les acquéreurs ne veulent pas.

o Densifier en priorité les secteurs desservis par une ligne de transport en commun en site propre

La localisation des stations doit être choisie en fonction de la densité (en activités et/ou en logement) de ces secteurs ou de leur capacité de densification.

o La finalité d'une politique de réserve foncière n'est pas d'ordre financier mais d'ordre urbanistique

Contrairement à une idée reçue, une réserve foncière est rarement une bonne affaire financière. Par contre, c'est presque toujours une bonne affaire urbanistique car il faut du temps pour constituer, acquisition après acquisition, les ensembles fonciers cohérents dont on a besoin par la suite.

o Le portage foncier public, peut se révéler dangereux dans le tissu urbain existant

Les coûts financiers de portage qui n'avaient qu'un faible impact sur les coûts finaux de l'aménagement en périphérie, ont au contraire un poids capital dans une opération de renouvellement urbain.

o L'utilité d'un EPF n'est pas la réalisation d'économies mais l'apport d'un savoir-faire et la contribution à une meilleure maîtrise du territoire

Il est en particulier erroné d'imaginer qu'ils permettent de faire plus avec moins d'argent. L'EPF dispose d'un véritable savoir-faire et la négociation, l'acquisition et la gestion d'un portefeuille foncier nécessite des professionnels.

o Les implantations d'activités excentriques sont davantage responsables de l'étalement urbain que les implantations résidentielles

L'implantation des zones d'activités étant presque toujours le résultat d'initiatives publiques soutenues par des subventions locales, on pourrait donc facilement éviter qu'elles ne compromettent les politiques d'aménagement menées par ailleurs.

o Le renouvellement urbain peut relever de deux stratégies foncières opposées

Soit on considère que la situation du quartier n'est pas trop dégradée et que des actions de revalorisation ramèneront une dynamique immobilière. Soit il faut se résoudre à engager une action plus lourde de restructuration qui nécessitera d'abord d'importantes acquisitions. Mais il faut choisir.

o Le recours (mesuré) à l'expropriation est inévitable pour faire un bon urbanisme

Si la localisation des opérations nouvelles n'est conditionnée que par l'existence de propriétaires qui ont besoin de vendre leurs terrains, il est clair que l'on aboutit à des formes d'urbanisation anarchique. Quoi qu'il en soit, l'utilité publique de l'opération doit être clairement établie.

o Une bonne gestion de l'espace peut amenée à la mise en vente de terrains publics sous utilisés

Le recensement, la cartographie et le diagnostic de l'ensemble des terrains publics doivent constituer l'une des préoccupations permanentes des politiques foncières.

Figure 35. 24 propositions sur les politiques foncières locales, J. Comby 2009

* 365 COMBY Joseph, Vingt quatre propositions sur les politiques foncières locales (Actualisation en 2009 d'un texte initialement destiné à une brochure de grande diffusion de la DRE de Lyon) [En ligne]. Disponible sur : www.comby-foncier.com (consulté le 23/07/10)

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