PREMIERE PARTIE
L'ENVIRONNEMENT DU FINANCEMENT
DE L'IMMOBILIER EN ALGERIE
Depuis quelques années un nouveau dispositif
du financement de l'immobilier s'est installé progressivement en
Algérie. Plusieurs réformes on tété
nécessaires pour le mettre en place. Ces dernières ont
démarré par la mise en place d'un nouveau cadre
réglementaire de la promotion immobilière (1986 / 1993), puis
l'implication de l'ensemble des banques dans le financement de l'immobilier.
Ces réformes ont été complétées par la
création de plusieurs institutions, afin de faciliter et
sécuriser le financement de l'immobilier.
Ces mesures de réorganisation et de
restructuration de l'environnement du financement de l'immobilier n'ont
intervenu qu'après l'échec de plusieurs politiques de relance du
secteur, menées de l'indépendance jusqu'à la fin des
années 80.
A travers cette première partie nous allons
répondre à deux questions pertinentes à savoir
:
É Pourquoi, l'Etat a entrepris ces
réformes ?
É Quel est le nouvel environnement du
financement de l'immobilier en Algérie ?
A cet effet, notre travail sera divisé en deux
(02) chapitres. Le premier sera consacrer à l'évolution du
financement du marché immobilier algérien. Le second, à la
présentation du nouveau cadre institutionnel du financement de
l'immobilier en Algérie.
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Chapitre 1
LE MARCHE IMMOBILIER ALGERIEN
« Du monopole de l'Etat à l'ouverture du
marché »
Selon un article paru dans la revue interne
CNEP-NEWS1. L'évolution du marché
immobilier algérien a été marquée par deux
périodes :
De 1967 à 1986 ; De 1986 à nos jours.
Ces deux périodes ce sont caractérisées par
deux Politiques d'Etat différentes :
Durant la première période : un monopole de l'Etat
sur le marché immobilier ;
Durant la deuxième période : une ouverture du
marché immobilier au secteur privé et aux banques, avec une
intervention de l'Etat pour aider les ménages à faibles
revenus.
1- DE 1967 A 1986
Durant cette période, le marché immobilier
algérien s'est caractérisé par :
· Une situation monopolistique de l'Etat sur le
marché, en sa qualité « d'offreur unique » de logement
;
· Une prédominance du programme locatif public ;
· Une fermeture légale de l'accès du secteur
privé au marché immobilier.
De 1967 à 1986 plus d'un million de logement est venu
renforcer le parc immobilier sans pour autant réduire le déficit
constaté. Cette inadéquation de l'offre et de la demande s'est
aggravée par les effets conjugués de :
É La forte urbanisation de la population et l'exode rural,
nés d'une politique industriel volontariste ;
É L'important accroissement démographique (3.21%)
;
É Le vieillissement prématuré du cadre
bâti à cause du manque d'entretien ;
É Le faible retour d'investissement dû à la
modicité des loyers appliqués et du taux anormalement
élevé des impayé de loyers.
L'initiative privée, qui aurait pu constituer un
complément à l'offre publique des logements, était
découragée du fait de l'interdiction des transactions
foncières entre particuliers.
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