B- L'assurance crédit
L'assurance crédit est la deuxième forme de
sûreté personnelle examinée ici. Ses finalités sont
:
y' D'indemniser le créancier d'éventuelles pertes
nées de l'insolvabilité d'un débiteur ; y' De faciliter la
mobilisation des créances par la banque.
B.1- Définition
L'assurance est définie par l'article 619 du code ce
commerce algérien comme suit : « le contrat par lequel
l'assureur s'oblige, moyennement des primes ou autres versements
pécuniaires, fournir à l'assuré ou aux tiers, une somme
d'argent, une rente ou une prestation pécuniaire, en cas de
réalisation du risque prévu au contrat ».
B.2- Les forme d'assurances destinées aux
crédits immobiliers
· Assurance décès et incendie : en
matière de crédit hypothécaire, cette assurance est la
plus répondue, la banque prêteuse fait souscrire à
l'emprunteur cette assurance pour garantir le risque décès et
incendie. En Algérie se produit est commercialisé par la
SAA4.
· La garantie SGCI : la SGCI offre plusieurs produits, soit
pour les crédits immobiliers aux particuliers ou aux promoteurs
immobiliers5.
2.3.2- Les sûretés réelles
Nous avons vu que les sûretés personnelles portent
sur le patrimoine général du garant, c'est-à-dire, sur
tous ses biens, sans distinction.
Alors que les sûretés réelles portent sur un
bien déterminé, qui garanti le remboursement d'un crédit
déterminé. Elles conviennent aux crédits à long
terme.
On distingue les sûretés mobilières des
sûretés immobilières. La distinction est établie
selon que le gage est constitué sur bien meuble ou immeuble.
On s'intéressera, cependant, qu'aux sûretés
qui peuvent utilisé dans le cadre d'un crédit immobilier (pour
particulier ou promoteurs).
4- Société Algérienne d'Assurance.
5- Pour plus de détails, voir produits de la SGCI,
Première partie de ce mémoire.
A- Troisième partie La gestion des
risques
64
Le nantissement des bons de caisse
Les bons de caisse sont utilisés par les banques comme
titres de collecte de l'épargne commerciale, et aussi des
ménages. Cependant, leur nantissement peut être utilisé
comme garantie réelle dans le cadre d'un crédit immobilier.
La remise en gage de ces titres prend en compte la forme sous
laquelle ils ont été émis :
Le nantissement des bons de caisse, souscrits en la forme «
au porteur », ou « anonyme » ne
soulève pas de difficulté particulière. Il
a lieu par acte sous seing privé, par utilisation des modèles
d'actes du recueil de formules d'actes, diffusés par les banques.
Le nantissement des bons de caisse « à ordre »
de personne dénommée s'établit également sous seing
privé, avec en plus la formalité de l'endossement sur le
titre.
Le nantissement des bons de caisse souscrits en la forme «
nominative » a lieu par acte authentique, c'est-à-dire par acte
notarié.
Cette forme est rigide, formaliste et onéreuse par les
honoraires de notaire qu'elle génère.
B- L'hypothèque
B.1- Définition
L'hypothèque est la garantie la plus utilisée en
matière de crédit immobilier. C'est une sûreté
réelle qui confère un droit réel sur les immeubles
affectés à l'acquisition d'une obligation. Elle est
définie par l'article 822 du code civil algérien comme suit :
« le contrat d'hypothèque est le contrat par lequel le
créancier acquière sur un immeuble affecté au paiement de
sa créance, un droit réel qui lui permet de se faire rembourser
par préférence aux créanciers inférieurs en rang,
sur le prix de cet immeuble en quelque main qu'il passe. »
Selon le code civil algérien, une tierce personne peut
affecter son bien à la garantie de la dette du débiteur, il
s'agit dans ce cas de « caution réelle ».
B.2- Les différentes formes
d'hypothèques
Il existe trois (03) sortes d'hypothèques qui sont
classées suivant leurs modes de constitution car l'hypothèque
peut être conventionnelle lorsqu'elle est décidée librement
entre le débiteur et le créancier, légale lorsqu'elle est
prévue par la loi et judiciaire lorsqu'elle découle d'une
décision de justice.
L'hypothèque conventionnelle
Le débiteur, appelé constituant, consent une
hypothèque sur un bien immobilier lui appartenant, à son
créancier, par un contrat passé entre eux. Le contrat
d'hypothèque doit être notarié est soumis à
l'enregistrement et à la publication. Au terme de son délai qui
est de dix (10) ans, et à défaut de renouvellement l'inscription
ne produit plus d'effet. Il est à noter que l'hypothèque
conventionnelle peut être dispensée de renouvellement pendant 35
ans à condition que ce soit précisé sur le titre
(décret n° 77-47 du 19 février1977).
L'hypothèque légale
Elle est instituée par l'article 96 de la loi n°
02-11 du 24 décembre 2002 portant loi de finances pour 2003. Cette loi a
retenue cette déposition en faveur des banques et établissements
financiers : « il est institué une hypothèque
légale sur les biens immobiliers du débiteur au profit des
banques et établissements financiers en garantie de recouvrement de
leurs créances et des engagements consentis envers eux ».
Troisième partie La gestion des
risques
65
La forme authentique n'est pas nécessaire dans le contrat
du crédit et il suffit seulement qu'il soit établi en la forme
sous seing privé pour servir de preuve et pour apprécier les
obligations des parties. L'hypothèque doit être inscrite à
la conservation foncière pour qu'elle soit inopposable aux tiers. Cette
inscription est dispensée de renouvellement pendant un délai de
trente (30) ans.
L'hypothèque judiciaire
Elle est définie par l'article 345 du code civil
algérien comme suit : « l'hypothèque judiciaire est une
mesure conservatoire immobilière. Elle porte sur un ou plusieurs
immeubles (terrains, construction, etc.) appartenant au débiteur ou
à la caution, si elle existe, et vise à les mettre sous mains de
justice et d'empêcher leur propriétaire d'en disposer au
préjudice du créancier ».
Deux cas peuvent se présenter :
É Si le créancier détient un jugement
condamnant le débiteur, il peut demander l'inscription d'une
hypothèque judiciaire (article 937 du code civil algérien), pour
cela il doit adresser une requête
au président du Tribunal qui rend une ordonnance
autorisant l'affectation de l'immeuble ;
É Absence d'une décision de justice condamnant le
débiteur : le créancier peut s'il justifie d'un titre prouvant la
créance (et pour préserver ses droits), peut demander au juge de
l'autoriser à prendre une inscription provisoire. Une fois que son
affaire est jugé sur le fond, et qu'il a eu gain de causse, il peut
procéder à l'inscription définitive de l'hypothèque
et cela dans les deux mois qui suivent le jugement (article 352 du code civil
algérien).
B.3- Droit conférés pour la banque
L'hypothèque confère à la banque un droit
de suite et un droit de préférence
Le droit de suite : il confère à la banque la
possibilité de suivre l'immeuble hypothéqué en quelques
main qu'il passe pour être payer suivant l'ordre de sa créance.
Le droit de préférence : il permet de se faire
payer par priorité aux autres créanciers une fois le bien
vendu.
B.4- Condition de formation de l'hypothèque
Le contrat de l'hypothèque doit être conforme
à certaines conditions de fond et de forme comme suit : Les
conditions de fond
9 Le constituant doit être en mesure d'hypothéquer :
un mineur émancipé6 ou un majeur ont
la capacité d'hypothéquer un bien immobilier, contrairement au
mineur non émancipé. Pour le majeur en curatelle7
et en tutelle8, ils peuvent
hypothéquer un bien avec les autorisations du curateur et du conseil de
famille respectivement9 ;
6- Emancipation : Acte juridique solennel ou effet légal
du mariage qui confère à un enfant mineur le gouvernement de sa
personne et la capacité d'accomplir les actes de la vie civile
7- Curatelle : Un des régimes de protection des
incapacités majeurs
8- Tutelle : Ensemble de mesures légales destinées
à protéger les biens des enfant mineurs et des incapables
majeurs.
9- L'article 44 du code civil algérien prévoit :
« ceux qui sont complètement ou partiellement incapables, sont
soumis, selon le cas, au régime de l'administration légale, de
tutelle ou de curatelle... ».
Troisième partie La gestion des
risques
66
y' « Le constituant doit être propriétaire de
l'immeuble à hypothéquer10 ».
C'est-à-dire qu'il doit être en possession d'un titre prouvant
qu'il est titulaire du bien qu'il veut hypothéquer.
Les conditions de forme
y' L'acte constitutif d'une hypothèque conventionnelle
doit être nécessairement authentique et revêtant la forme
notarié sous peine de nullité ;
y' L'acte notarié doit comprendre avec exactitude toutes
les informations indispensables à savoir : la créance garantie,
sa cause et son montant, la désignation individuelle de chaque immeuble
(adresse exacte, références cadastrales...)
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