SECRETARIAT GENERAL ......................

......................

DIRECTION DE L'ENSEIGNEMENT SUPERIEUR PRIVE

......................

MEMOIRE DE FIN DE CYCLE POUR L'OBTENTION DU MASTER 2
PROFESSIONNEL OPTION MANAGEMENT DES PROJETS

THEME :

MUTATIONS DES REALISATIONS D'UN PROJET DE RENOVATION

URBAINE : CAS DE LA CITE AN III A OUAGADOUGOU (1987-2008)

Présenté par :
IDANI Bapandi Donatien
Sous la codirection de :

Dr Talaridia Fulgence IDANI, Chef de Département de Géographie à l'Université de
Koudougou (UK), Conseiller Technique du Ministre de l'Habitat et de l'Urbanisme

MSc Oumarou KABORE, Economiste/ Environnementaliste, Enseignant à l'Institut
Africain de Professionnalisation en Management (IAPM)

Année académique 2007-2008

SOMMAIRE

DEDICACES III

REMERCIEMENTS IV

RESUME VI

LISTE DES PHOTOGRAPHIES VII

LISTE DES TABLEAUX VII

INTRODUCTION GENERALE 1

PREMIERE PARTIE: PRESENTATION DU CITE AN III 3

CHAPITRE I : APPROCHES THEORIQUE ET METHODOLOGIQUE 4

CHAPITRE II : LE PROJET CITE AN III, DES ORIGINES A

L'OCCUPATION DES LOGEMENTS 20

CONCLUSION PARTIELLE 43

DEUXIEME PARTIE: EVOLUTION DE LA CITE AN III ET

PERSPECTIVES 44

CHAPITRE III : NATURE DES MUTATIONS 45

CHAPITRE IV : FACTEURS D'EVOLUTION DE L'HABITAT, BILAN

ET PERSPECTIVES 72

CONCLUSION PARTIELLE 96

CONCLUSION GENERALE 97

BIBLIOGRAPHIE 100

LISTE DES ANNEXES X

TABLE DES MATIERES XXXIV

DEDICACES

A

mon père Boama Boniface IDANI qui m'a toujours encouragé d'aller de l'avant ;

ma mère Joséphine OUALY, toi qui m'a appris à marcher, et qui a été patiente et endurante pendant mes longues années d'études ;

mon oncle Oumarou IDANI qui a su m'orienter, me guider et me conseiller tout le long de mon cycle universitaire ;

mes frères et soeurs Eugénie, Caroline, Honoré et Benjamin, pour leurs soutiens multiformes ;

Aux décideurs, techniciens et promoteurs immobiliers qui trouveront sûrement dans cette étude, un début de réponse à certaines de leurs préoccupations, je dédis entièrement ce présent mémoire.

REMERCIEMENTS

A la fin de cette oeuvre, nous tenons à signifier toute notre gratitude à toutes les personnes qui ont contribué de près ou de loin à notre formation. Nous tenons à remercier particulièrement :

> Monsieur TRAORE A. Abdoul Karim et le corps professoral du Master

Management des projets pour la qualité de la formation reçue ;

> Monsieur IDANI Talaridia Fulgence, qui malgré ses fonctions multiples

et ses déplacements fréquents, a bien voulu codiriger cette recherche;

> Monsieur KABORE Oumarou, qui malgré son emploi de temps chargé, a

bien voulu nous accompagner dans le présent projet;

> Messieurs BARRY Araboury et TOE Léon Paul, ancien et actuel Directeur Général de l'urbanisme et des travaux fonciers pour nous avoir recommandé et accepté à la Direction Générale de l'Urbanisme (DGUTF);

> Messieurs KYELEM Marcel, Directeur de l'Aménagement et de l'Urbanisme Opérationnel (DAUO), OUEDRAOGO Marc, Directeur de la Planification et de la Recherche Urbaines (DPRU) et l'ensemble du personnel de la Direction Générale de l'Urbanisme et des Travaux Fonciers pour avoir permis que notre stage à la DGUTF se passe dans les meilleurs conditions et pour n'avoir ménagé aucun effort pour nous 'intégrer dans leur équipe et nous faire bénéficier de leurs avis et conseils ;

> Monsieur COMPAORE Georges, Maitre de conférences à l'université de Ouagadougou, Chef de l'Unité de Recherche Habitat et Environnement à l'Institut Supérieur des Sciences de la Population (ISSP) pour ses suggestions;

> L'ensemble des résidents de la cité an III, plus particulièrement le Pr SOME Honoré et Monsieur BAZIE Jacques Prospère pour leur franche collaboration ;

> Monsieur MILLOGO Dibi, Directeur Général de l'Agence de l'Eau du
Nakanbé (DGEAN) pour son soutien pour la production du document;

> Monsieur BAZIE Constant et tous ceux qui, d'une manière ou d'une autre, ont oeuvré à la réalisation de ce document et que je n'ai pas pu citer. Nous n'oublions pas nos camarades du master Management des projets avec qui nous avons partagé des moments de certes de joies, mais aussi d'incertitudes et de difficultés.

RESUME

Cet ouvrage fait l'analyse des différents changements intervenus au cours de ces vingt dernières années au niveau des réalisations du « Projet cité an III », importante opération de rénovation urbaine ayant, dans les années 1986-1987, conduit à l'assainissement du vieux et insalubre quartier Bilibambili, et à la construction de plus de trois cents logements sociaux de standing moyen et d'équipements intégrés au profit des cadres de l'administration. Cela a tout d'abord nécessité la recherche et l'exploitation de documents sur les projets d'infrastructures immobilières dans les pays en développement et plus particulièrement au Burkina Faso. La collecte des données sur le terrain qui a concerné le tiers des unités d'habitation de cette cité s'est appuyée sur les outils tels que des questionnaires d'enquêtes (ménages, sociétés et services) et des guides d'observation (habitat et habitation). Le traitement de ces données collectées s'est effectué avec le concours des logiciels Sphinx IQ, Excel, Arc View 3.2 et Word.

Ces changements ayant concerné la végétation, les aménagements extérieurs, les améliorations internes, les restructurations, les réhabilitations et des constructions à niveaux ont largement contribué à élever le standing des villas de la cité.

Ils ont eu pour principaux facteurs l'évolution démographique, l'augmentation du niveau de vie et la vulgarisation de nouveaux matériaux de construction.

S'il est vrai que les transformations de l'habitat de la cité an III ont eu des retombées positives sur divers plans (social, économique, environnemental ...), force est aussi de reconnaitre qu'elles se sont accompagnées d'effets indésirables tels que l'apparition de disparités socioéconomiques entre résidents, l'isolement, la ségrégation, l'altération des relations de bons voisinage, la méprise des normes en matière d'urbanisme, l'insécurité, et les problèmes de gestion des parties communes et des espaces publics. Raison pour laquelle, en perspectives, un ensemble de mesures a été proposé afin de mieux canaliser les mutations dans cette cité, de même que des recommandations pour mener à bien les éventuels futurs projets d'édification d'habitat planifié; cela, qu'ils émanent de l'état ou de l'initiative privée.

Mots-clés : Burkina Faso, habitat, urbanisme, cité an III, environnement,

Rénovation, restructuration, réhabilitation, mutation, société, économie.

LISTE DES PHOTOGRAPHIES

Photo 01: Vue du paysage végétal de la cité an III 48

Photo 02: Vue de l'entrée d'une villa 58

Photo 03: Vue de l'entrée d'une villa 58

Photo 04: Vue d'aménagement des balcons 54

Photo 05: Vue d'une villa à configuration d'origine 57

Photo 06: Vue d'une villa de standing amélioré 58

Photo 07: Vue d'une villa de haut standing 59

Photo 08: Vue de la cour arrière d'un immeuble de la cité an III 60

Photo 09: Vue de locaux à usage commercial construits entre deux immeubles 61 Photo 10: Photo de locaux à usage commercial en construction entre deux

immeubles 61

Photo 11: Vue d'un immeuble en cours de construction 62

Photo 12: Vue du centre de pré-collecte des déchets situé coté-est du grand
terrain de la cité an III 70

LISTE DES TABLEAUX

Tableau 01: Grille conceptuelle 14

Tableau 02: Récapitulatif des financements ayant contribué à la réalisation du
projet 26
Tableau 03: Masse financière dépensée dans le cadre de l'opération cité an III 27

Tableau 04: Surface en m² des différents types de villas 32

Tableau 05: Répartition de l'espace dans les appartements de la cité 34

Tableau 06: Niveau de satisfaction des habitants par rapport au logement à

l'installation 42

Tableau 07: Les pièces en dépendance dans les villas 51

Tableau 08: Les changements intervenus au niveau des murs 52

Tableau 09: Matériaux utilisés pour les ouvertures et les fermetures 53

Tableau 10: Année d'installation des différentes structures à la cité an III 66

Tableau 11: Motivation au choix de la cité an III pour implanter la structure 66

Tableau 12: Appréciation du montant des loyers par les responsables

d'entreprises 67

Tableau 13: Modes ou voies d'évacuation des eaux usées 68

Tableau 14: Situation matrimoniale des chefs de ménage 72

Tableau 15: Statut des occupants des logements de la cité an III 73

Tableau 16: Composition de la famille à l'installation et à la date de l'enquête 75

Tableau 17: Quantité d'équipements des ménages des villas 78

Tableau 18: Quantité d'équipements des ménages des appartements 78

Tableau 19: Montants mensuels des factures d'eau, d'électricité et de téléphone à
l'installation et à la date de l'enquête dans les ménages de la cité an III 79
Tableau 20: Proportion des défaillances techniques constatées dans les

logements quatre années après leur occupation 81

Tableau 21: Qualité des relations des occupants des villas avec leur voisinage 86

Tableau 22: Qualité des relations des occupants des appartements avec leur

voisinage 87

Tableau 23: Projets des résidents des appartements 90

Tableau 24: Projets des résidents des villas 91

SIGLES ET ABREVIATIONS

AN : Asse mblée Nationale

CEGECI : CEntre de Gestion des CItés

CDR : Comité de Défense de la Révolution

CIRD : Centre d'Information et de Recherche pour le Développement

CNR : Conseil National de la Révolution

CNSS : Caisse Nationale de Sécurité Sociale

DGUTC : Direction Générale de l'Urbanisme, de la Topographie et du Cadastre

DGUTF : Direction Générale de l'Urbanisme et des Travaux Fonciers DGACH : Direction Générale de l'Architecture, de la Construction

et de l'Habitat

DOP : Discours d'Orientation Politique

DPL : Direction du Peuple au Logement

FAO : Food and Agriculture Organization of the United Nations (Organisa-

tion des Nations Unies pour l'Alimentation et l'Agriculture)

FIDA : Fonds International de Développement Agricole

LNBTP : Laboratoire National du Bâtiment et des Travaux Publics

ONEA : Office National de l'Eau et de l'Assainissement

SOCOGIB : SOciété de COnstruction et de Gestion Immobilière du Burkina SONABEL: SOciété NAtionale d'ELectricité du Burkina

INTRODUCTION GENERALE

Ouagadougou à l'instar des autres capitales africaines a connu après les indépendances un accroissement démographique sans précédent. En effet, avec une population estimée à 59.126 Habitants en 1962, la ville de Ouagadougou comptait en 1980 une population de 250.000 habitants (BONKOUNGOU. S.R, 1990); la population a plus que quadruplé en moins de 20 ans. Cet accroissement démographique en grande partie alimenté par l'exode rural n'a pas été sans conséquences pour la ville. Sur le plan urbanistique, il a été à l'origine de la recrudescence de l'habitat spontané. De vastes quartiers d'habitats spontanés sans statuts fonciers clairs, sans infrastructures et pratiquement sans équipements se sont donc constitués sur la base de l'initiative individuelle. En 1983, près de 80% de la population Ouagalaise vivait dans cette insécurité et irrégularité foncière.

Dans le souci de freiner ce phénomène, et de donner une belle image à la ville, des logements modernes appelés « Cités » ont sous la Révolution d'août 1983 été construits sur toute l'étendue du territoire Burkinabé. La ville de Ouagadougou a pour sa part enregistré la réalisation de onze opérations de logements, opérations desquelles sont issues quinze cités résidentielles. Les cités initiées par le pouvoir révolutionnaire ont constitué le gros de ces réalisations (environ 66,7%). Au nombre de dix, elles sont issues en réalité de six projets ; ce sont ceux des cités An II, III, IV, de l'opération 1200 logements, des cités de Signonghin et de Songtaaba. Les autres cités ont quant à elles été réalisées par d'autres promoteurs dont la Caisse Nationale de Sécurité Sociale (CNSS) et la Société de Construction et de Gestion Immobilière du Burkina (SOCOGIB).

Aujourd'hui, avec le phénomène très récurrent d'évolution de l'habitat que connait la ville de Ouagadougou, la cité an III, édifiée en 1985-1986 présente un intérêt particulier du fait de sa situation géographique en plein coeur de la capitale Burkinabé.

La politique d'édification de cette cité ayant eu pour but essentiel d'oeuvrer à la modernisation de la ville de Ouagadougou en octroyant à chaque famille bénéficiaire un logement décent, la structure en charge de la gestion de la cité (le Centre de Gestion des Cités notamment) avait instauré des contrats de location-vente d'une durée de 20 ans avec les bénéficiaires acquéreurs. Le Centre de Gestion des Cités (CEGECI) se chargeait aussi de régler les litiges éventuels qui pouvaient survenir entre locataires. Les premiers résidents ayant occupé leurs locaux depuis fin 1986, début 1987, la quasi-majorité des résidents est aujourd'hui en fin de contrat. Il importe alors de faire un bilan physique (état des réalisations) et fonctionnel de ces années de locations vente. C'est donc dans cette optique et dans le souci d'apporter notre contribution à l'étude de cette mobilité de l'habitat que nous avons choisi de nous pencher sur le présent thème : « Mutations des réalisations d'un projet de rénovation urbaine : La cité An III à Ouagadougou.

Ce présent mémoire est structuré en deux parties distinctes. La première partie intitulée « Approches théorique, méthodologique et historique» présente le cadre théorique et méthodologique de l'étude, l'historique et le processus d'exécution du projet an III avant de procéder à la description des constructions initiales et des caractéristiques des ménages à leur installation. La deuxième partie intitulée « Evolution de la cité an III et perspectives » quant à elle décrit la nature des mutations effectuées au cours de ces vingt dernière années, analyse les facteurs d'évolution de l'habitat à la cité an III, avant de dégager des pistes pour mieux canaliser les mutations à la cité an III et lutter plus efficacement contre la crise du logement au Burkina Faso.

PREMIERE PARTIE: PRESENTATION DU CITE AN III

Cette partie se subdivise en deux chapitres. Pendant que le premier présente le cadre théorique et méthodologique de l'étude, le deuxième chapitre aborde l'historique de la cité an III (étude de la zone avant aménagement, la planification du projet cité an III, la réalisation des travaux et l'attribution des logements), la description des constructions initiales et les caractéristiques des ménages à leurs installation.

CHAPITRE I : APPROCHES THEORIQUE ET METHODOLOGIQUE

Ce chapitre traite en six sections du cadre théorique et méthodologique de l'évaluation ex-post des réalisations d'un projet de rénovation urbaine dans une métropole africaine, la ville de Ouagadougou en l'occurrence. Il s'agit de la problématique, des objectifs, des hypothèses, de la définition des concepts, de l'approche méthodologique et des difficultés rencontrées au cours de la présente étude.

1. Problématique

Construite en une tranche, la cité an III était à la réception des travaux composée de 207 villas et de 23 immeubles à deux niveaux. D'une manière générale, les villas étaient constituées d'un séjour, de trois chambres habitables, d'une cuisine interne, d'une salle de bain et d'un WC internes. Chacun des immeubles comptait une grande boutique et une petite boutique au rez de chaussée et quatre appartements identiques au niveau des deux niveaux d'étages. Chaque appartement comprenait une terrasse, un grand séjour, trois chambres habitables, une cuisine, une salle de bain, un WC et un magasin.

En somme, l'opération « cité an III » aura permis de transformer la physionomie du secteur 3 de Ouagadougou. Considérée comme un joyau de la Révolution d'Août 1983, elle était une fierté pour les autorités politiques qui ne manquaient aucune occasion pour la faire visiter par les personnalités étrangères ; en témoigne la visite du président de la république française François MITTERAND, lors de son passage au Burkina Faso en 1987. La cité an III a été la confirmation de la volonté du pouvoir en place à résoudre avec promptitude un problème aussi crucial que celui de l'habitat insalubre source de débauche sociale dans la capitale. Cepen-

dant, il importe de mentionner que l'insuffisance des moyens financiers, la défaillance des entreprises adjudicatrices, la précipitation et le tâtonnement des responsables politiques dans la mise en oeuvre de l'opération ont quelque peu joué sur la qualité des réalisations. Cela a conduit les entreprises à bâcler les travaux de construction.

A titre illustratif, le 28 janvier 1989, soit quelques deux années après l'occupation effective des logements, la villa n° 111 de la cité prenait feu par suite d'un court-circuit. A cette période les habitants de cette cité dans leur grand ensemble déploraient déjà les fissures des maisons et des problèmes d'étanchéité.

Les locataires des immeubles rencontraient d'énormes difficultés. D'une part, l'absence de buanderie, de séchoir et de colonne de descente d'eaux usées les obligeait à faire la lessive soit dans les toilettes soit sur la terrasse, versant les eaux dans les toilettes ; il va s`en dire que les fosses septiques se remplissaient rapidement. D'autre part il n'avait pas été prévu de garages de voitures au bas des immeubles. Les propriétaires des voitures habitant les appartements les rangeaient soit en face des boutiques de commerce, soit à la porte d'entrée des immeubles fermant ainsi l'entrée.

Les habitants des villas avaient eux aussi leur part de soucis. En effet, ces villas, autrefois appelées « villas roses » étaient relativement réduites et leurs plans ne correspondaient pas toujours aux aspirations des locataires. L'absence de carreaux et de vitres étaient des caractéristiques qui n'offraient pas le confort à ces derniers, d'autant plus que la ville est périodiquement soumise à des vents d'harmattan secs et poussiéreux.

Face à cet état de fait, les résidents réagiront par des améliorations sommaires ou confortables de leur cadre de vie.

En outre les ménages qui étaient composés de 5 à 6 personnes à l'installation ont
vu leur effectif évoluer à la faveur de la pression démographique que connaît la
ville de Ouagadougou depuis les années 1980. Dans ce contexte les villas initiales

de 3 chambres ne répondent plus aux besoins des ménages qui, en guise de solution s'adonnent à divers aménagements.

Si, de façon globale les diverses mutations de l'habitat enregistrées dans la cité vi-sent la satisfaction d'un désir de confort et d'espace des résidents, force est de reconnaître que celles-ci ne s'opèrent pas sans dommages. Elles sont à l'origine de l'apparition de disparités socio-économiques entre les résidents qui au départ semblaient très homogènes. L'isolement et la dégradation des relations de bons voisinages sont aussi constatés.

Au regard des situations ci-dessus mentionnées, une question principale peut être posée : La cité an III a-t-elle connu des modifications ou changements notables depuis 1987 date à laquelle les bénéficiaires acquéreurs ont pris possession des lieux?

Subsidiairement on peut se demander :

- Quelles est la nature de ces modifications ?

- Quelle est la physionomie actuelle de la cité ?

- Quels sont les facteurs de cette évolution ?

2. Les objectifs de la recherche

L'objectif principal de notre étude est d'analyser les différents changements intervenus au sein de la Cité An III de 1987 à nos jours.

Spécifiquement, nous nous attèlerons à :

- Etudier la nature des mutations intervenues à la cité an III.

- Décrire la physionomie actuelle de la cité an III.

- Analyser les différents facteurs d'évolution de l'habitat de la cité an III.

3. Les hypothèses de travail

L'hypothèse principale affirme que, de 1987 à 2008, le projet cité an III a subit di-verses mutations. Il en découle trois hypothèses secondaires:

- Les transformations ont plus porté sur des restructurations que sur des réhabilitations et des constructions à niveaux.

- Du fait de sa situation géographique en plein coeur de la ville, la cité an III perd de plus en plus son aspect de zone résidentielle au profit de celui d'une zone commerciale.

- Les mutations de l'habitat se font au rythme de la croissance démographique, de l'augmentation du niveau de vie des ménages et de la modernisation.

4. Définition des concepts

Bénéficiaires : « Qui profitent d'un bénéfice, d'un avantage » (Petit Larousse, 2005). En d'autre terme, ce sont les personnes morales ou physiques qui vont utiliser le projet, ou pour qui celui-ci est réalisé. Il est nécessaire que les bénéficiaires participent à l'élaboration du projet, et soient associés à la définition du mode de gestion « après-projet.

Evaluation : Dans le « Manuel Gestion de Cycle de Projet » de l'Union Européenne publié en mars 2001 l'Evaluation est définie comme étant « une fonction qui consiste à porter une appréciation, aussi systématique et objective que possible, sur un projet en cours ou achevé, un programme ou un ensemble de lignes d'action, sa conception, sa mise en oeuvre et ses résultats ». L'évaluation est donc une appréciation ponctuelle ou périodique d'un projet en termes d'efficience, d'efficacité, d'impact, de viabilité et de pertinence dans le cadre des objectifs fixés. Elle se fait généralement comme analyse indépendante portant sur le contexte, les objectifs, les résultats, les activités et les moyens déployés en vue de tirer des leçons susceptibles d'orienter la prise de décision. Une évaluation peut de ce fait

avoir lieu au cours de la mise en oeuvre d'un projet (évaluation à mi-parcours), à la fin d'un projet (évaluation finale) ou après son achèvement (évaluation ex post), pour réorienter le projet ou pour tirer les leçons pour les projets et la programmation futurs. Les conclusions et recommandations doivent être prises en compte dans la planification et la mise en oeuvre de projets comparables à l'avenir.

Evolution: « Transformation graduelle et progressive » (Petit Larousse, 2005).

Habitat : « Aire dans laquelle vit une population ; mode de peuplement de cette aire » (Petit Larousse, 2005).

Habitation : « Lieu où l'on habite ; maison ; logis » (Petit Larousse, 2005).

Lotissement : « Opération d'aménagement ayant pour objet la division d'un terrain nu à plus de deux lots viabilisés destinés à l'habitation et/ou aux activités connexes » (Code de l'urbanisme et de la construction au Burkina Faso, Loi n° 017-2006/AN du 18 mai 2006, Edition de novembre 2006).

Mutation : « Changement durable, évolution » (Petit Larousse, 2005).

Projet : Les définitions de projet sont nombreuses et varient selon les auteurs. L'Organisation des Nations Unies pour l'Alimentation et l'Agriculture (FAO) en 1982 a défini le projet comme étant « un ensemble d'activités mettant en oeuvre des moyens déterminés pour atteindre des objectifs désignés ».

Dans une autre étude conjointe Banque Mondiale, Fonds International de Développement Agricole (FIDA) et FAO, le projet de développement est défini comme étant « une série d'activités connexes et coordonnées, entreprises et financées afin d'atteindre dans un laps de temps limité un ensemble d'objectifs précis et réalisés par une équipe de gestion identifiable qui en assume officiellement la responsabilité » (CASLEY D.J, et KUMAR K, 1987).

Pour les besoins de notre étude, nous définiront le projet comme « un ensemble d'activités et d'opérations qui consomment des ressources limitées (telles la main d'oeuvre, les devises, le temps, etc..) et, dont on attend (on= certains individus, groupes ou classes sociales ou collectivité entière) des revenus ou autres avantages monétaires ou non monétaires ». C'est une définition qui a le mérite d'insister sur le caractère global et relativement autonome que doit présenter tout projet.

Rénovation urbaine : « Opération d'aménagement consistant à moderniser et à remodeler des quartiers anciens, caractérisés par un habitat vétuste, dépourvu de confort hygiénique ou ne répondant plus aux normes d'occupation des sols en vigueur » (Code de l'urbanisme et de la construction au Burkina Faso, Loi n° 017- 2006/AN du 18 mai 2006, Edition de novembre 2006).

Restructuration : « Opération d'aménagement consistant à réorganiser et à équiper une partie aménagée ou non du tissu urbain » (Code de l'urbanisme et de la construction au Burkina Faso, Loi n° 017-2006/AN du 18 mai 2006, Edition de novembre 2006).

Résultat : L'Agence Canadienne de Développement Internationale (en 2000), a défini le résultat comme étant « un changement descriptible ou mesurable qui découle d'une relation de cause à effet ». C'est donc un Changement qualitatif et quantitatifs produit directement par une action ou un projet. Les résultats sont en relation directe avec les objectifs de l'action ou du projet. Ils sont donc de ce fait clairement établis dans les documents du projet.

5. Méthodologie

Elle s'articule autour de six points : la revue de littérature, le choix du site d'étude, les variables de l'étude, l'échantillonnage, la collecte des données, et le traitement des données.

5.1. La revue de littérature

Elle a consisté à rechercher la documentation sur les projets d'infrastructures immobilières (notamment les cités) dans les pays en développement et plus particulièrement au Burkina Faso. Cette revue de littérature a porté sur les ouvrages généraux, les mémoires de maîtrise, les thèses de doctorat, les articles de journaux, les rapports d'études dans les centres de documentation de la Direction Générale de l'Urbanisme et des Travaux Fonciers (DGUTF), du Centre d'Information et de Recherche pour le Développement (CIRD), et de la Bibliothèque Centrale Universitaire de l'Université de Ouagadougou. Que faut-il retenir ?

De nombreuses études se sont déjà intéressées aux infrastructures immobilières à l'échelle internationale et nationale.

A l'échelle internationale, nous retenons les travaux de HARTER.G et al (1974). Dans leur ouvrage intitulé manuel d'urbanisme en pays tropical, ces auteurs distinguent dans les pays en voie de développement trois catégories d'habitats : l'habitat planifié, l'habitat administré et l'habitat des populations à faible revenu. Ils définissent l'habitat planifié comme étant celui pour lequel la conception, le financement et la réalisation d'un grand nombre de logements sont dus à la responsabilité d'un seul intervenant ou d'un nombre restreint d'intervenant sans décision directe avec les futurs habitants. L'habitat administratif est celui par lequel la construction des logements sinon des autres éléments (jardin, commerce, équipements collectifs variés) est laissé aux initiatives des particuliers sur des parcelles privées. L'habitat des populations à faible revenu quant à lui présente une multiplicité de forme apparente. Désigné autrefois par des expressions malheureuses (habitat tra-

ditionnel, bidonville, cité indigène...), il a reçu des appellations plus pertinentes (habitat marginal...) par la suite. D'après ces auteurs, pour comparer des projets concurrents et formuler un diagnostic sur des quartiers existants, il faut devoir évaluer l'habitat. Pour prendre une décision en pleine connaissance de cause, cette évaluation doit être faite suivant les critères les plus variés qui permettent d'apprécier les services rendu (prestations de toute nature que fourni un habitat aux personnes et à la collectivité), les possibilités (ou si l'on préfère le potentiel d'évolution c'est-à-dire les modifications ultérieures qui sont permises par un habitat existant) et l'insertion de la production de l'habitat dans le contexte économique. Certains de ces critères peuvent faire l'objet de mesures et de calculs, ce sont des critères quantifiables ; d'autres ne sont pas quantifiables et leur appréciation comportera toujours une part plus ou moins grande d'arbitraire.

Au Burkina Faso, la période post indépendance a été marquée par une absence de volonté affirmée de la part de l'Etat dans le domaine de l'aménagement urbain (NAMOANO.C.J.F., 1992). Le désintéressement des pouvoirs publics face à cette question pourtant primordiale a favorisé l'attribution anarchique des terrains et la spéculation foncière. De nombreux et vastes quartiers d'habitat spontané sans statuts fonciers clairs se constituaient sur la base de l'initiative individuelle.

En aout 1983, les autorités ont manifesté une réelle volonté à mettre en place une politique urbaine et à trouver des solutions aux problèmes de logements (TAPSOBA.S, 1987). Cette politique a consisté tout d'abord à l'élaboration et à l'adoption du schéma directeur de la ville de Ouagadougou, ensuite à la mise à l'écart de tout système de blocage dans l'aménagement urbain (chefs coutumiers, spéculateurs etc..) ; enfin à la prise de décisions touchant directement la question de logement. Au titre de ces décisions, cet auteur retient le lotissement de vastes zones d'habitat spontané, la création d'une société immobilière publique (la SOCOGIB), la construction des cités an II, an III, et la création de la banque populaire de l'habitat pour fournir des crédits à la construction des couches moyenne de la population.

Pour DERRA. S (1991), les cités conçues sous la révolution ont été dans la plupart des cas réalisées en dehors du respect des règles élémentaires de la construction. Ce non-respect des règles a été du d'une part aux politiques qui très souvent talonnaient les différents intervenants (délais d'études et de réalisation trop courts), d'autre part à la méconnaissance de ces règles par les constructeurs. Par ailleurs, les matériaux de construction n'ont pas été normalisés. Dans les cités, les eaux usées sont déversées dans la rue et certains occupants pratiquent un trou dans le mur mitoyen afin d'évacuer les eaux de pluies de leur cour, ce par faute d'assainissement de ces zones d'habitation. A la fin de ses travaux, l'auteur conclu que les intentions affichées de la politique de logement ont été certes louables mais, ni les lotissements, ni les constructions des cités n'ont pu prendre en compte les besoins réels et les possibilités financières du plus grand nombre.

D'après DRABO. M (1994), le phénomène d'évolution de l'habitat à travers les transformations morphologiques, architecturales et spatiales est devenu un fait irrésistible à Ouagadougou ; en témoignent les immeubles qui immergent chaque jour au centre-ville et les quartiers aux habitations insalubres qui font de plus en plus place aux constructions modernes utilisant des techniques et matériaux nouveaux. La recherche sans cesse croissante d'une meilleure qualité de vie, l'effet de modernité de la ville sont parmi tant d'autres les facteurs déterminants de cette mutation.

Dans cette même lancée, LOMPO. B. L (2002) dans son étude : « La responsabilité du propriétaire d'un ouvrage immobilier envers les voisins du fait de la construction » souligne que, très souvent, à l'occasion de l'exécution des contrats d'entreprises, de tierces personnes se plaignent de dommages qu'elles ont ponctuellement subi ou qu'elles subissent pendant une durée plus ou moins longue. Le maitre d'ouvrage dans la mise en valeur de sa propriété peut se rendre coupable d'agissements qui tiennent soit à des troubles du voisinage, soit à des violations des textes en vigueur. Dans la pratique, les voisins du maitre d'ouvrage se plai-

gnent aussi bien d'atteintes diverses à leur droit de propriété que de troubles à leur cadre de vie.

De tout ce qui précède, nous nous inscrirons dans une perspective de l'analyse des mutations urbaines à Ouagadougou. La circonscription de l'échelle d'analyse à celle d'un projet (la cité an III en l'occurrence) et l'évaluation ex-post des réalisations de ce projet démarquent notre travail de recherche à ceux-ci-dessus mentionnés.

5.2. Le choix du site d'étude

Le site de l'étude est la cité an III située en plein coeur de la ville de Ouagadougou au secteur 3 de l'arrondissement de Baskuy, un des cinq arrondissements de la capitale burkinabé (confère annexe 4).

5.3. Les variables de l'étude

Les variables d'études définissent les besoins d'informations pour tester les hypothèses de notre travail. En regroupant les objectifs spécifiques, les hypothèses, les variables, la population cible et les outils de collecte, nous obtenons le tableau suivant. Ce tableau est nommé : grille conceptuelle

Tableau 01: Grille conceptuelle

5.4. L'échantilonnage

La cité an III comportant 295 unités d'habitations (207 villas et 88 appartements), notre échantillon a porté sur le tiers de cette population, c'est-à-dire sur 100 unités d'habitations reparties entre 70 villas et 30 appartements. Pour les besoins de l'étude, cet échantillon a été aléatoirement décomposé de la manière suivante :

- 60 ménages ont été enquêtés dans les villas.

- 20 ménages ont été enquêtés dans les appartements.

- 10 sociétés et services ont été enquêtés dans les villas.

- 10 sociétés et services ont été enquêtés dans les appartements.

5.5. La collecte des données

Elle s'est appuyée sur différents outils.

Le questionnaire ménage (confère annexe 1) nous a permis de collecter des données sur les caractéristiques des ménages et de leur habitat, ainsi que les différents changements qui ont été opéré depuis l'occupation effective des logements. Cet outil nous a renseigné sur les caractéristiques des logements à la date d'installation et sur l'appréciation des usagers de l'état initial du logement, Il nous a permis aussi d'appréhender les niveaux de confort, les transformations effectuées et leurs raisons.

Avec le questionnaire sociétés et services (Confère annexe 3), nous avons eu une idée sur les caractéristiques actuelles des villas et appartements utilisés à des fins commerciales, ainsi que sur l'année d'installation et la nature des activités des structures que ces derniers abritent. Cet outil nous a permis de connaitre non seulement les différentes raisons qui ont motivé les responsables de ces structures au choix de la cité an III pour implanter leurs structures, mais aussi d'identifier les éventuels problèmes résultant de la cohabitation de ces structures avec les ménages.

Pour terminer, un guide d'observation a complété le panel des outils utilisés pour une bonne analyse de l'état des lieux.

5.6. Le traitement des données

Il a consisté en la vérification des réponses aux questionnaires, leur saisie, à la constitution et à l'apurement des fichiers ainsi qu'à la tabulation. Les données collectées ont été saisies sur support informatique dans l'environnement de logiciels appropriés : Word, Excel, Sphinx IQ. Le logiciel SIG Arc View 3.2 a été utilisé pour une représentation cartographique, notamment la carte de localisation géographique de la cité an III dans la commune de Ouagadougou.

6. Les difficultés rencontrées

Comme dans toute étude, des difficultés ont entaché le déroulement de nos travaux ; ce sont:

- la reformulation du thème d'étude : A la naissance de l'idée de notre projet d'étude, nous voulions faire une évaluation ex post du projet « cité an III » dans sa composante analyse financière, économique et techniques (appréciation de la durabilité des réalisations). Pour ce faire, après de multiples et vaines tentatives d'obtenir un stage au niveau de la structure en charge de la gestion de la cité an III, le Centre de Gestion des Cités (CEGECI), nous avons pu obtenir un stage de trois mois au sein du Service de la Planification Urbaine (SPU) de la Direction Général de l'Urbanisme et des Travaux Fonciers (DGUTF) pour en savoir plus sur notre thématique de recherche. Après avoir tâté le terrain, nous nous sommes rendu compte de la difficulté d'obtenir auprès du CEGECI, les informations relatives au niveau de payement des loyers des résidents et de remboursement des différents prêts ayant concouru à la réalisation du projet ; car semble-t-il cela relève du confidentiel .Ne disposant pas suffisamment d'éléments pour mener à bien une ana-

lyse financière rigoureuse nous avons opté de nous pencher sur les aspects technique notamment physiques et fonctionnels du projet.

- les rendez-vous manqués et la réticence de certains chefs de ménage et responsables de structures à nous fournir certaines informations notamment les données financières, croyant que nos travaux ont un but fiscal ou journalistique.

- Les contraintes de temps et de moyens ont joué sur la taille de l'échantillon de ménages.

Malgré ces difficultés, nous espérons toutefois que notre étude sera à même d'apporter de plus amples informations sur l'évolution et le devenir de l'habitat planifié à Ouagadougou, ceux du projet « cité AN III » en particulier. Notre souhait est qu'il puisse aider les acteurs intervenant dans le domaine de l'urbanisme.

CHAPITRE II : LE PROJET CITE AN III, DES ORIGINES A L'OCCUPATION DES LOGEMENTS

Ce chapitre traite en deux sections, des généralités sur le projet cité an III. D'une part, il retrace l'historique de la cité an III, et d'autre part, il présente les caractéristiques de cet habitat planifié ainsi ceux de ses usagers à l'occupation effective des logements.

2.1. Historique de la cité an III

La cité an III a pour site les sous-secteurs 1 et 2 du secteur n°3, à l'emplacement de l'ex Quartier populaire et insalubre Bilibambili (confère annexe 5). Une présentation sommaire du quartier Bilibambili nous permettra d'appréhender le contexte historique dans lequel est survenu le projet « Cité An III ». Nous nous pencherons ensuite sur le processus d'édification de la cité jusqu'à l'attribution et l'occupation effective des logements.

2.1.1. Le quartier Bilibambili

2.1.1.1. Etude humaine et économique

Initialement, Bilibambili avait été créé pour accueillir les retraités issus de la noblesse mossi ayant accompli 15 à 25 ans de services auprès du Moro Naba, empereur des mossi. Mais très vite, ce quartier de vieux nobles a connu une densification humaine notable ; laquelle a permis à de nombreux migrants de venir s'installer. La position centrale de ce quartier a particulièrement séduit des multitudes de filles expatriées à la recherche d'emplois dans les bars, buvettes et hôtels de la ville. Cette situation fera de Bilibambili un lieu privilégié pour la promotion des bars et de la prostitution. A ces bars il convient d'ajouter les nombreuses acti-

vités du secteur informel. A ce titre, dès 1970, le secteur informel dans le quartier regroupait déjà 124 personnes résidantes.

2.1.1.2. Infrastructures et équipements

Les infrastructures du quartier se limitaient en grande partie aux voies de communication dont celles considérées principales étaient larges de 10m. Par contre, les plus nombreuses qui avaient pour but de desservir tous les lots du quartier étaient larges de 5m. Elles avaient une orientation nord-sud. Très étroites et souvent encombrées par des objets en mauvais état, ces ruelles étaient difficilement praticables en saison pluvieuse. L'éclairage public y était totalement absent de même que les caniveaux.

Quant aux équipements collectifs, les plus remarquables étaient les débits de boissons. En effet, Bilibambili était connu pour ses bars dancing et ses nombreuses buvettes qui s'animaient chaque soir pour des activités pas toujours avouables. A cet effet, une étude menée en 1985 par NIMBA J ¹ faisait ressortir que Bilibambili comportait quatre bars dancing. C'étaient l'Amazone, le Watinoma, Las Vegas et Lune de miel. D'autre part, Bilibambili abritait aussi un établissement d'enseignement secondaire connu sous le nom du « Collège Louis Pasteur » et une boulangerie moderne.

2.1.1.3. Habitat et assainissement

A travers ses bâtiments, Bilibambili avait l'air d'un vieux quartier décadent ; trois principaux types d'habitations pouvaient être distingués avant la démolition ; il y'avait :

- les habitations faites en banco jusqu'à la toiture et dont le sol des pièces était dans la plupart des cas en terres battues ;

¹ NIMBA J, le commerce de la bière à Ouagadougou, mémoire de maitrise de Géographie..

- les maisons en banco dont le toit, les fenêtres et les portes étaient en tôles ondulées ;

- et enfin, les maisons en « semi dur » dont les briques faites en banco et revêtues de ciment étaient supportées par une fondation faite en matériaux définitifs. Ce type de maison était muni de portes et de fenêtres métalliques en persiennes. Il offrait tout de même un cadre de vie décent bien que précaire, souvent du fait que certains de ses matériaux n'étaient pas durables.

De façon générale, ces maisons du fait de leur fragilité s'effritaient graduellement sous l'action érosive des fortes pluies que connait la ville en hivernage. Elles étaient regroupées par concessions qui abritaient de nombreuses familles. Les jets d'eau des toilettes pratiquement méconnus de la population résidente, on se lavait à l'aide de seaux d'eau comme c'était d'ailleurs le cas dans la plupart des logements de la ville de Ouagadougou. Les eaux usées (eau de toilette surtout) étaient recueillies dans des puisards creusés dans la concession ou hors de la cours, notamment au bord des voies de communication. Ces puisards restaient à ciel ouverts, provocant des nuisances par leur odeur nauséabonde. Faute de prévision au départ, et avec la forte densification des concessions, ces puisards se remplissaient très rapidement. Dans le but d'éviter de dépenser pour les faire vider par les services recommandés, les habitants procédaient eux même à la vidange ou contractaient les désoeuvrés qui le faisaient contre rémunération. Ces individus, dépourvus de toute protection, s'exposaient ainsi à toutes sortes de contamination. Par ailleurs, ils indisposaient tout le quartier étant donné que ces déchets vidés nuitamment étaient étalés sur les ruelles.

Quant aux WC, ils étaient aménagés dans un coin de la concession. C'était généralement des trous creusés, refermés par des dalles en béton sur lesquelles était aménagé un orifice rectangulaire ou circulaire

2.1.2. L'avènement du projet cité an III

Décidé par le conseil des coordonnateurs en sa séance du 16 Aout 1985, le projet Cité An III a relevé d'une grande ambition à tous les points de vue. En effet, ce projet s'est individualisé de par son envergure, ses sources de financement, son délai d'exécution et enfin par ses répercussions sociales. Placé sous la tutelle du ministre de la promotion économique, la Cité An III a eu le double objectif de participer à la crise du logement et à la rénovation des vieux quartiers insalubres.

2.1.2.1. Les raisons au choix de Bilibambili

Le choix porté sur Bilibambili n'a pas été un fait du hasard issu d'un quelconque

tirage au sort. En effet, ce quartier était en perdition sur tous les plans. Bilibambili avait la triste réputation d'être un quartier populaire de délinquance de toute sorte avec ses nombreux débits de boissons et autres « entrée coucher» des prostituées. Malgré le mauvais état des maisons, les propriétaires (dont un grand nombre n'y résidait pas) ne manifestaient aucune intention de rénover le cadre de vie, car leur souci était d'exploiter au maximum les locataires (étrangers surtout) qui n'avaient pas d'autres choix. Les conditions de vie dans le quartier devenant très déplorables, n'étaient ni en faveur des résidents qui étaient en permanence exposés à de nombreuses maladies, ni dans l'intérêt des autorités politiques qui entendaient donner à tout burkinabè un cadre décent pour lui permettre de jouir d'une santé parfaite, seule condition pour le pays de réussir dans le processus de transformation généralisée entamé sur tous les aspects de la société. Par ailleurs, le secteur n°3, en plus de sa situation au coeur de la ville de Ouagadougou, était également l'un des secteurs les plus équipés de la capitale. Presque tous les services administratifs y étaient représentés. Aussi, le secteur abritait quatre centres de santé, plusieurs écoles primaires, cinq lycées, deux collèges d'enseignements techniques, une banque, un marché, une boulangerie, cinq stations-services et un hôtel de haut standing, le RAN-Hôtel. Aux vues des aspects ci-dessus cités et favorables à la

transformation, il était donc nécessaire de prendre impérativement des mesures vigoureuses pour mettre fin à cet habitat insalubre considéré à l'époque et à juste titre par les ouagavillois, comme étant le siège d'une délinquance variée.

2.1.2.2. La mobilisation financière

Divers financements ont contribué à la réalisation du projet cité an III :

- la Caisse Nationale de Sécurité Sociale (CNSS) a consenti au projet un prêt de deux milliards de francs CFA. Au démarrage du projet, c'est le seul prêt qui était disponible;

- le Fonds de l'Habitat qui est une institution créée pour soutenir essentiellement ce genre d'opération a été sollicité. Ainsi, selon les instructions de la Présidence du Faso en date du 20 mai 1986, le Fonds a participé à titre de prêt au financement des travaux du projet avec la somme de trois cents quarante-cinq millions de francs CFA;

- les entreprises de construction et de travaux publics de la place ont contribué pour un montant de cent quarante millions de francs CFA repartis en une participation financière de quatre-vingt millions et à la construction de dix villas de cinq millions de francs CFA.

Tous ces trois prêts, d'un montant total de deux milliards quatre cent quatre-vingtcinq millions de francs CFA, étaient remboursables en vingt ans assortis d'un taux annuel de 3%. Aussi :

- les burkinabè à l'étranger ont financé la construction de sept villas pour un montant de global de cinquante-cinq millions de francs CFA ;

- le placement en compte bloqué d'une bonne partie des fonds du projet a produit une somme complémentaire de cinquante-neuf millions vingt-neuf milles cent deux francs CFA ;

- enfin, la cession à titre onéreux de parcelles de terrain à des sociétés privées et d'Etat a fourni au projet une somme de trente-trois millions huit cent quatrevingt-dix-neuf milles neuf cent dix-huit francs CFA.

Tableau 02: Récapitulatif des financements ayant contribué à la réalisation du projet

Source : Direction du projet Cité an III (1988)

Il faut cependant reconnaitre que ces recettes n'ont pas à elles seules pu constituer la masse financière dégagée pour cette grande opération. Outre les coûts occasionnés par le dédommagement et la réinstallation des populations déguerpis du quartier, il conviendrait de prendre en compte le fait qu'une station d'essence et une

salle de cinéma aient été construites respectivement par la société Shell et par un opérateur économique pour un montant global de six cent cinquante-six millions de francs CFA. Aussi, il y'a le coût des infrastructures (canalisation, électrification, adduction d'eau) qui n'étant pas prévu au départ, ont été ajouté au projet pendant l'exécution des travaux.

Le tableau ci-après illustre la masse financière dépensée dans le cadre de l'opération cité an III.

Tableau 03: Masse financière dépensée dans le cadre de l'opération cité an III

Source : Fonds de l'habitat et Direction du projet Cité an III (1988)

2.1.2.3. Le dédommagement et le déguerpissement de la population de Bili-

bambiliLe déguerpissement de Bilibambili a pour le moins été brusque. En effet après le kiti des coordonnateurs du Faso, le 24 Aout 1985, portant sur la décision de la création de la cité an III, c'est le 25 Août 1985 que des représentants du Conseil National de la Révolution (CNR) rencontrent les populations pour leur faire part de

la décision de détruire leur quartier afin d'y bâtir une cité moderne. Les protestations de ceux-ci n'y firent rien et l'opération est maintenue pour le 1^er Octobre, soit un délai de 37 jours pour évacuer le quartier.

Dès le 02 Septembre, les techniciens du ministère des finances commencent les évaluations qui prirent fin le 17 Septembre 1985. Après ces évaluations c'est le fond de l'habitat qui fut sollicité pour indemniser les populations à déguerpir. A cet effet, et compte tenu de ses disponibilités financières, le dédommagement s'est effectué en plusieurs tranches suivant les critères suivants :

- Pour les investissements inferieurs à 1.500.000 francs CFA, le dédommagement à consister à payer aux déguerpis le montant des investissements en plus d'une parcelle ;

- Pour les investissements supérieurs à 1.500.000 francs CFA, le dédommagement s'est résumé à l'attribution d'une villa plus éventuellement une indemnité compensatrice lorsque le montant des investissements du déguerpis était supérieur au cout de la villa. A ce niveau, il convient de noter que 18 propriétaires, compte tenu de la correspondance de leurs investissements aux exigences du cahier de charges ont pu conserver leur villa ;

- Pour les propriétaires de maison non-résidents (qui les avait mis en location) le dédommagement s'est fait à 100% en espèce et sans parcelle.

Compte tenu de l'urgence du déguerpissement, les habitants du quartier étaient relogés par les soins de la Direction du Peuple au Logement (DPL) dans les différentes maisons inoccupées qu'elle avait réquisitionnées dans la capitale ; cela, en attendant le 5 Février 1986, la décision de construire la cité de Signonghin, cité devant servir de trame d'accueil aux déguerpis de Bilibambili et éventuellement à d'autres déguerpis relogés par l'Etat.

C'est effectivement le 1^er octobre 1985 que les tracteurs de la démolition firent leur entrée à Bilibambili pour raser la quasi-totalité des habitations. Il a fallu deux mois jours pour jour pour l'enlèvement de l'importante quantité de terre produite par les démolitions et l'exécution des travaux de terrassement.

2.1.3. La réalisation des travaux

La cité an III, du fait de son étendue a mobilisé près de 36 entreprises privées du bâtiment de la place. Leur intervention s'est menée de concert avec les services spécialisés de l'état au nombre desquelles on distingue la Direction Générale de l'Urbanisme, de la topographie et du cadastre (DGUTC), la Direction Générale de l'Architecture, de la Construction et de l'Habitat (DGACH), le Laboratoire National du Bâtiment et des Travaux publics (LNBTP), la Société Nationale d'Electricité du Burkina (SONABEL) et l'Office National de l'Eau et de l'Assainissement (ONEA).

En somme, une quarantaine d'entreprises privées et de services techniques de l'Etat ont pris part à l'édification de la cité an III. La mobilisation des entreprises privées de construction et des services techniques de l'Etat associée à une masse ouvrière de près de 1000 employés temporaires ont contribué à réaliser une oeuvre sociale qui a relevé de l'extraordinaire pour le Burkina Faso. Le nombre d'ouvrages effectivement édifiés en constitue la preuve. En effet, au moment de la réception provisoire, la composition des réalisations était la suivante :

- Les équipements individuels : ils sont au nombre de 285 logements dont 193 villas individuelles et 92 appartements. Le cout unitaire d'une villa a été de 5 millions de francs CFA et celui d'un immeuble a été d'environ 50 millions de francs CFA. Il y'a lieu ici de prendre en compte 14 villas individuelles et deux immeubles épargnés au moment des démolitions et qui font partie aujourd'hui du patrimoine de la cité an III.

- Les équipements collectifs : ils se composent de boutiques qui, au nombre de 69 sont disposées au rez de chaussée des 23 immeubles construits. Aussi dans cette rubrique, on pouvait distinguer, la permanence du Comité de Défense de la Révolution (CDR) du secteur 3, un dispensaire, un terrain de football sommairement aménagé, un restaurant bar dancing, le bar dancing la Paillotte, une salle de cinéma et un collège d'enseignement secondaire.

- Les infrastructures : elles se résument aux voies de communications qui desservent la cité an III. Certaines d'entre elles jugées principales ont été bitumées et pourvues d'éclairage public.

Voici brièvement énumérées les réalisations de la cité an III en attendant de revenir plus en détail à la section suivante.

2.1.4. L'attribution des réalisations

La cité an III achevée, il fallait conformément à la politique du logement définie dans le Discours d'Orientation Politique (DOP), attribuer les locaux aux travailleurs burkinabè qui n'en disposaient pas. Le système de location-vente a été retenu en ce sens que les autorités politiques voulaient garantir à chaque ménage « un chez soi ». Cela n'était pas une première puisque déjà en 1985, les logements de la cité an II avaient été attribués de la même manière. Par conséquent, il y'avait déjà un acquis d'expérience à même de faciliter le travail du comité² chargé de cette opération. D'entrée de jeu ce comité a établi les critères de choix des futurs occupants de la cité.

Le critère le plus prisé était le militantisme à défaut duquel, le dossier du postulant était rejeté dès la base par les délégués C.D.R de son service ou de son secteur. En-suite, venaient la situation familiale et bien entendu la solvabilité. A cet effet, un dossier individuel (confère annexe 12) devait être déposé au comité de gestion.

Au terme du délai fixé pour le dépôt des dossiers, le comité de gestion avait enregistré 1023 demandes pour les logements et 202 pour les boutiques. Ces demandes provenaient de la capitale, des provinces et même de burkinabè qui résidaient à l'étranger. Les logements disponibles étant au nombre de 273 et les boutiques au nombre de 69, soit 4 candidats par logements et 3 par boutiques, il fallait alors pro-

² Comité constitué de huit membres, représentants le Ministère des Finances, de l'Equipement, les CDR et le Département des Infrastructures de la Présidence.

céder à un examen délicat des dossiers pour pouvoir faire un choix judicieux d'acquéreurs.

Le comité de gestion, après étude des dossiers a retenu un nombre de demandeurs correspondant au nombre de logements. L'annonce des résultats s'est faite en même temps que la publication du prix du loyer qui sera appliqué dans la cité an III. Cette publication fixait le prix du loyer à 45.000 francs CFA par mois (cela pendant 19 ans) pour les logements et 50.000 ou 35.000 francs CFA pour les boutiques. Face au mécontentement apparent exprimé par les militants sur le cout jugé exorbitant de ces loyers, le gouvernement, pour faire preuve de popularité dans sa politique de logement a réagi en leur faveur. C'est ainsi que lors du conseil des ministres du 15 Octobre 1986, il a réduit le cout de la location-vente à 42.000 francs CFA par mois pendant 20 ans ; soit un prix de revient total de 10.080.000 francs CFA. .Mais malgré cette révision du prix à la baisse, certains acquéreurs se sont estimés incapables de remplir les conditions financières exigées.

Cependant, pour ce qui concerne les boutiques, le loyer a été augmenté à 75.000 et à 40.000 francs CFA selon la taille du local avec respectivement 3.000 et 2.000 francs CFA de frais de nettoyage. Malgré cette hausse, et contrairement à ce qui s'est passé concernant les logements, toutes les boutiques ont été au départ occupées, du fait que le cadre général de la cité semblait bien indiqué pour les activités commerciales et de services divers.

2.2. La cité an III et ses habitants

2.2.1. Description des constructions initiales

2.2.1.1. Les villas

Au nombre de 207, les villas³ de la cité an III sont construites dans des parcelles de 300m² en moyenne et regroupées dans 20 ilots de tailles différentes. Le plan parcellaire (confère annexe 6) nous permet de voir l'agencement de ces ilots, créant de petites suites de voisinage autour d'un espace vert central semi privatif.

Sur les cent quatre-vingt-six (186) villas construite par le projet, il y'a en soixante (60) qui ont été édifiées sur la base des plans qui avaient servi à la construction de la cité an II. Ce sont des villas de type Faso 2, Faso 3 et Faso 4. Au départ, ces types de plans n'étaient pas retenus car le ministère de l'équipement par l'entremise de la Direction Générale de l'Architecture de l'Habitat et de la Construction (DGAHC) devait concevoir des plans originaux pour la cité an III. Mais, comme les techniciens tardaient à finaliser la conception de ces nouveaux plans la direction politique a donné l'ordre de commencer les réalisations avec des plans existants ; cela pour faire taire les rumeurs qui en son temps faisaient croire que l'Etat avait démoli Bilibambili alors qu'il ne disposait pas de moyens pour la reconstruction. Voilà pourquoi des villas de types Faso 2, Faso 3 et Faso 4 de très petite taille ont été construites. Leur style architectural ne ressemble pas aux villas érigées à partir de plans de la DGAHC. Le tableau suivant nous donne les surfaces des différents types de villas de la cité an III.

Tableau 04: Surface en m² des différents types de villas

³Les 207 villas de la cité an III se repartissent comme suit : 14 villas conservées lors de la démolition de Bilibambili, 186 villas édifiées par le projet et 7 construites par les burkinabè de l'extérieur..

Source : Tilkar KAMBOU 1991, P81

Au regard de ce tableau, on remarque un grand écart entre les dimensions des villas F4 type 1 et F4 type 2. Il importe aussi de noter que pour certaines villas, le WC et la douche sont logés dans la même pièce tandis que pour d'autres, ils sont dans des pièces distinctes.

Cependant, les matériaux de construction utilisés ne différaient pas l'une de l'autre. Construites toutes en dur ces villas comportaient toutes des portes extérieures et des fenêtres métalliques en persiennes. Les portes intérieures étaient en bois iso plane.

Toutes les villas étaient couvertes de tôles bac aluminium supportées par des pannes en IPN 80. Le plafond était en contreplaqué de 5mm avec une ossature en bois. Le sol fait en chape de ciment bouchardé ou lisse était surélevé sur une certaine hauteur pour éviter aux eaux de pluie de couler dans les maisons.

Les murs extérieurs des 126 villas F4 type 1 et 2 sont revêtus d'enduit tyrolien. Les murs extérieurs des 60 villas Faso 2, 3 et 4 sont recouverts de FOM ainsi que ceux intérieurs de tous les types de villas de la cité. Ces choix répondent souvent des vents de poussière important pendant les saisons sèches. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle les couleurs grises et ocre ont été utilisées pour l'extérieur des bâtiments.

Les villas sont orientées différemment selon les possibilités des lots sans tenir compte des phénomènes climatiques. Cela est une lacune du plan parcellaire due à la précipitation dans la réalisation des travaux.

Toutes les villas étaient clôturées par un mur de 1,40 m de hauteur construit en parpaings de ciment.

2.2.1.2. Les immeubles

Ils sont de deux niveaux qui se relient par des escaliers intérieurs. Chaque niveau est partagé en deux appartements ; ce qui fait quatre appartements par immeuble. De ce fait, on a un total de quatre-vingt-douze appartements repartis dans les vingttrois immeubles de la cité an III. Ces appartements sont de type F4 confortablement équipés pour donner une vie agréable aux ménages occupants. Ils sont bien spacieux (124,44 m²) et comportent des pièces annexes qui ne se rencontrent pas au niveau des villas.

Ainsi, en dehors de toutes les pièces que l'on retrouve dans les villas, les appartements sont chacun dotés d'un magasin, de deux balcons dont celui sur la façade est plus petit que celui situé sur l'arrière. Ils sont chacun entourés d'une balustrade et offrent un cadre bien aéré et propice pour des repos récréatifs au moment de la chaleur. Le tableau suivant nous donne les détails de la répartition de l'espace dans les appartements.

Tableau 05: Répartition de l'espace dans les appartements de la cité

Source : Tilkar KAMBOU 1991, P85

En faisant allusion aux murs et à la toiture, nous pouvons affirmer que l'ossature générale des immeubles est construite avec le même matériel utilisé pour les villas. La différence entre les immeubles et les villas réside dans les ouvertures (portes et fenêtres) ou certaines sont en châssis nacré. Aussi, le sol des appartements est revêtu de carreaux de grès céramique, sauf les chambres qui sont en gerflex. Enfin, les appartements étaient équipés de sonneries électroniques qui permettent aux visiteurs d'annoncer leur présence. Cette technique était très peu répandue dans la ville de Ouagadougou.

En dehors des appartements, le rez de chaussée des immeubles est occupé par une grande boutique de 120,95 m² et de deux petites boutiques de 47,80 m² chacune. Elles sont équipées de deux toilettes dont l'une est commune pour deux boutiques consécutives.

Il faut aussi signaler que des gages servant de garages à deux roues sont aménagées sur le rez de chaussée. Cela a pour but de sécuriser les mobylettes des résidents.

2.2.1.3. Les infrastructures

Deux types de voies de communication se distinguant par leur aménagement se rencontrent à la cité an III.

Tout d'abord, on a des voies principales bitumées et dotées d'un éclairage public. D'une longueur totale de 1640 m, ces voies concernent les avenue et rues suivantes :

- L'avenue du Capitaine Kouanda Adama qui est la voie la plus large de la cité ;

- La rue du commerce, qui étant le prolongement de la voie qui borde le marché de

Sankariaré sur son côté sud, traverse toute la cité pour se limiter au niveau du ca-

nal kadiogo ;

- La rue Sandino qui longe le ciné Nerwaya par son côté nord pour finir aussi dans le canal.

- Les rues situées au nord et à l'est de la Paillote.

Ensuite, on a des voies dites secondaires non bitumées dont l'objet est de desservir tous les ilots de la cité. Plus nombreuses, elles sont seulement revêtues de latérites compactées et ne comportent pas toutes l'éclairage public.

Le trait commun à toutes ces voies est le fait qu'elles ne sont pas dans la plupart des cas dotées de caniveaux. Seule l'Avenue Adama Kouanda en dispose. Les caniveaux de cet Avenue ont été exécutés en béton armé aussi bien pour ce qui concerne les parois, que les dalots et les couverts des dalettes. Ces dallettes sont placées de telle sorte qu'elles ne soient pas jointives, laissant par conséquent de minces espaces rectangulaires tout au long des caniveaux pour permettre aux eaux pluviales de s'y écouler et ce, depuis le chemin de fer jusqu'à l'Avenue de la Liberté.

En outre, l'Avenue de la Liberté qui limite la cité sur le côté nord est aussi doté de caniveaux dont les parois sont en blocs de ciment semi plein avec une jonction laissant un vide entre deux blocs.

2.2.1.4. Les équipements socio collectifs

Les équipements collectifs encore appelés équipement urbains sont des lieux construits ou aménagés, ou s'organisent les échanges sociaux, et où sont rendus les différents services de la collectivité à ses membres. La cité an III a été dotée d'équipements collectifs dont le but était de conférer au quartier une certaine autonomie fonctionnelle. On y distingue des équipements de loisirs, des équipements scolaires et sanitaires et des équipements de services commerciaux.

Au titre des équipements de loisirs, on avait principalement les débits de boissons et le ciné Nerwaya.

Les débits de boissons, étaient essentiellement composés de trois centres de vente de boissons, qui contribuaient à créer l'ambiance et animaient la cité. Il s'agit de la Paillote et de deux autres buvettes dont le Grand Moulin du Burkina (GMB). La Paillote, était un bar dancing situé sur le côté-est de l'Avenue Capitaine Adama

Koanda (confère le plan parcellaire de la cité an III). C'était le plus grand bar dancing de la capitale. Elle était constituée d'un ensemble de 14 cases comportant des toitures en pailles tissées et dont le diamètre varie de 3 à 6 m, pivotant autour d'une case centrale servant de piste de dance. Le Grand Moulin du Burkina quant à lui était spécialisé dans la vente de la pâtisserie, de boissons, de yaourt et de lait frais. Il occupait la grande boutique du rez de chaussée de l'immeuble situé en face de la paillote, de l'autre côté de l'Avenue du Capitaine Koanda Adama. Enfin, une autre buvette plus grande que le Grand Moulin du Burkina occupait le rez de chaussée de l'immeuble situé au sud, sur le même alignement que le Grand Moulin du Burkina. Elle employait 13 agents dont 8 serveuses. Elle était plus animée la nuit. Les clients s'installaient généralement en plein air dans la pénombre due à un éclairage suffisant.

Le ciné Nerwaya est une salle entièrement couverte, climatisée bâtie sur une parcelle de 3910 m². Cette salle compte 1000 places assises très confortables. Outre cette salle principale et les accessoires propres à une salle de cinéma, le Nerwaya comporte aussi un bar, une boutique (ou se vendait des vêtements de grande qualité et des produits de beauté) et un jardin verdoyant dans lequel était aménagé un petit enclos abritant une Autriche qui du reste était objet d'admiration de la part du public cinéphile.

Au titre des équipements scolaires et sanitaires, on distingue le collège Samora Moise Machel, une infirmerie et la pharmacie de la Liberté.

Seul établissement scolaire, le collège Samora Machel qui a ouvert ses portes en octobre 1987 est situé à l'extrême sud de la cité. C'est un collège privé ne comportant que le premier cycle reparti en cinq classes dont une classe par promotion à l'exception de la 3^ème qui en compte deux.

Outre le collège Samora Moise Machel, nous notons à la cité an III la présence
d'une infirmerie et d'une pharmacie, la pharmacie de la Liberté. L'infirmerie, si-
tuée sur le côté ouest de la cité, a ouvert ses portes depuis le 02 avril 1988. Son

fonctionnement est assuré par deux infirmières d'Etat et deux filles de salles. Quant à la pharmacie, elle est située en bordure de l'Avenue du Capitaine Koanda Adama sur le rez de chaussée d'un immeuble de la cité an III situé sur le même côté que le Grand Moulin du Burkina (GMB). Son fonctionnement était assuré par 16 agents.

Au titre des équipements de services commerciaux, on distingue les magasins de commerce et les équipements administratifs et de services divers.

Les magasins de commerce encore appelés boutiques sont les équipements collectifs les plus nombreux à la cité. Ils sont aussi les plus fréquentés. Ces boutiques, de petite ou de moyenne taille occupe le rez de chaussée des immeubles disposés de chaque côté de l'Avenue Koanda Adama et le long du côté sud de l'Avenue de la Liberté. Adaptées aux besoins des résidents, elles regorgeaient de nombreuses marchandises parmi lesquelles les vêtements, les chaussures, les denrées alimentaires, les produits de beauté, les appareils électroménagers, téléphoniques, photographiques, les matériaux de construction et bien d'autres choses qui confèrent à la cité une autonomie sur ce plan.

Quant aux équipements administratifs et de services divers, ils occupent soit des villas, des rez de chaussée ou même des immeubles entiers. On peut citer entre autre le Centre de Gestion des Cités (CEGECI) et la société SHELL (qui occupent chacun un immeuble entier) la Banque Internationale du Burkina (BIB), la direction de l'Agence de voyage Faso Tour, le Bureau Burkinabè des Droits d'Auteur (BBDA) etc.

2.2.2. Caractéristiques des ménages à leur installation

2.2.2.1. Les chefs de ménages

A leur installation, la presque totalité des résidents de la cité an III était de nationalité burkinabè. Des études⁴ menées à cette période attestaient que 94% des habitants étaient des nationaux ; les expatriés de nationalité ivoirienne nigérienne, soviétique ou française ne représentaient que 6%. La situation matrimoniale faisant partie des critères de choix des locataires, on notait que 87,5% des attributaires initiaux étaient mariés ; 9,15% étaient célibataires et 3,35% étaient divorcés⁵.

Le paiement du loyer devant s'étaler sur 20 ans, il fallait donc dans la mesure du possible choisir des jeunes travailleurs pouvant encore avoir 20 ans de service avec une solvabilité suffisante et sure. De ce fait la moyenne d'âge des chefs de ménages était de 36 ans. Ainsi, au niveau des chefs de ménage, on distinguait des fonctionnaires (56,66%), des militaires (12,5%), des salariés du secteur privé (28,33%) et une dernière catégorie socioprofessionnelle composées de retraités, tacherons et d'étudiants (2,5%)⁶.

Quant aux épouses, elles avaient une moyenne d'âge de 33 ans. Elles étaient à 70,45% constituées de fonctionnaires ou salariées du secteur privé, à 11,30% d'élèves et d'étudiantes, à 10% de ménagères et commerçantes et enfin à 8,24% de sans emplois.⁷

2.2.2.2. La composition de la famille

A l'installation, le nombre moyen d'occupants par logement était de 5 personnes ; celui des enfants était d'environ 2. Ce qui prouve que les parents n'occupaient pas les logements avec seulement leurs enfants. La solidarité étant une des vertus des sociétés africaines, ces derniers hébergeaient souvent deux à trois personnes supplémentaires sous leur toit. Il s'agit généralement d'une fille de maison âgée de 10 à 19 ans chargée des tâches ménagères ou de la garde des enfants de bas âge. Peu-

⁴ S M Bamas, les politiques de logement à Ouagadougou de la période coloniale à nos jours, étude de cas. P160.

⁵ T Kambou, la politique du logement (sous la révolution) au Burkina Faso, étude de cas : la cité an III. P 97.

⁶ T Kambou, la politique du logement (sous la révolution) au Burkina Faso, étude de cas : la cité an III. P 96.

⁷ T Kambou, la politique du logement (sous la révolution) au Burkina Faso, étude de cas : la cité an III. P 97.

vent aussi s'ajouter un ou deux proches parents du couple (frères, soeurs, neveux ou cousins etc.)

2.2.2.3. La situation économique des ménages

A leur installation, les habitants de la cité an III étaient parmi les plus nantis des travailleurs burkinabè. En effet, le salaire moyen du chef de ménage à cette période était d'environ 130.000 francs CFA⁸. Il est à noter que cette moyenne ne prenait pas en compte les indemnités de logement qui sont importantes selon les fonctions occupées, et les primes de responsabilité. Au gain mensuel du chef de ménage, il fallait ajouter les revenus des épouses qui étaient à 70, 45% des fonctionnaires du secteur public ou privé. Elles contribuent généralement avec leurs propres moyens financiers à l'aisance du ménage. Ainsi, en considérant le revenu moyen mensuel des épouses qui étaient de 87500 francs CFA à l'époque, nous pouvons nous permettre d'affirmer que les ménages de la cité an III, à leur installation percevaient en moyenne 217.000 francs CFA le mois.

2.2.2.4. Le mode d'habiter

L'une des conditions d'attribution des logements de la cité an III ayant été l'engagement effectif d'y habiter une fois qu'ils sont attribués, l'occupation de ces logements a été plus ou moins immédiate. Cependant, ces appartements et villas de type moderne, vu leurs caractéristiques ont modifié à ne point douter le mode d'habiter de la plus part des ménages notamment ceux qui précédemment occupaient une habitation de type concession (cours avec plusieurs habitations), ceux de grandes taille et ceux qui jusque-là ne connaissaient que l'usage des villas et qui désormais devraient s'approprier d'une habitation collective en étage. Mais dans

⁸ T Kambou, la politique du logement (sous la révolution) au Burkina Faso, étude de cas : la cité an III. P 100.

l'ensemble, la quasi-totalité des habitants (98,75%) de la cité était satisfait de leur logement à l'installation et le tableau suivant atteste aisément cet état de fait.

Tableau 06: Niveau de satisfaction des habitants par rapport au logement à l'installation

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

Il est à signaler qu'à l'occupation effective des logements, on avait une moyenne de 6 personnes par ménage avec un nombre de personnes variant de 0 à 6 personnes par chambre.

Dans les villas comme dans les appartements, généralement, la chambre n°1 est occupée par le chef de ménage et par son épouse ; la chambre n°2 est occupée par les filles. Quant aux garçons, ils occupent la chambre n° 3 qui généralement est plus petite que les précédentes.

Le grand balcon dans les appartements servait de lieux de jeux pour enfants et aussi pour recevoir les visiteurs qui n'avaient pas accès au salon. Par ailleurs, c'est dans cet espace d'entrée que se faisait aussi la lessive grâce à des bassines.

CONCLUSION PARTIELLE

Les politiques de logements de la révolution ont à travers divers projets d'urbanisme participé à la rénovation certains quartiers de la capitale dont Bilibambili. Les efforts déployés par les autorités ont contribué à améliorer le cadre de vie de d'une partie de la population (les cadres de l'administration particulièrement). Cependant, ils ont été quelques fois entachés d'imperfections. Le déguerpissement musclé de populations, ainsi que les défaillances techniques constatées au niveau des réalisations en sont de parfaites illustrations pour ce qui concerne le projet « cité an III ». D'un coût global de quatre milliards quatre cents vingt-trois millions quatre cents soixante-douze milles huit cent douze francs CFA (4.423.472.812 francs CFA), ce projet, a permis d'offrir des logements décents à près de trois cent travailleurs de la fonction publique. Cette nouvelle zone résidentielle, malgré la mise en place incomplète de ses équipements et les défaillances techniques constatées au niveau des villas et appartements a été rapidement occupée.

DEUXIEME PARTIE: EVOLUTION DE LA CITE AN III ET PERS-

PECTIVES

L'objectif principal de cette étude, est faut-il encore le rappeler d'analyser les différents changements intervenus au sein de la Cité An III de 1987 à nos jours.

La deuxième partie de ce mémoire, essentiellement consacrée à l évolution de la cite an III s'articule autour de deux chapitres. Le premier chapitre s'attache à décrire la nature des mutations effectuées. Le deuxième chapitre se propose d'analyser les facteurs d'évolution de l'habitat à la cité an III, de faire le bilan de cette évolution et de dégager des perspectives à même de mieux canaliser les mutations à la cité an III d'une part et de lutter plus efficacement contre la crise du logement au Burkina Faso d'autre part.

CHAPITRE III : NATURE DES MUTATIONS

Ce chapitre comporte trois sections. La première traite des processus et techniques des transformations enregistrées à la cité an III; la seconde décrit les changements intervenus ; et la troisième présente la physionomie actuelle de la cité an III.

3.1. Processus et techniques des transformations

3.1.1. Les recommandations du CEGECI

L'article 4 du règlement intérieur des locataires et colocataires acquéreurs ou simple de la cité an III (confère annexe 13) stipule pour ce qui concerne le cas spécifique des immeubles que chacun des locataires acquéreurs aura en ce qui concerne les locaux, le droit d'en jouir à condition de ne pas nuire aux droits des autres locataires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble ou porter atteinte à sa destination, sauf l'effet des réserves qui vont être ci-après formulées. Et l'article 16 dira un peu plus loin que : « les portes d'entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes ou stores, les gardes corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons ou fenêtres, la peinture et de façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble, ne pourront être modifiés sans autorisation du Centre de Gestion des Cités ». A travers ces deux articles ci-dessus cités, nous nous rendons compte que les immeubles de la cité, du fait certainement de leur caractère collectif ne sont pas sujets à de modifications notables ; ce qui n'est pas le cas des villas qui sont toutes évolutives dans le plan de construction. Ces modifications, bien que relevant des possibilités et du gout des usagers doivent s'opérer sous condition du respect du règlement d'urbanisme en vigueur.

Le CEGECI, propriétaire des villas n'autorise ces transformations qu'à l'issue du contrat de la location-vente, au moment ou l'acquéreur ou l'attributaire devient définitivement propriétaire du logement. Pour cela, tout usager désirant effectuer des réaménagements au terme du contrat doit soumettre au CEGECI son projet com-

prenant une demande d'autorisation de restructuration et un plan de masse de la construction à réaliser. Ce n'est qu'après examen du dossier que ce dernier donnera son avis qui peut être favorable ou défavorable selon les cas. Favorable si le plan est conforme aux normes et aux extensions prévues et défavorable, si ce plan est inadéquat et non conforme aux règlements.

Le CEGECI déclare avoir reçu quelques demandes d'autorisation accompagnées de dossiers techniques. Mais aucune information précise sur leur nombre n'a pu être obtenue pour des problèmes de gestion. De nos jours, ces demandes se font rares, parce que la majorité des usagers est au terme de son contrat de locationvente avec le CEGECI. Il est à craindre que les règles et recommandations d'urbanisme ne soient bafouées à travers des réalisations à risques. Le CEGECI décline ainsi toute responsabilité pour tout dommage survenu à la suite de telles opérations.

3.1.2. L'identité des entrepreneurs

La cité an III a été édifiée grâce à la mobilisation de près d'une quarantaine d'entreprises privées et de services publics de l'Etat et d'une masse ouvrière de près de 1000 employés temporaires. Les entreprises privées (étant constituées de grandes entreprises de bâtiments et de cabinets d'architectes) sont les instances spécialisées et techniques du domaine du bâtiment au Burkina Faso. Cependant, les résultats de nos enquêtes nous indique que seuls certains ménages ayant réhabilité leur logis ou construit à niveau sont passés par des cabinets d'architectures. Les autres transformations sont le fait de maçons ordinaires.

Employés au départ comme manoeuvres sur des chantiers de construction, ces maçons ont acquis par expérience un savoir-faire important en matière de bâtiment. Ce qui les a permis d'avoir leur indépendance, de former et diriger leur propre équipe. Ils ont sous leur responsabilité des amis ou des connaissances qui jouent le rôle de manoeuvres. Les résidents de la cité préfèrent ces maçons par rapport aux entreprises spécialisées du bâtiment à cause du cout élevé de la main d'oeuvre.

3.2. Les changements intervenus

3.2.1. La végétation

Le projet cité an III est intervenue à une période ou l'état burkinabè avait décidé de faire du reboisement une priorité dans les espaces urbains restructurés. C'est ainsi que des campagnes de sensibilisations furent menées dans la capitale en direction des ménages pour qu'ils reboisent leur cadre de vie. Pour donner l'exemple, le projet cité an III a procédé au reboisement systématique des abords de toutes les voies de communication et sur les devantures des immeubles. Les espèces dominantes sont le flamboyant, le teck, l'acacia, l'eucalyptus, le nem.

Pour suivre le pas, tous les résidents de la cité ont planté des arbres ; cela, conformément aux recommandations du CEGECI. C'est ainsi que des arbustes aux essences variées, et des fleurs furent plantées à l'intérieur comme à l'extérieur des cours. En plus des nombreuses plantes grimpantes ou rampantes et autres arbres à fleurs décoratifs, on distingue certaines espèces dont les fruits sont comestibles (manguiers, citronniers goyaviers bananiers papayers etc....).

La cité an III, faut-il encore le rappeler a été édifiée sur le site de l'ex quartier Bilibambili qui constituait une sorte de bas-fond pour le marigot Kadiogo qui le limitait à l'ouest. Cette proximité de la cité avec ce marigot fait naturellement d'elle un site très favorable pour le développement des espèces végétales.

Aujourd'hui, on constate que les arbres plantés ont considérablement grandi et procure une magnifique verdure qui ombrage toute la cité. De ce fait, elle embellit les habitations, ombrage la terrasse l'avant ou l'arrière de la cour et constitue dans certains cas des haies vives qui recouvrent les murs de la clôture.

Photo 01: Vue du paysage végétal de la cité an III

Source : Prise de vue réalisée par IDANI B. Donatien en 2008

3.2.2. Les aménagements extérieurs

Nos enquêtes de terrains nous ont permis de constater que de nombreux aménagements extérieurs ont eu lieu dans les logements de la cité an III depuis la date d'installation des résidents.

Tout d'abord, nous avions constaté l'élévation des clôtures qui au départ avaient une hauteur de 1,40m. Cela s'accompagne généralement du remplacement des portails et portillons initiaux par d'autres beaucoup plus solides ou plus somptueux. Le portail généralement réservé pour l'entrée des voitures constitue désormais chez certains usagers la porte du garage. Recouvert de tôles ou de béton, il s'ouvre sur un abri aménagé selon les dimensions de la voiture.

Source : Prise de vue réalisée par IDANI B.Donatien en 2008 Source : Prise de vue réalisée par IDANI B.Donatien en

2008

Les photographies 02 et 03 montrent l'entrée de deux villas confortablement aménagées. Les portails donnent directement sur des garages recouverts de béton pour la photographie 02 et de tôles pour la photographie 03. Les engins sont ainsi à l'abri de la pluie, du soleil et de tout vol.

A l'intérieur des cours, le sol qui au départ était en terre est de plus en plus recouvert de gravier, béton, pavé avec ça et là des plates-bandes de fleurs.

Aussi, nous pouvons citer l'édification de cuisines extérieures construites à l'arrière des maisons principales. D'après les résultats de nos enquêtes, environ 38 ,33% des ménages des villas ont construit des cuisines extérieures. Ces cuisines, faisant le plus souvent face aux portes des cuisines intérieures ont eu pour but d'éviter de salir les villas avec la fumée et le bois de chauffe qui est nécessairement utilisé pour la préparation du tôt dans de nombreuses familles. Elles sont pour la plupart construites en parpaing pourvues d'ouvertures d'aération et généralement couvertes par des tôles ondulées.

Après les cuisines extérieures, nous pouvons noter la présence de toilettes ou WC
extérieurs. Dans le cas des villas, ces toilettes extérieures sont le plus souvent amé-

nagées dans un coin de la cour. Elles évitent que les visiteurs n'utilisent les toilettes intérieures qui pour la majorité des résidents sont exclusivement réservées à la famille. Aussi, elles permettent aux familles nombreuses d'éviter les bousculades ou de longues attentes les matins au moment de faire sa toilette avant d'aller au travail pour les uns et à l'école pour les autres. Ces toilettes peuvent être classées en trois catégories bien distinctes. Tout d'abord, nous avons celles externes avec chasse d'eau ; environ 18,33% des ménages des villas dispose de ce type. En-suite, nous avons les latrines à ciel ouvert qui concerne 26,67% des ménages des villas. Et enfin, nous avons des latrines couvertes (35% des ménages des villas).

Pour ce qui concerne les immeubles il convient de noter qu'au cours de nos investigations sur le terrain, nous sommes tombés sur un immeuble avec des toilettes extérieures dans la cour. Les habitants de l'immeuble disent l'avoir fait pour les filles de ménage afin d'éviter que celles-ci n'utilisent les mêmes toilettes que la famille.

Le dernier aménagement majeur extérieur au bâtiment principal initial concerne les dépendances. A ce sujet, nous notons que 53,33% des résidents des villas avaient à la date de l'enquête construit des dépendances dans la cour. Edifiées en vue de décongestionner la villa initiale, ces bâtiments annexes ont pour but soit d'accueillir les étrangers ou d'abriter des jeunes majeurs qui sont hébergés par leurs parents. Ils sont entièrement réalisés en dur. Le tableau ci-dessous nous donne un aperçu des dépendances réalisées par les ménages des villas.

Tableau 07: Les pièces en dépendance dans les villas

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

3.2.3. Les améliorations internes

A l'intérieur des logements, nous avons distingué diverses améliorations. Ces améliorations se situent entre autre au niveau des murs des bâtiments principaux, de la toiture, des ouvertures et fermetures et du sol.

Pour ce qui concerne les murs des bâtiments, nous notons, que, comme nous le présente le tableau ci-dessous, les peintures à chaux dans leur quasi majorité ont été reprises avec quelques fois de somptueux décors, cela, que nous soyons en appartement que dans la villa.

Tableau 08: Les changements intervenus au niveau des murs

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

La toiture des logements a aussi connu des changements dans le temps. En effet, 16,67% des résidents des villas ont remplacé le plafond originel en contre-plaqué de leur logement par des toitures en tuile en plâtre et ou en béton.

Au niveau des ouvertures et fermetures, nous avons constaté que celles-ci également ont subies diverses mutations Le tableau ci- dessous nous donne une indication sur l'état actuel des ouvertures et fermetures.

Tableau 09: Matériaux utilisés pour les ouvertures et les fermetures

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

De l'analyse de ce tableau, nous nous apercevons que pour ce qui concerne les villas, les ouvertures qui au départ étaient entièrement en persiennes ont été doublées ou substituées par des vitres (48,34% des cas). Quant aux appartements, ils sont restés pour la plupart identiques (ouvertures de la salle de séjour vitrées et le reste des ouvertures en persiennes. Il est cependant à noter qu'au cours de nos entretiens nous avons rencontré un résident qui a fait remplacer toutes les persiennes des ouvertures de son appartement par des vitres. Aussi, les balcons ont été équipés de grilles anti moustiques dans 30% des cas et de vitres dans 5% des cas comme le montre la photo suivante.

Photo 04: Vue d'aménagement des balcons

Source : Prise de vue réalisée par IDANI B.Donatien en 2008

Sur cette photo, on remarque que le balcon du premier appartement (appartement au bas niveau) a été équipé de grilles anti moustique, pendant que pour celui situé au niveau supérieur a été équipé de vitres.

Le revêtement du sol à l'intérieur des bâtiments a aussi dans la plupart des cas évolué, exception faite au sol des appartements qui initialement était déjà en carreaux. En effet, le sol dans le bâtiment principal des villas autrefois en ciment, est de nos jours revêtu de nouveaux matériaux (carreaux, granito, marbre) dans 76,67% des cas.

En plus de ces améliorations, il faut ajouter les travaux de réparations effectués sur presque la majorité des habitations. Ces réparations concernent entre autre :

· En électricité, l'ajout de nouvelles branches de dérivations pour l'installation de nouveaux appareils (lampes climatiseurs etc.) ont nécessité le creusement du sol et des murs pour l'enterrement des fils électriques ;

· En plomberie, les canalisations pour l'alimentation en eau des nouvelles douches et de nouveaux WC ont occasionné des excavations ;

· Au niveau de la toiture, les chapes ont été reprises avant le plafonnage enfin de prévenir tout suintement d'eau sur le plafond ;

· En menuiserie et en soudure, les ouvertures ont été renforcées. Les serrures et les crochets des portes ont été en général doublés. Au niveau des appartements, les compteurs électriques situés au rez de chaussé ont été protégé par des cages ; cela dans le souci de se prévenir des vols éventuels.

3.2.4. Les restructurations

Les logements de la Cité an III ont subi diverses restructurations depuis leur occupation. Celles opérées dans les villas sont les plus nombreuses. En effet, à la date de l'enquête, 38,33% des habitants des villas avaient déjà procédé à une restructuration de leur logis. Ces mutations se résument essentiellement à l'agrandissement de certaines entités ou pièces de la maison, ou à leur ajout ou suppression. Pour ce qui concerne les agrandissements, nous notons qu'environ 21,67% des salles de séjour des villas ont été agrandies. D'autres entités telles que la terrasse et la cuisine intérieure ont aussi de nos jours connus des extensions de leur superficie.

3.2.5. Les réhabilitations et les constructions à niveau

Des réhabilitations et nouvelles constructions à niveau font de plus en plus légion à la cité an III, mais celles-ci se font essentiellement sur les villas. Nos enquêtes de terrain nous ont permis de constater que les réhabilitations ont concerné 10% des villas, pendant que les constructions à niveau elles n'en ont concerné que 3,33%.

Ces réhabilitations et constructions à niveau ont amélioré la physionomie et le standing des villas initiales. Elles ont aussi permis aux résidents d'augmenter le nombre de pièces des maisons pour les conformer à leur besoins actuels.

3.3. La physionomie actuelle de la cité

L'observation du paysage urbain de la cité an III nous permet de nous rendre compte de l'ampleur des mutations qui se sont opérées pendant ces vingt dernières années. Ces diverses mutations contribuent à un tant soit peu à donner un nouveau visage à la cité qu'il serait sans doute intéressant d'analyser.

3.3.1. Typologie d'évolution des logements

3.3.1.1. Les villas à configuration d'origine

Ce sont les villas initiales qui ont subi très peu ou pas de modifications. Sur la base d'un certain nombre d'éléments de confort et de luxe (carreaux, vitres, garages etc.), nous avons considéré comme villas à configuration d'origine, celles caractérisées par l'absence de ces éléments. Les principales améliorations subies par ces villas ont concerné essentiellement la reprise de la peinture intérieure et les travaux de réparation (électricité, plomberie, etc.) effectués. Dans la plupart des cas, ces villas sont en sous location avec un loyer mensuel variant entre 40.000 et 50.000 Francs CFA. Les propriétaires non-résidents de ces villas quand ils ne sont pas hors de la ville (extérieur, provinces), ils habitent d'autres quartiers dans des villas plus cossues. La taille moyenne des ménages dans ces types de villas est de trois à quatre personnes. Ces villas concernent moins de 5% des villas de la cité.

Photo 05: Vue d'une villa à configuration d'origine

Source : Prise de vue réalisée par IDANI B.Donatien en 2008

3.3.1.2. Les villas de standing amélioré

En considérant les mêmes éléments de confort et de luxe cités plus haut, les villas

dotées de vitres, carreaux, garages peuvent être considérées comme celles de standing améliorées. Les résidents de ces types de villas pour la plupart propriétaire nous ont fait savoir qu'ils attendaient la fin du contrat de location avant de procéder à des aménagements plus conséquents car leurs moyens ne leur permettent pas de payer le loyer et d'effectuer simultanément de très grandes transformations. Elles dominent actuellement le paysage urbain de la cité (81,67%).

Photo 06: Vue d'une villa de standing ^amélioré

Source : Prise de vue réalisée par IDANI B.Donatien en 2008

3.3.1.3. Les villas de haut standing

Ce type concerne surtout les villas ayant subi des réhabilitations et constructions à niveau caractérisées par un nombre important de pièces, d'installations, d'équipements de confort et de luxe. Inspiré du style occidental les habitations de haut standing sont conçues comme des endroits où l'on veut être tranquille. De ce fait, elles sont le plus souvent gardées par des vigiles. Leurs portes d'entrée équipées de sonneries sont munies d'interphone dans certains cas. Ce type d'habitation concerne 13,33% de villas de la cité an III. Conséquence directe et finalité de l'évolution, il est un indicateur d'une nouvelle classe sociale dont le rôle prépondérant est l'appropriation des biens du modernisme.

Photo 07: Vue d'une villa de haut standing

Source : Prise de vue réalisée par IDANI B.Donatien en 2008

3.3.1.4. Les immeubles

Conformément aux conditions du CEGECI, les immeubles de la cité an III n'ont pas évolué dans leur physionomie. On peut cependant noter la construction de clôtures isolant chaque immeuble. Ces clôtures présentent de nombreux avantages pour les résidents. En effet, elles permettent à ces derniers de matérialiser et de s'approprier leur territoire. Ainsi donc, elles sont un excellent moyen de lutte contre les éventuels voleurs car permettant de filtrer les entrées. Aussi elles permettent aux usagers de garer leurs véhicules dans la cour arrière de l'immeuble (souvent sous des hangars aménagés à cet effet), libérant ainsi les espaces d'entrée des boutiques situées à l'avant.

Photo 08: Vue de la cour arrière d'un immeuble de la cité an III

Source : Prise de vue réalisée par IDANI B.Donatien en 2008

A travers cette photographie, on peut voir la clôture isolant l'immeuble et offrant du même coup une cour aux habitants de l'immeuble.

Sur la façade avant, le CEGECI a entrepris la construction de locaux à usage commercial au dos de la clôture dans l'espace séparant des immeubles consécutifs. A la date de l'enquête, on a dénombré un total de dix-neuf locaux déjà achevés et mis en location par le CEGECI au prix unitaire de 20.000 FCFA, pendant que certains autres sont toujours en cours de construction. Ils servent à l'exercice de diverses activités telles que le commerce (pagnes, effets d'habillement), la restauration, ateliers de couture etc... D'autres locaux comme l'atteste la photographie 10 sont toujours en cours de construction.

Photo 09: Vue de locaux à usage commercial construits entre deux immeubles

Source : Prise de vue réalisée par IDANI B.Donatien en 2008

Photo 10: Photo de locaux à usage commercial en construction entre deux immeubles

Source : Prise de vue réalisée par IDANI B.Donatien en 2008

Outre les immeubles initiaux, on a pu noter au cours de nos investissements la présence d'un immeuble en cours de construction sur un ancien espace vert de la cité ; il appartient à l'entreprise SOGEPER.

Photo 11: Vue d'un immeuble en cours de construction

Source : Prise de vue réalisée par IDANI B.Donatien en 2008

3.3.2. Les équipements et infrastructures

3.3.2.1. Les infrastructures

Elles n'ont pas connues d'évolution notables ; les infrastructures existantes demeu-
rent celles avec lesquelles la cité avait été réceptionnée, et cela dans un état sou-
vent plus dégradé. A ce sujet, il convient de noter que le manque de caniveaux sus-

cite toujours des réactions négatives de la part des résidents qui toujours, rencontrent d'énormes difficultés à chaque saison pluvieuse. Aussi le problème d'écoulement des eaux usées provenant des immeubles se pose toujours. Cela est à l'origine de problèmes hygiéniques et des conflits du voisinage.

3.3.2.2. Les équipements

3.3.2.2.1. Les équipements sanitaires

L'observation de la physionomie actuelle de la cité an III nous permet de nous rendre compte que le seul centre de soin de la cité (l'infirmerie de la cité) existant à l'installation des ménages a fermé ses portes. Pour justifier cette fermeture, les autorités ont prétexté la non fréquentation de cette infirmerie par les résidents de la cité en relation avec la crise de personnel médical que connait notre pays. En effet, en 1991, une étude faisait cas de la sous-utilisation de cette officine ainsi que de son personnel. Selon cette étude, cette officine recevait en moyenne 20 personnes par jour. Ce nombre était faible quand on connait la crise médicale et d'infrastructures sanitaires que connait le pays. Toujours selon cette étude, le peu de malades reçu par l'infirmerie était des élèves provenant du Samora Machel et du Marien N'Gouabi et d'une école primaire située de l'autre côté du canal Kadiogo (école Poogbi). Les résidents de la cité ne la fréquentaient pas compte tenu du fait qu'ils avaient des moyens assez élevés pour s'adresser à des particuliers (cliniques privées). C'est certainement pour cette raison que l'autorité a procédé à la fermeture de cette infirmerie. Celle-ci a été remplacée par une clinique ophtalmologique privée, le cabinet « 2 YEUX ». A l'heure actuelle, on distingue à la cité an III, principalement deux centres de santé privés qui sont tous deux spécialisés dans le traitement des maladies des yeux (cliniques ophtalmologiques).

Quant aux pharmacies, il convient aussi de noter que la pharmacie de la Liberté
initialement située au rez de chaussé d'un des immeubles de la cité an III a aussi
fait ses valises pour s'installer le long de l'Avenue de la liberté à proximité du

marché de sankariaré. Contrairement à l'infirmerie de la cité, cette pharmacie connaissait une affluence notable. L'élément majeur qui a milité en faveur de son déménagement a été l'exigüité des locaux.

3.3.2.2.2. Les équipements scolaires

A la réception des travaux, la cité an III abritait un seul établissement d'enseignement secondaire : c'est le Samora Moise Machel édifié pour faciliter la scolarisation des enfants de la cité. Ce collège existe toujours à la cité mais a changé de nom et est devenu de nos jours le Lycée de Gyrovi Junior.

Aussi, de nos jours, une école maternelle et primaire du nom de « joyeux Bambin» a vu le jour à la cité an III. Cette cité abrite également aussi les locaux de l'Ecole Supérieure des de tourisme et d'Hôtellerie (ESTH).

3.3.2.2.3. Les lieux de cultes

Dans le contexte burkinabè, les lieux de culte sont des lieux ou des fidèles chrétiens ou musulmans se retrouvent pour rendre hommage à Dieu. A l'installation des résidents dans la cité, il n'avait pas de lieu réservé à cet effet. Mais de nos jours, nous distinguons une chapelle aménagée côté nord de la cité sur un ancien espace vert. Aussi, une église protestante occupe le deuxième étage du premier immeuble de la cité an III. Jusque-là, il n'existe pas de mosquée. Les fidèles musulmans sont obligés de se rendre dans les quartiers voisins (Sakariaré, Larlé, Nemnin) pour effectuer leurs différentes prières.

3.3.2.2.4. Les équipements de loisirs et de détente

Une observation du paysage urbain de la cité an III révèle que celle-ci comparativement aux autres cités de la capitale est assez bien servie en équipement de distraction et de détente. En effet, cette cité abrite l'une des plus grandes salles de cinéma de la ville de Ouagadougou « le ciné Nerwaya ».

Elle est aussi dotée d'un terrain de sport. Cependant la rapidité avec laquelle les travaux avaient été réalisés et le manque de moyens financiers n'avaient pas permis l'aménagement en gradin et l'éclairage du terrain de sport. De nos jours, si le terrain a été partiellement éclairé, son aménagement se fait toujours par une grande partie des résidents de cette cité.

A L'image de toute la ville de Ouagadougou, la cité an III est de plus en plus marqué par un nombre croissant de débit de débits de boissons. On distingue principalement :

· Une boite de nuit sur le côté est de l'avenue du Capitaine Koanda du nom de « Nirvana »

· Un bar dancing du nom de « tigré » appartenant au Larllé Naba situé sur l'Avenue de la Liberté

· Des terrasses situées le long de l'avenu du Capitaine Koanda Mahamadi et le long de la clôture du ciné Nerwaya (côté nord)

3.3.2.3. Les activités économiques

Les activités économiques structurent de plus en plus l'espace urbain de la cité an III. En effet, en plus des magasins de commerce et des équipements administratifs et de service divers originels, on rencontre de nos jours à la cité de nouvelles entreprises exerçant dans divers secteurs d'activités tels que l'expertise comptable et médicale (cliniques), l'architecture, l'hydraulique, les études, le développement et la formation, le marketing, la communication, le droit (bureaux d'avocats et de notaires) et l'audio-visuel. Ces entreprises emploient en moyenne sept personnes. La société Mercure (exerçant dans le marketing) avec ses trois employés permanents est l'entreprise avec le plus petit personnel, pendant le studio d'enregistrement de la télévision canal 3 avec ses quinze employés est l'entreprise au plus grand personnel. Le tableau ci-dessous nous renseigne sur la date d'installation de l'ensemble des entreprises siégeant à la cité an III.

Tableau 10: Année d'installation des différentes structures à la cité an III

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

Les motivations au choix de la cité an III pour implanter ces structures divergent d'un responsable d'entreprise à l'autre suivant le tableau ci-dessous.

Tableau 11: Motivation au choix de la cité an III pour implanter la structure

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

Ces structures installées à la cité an III ont pour local les villas et appartements de la dite cité. Au cours de nos entretiens, 5% des responsables de ces structures nous ont affirmé être propriétaire des lieux ; 10% déclarent être copropriétaires et les 85%autres prétendent être en location simple. La moyenne des loyers payés par ces structures est de 94500 francs par mois. Le montant de loyer le plus élevé (de 150.000 francs le mois) est payé par la société SODEFI BURKINA, une entreprise à vocation commerciale installée dans une villa de la cité an III depuis 1998. Le loyer le plus bas qui est de 52.000 francs le mois est payé par l'entreprise IDA, cabinet d'architecture ayant participé à l'édification de la cité installé dans un des appartements de la cité depuis 1985. Le montant des loyers est diversement apprécié par les responsables d'entreprises (confère tableau 12).

Tableau 12: Appréciation du montant des loyers par les responsables d'entreprises

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

Pour conformer les locaux de la cité à leurs différents usages, les responsables des entreprises installées à la cité ont du faire quelques aménagements. Les aménagements opérés dans les villas concernent l'amélioration du cadre de vie (installation de climatiseurs et de brasseurs, le carrelage du sol et la remise à neuf de la peinture), la construction de dépendances qui servent de magasins, l'augmentation de l'ampérage du compteur d'électricité et des restructurations (agrandissement de certaines pièces). Pour les appartements, on distingue au titre des mutations l'amélioration du cadre de vie (installation de climatiseurs et reprise de la peinture essentiellement), la transformation du balcon en secrétariat, des restructurations démolition d'une cloison séparant deux chambres pour en faire un espace plus grand (salle de dessin pour les cabinets d'architecture par exemple) et l'ajout de cloisons pour séparer une salle en deux.

Ces responsables d'entreprises sont dans leur quasi-majorité (environ 95%) satisfaits du rayonnement global de leur structure. Ils reconnaissent tout de même quelques difficultés majeures telles que les nuisances sonores (dues au bruit des enfants et au fait que les voisins pilent pendant les heures de service) et le manque d'entretien des espaces communs pour ceux siégeant dans les immeubles.

3.3.2.4. L'assainissement

Le plan d'urbanisme de la cité an III avait prévu les fosses septiques comme sys-
tème de collecte des eaux usées. Parallèlement à cela, certains usagers (les habi-

tants des villas principalement) ont fait creuser par leurs propres moyens des puits perdus pour servir à cet effet. Le tableau 13 nous donne un aperçu des modes d'évacuation conventionnelles utilisés à la cité an III aussi bien en villa qu'en appartement et les différents taux d'utilisation.

Tableau 13: Modes ou voies d'évacuation des eaux usées

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

L'analyse des données du tableau ci-dessus nous indique que 60,83% des résidents de la cité an III (soit 56,66% des usagers des villas et 65% de ceux des appartements) utilisent exclusivement des modes d'évacuation des eaux usées soucieux de la préservation de l'environnement (fosses septiques et puits perdus). Dans certains cas, les eaux usées sont aussi déversées dans la cour (35% des cas pour les appartements et 3,33% des cas pour les villas). Dans d'autres cas (les villas essentiellement), elles sont utilisées pour l'arrosage des plantes (10%) ou jetées dans la rue (31,67%) ou dans les caniveaux (3,33%). Ces constats sont d'autant plus criards que nous sommes dans une zone résidentielle habitée par des cadres très instruits.

Les nuisances de telles pratiques sur l'environnement sont évidentes. On imagine les conséquences qu'elles peuvent avoir sur le plan de l'hygiène collective.

L'incompétence des services de ramassage des ordures ménagères (services d'hygiène) caractérisée par leur irrégularité dans la prestation a été la cause de la résiliation de leur contrat avec le CEGECI. L'enlèvement des ordures ménagères ne relève donc plus du rôle du CEGECI qui, à l'approche du terme des contrats de location-vente, se désengage de plus en plus de la gestion de la cité. Cela, conduit naturellement les résidents à trouver diverses stratégies pour assurer l'élimination de leurs ordures. Certains ménages font appel à des prestataires de services d'hygiènes reconnus et à de ramasseurs informels qui collectent à domicile et en moyenne une fois par semaine leurs ordures ménagères et les transportent jusqu'au centre de pré-collecte des déchets situé sur côté ouest du terrain de sport pour les bons soins des services compétents de la municipalité.

Photo 12: Vue du centre de pré-collecte des déchets situé coté-est du grand terrain de la cité an III

Source : Prise de vue réalisée par IDANI B.Donatien en 2008

De nos jours, le ramassage des ordures à la cité an III est assuré en partie par deux entreprises (Burkina Propre et SOS Paspanga) utilisant des engins motorisés contre rémunération de 2000F CFA par mois et par des dames (informels) qui passent régulièrement avec des charrettes à traction animale ramasser les ordures à 1000 FCFA le mois. Environ 80% des ménages de cité an III (soit 80% de ceux vivant en appartement et 80% de ceux des villas) sollicite leurs services.

Les ménages non usagers des services de collecte des déchets qui représentent 20% de l'effectif total (à raison de 10% pour les appartements et 10% pour les villas), quand, ils ne vont pas eux même déposer leurs ordures au niveau des bacs (5% des ménages), les enfouissent dans des fosses septiques (11,40% des ménages) ou dans des puits perdus (1,65% des ménages) qu'ils ont fait creuser à cet effet. Les moins

soucieux de la préservation de l'environnement (1,95% des ménages) jette littéralement leurs ordures dans la rue.

CHAPITRE IV : FACTEURS D'EVOLUTION DE L'HABITAT, BILAN ET PERSPECTIVES

Ce chapitre est subdivisé en deux sections. La première analysera les facteurs d'évolution de l'habitat à la cité an III; la seconde quant à elle, fera le bilan de cette évolution avant de dégager des perspectives à même de mieux canaliser les mutations à la cité an III d'une part et de lutter plus efficacement contre la crise du logement au Burkina Faso d'autre part.

4.1. Les facteurs d'évolution de l'habitat

4.1.1. L'évolution démographique

4.1.1.1. Identité des chefs de ménage

A la date d'installation, la moyenne d'âge des chefs de ménage était de 36 ans, celle de leur épouse était de 33 ans. Aujourd'hui, soit plus de 20 ans après, nous estimons cette moyenne à 52 ans pour les chefs de ménage et à 42 ans pour leur épouse. On constate donc un vieillissement des chefs de ménage qui, selon les résultats de nos enquêtes sont mariés dans 81,25% des cas. Le tableau qui suit donne la situation matrimoniale des chefs de ménage à la date de l'enquête.

Tableau 14: Situation matrimoniale des chefs de ménage

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

A la lecture du tableau, nous nous apercevons que 6,25% des chefs de ménage sont célibataires (dont 80% sont des locataires et donc, naturellement pas les attributaires initiaux), alors qu'au départ, ce taux était de 9,15%. Aussi, le pourcentage des chefs de ménage marié ou l'ayant été est de 86,25%. Ce taux, ajouté au pourcentage des concubins, nous donne un pourcentage global de 93,75% alors que ce taux global était de 90,85% au départ. Cette analyse nous permet de nous rendre compte d'une évolution de la situation matrimoniale des ménages de la cité an III, cela malgré l'arrivée de nouveaux occupants ces dernières années.

Initialement occupée par des locataires de nationalité burkinabè comme les conditions d'attribution l'exigeaient, la cité an III du fait de son appropriation ou de la sous location est de nos jours peuplée de diverses autres nationalités à hauteur de 07,5%. C'est ainsi, qu'en plus de la nationalité écrasante des Burkinabès (92,5%), on rencontre des Togolais, des Ivoiriens, des Ghanéens, des Français, des Suisses, des Syriens etc.Ces expatriés font généralement partie des 15% des résidents locataires que l'on rencontre à la cité. Le tableau ci- dessous nous donne un aperçu du statut des occupants des logements de la dite cité.

Tableau 15: Statut des occupants des logements de la cité an III

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

NB : Il est à noter que le lot des copropriétaires concerne les résidents de la cité qui ont un contrat de location-vente avec le CEGECI et qui n'ont pas encore fini de solder. Il s'agit ici des résidents qui se sont installés après décembre 1987.

L'analyse de la situation professionnelle nous indique que comme tel était le cas à l'installation, aujourd'hui encore (référence faite à la date de l'enquête), les chefs de ménage sont essentiellement des travailleurs de l'administration publique. En effet, 51,25% d'entre eux sont des fonctionnaires, 7,5% sont militaires, 26,25% travaillent dans le privé et 15% autres sont soit des retraités (12,5%) soit des invalides (1,25%) soit en quête d'emplois (1,25%).

Pour ce qui concerne les épouses, on note que 49,09% d'entre elles sont des fonctionnaires, , 25,48% travaillent dans le privé et 25,45% autres sont soit ménagères (18,18%), soit retraitées (7,27%).

Au cours de notre enquête de terrain, nous avons rencontré des chefs de ménage, ministre, députés, ambassadeurs, officiers supérieurs (général et colonels de l'armée), des directeurs généraux et centraux de services étatiques, de banques et de société privées. Aussi, au niveau des épouses, nous avons distingué des cadres supérieurs de l'état, des agents de banques, des chefs d'entreprises et des cadres d'entreprises privées. Au regard du fait que les conditions d'attribution des logements de la cité aient privilégié, les jeunes travailleurs en début de carrière pouvant encore avoir 20 ans de service avec une solvabilité suffisante et sure, l'analyse des résultats précédents montrent une nette amélioration de la situation professionnelle et donc sociale des ménages. Cependant on peut aussi noter une évolution croissante du nombre des retraités. Parallèlement à ces différents changements, le mode de vie et la conception de l'habitat évoluent différemment d'un ménage à l'autre et suivant les possibilités sociales.

4.1.1.2 La composition de la famille

Plus d'une vingtaine d'années après l'installation des premiers occupants, la taille moyenne des ménages a évolué passant de cinq personnes par ménage en 1987 à six personnes par ménage en 2008.Il convient ici de noter que les chiffres concernant la taille du ménage à la date de l'enquête ne reflètent pas réellement la taille de la famille étant donné que, de nos jours, soit plus de 20 ans après l'occupation effective des logements, on constate que de nombreux enfants ont grandi et ont quitté leurs parents par le biais soit des études à l'étranger, soit du mariage ou de l'autonomisation. Malgré donc cette restriction enregistrée au niveau de la taille actuelle des familles qui a consisté à ne prendre en compte que les résidents effectifs à la date de l'enquête, on peut noter une légère croissance de la taille des ménages. Les résultats de nos enquêtes ont révélé que l'effectif total des ménages à leur installation était de 370 personnes pour 80 ménages enquêtés. Les mêmes ménages ont aujourd'hui un effectif total de 457 personnes. Le tableau ci-dessous nous donne une idée de la composition de la famille à l'installation et à la date à la date de l'enquête.

Tableau 16: Composition de la famille à l'installation et à la date de l'enquête

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

⁹ Nos totaux se limitent à 64 parce que nous n'avons pas pris en compte les ménages qui venaient d'arriver.

L'analyse de ce tableau nous révèle une évolution du nombre de personnes par ménage des années 1986-1987 à l'année 2008, date de l'enquête. Cette évolution se manifeste par une diminution en 2008, du nombre de ménages d'une à quatre personnes (qui passe de 48,44% à 25%) au profit d'une augmentation en 2008 du nombre de ménages de cinq à huit personnes (qui passe de 46,87% à 67,5% ) et de neuf à plus (qui passent de 04,69% à 07,5%).

Si, ce phénomène de grossissement de la taille de la famille peut s'expliquer d'une part par l'élargissement de la progéniture des usagers, il peut aussi être le fait de l'augmentation du nombre de personnes à charge des ménages. A titre illustratif, au cours de nos enquêtes, nous avons rencontré un ménage de 13 personnes. Le chef de ménage en plus de sa femme et de ses six enfants héberge un petit fils, deux neveux, et deux filles de ménage. Cet état de fait peut par exemple être cause de promiscuité dans les chambres. Il va donc sans dire que les logements initiaux ne répondront plus aux besoins des ménages d'où la nécessité de restructurer ou d'étendre en vue d'augmenter le nombre de pièces.

4.1.2. L'élévation du niveau de vie

4.1.2.1. La situation socio-économique des ménages

Le profil socio professionnel des résidents de la cité an III nous situe déjà quelque peu sur la situation socio-économique des ménages. Les conditions d'attribution des logements de la cité ayant privilégié les jeunes travailleurs en début de carrière pouvant encore avoir 20 ans de service avec une solvabilité suffisante et sure, l'évolution dans le temps verra augmenter le revenu de la majorité d'entre eux. L'analyse des résultats récoltés sur le terrain nous a permis d'obtenir un revenu actuel moyen de 246.250 francs CFA pour ce qui concerne les chefs de ménage contre 152.250 francs CFA à l'installation. Quant aux épouses, elles ont un revenu mensuel actuel de 170.070 francs CFA contre 88.640 francs CFA à l'installation. La combinaison de ces résultats nous donne un revenu mensuel général de 239.750

francs CFA par ménage à l'installation contre 416.320 francs CFA à la date de l'enquête ; soit une augmentation du revenu général à hauteur de 73,65%.

Il est à relever que ceux qui travaillent dans les organismes internationaux ou dans le secteur privé ont des revenus plus élevés que ceux exerçant dans la fonction publique. Aussi, parmi les agents de l'Etat, on notera une nette différence entre ceux occupant des postes de responsabilités (ministres, ambassadeurs, présidents d'institutions, directeurs) par rapport aux autres. Le constat général observé lors de nos enquêtes fait ressortir que le type d'habitation est lié au statut social de l'usager. Les villas les plus somptueuses, quand elles ne sont pas habitées par des fonctionnaires internationaux, abritent de hauts cadres, des autorités (ministres et députés) ou encore des agents de professions libérales ayant des revenus très élevés. La prospérité économique influe donc sur les habitudes de consommations, donc sur le mode d'habiter. Cela peut se vérifier à travers les habitudes de consommations des ménages.

4.1.2.2. Quelques indicateurs économiques

On entend par indicateurs économiques des éléments du niveau de vie qui permettent d'apprécier la capacité économique d'un groupe social donné. Le tableau cidessus nous donne la quantité des articles et équipements des ménages des villas et des appartements.

Tableau 17: Quantité d'équipements des ménages des villas

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

Tableau 18: Quantité d'équipements des ménages des appartements

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

Nos enquêtes de terrain à la cité an III nous ont permis de remarquer que les biens de consommation des résidents n'ont cessé de croitre en nombre et en puissance depuis leur installation. Pour mieux illustrer ces propos, nous retiendrons en guise d'analyse l'évolution dans le temps de quelques biens de consommation à savoir le moyen de déplacement du chef de ménage et les factures d'eau d'électricité et de téléphone du ménage.

Pour ce qui concerne les moyens de déplacement du chef de ménage, une étude réalisée en 1989 faisait ressortir qu'environ 76% des chefs de ménages possédaient des voitures. Cette moyenne de nos jours est estimée à 88,33%, soit une croissance de l'ordre de 12,33%.

Parallèlement au parc automobile des chefs de ménages, les consommations en eau, en électricité et en téléphone ont aussi subi une évolution. Le tableau cidessous nous donne le montant mensuel des factures des ménages à l'installation et à la date de l'enquête.

Tableau 19: Montants mensuels des factures d'eau, d'électricité et de téléphone à l'installation et à la date de l'enquête dans les ménages de la cité an III

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

A travers ce tableau, nous nous rendons aisément compte d'une augmentation notable des moyennes mensuelles des factures d'eau et d'électricité allant du simple au double. Si d'un côté les plus forts montants s'expliquent par la présence de piscines et de beaucoup d'arbres dans la cour, ceux d'électricité quant à eux sont le fait de l'existence et de l'importance de climatiseurs dans le logement. La moyenne des factures du téléphone fixe elle par contre a connu une croissance relativement faible. Cependant, cette faible croissance est compensée dans le ménage par l'utilisation du téléphone portable. A ce titre il n'est pas rare à la cité an III de voir des élèves du primaire ou du collège tenir deux à trois téléphones portables avec des réseaux différents. Tous ces éléments confirment davantage l'aisance socioéconomique des résidents

4.1.3. La modernisation

D'une manière générale, nous avons assisté au cours de ces dix dernières années à un phénomène d'évolution continue de l'habitat à Ouagadougou à travers des transformations morphologiques architecturales et spatiales donnant de plus en plus à la ville une image de modernité. A travers ces mutations la ville de Ouagadougou est devenue un lieu par excellence de diffusion des modes occidentaux si bien qu'à la cité an III, les résidents qui disposaient au départ de logements au style architectural moderne de standing moyen se verront vite dépassés et trouveront désormais une certaine inadéquation entre les logements originels et leurs nouveaux besoins. Ces nouveaux besoins issus d'un mode d'habiter très fortement influencé par l'extérieur engendreront donc une évolution de l'habitat utilisant des techniques et matériaux nouveaux, les carreaux, le béton, la tuile le gerflex, les climatiseurs etc. En sommes tout un ensemble importé du monde occidental pour la recherche d'un maximum de confort et d'esthétique. 70% des ménages nous l'on confirmé lors de nos entretiens.

4.1.4. Les problèmes liés aux aspects physiques et techniques des logements

4.1.4.1. L'architecture

La précipitation avec laquelle les travaux ont été menés ne pouvait manquer
d'incidences sur l'habitat de la cité une fois les logements occupés. En effet, seu-

lement deux ans après leur installation, les habitants de cette cité déploraient ^déjàdes défaillances techniques au niveau des logements parmi lesquelles on pouvait

distinguer les fissures des maisons. A ce sujet, une étude menée sur 120 ménages de la cité an III en 1991donnait les résultats suivants sur les défaillances techniques observées dans les logements.

Tableau 20: Proportion des défaillances techniques constatées dans les logements quatre années après leur occupation

Source : IDANI. B Donatien d'après Kambou Tilkar, 1991, P.106

Aussi, un grand nombre de résidents (ceux des villas notamment) se plaignaient
des plans des logements et de leur taille relativement réduite. A ce propos, au cours
de nos enquêtes 30% des résidents ayant opérés des modifications de leur loge-

ment ont donné comme justification de cette mutation l'exigüité de l'habitation initiale et 5% autres ont avancé que les plans des concessions ne correspondaient pas à leurs aspirations.

4.1.4.2. Les contraintes du milieu naturel

Le marigot Kadiogo, le sol et le climat sont entre autre les éléments du milieu naturel qui ont commandé les mutations de l'habitat à la cité an III.

La cité an III, il faut le rappeler borde le Marigot Kadiogo. Cet emplacement à proximité de ce marigot ajouté au manque de caniveaux a suscité et continu toujours de susciter des réactions négatives de la part des résidents qui rencontraient d'énormes difficultés à chaque saison pluvieuse. En effet, pendant l'hivernage, si ce n'était des cas d'inondations, c'était l'existence des marres d'eau devant les portes des logements qui troublait la quiétude de nombreux résidents.

Le sol de la cité an III, contrairement à une grande partie de la superficie de Ouagadougou, formée de cuirasse latéritique est plutôt constitué d'argile faiblement sablonneuse (KAMBOU T, 1991). Ce genre de sols, très favorables à l'activité agricole est très peu adapté pour supporter aisément des bâtiments, d'où les fissures constatées sur les murs quelques années seulement après l'occupation des logements.

Enfin comme autre facteur de mutation imputable aux contraintes du milieu naturel, nous citons le climat. En effet, comme nous le savons tous, la ville de Ouagadougou a un climat sahélien de type nord-soudanien caractérisé par des températures très élevées, des vents d'harmattan très poussiéreux chauds et secs. Les logements étant toutes construites en ciment, accumulent la chaleur toute la journée et la transmette la nuit. Avec le manque d'isolation et de ventilation naturelle, les habitations deviennent donc insupportables au moment des fortes chaleurs ; ce d'autant plus que les murs sont peu épais. Le fait que les villas à l'édification aient

été orientées différemment selon les possibilités des lots est très souvent à l'origine d'une mauvaise orientation des portes et des fenêtres par rapport aux vents, à l'ensoleillement et à la pluie.

Face à ces différentes contraintes, une nécessité d'adaptation des résidents s'imposait d'où les mutations.

4.2. Bilan de l'évolution et perspectives

L'homme vit alternativement dans son monde personnel (habitation) et dans le milieu social ou il est intégré (l'habitat). Ce milieu social extérieur influence sans cesse l'habitation. Inversement, les transformations de l'habitation influencent les valeurs socioculturelles de la population.

A la faveur de la croissance démographique, de la modernisation, de nouveaux styles architecturaux, facilités par l'introduction de nouveaux matériaux et techniques de construction ont conquis la cité. La conception de l'habitat y a donc évolué de même que les rapports entre les usagers et le paysage urbain. Quel bilan peut-on faire de cette évolution et quelles en sont les perspectives ?

4.2.1. Bilan

4.2.1.1. Sur le plan social

Les transformations intervenues au niveau des habitations de la cité an III à travers les extensions spatiales, les restructurations, les réhabilitations et les constructions à niveaux ont contribué à élever le standing des villas de la cité an III. Ces habitations modernes offrent un nouveau style de vie avec beaucoup de confort tout en résorbant le déficit d'espace du à l'augmentation de la taille du ménage. Elles permettent dans beaucoup de cas la hiérarchisation des espaces (garages, salles à manger, magasins etc.) et assurent une redistribution spatiale et une plus grande autonomie aux membres de la famille. A titre d'exemple, les dépendances sont

conçues pour les grands garçons et les visiteurs, dans le but de leur donner une certaine indépendance.

Aussi vrai que les transformations de l'habitat de la cité an III aient des retombés positives sur le plan social, force est aussi de reconnaitre qu'elles s'accompagnent d'effets indésirables.

En effet, au départ, dans la réalisation de cette cité, les autorités ont voulu privilégier l'aspect social. Raison pour laquelle, les immeubles n'avaient pas été clôturés. Aussi, les clôtures des villas qui constituent l'enveloppe de la parcelle ou la limite entre le public et le privé ont été construites assez basses (1,40 m pour l'ensemble des villas), de façon à cultiver la vie communautaire entre voisins. Mais, les occupants des appartements ont trouvé que l'absence clôtures autour de leur immeuble les mettait en insécurité, pendant que leurs voisins des villas trouvaient leurs murs trop bas pour préserver leur intimité. Conséquences, des murs de protection ont été érigé pour chaque immeuble de la cité pendant que ceux des villas ont été revus à la hausse favorisant ainsi l'isolement, l'anonymat et l'altération des relations du bon voisinage, contrairement à l'objectif des concepteurs.

De même, les précédentes enquêtes sur les ménages de la cité an III à leur installation avaient révélé une forte homogénéité des usagers. De nos jours, la réalité est toute autre car, cette cité est marquée par des disparités sociales qui ne cessent de s'approfondir. La solidarité, une des vertus des sociétés africaines est en voie de disparition de même que l'entraide.

Au niveau des villas, on observe que les murs mitoyens sont dans certains cas exploités par des usagers pour les constructions à niveau ou de dépendances. Cela, en plus d'être une violation du code de l'urbanisme, constitue une des principales raisons des mauvaises relations avec le voisinage. Les autres raisons évoqués par les habitants des villas étant les rejets d'eaux usées (issus de la lessive, de la vaisselle, du lavage des véhicules etc.) et le déficit de communication. Le tableau ci-dessus indique la qualité des relations des occupants des villas de la cité an III avec leur voisinage.

Tableau 21: Qualité des relations des occupants des villas avec leur voisinage

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

Au niveau des immeubles, certains ménages se plaignent de la présence des entreprises dans leur immeuble. Pour eux, ces derniers, du fait qu'ils attirent un certain nombre de visiteurs par jour, occupent anarchiquement leurs espaces (cour, parking et hall), les mettent en insécurité totale et contribuent très fortement au remplissage de la fosse septique commune avec le nombre variable d'employés. Ainsi, lorsque celle-ci se remplie, les ménages en guise de protestation refusent de participer aux frais de vidange. Conséquences, les fosses ne sont pas vidangées à temps et, les eaux usées s'écoulent le long des rues et pénètrent dans certains cas dans les cours des habitants des villas. Cela en plus d'être source potentielle de maladies est aussi créateur de conflits. Le tableau ci-dessous indique la qualité des relations des occupants des appartements de la cité an III avec leur voisinage.

Tableau 22: Qualité des relations des occupants des appartements avec leur voisinage

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

4.2.1.2. Sur le plan économique

Les transformations du cadre de vie étant fonction des possibilités économiques, le constat général effectué lors de nos enquêtes est que les usagers affirment à travers l'habitation leur position sociale. Ainsi, de l'homogénéité de l'habitat au départ, on assiste aujourd'hui à une hétérogénéité de la physionomie de la cité. Cette disparité des habitations est révélatrice d'une ségrégation économique qui sévit dans la cité. Cette ségrégation est d'autant plus grave que le fossé entre riches et pauvres s'est approfondit à la faveur du phénomène de mondialisation.

En dépit de cette triste réalité qu'est la ségrégation économique, les mutations enregistrées à la cité an III ont eu un impact économique positif sur l'ensemble de la ville de Ouagadougou, les acquéreurs initiaux des logements y compris. En effet, en plus du fait que la mise en location des villas et appartements de la cité procurent aux acquéreurs initiaux une source supplémentaire de revenus, il convient aussi de noter que les opérations de transformation des habitations ont profité aux constructeurs, aux petites entreprises et unités industrielles du bâtiment ainsi qu'aux cabinets d'architecture. De nombreuses activités telles que l'électricité bâtiment, la plomberie, la peinture bâtiment, la menuiserie, la soudure, ainsi que la confection des matériaux de construction (parpaing claustrât) ont connu un essor à la faveur de ces réaménagements. Dans la ville de Ouagadougou ou une grande partie de la population active est en proie au chômage, ces opérations contribuent

quelque peu à générer des emplois par le développement des activités précédemment citées.

4.2.2. Perspectives

4.2.2.1. La gestion de la cité

A l'approche du terme des contrats de location-vente, le CEGECI s'est de plus en plus désengagé de la gestion de la cité sans qu'aucune structure de l'état ou de la mairie ne prenne la relève. A en croire les résidents, ce retrait progressif du CEGECI a accentué les problèmes (conflits de voisinage, insécurité, insalubrité, détournement de destination des espaces verts etc.) auxquels ils sont confrontés.

Face à l'ampleur de ces problèmes sans cesse grandissant qui minent la cité, les résidents, à travers l'association des résidents de la cité an III, ont tenté dans un premier temps de prendre en charge sa gestion afin d'offrir une certaine harmonie et vie sociale cet habitat. Cette union, consciente du manque d'espace vert pour respirer et d'aire de jeu pour les enfants réussit à obtenir du CEGECI, la suspension des dérogations de construire en ces lieux que celui-ci accordait à des particuliers externes à la cité. Elle raviva à travers des cadres d'échanges et d'expressions, le coté social de la vie en communauté et mena diverses campagnes de sensibilisation sur la nécessité d'être propre autour de soi à l'endroit de ses membres. Il importe aussi de mentionner que, c'est cette association qui a été la pièce maitresse de la clôture des immeubles et partant de la cité afin de se prémunir de l'insécurité. Cependant, la politisation des débats et des rivalités internes en son sein feront tomber cette association dans une certaine léthargie. Conséquences, l'individualisme, l'égoïsme et le chacun pour soi ont repris le pas sur la vie en cité qui du reste est de moins en moins entretenues (espaces publics et parties communes des immeubles surtout). Et selon certains résidents, les habitants de quartiers environnants venant pour déposer leurs déchets ménagers au bac placé coté est de la cité (sur le terrain de sport), déversent le plus souvent leurs ordures dans

les six mètres de la cité. Aussi, ils accusent à tort ou à raison, le personnel des boutiques et alimentations de la cité de souvent uriner ou déféquer à proximité de leurs maisons.

Pour l'un des éducateurs, résident de cette dite cité, il y'a une crise à l'intérieur des familles du fait d'une compétition extérieure entre chefs de ménage. Nombreux sont les résidents qui préfèrent mettre en valeur les aspects extérieurs (mimétisme et exhibition de l'aisance et de la capacité financière) plutôt que ceux intérieurs (humilité, et éducation rigoureuse de leurs enfants). Les parents donnant ainsi à leurs enfants l'impression que la vie est facile, ceux-ci connaissent très tôt la sexualité et s'adonnent de plus en plus à la drogue.

Sur le plan sécuritaire, il faut noter que des vagabonds dorment au niveau de l'arrêt de bus de la cité. D'après d'autres résidents, ces vagabonds, qui pour la plupart prennent la drogue auraient même eu à agresser une servante. Aussi, un jeune mendiant aurait eu à poignarder un petit garçon qui serait mort de ses blessures.

A la date de l'enquête, la quasi-totalité des résidents se plaignent de l'inexistence de l'association et critiquent le laisser-aller actuel. Certains en appellent à la mairie pour le nettoyage et l'éclairage public notamment, mais personne ne propose de relancer l'association, de s'organiser localement pour une gestion participative de tout ce qui relève du collectif. Tous semblent avoir intégré l'idée que c'est forcément une structure externe qui doit gérer l'espace non privé.

4.2.2.2. Les projets des résidents

Nos enquêtes auprès des usagers ont révélé leur désir effréné d'entreprendre ou de poursuivre les diverses améliorations et aménagements de leur cadre de vie. Le tableau ci-dessous nous fait la synthèse des projets des résidents des appartements.

Tableau 23: Projets des résidents des appartements

Source : Résultats d'enquête, IDANI B.Donatien, 2008

NB : Le total dépasse 100% car il existe des cas où des résidents ont plusieurs pro-jets en vue.

A la lecture de ce tableau, nous nous apercevons qu'une partie importante des usagers des appartements de la cité an III (environ 60%) sont sans projets d'aménagement de leur habitation. En effet, ces derniers pensent être limités du fait du caractère collectif de leur cadre de vie. Cela, ajoutés aux divergences de visions et de points de vue enregistrées entre voisins ne leur permet pas d'effectuer des transformations notables de leurs cadres de vie à l'image de ce que l'on enregistre au niveau des villas.

Hormis ceux-ci, les autres usagers projettent apporter des modifications à leur cadre de vie à travers notamment des aménagements extérieurs, des améliorations internes et des restructurations. A travers les restructurations, les usagers entendent dans la plupart des cas récupérer le magasin pour en faire une douche. D'autres envisagent de faire fermer le balcon pour en faire une pièce à part entière (salon, chambre). Les aménagements extérieurs consisteront en la construction de toilettes externes pour le personnel de maison des appartements (5%), et en la construction

de banquètes (5%) dans la cours des immeubles. Les améliorations internes concerneront essentiellement la reprise de la peinture et le renouvellement de la tuyauterie, carreaux, des poignets, portes et fenêtres endommagés.

Les villas se singularisent des appartements par la nature et l'ampleur des ambitions développées par les usagers dans l'optique d'une amélioration de leur cadre de vie (confère tableau 23 à la page 89).

Tableau 24: Projets des résidents des villas

Source : Résultats d'enquête, IDANI. B. Donatien, 2008

NB : Le total dépasse 100% car, il existe des cas ou des résidents ont plusieurs pro-jets en vue.

Par réhabilitation, les usagers entendent faire démolir toute la villa pour en recons-
truire en lieu et place une autre villa ou un bâtiment à niveau pour y loger des

chambres ou des bureaux. Les restructurations concernent l'agrandissement de certaines entités (salon et chambre principale essentiellement), l'équipement des chambres en salles de bain et l'ajout de portails supplémentaires dans les ménages disposant de plus d'un véhicule. Les aménagements extérieurs consisteront à faire mettre du ciment ou des pavé dans la cour, à construire des toilettes et cuisines externes, des garages, des hangars et paillottes et des dépendances devant servir de chambres pour les enfants majeurs ou éventuels visiteurs et de boutiques ou commerces divers. Quant aux améliorations internes, ils s'articuleront autour de la reprise de la peinture et du plafonnage, de la revue des branchements électriques et de la pose de certains matériaux tels que les carreaux et les vitres.

Comme pour ce qui concerne les appartements, on enregistre également au niveau des villas des usagers sans projets de modification de leur cadre de vie (environ 40% de l'effectif). Certains d'entre eux sont en sous location (donc pas chez eux). Les autres préfèrent soit investir dans l'éducation de leurs enfants soit, construire sur une autres parcelle hors de la cité.

4.2.2.3. Les mesures à appliquer à la cité an III

Le samedi 25 juillet 2009, aux alentours de 19 heures dans le secteur n°17 de Ouagadougou, un bâtiment à trois niveaux toujours en construction s'est écroulé comme un château de cartes. Selon des habitants du quartier, c'est pendant que les ouvriers s'activaient à couler le béton du 3^ème niveau, que la tragédie est survenue. Dans son affaissement, le bâtiment a endommagé d'autres constructions justes à côté. Des ouvriers qui y travaillaient ont été ensevelis. Les sapeurs-pompiers, arrivés sur les lieux, ont pu extraire un cadavre et huit blessés qui ont été immédiatement transportés à l'hôpital.

Le même samedi 25 juillet 2009, un autre immeuble de type R + 3 en construction
aux abords de l'Avenue Kwame N'Krumah s'est effondré dans la nuit vers 23
heures, sur dix-sept ouvriers en train de couler du béton, faisant deux disparus et

beaucoup de blessés évacués au centre hospitalier universitaire Yalgado Ouédraogo.

Le lundi 12 septembre 2011 aux environ de 23 heures dans le quartier Ouaga 2000, un troisième immeuble s'écroulait alors que plusieurs personnes se trouvaient sur les lieux faisant 22 victimes dont trois morts. Suite à cela, le conseil des ministres a donné des instructions au ministère de l'habitat et de l'urbanisme pour un contrôle plus rigoureux des constructions.

L'observation du paysage urbain des réalisations du projet « Cité An III » plus d'une vingtaine d'années après l'occupation des logements indique que celles-ci subissent diverses modifications de la part des usagers. Le constat général qu'on peut faire est que la plupart des changements intervenus et ceux en cours répondent de moins en moins aux règlements d'urbanisme, d'autant plus que les usagers modifient le plus souvent sans autorisation. Pire, ils le font avec des constructeurs sans qualification, en marge des instances spécialisées du bâtiment. Le désir manifeste de réaliser des édifices à moindre coût semble donc l'emporter sur le respect des normes et le souci de la durabilité.

Afin de prévenir la cité an III et ses usagers d'éventuels cas malheureux comme ceux-ci-dessus cités, un ensemble de mesures mérite d'être observé et appliqué. Cela devrait commencer par l'exigence par les services compétents (commune de Ouagadougou, CEGECI, DGUTF, Direction Générale du contrôle des opérations d'aménagement et de construction, centre de facilitation des actes de construire, etc.) du respect des procédures administratives (permis de construire), des normes techniques (sondage du sous-sol pour les bâtiments à niveau) et bien sûr de la qualité des matériaux de construction (ciment, fer...).

Par ailleurs, les résidents, presque maintenant tous propriétaires de leur logement, se doivent de mettre en place une structure compétente de gestion à l'image de l'ex association des résidents. Le CEGECI désengagé, C'est à elle que devrait désormais incomber la gestion de la cité avec toutes ses infrastructures et équipements. Pour l'atteinte de ses objectifs, cette structure devrait travailler en étroite collabora-

tion avec la commune. Pour ce faire, une gestion communautaire et rationnelle s'imposera, afin de pouvoir offrir un cadre de vie sain et agrémenté à cette zone résidentielle.

4..2.2.4. Quelques suggestions pour les éventuels futurs projets

En Afrique, il est difficile de prévoir le nombre de personnes d'une maison sans se mettre en marge des habitudes et coutumes. Les concepteurs du projet « cité an III » avaient déclaré pour cette opération « parvenir à offrir des logements décents aux cadres de l'administration, à assainir le quartier populaire de Bilibambili et à contribuer à l'embellissement de la ville.

Cependant, une politique de l'habitat nécessite des données précises sur les besoins présents et futurs des populations, mais aussi sur la structure des logements existants et la prise en compte de toutes les critiques formulées à leur encontre. Ainsi, il serait souhaitable que les promoteurs immobiliers conçoivent des types de logements en tenant compte des variables suivantes:

· La composition du ménage

· Les disponibilités financières ou possibilités d'auto-construction

· Le profil socio-économique des potentiels bénéficiaires

· Les fonctions de chaque élément du logement

· La possibilité d'entreprendre des extensions

Aussi, dans le souci d'une densification urbaine réelle, les constructions à niveaux devraient être encouragées. A ce propos, il est clair que les nouvelles constructions se feront en hauteur, que ce soit à Ouagadougou ou ailleurs. L'extension à l'infini d'une ville bâtie de plein pied n'est plus possible. L'exode rurale, les diverses autres formes de migrations et les surcouts engendrés par l'étendue du réseau d'assainissement rendent cette extension absurde. Cela, d'autant plus que nous sommes dans un espace urbain ou des quartiers anciens ne sont pas entièrement assainis. C'est alors que l'option de construire en hauteur s'impose pour réduire

l'étalement de la ville. Au-delà de cette considération économique et écologique,
les urbains ne désirent pas forcement être loin du centre pour profiter des services

mais tiennent aussi à un certain confort domestique ou du moins à une ^commoditéofferte par l'habitat horizontale et la cour. Concevoir des habitations en hauteur,

mais qui tiennent compte des contraintes telles que l'usage, les habitudes et les représentations. Concevoir des habitations totales (habitation intégrant à la fois usage, habitude, et représentation), tel devra être le rôle des architectes intervenant dans ces espaces. Pour ce faire, l'apport des sciences humaines est essentiel.

Bien entendu, « l'habitation totale » ne saurait être qu'un idéal car d'une part, les différentes contraintes citées plus haut varient selon la génération, le sexe, la couche sociale, etc. D'autre part, elles sont en constante transformation et réinvention. On ne peut donc que s'en approcher. Les projets de construction verticale ne pourront que tendre vers un état d' « habitation totale », état impossible à atteindre à cause justement de cette réinvention permanente.

CONCLUSION PARTIELLE

De 1986 à nos jours, l'habitat de la cité an III a connu une certaine évolution. Cette mutation de l'habitat est essentiellement due à divers facteurs tels que les problèmes liés aux aspects physiques et techniques des logements initiaux, les contraintes du milieu naturel, l'évolution démographique et l'élévation du niveau de vie de la population résidente et la modernisation. L'objectif visé par les usagers est la recherche d'espace, de confort et d'esthétique. Ces diverses transformations sans cesse subies par le cadre de vie confèrent de plus en plus à l'habitation de la cité an III une typologie relativement de haut standing selon l'importance des investissements. Elle contribue ainsi à l'embellissement du paysage urbain de la ville et partant à l'émergence de nombreuses activités telles que l'électricité bâtiment, la plomberie, la peinture bâtiment, la menuiserie la soudure etc. Elle constitue aussi une source supplémentaire d'entrée d'argent pour certains acquéreurs initiaux, à travers notamment les activités de location totale ou partielle des villas ou appartements.

Toutefois, il convient de noter que cette mutation, loin de comporter que des aspects positifs, s'accompagne également d'effets indésirables. En effet, révélatrices d'un certain déséquilibre socio-économique favorisant l'isolement, l'anonymat et l'altération des relations de bon voisinage, elles s'opèrent le plus souvent en marge des règlements d'urbanisme. Des mesures règlementaires s'avèrent donc nécessaire pour limiter ou orienter ces mutations.

A l'avenir, les politiques de l'habitat doivent prendre en compte les causes et les conséquences de l'exemple d'évolution de la cité an III pour la réussite des prochaines opérations qu'elles émanent de l'Etat ou de l'initiative privé.

CONCLUSION GENERALE

Cette étude intitulée « mutations des réalisations d'un projet de rénovation urbaine : la cité an III à Ouagadougou » nous a permis de nous pencher un tant soit peu sur les principales mutations intervenues au cours de ces vingt dernières années niveau des réalisations du « Projet cité an III », importante opération de rénovation urbaine ayant conduit à l'assainissement du vieux et insalubre quartier Bilibambili, et à la construction de plus de trois cents logements sociaux de standing moyen et d'équipements intégrés au profit des cadres de l'administration.

Au nombre des changements intervenus, on distingue les reboisements, les aménagements extérieurs, les améliorations internes, les restructurations, les réhabilitations et les constructions à niveau. A titre illustratif, on note que les restructurations se sont effectuées sur 38,33% des villas, pendant que les réhabilitations et les constructions à niveau n'ont concerné successivement que 10% et 3,33% de cellesci. Ceci confirme donc notre première hypothèse affirmant que les transformations ont plus porté sur des restructurations, que sur des réhabilitations et des constructions à niveau.

En 1987, la cité an III comptait 299 unités d'habitation et 69 locaux à usage commercial couramment appelés « boutiques ». Nos investigations sur le terrain plus d'une vingt ans après nous ont permis d'identifier en plus des 69 boutiques originelles, plus d'une vingtaine d'entreprises désormais installées dans les unités d'habitation, une quinzaine de kiosques et 19 boutiques nouvellement édifiées et mises en location par le CEGECI à des fins de commerces. Les entreprises installées à la cité an III exercent dans divers secteurs d'activités tels que l'expertise comptable, et médicale (cliniques), l'architecture, l'hydraulique, les études, le développement et la formation, le marketing, la communication, le droit (bureaux d'avocats et de notaires) et l'audio-visuel. Plus de la majorité (60% de l'effectif total) des responsables d'entreprises nous ont confié que c'est la position géographique de cette cité qui a fortement contribué à son choix pour l'implantation de

leur entreprise. Et à ce titre, divers aménagements et restructurations sont effectuées sur les villas et appartements par les promoteurs d'entreprises pour les conformer à leurs différents usages. Notre deuxième hypothèse stipulant que la cité an III du fait de sa situation géographique en plein coeur de la ville, la cité an III perd de plus en plus son aspect de zone résidentielle au profit de celui d'une zone commerciale et de services se voit aussi vérifiée. Il importe cependant de noter que, malgré les mutations en cours, cette cité demeure toujours une zone résidentielle.

Quant à notre troisième et dernière hypothèse selon laquelle les mutations de l'habitat se font au rythme de la croissance démographique, de l'augmentation du niveau de vie des ménages et de la modernisation, nous disons qu'elle aussi se trouve vérifiée. En effet, sur le plan démographique, une étude¹⁰ réalisée en 1991 dénombrait un total de trois cents soixante-dix personnes pour une population de quatre-vingt ménages. A la date de l'enquête, pour une même population, on dénombre quatre cents cinquante-sept personnes ; soit une augmentation de 80,96%. Pendant ce même temps, le revenu mensuel général par ménage passait 239.750 francs CFA à 416.320 francs CFA, d'où une amélioration de l'ordre de 73,65%.

Aussi, les équipements (voitures, appareils électroménagers etc.) et biens de consommation (électricité, eau, téléphone) des résidents n'ont cessé de croitre en nombre et en puissance pendant que des besoins nouveaux issus d'un mode d'habiter très fortement influencé par l'extérieur engendrent continuellement une évolution de l'habitat utilisant tout un ensemble importé du monde occidental (carreaux, béton, tuile, gerflex, climatiseurs, etc.) pour la recherche d'un maximum de confort.

Au terme de cette étude, nous retenons que les réalisations du projet « cité an III »
ont subi diverses mutations depuis l'attribution des logements aux acquéreurs ini-
tiaux. Partant de l'amélioration et de l'embellissement du cadre de vie, du change-

¹⁰ KAMBOU.T, la politique du logement sous la (Révolution) au Burkina Faso. Etude de cas : la cité an III

ment de la typologie de l'habitation, ces mutations contribuent à donner une image de modernité à la ville. Toutefois, il importe de noter qu'elles s'accompagnent également d'effets indésirables tels que le mépris des règlements d'urbanisme en matière de construction, l'isolement et l'altération des relations de bon voisinage etc. Pour mieux canaliser les mutations à la cité an III et garantir de meilleurs lendemains à cette zone résidentielle et à ses habitants, un ensemble de mesures mérite d'être observé et appliqué. Au titre de ces mesures, l'exigence par les services compétents du respect des procédures administratives, des normes techniques et bien sûr de la qualité des matériaux de construction (ciment, fer...) occupe une place de choix. Par ailleurs, les résidents, presque maintenant tous propriétaires de leur logement, se doivent de mettre en place une structure compétente de gestion de cette cité. Pour l'atteinte de ses objectifs, cette structure devrait travailler en étroite collaboration avec la commune. Pour ce faire, une gestion communautaire et rationnelle s'imposera, afin de pouvoir offrir un cadre de vie sain et agrémenté à cette zone résidentielle.

A l'avenir, les politiques de l'habitat se doivent de prendre en compte les causes et les conséquences de l'exemple d'évolution de la cité an III pour mieux planifier let réussir les prochaines opérations similaires; cela qu'elles émanent de l'Etat ou de l'initiative privée. Aussi, l'extension à l'infini de villes bâties sur pieds n'étant plus possible du fait de l'explosion démographique, des diverses formes de migration associées à l'incapacité à faire face aux surcouts engendrés par l'étendue du réseau d'assainissement, les constructions à niveaux devraient être envisagées et encouragées pour une densification réelle du tissu urbain et pour lutter plus efficacement contre la crise de logement au Burkina Faso.

BIBLIOGRAPHIE

Ouvrages généraux

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ASSEMBLEE NATIONALE DU BURKINA FASO; 2006. Code de l'urbanisme et de la construction au Burkina Faso. Edition de l'Assemblée Nationale, 82 p.

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HARTER G et al; 1974. Manuel d'urbanisme en pays tropical : l'habitat. Edition du ministère français de la coopération, 332 p.

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Union Européenne; 2001. Manuel de cycle de projet. Office de Coopération de la Commission Européenne, 44 p.

Thèses et mémoires

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DIARRA S; 1991. Etude analytique des cités de la ville de Ouagadougou 1983- 1987. Proposition architecturale. Mémoire d'architecture, EAMAU Lomé, 180 p. DRABO M; 1994. Les mutations urbaines de l'habitat à Ouagadougou. Mémoire maitrise de géographie, Université de Ouagadougou, 90 p.

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LOMPO B.L; 2002. La responsabilité du propriétaire d'un ouvrage immobilier envers les voisins du fait de la construction. Mémoire de maitrise de droit, Université de Ouagadougou, 64 p.

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TAPSOBA S; 1987. Les politiques en matière de logement à Ouagadougou (Burkina Faso). Mémoire de DEES urbanisme, Université Paris III, 92 p.

TOE L.M; 2006. La cité résidentielle « 1200 logements », situation et évolution. Mémoire de maitrise de géographie, Université de Ouagadougou, 122 p.

LISTE DES ANNEXES

Annexe 1: Questionnaire d'enquête sur les caractéristiques socio-économiques des ménages et les caractéristiques de l'habitat de la Cité An III XI Annexe 2 : Questionnaire sur les procédures de construction des résidents de la Cité An III (cas des maisons à niveaux) XVI Annexe 3 : Enquête sur les infrastructures, équipements et services de la Cité An III XVII Annexe 4 : Localisation géographique de la Cité an III dans la commune de Ouagadougou XIX Annexe 5 : Carte de localisation géographique de l'ex quartier Bilibambili .... XX

Annexe 6 : Plan parcellaire de la cité an III XXI

Annexe 7 : Plan de villa F4 de type 1 XXII

Annexe 8 : Plan de villa F4 de type 2 XXIII

Annexe 9 : Plan d'immeuble : Premier niveau XXIV

Annexe 10 : Plan d'immeuble : Second niveau XXV

Annexe 11 : Compositions et critères d'attribution des logements de la cité an III

XXVI

Annexe 12 : Composition du dossier XXVII

Annexe 13 : Règlement intérieur des locataires et colocataires acquéreurs ou
simple des immeubles de la cité an III- HLM-cité an IV B XXVIII

Annexe 1: Questionnaire d'enquête sur les caractéristiques socio-économiques des ménages et les caractéristiques de l'habitat de la Cité An III

Enquêteur : Date :

Nature du logement : Villa Appartement

Type de logement : F4 type1 F4 type 2

Année d'installation : Nombre d'occupants à la date d'installation:

I-COMPOSITION DU MENAGE

I-1. Identification du chef de ménage

Sexe : Masculin Féminin Age :

Nationalité :

Niveau d'instruction :

Profession :

Nombre d'années de service:

Situation matrimoniale : Célibataire Marié Veuf

Divorcé Concubin

I-2. Caractéristiques des personnes vivants sous le même toit

II CARATERISTIQUES DE L'HABITAT

II-1.Statut d'occupation

Propriétaire Copropriétaire Location simple

Hébergé Autres

Si en location simple, quel est le montant du loyer ?

II-2 Comment aviez-vous trouvé le logement à votre installation ? Très bien Moyen Insatisfaisant

II-3. Les mutations effectuées

II-4. Etat du bâti

II-5. Composition actuelle du logement

Séjour Repas Chambres intérieures (nombre) :...

Pièces en dépendance (nombre) :... Autres (préciser) :

II-6.Comment le ménage évacue-t-il les eaux usées ?

Dans la rue Dans un puits perdu Dans une fosse sceptique

Dans les caniveaux Utilisées pour arrosage

II-7.Où jetez-vous vos ordures ménagères?

Dans la rue Dans un puits perdu Dans une fosse sceptique

Dans les caniveaux Service d'hygiène

III- SITUATION ECONOMIQUE DES MENAGES A LA DATE D'INSTALLATION

III- 1. Revenu mensuel du chef de ménage en franc CFA

III-2. Revenu mensuel de l'épouse en franc CFA

270.000 à 300.000 Supérieur à 300.000

III-3. Montant mensuel de la facture d'eau à l'installation :

III-4. Montant mensuel de la facture d'électricité à l'installation :

III-5. Montant mensuel de la facture de téléphone à l'installation :

IV- SITUATION ECONOMIQUE ACTUELLE DES MENAGES

IV- 1. Revenu mensuel du chef de ménage en franc CFA

Inférieur à 75.000 75.000 à 100.000 100.000 à 125.000

125.000 à 150.000 150.000 à 175.000 175.000 à 200.000

200.000 à 225.000 225.000 à 250.000 250.000 à 270.000

270.000 à 300.000 Supérieur à 300.000

III-2. Revenu mensuel de l'épouse en franc CFA

Inférieur à 75.000 75.000 à 100.000 100.000 à 125.000

125.000 à 150.000 150.000 à 175.000 175.000 à 200.000

200.000 à 225.000 225.000 à 250.000 250.000 à 270.000

270.000 à 300.000 Supérieur à 300.000

III-3.Montant mensuel actuel de la facture d'eau :

III-4.Montant mensuel actuel de la facture d'électricité :

III-5.Montant mensuel actuel de la facture de téléphone :

III-3. Moyens de communication, équipements electo-ménagers et animaux domestiques du ménage

Voiture Radio/cassette Chiens

Moto Machine à laver Chats

Vélo Brasseur Poulets

Charrette Climatiseur Moutons

Portable Cuisinière Chevaux

Téléviseur Ordinateur Téléphone

IV APPRECIATIONS DU CHEF DE MENAGE

IV-1.

Estimez-vous être : Bien logé Moyennement logé mal logé

IV-2. Comment appréciez-vous le voisinage ?

Bon Acceptable Mauvais

Si mauvais, pourquoi ?

IV-3. Selon vous, quels sont les équipements les plus fréquentés dans la cité ?

IV-4. Quels sont les équipements les moins fréquentés ?

IV-5. Quels sont les équipements qui vous manquent le plus à la cité?

IV-5.Quels sont vos projets en ce qui concerne votre cadre de vie ?

V-4.Avez-vous l'intention de passer toute votre vie dans ce quartier ?

Oui Non

Si non pourquoi ?

Annexe 2 : Questionnaire sur les procédures de construction des résidents de la Cité An III (cas des maisons à niveaux)

I Avez-vous adressé une demande pour obtenir une autorisation de construire à niveaux à :

1.

A la mairie : Oui Non

2. Au CEGECI : Oui Non

Si non pourquoi ?

II-

Par qui ont été conçus les plans ?

Par vous Par un dessinateur Par un maçon ordinaire

Par un architecte Autres

III- Pourquoi n'avez-vous pas recouru aux architectes qui sont recommandés ?

IV-

Oui Non

Avez-vous bâti la maison sur de nouvelles fondations ?

Si non pourquoi ?

V- Avez-vous respectez les différentes normes de construction en vigueur ?

Oui Non

Si non pourquoi ?

Annexe 3 : Enquête sur les infrastructures, équipements et services de la Cité An III

1) Nom de l'équipement :

2) Nature des activités :

3) Nombre d'employés :

4) Année d `installation à la cité an III :

5) Qu'est-ce qui vous a motivé à choisir la cité an III pour implanter votre structure ?

6)

Par l'intermédiaire de qui avez-vous trouvez la maison ? Vous-même Un ami Un agent immobilier

7)

Bâtiment occupé : Villa Appartement

8) Statut d'occupation de la villa ou de l'appartement

Propriétaire Copropriétaire Location simple

Si en location simple, quel est le montant du loyer ?

9)

Comment trouvez-vous le loyer ? Cher ; Acceptable ; Pas cher

10) Avez-vous effectuez des aménagements avant ou depuis que vous occupez la villa ou l'appartement ? Si oui lesquels ?
.................................................................................................................. .....................................................................................

11) Comment appréciez-vous le voisinage ?

Bon Acceptable Mauvais

Si mauvais, pourquoi ?

12)

Le niveau de rayonnement de votre équipement vous satisfait-il ? Oui Non

13) Difficultés rencontrées :

Annexe 4 : Localisation géographique de la Cité an III dans la commune de Ouagadougou

Annexe 5 : Carte de localisation géographique de l'ex quartier Bilibambili

Source : KAMBOU T; 1991

Annexe 6 : Plan parcellaire de la cité an III

Source : DGAHC

Source :DGAHC

Annexe 9 : Plan d'immeuble : Premier niveau

Source : DGAHC

Annexe 10 : Plan d'immeuble : Second niveau

Source : DGAHC

Annexe 11 : Compositions et critères d'attribution des logements de la cité an III

- Etre de nationalité Burkinabé

- Ne pas être détenteur d'un droit de jouissance sur un terrain bâti ou non bâti sur l'ensemble du territoire

- S'engager à habiter effectivement ce logement s'il vous était attribué sauf cas de force majeur

- Disposer d'une capacité financière (salaire ou autre revenu) permettant l'engagement, à défaut présenter une caution

- S'engager à honorer ses obligations financières à l'endroit de la cité an III

- Souscrire une assurance incendie et une assurance vie liée à la durée et à la valeur du crédit immobilier

- Joindre une déclaration sur l'honneur attestant que vos déclarations sont justes

- Toute fausse déclaration constatée avant ou après entraine automatiquement le

non octroi ou le retrait du logement sans préjudices des sommations ou poursuites

judiciaires éventuelles.

- Sont prioritaires, les ménages avec enfants.

- La durée maximale de la location est de .

La patrie ou la mort, nous vaincrons

Le Centre de Gestion des Cités

Annexe 12 : Composition du dossier

Tout camarade désirant acquérir un logement en location-vente à la cité an III devra adresser au camarade Directeur Général du Centre de Gestion des Cités un dossier comprenant :

1) Une demande manuscrite timbrée à deux cents francs ;

2) Un extrait de naissance du demandeur ou jugement supplétif en tenant lieu ;

3) Un extrait de mariage s'il y'a lieu ;

4) Des extraits d'actes de naissances des enfants plus certificat de vie ;

5) Le dernier bulletin de salaire ou une déclaration de revenu légalisée ;

6) Un certificat de travail ;

7) Une copie légalisée de la Carte Nationale d'Identité Burkinabè et trois photos d'identité

8) Deux enveloppes timbrées portant l'adresse du demandeur ;

9) Un certificat de militantisme signé par le Délégué CDR et les Responsables aux Activités Socio-économiques ;

10) Une attestation de non engagement auprès des Etablissements de crédits ;

11) Une fiche de renseignement ;

12) Une déclaration sur l'honneur attestant que vos déclarations sont
justes.

La patrie ou la mort, nous vaincrons

Le Centre de Gestion des Cités

Annexe 13 : Règlement intérieur des locataires et colocataires acquéreurs ou simple des immeubles de la cité an III- HLM-cité an IV B

Camarades,

Il importe que vous ayez à l'esprit que le fait d'être attributaire de ce logement ne vous dispense pas de l'observation de certaines règles de conduite devant permettre à chacun et à tous de vivre en harmonie dans un environnement sain et agréable. L'esprit de convivialité devrait guider chacun des locataires.

Aussi, vous êtes tenu de respecter les dispositions du présent règlement intérieur.

CHAPITRE I : OCCUPATION DU LOGEMENT

Article 1 : Tout attributaire d'un logement doit l'occuper au plus tard dans les deux (2) mois qui suivent l'attribution.

Article 2 : Le logement ne pourra être occupé que par l'attributaire et/ou sa famille. Toute autre occupation sera considérée comme une sous location qui doit obéir aux conditions fixées par la sous location.

Article 3 : En cas d'inoccupation ou d'occupation irrégulière, le logement sera automatiquement réattribué à un autre demandeur sans autres formes de formalités.

CHAPITRE II : DES REGLES GENERALES

Article 4 : Chacun des locataires aura en ce qui concerne les locaux leur appartenant exclusivement, le droit d'en jouir à condition de ne pas nuire aux droits des autres locataires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble ou porter atteinte à sa destination, sauf l'effet des réserves qui vont être ci-après formulées.

Article 5 : Les appartements ne pourraient être affectés qu' l'habitation.

Article 6 : Il ne pourra être placé d'objet dont le poids excéderait la limite de charge qui sera déterminée par l'architecte de l'immeuble de façon à ne pas compromettre la solidité des planchers et murs, ni lézarder les plafonds.

Article 7 : Aucun entrepôt de matières inflammables, périssables, soit simplement incommodants et encombrants ou susceptibles de dégager de mauvaises odeurs ne pourra être fait dans les appartements ou locaux.

Article 8 : Les colocataires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit en aucun moment troublée par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des personnes à leur service ou charge.

Article 9 : Tout instrument de musique devra être utilisé de manière à ne pas troubler la tranquillité des voisins.

Article 10 : En aucun cas, les animaux appartenant à des locataires ou occupants ne pourront errer dans les parties communes.

Article 11 : Il ne pourra être étendu de linge ou tout autre objet aux fenêtres, balcons, murs, dans les couloirs ou aux parties communes

Article 12 : Aucun objet ne pourra être déposé aux abords des fenêtres, balcons, sans y être fixé pour éviter tout incident. Dans tous les cas, l'autorisation du centre de gestion est requise.

Article 13 : Il ne devra nullement être jeté dans la rue ou dans la cour, ni eau, ni détritus ; aussi, le dépôt des ordures dans la poubelle est obligatoire.

Article 14 : Toute installation ou d'affiche quelconque sur les façades de l'immeuble est strictement interdite. Toutefois, les propriétaires ou occupants des magasins pourront apposer une enseigne à la condition expresse de se conformer aux règlements et usages en vigueur et de ne pas apporter de troubles dans la jouissance de l'immeuble.

Article 15 : Il est absolument interdit de casser du bois ou de piler dans les appartements, et sur les paliers.

Article 16 : Les portes d'entrées des appartements, les fenêtres, les persiennes ou
stores, les gardes corps, balustrades, rampes et barre d'appui des balcons ou fe-

nêtres, la peinture et de façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble, ne pourront pas être modifiés sans autorisation du Centre de Gestion des Cités. Tout devra être entretenu en bon état aux frais du locataire.

Article 17 : Les locataires devront s'offrir sans indemnités, l'exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux partis communes et, si besoin en est livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire des réparations. Il ne pourra y être exploité aucun atelier de réparation quel qu'il soit.

Article 18 : L'emploi de trompes et klaxons est interdit. Il est également interdit de faire tourner les moteurs des engins et voitures, autrement que pour des besoins de réglage ou de démarrage.

Article 19 : Le locataire ou occupant d'un appartement, d'un local à usage de commerce ou de bureaux laissera visiter les lieux par le Centre de Gestion des Cités, son architecte et leurs représentants chaque fois que ceux-ci le jugeront nécessaire, notamment pour surveiller l'entière exécution des conditions générales prescrites au présent règlement.

CHAPITRE III : DES PARTIES COMMUNES

Article 20 : Chacun des locataires acquéreurs, pour la jouissance des locaux qui lui appartiendront divisément, pourra user librement des parties communes suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres locataires.

Article 21 : Aucun des colocataires ou occupants de l'immeuble ne pourra encombrer l'entrée de l'immeuble, les vestibules, paliers, escaliers ou autres parties communes, ni y laisser séjourner quoi que ce soit.

CHAPITRE IV : CHARGE COMMUNE

Article 22 : Les charges communes aux divers colocataires comprendront :

a) Les impôts, contributions et taxes sous quelques dénominations que ce soit, auxquels seront assujetties toutes les parties communes de l'immeuble.

b) Les frais de réparation et d'entretien de toutes natures relatives aux parties communes. Pour ce qui est des frais du curetage des fosses sceptiques, ils seront repartis comme suit entre les colocataires d'un immeuble.

· Chaque locataire d'appartement 20%.

· Locataire de la grande boutique 10%.

· Locataire de la petite boutique 5%.

c) Le salaire du gardien.

d) Les frais d'entretien de l'éclairage de l'entrée du vestibule, de l'escalier et de la cour.

e) Les frais de divers matériels et équipements nécessaire au gardien.

CHAPITRE V : PAIEMENT DES LOYERS ET FRAIS

Article 23 : Avant l'intégration du locataire dans la maison, il sera versé une caution de deux mois de loyers. Cette caution sera remboursée au locataire à la fin de loyer. Cette caution sera remboursée au locataire à la fin du contrat après constat de l'état des lieux. En cas de dégâts constatés, il sera fait déduction de la caution jusqu'à concurrence du montant des réparations effectuées.

Article 24 : Les loyers sont payés directement à la caisse du gestionnaire par voie de retenue à la source ou selon la procédure de virement irrévocable auprès d'une banque.

Article 25 : Les loyers peuvent être payés en espèces ou par chèque. Cependant les chèques d'un montant supérieur au loyer d'un mois doivent être certifiés.

Article 26 : Les loyers et les frais d'entretien sont perçu en même temps.

Article 27 : Tout retard de paiement de deux mois expose le locataire au retrait de la maison et à l'expulsion de l'attributaire.

CHAPITRE VI : CAS DE SOUS LOCATION

Article 28 : Cas de sous location

Le logement attribué ne peut être sous loué que dans les cas suivants :

· Affectation

· Mise en position de stage

· Attribution d'un logement de fonction.

Article 29 : Condition de sous location

a) La sous location doit faire l'objet d'une demande à laquelle sont Jointes les pièces justificatives.

b) Elle doit être expressément autorisée par le Centre de Gestion des Cités (CEGECI).

c) Un contrat de sous location doit être signé entre le locataire acquéreur et le sous locataire. Ce contrat visé par le Centre de Gestion sera dument enregistré à la diligence du locataire acquéreur.

Article 30 : Les loyers de la sous location

Ils seront encaissés par le Centre de Gestion des Cités et le reversement de 50% sera effectué au compte du locataire acquéreur sur les loyers effectivement encaissés. Le loyer des villas épargnés et autres sera retenu de 25% pour les frais de gestion.

Article 31 : Le non-respect de ces dispositions entraine le retrait du logement et l'expulsion de l'occupant.

Article 32 : a) Les réparations sont à la charge de l'entrepreneur avant les réceptions définitives. Après les réceptions définitives, seules les gros oeuvres sont à la charge du Centre de Gestion des Cités.

b) Celles qui sont consécutives à des dégradations faites par le locataire sont entièrement à sa charge.

Article 33 : Toutes modifications du bâtiment ou toute nouvelle construction doivent faire l'objet d'une demande. Dans tous les cas, l'autorisation expresse du centre de gestion est requise pour entreprendre les modifications ou travaux.

CHAPITRE VII : ASSURANCES

Article 34 : A compter de l'entrée en jouissance des lieux et pendant toute la durée de la location-vente ou simple, le preneur sera tenu de souscrire à une assurance contre les risques et les responsabilités de toute nature qu'il peut encourir au titre de la présente location (incendie, assurance vie etc....) et justifier de l'assurance ainsi que l'acquit exact des prises à toute réquisition du bailleur.

La patrie ou la mort, nous vaincrons
Le Centre de Gestion des Cités

TABLE DES MATIERES

SOMMAIRE II

DEDICACES III

REMERCIEMENTS IV

RESUME VI

LISTE DES PHOTOGRAPHIES VII

LISTE DES TABLEAUX VII

INTRODUCTION GENERALE 1

PREMIERE PARTIE: PRESENTATION DU CITE AN III 3

CHAPITRE I : APPROCHES THEORIQUE ET METHODOLOGIQUE 4

1. Problématique 4

2. Les objectifs de la recherche 6

3. Les hypothèses de travail 7

4. Définition des concepts 7

5. Méthodologie 10

5.1. La revue de littérature 10

5.2. Le choix du site d'étude 13

5.3. Les variables de l'étude 13

5.4. L'échantillonnage 17

5.5. La collecte des données 17

5.6. Le traitement des données 18

6. Les difficultés rencontrées 18
CHAPITRE II : LE PROJET CITE AN III, DES ORIGINES A

L'OCCUPATION DES LOGEMENTS 20

2.1. Historique de la cité an III 20

2.1.1. Le quartier Bilibambili 20

2.1.1.1. Etude humaine et économique 20

2.1.1.2. Infrastructures et équipements 21

2.1.1.3. Habitat et assainissement 21

2.1.2. L'avènement du projet cité an III 23

2.1.2.1. Les raisons au choix de Bilibambili 23

2.1.2.2. La mobilisation financière 24

2.1.2.3. Le dédommagement et le déguerpissement de la population de

Bilibambili 27

2.1.3. La réalisation des travaux 29

2.1.4. L'attribution des réalisations 30

2.2. La cité an III et ses habitants 31

2.2.1. Description des constructions initiales 31

2.2.1.1. Les villas 31

2.2.1.2. Les immeubles 34

2.2.1.3. Les infrastructures 35

2.2.1.4. Les équipements socio collectifs 36

2.2.2. Caractéristiques des ménages à leur installation 38

2.2.2.1. Les chefs de ménages 38

2.2.2.2. La composition de la famille 39

2.2.2.3. La situation économique des ménages 40

2.2.2.4. Le mode d'habiter 40

CONCLUSION PARTIELLE 43

DEUXIEME PARTIE: EVOLUTION DE LA CITE AN III ET PERSPECTIVES

44

CHAPITRE III : NATURE DES MUTATIONS 45

3.1. Processus et techniques des transformations 45

3.1.1. Les recommandations du CEGECI 45

3.1.2. L'identité des entrepreneurs 46

3.2. Les changements intervenus 47

3.2.1. La végétation 47

3.2.2. Les aménagements extérieurs 48

3.2.3. Les améliorations internes 51

3.2.4. Les restructurations 55

3.2.5. Les réhabilitations et les constructions à niveau 55

3.3. La physionomie actuelle de la cité 56

3.3.1. Typologie d'évolution des logements 56

3.3.1.1. Les villas à configuration d'origine 56

3.3.1.2. Les villas de standing amélioré 57

3.3.1.3. Les villas de haut standing 58

3.3.1.4. Les immeubles 59

3.3.2. Les équipements et infrastructures 62

3.3.2.1. Les infrastructures 62

3.3.2.2. Les équipements 63

3.3.2.2.1. Les équipements sanitaires 63

3.3.2.2.2. Les équipements scolaires 64

3.3.2.2.3. Les lieux de cultes 64

3.3.2.2.4. Les équipements de loisirs et de détente 64

3.3.2.3. Les activités économiques 65

3.3.2.4. L'assainissement 67

CHAPITRE IV : FACTEURS D'EVOLUTION DE L'HABITAT, BILAN ET

PERSPECTIVES 72

4.1. Les facteurs d'évolution de l'habitat 72

4.1.1. L'évolution démographique 72

4.1.1.1. Identité des chefs de ménage 72

4.1.1.2 La composition de la famille 75

4.1.2. L'élévation du niveau de vie 76

4.1.2.1. La situation socio-économique des ménages 76

4.1.2.2. Quelques indicateurs économiques 77

4.1.3. La modernisation 80

4.1.4. Les problèmes liés aux aspects physiques et techniques des logements

81

4.1.4.1. L'architecture 81

4.1.4.2. Les contraintes du milieu naturel 82

4.2. Bilan de l'évolution et perspectives 83

4.2.1. Bilan 83

4.2.1.1. Sur le plan social 83

4.2.1.2. Sur le plan économique 87

4.2.2. Perspectives 88

4.2.2.1. La gestion de la cité 88

4.2.2.2. Les projets des résidents 89

4.2.2.3. Les mesures à appliquer à la cité an III 92

4..2.2.4. Quelques suggestions pour les éventuels futurs projets 94

CONCLUSION PARTIELLE 96

CONCLUSION GENERALE 97

BIBLIOGRAPHIE 100

LISTE DES ANNEXES X

Annexe 1: Questionnaire d'enquête sur les caractéristiques socio-économiques des ménages et les caractéristiques de l'habitat de la Cité An III XI Annexe 2 : Questionnaire sur les procédures de construction des résidents de la Cité An III (cas des maisons à niveaux) XVI Annexe 3 : Enquête sur les infrastructures, équipements et services de la Cité An III XVII Annexe 4 : Localisation géographique de la Cité an III dans la commune de Ouagadougou XIX Annexe 5 : Carte de localisation géographique de l'ex quartier Bilibambili .... XX

Annexe 6 : Plan parcellaire de la cité an III XXI

Annexe 7 : Plan de villa F4 de type 1 XXII

Annexe 8 : Plan de villa F4 de type 2 XXIII

Annexe 9 : Plan d'immeuble : Premier niveau XXIV

Annexe 10 : Plan d'immeuble : Second niveau XXV

Annexe 11 : Compositions et critères d'attribution des logements de la cité an III

XXVI

Annexe 12 : Composition du dossier XXVII

Annexe 13 : Règlement intérieur des locataires et colocataires acquéreurs ou

simple des immeubles de la cité an III- HLM-cité an IV B XXVIII

TABLE DES MATIERES XXXIV