B- DEUXIEME PHASE
1- ETABLISSEMENT DES DOCUMENTS CONTRACTUELS
Après acceptation, par le promoteur, de l'offre de
crédit de l'institution, les services de crédit de l'agence
procéderont à l'accomplissement des formalités suivantes
:
1.1- Etablissement de la convention de
financement
Lorsque toutes les conditions prévues par la LAC sont
remplies, et les réserves éventuelles levées, les services
de l'agence établiront selon le modèle en vigueur et au recueil
de la signature du client.
Lors de l'accomplissement de ces formalités, le
chargé du crédit devra :
·
Deuxième partie Le financement bancaire du
marché immobilier
33
Deuxième partie Le financement bancaire du
marché immobilier
Deuxième partie Le financement bancaire du
marché immobilier
Vérifier l'identité du signataire en transcrivant,
sur le bas de la convention, les références de sa pièce
d'identité ;
· Vérifier la validité de son mandat s'il
signe pour le compte d'une société de promotion
immobilière.
La convention ainsi signée par le promoteur ou son
représentant, est transmise pour signature, à la direction du
réseau de rattachement.
1.2- Ouverture du compte courant
Le service de crédit de l'agence récupère
auprès de son client les documents nécessaires à
l'ouverture d'un compte courant, lui fait signer la demande d'ouverture ainsi
que la convention de compte courant, et transmet l'ensemble du dossier au
service « caisse » de l'agence pour accomplissement des
formalités d'ouverture de compte.
Il convient de préciser qu'à cette étape de
mise en place, l'ouverture du compte ne comportera pas d'autorisation de
tirage.
Par ailleurs, le compte courant ainsi ouvert, doit
répondre aux conditions de fonctionnement particulières suivantes
:
· Il ne donne pas lieu à la délivrance d'un
chéquier, l'ensemble des mouvements « débit » y
afférant doivent être exécutés par ordre de virement
;
· Il ne peut en aucun cas, être en position
débitrice ;
· Toutes les recettes relatives au programme financé
doivent être obligatoirement, domiciliées sur ce compte.
2- LE RECUEIL DES GARANTIES4
Tout crédit immobilier consenti par la banque doit
être assorti d'une garantie contre le risque de non recouvrement, du fait
de l'impossibilité, l'incapacité ou le refus de l'emprunteur de
rembourser le crédit.
Dans le cadre d'une opération de promotion
immobilière, la garantie à constituer au profit de la banque, est
une hypothèque de premier rang.
2.1- L'inscription de l'hypothèque
L'efficacité de l'hypothèque dépend de son
inscription, dans la mesure où cette formalité confère
à cette garantie un rang qui sera respecté en cas
d'éventuelle mise en oeuvre. C'est pourquoi, cette phase d'inscription
doit être accomplie de manière rigoureuse.
Pour procéder à l'inscription de
l'hypothèque, les services de l'agence doivent présenter aux
services de la conservation foncière territorialement compétents
le dossier suivant :
Une copie de la convention de crédit dûment
signée par les deux parties ;
Deux (02) bordereaux d'inscription, fournis par les services
de la conservation foncière, signés et certifiés. Chacun
des bordereaux doit contenir les indications suivantes :
· La désignation du créancier (la banque)
avec l'indication de son représentant (le directeur d'agence) et de la
décision lui conférant les pouvoirs (décision de
nomination au poste) ;
4- Nous reviendrons avec plus de détail
sur ce point, dans la troisième partie « Gestion des risques
»
·
34
La désignation exacte du débiteur
;
· L'élection de domicile du créancier
(la banque) ;
· La date, la nature du titre et la cause de la
créance garantie par l'hypothèque ;
· Le montant du capital garanti et ses accessoires
;
· La date de remboursement de la dernière
échéance ;
· La désignation exacte de l'immeuble et la
construction sur laquelle l'hypothèque est requise
Un des bordereaux est rendu aux services de l'agence
après avoir été revêtu par le conservateur de la
mention attestant de l'inscription de l'hypothèque.
2.2- La conservation de l'hypothèque
Compte tenu de l'importance des bordereaux d'hypothèque,
leur suivi et leur gestion doivent faire l'objet d'une gestion rigoureuse, pour
ce faire les services de l'agence doivent accomplir les formalités
suivantes :
Procéder à l'enregistrement des bordereaux
d'hypothèque sur un registre ouvert à cet effet ; Etablir une
copie certifiée conforme du bordereau, et procéder à son
classement dans le dossier juridique du client ;
Transmettre les originaux des bordereaux au service juridique du
réseau pour conservation.
3- LA MOBILISATION DU CREDIT
3.1- Le contrôle préalable
Préalablement à toute mobilisation de fonds, le
chargé du crédit doit :
Vérifier le solde du compte et que le paiement des
factures n'entraînera pas une position débitrice du compte courant
;
Vérifier que le paiement des factures n'entraînera
pas un dépassement de l'autorisation de crédit ;
Vérifier que le solde du compte courant permet le
prélèvement des commissions afférentes au crédit
;
Vérifier que les factures, présentées au
paiement, correspondent au programme financé.
3.2- Le paiement
Après accomplissement des contrôles, ci-dessus,
et sous réserve qu'aucune anomalie n'ait été
relevée, le chargé du crédit procédera aux
règlements des factures selon les étapes suivantes :
Détermination de la commission de
gestion5;
Détermination de la commission
d'engagement6 ;
Imputation du montant des factures, présentées au
paiement, majoré des commissions au solde du compte courant.
4- SUIVI DU FINANCEMENT
A l'effet d'assurer une meilleure gestion des crédits
à la promotion immobilière, un suivi rigoureux de chaque dossier
est indispensable, et ce à l'effet d'anticiper tout
événement qui rendrait le sort du crédit
aléatoire.
5- Au niveau de la CNEP-BANQUE, elle représente 0,5% du
montant du crédit.
6- Au niveau de la CNEP-BANQUE, elle représente 0.1% du
montant du crédit non encore mobilisé.
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Ce suivi doit être assuré par les différentes
structures de l'institution quelles soient locales (agence) régionales
(réseaux) ou centrales (direction de crédit), il doit se
caractériser par sa permanence et devra porter sur tous les
éléments techniques et financier du projet.
4.1- Le suivi technique
Des aléas techniques liés à la construction
peuvent remettre en cause l'équilibre financier d'un projet, augmenter
son coût de revient voire remettre en cause sa commercialisation.
Aussi, les structures techniques, centrales et régionales,
doivent, au moins une fois durant la vie du projet, procéder ou
faire7procéder à une expertise
technique du projet.
Cette expertise devra être exécutée lors des
phases les plus importantes du projet :
· Avant l'octroi de la première mobilisation du
crédit, pour s'assurer de l'utilisation préalable des fonds
propres ;
· A la consommation des 30% du financement consenti ;
· A la consommation des 60% du crédit consenti.
4.2- Le suivi financier
L'objectif du suivi financier est d'effectuer un suivi
statistique, et de collecter les informations permettant de détecter le
plus en amont possible les difficultés éventuelles.
4.2.1- Le suivi mensuel
Ce suivi est assuré par le service de crédit
domiciliataire du promoteur, il doit être effectué
mensuellement.
Pour se faire, le service crédit devra éditer un
extrait du compte courant du promoteur et procéder à son
analyse.
4.2.2- Le suivi trimestriel
Une fois par trimestre, les services de l'agence devront
procéder à l'établissement d'un point de gestion de chaque
crédit, pour ce faire, ils devront, dix (10) jours avant la fin de
chaque trimestre demander, au promoteur, la production :
· D'un plan financier prévisionnel actualisé
;
· D'un plan de trésorerie prévisionnel
actualisé ;
· D'un état de commercialisation
actualisé.
Sur la base de ces documents, le chargé du crédit
procédera à l'établissement d'un point de gestion, et on
effectuera l'analyse pour détecter tout éventuel problème
présent ou à venir. Ainsi, à titre d'exemple, une baisse
de la marge ou une détérioration des fonds propres a pour
conséquence une dégradation du plan financier et mettrait en
cause le recouvrement de la créance de la banque.
Une copie du point de situation, analysée et
commentée, devra être transmise au département
crédit du réseau et à la Direction centrale du
crédit, et, une autre devra être classée dans le
dossier.
4.3- Information du promoteur 4.3.1- Information
régulière
7- La banque peut aussi faire appel à
des bureaux d'études agrée, pour réaliser l'expertise.
Deuxième partie Le financement bancaire du
marché immobilier
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CIRCUIT DE TRAITEMENT D'UNE DEMANDE DE FINANCEMENT
PROMOTIONEL
CONVENTION DE CREDIT
ETABLISSEMENT DES DOCUMENTS CONTRACTUELS
OUVERTURE DE COMPTE COURANT
MOBILISATION DU CREDIT
SUIVI FINANCIER
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SUIVI TECHNIQUE
|
INFORMATION DU PROMOTEUR
|
|
SUIVI DU FINANCEMENT
RECUEIL DES GARANTIES
ATTESTATION DE SOLDE
MAINLEVEE D'HYPOTHEQUE
RECOUVREMENT DU CREDIT
DEUXIEME PHASE
Deuxième partie Le financement bancaire du
marché immobilier
37
A chaque fin de trimestre, le service crédit de l'agence
devra notifier, au promoteur, les informations suivantes :
· Le montant de crédit mobilisé ;
· Le montant des commissions perçues au titre de la
convention de crédit ;
· Le montant des frais financiers relatifs aux
différentes tranches de crédit mobilisées.
4.3.2-Information exceptionnelle
Tout événement, révélé par
le contrôle mensuel et / ou trimestriel du projet, et pouvant avoir des
répercussions négatives sur la bonne fin du projet, doit
être, sans délai, porté à la connaissance du
promoteur par courrier recommandé.
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