2.2- Un bien immobilier est un actif réel !
Cette caractéristique découle directement de la
précédente car l'immobilier est un élément
essentiel du patrimoine3 des ménages. Mieux
encore, l'immobilier en général, le logement en particulier est
souvent les facteurs déterminants de formation et de croissance du
patrimoine des ménages pour lesquels l'accession à la
propriété est le point de départ de la constitution du
patrimoine.
2.3- Un bien immobilier est un bien immobile !
Le bien immobilier est l'ensemble du cadre bâti et du
support foncier. Donc, c'est un bien localisé dans sa
majorité4 qui ne peut être
déplacé. Cette caractéristique diminue de la
fluidité des offres et des demandes contrairement aux biens
déplaçables.
2.4- Un bien immobilier est un bien
hétérogène !
Deux biens immobiliers ne peuvent jamais être exactement
les mêmes. Deux parcelles de terrains ne peuvent par exemple jamais
être exactement identiques car même si leurs
caractéristiques sont très semblables, elles ne peuvent avoir les
mêmes coordonnées géographiques. Outre cet aspect les
terrains diffèrent souvent selon leur destination (immobilier
résidentiel, commercial, industriel, etc.), leur taille, leur
accessibilité, leur orientation, leur forme, etc. Deux bâtiments
également sont le plus souvent différents : ils peuvent se
distinguer par exemple selon la qualité de leur construction, leur
âge, leur état d'entretien, leur volume, leur localisation, etc.
Les sources d'hétérogénéité des biens
immobiliers sont extrêmement nombreuses, beaucoup plus nombreuse que pour
l'or par exemple. Dans le cas de l'or en effet, il suffit de donner le
degré de pureté du métal pour le caractériser de
façon précise, alors que pour l'immobilier il convient en tout
cas de donner l'adresse, la surface ou le volume de l'immeuble, la surface du
terrain sur lequel est construit l'immeuble, l'année de construction,
l'état de rénovation. Même si un acheteur potentiel dispose
de tous ces éléments, il voudra visiter l'immeuble afin de
pouvoir mieux le caractériser.
Au-delà des spécificités qui viennent
d'être présentées, les biens immobiliers sont aussi
caractérisés par des coûts élevés de
transaction, c'est-à-dire que ces biens sont des actifs peu liquides par
comparaison avec les actifs financiers. L'information imparfaite est aussi une
donné fondamentale des marchés immobiliers. La transaction
immobilière est discrète. La règle de discrétion
s'impose pour des raisons fiscales, pour des motifs de concurrence. Un
promoteur5 ne tient pas forcément à
la publicité d'un prix de vente. Cela, vis-à-vis de ses
fournisseurs, puis de ses locataires, enfin de ses pairs, qui pourraient se
prévaloir de construire ou de vendre moins cher et ainsi le
discréditer.
2. Parc dans cette expression signifie le parc immobilier.
3. Selon le dictionnaire « Petit Larousse » : c'est
l'ensemble des biens, droits et charges d'une personne.
4. Certaines constructions très «
légères » peuvent être déplacée (mobile
homes, pavillons préfabriqués).
5. Voir définition du promoteur,
deuxième partie du présent mémoire.
Chapitre préliminaire Le marché
immobilier
6
La définition du marché immobilier, les
caractéristiques spécifiques aux biens immobiliers nous ont
conduit à émettre le constat suivant :
CONSTAT : « Comparaison entre un marché de
biens en générale et le marché immobilier
»
L'étude et le suivi d'un marché reposent en grande
partie sur la connaissance de mécanismes de formation des prix des biens
ou actifs qui y sont échangés. En théorie la concurrence
sur un marché donné conduit nécessairement à des
prix d'équilibre qui ajustent l'offre et la demande. Or, la concurrence
se fonde sur deux conditions très importante :
1- Les biens sont «
homogènes6 ».
2- L'information circule parfaitement.
Ces conditions ou hypothèses, cumulatives, conduisent
à un prix unique pour un bien spécifique. L'investisseur peut
ainsi connaître, en tout temps, le prix d'une action, d'une tonne de
matière première, dans n'importe quelle monnaie et à
n'importe quelle échéance. Par contre, le marché
immobilier déroge à ces deux hypothèses.
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