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Le financement bancaire au service de l'immobilier

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par Fouad HENTOUR
Ecole supérieure de banque Algérie - Licence en finances 2008
  

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République Algérienne Démocratique et Populaire

Mémoire de fin d'études

Pour l'obtention du Brevet Supérieur de Banque

Thème

Le financement bancaire au service de l'immobilier

Présenté par : HENTOUR Fouad Encadré par : M. DJEMOUI Sofiane

8ème promotion Agence : CNEP-BANQUE Boulevard Med V

Février 2005

Remerciements

Ce travail a été réalisé dans le cadre de la préparation du Brevet Supérieur de Banque à l'Ecole Supérieure de Banque.

Je tiens à remercier la CNEP-BANQUE pour la confiance qu'elle a placée en moi en m'accordant le parrainage pour mes trois années d'études.

Je remercie tous les professeurs de l'E.S.B pour les connaissances que j'ai pu acquérir auprès

d'eux.

Je souhaite exprimer ma gratitude à Mr DJEMOUI Sofiane, chef de service crédit aux promoteurs immobilier, agence CNEP-BANQUE Boulevard Med V, pour m'avoir encadré, guidé et permis de mener ce travail dans de bonnes conditions.

Mes remerciements vont aussi à tous les membres du service crédit au sein duquel j'ai suivi mon stage pratique.

Merci à toutes les personnes qui m'ont aidé de près ou de loin durant ces trois années d'études. Particulièrement :

Mme MEDJAJI Farida, Consultante, CEBA (CNEP-BANQUE) ;

Mme MIMOUN, S / Directrice formation courte durée (ESB) ;

M. LARAOUI Moussa, Bibliothécaire (ESB) ;

M. BOURAINE Mohamed, chargé d'étude crédit, réseau CNEP-BANQUE Alger centre ;

M. HADJ HOUAOUI, Directeur des études, CNEP-BANQUE.

Enfin, un grand merci à mes parents et à toute la

famille

SOMMAIRE

INTRODUCTION GENERALE 01

Chapitre préliminaire 04

PREMIERE PARTIE : ENVIRONNEMENT DU FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER 08

EN ALGERIE

Chapitre 1 : Le marché immobilier algérien « Du monopole de l'Etat à l'ouverture du marché » 08

1. De 1967 à 1986 09

2. De 1986 à nos jours 09

Chapitre 2 : Le nouveau cadre institutionnel du financement de l'immobilier 12

1. Les institutions chargées de la solvabilité de la demande

12

1.1. La Caisse Nationale de Logement (CNL) 12

1.2. Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière (FGCMPI) 13

1.3. La Société de Garantie du Crédit Immobilier 14

1.4. La Société d'Automatisation des Transactions Interbancaires et de la Monétique (SATIM) 17

2. L'institution chargé du refinancement hypothécaire : « La Société du Refinancement

Hypothécaire (SRH) » 18

3. La banque au coeur d'un système inter indépendant 19

DEUXIEME PARTIE : LE FINANCEMENT BANCAIRE DU MARCHE IMMOBILIER 21

Chapitre 1 : Le promoteur immobilier 22

1. Définition du promoteur 22

2. Les interlocuteurs du promoteur immobilier 22

Chapitre 2 : Le financement de l'offre immobilière « Crédit à la promotion immobilière » 26

I. GENERALITES 26

1. Définition 26

2. Principes de financement de la promotion immobilière 26

3. Les garanties exigées 26

II. MONTAGE D'UN DOSSIER DE CREDIT A LA PROMOTION IMMOBILIERE 27

Chapitre 3 : Le financement de la demande immobilière « crédit immobiliers aux particulier » 39

1. Définition du crédit immobilier aux particuliers 39

2. Caractéristiques des crédits immobiliers aux particuliers 39

3. La gamme des crédits immobiliers aux particuliers 41

4. Les crédits immobiliers aux particuliers en Algérie 43

TROISIEME PARTIE : LA GESTION DES RISQUES 49

Chapitre 1 : Typologies de risques 50

1. Les risques économiques 50

2. Les autres risques

53

Chapitre 2 : Gestion des risques 55

1. La gestion préventive 55

2. La gestion opérationnelle 60

3. La gestion curative 72

QUATRIEME PARTIE : CAS PRATIQUES 73

Chapitre 1 : Présentation de la CNEP-BANQUE 74

1. De la CNEP à la CNEP-BANQUE : « plus de trente ans au service de l'immobilier 74

2. La CNEP dans sa nouvelle configuration de banque 75

Chapitre 2 : Crédits immobiliers aux particuliers « cas de la CNEP-BANQUE » 78

1. Les pratiques de financement 78

2. Traitement d'une demande de crédit 83

3. Les garanties exigées 85

4. La mise en place du crédit 86

5. Le suivi et le recouvrement du crédit 86

Chapitre 3 : Crédit à la promotion immobilière « cas CASA » 88

1. Constitution du dossier 89

2. Identification de la relation 89

3. Présentation du projet « CASA » 90

4- Etude de viabilité du projet 91

5. La rentabilité avant financement 92

6- La rentabilité après financement 97

7- Analyse par les ratios 101

Conclusion de l'étude 103

CONCLUSION GENERALE 104

BIBLIOGRAPHIE ANNEXES

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"Ceux qui vivent sont ceux qui luttent"   Victor Hugo