Memoire Online - Modes d'accès à l'espace habité et insécurité foncière dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré ( Cameroun).

Je tiens ici à remercier tous ceux qui de près ou de loin ont contribué à la réalisation de ce travail. Je pense notamment :

ü Au Seigneur Dieu tout puissant, pour la santé, la force et l'intelligence qu'il m'a accordé ;

ü A mon encadreur le Professeur Tchotsoua Michel pour les conseils, la disponibilité et l'aide de toute nature sans lesquels ce travail n'aurait jamais existé ;

ü A tous les enseignants du Département de Géographie, de la Faculté des Arts, Lettres et Sciences Humaines de l'Université de Ngaoundéré particulièrement au Pr Wakponou Anselme, aux Drs Iya Moussa, Ndame Joseph Pierre, Aoudou Doua Sylvain, aux Messieurs Fofiri Eric Joël, Briltey Bakulay, Bouba Dieudonné et, Mesdames Ngou Djou Jacquette et Médiebou Chindji, pour la formation et les constants encouragements ;

ü Au délégué départemental des domaines et des affaires foncières de la Vina Monsieur Difang Joseph, au conservateur foncier de la Vina Monsieur Taukap Claude et à tous les employés de ce service, pour l'accueil et la disponibilité dont ils ont fait preuve lors de mes travaux de recherches dans leur délégation ;

ü Aux familles Nyamen, Tsamo, Bitchem, Tchaptchet, Ngoueth, Kengni, Abbou, Banimb et Abakar, pour la constante assistance ;

ü A toutes les personnes qui m'ont aidé lors des mes enquêtes de terrain précisément Messieurs Batouré Apollinaire, Iya, Wassou Bouimoutch, Dr Salpou Daniel et Madame Boudié Vanessa ;

ü A tous mes amis et camarades de la 2^ème promotion de Master Géographie de l'Université de Ngaoundéré ;

ü A tous mes partenaires de la mini cité « La Couronne », pour le cadre familial qu'ils ont su créer autour de moi ;

RESUME

La maîtrise et la gestion de l'espace habité constituent un problème d'actualité sérieux pour les autorités des jeunes communes de la ville de Ngaoundéré. La croissance démographique et la récente expansion urbaine ont entrainé une forte demande en sols pour l'implantation de diverses infrastructures. Ce phénomène a considérablement bouleversé les habitudes des peuples de la région qui passent de plus en plus de la gestion collective de la terre à l'appropriation privée de l'espace. C'est dans l'optique de déterminer et d'analyser les principaux modes d'accès à l'espace habité de la ville de Ngaoundéré afin de comprendre les facteurs d'insécurité foncière que la présente étude a été menée. Pour ce faire, nous avons utilisé la méthode hypothético-déductive. C'est-à-dire qu'après nos observations de terrain, nous avons émis certaines hypothèses que nous sommes allés vérifier sur le terrain. Cette démarche méthodologique comporte plusieurs étapes dont les principales sont les collectes d'informations et le traitement des données collectées sur le terrain. Au terme de ce travail, il se dégage 2 principaux modes d'accès à l'espace habité dans notre zone d'étude. Ce sont la location et l'achat selon que l'on veut accéder respectivement à l'habitation ou aux parcelles. Il est également important de noter que malgré les efforts du législateur pour faciliter l'obtention du titre foncier au Cameroun, l'immatriculation foncière n'est toujours pas rentrée dans les habitudes de la population des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem.

Mots clés : Modes d'accès, Espace habité, Insécurité foncière, Quartiers, Ville.

ABSTRACT

The mastery and the management of the dwelling space constitute a serious problem for the young urban councils' authorities of Ngaoundéré city. The population growth and the recent urban growth led to a great request in soils to plant various infrastructures. This phenomenon has considerably changed the habits of the people of the region who more and more move from the collective management of land to the private appropriation of the space. It is to determine and to analyze the main ways of access to the dwelling space in the city of Ngaoundéré in order to understand the factor of land insecurity that the present study has been done. To do it, we have used the hypothetic-deductive method. That is to say that after our field observations, we have issued some hypothesis that we went to verify on the field. This methodical gait or walk includes several stages of which the mains are the data collections and the processing of the data collected on the field. At the end of that work, it comes out two main ways of access to the dwelling space in our zone of study which are the renting and the purchase as one wants to respectively get to dwelling or to plot. It is equally important to notice that despite of the legislator's efforts to facilitate the obtaining of land title in Cameroon, the land registration has not yet integrated the population's habits of Gambara II, Burkina and Jérusalem quarters.

SOMMAIRE

LISTE DES TABLEAUX

LISTE DES FIGURES

LISTE DES PHOTOGRAPHIES

SIGLES ET ABBREVIATIONS

IRAM : Institut de Recherches et d'Applications des Méthodes de Développement

MEADEN : Mission d'Etude pour l'Aménagement et le Développement de la province du Nord

PRASAC : Pôle Régional de Recherche Appliquée au Développement des Savanes d'Afrique Centrale

INTRODUCTION GENERALE

1.1 PROBLEMATIQUE

Dans les pays en voie de développement en général et en Afrique subsaharienne en particulier, la croissance démographique a entraîné une forte demande en sols urbains pour les constructions et l'implantation d'équipements divers. Pour satisfaire cette demande, une multitude d'acteurs interviennent dans la production des sols, utilisant des instruments variés. Cependant, les pouvoirs publics semblent n'avoir pas toujours maîtrisé ce secteur, car les problèmes liés à l'occupation anarchique des sols ainsi que ceux de l'accès à la propriété foncière continuent à préoccuper les gestionnaires des villes (Moussa et N'dilbé, 2006). Comme la plupart des villes du tiers monde, les agglomérations urbaines camerounaises connaissent aujourd'hui une croissance spatiale et démographique accélérée. Ces villes se développent de façon anarchique c'est-à-dire sans respect des règles d'aménagement. Leurs origines précoloniales et coloniales font qu'elles ont été créées sans tenir compte de la gestion foncière à long terme (Tchotsoua et Bonvallot, 2000).

Dans le contexte actuel de mutation socio-environnementale des savanes d'Afrique Centrale, Sougnabé et al. (2007) pensent que l'accès à la ressource foncière est devenu un enjeu majeur et est à l'origine de nombreux conflits entre les principaux acteurs fonciers. Les conceptions du régime foncier sont sujettes à une évolution régulière, en parallèle de l'évolution sociale du fait de la pauvreté dans laquelle est plongée la majeure partie des peuples d'Afrique subsaharienne. La problématique foncière est pourtant relativement peu traitée par les programmes de recherche appliquée. Les enjeux fonciers sont souvent contournés, bien qu'ils soient indissociables d'un développement paisible, de la croissance économique, de la lutte contre la pauvreté et d'une utilisation durable des ressources. Les tentatives de résolution de ces conflits buttent généralement sur la méconnaissance ou la non prise en compte de la dynamique des pratiques foncières, notamment l'évolution de la notion de propriété collective vers la notion d'appropriation individuelle de la terre. Au Nord Cameroun, la question foncière est apparue avec acuité à la charnière des années 90, lors de la prise de conscience de la rareté des terres vacantes. Cette prise de conscience est la conséquence d'un irrépressible mouvement de fond, suscité par des causes cumulées, dont les plus importantes sont l'explosion démographique, l'accélération des flux migratoires et la modernisation de l'agriculture (Seignobos et Teyssier, 1997). Aujourd'hui, les pratiques foncières traditionnelles ne permettent plus d'accompagner spontanément les transformations de ces deux dernières décennies. Cette crise foncière met aussi bien les propriétaires et les locataires des terres en insécurité (Gonne et Seignobos, 2006).

La ville de Ngaoundéré comme toutes les autres villes du Cameroun fait aujourd'hui face au problème de gestion de sa ressource foncière. Cette situation nous amène à poser la problématique de la sécurisation des terres et de l'habitation dans la ville de Ngaoundéré. Notre travail s'inscrit dans la compréhension de la dynamique des territoires urbains en général et de Ngaoundéré en particulier. Il s'intéresse au problème de l'accès à l'espace habité en milieu urbain d'où le choix du thème d'étude : « Modes d'accès à l'espace habité et insécurité foncière dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré ». Il se pose dès lors les questions suivantes : Quels sont les modes d'accès à l'habitation dans la ville de Ngaoundéré ? Quel en est le principal et quelle incidence a-t-il sur la sécurisation foncière à Gambara II, Burkina et Jérusalem ? Les réponses à ces interrogations constitueront le fil conducteur de notre analyse.

1.2 ETAT DES CONNAISSANCES

1.2.1 Contexte scientifique

L'étude du foncier urbain est un domaine de recherche qui a toujours occupé une place importante en Afrique en général et au Cameroun en particulier. Bon nombre de chercheurs se sont attardés sur l'étude des principaux problèmes fonciers dans le monde et en Afrique. Si la littérature n'est pas abondante sur la question du foncier cadastral en milieu urbain camerounais et par ricochet à Ngaoundéré, tel n'est pas le cas pour l'étude des autres aspects de la gestion des ressources foncières. Les écrits pour ce domaine d'étude des sciences géographiques sont disponibles dans les bibliothèques et sur Internet.

Dans le domaine du foncier urbain, Le Bris et Le Roy (1982), montrent que déjà dans la période coloniale divers dispositifs destinés à faciliter la mobilisation de la terre ont été mis en place. C'est dans ce sens que le monopole foncier de l'Etat a été affirmé dans la législation domaniale et que la procédure d'immatriculation des terres a été mise en place. Cette dernière va conduire à l'introduction de la confection des titres fonciers en Afrique. Selon eux, les titres fonciers ont été mis en place afin de sécuriser la propriété foncière de l'Etat. Ce travail nous intéresse parce qu'il présente les raisons et les conditions dans lesquelles l'immatriculation des terres a été mise en place dans la période coloniale. Pouvons-nous assimiler l'évolution de la politique foncière décrite par Le Bris et Le Roy à celle qu'ont connue les quartiers de la ville de Ngaoundéré ?

L'Afrique tropicale rencontre aujourd'hui des difficultés à cartographier les données relatives à son foncier urbain parce qu'elle n'en maitrise pas la méthode. C'est partant de ce constat que Tadonki (1995) a écrit et soutenu sa thèse de doctorat sur la Cartographie numérique des données urbaines en Afrique tropicale, Pour une méthode : le cas de Douala. Il propose tout au long de son étude une méthode devant conduire à la cartographie des données urbaines en Afrique. Pour lui, les erreurs lors de la collecte des données est la principale cause de la difficulté à faire une analyse spatiale des territoires urbains d'Afrique tropicale. Il est donc très important de faire preuve d'une grande rigueur lors de la collecte des informations liées au foncier urbain en Afrique si l'on veut obtenir des résultats fiables. Pour les données numériques de la ville de Douala, Tadonki a proposé une solution pour leur cartographie en présentant le modèle qu'il appelle SITE^1(*). Cette étude nous propose un modèle de collecte et de traitement de données cartographiques en Afrique tropicale. Ce modèle peut-il s'appliquer à la cartographie du foncier cadastral de la ville de Ngaoundéré et faciliter de ce fait l'analyse des principaux modes d'accès à l'espace habité de ses quartiers ?

Dans le cadre de la recherche pour son mémoire de Maîtrise, Mvu Nguofeyuom (2001), présente les facteurs de croissance périurbaine non planifiée du front Sud-Est de la ville de Ngaoundéré. Selon elle, ce secteur de la ville est situé sur un site collinaire, dans l'ensemble accidenté, présente des risques d'éboulements de blocs rocheux, d'érosion ou de chutes de pierres le long des talus. Il ressort de l'analyse statistique des informations qu'elle a recueillies que le front Sud-Est est une zone pluri-ethnique de prédominance Gbaya et Dii. Ce secteur est surtout peuplé d'anciens citadins de la ville de Ngaoundéré, inégalement repartis sur les quartiers du front Sud-Est. En dépit des contraintes physiques de ce milieu, l'habitat augmente à mesure que passent les années. Toutefois, cette augmentation va décroissante au fur et à mesure qu'on s'éloigne de la zone d'habitat dense qui est Burkina et Gambara II, pour la zone d'habitat lâche notamment Jérusalem. Pour Mvu Nguofeyuom (2001), le choix de la localisation résidentielle des ménages du front Sud-Est est lié aux facteurs économiques, ces facteurs obéissent aux modèles théoriques de Wingo (1962) et d'Alonso (1964), lesquels sont fondés sur les rentes foncières et de localisation. Cette étude pose dès lors les jalons de l'interrogation sur les stratégies mises en place par les habitants des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem afin de sécuriser leurs terres et partant leur habitation.

Parlant des expériences de médiation foncière dans le Nord-Cameroun, Teyssier et al. (2003) pensent que le cadre réglementaire de l'Etat camerounais n'est sollicité que dans les zones urbaines et cette sollicitation se manifeste par le recours à l'immatriculation foncière qui reste un privilège réservé aux « élites ». Selon eux, la pression migratoire, la superposition d'usages sur le sol et l'abandon de la gestion foncière aux chefferies, provoquent aujourd'hui des conflits d'intérêt entre des communautés dont les pratiques et les stratégies s'opposent. Ils considèrent que l'impact de la précarité foncière sur la pauvreté et sur la gestion durable des ressources naturelles est une évidence. Ainsi, la ressource foncière joue un rôle déterminant dans le processus de développement de toutes les communautés qu'elles soient rurales ou urbaines. Leur travail nous amène à comprendre l'importance de la question de la sécurisation des sols et de l'habitation en milieu urbain camerounais en général et particulièrement dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré.

En ce qui concerne les politiques foncières, Gastaldi (2006) s'est appesanti sur le cas du cadastre rural en Afrique. Pour lui, l'organisation sociale du milieu rural dans les pays en développement en général et en Afrique en particulier repose sur des règles coutumières. Il précise que bien que ces dernières connaissent une certaine évolution, elles demeurent d'une importance sociologique considérable, omniprésente et certainement loin de s'effacer. Gastaldi pense qu'en Afrique l'organisation et l'occupation de la terre par les hommes se font dans le strict respect de la coutume des peuples. Ce strict respect des règles coutumières fait que la ressource foncière est gérée par une minorité et l'occupation des sols est anarchique. Dans ce cas, qu'en est-il des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré ?

Pour ce qui est de l'occupation des sols urbains, Moussa et N'dilbé (2006), allant du cas de la ville de N'Djamena au Tchad, pensent que l'un des problèmes engendrés par l'urbanisation galopante en Afrique en général et dans ce pays en particulier est celui lié à la production des sols urbains. Pour eux, cette production repose sur des textes officiels en vigueur qui sont à peine respectés. Cette situation fait que ce secteur de la vie de l'Etat n'est pas maîtriser comme cela devrait l'être par les pouvoirs publics. D'où les difficultés dans le contrôle de l'accès aux sols et de leur mise en valeur par la population. Peut-on généraliser cette observation à toutes les villes africaines et aux quartiers de la ville de Ngaoundéré ?

Parlant de la situation de la propriété foncière au Cameroun, Tchapmegni (2007) affirme que le modèle européen de sécurisation des droits fonciers à travers le système de l'immatriculation des terres a eu du mal à s'enraciner au Cameroun. L'explication serait que le système d'immatriculation des terres a été utilisé comme un instrument par les différents colonisateurs, pour s'accaparer les terres camerounaises au détriment des collectivités coutumières. Ces dernières ont évidemment réagi, pour revendiquer leur droit de propriété sur les terres constituant leurs terroirs. La revendication de la propriété des collectivités coutumières sur les terres villageoises a d'ailleurs constitué l'une des principales revendications de l'indépendance du Cameroun. Pour l'auteur, l'Etat post-colonial a choisi, face à un régime foncier traditionnel fortement tribalisé, la voie du développement économique et social, qui a consacré le maintien du système de l'immatriculation, et a induit de nombreuses réformes foncières visant à le généraliser. Mais la procédure actuelle d'immatriculation a donné lieu à de très nombreux dérapages, ce qui a suscité beaucoup de récriminations de la part des populations, surtout que cette procédure n'a pas contribué à diminuer le nombre des conflits fonciers et l'intensité desdits conflits, encore moins à sécuriser les droits fonciers individuels. En l'état actuel, l'utilité économique du titre de propriété demeure encore inconnue de la majorité. Celui-ci semble dénué d'intérêt. Ce constat est-il semblable à la situation des populations de notre zone d'étude ?

1.2.2 Cadre conceptuel

Insécurité foncière : Elle est pour Teyssier et al. (2002) un élément parmi d'autres qui bloque les processus d'intensification de l'agriculture et de renouvellement des ressources naturelles. Sans véritable assurance de pouvoir conserver sa terre, aucun paysan n'investira en travail ou en capital pour la bonification et la durabilité de ses terres agricoles. Pire encore, certains producteurs estiment que le risque d'accaparement devient plus élevé si l'aménagement augmente la valeur du sol. L'insécurité foncière conduit à un processus de dégradation des ressources. L'affaiblissement des régulations administratives ou coutumières stimule l'accaparement rapide et individualisé des ressources par crainte d'une confiscation de ces mêmes ressources par d'autres acteurs. Le climat de dérégulation, la rareté d'instances légitimes d'arbitrage et la confusion des responsabilités en matière foncière ouvrent des perspectives d'évolutions des grands domaines agricoles exploités de façon extensive au profit de notables et de potentats locaux, plus familiers des procédures de reconnaissance des droits fonciers. Il faut contrôler l'espace pour contrôler la société; il faut conquérir des terres pour asseoir les droits de sa communauté face à celle des autres ; il faut maîtriser le foncier pour se constituer une clientèle d'obligés. Le flou du jeu foncier entraîne des compétitions qui attisent les clivages identitaires.

Le conflit foncier est rémunérateur pour ceux qui disposent du pouvoir de régulation, ce qui freine leurs ardeurs pour un règlement définitif. L'achat des arbitres tourne à la surenchère et ruine les exploitations en conflit, contraintes parfois de céder des portions de leur patrimoine foncier tant est forte la ponction occasionnée par les arbitrages. Enfin, l'insécurité foncière a également pour conséquences un repli sur l'ethnie et un éloignement du citoyen envers le projet de nation. « Les citoyens vivent en marge de la loi, situation qui peut être source de graves désordres, car, (...) lorsque la législation est bafouée et non appliquée, il en résulte un discrédit pour le parlement qui fait les lois, pour le gouvernement qui est chargé de les exécuter, pour la justice et, en définitive, une crise de l'Etat » Boubou (2001). Dans le cadre de cette étude, l'insécurité foncière désigne la situation dans laquelle se trouvent les populations des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem n'ayant pas de document officiel pour justifier leur statu de propriétaire en l'occurrence le titre foncier.

Toujours dans le sens de la l'accès à la propriété foncière, le terme de sécurisation des terres occupe une place de choix dans notre cadre d'étude. Ceci s'explique par le fait que notre zone d'étude est située dans un milieu dont l'urbanisation est très récente. Cette dernière fait que le système foncier de cette zone est identique à celui du milieu rural. La sécurisation foncière désigne pour Le Roy et al. (1996) tout processus de mise en sécurité des acteurs relativement au droit foncier. Cela implique des règles de gestion foncière appropriées et légitimes. Pour eux : « Passer de ``sécurité'' à ``sécurisation'', c'est exprimer l'idée que la sécurité n'est pas un état stable mais le résultat d'un ensemble de facteurs s'inscrivant dans un espace-temps à prendre en considération au cas par cas ». Le concept d'insécurité foncière induit la notion de politique foncière qui désigne l'ensemble des réglementations, moyens et outils mis en oeuvre afin d'assurer l'administration des sols, qu'ils soient urbains, agricoles ou naturels. La politique foncière a notamment pour but de maîtriser le développement urbain, de permettre aux communes de mieux organiser la réalisation de projets importants en réservant des terrains et de contribuer à la régulation du marché foncier.

Le moyen le plus répandu pour sécuriser la terre est l'immatriculation foncière. Selon Ley (1982) cette dernière a pour but d' « apporter une garantie de propriété à l'investisseur, plus généralement, garantir la sécurité des transactions immobilières et protéger le propriétaire contre les empiètements des tiers. » Cette opération se fait d'abord par la définition topographique de l'immeuble qui doit être l'objet de l'immatriculation, ensuite par la constatation des droits réels dont il est grevé, l'inscription dans un recueil spécial dit « livre foncier » et enfin par la remise au propriétaire de l'immeuble d'un titre définitif et inattaquable qui constitue le point de départ unique de toutes les mutations et droits ultérieurs. Dans le cadre de notre étude l'immatriculation foncière correspond au titre foncier.

Maîtrise foncière : Brunet et al. (1993) l'ont définie comme étant la « capacité d'une collectivité à décider des formes d'occupation de son territoire ; c'est un objectif exigeant pour les municipalités désireuses de maîtriser le développement et l'affectation des sols de la commune. » Il est important de nous attarder sur la notion du foncier qui est l'ensemble des terres et immeubles d'un territoire donné. Selon Le Bris et al. (1982) il s'entend comme « l'ensemble des rapports entre les hommes impliqués par l'organisation de l'espace ». La maîtrise foncière s'accompagne toujours de la bonne gestion des sols. Celle-ci commence par le contrôle des moyens de production des terres et des sols urbains. La production foncière selon Brunet et al. (1993) est « un processus par lequel un espace est approprié et transformé en bien-fonds, dont l'occupation ou la vente sont négociables, même illégalement. L'installation de la population à titre précaire sur des terres dont la possession est mal définie, inconnue ou collective, contribue à la production foncière, c'est le cas de nombreux bidonvilles. La création d'un lotissement sur une terre jusque-là agricole, voire ``non constructible'', participe aussi à la production foncière. Cela se traduit par un changement de classification des terres, lequel suffit à entraîner, même avant toute intervention, un saut considérable dans les valeurs foncières, cause de quelques ``enrichissements sans cause''. La production foncière se distingue de la production immobilière, qui est celle des immeubles construits. Toutes deux ont des promoteurs, qui peuvent relever de catégories sociales complètement différentes, ou d'une seule et même catégorie ».

Dans l'optique d'efficacité, la gestion utilise aujourd'hui les outils de la cartographie qui désigne selon le dictionnaire Le petit Larousse Illustré (2007), l' « ensemble des opérations de conception, d'élaboration, de dessin et d'édition des cartes, des plans » et de plus en plus la Cartographie Assistée par Ordinateur en abrégé CAOpour atteindre ses objectifs. La carte est quant à elle selon le CFC^2(*) « une représentation géométrique conventionnelle, généralement plane, en positions relatives, de phénomènes concrets ou abstraits, localisables dans l'espace ». La carte est une représentation réduite de la surface de la terre sur un support plan et cela dans un rapport de réduction appelé échelle qui doit être connu avec précision. Selon nous, la cartographie désigne comme l'a si bien définie l'ACI^3(*) l'« ensemble des études et des opérations scientifiques, artistiques et techniques intervenant à partir des résultats d'observations directes ou de l'exploitation d'une documentation, en vue de l'élaboration des cartes et autres modes d'expression, ainsi que de leur utilisation ». Dans le cadre de cette étude, la maîtrise foncière désigne le contrôle du processus de production des sols urbains et leur gestion par les autorités traditionnelles et les agents de l'Etat.

Espace urbain : C'est une surface, un milieu aménagé et affecté aux activités et à l'usage des habitants de la ville. Caractérisée par ses coordonnées géographiques, cette dernière se définit par un certain nombre de critères qui la différencie du village, l'insère dans des catégories systématiques ou originales et introduisent l'étude de ses activités. La définition de la ville prend en compte plusieurs critères dont les principaux sont statistiques, fonctionnels et conceptuels. La définition qui dérive du critère statistique présente la ville comme un rassemblement minimum d'hommes sur une superficie restreinte, autrement dit, c'est un lieu où se trouvent des hommes agglomérés en nombre suffisant. Pour l'Institut National de la Statistique (INS), une ville est une commune dont la population agglomérée dépasse 2000 habitants sous réserve que les maisons ne doivent pas être distantes de plus de 100m. Ici l'INS retient tout simplement le critère administratif du cadre communal. Si par hasard plus de 2000 habitants sont disposés en agglomération dans plusieurs communes contigües, il n'y a pas de ville à proprement parler sur le plan de statut, mais ces éléments peuvent faire partie d'un autre type de division appelée Zone de Peuplement Industriel et Urbain (ZPIU) qui rassemble selon d'autres critères plus complexes les milieux pénétrés par l'activité industrielle au moins sur le plan de l'emploi.

La caractéristique la plus importante de la ville est de comporter un éventail de fonctions d'où le critère fonctionnel dans la définition de la ville. Ce sont les fonctions de relations c'est-à-dire les fonctions qu'on appelle par ailleurs fonctions tertiaires. Par essence, la ville est un lieu de services rendus soit à sa population, soit à celle de sa zone d'influence immédiate ou lointaine. Ces fonctions sont entre autres celles du commerce de toute dimension, des activités de services aux particuliers et aux entreprises : banques, bureaux, administrations, équipements de santé, de spectacles, activités ludiques, etc. La perte dans une petite ville d'un organe administratif comme une perception, une gendarmerie, une fonction de commandement est ressentie comme une perte de substance entrainant une perte ou une diminution de crédibilité car la ville est en grande partie une image c'est-à-dire une représentation mentale. D'autres fonctions peuvent coexister avec celles-là comme la présence d'industrie de type primaire ou secondaire, mais elles ne peuvent à elles seules former une ville c'est le cas des agglomérations autour d'un puits de mines, des cités ouvrières ou autour des houilles. On peut dire dès lors que la ville est une concentration d'hommes, de besoins, de possibilités de toutes sortes ayant une grande capacité d'organisation et de transmission. Elle existe matériellement et attire ou accueille des habitants à qui elle fournit par sa production propre ou par son commerce et par ses équipements divers la majeure partie de tout ce dont ils ont besoin. Elle est le lieu où les contacts de toute nature sont favorisés et leurs résultats maximisés.

La ville contribue essentiellement à la double liaison entre l'espace périphérique qu'elle domine plus ou moins et l'espace lointain avec lequel elle entretient des rapports complexes, mais comme corollaire le cadre urbain, l'ambiance urbaine influe sur les habitants. Il existait d'autres critères pour définir la ville, pendant longtemps on a pu évoquer l'architecture, la densité démographique ou la hauteur des immeubles, la ville était symbolisée par ses monuments, ses maisons hautes, ses encombrements, sa promiscuité, etc. Cela est encore vrai dans bien des cas, mais beaucoup de villes modernes échappent à ce schéma. Aujourd'hui la plupart des villes sont organisées en quartier. Ce dernier est selon le dictionnaire Le petit Larousse Illustré (2007), « une division administrative d'une ville, c'est une partie de la ville ayant certaines caractéristiques ou une certaine unité ». Pour Brunet R. et al. (1993), le quartier désigne étymologiquement, une « portion d'un tout divisé en 4 parties. Mais les quartiers d'une ville sont généralement plus de 4, et leur découpage qui ne relève pas de l'art grossier de l'équarrisseur qui, comme son nom l'indique, taille au carré. Le mot désigne en vérité une catégorie particulière d'être géographique, qui relève de ``l'espace vécu'' d'une certaine communauté d'appartenance et d'une représentation de celle-ci, avec des lieux repères et des lieux centraux. Il correspond rarement aux maillages statistiques ou gestionnaires les ``arrondissements'' de Paris par exemple ne sont pas des quartiers, car ils demandent, pour exister, une certaine conscience ``d'être du quartier'' ». Dans le contexte africain, le quartier désigne un ensemble d'îlots d'habitations en y incluant la petite voirie; cette échelle correspond à l'espace de vie sociale, notamment des enfants et des adultes sans activité extérieure. On appelle parcelle l'espace regroupant la ou les maisons et la cour; cet espace est le plus souvent délimité par des palissades et correspond à ce que l'on appelait autrefois le carré, unité mono ou multifamiliale. La zone est l'espace homogène, du point de vue des tissus urbains, comprenant les parcelles, les quartiers, les équipements collectifs et la grande voirie. Cette unité d'analyse, qui permet une évaluation globale de la population, est la plus souvent retenue pour définir les densités de population (Salem et al., 1992).

1.3 QUESTIONS DE RECHERCHE

Tout travail scientifique prend essence dans le questionnement, c'est pourquoi nous nous sommes posé certaines interrogations.

1.3.1 Question principale

La question principale de cette étude est la suivante : quels sont les principaux modes d'accès à l'espace habité des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré ? De cette question découle celle qui suivent :

1.3.2 Questions spécifiques

- Par quoi est caractérisé l'espace habité des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem ?

- Quels sont les acteurs impliqués dans les transactions foncières des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem ?

- Quelle est la place des rapports sociaux et du pouvoir d'achat de la population dans l'accès aux terres et à l'habitation des quartiers de la ville de Ngaoundéré ?

- Comment le principal mode d'accès à l'espace habité des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem est t-il facteur d'insécurité foncière dans la zone ?

1.4 OBJECTIFS

Une fois les questions de recherche posées, nous avons défini les objectifs de cette étude. Ici nous avons 1 objectif principal qui a été organisé en 4 grands temps.

1.4.1 Objectif principal

Déterminer et analyser les modes d'accès aux terres et à l'habitation dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem.

1.4.2 Objectifs spécifiques

- Caractériser l'espace habité de ces quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem ;

- Analyser l'incidence du principal mode d'accès à l'espace habité sur la sécurisation des terres dans la zone.

1.5 HYPOTHESES

L'hypothèse de la recherche est une réponse anticipée au problème que pose le sujet. Comme pour les questions de recherche et les objectifs, nous avons dégagé l'hypothèse principale et les hypothèses spécifiques.

1.5.1 Hypothèse principale

L'hypothèse principale de cette étude est formulée comme suit : l'achat et la location sont les principaux modes d'obtention des terres et des maisons à Gambara II, Burkina et Jérusalem.

1.5.2 Hypothèses spécifiques

- Les chefs des quartiers et les plus anciens habitants sont les principaux acteurs des transactions foncières de Gambara II, Burkina et Jérusalem ;

- Les bons rapports sociaux avec les propriétaires et le pouvoir d'achat de ceux qui veulent acquérir des terres ou des demeures à Gambara II, Burkina et Jérusalem, déterminent le succès ou l'échec des transactions foncières ;

- Les certificats des ventes délivrés par les chefs de quartier freinent le recourt à l'immatriculation foncière dans ces quartiers.

1.6 CADRE GEOGRAPHIQUE

Localisée à 1100 m d'altitude entre le 7°09' de latitude Nord et le 13°01' de longitude Est, sur la dorsale de l'Adamaoua, la ville de Ngaoundéré est le chef-lieu administratif de la région de l'Adamaoua. Le Décret n°2008/015 du 17 janvier 2008 du Président de la République du Cameroun a créé dans l'agglomération de Ngaoundéré la « Communauté Urbaine de Ngaoundéré » qui prend l'appellation de « ville de Ngaoundéré ». Elle est composée des trois communes d'arrondissements ci-après : Ngaoundéré 1^er, Ngaoundéré 2^ème et Ngaoundéré 3^ème (Le FEICOM, 2009). Les quartiers qui constituent notre zone d'étude appartiennent à la commune de Ngaoundéré 1^er. Selon le Décret N° 2007/115 du 23 avril 2007 du Président de la République du Cameroun portant création de nouveaux arrondissements au sein de certains départements, le ressort territorial de l'arrondissement de Ngaoundéré 1^er s'étend sur les quartiers et villages suivants : Quartier administratif, Mbideng, Camp fonctionnaire, Ndelbé I, Bali, Ndelbé II, Boumdjéré, Ndelbé III, Mission catholique, Gambara II, Mayo-Djarandi, Burkina, Bamyanga I, Marza I, Bamyanga II-A, Marza II, Bamyanga II-B, Ngaoundang, Bamyanga III, Sioute Bonjong, Bamyanga-Hamadjangui, Laïga, Bamyanga-Pana, Wakwa, Quartier Lissey, Mamra, Haut-Plateau, Kantalang, Beka-Hosséré, Mbikala-Hosséré.

Situés au Sud-Est, entre le 7°18'18,61'' de latitude Nord et le 13°36'03,80'' de longitude Est (Atangana Bamela et al., 2010), les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem se trouvent à la périphérie de Ngaoundéré (Cf. Figure n°1). Avec une altitude moyenne de 1200 m, ces quartiers s'étendent principalement de la vallée du cours d'eau Nden Mbé jusqu'aux flancs des mornes rocheux. Ils sont limités au Nord par une surélévation sur laquelle est perchée le camp norvégien, au Sud par des mornes granitiques, à l'Ouest par le quartier Mbideng et à l'Est par le Centre d'Instruction des Forces Armées Nationales en abrégé CIFAN (Mvu Nguofeyuom, 2001).

2. METHODOLOGIE

Les éléments de la méthodologie doivent permettre de vérifier chacune des hypothèses retenues. C'est dans cette optique que nous avons choisi d'adopter la méthode hypothético-déductive. C'est-à-dire qu'après nos observations de terrain, nous avons émis des hypothèses que nous avons vérifiées sur le terrain tout au long de notre étude. Notre travail adopte une démarche méthodologique qui comporte plusieurs étapes parmi lesquelles figurent les méthodes de collectes d'informations, l'observation participante et le traitement des données collectées sur le terrain.

Source : Carte d'évolution de la ville de Ngaoundéré, d'après Tchotsoua, 2004 et enquêtes de terrain juin 2009. Infographie : Petnga Nyamen (octobre 2010)

2.1 Collecte des informations

2.1.1 Données de seconde main

La collecte des données de seconde main a consisté à l'exploitation des documents et travaux qui ont été faits antérieurement dans le domaine du foncier urbain dans le monde, en Afrique et au Cameroun. La recherche bibliographique consiste à la consultation des documents en rapport avec notre thème d'étude. Elle a débuté au mois de février 2010 sur Internet et à la Bibliothèque Ngaoundéré Anthropos de la Faculté des Arts, Lettres et Sciences Humaines (FALSH) de l'Université de Ngaoundéré. Elle nous a permis d'appréhender les différents concepts c'est-à-dire les différentes idées de notre travail. C'est au cours de cette étape que nous avons obtenu des informations relatives à la localisation de notre zone d'étude, aux principaux types des sols du secteur, au climat, à la population qui la compose et à l'historique de la création des quartiers de notre zone d'étude. Cette recherche bibliographique nous a permis de définir et d'inscrire notre thème de recherche dans un contexte scientifique précis. Nous avons compété cette collecte des données secondaires à la bibliothèque de recherche de l'Université de Ngaoundéré et à la bibliothèque municipale de la ville de Garoua. L'accent a été mis sur les livres, les articles, les publications, les rapports, les mémoires et les thèses relatifs à la cartographie des données urbaines, à la régulation foncière au Cameroun, à la sécurisation de l'habitation en milieu urbain, aux modes d'accès à l'espace habité, à la gestion des terres en milieu urbain et au problème du déterminisme face à l'acquisition d'un titre foncier dans le contexte camerounais d'urbanisation galopante.

Le recours aux Nouvelles Technologies de l'Information et de la Communication (NTIC) notamment l'Internet, nous a permis d'avoir accès à une documentation plus importante relative aux travaux sur la sécurisation des terres et de l'habitat qui ont été réalisés dans le monde et dans certains pays africains. En dehors de la sécurisation de l'habitat dans le monde les documents sur les modalités d'accès aux sols urbains et ceux portant sur le régime foncier et domanial du Cameroun nous ont été également d'un apport considérable pour l'élaboration et la progression de l'étude. Après avoir identifié les types de données à collecter, il nous fallait définir les individus auprès desquels nous devons mener nos enquêtes.

2.1.2 Données primaires

Nous avons collecté nos données primaires à la commune de Ngaoundéré 1^er, dans les services départementaux des domaines et des affaires foncières de la Vina et auprès des habitants des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem. Les données statistiques collectées dans les services de la délégation départementale des domaines et des affaires foncières de la Vina concernent les titres fonciers établis dans notre zone d'étude. Nous avons effectué ce travail dans les services de la conservation foncière dudit département pour être plus précis. Ces données nous ont permis de connaître le nombre de titres fonciers qui existent dans ces quartiers, leur date de délivrance, les superficies des parcelles, les propriétaires et leur position c'est-à-dire les coordonnées géographiques de chacune des parcelles immatriculées afin d'en faire la cartographie.

L'information collectée à la commune de Ngaoundéré 1^er est relative à la délimitation spatiale de la commune ce qui nous a permit d'avoir une idée claire sur les limites de la collectivité territoriale en charge de notre zone d'étude. Pour délimiter notre zone d'étude, nous avons effectué une descente sur le terrain et procédé à des levées GPS^4(*) suivant les indications de nos guides de terrain et des populations des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem. Ce travail nous a conduit à la circonscription de notre zone d'étude et nous a permis d'en connaitre les limites exactes. Les habitants de ces quartiers, par le biais du questionnaire et des entrevues, nous ont fourni les informations sur les modalités d'acquisition des terres et de l'habitat dans leur quartier. Nous devons préciser ici la technique d'échantillonnage qui nous a permis d'obtenir des informations fiables pour notre étude.

2.2 Echantillonnage

L'échantillonnage est le processus qui nous permet d'obtenir un échantillon. Pour définir cet échantillon, il nous a fallu des données sur le nombre de ménages de notre zone d'étude. Pour ce faire, nous avons adressé une demande au directeur du BUCREP (Bureau Central des Recensements et des Etudes de population) afin d'obtenir les données relatives à la population des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem. Les personnes chargées du dossier nous ont dit que la réponse avait déjà été renvoyée, mais nous ne l'avons pas reçue. Face à cet aléas et à l'impératif de temps auquel nous avons été confronté, nous avons utilisé les informations obtenues au cours de la recherche bibliographique. Selon le document que nous avons à notre disposition, le nombre total de ménages des quartiers de notre zone d'étude était estimé à 595 en 2001, avec 341 à Burkina, 164 à Gambara II, 61 à New-York et 29 à Jérusalem (Mvu Nguofeyuom, 2001). Notre échantillon a été constitué de 106 ménages du secteur soit un taux de 17,8%. La répartition de ces ménages sur l'ensemble des quartiers de notre zone d'étude s'est faite comme suit :

Le tableau ci-dessus présente la répartition par quartier de l'échantillon. Nous pouvons constater que le quartier Burkina du fait de son importance démographique et de sa superficie a le plus fort taux soit 64,2% des enquêté, suivie de Gambara II avec 26,4% et enfin Jérusalem avec 9,4%.

Ce choix de l'échantillon est par conséquent raisonné parce qu'il est fait de façon à aboutir à des résultats très proches de la réalité du terrain. L'élaboration de l'échantillonnage terminée, il a été question pour nous d'administrer le questionnaire. En fait, qu'est-ce qu'un questionnaire ?

2.3 Enquêtes quantitatives par questionnaire standard

2.3.1 Questionnaire

Le questionnaire est un document composé d'une série de questions sur lequel sont notées les réponses ou les réactions sur un sujet bien déterminé soumis à la population de laquelle on veut extraire une information. Il s'agit en effet d'une liste bien détaillée, bien classée et bien planifiée d'éléments à propos desquels les informations sont demandées. Il est utilisé dans le but d'obtenir des données concrètes et objectives à partir des sources primaires. Dans le cadre de notre étude, le questionnaire standardisé que nous avons élaboré porte sur les modalités d'accès aux terres et de l'habitat à Gambara II, Burkina et Jérusalem. Ce questionnaire nous a permit de connaître les modes d'acquisition des terres, des maisons et de comprendre les principaux problèmes d'accès à l'immatriculation foncière dans ces quartiers. Dans l'optique de faciliter la compréhension du questionnaire pour les personnes que nous avons interrogées, il a été conçu avec des questions fermées reliées à nos hypothèses de recherche, ces questions ont été élaborées sur des faits réels et ont été expliquées lors de l'administration lorsque l'enquêté avait des difficultés à les comprendre. Nous avons procédé à un test du questionnaire auprès de la population de ces quartiers, ce qui nous a permis de vérifier la pertinence et l'efficacité des questions avant de passer à la rédaction et à l'administration du questionnaire définitif.

2.3.2 Test du questionnaire

Le questionnaire a d'abord été testé sur un certain nombre d'habitants des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem afin d'évaluer le niveau de compréhension et la pertinence des questions posées aux enquêtés. Pour cela, un nombre de 12 habitants pour toute notre zone d'étude a été choisi soit 4 à Gambara II, 6 à Burkina et 2 à Jérusalem. Les personnes ciblées ont été les propriétaires fonciers et les locataires des maisons de ces quartiers.

Les résultats de cette étude pilote nous ont permis de reformuler certaines questions pour mieux les adapter au niveau de compréhension des personnes qui ont été interrogées plus tard. C'est dire que ce test du questionnaire auprès des chefs de ménages des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem nous a permit de vérifier l'efficacité des questions et de formuler le questionnaire définitif (Cf. Annexe n°1) de notre enquête. Il était également question pour nous de vérifier l'efficacité de la méthode que nous avons choisie pour mener notre étude.

2.3.3 Mode d'administration du questionnaire

Dans l'optique d'obtenir des informations fiables, nous avons choisi le mode d'administration direct pour notre questionnaire. La méthode directe consiste à administrer directement le questionnaire aux personnes concernées. Nous avons une descente sur le terrain pour administrer directement le questionnaire aux intéressés. Au cours de celle-ci nous avons été confrontés à des réticences de la part de la population ce qui nous a conduits à confier le questionnaire à des personnes influentes dans les quartiers et en qui nous avions confiance pour qu'elles l'administrent. Nous avons pris le soin d'expliquer les questions à ces personnes afin que l'information ne soit pas diluée. Pour les enquêtés d'expression locale, nous leur traduisions les questions en fulfulde lors de l'administration du questionnaire. Etant donné que nous travaillons sur un domaine très sensible de la vie sociale, nous devions vérifier la fiabilité des informations que nous avons obtenu par nous-mêmes c'est ce qu'on appelle l'observation participante. En quoi consiste exactement cette dernière ?

2.4 Observation participante

L'observation participante est un outil et en même temps une méthode de recherche anthropologique qui consiste à vivre de façon prolongée avec le groupe social étudié selon la définition de Malinowski (1985). Dans le cadre de notre étude, nous avons effectué plusieurs visites de 4 heures en moyenne à Gambara II, Burkina et Jérusalem. Le séjour prolongé quant à lui nous a conduits à une immersion dans ces quartiers. Cette immersion nous a permis de mieux comprendre les pratiques foncières (processus de transfert marchand ou non marchand des terres) et les acteurs en présence dans la zone. Notre approche se base sur l'expérience de Petit (2000) et de Bonnerat (2002) qui s'accordent à reconnaître que le cadre rigide d'une enquête ne suffisait souvent pas à comprendre les pratiques et les logiques des acteurs fonciers. Les enquêtes ne sauraient suffire pour appréhender de manière précise et fiable les pratiques foncières. Les entretiens donnaient souvent lieu à des réponses trop imprécises, parfois mensongères. Les entretiens et les questions suscitaient chez les interlocuteurs de la méfiance. Il nous a donc paru indispensable de compléter les enquêtes avec des observations directes, qui offrent par ailleurs une base privilégiée de discussion. Cette observation participante avait pour but non seulement de gagner la confiance du groupe social à étudier mais surtout de constater par l'observation certaines pratiques foncières de manière complémentaire aux questionnaires. (Sougnabé et al., 2007)

2.5 Collecte des données à la conservation foncière de la Vina

La collecte des données à la délégation départementale des domaines et des affaires foncières de la Vina a été une étape charnière de nos travaux de terrain d'autant plus que nous nous étions fixés entre autre comme objectif, de réaliser la cartographie du foncier cadastral de notre zone d'étude. Pour l'atteindre, il nous fallait obtenir le nombre de titre fonciers qui existent à Gambara II, Burkina et Jérusalem, et leur position sur le terrain. Nous nous sommes rendus à la délégation et avons rencontré le délégué départemental a qui nous avons expliqué ce pourquoi nous sommes venus dans ses services. Il nous a demandé de monter un dossier contenant une demande lui étant adressée, notre attestation de recherche, la liste des informations que nous voulions obtenir dans ses services et une photocopie de notre carte d'étudiant. Une fois le dossier en sa possession, il nous a fait un planning de passage qui prévoyait deux semaines à la conservation foncière et une semaine dans le service départemental du cadastre (Cf. Annexe n°6). Le passage dans le service du cadastre n'était pas initialement prévu, le délégué a jugé bon de l'ajouter au cas où nous n'obtenons pas toutes les informations que nous voulions à la conservation foncière.

Le travail à la conservation a été organisé en deux grandes phases notamment : la consultation des livres fonciers et la collecte des données dans les dossiers qui nous intéressait. Pour nous aider dans cette tâche, nous avons été confiés à Monsieur Iya, le responsable des archives foncières. Ce dernier nous a été d'une aide précieuse et nous a allégés considérablement la tâche. Une fois en possession de toutes ces données, il ne nous restait plus qu'à passer leur traitement.

2.6 Traitement des données

Après la collecte des données, il nous a été indispensable de procéder au traitement et à l'analyse des informations collectées sur le terrain dans le but d'obtenir des résultats qui sont des réponses ou non aux questions de recherches que nous nous sommes posés au début de cette étude. Ce traitement s'est à l'aide de l'outil informatique de statistique notamment le logiciel SPSS^5(*). L'étape de la codification et du dépouillement du questionnaire, préalable à l'analyse statistique, a été une grande partie du travail de traitement des données recueillies sur le terrain.

2.6.1 Codification et dépouillement du questionnaire

Après la confection du questionnaire, nous avons créé une banque de codes pour nos questions tout en prévoyant des espaces modifiables après la collecte du questionnaire. Une fois l'ensemble des questionnaires collectés, nous avons recodifié ce dernier afin de prendre en considération les réponses des enquêtés que nous n'avons pas prévues. La codification consiste à affecter un code à chaque variable du questionnaire (les différentes questions) afin de les introduire dans l'ordinateur et de procéder à toutes les analyses souhaitées. Ce code peut être un chiffre ou une lettre pour chaque variable du questionnaire. La codification dépend du type d'information que nous voulons extraire. C'est pourquoi nous avons au préalable un dictionnaire de codes pour affecter un code à chaque information. Ceci nous a permit d'éviter des erreurs lors du dépouillement du questionnaire. Les variables ont par la suite été entrées dans le logiciel de traitement statistique SPSS. Cette opération s'est déroulée en respectant le dictionnaire des codes établis préalablement et l'ordre des variables dans le questionnaire.

Le dépouillement du questionnaire consiste d'abord à relever manuellement le code correspondant à la cochée par chaque individu et pour chaque variable. Après ce dépouillement manuel, l'introduction des variables dans l'ordinateur s'est effectuée en saisissant le code correspondant à chaque variable. Chaque code a été saisi en respectant l'ordre d'apparition des variables, des codes et également des individus qui correspondent à chaque questionnaire. Le logiciel de traitement de données statistique SPSS permet de saisir le maximum possible de variables. Après avoir terminé le dépouillement informatisé, il a été question de choisir la ou les méthodes d'analyse de l'information la ou les plus appropriées.

2.6.2 Analyse et traitement des données

Le logiciel SPSS propose un éventail assez bien fourni de méthodes d'analyse de l'information. Nous avons dans un premier temps fait une analyse descriptive des différentes variables du questionnaire. Cette opération nous a permit d'obtenir une description de la population statistique c'est-à-dire les fréquences, les moyennes, les écart-types et les pourcentages. L'obtention de ces statistiques descriptives est importante pour l'analyse sociodémographique de la population de notre zone d'étude et elle nous a permit d'élaborer des histogrammes, diagrammes en bâtons et en secteurs.

Il a été ensuite question pour nous d'exécuter des requêtes afin d'obtenir des tableaux croisés en deux ou plusieurs variables. Les tableaux croisés nous ont permit d'étudier le lien entre ces variables. Le logiciel SPSS effectue automatiquement ces tests lorsqu'on lui en donne les instructions au moment de l'extraction des tableaux croisés.

2.6.3 Traitement cartographique

Le traitement cartographique est intervenu à la suite du traitement statistique parce qu'on a pris les données statistiques pour réaliser les cartes thématiques de notre zone d'étude. Certaines données statistiques peuvent être spatialisées c'est-à-dire représentées sur une carte. En utilisant les techniques de projection des coordonnés sur une carte de la zone d'étude préalablement géoréférencée, nous avons élaboré la carte des titres fonciers à Gambara II, Burkina et Jérusalem recensés à la conservation foncière du département de la Vina. Nous avons créé une base de données SIG^6(*) à l'aide d'un GPS et de la photographie aérienne de la zone pour faciliter la localisation des parcelles immatriculées des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem sur la carte de la ville de Ngaoundéré. Ce travail de cartographie s'est rendu possible à l'aide des logiciels Excel et MapInfo. Les données statistiques ainsi que celles issues d'un SIG et leur spatialisation permettent de rendre visibles les informations du terrain. La visualisation de ces données et leur prise en compte est très importante dans la prise de décision.

2.7 Choix de notre zone d'étude

Gambara II, Burkina et Jérusalem comme la plupart des quartiers des pays d'Afrique subsaharienne sont en pleine mutation du fait de la croissance démographique et de la forte urbanisation observée dans la ville de Ngaoundéré ces dernières années. La création de la commune de Ngaoundéré 1^èr a accentué les problèmes de la zone qui il y a moins de 5 ans, était considérée comme zone rurale. Ces quartiers ont pour caractéristique la spontanéité c'est-à-dire que l'occupation des sols s'est faite de manière anarchique du fait de la pauvreté et de la précarité dans laquelle vit ses populations. Le choix de ces quartiers comme zone d'étude se justifie également par le fait que ce sont des quartiers situés à la périphérie de la ville de Ngaoundéré et au pied d'un Mont donc sur un relief assez accidenté qui, aussi paradoxale que cela parait, sont un foyer de peuplement important.

3. RESULTATS ATTENDUS ET INTERET

3.1 Résultats attendus

Nous voulions au terme de notre étude déterminer et analyser les principaux modes d'accès aux terres et à l'habitation des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem. Pour ce faire, nous avons collecté des informations relatives aux acteurs fonciers des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem ce qui nous a permit de déterminer les facteurs favorisant l'insécurité foncière dans la zone. Nous avons administré un questionnaire d'enquête aux principaux acteurs fonciers desdits quartiers afin dégager le principal mode d'accès à l'espace habité. Nous avons également procédé à la collecte des informations relatives au nombre exact des titres fonciers de notre zone d'étude et la position (coordonnées géographiques) de chacun des lots immatriculés de ces quartiers. Toutes les données et les informations que nous avons collecté nous ont permit de réaliser la cartographie du foncier cadastral de notre zone d'étude, d'analyser les principales modalités d'accès à l'habitat et de comprendre les différentes stratégies mises en place par les habitants des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem pour sécuriser leurs terres.

3.2 Intérêt

Notre travail a un double intérêt appliqué et méthodologique. L'intérêt appliqué se justifie dans ce travail parce que l'étude des principaux modes d'accès à l'espace habité des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem nous a permit de déterminer l'origine de l'insécurité foncière de la zone. Une fois ladite origine déterminée, nous avons proposé des actions à mener pour lutter contre l'insécurité foncière dans laquelle se trouve la population de notre zone d'étude. L'intérêt méthodologique se situe au niveau de la démarche que nous avons adopté pour réaliser la carte du foncier cadastral des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem à Ngaoundéré. Etant donné que la carte est un outil très important d'aide à la décision, elle va contribuer à assurer la bonne gestion de l'espace habité de la ville. De plus, la cartographie du foncier cadastral des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem facilite l'accès aux informations relatives à l'habitation, aux titres fonciers, aux sols et à leur occupation.

4. PLAN DU TRAVAIL

Cette étude est axée sur la détermination des principaux modes d'accès à l'espace habité et sur leur incidence sur la sécurisation des terres à Gambara II, Burkina et Jérusalem. Pour la mener à bien nous l'avons organisée en 4 chapitres. Le premier chapitre présente le cadre d'étude et la définition de quelques concepts. Le deuxième chapitre porte sur la propriété foncière au Cameroun et système foncier. Le chapitre troisième quant à lui présente les principaux acteurs fonciers et les principaux modes d'accès à l'espace habité des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem. Le chapitre 4 s'intéresse aux facteurs de l'insécurité foncière dans la ville de Ngaoundéré et à la cartographie du foncier cadastral des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré.

CHAPITRE 1

CADRE D'ETUDE ET DEFINITION DES CONCEPTS

INTRODUCTION

Nous entendons par cadre d'étude de notre travail le milieu naturel et humain circonscrit sur lequel porte notre recherche. Ce cadre d'étude est constitué des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré. Situés à la périphérie Sud-Est de la ville, ces derniers sont des quartiers à urbanisation très récente dont l'occupation des terres s'est faite de façon spontanée et anarchique. Il est dès lors question pour nous tout au long de ce chapitre de donner les principales caractéristiques du milieu physique et humain de notre cadre ou zone d'étude. Pour ce faire, notre travail présentera tour à tour le relief, le climat, le réseau hydrographique, le couvert végétal et la composition sociodémographique des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem.

1.1 CARACTERISTIQUES DU MILIEU PHYSIQUE

Le milieu physique d'un territoire est l'ensemble constitué du relief, des sols, du réseau hydrographique, du climat et des formations végétales qu'on y retrouve. Ainsi, parler des caractéristiques physiques des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré renvoie à la présentation des différents éléments qui composent son milieu physique naturel.

1.1.1 Sols

Les sols de Gambara II, Burkina et Jérusalem sont composés de mornes granitiques et basaltiques d'âges tertiaire et quaternaire qui culminent à 1324 m au sommet de Ngaou Ndaï. Au pied de ces mornes, se rencontrent quelques séries sédimentaires constituées de roches détritiques riches en quartz, en feldspath et en grenats. L'étude granulométrique montre que les sols de Ngaoundéré en général, et ceux de notre zone d'étude en particulier sont essentiellement sablo-limoneux, par conséquent moins cohérents. L'essentiel des sables étant constitué de grains de quartz, ces sols sont la résultante de l'altération des roches granitiques ; ce qui témoigne de leur instabilité une fois l'équilibre perturbé. C'est donc un site aux sols instables et d'accès difficile nécessitant un coût de viabilisation très élevé avant tout processus de mise en valeur. (Mvu Nguofeyuom, 2001)

1.1.2 Hydrographie

La région de l'Adamaoua est parfois appelé le "château d'eau" du Cameroun, puisqu'un grand nombre de fleuves du pays y prennent leurs sources. Ces derniers connaissent des crues de mai à septembre pendant la saison des pluies. Les fleuves de la province se jettent dans trois bassins différents : le fleuve Niger, le lac Tchad, et l'Océan Atlantique (Ahmadou, 2010). La ville de Ngaoundéré et partant les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem jouissent d'un climat soudano-guinéen nuancé par son altitude. Les hauteurs de précipitations sont supérieures à 1400mm. La saison pluvieuse s'étend sur 7 à 8 mois (de mars à octobre ou novembre selon les années). Ce sont surtout les pluies orographiques, généralement localisées dans le temps et dans l'espace, qui y tombent sous forme d'averses et d'orages (Mvu Nguofeyuom, 2001). Ces précipitations élevées font que la région est assez bien drainée d'où la densification du réseau hydrographique.

1.1.3 Climat

Le climat de la ville de Ngaoundéré est presque tempéré puisque cette zone est située en hauteur. Les variations de température sont plutôt importantes en saison sèche. L'année est divisée en deux grandes saisons : une saison sèche et une saison pluvieuse. La saison sèche est marquée par un vent sec venant du Nord tel que l'Harmattan qui se transforme en un vent sec et chaud. Quant à la saison des pluies, elle est marquée par des pluies parfois violentes et discontinues. Comme nous l'avons dit plus haut, la saison pluvieuse s'étend sur 7 à 8 mois (de mars à octobre ou novembre selon les années). Ce sont surtout les pluies orographiques, généralement localisées dans le temps et dans l'espace, qui y tombent sous forme d'averses et d'orages rappelant de ce fait le climat équatorial. Par ailleurs, la rigueur de la saison sèche, 4 à 5 mois secs et sans pluies significatives, rappellent le climat sahélien. La température moyenne annuelle est de 22°C, mais les amplitudes thermiques sont fortes. Le minimum est souvent atteint en janvier (9°C en janvier 1998) et le maximum est situé entre mars et avril (Mvu Nguofeyuom, 2001).

1.1.4 Végétation

La localisation géographique de l'Adamaoua indique qu'elle fait partie des régions d'altitude de l'Afrique tropicale tout comme le Fouta-Djalon en Guinée. Elle appartient au secteur guinéen préforestier, milieu guinéen caractérisé par un climat humide et chaud favorable à une végétation de type de forêt dense. A l'exception de quelques savanes sur sols sablonneux pauvres, toutes les formations végétales pâturables sont constituées par des faciès de substitutions de la forêt, résultant de défrichements répétés, de la surexploitation pastorale et des feux courants traditionnels (Ahmadou, 2010). La végétation naturelle des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré est fortement dégradée. Sur les sommets de la chaîne montagneuse et sur quelques rares collines parsemées au Sud-Est de la ville, on ne trouve plus que de la savane arbustive. Les arbustes sont abattus au profit des nouvelles maisons d'habitations, des activités agro-pastorales et de l'exploitation du bois. Les berges de rivières, quant à elles, portent des forêts galeries (Mvu Nguofeyuom, 2001).

1.1.5 Contraintes du milieu naturel

Gambara II, Burkina et Jérusalem présente un milieu peu propice à l'extension urbaine du fait des contraintes physiques du milieu naturel. Ces quartiers se développent sur un espace dont la topographie est dans l'ensemble accidentée ce qui influe sur la mise en place des constructions. Ils sont dispersés sur les piémonts et sur les mi-versants de la chaîne montagneuse Sud. Ils sont construits sur un site collinaire présentant des versants rocailleux et convexes pour la plupart (Cf. photo n°1). Ces derniers entourent, sous formes d'arc de cercle Gambara II, Burkina et Jérusalem. Les vallées séparant les quartiers Burkina de Sékabara et de Gambara II sont pour la plupart à fond plat ; ce qui ne facilite pas les écoulements en saison pluvieuse. L'allure des versants influence ici la mise en place des constructions. Sur les bas de versants aux pentes relativement faibles (1 à 8%), on trouve une forte concentration humaine.

Cette photo met en exergue les contraintes du milieu physique naturel de notre zone d'étude. En fait les quartiers sont situés dans un milieu dont le relief est dominé par des collines et des montagnes. Cette contrainte du milieu pousse les personnes désirant s'installer dans le secteur à construire leur maison au pied des collines et parfois dans les vallées. Ce type de construction est dangereux parce que ces populations sont exposées à l'écroulement des blocs rocheux. Les maisons que présentent la photo ci-dessus courent le risque de se faire détruire par un bloc rocheux.

A mi-versants (8 à 13%) par contre, on note une conquête progressive des terres vers les sommets des collines. On observe également une forte densité humaine dans les bas-fonds. Bien qu'étant à la fois favorables et contraignants, les éléments physiques du site des quartiers Gambara, Burkina et Jérusalem influent sur l'occupation de l'espace par les constructions urbaines. En effet, si l'antériorité dans l'occupation des lieux a permis aux premiers occupants d'avoir la plupart de leurs constructions sur les terres aux pentes relativement faibles (1 à 8%), il faudrait toutefois noter que d'autres maisons d'habitations de ces quartiers sont entrain de s'implanter sur les terres situées sur des pentes fortes (8 à 13%), lesquelles présentent des risques d'éboulements de blocs rocheux, d'érosion et de chute de pierre le long des talus (Mvu Nguofeyuom, 2001) comme nous pouvons le voir sur le Photo n°2.

Cette photo illustre le fait que certaines maisons sont construites sur des pentes fortes d'où les grands risques d'écroulement de blocs rocheux, de chute des roches et d'action néfaste des agents d'érosion. Cette situation s'explique principalement par le faible coût de ces parcelles.

Il ressort de tout ce qui précède que les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem sont situés sur le plateau de l'Adamaoua. Ils ont un relief assez accidenté du fait de la forte activité des agents érosifs. Son climat est presque tempéré avec une saison pluvieuse plus longue que la saison sèche ce qui a pour conséquence de densifier le réseau hydrographique de la région. Ce climat est favorable à la végétation de type de forêt dense bien que la surexploitation de ce milieu par l'homme fait que cette végétation y est de plus en plus rare. Quelle est donc la composition sociodémographique de ces quartiers ?

1.2 COMPOSITION SOCIODEMOGRAPHIQUE

La composition sociodémographique d'un territoire donné est l'ensemble des données relatives à sa population. Ces données portent généralement sur la taille totale de ladite population, les principales activités de la population et sur les infrastructures du territoire. En ce qui concerne notre zone d'étude, il nous semble important de présenter l'historique de la création des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem avant de passer aux données relatives à leur composition sociodémographique.

1.2.1 Historique de la création des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem

La création des quartiers de notre zone d'étude s'est faite dans l'ordre chronologique suivant : on a assisté d'abord à la naissance de Burkina, suivi de Gambara II et de Jérusalem qui ont vu le jour d'une manière désordonnée.

1.2.1.1 Burkina

Les quartiers du Sud-Est de la ville de Ngaoundéré sont nés suite à l'implantation du studio de la radio ``Sawtu Linjiila'', qui veut dire ``Voix de l'évangile'' en langue peul. Cette radio est l'une des structures de l'Eglise Evangélique Luthérienne du Cameroun en abrégé EELC. Le studio de radio est installé à la périphérie méridionale de la ville de Ngaoundéré au cours de l'année 1966. Face aux besoins pressants en logements, les responsables du studio vont entreprendre dès 1967 la construction des premières maisons d'habitations de ses employés dans le secteur. Ces derniers vont avec l'aide des responsables de la radio créer un pont reliant ce nouveau quartier au reste de la ville. La cité ouvrière ainsi mise sur pied abrite dès lors des personnes d'origines diverses notamment du Cameroun, du Bénin, du Nigéria et du Tchad. Cette cité a connu successivement 4 noms à savoir : Siona, Camps Studio, Nden Mbé et Burkina. Et pour mieux comprendre son histoire, il faut noter que Siona veut dire en langue peul Sion du fait de la présence à la lisière du quartier d'une montagne considérée comme la colline sainte de Dieu ou la cité de Dieu.

Trois années plus tard, le nom Siona est remplacé par ``Camp studio'' qui désigne le camp des employés du studio Sawtu Linjiila. Le noyau primaire du quartier, en pleine évolution spatiale, doit son troisième nom au cours d'eau Nden Mbé qui le traverse. Ce nom en dialecte est Mboum qui signifie ``ce cours d'eau nous a dépassé''. Selon les premiers habitants du quartier, Nden Mbé aurait causé, à plusieurs reprises, des pertes en vies humaines et matérielles lors des périodes de crues. La décennie 80 est déterminante dans l'histoire de la toponymie du quartier. En effet, entre 1983 et 1984, il se déroule au quartier Nden Mbé de multiples agressions qui, très tôt, donnent une image négative dudit quartier dans toute la ville de Ngaoundéré. Cette mauvaise réputation du quartier Nden Mbé va coïncider avec les faits politiques et révolutionnaires qui se sont déroulés au Burkina Faso d'où la transposition du nouveau nom de la Haute-Volta à ce nouveau quartier de la ville. C'est ainsi que le nom Nden Mbé se voit substitué par Burkina. A partir de 1985, les extensions du quartier Burkina se forment, on assiste alors à la naissance désordonnée de Gambara II, Sékabara, New-York et Jérusalem. Les sources orales nous révèlent que le quartier Gambara II qui se trouve dans notre zone d'étude, est le prolongement du quartier Gambara I qui est situé près du Lamidat de Ngaoundéré (Mvu Nguofeyuom, 2001).

1.2.1.2 Gambara II et Jérusalem

La création du quartier Gambara II s'est faite suite à un héritage foncier au Sud-Est de la ville de Ngaoundéré. C'est en effet, le chef du quartier Gambara I qui a légué ses terres à son fils Oumarou. Sékabara, par contre, doit son existence au quartier Burkina. Il constitue en fait, l'une des extensions de Burkina. Situé sur un interfluve et limité de part et d'autre par le cours d'eau Nden Mbé, le quartier Sékabara doit son nom à sa position topographique c'est-à-dire ``quartier situé entre deux bras du cours d'eau''. En ce qui concerne New-York, il est également le prolongement du quartier Burkina. Ecrit en gros caractère sur un rocher ``Bienvenue à New-York'', cette appellation résulte de l'initiative des enfants de ce quartier, pour se distinguer des autres équipes de football, se sont donnés ce nom lors de leur première participation au championnat organisé dans la zone. Le quartier Jérusalem est le dernier né des quartiers de notre zone d'étude. Il est construit sur un site collinaire et entouré de blocs rocheux. Jérusalem fut fondé en 1986 par Gadji, un chrétien employé à l'EELC. Ce quartier doit son nom à sa position topographique notamment la présence d'une montagne (Cf. photo n°3) et son calme relatif. Il fait référence à Jérusalem de la Bible, ville sainte de Dieu, parsemée de collines et monts dont le plus célèbre est le mont Sion (Mvu Nguofeyuom, 2001).

En bref, l'année 1967 est la plus importante dans l'historique de la création des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem dans la partie Sud-Est de la ville de Ngaoundéré. Cette année marque en effet la création des premières maisons d'habitations de la zone. Le quartier Burkina est le noyau central à partir duquel se sont créés les autres quartiers de ce secteur. Gambara II et Jérusalem constituent des extensions du quartier Burkina. Quelles sont dès lors les caractéristiques de la population qui réside dans ces quartiers périphériques de la ville de Ngaoundéré ?

1.2.2 Données sociodémographiques du cadre d'étude

La population de Gambara II, Burkina et Jérusalem est composée des personnes d'origines diverses, de toutes les autres régions du pays et même des pays étrangers. Les principales activités de la population de notre cadre d'étude sont l'agriculture et les petits commerces.

1.2.2.1 Peuplement

D'après Baud et al., 1997, le peuplement désigne soit, le processus d'occupation de l'espace par une population, soit les caractéristiques de la répartition et de l'occupation d'un territoire par une population. L'histoire du peuplement de Gambara II, Burkina et Jérusalem est liée à celle de l'EELC et du plateau de Ngaoundéré. Ces quartiers font cohabiter les Foulbé venus de la vallée du Sénégal et les premiers occupants chrétiens de la zone à savoir les Mboum, les Dii, les Gbaya et certains expatriés. Ces quartiers sont fortement occupés mais la population est inégalement repartie sur l'ensemble de la zone (Cf. photo n°4). La population de notre zone d'étude est composée majoritairement de chrétiens et de musulmans, du point de vue religieux (Cf. Tableau n°2).

La photo ci-dessus présente le mont Jérusalem d'où l'un des quartiers de notre zone d'étude tire son nom. C'est d'ailleurs une chaîne de montagnes qui est l'une des limites naturelles du quartier Jérusalem. Le fait que le quartier porte le nom de cette montagne est la preuve de l'importance de la valeur socioculturelle qu'a la montagne pour les populations du quartier Jérusalem.

1.2.2.2 Activités humaines dans la zone

La population de Gambara II, Burkina et Jérusalem exerce comme activité secondaire l'agriculture et l'élevage. L'existence d'un petit marché hebdomadaire dans ces quartiers permet l'écoulement rapide des produits et le ravitaillement des habitants de la zone. En effet, les populations écoulaient leur produit dans un marché situé à l'entrée du quartier Burkina et occupant une bonne partie de la chaussée (Cf. Photo n°5).

Source : Image satellitale de la ville de Ngaoundéré, 2009. LG-UN et levées de terrain GPS, juillet 2010. Infographie : Petnga Nyamen (août 2010)

La photo ci-dessus a été extraite de l'image satellitale de la ville de Ngaoundéré de 2009. Elle présente la vue aérienne des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem. Cette portion d'image nous permet de voir l'occupation des terres de la zone et de constater qu'elle est densément peuplée et que la population est inégalement repartie sur l'ensemble du territoire de ces quartiers.

Le tableau ci-dessus présente la situation religieuse de notre zone d'étude. Nous pouvons constater comme nous l'avons dit plus haut qu'elle est dominée par les chrétiens qui représentent 73,6% de la population enquêtée suivit des musulmans (22,6%), les deux effectifs cumulés font 96,2% a eux seuls. Ceci prouve l'importance de la religion pour les populations de notre cadre d'étude.

Dans l'optique de débarrasser la chaussée des commerçants, l'autorité administrative communale a déplacé le marché vers un nouveau site à peine aménagé dont que les populations et les quelques commerçants tardent encore a visiter. Néanmoins ce nouveau marché est déjà fonctionnel comme le nous pouvons le voir sur la Photo n°6.

L'agriculture est perçue ici par la culture céréalière notamment celle du maïs. En plus de cette dernière, on constate également une forte pratique des cultures vivrières à savoirs le manioc et la patate. Les cultures maraîchères notamment les carottes, les tomates, les légumes, le piment, pour ne citer que celles-ci, sont aussi pratiquées dans la zone. L'élevage constitue l'activité secondaire de la plupart des habitants des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem. Cet élevage est basé essentiellement sur les caprins, les ovins et quelquefois sur les porcs. Pour ce qui est de la consommation ménagère, le bois de chauffe et le charbon de bois sont très sollicités donnant ainsi naissance au commerce du bois et du charbon dans le secteur (Mvu Nguofeyuom, 2001). La plupart des fonctionnaires qui résident dans ces quartiers se déplacent pour aller travailler dans les autres quartiers de la ville parce qu'il n'y a pas de bureaux administratifs.

Cette photo présente une vue de l'ancien marché de Burkina. Ce marché occupe une partie de la chaussée qui n'est pas assez large. Nous pouvons remarquer que certains commerçants y écoulent encore leurs produits bien qu'il y ait déjà un autre emplacement prévu pour ce marché.

1.2.2.3 Infrastructures

En ce qui concerne les infrastructures, notre zone d'étude compte plusieurs édifices destinés à l'usage public parmi lesquels figurent les églises, les mosquées, les écoles, le collège et les marchés. Ces édifices ont été bâtis dans l'optique de rapprocher les populations de Gambara II, Burkina et Jérusalem des lieux les plus important de la vie sociale. La quasi-totalité des infrastructures de cette zone se trouve à Burkina, considéré comme le centre du secteur. Lors de nos enquêtes de terrain nous avons dénombré 4 églises dont une Evangélique Luthérienne, une Adventiste, une Fraternelle Luthérienne et une catholique toutes situées à Burkina. Le nombre de mosquée de ce secteur est également de 4 dont 3 se trouvent dans le quartier Burkina et une seule à Gambara II. Nous avons également constaté la présence d'une école coranique qui a été construite au cours de cette année ceci dans l'optique de favoriser l'apprentissage du Coran pour les jeunes musulmans de la zone. Sur le plan de l'éducation de base, il y a deux écoles dans le quartier Burkina. Ces dernières sont les Ecoles Publiques groupe 1 et 2 de Burkina. Un chantier de construction de ces écoles est entrain d'être achevé par la coopération camerouno-japonaise et selon nos sources de terrain, il sera livré au mois de novembre 2010 (Cf. Photo n°7).

La photo ci-dessus nous permet de constater l'effectivité de la création du marché de Burkina, bien qu'il n'est fonctionnel que le Samedi, jour du marché de la zone. Nous pouvons également constater qu'il reste beaucoup à faire sur le plan infrastructurel parce qu'il est fait en matériaux traditionnels ce qui ne met pas les commerçants et les personnes qui s'y rendent en sécurité.

Il est important de signaler également qu'il existe un CES^7(*) à Burkina. Ce dernier a été créé en 2007 et a aujourd'hui tous les niveaux c'est-à-dire de la 6^ème en 3^ème. Faute de manque de salle de cours, ce collège a été reparti sur deux sites, dont le premier prévu pour son implantation abrite les classes de 6^ème et de 5^ème et les classes de 4^ème et 3^ème se trouvent sur un autre site (Cf. Figure n°2).

Nous pouvons remarquer sur cette image que le chantier de construction de l'Ecole Publique de Burkina est presque déjà terminé. Ces bâtiments permettront d'accroitre la capacité d'accueil de cette école primaire et contribuera parallèlement au développement de la zone.

Nous avons constaté qu'il existe une mini-ferme à Burkina, ce qui témoigne de la place qu'occupent les activités agricoles dans la zone. Il est vrai que le chantier infrastructurel des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem soit vaste mais il n'en demeure pas moins qu'il y existe déjà quelque chose. Beaucoup d'effort reste encore à faire pour la viabilisation de ces quartiers et dans le domaine d'évacuations d'ordures ménagères.

Source : Image satellitale de la ville de Ngaoundéré, 2009. LG-UN et levées de terrain GPS, octobre 2010. Infographie : Petnga Nyamen (janvier 2011)

La carte ci-dessus représente les principales infrastructures des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem. Le constat que nous faisons est que la quasi-totalité des infrastructures de ces quartiers sont situées à proximité de la rue principale. Ceci montre que la création des rues s'est opérée après l'implantation de ces différentes infrastructures.

1.2.3 Caractérisation de l'espace habité

Nous avons procédé au traitement cartographique de l'image satellitale de notre zone d'étude afin de caractériser son espace habité. Le traitement cartographique est quant à lui intervenu à la suite du traitement statistique parce qu'on a prit certaines données statistiques pour réaliser les cartes thématiques de notre zone d'étude. Certaines données statistiques peuvent être spatialisées c'est-à-dire représentées sur une carte. Nous avons créé une base de données SIG par le biais des levées de terrain effectuées à l'aide d'un GPS et d'une photographie aérienne de notre zone d'étude. Ces derniers nous ont permis de caractériser l'espace habité de notre zone d'étude. Cette base de données nous a permis de tracer les limites exactes de notre zone d'étude et de localiser les parcelles immatriculées des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem sur un fond de carte de la zone géoréférencée. En ce qui concerne la caractérisation de l'espace habité, nous avons utilisé la photographie aérienne des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem pour réaliser la carte qui nous a permit de caractériser ledit espace (Cf. Figure n°3). Du fait de la difficulté à distinguer certaines maisons sur ladite photo, nous également avons utilisé des images téléchargées sur GoogleEarth, que nous avons pris le soin d'imprimer avant usage.

Ce travail de cartographie s'est fait à l'aide des logiciels Excel et MapInfo. Les données statistiques ainsi que celles issues d'un SIG et leur spatialisation permettent de rendre visibles les informations du terrain. La visualisation de ces données et leur prise en compte est très importante dans la prise de décision.

1.3 DEFINITION DES CONCEPTS

Un concept est une idée, c'est un mot ou un groupe de mots permettant d'exprimer la façon théorique qu'on a de percevoir un phénomène. Il est important ici de définir certains concepts centraux de notre travail afin de faciliter la compréhension de notre thème d'étude. Nous avons choisi les concepts de ressource sol et de droit de propriété parce que notre travail porte sur l'acquisition et la sécurisation des terres en milieu urbain.

Source : Image satellitale de la ville de Ngaoundéré, 2009. LG-UN et levées de terrain GPS, juillet 2010. Infographie : Petnga Nyamen (août 2010)

Figure n°3 : Caractérisation de l'espace habité des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem

La figure ci-dessus est la carte des principaux types d'occupation du sol des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré. Il ressort de son analyse que les sols de cette zone sont occupés en grande partie par l'habitat et les surélévations. Ces dernières introduisent dans le milieu des contraintes naturelles physiques notamment celles de la vie en altitude et des constructions sur des terres dont le relief est extrêmement accidenté. Cette carte nous permet de dégager les différents caractères distinctifs de l'espace habité de notre zone d'étude.

1.3.1 Ressource sol

Le sol est le support de toutes les activités humaines observables à la surface de la terre. C'est le lieu où l'homme est destiné à vivre grâce à ses activités diverses notamment l'agriculture, la chasse, la cueillette, la pêche, la pâture, l'exploitation minière, le commerce et d'autres qui ne sont pas directement liées à la terre telles que l'administration, la technique et les politiques. La terre est considérée comme un patrimoine culturel, symbole d'héritage de génération en générations. Une famille qui n'a pas hérité une terre de ses parents est considérée comme non existante, étrangère et sans arrières parents. Selon la tradition, il n'y a pas d'appropriation privée de la terre et les ressources qui en dérivent. Les terres sont des biens communs gérées par l'autorité traditionnelle qui est le ``Lamido'' dans la partie septentrionale du Cameroun. Il s'occupe de la distribution des terres par des allocations pour usage par l'intermédiaire des ``Djaouro'' (chefs de quartier). La propriété privée est ignorée dans la gestion des terres par le droit coutumier traditionnel. Les populations villageoises ou ses sujets n'ont qu'un droit d'usage sur les terres et les ressources qui originellement n'appartiennent à personne et sont gérées par les chefs traditionnels. Par conséquent, personne ne peut oser prétendre à un titre de propriété privée sur un bien qui ne lui appartient pas.

La terre est aussi vue comme un atelier avec tous les matériels nécessaires de production, l'homme doit seulement les exploiter, et celle-ci renferme tout pour la survie de l'homme, du bétail et autres existences non visibles. Elle n'appartient à personne, mais à la génération passée, actuelle et à des milliers non encore nées. Ainsi conçu, des vastes étendues de terres et des ressources abondantes aux limites peu précises et potentialités peu précises et non évaluées étaient toujours disponibles, la gestion de l'espace et le renouvellement des ressources se faisaient de façon naturelle et spontanée par simple déplacement des troupeaux des zones déjà dégradées en ressources fourragères vers celles encore abondantes, ou des champs agricoles épuisés vers des nouveaux espaces ou ceux qui étaient en jachère. L'homme est donc condamné à vivre en liaison étroite avec la terre et son environnement. Un équilibre doit être établi entre les besoins des populations et les ressources offertes par le milieu naturel telles que : le sol, les forêts, les mers, les océans, l'eau potable, l'air, les pierres précieuses (le pétrole, l'or, le minerai, l'argent, le bronze, le natron, le diamant), le bétail (domestique et faune) et plusieurs autres éléments microscopiques nécessaires dans la médecine (Timberlake, 1989).

Nous observons aujourd'hui qu'il y a une pression croissante sur la terre, les villages s'agrandissent, les superficies cultivées, pâturées s'étendent, la recherche des nouvelles ressources entraîne une compétition sévère entre les acteurs pour l'appropriation des meilleures terres, d'où le perpétuel déséquilibre entre l'homme et son environnement. Les pressions sur les terres sont nombreuses et se manifestent par l'urbanisation par l'accroissement démographique des pays en développement qui est entre 3,3% en milieu rural et 5,5% en milieu urbain et de 45% pour les jeunes selon l'Atlas OBS (2003), et par le défrichement des nouvelles aires par incinération pour l'agriculture, l'habitation et voies de communication (Ahmadou, 2010).

1.3.2 Droit de propriété

Les systèmes de droit de propriété traduit un ensemble de relations économiques et sociales qui définissent les acteurs du jeu économique, arrêtent la position de chaque individu relativement à l'usage des ressources et les champs d'opportunité, organisent le jeu d'interdépendance entre acteurs, définissent les systèmes d'incitation et affectent la distribution de la richesse dans la société. Dans la tradition juridique française, le concept de droit de propriété est restreint à la combinaison du droit d'user de la chose (usus), du droit d'en recueillir les fruits (fructus) et du droit d'en disposer c'est-à-dire de l'aliéner provisoirement ou définitivement. L'article 544 du code français précise : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvue qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements ».

Pour Libecap (1989), les droits peuvent aller d'arrangements formels à des conventions informelles et à des coutumes relatives à l'allocation et l'usage des biens appropriés. Les droits de propriété sont donc établis et rendus exécutoires non seulement par le système légal et le pouvoir d'Etat, mais aussi par les conventions sociales et les normes comportementales qui régissent le fonctionnement d'une société selon Alessi (1983). Fashchamps (2001) pense qu'un droit de propriété privée individuel et transférable constitue le grand secteur d'une allocation optimale des ressources productives, alors que la propriété commune conduit à des extractions négatives majeures. Le droit de propriété privée assure la meilleure incitation possible à un investissement productif optimal et favorise également l'accès au crédit bancaire par la mise en garantie du titre de propriété. La transférabilité de ce droit permet aux producteurs les plus efficients de contrôler les ressources car ils payent plus bien l'accès à ces ressources que les producteurs peu efficients.

De tout ce qui précède, il ressort que la ressource sol étant le support de toutes les activités humaines occupe une place importante dans le quotidien de tout groupe social. Au Nord-Cameroun, les terres sont gérées par les Lamido qui à l'échelle du quartier sont représentés par les Djaouro qui s'occupent de la distribution des terres par les dons, les prêts ou les ventes. Le concept de droit de propriété traduit quant à lui un ensemble de relations économiques et sociales qui définissent les acteurs du jeu économique, arrêtent la position de chaque individu relativement à l'usage des ressources et les champs d'opportunité, organisent le jeu d'interdépendance entre acteurs, définissent les systèmes d'incitation et affectent la distribution de la richesse dans la société. Ces deux principales notions nous permettent de mieux cerner l'importance de l'étude de la sécurisation des sols et de l'habitat en milieu urbain.

CONCLUSION

Ce chapitre portait sur la présentation générale des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem, et des concepts clés de cette étude. De tout ce qui précède, il ressort que notre cadre d'étude a un relief dont les sols accidentés et d'accès difficile nécessitent un coût de viabilisation très élevé avant leur mise en valeur. Son climat, presque tempéré avec une saison pluvieuse plus longue que la saison sèche, favorise la densification du réseau hydrographique de la région. Ce climat est favorable au développement de la végétation de type de forêt dense. Bien qu'ayant un milieu naturel assez contraignant, Gambara II, Burkina et Jérusalem sont des quartiers densément peuplés. La population composite et pluriethnique de ces quartiers est inégalement repartie sur l'ensemble de la zone car le quartier Burkina concentre la grande partie des habitants du secteur. Nous nous sommes par la suite intéressés aux notions de ressource sol et du droit de propriété. La première, étant le support de toutes les activités humaines, occupe une place importante dans le quotidien de tout groupe social. La seconde traduit un ensemble de relations économiques et sociales qui définissent les acteurs du jeu économique, arrêtent la position de chaque individu relativement à l'usage des ressources et les champs d'opportunité, organisent le jeu d'interdépendance entre acteurs, définissent les systèmes d'incitation et affectent la distribution de la richesse dans la société. Après avoir présenté le cadre d'étude et les concepts clés de notre travail, il est important de nous interroger sur la notion de propriété foncière au Cameroun.

CHAPITRE 2

PROPRIETE FONCIERE AU CAMEROUN ET SYSTEME FONCIER

INTRODUCTION

Après l'agriculture et le pétrole, la terre constitue en Afrique subsaharienne en général et au Cameroun en particulier, l'une des principales richesses dont disposent les populations pour améliorer leurs conditions de vie, en l'absence d'un tissu économique et industriel viable. La compétition pour l'appropriation de la terre prend dès lors toute son importance dans un tel contexte (Tchapmegni, 2007). C'est dans l'optique de régulariser cette compétition foncière que l'autorité étatique a mis sur pied des règles et lois régissant la propriété foncière au Cameroun. La sécurisation des droits fonciers a toujours été une des préoccupations majeures des dirigeants du pays et ceci remonte à l'époque coloniale. Il est dès lors important pour nous de présenter les règles qui régissent la propriété foncière au Cameroun. Le présent chapitre s'intéressera d'abord à la notion même de propriété foncière dans la vie sociopolitique camerounaise avant de s'attarder sur le régime foncier et domanial du Cameroun.

2.1 NOTION DE PROPRIETE FONCIERE AU CAMEROUN

Administrée selon les usages propres à chaque terroir et donc fortement tribalisée, la terre était sous la juridiction des chefs traditionnels à l'époque précoloniale. Mais de manière générale, l'idée de la propriété au sens occidental du terme semblait très lointaine, au regard des considérations de l'époque sur les rapports de l'homme avec la terre, et surtout au regard de la spiritualité qui continue à caractériser ces rapports (Tchapmegni, 2007). Le Cameroun était composé des peuplades indépendantes les unes des autres qui, pour des raisons d'expansion territoriale souvent, se faisaient la guerre. Pour ces peuplades, la terre était une propriété commune dont la jouissance était régulée par les chefs de clan. Le nomadisme qui caractérisait ces peuples relativisait beaucoup leur attachement à un terroir donné. La sédentarisation des populations procédait de la nature de leurs activités : ainsi lorsqu'il s'agissait d'un peuple des chasseurs, il s'installait de manière durable dans les zones giboyeuses. Par contre les agriculteurs allaient dans les zones fertiles, surtout les vallées et les plaines (Puepi, 2008).

2.1.1 Epoque coloniale

L'évolution politique du Cameroun est marquée par trois périodes jusqu'à son indépendance, dont deux périodes concomitantes à savoir : la colonisation allemande, le protectorat français, la tutelle française et la tutelle britannique. Chacune de ces périodes a formaté le système foncier et laissé son empreinte visible jusqu'à l'accession à l'indépendance des deux parties du pays et leur réunification.

2.1.1.1 Colonisation allemande

L'influence de la colonisation allemande s'étend sur tout le territoire du Cameroun. Elle a procédé à la délimitation du territoire camerounais sur le plan foncier. Les éléments d'archives de cette délimitation ont servi dans la résolution du différent frontalier entre le Cameroun et le Nigéria dans la péninsule camerounaise de Bakassi. L'influence des allemands sur le plan foncier s'est surtout fait sentir dans les régions côtières où les allemands se sont appropriés des grandes étendues de terre au détriment des autochtones. La seule procédure de sécurisation des droits fonciers était l'inscription au Grundbuch qui correspondait au titre foncier actuel. Dans la zone de Victoria (actuel Limbé), des vastes étendues de terre furent expropriées ; ce sont ces terres qui à l'occupation anglaise ont été reprises par les Anglais et constituent aujourd'hui les terres exploitées par la CDC^8(*). Suite à la défaite de l'Allemagne à la première guerre mondiale, le Cameroun est placé sous mandat de la Société des Nations ; de ce fait il est partagé entre les alliés que sont la France et la Grande Bretagne. La France occupe la partie orientale du pays et l'Angleterre la partie occidentale (Puepi, 2008).

2.1.1.2 Tutelle française

L'administration coloniale française au Cameroun a voulu imposer l'application des principes du code civil français en niant de ce fait les modes coutumiers de la gestion des terres. A leur arrivée, les français reconnaissent aux indigènes le droit de jouissance sur les terres qu'ils occupent. Seuls les français ont le droit d'immatriculer les terrains. Il était interdit aux autochtones de céder librement leurs terres ou d'y constituer des droits réels avec les étrangers. Seuls les actes passés entre les autochtones et les églises étaient autorisés. Une évolution arrive en 1932 par l'institution du régime de constatation des droits des indigènes. Ce régime fixe le droit d'usage de la terre en tenant compte des règles coutumières. Parallèlement à ce régime, un deuxième texte institue le régime de l'immatriculation des droits fonciers pour les européens et assimilés. Il organise la propriété foncière, définit les conditions de garantie et divers modes d'organisation, gestion et protection de biens immobiliers. Il crée le titre foncier pour les citoyens français et le livret foncier pour les indigènes. Le Décret du 12 janvier 1938 et son arrêté d'application du 31 octobre 1938 organisent les terres domaniales au Cameroun.

2.1.1.3 Tutelle britannique

Entre 1919 et 1927, l'ex-Cameroun Occidental souffre du malaise foncier : la partie Nord de ce territoire était administrée selon les lois du Nord-Nigéria pendant que la partie Sud (actuelles régions du Nord-Ouest et du Sud-Ouest) était régie par les textes en vigueur dans l'Est du Nigeria. En 1917, la « British Cameroon Administration Ordinance » étend la « land and native rights ordinance » sur l'ensemble du territoire. Cette ordonnance conférait le droit de jouir et d'occuper la terre qu'on appelait « rights of occupancy » différent du « land certificate ». Avec cette loi, le gouverneur du Nigeria devenait le nouveau maître de toutes les terres, au détriment des chefs coutumiers qui jusque là, avaient la mission de contrôler l'usage rationnel des terrains et de la distribution aux familles nécessiteuses. Toutes les terres sont placées sous l'autorité du gouverneur général qui doit les gérer ; personne n'a le droit de les aliéner sans son accord. Le texte de 1956 prévoit la propriété privée ou « free hold land » et la « lease hold land », en dehors de ces deux catégories, toutes les autres, désormais, appartiennent aux collectivités coutumières et non plus à la couronne britannique. La répression des atteintes à la propriété foncière était également prévue dans ce texte, la mesure ayant pour but de freiner la spéculation foncière qui prenait déjà des proportions surtout dans les zones côtières. Le trait caractéristique de la législation foncière dans cette partie du pays, placé sous la tutelle de la Grande Bretagne est la grande protection des droits des indigènes. Ainsi l'aliénation des terres au profit des étrangers est strictement réglementée (Puepi, 2008).

2.1.2 Période post-coloniale

Par le décret-loi N°9-/01/1963, une nouvelle politique foncière est mise sur pied au Cameroun oriental. La principale innovation est la constitution d'un vaste patrimoine collectif national géré par l'Etat. Cette nouvelle notion réduit les superficies des terres des collectivités coutumières tout en sauvegardant les espaces de production qui leur sont nécessaires. Ce texte est la première tentative de l'élaboration d'une législation foncière du jeune Etat. Le décret-loi de 1963 crée le patrimoine collectif national qui est l'ensemble des terres retirées aux collectivités coutumières à l'exception de : celles qui sont considérées comme une possession des collectivités celles qui sont immatriculées ou transcrites soit en vertu du régime du code civil, soit à la suite de la procédure de constatation des droits coutumiers et de celles qui constituent le domaine public et le domaine privé tels qu'ils sont définis par les textes. L'Etat entend ainsi dégager des étendues susceptibles d'être affectées aux projets de développement, surtout à l'expérimentation des nouvelles techniques agricoles. Les textes dans la partie occidentale sous tutelle anglaise restent en vigueur jusqu'aux ordonnances de 1974 (Puepi, 2008).

2.1.2.1 Ordonnance N°74-1 du 6 juillet 1974

Cette ordonnance fixe le régime foncier. L'innovation de cette réforme est la naissance du domaine national. Le domaine national est défini comme l'ensemble des terres qui, à la date d'entrée en vigueur de la loi ne sont pas classées dans le domaine public ou privé de l'Etat ou des autres personnes morales de droit public également ne sont pas incluses dans le domaine national, les terres faisant l'objet d'un droit de propriété privée matérialisée par un titre foncier. Ainsi les terres coutumières qui ne font pas l'objet d'un titre foncier entrent dans le domaine national. La gestion de ce domaine est confiée en principe à l'Etat au détriment des autorités coutumières. Le domaine national englobe aussi les « native lands » de l'ex-Cameroun occidental. Les dépendances du domaine national sont classées en deux catégories : la première catégorie comprend les terrains d'habitation, les terres de cultures, les plantations, des pâturages, et dont l'occupation se traduit par une emprise évidente de l'homme sur la terre et une mise en valeur probante. La deuxième catégorie comprend les terres libres de toute occupation (Puepi, 2008).

2.1.2.2 Décret N°76/165 du 27 avril 1976

Le décret N°76 /165 du 27 avril 1976 fixe les conditions d'obtention du titre foncier sur les dépendances du domaine national de la première catégorie. Par l'institution de la commission consultative de constat de mise en valeur, l'Etat établit en réalité une espèce de co-gestion de ce domaine entre lui et les autorités coutumières puisqu'en plus des autorités administratives, le chef du village et ses deux notables sont membres de cette commission et l'absence de leur signature sur le procès verbal entraîne ipso facto le rejet du dossier concerné. Pour obtenir le titre foncier sur la dépendance de première catégorie, il faut que l'occupation ou la mise en valeur soit antérieure au 5 août 1974. Cette notion de mise en en valeur est assez vague et donne lieu à des interprétations fantaisistes pendant les séances de la commission consultative. Cette loi stipule que l'Etat est le gardien de toutes les terres, il peut à ce titre intervenir pour en assurer un usage rationnel en tenant compte des impératifs de la défense ou des options économiques que les sanctions prévues en cas de violation des textes toute transaction sur un immeuble urbain ou rural non immatriculé est nulle de plein droit et tous ceux qui contribuent à pareilles transactions sont passibles d'amendes et d'emprisonnement. Les zones frontalières sont interdites en matière immobilière aux non nationaux. Lorsque ces derniers veulent vendre leurs immeubles, l'Etat a un droit de préemption. Il est donné aux nationaux titulaires de livret foncier un délai de 15ans pour le transformer en titre foncier (Puepi, 2008).

2.1.2.3 Ordonnance N°74-2

Elle fixe le régime domanial du Cameroun. L'innovation apportée par cette ordonnance est l'extension du domaine public par rapport aux législations antérieures par l'inclusion des emprises aux abords des routes et des dépendances des chefferies traditionnelles. La loi n°85/09 du 6 juillet 1985 relative a l'expropriation pour cause d'utilité publique et aux modalités d'indemnisation et son décret d'application n°98/1872 du 16 décembre 1998 réglementent la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique en faisant obligation aux administrations qui entendent procéder à une expropriation pour cause d'utilité publique d'inscrire les frais des indemnisation y afférent dans leur budget. Désormais les mêmes procédures sont utilisées dans toutes les parties du pays en matière foncière. Cette volonté d'harmonisation semble avoir pris le pas sur la recherche d'une législation foncière globale, économiquement rentable. La réforme foncière de juillet 1974 a cependant permis l'accession d'un bon nombre de citoyens à la propriété foncière en dépit des blocages administratifs rendant la procédure excessivement longue et coûteuse. Ayant pour ambition la modernisation de la gestion des terres pour tenir compte des impératifs de développement du pays, les ordonnances suscitées ont donné un rôle prépondérant à l'administration, garante de l'intérêt général. Le rôle des autorités traditionnelles, garantes des intérêts individuels de leurs communautés était réduit pour éviter des exclusions dues à l'appartenance ethnique.

2.1.2.4 Réforme de 2005

La publication en 2002 d'une brochure intitulée « manuel de procédure » spécifiant les étapes pour l'obtention du titre foncier, procède du constat fait sur les difficultés qu'éprouvent les usagers dans les procédures. C'est ce qui explique la promulgation en 2005 du Décret portant modification et complétant certaines dispositions du Décret 76/165 du 27 août 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier. Ce décret a été initié par le nouveau département ministériel créé spécialement pour s'occuper des problèmes domaniaux et fonciers.

2.1.3 Titre foncier

Introduit au Cameroun au lendemain de la colonisation, le titre foncier occupe une place de plus en plus importante dans la vie des peuples d'Afrique surtout dans le contexte actuel d'urbanisation de ses communautés.

2.1.3.1 Définition et utilité

Le titre foncier est le document qui garantit, sécurise et protège le droit du propriétaire. Son détenteur est reconnu comme l'unique et véritable propriétaire du terrain concerné sauf à être exproprié par l'Etat pour cause d'utilité publique moyennant indemnisation. Juridiquement parlant, c'est une feuille ouverte des livres fonciers tenus par le service de la conservation foncière, chargé d'assurer la garantie des droits réels qu'on possède sur un immeuble. Au Cameroun, l'Etat est propriétaire de toutes les terres. Ceci se justifie par le fait qu'il ne délivre que des copies du titre foncier. C'est donc dire qu'il conserve l'original et peut quand besoin y est, exproprier pour cause d'utilité publique. Contrairement à certains pays occidentaux notamment les USA où les originaux des titres fonciers sont remis aux particuliers, l'Etat du Cameroun quant à lui ne délivre que des copies et conservant de ce fait le droit de propriété de l'ensemble des terres du pays.

Le titre foncier a un caractère définitif, irrévocable et inattaquable. Cependant il ne fait pas obstacle à l'exercice de l'action en responsabilité contre la personne qui aurait établi ou fait établir un titre foncier en usant de moyens illicites ou frauduleux. Il confère 2 avantages importants : permettre l'accès au crédit bancaire en servant de garantie par la prise d'une hypothèque et faciliter les mutations en cas de vente ou lorsque le propriétaire vient à décéder, il est alors plus facile de justifier que le bien est la propriété du défunt.

2.1.3.2 Conditions d'obtention d'un titre foncier au Cameroun

La procédure d'immatriculation est aujourd'hui régie par le décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret N°76/165 du 25 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier. Contrairement au décret de 1976 où la procédure d'immatriculation est lourde et coûteuse, le décret de 2005 apporte un souffle nouveau^9(*). Il se pose cependant le problème de savoir si toutes les terres peuvent être immatriculées. Au Cameroun toutes les terres ne peuvent pas faire l'objet d'une procédure d'immatriculation sauf celles relevant de la première dépendance du domaine national, c'est-à-dire l'ensemble des terres occupées ou exploitées mais non encore immatriculées. Le domaine national est défini comme l'ensemble des terres camerounaises non immatriculées en dehors des terres du domaine public^10(*).

La deuxième dépendance du domaine national concerne les terres libres de toute occupation ou de toute exploitation. Les terres de cette dépendance suivent la procédure de concession^11(*). La procédure d'immatriculation est une voie d'obtention du titre foncier. Pour cela, elle doit être distinguée des modes dérivées de ladite obtention : Il s'agit d'abord du morcellement qui consiste à avoir un titre sur une parcelle de terrain qui a au préalable fait l'objet d'un premier titre foncier ; ensuite de la mutation, qui est le fait d'avoir un même terrain titré mais de changer de titulaire ; on peut également mentionner la cession qui consiste pour le détenteur d'un titre foncier à céder ses droits sur le terrain à un tiers ; enfin la fusion qui consiste à réunir deux ou plusieurs titres fonciers pour obtenir un seul lorsque lesdits terrains sont situés côte à côte (Gouambe, 2007). Le décret du 16 décembre 2005 portant modification et complément de certaines dispositions du décret N°76/165 du 27 août 1976 fixant les conditions d'obtention d'un titre foncier au Cameroun, produit 3 innovation majeures : primo une déconcentration des compétences, secundo une réduction du nombre d'intervenant et tertio des délais fixés à chaque étape.

2.1.3.2.1 Déconcentration des compétences

Cette déconcentration des compétences se traduit par une délégation des pouvoirs à plusieurs niveaux. Dans l'ancienne procédure c'était le préfet qui fixait les dates des constats sans tenir compte de la disponibilité des sous-préfets et des chefs de district, pourtant présidents des commissions consultatives. La décision des sous-préfets ou des chefs de district suffit désormais, il n'y a plus d'arrêté préfectoral pour établir les calendriers de constat. Le dossier était transmis au ministère par le préfet, c'est au délégué départemental des domaines et des affaires foncières à qui il revient de transmettre le dossier au délégué régional des domaines et des affaires foncières. L'étape des bordereaux où les dossiers s'éternisaient et s'égaraient dans les préfectures est révolue. Les dossiers jadis visés par le seul Directeur des domaines sont désormais visés dans chaque région par le chef de service régional des affaires foncières. Les titres fonciers établis précédemment par le chef de services provinciaux des domaines au niveau des chefs lieux de chaque province, sont désormais établis au niveau des départements par des conservateurs fonciers. Les décisions de règlement de litiges qui relevaient du Ministre chargé des domaines sont maintenant prises par les gouverneurs dans chacune des 10 régions du pays. Cette déconcentration non seulement allège la procédure, mais rapproche l'administration des usagers (Njomgang, 2008).

2.1.3.2.2 Réduction du nombre d'intervenants

Dans la réforme du 16 décembre 2005, les étapes du préfet sont supprimées, notamment l'arrêté préfectoral et la signature des bordereaux transmettant les dossiers. L'étape de la Direction des domaines est déléguée au chef de service régional des affaires foncières. La longue procédure du dossier à travers le Ministère chargé des domaines est supprimée. En effet, pour le dossier le plus rapide, le trajet de l'entrée au bureau du courrier jusqu'au bureau du chef de service chargé de traiter ce dossier, durait au moins un mois et demi et vice versa. Il fallait compter de 3 à 6 mois pour le visa d'un dossier rapide, certains séjournaient plusieurs années dans le circuit du Ministère avec des rejets fantaisistes. Il est sans doute important de signaler ici que même si la procédure a été raccourcie et les intervenants diminués dans les textes, en pratique les barrières sont restées. Les schémas ci-dessous présentent l'ancien et le nouvel itinéraire du dossier de demande d'un titre foncier.

Figure n°4 : Ancienne procédure de délivrance du titre foncier au Cameroun selon le décret N°76/165 du 27 août 1976

Figure n°5 : Procédure d'obtention du titre foncier en vigueur au Cameroun depuis décembre 2005

Les figures n°4 & 5 ci-dessus présentent respectivement l'ancien et le nouveau parcourt du dossier de demande d'un titre foncier au Cameroun. Il est évident que l'obtention du titre foncier est nettement plus facile après la réforme du 16 décembre 2005 du fait du raccourcissement de la procédure et surtout par la réduction du nombre intervenants et non des moindre. Ces schémas ont été conçus par Njomgang Henri un Expert-Géomètre du MINDAF.

2.1.3.2.3 Délais fixés à chaque étape

Une fois le dossier déposé, le sous-préfet a 72 heures pour délivrer le récépissé de dépôt. Le sous-préfet à 8 jours pour transmettre le dossier à la délégation départementale des domaines et des affaires foncières. Le chef de service départemental des affaires foncière a 15 jours pour établir les avis au public. Le délai de 30 jours est maintenu pour la transmission par le délégué départemental des affaires foncières au délégué régional des affaires foncières du dossier complet après le constat. Ces délais s'ils sont respectés raccourciront considérablement les délais d'obtention du titre foncier. Lors de l'une de nos descente sur le terrain, un responsable^12(*) des services régionaux du cadastre de l'Adamaoua nous a confié que : « les procédures d'obtention du titre foncier sont aussi longues et complexes les unes que les autres dans tous les domaines territoriaux de l'Etat. Ceci s'explique par le désir qu'avait le législateur de limiter les fausses immatriculations ». Il ajouta que : « si ces procédures n'étaient pas longues, certaines personnes allaient immatriculer les parcelles des tiers en leur absence et les vendre ce qui susciterait sans doute beaucoup de conflit foncier ».

2.2 REGIME FONCIER ET DOMANIAL DU CAMEROUN

La terre est un instrument de développement économique et social, pour l'Etat. Il a besoin de vastes domaines pour la réalisation de ses objectifs économiques, mais aussi, pour inciter les populations à la mise en valeur. Les collectivités traditionnelles, quant à elles, considèrent la terre comme un élément de cohésion tribale. Pour les populations en général, le titre foncier est inconnu de certains, boudé par d'autres, à cause de la longueur excessive de la procédure d'obtention, de la corruption qui le gangrène et de tous les genres de fraudes qui entourent sa délivrance. C'est donc dans ce contexte que se sont succédées les différentes législations camerounaises en matière foncière et domaniale dont la récente réforme est celle du décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 (Njomgang, 2008).

2.2.1 Etat et sécurisation des droits fonciers

La sécurisation des droits fonciers des populations a toujours été au coeur des préoccupations du législateur foncier au Cameroun. C'est pourquoi dans la récente réforme, l'Etat met un accent particulier sur la généralisation de la propriété foncière et sur la lutte contre les immatriculations illicites. Loin d'être parfaite, cette réforme à des limites notamment en ce sens qu'elle méconnait le droit coutumier et qu'elle élargie le champ de la répression en augmentant le pouvoir du ministre en charge du cadastre et des domaines du Cameroun.

2.2.1.1 Généralisation de la propriété foncière

La généralisation de la propriété foncière se manifeste par la volonté du gouvernement de permettre à tous les camerounais d'accéder à la terre, sans distinction d'ethnie, de religion ou de sexe. L'idée n'est pas nouvelle, elle remonterait à la colonisation, surtout qu'elle est une question de justice sociale. L'Etat camerounais s'est auto proclamé "le gardien des terres" camerounaises,^13(*) dans le dessein officiel de procéder à une redistribution rationnelle ou pour faciliter la mise en oeuvre des projets de développement économiques et sociaux. Afin d'encourager les populations à faire recourt à l'immatriculation des terres qu'elles occupent, l'Etat du Cameroun a décentralisé la procédure de délivrance du titre foncier en instituant une conservation foncière au niveau de chaque département. Les titres fonciers sont désormais délivrés au niveau des délégations départementales du cadastre et des domaines.

Le gouvernement du Cameroun a également raccourci les délais de procédure de délivrance des titres fonciers. Ces délais ont été ramenés à 5 mois contrairement à l'interminable procédure antérieure qui pouvait aller parfois jusqu'à 10 ans. Tout semble donc être mis en oeuvre par le gouvernement camerounais pour inciter les occupants des terres à obtenir des titres de propriété sur leurs possessions. C'est dans la même lancée que le rôle du géomètre, dans la procédure d'immatriculation a été révisé. Ce dernier fait partie des membres de la commission consultative, chargée de constater l'occupation ou l'exploitation de la terre à immatriculer. C'est lui qui procède à la délimitation du terrain concerné, en y apposant des bornes. L'exécutif a renforcé la régularité des opérations de bornage, puisqu'il précise qu' « à peine de nullité, aucun bornage d'immatriculation ne peut être effectué par le géomètre seul ». On comprend aisément que l'exécutif veille lutter contre les bornages clandestins qui ont très souvent été à l'origine de la délivrance de nombreux titres de propriété. Il n'y a sans doute rien à redire sur la détermination des pouvoirs publics dans la lutte acharnée contre les titres fonciers irrégulièrement délivrés (Njomgang, 2008).

2.2.1.2 Lutte contre les faux titres fonciers

La réforme du 16 décembre 2005 a confié des pouvoirs très étendus au ministre en charge des affaires foncières, qui peut désormais procéder au retrait et à l'annulation des titres fonciers irréguliers. « Le ministre chargé des affaires foncières peut, en cas de faute de l'administration, résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier et au vu des actes authentiques, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré ».^14(*) La possibilité ainsi offerte au ministre en charge des questions foncières de procéder au retrait des titres fonciers irrégulièrement délivrés traduit la détermination des pouvoirs publics à traquer tous les titres fonciers entachés de fraude et d'illégalité.

Le décret 2005/481 du 16 décembre 2005 permet au ministre des affaires foncières, de constater la nullité d'ordre public qui frapperait certains titres fonciers dans les cas limitativement énumérés :

« Lorsque plusieurs titres fonciers sont délivrés sur un même terrain, dans ce cas ils sont réexaminés pour déterminer le légitime propriétaire. Un nouveau titre foncier est alors établi au profit de celui-ci ;

Lorsque le titre foncier est délivré arbitrairement sans suivi d'une quelconque procédure, ou obtenu par une procédure autre que celle prévue à cet effet ;

Lorsque le titre foncier est établi en partie ou en totalité sur une dépendance du domaine public ;

Lorsque le titre est établi en partie ou en totalité sur une parcelle du domaine privé de l'Etat, d'une collectivité publique ou d'un organisme public, en violation de la réglementation ».^15(*)

Les pouvoirs du ministre en charge du cadastre et des affaires foncières, sont contre balancés par le pouvoir de contrôle du juge administratif. Mais quoi qu'il en soit, malgré la détermination avérée du gouvernement de la République du Cameroun à combattre l'insécurité foncière, la réforme du 16 décembre 2005 a quelques imperfections, ce qui la rend forcément peu réaliste (Tchapmegni, 2007).

2.2.2 Limites de la reforme foncière au Cameroun

Bien qu'en révisé les conditions d'obtention du titre foncier au Cameroun, la dernière réforme foncière, n'a pas évoqué la question de l'extension du domaine national dont l'importance n'est plus à démontrer. Ce domaine qui fait pourtant aujourd'hui objet d'une vive polémique, a été évité dans le décret du 16 décembre 2005, tout comme la question de la propriété traditionnelle aussi appelé le droit coutumier mais s'est montré très brutal dans la répression des contrevenants à la législation foncière et domaniale.

2.2.2.1 Méconnaissance du droit coutumier par la réforme

Le patrimoine collectif national, aujourd'hui appelé le domaine national camerounais, a toujours été la pomme de discorde entre l'Etat et les collectivités traditionnelles au sujet du contrôle et de la répartition des terres. Les collectivités revendiquent leur droit de regard sur ces terres qu'ils prétendent qu'elles font partie intégrante de leurs terroirs, alors que l'Etat en revendique l'administration, dans l'intérêt général de toutes les populations camerounaise ou étrangères, et dans le but de réaliser ses objectifs économiques et sociaux. La stratégie de l'Etat a consisté dans la réforme du 16 décembre 2005, à ignorer la question pour ne s'attaquer qu'aux autres aspects de la question foncière, tous aussi fondamentaux. Mais l'on ne saurait logiquement dissocier la question de la sécurisation des droits fonciers de celle relative à la propriété des terres du domaine nationale, puisque les communautés traditionnelles en revendiquent la garantie des droits. S'il est exact que le droit représente les aspirations d'une population donnée, il est dès lors surprenant que la place de la propriété coutumière soit ignorée de la récente réforme foncière.

En parcourant le décret du 16 décembre 2005, on est frappé par l'absence de toute référence au droit coutumier. Or, pour de nombreux camerounais, la terre n'est pas seulement source d'enrichissement des propriétaires et possesseurs, elle est aussi une source d'enracinement culturel et religieux. La terre des ancêtres est l'un des arguments invoqués par la collectivité Bakweri dans le conflit qui l'oppose à l'Etat du Cameroun, la Banque mondiale et le FMI, au sujet de la privatisation de la CDC, dans le cadre du programme d'ajustement structurel dans lequel est engagé l'Etat camerounais. Ce conflit, comme celui plus général qui oppose les collectivités traditionnelles à l'Etat, ne saurait être réglé de manière durable, en faisant fi de la « propriété coutumière ». D'ou la nécessité de beaucoup de réserve, dans la répression des agissements contraires à la réglementation foncière, qui pourraient traduire une autre vision de l'organisation foncière, différente de celle du gouvernement (Tchapmegni, 2007).

2.2.2.2 Elargissement du champ de la répression

La tendance à la répression est l'un des premiers constats qui se dégage de la lecture du texte du 16 décembre 2005. Elle semble malheureusement être le partage de nombreux Etats africains qui ont du mal à abandonner « la chicotte », au profit des procédés beaucoup plus démocratiques à l'instar du débat, de la concertation et l'ouverture à la société civile, à la pluralité d'opinion. Déplorant la sévérité des sanctions édictées par l'exécutif en matière foncière, Ndzuenkeu (2005) remarque que : « les délits attentatoires à la propriété foncière et domaniale sont punis d'une peine d'emprisonnement parfois assortie d'une amende. La peine privation de liberté peut aller jusqu'à 10 ans et la peine pécuniaire jusqu'à 2 millions de francs [...] Une législation répressive plutôt rigoureuse, des juges qui sanctionnent sans miséricorde et cependant des atteintes toujours renouvelées de la propriété foncière et domaniale. Voilà brossé à grands traits, le sombre bilan de la répression en matière qui débouche sur un constat de faillite de la protection pénale des biens fonciers domaniaux. A bien y regarder, il s'agit là de la conséquence inattendue d'une législation foncière jugée par trop rigide, de sorte que l'on peut légitimement se demander si en poussant trop loin la recherche de la sécurité dans les transactions immobilières, le législateur de 1974 n'a pas fini par créer une situation d'insécurité ».

2.3 DROIT FONCIER COUTUMIER AU CAMEROUN

Pour Teyssier (2003), la régulation foncière au Cameroun présente une diversité de systèmes fonciers déterminée par l'émergence d'un marché foncier et par le rapport de forces entre une coutume résurgente et une administration affaiblie. Diverses situations sont décrites, illustrant la généralisation de l'insécurité foncière, due en grande partie à des institutions étatiques en décalage avec la capacité de l'Etat, et une dualité des relations à la terre, considérée soit comme le bien d'une communauté, soit comme un simple facteur de production.

La charge démographique, de plus en plus importante sur les territoires, ainsi que les flux migratoires croissants, stimulent des recompositions territoriales qui participent à une dérégulation du jeu foncier et éloignent les populations rurales de l'administration domaniale. La faillite de l'administration foncière laisse libre cours à une gestion du sol par les chefs locaux. Ces derniers, loin d'être irréprochables, assurent les transactions foncières avec une efficacité exemplaire à l'intérieur des communautés.

2.3.1 Droit coutumier : une gestion efficace

Selon Teyssier (2003), « La gestion communautaire des biens fonciers, individuels et collectifs, présente des avantages évidents. En premier lieu, cette régulation peut se prévaloir d'une véritable efficacité. Dans la mesure où la collectivité s'accorde sur l'identité de celui qui octroie des droits sur le patrimoine foncier, les règles établies ne sont pas contestées, ce qui confère au producteur un degré acceptable de sécurité foncière à bon marché et ne le motive pas pour une consécration de ses droits par l'Etat. La légitimité du pouvoir local tient à une reconnaissance collective justifiée par son rôle d'interface entre la communauté et son environnement spirituel. Efficace à l'intérieur du territoire communautaire, ce type de régulation foncière provoque des conflits au contact d'autres communautés. » Pour illustrer son propos, l'auteur a pris l'exemple des plateaux de l'Ouest du Cameroun « où les groupes Bamiléké, extrêmement fragmentés et en compétition incessante, se livrent sur les pourtours de leurs territoires à de sanglantes batailles, à tel point que plusieurs interventions de bataillons militaires et de la Croix-Rouge ont été nécessaires au cours des dernières années pour héberger des centaines de réfugiés et reconstruire les villages détruits. Aucune capacité de négociation ne permet de désamorcer les conflits. » Selon lui cette situation continue d'exister parce que « les arbitrages sont rendus impossibles par l'interférence de différents corps de l'administration et de personnalités politiques, généreusement rémunérés par les villages antagonistes pour intervenir en leur faveur. » Ceci fait qu' « on assiste à une surenchère dans la hiérarchie des notables et des administratifs, et donc, à un envol des dépenses pour établir une médiation dans le sens recherché. L'administration parvient à apaiser temporairement les tensions, sans pouvoir régler le fond des litiges. »

2.3.2 Limites du droit coutumier

Le droit traditionnel d'usage ou de jouissance détenu par les collectivités coutumières ou leurs membres ne peut être à la base d'une cession du bien immobilier dans la mesure où le jouisseur du droit n'est pas le propriétaire, le propriétaire légal étant l'Etat qui s'est accaparé, comme le disent les spécialistes du droit, juridiquement et systématiquement de tous les espaces vacantes et sans maîtres. D'ailleurs s'agissant de toutes transactions immobilières privées, toute personne qui désire aliéner son immeuble saisit l'administration des domaines d'une demande en bornage de la parcelle concernée. Cette demande indique entre autres références, le numéro du titre foncier. La cour suprême est très sévère sur cette règle et lorsqu'elle est saisie, elle annule systématiquement toute vente de terrains non immatriculés et ne reconnaît le droit d'expulser ou de déguerpir qu'aux seuls titulaires du titre foncier.

``Le propriétaire coutumier'', c'est-à-dire la quasi-totalité de nos paysans et près de 70% des habitants de Yaoundé, Bafoussam, Douala et autres qui occupent ou exploitent des terres sur lesquelles il n'existe pas de titre de propriété au sens de l'ordonnance de 1974, se trouve dans une situation précaire pouvant aboutir à des déguerpissements massifs et violents. L'obtention du titre de propriété n'étant pas à la portée du premier venu. « La propriété coutumière » n'a pour finalité que d'empêcher les troubles sociaux et non la reconnaissance d'un titre de propriété au sens de l'ordonnance de 1974. Il est constant que, devant plusieurs problèmes pendants devant la cour suprême en ce qui concerne les parcelles de terrain litigieux, la protection légale est reconnue à celui qui tient la parcelle de ses pères, grand- pères ou aïeux ; et les juristes qualifient cela d'une protection possessoire. Cependant il faut noter que cette protection possessoire n'a pour effet que de faire revenir la situation à la normale et n'entraîne aucun droit de propriété. Ceci n'est donc pas à rassurer complètement les propriétaires coutumiers. Tout compte fait tout occupant du domaine national doit obligatoirement recourir à la procédure d'immatriculation du bien dont il a la jouissance malgré les multiples tracasseries que cause l'obtention du titre foncier au Cameroun. Pekoua (2010)

2.4 SYSTEMES FONCIERS AU NORD ET AU SUD DU CAMEROUN

Les systèmes fonciers camerounais diffèrent selon qu'on se trouve au Nord ou au Sud du pays et selon l'influence du chef local. Dans la partie septentrionale du pays, les chefferies traditionnelles ont gardée en grande partie leur pouvoir de gestion de la ressource foncière ce qui n'est pas toujours le cas dans les autres régions. L'espace camerounais se caractérise dès lors par de forts clivages entre plusieurs pôles, dont un Nord sahélo-soudanien et un Sud forestier. Les valeurs unitaires ne résistent pas au repli sur l'ethnie, tandis que la construction administrative d'un territoire national ne parvient pas selon Courade et Sindjoum (1996) à « faire disparaître flous et marges de l'adhésion à un projet national qui n'est rien d'autre que la pérennité d'un Etat post-colonial ayant peur de la dislocation ». Il est question pour nous dans cette partie de présenter les systèmes fonciers au Nord et au Sud du Cameroun.

2.4.1 Systèmes fonciers au Nord-Cameroun

« La persistance des chefferies au Nord-Cameroun ne saurait être perçue comme la survie exceptionnelle d'une forme archaïque de pouvoir que la modernité d'un Etat-nation n'aurait su faire disparaître de cette partie enclavée du territoire national. Cette féodalité contemporaine n'est pas un accident de l'histoire ; elle est l'expression d'un consensus politique nécessaire au maintien de l'Etat. A l'heure des réflexions sur de nouvelles modalités de la gestion foncière, elle doit donc être considérée comme un paramètre durable. » Telle est la pensée de Teyssier et al. (2003) sur la conservation par les chefs traditionnels du septentrion, dans le fonctionnement du système foncier de leur territoire.

2.4.1.1 Pouvoir de la chefferie

La reconnaissance du pouvoir coutumier comme gérant du foncier figure parmi les prérogatives accordées aux chefferies du Nord, en contrepartie d'une alliance avec le gouvernement sur l'échiquier politique national. La gestion foncière représente la principale source de revenus pour la chefferie : l'octroi de droits d'usage sur le sol et l'arbitrage de conflits qui perdurent, sont soumis à diverses taxations. Les migrants installés dans les grands Lamidat musulmans de la Bénoué vivent des situations de grande précarité foncière et sont soumis à la versatilité de normes édictées par le chef en fonction des intérêts de sa clientèle. Les chefferies les plus puissantes ont toute latitude vis-à-vis des règles constitutionnelles tant que le pouvoir central utilise leurs réseaux pour assurer ses fonctions sous forme d'une ``indirect rule'' non avouée selon les propos de Seignobos et Teyssier (1997). Elles sont théoriquement considérées comme des « auxiliaires d'administration », intronisées et évaluées par l'administration territoriale. Dans la pratique, les chefferies se renforcent au fur et à mesure du désengagement de l'Etat et récupèrent les fonctions d'arbitrage, de réglementation et de répression, parfois dans l'intérêt public, souvent à leur profit.

2.4.1.2 Exercice du pouvoir dans la gestion foncière

Le pouvoir des chefferies s'applique avec de grandes nuances, dues à l'importance historique de la chefferie, à la personnalité du laamido^16(*) et à ses liaisons avec le pouvoir central. Ainsi, s'observe toute une palette de situations qui vont d'un certain laxisme à des systèmes autocratiques. La puissance de la chefferie se détermine également selon l'action de l'administration territoriale, compétente pour l'intronisation ou la destitution des chefs coutumiers. Certains laamibe respectent l'autorité préfectorale et craignent d'être démis de leurs fonctions en cas d'abus dans l'exercice du pouvoir ce qui reste exceptionnel. D'autres, plus influents et en relation directe avec la plus haute hiérarchie de l'Etat, poussent la caricature jusqu'à considérer le sous-préfet comme « leur secrétaire ». Des chefferies comme celle de Rey-Bouba tendent à s'extraire de l'espace national et se comportent comme de véritables Etats dans l'Etat, en revendiquant des frontières hors du territoire camerounais, en réinventant des réglementations selon les intérêts du moment et en disposant de leurs propres milices, « douanes », prisons, etc. Le corps préfectoral n'y assure plus qu'une représentation minimale.

La région de la Bénoué, de faible densité humaine, est administrée par de puissantes chefferies au fonctionnement totalitaire, le chef régnant sur ses sujets pratiquement sans intermédiaire. En revanche, les chefferies de l'Extrême-Nord, gérant des territoires moins importants mais plus densément peuplés, exercent leur pouvoir de manière subsidiaire. Des lawan et des jawro^17(*) représentent le chef et décident en son nom à l'échelle du village. Les capacités de la chefferie à réguler les jeux fonciers, dépendent de cette gamme de modalités d'application des pouvoirs coutumiers. L'un des traits communs aux pouvoirs coutumiers repose sur l'absence de règles écrites. Le pouvoir s'exerce de manière arbitraire et versatile, sans référence à des textes, en tenant seulement compte des rapports de force entre les communautés vivant dans la chefferie ou en fonction des intérêts immédiats du chef. A la différence des agents de l'administration, les chefferies, en place depuis plus d'un siècle, s'inscrivent dans la durée, connaissent précisément l'histoire, les hommes et l'espace de leurs territoires et disposent de ressources financières autonomes. A l'échelon local, elles restent certainement la forme de pouvoir la plus respectée par les populations du Nord-Cameroun. Tous se tournent plus facilement vers la chefferie lors d'acquisition de parcelles, de mutations foncières et surtout, de règlements de litiges.

Aujourd'hui, les grandes chefferies de la Bénoué sont libres d'exercer une justice foncière et une taxation sur la terre suivant des critères et des barèmes qu'elles seules déterminent et font varier en fonction de l'identité de leurs « sujets ». La chefferie se présente aux yeux des habitants du Nord-Cameroun, comme une « institution par défaut », la seule susceptible de gérer les territoires et d'arbitrer les conflits. L'opportunité d'enrichissement et l'accaparement des pouvoirs au profit d'un individu et de ses proches semblent relativement acceptés par une société qui préfère « l'arbitraire négociable » de la coutume à l'absence de normes et de règles. Cette gestion du foncier par la coutume ne va pas sans heurt, bien au contraire. Les anciennes zones de peuplement et les espaces d'immigration rurale sont d'ailleurs l'objet de rudes compétitions pour l'accès à la terre (Seignobos et Teyssier, 1997).

2.4.2 Gestion foncière dans la partie Sud du pays

Tout comme dans la partie septentrionale du pays, les questions foncières occupent une place de choix dans les communautés du Sud-Cameroun. C'est la raison pour laquelle les conflits fonciers et les litiges intertribaux y sont fréquents.

2.4.2.1 Question foncière : un domaine sensible chez les Bamiléké

Au Sud du Cameroun, l'importance que les autochtones attachent aux questions foncières se matérialise par le fait qu'ils marquent les frontières de leur chefferie et les terres sont classées dans diverses catégories, selon leur affectation et le droit qui les régit. Chez les Bamiléké, par exemple les coutumes sont très complexes parce qu'elles sont liées à une hiérarchie politique, sociale et religieuse, également complexe. Les diverses populations, dites Bamiléké, obéissent à un chef, sous les ordres de qui se trouvent des sous- chefs et des chefs de quartiers. Chacun de ces groupements, chefferies, sous-chefs et chefs de quartiers, possède un domaine. L'extrême importance des questions foncières sur le plateau Bamiléké s'aperçoit du premier coup d'oeil : les limites des chefferies sont jalonnées par des pierres dressées, émergeant d'environ un mètre au-dessus du sol. Chaque pierre est entourée par de gros pieux de ficus vert qui pousseront. Cette frontière, sera ainsi visible de très loin, et nul ne pourra prétendre l'avoir franchie par mégarde. Dans la région du Col de Bana, les chefferies sont délimitées par des tranchées, dont quelques-unes atteignent des proportions incroyables, tant en développement qu'en largeur et en profondeur. Le même système de délimitation par des tranchées était utilisé, dans la Subdivision de Foumbot, par des populations qui ont été assujetties par les Bamoun (Binet, 1951).

2.4.2.2 Exemple d'une gestion foncière locale réussie

Le Mbam est une région prise en étau entre deux dynamiques de colonisation agricole, animées au Nord par la descente de groupes Bamiléké et au Sud, par le déploiement de communautés Eton. Dans le département du Mbam et Kim, les fronts pionniers se développent sans déclencher de réactions de la part des « autochtones », en raison du rôle de médiation joué par l'Eglise. Depuis une vingtaine d'années, les demandeurs de nouvelles terres s'adressent systématiquement aux chefs locaux qui organisent une opération double de relevé de parcelle et de rédaction d'acte de vente. Cette pratique foncière, réalisée à partir d'une reconnaissance de l'appropriation par une communauté « initiale » est édifiante des capacités des acteurs à produire des règles et des documents admis par tous et d'un bon rapport coût/qualité de reconnaissance. Le caractère consensuel de ces systèmes fonciers locaux permet de croire en une intégration nationale réussie, comme en témoigne la généralisation du français et du pidgin. Cette identité nationale en formation ne se retrouve pas partout (Teyssier, 2003).

2.4.2.3 Accès à la terre : source de conflit

Dans le Mbam et Inoubou, l'accès à la terre est au centre d'un choc frontal entre communautés ethniques crispées sur leur identité. Chaque communauté tente de se définir comme la population originelle, ayant des droits sur le sol, face à des « allogènes », utilisateurs illégitimes de la terre s'ils n'ont pas fait acte d'allégeance et s'ils ne paient pas le prix de leur occupation. Chaque groupe ethnique essaie de se constituer un patrimoine foncier réservé, une sorte de domaine micro-national inaccessible aux citoyens camerounais qui ne peuvent prouver leur filiation à la communauté. La région de Makénéné est révélatrice des positions conflictuelles entre les « légalistes », partisans d'une ouverture du domaine national à ceux qui ont la capacité de mise en valeur, et les « micro-nationalistes », attachés au principe intangible de souveraineté des natifs. L'administration locale affiche une grande prudence dans le traitement de ces conflits, d'autant plus qu'elle risque de se trouver en situation de confrontation avec des dignitaires issus de ces communautés (Teyssier, 2003).

2.4.2.4 Peuple n'utilisant pas la propriété individuelle du sol

Cependant, les coutumes que nous signalons plus haut font figure d`exceptions dans l'ensemble du territoire. Il semble que la majeure partie des peuples n'ait pas utilisée la notion de propriété du sol. Cela va de soi pour les populations conquérantes, toujours en marche vers de nouveaux territoires. On connaît les modes de conquête des peuples Fang, auxquels se rattachent les Bulu d`Ebolowa ; dans ces tribus, aucune organisation supérieure au clan patriarcal ne s'est formée. Les invasions des Fang se sont donc produites sous la forme d'une marée d'individus, ou de familles, submergeant la zone forestière du Gabon et du Sud-Cameroun. La vitesse de ces migrations a été considérable puisque, en moins de 50ans, les anciens se souviennent des déplacements qui dépassent 400km. Dans ces conditions, on comprend que la notion de propriété de la terre n'ait pas pu naître. Dans la tradition, la terre est à qui la prend ; elle n'a aucune valeur. On ne la vend pas, on ne la donne pas en garantie d'une dette, elle n'entre pas dans l'héritage. L'étranger ne paie pas pour s'établir dans le village, ou à proximité d'un village, sur un terrain qu'il débroussaille lui-même. Ce n'est pas seulement la notion de propriété individuelle du sol qui fait défaut, mais aussi celle de propriété collective : i1 n'y a jamais de conflits entre les villages pour la propriété du sol. On voit souvent un village étranger venir s'intercaler entre deux groupes appartenant à un même village Bulu. Les populations dites Yaoundé sont stabilisées depuis longtemps. Avec la stabilisation, est née la notion d'un droit d'usage collectif sur la terre (Binet, 1951).

CONCLUSION

Au terme de ce chapitre portant sur les règles de la propriété foncière au Cameroun, il nous semble important de rappeler que le domaine national est l'un des secteurs les plus sensibles de la vie de l'Etat. La sensibilité des problèmes fonciers fait que le gouvernement de la République, bien que militant pour la généralisation de la propriété foncière, fait fi des domaines les plus brûlants mais dont l'importance est évidente. Pour Tchapmegni (2007), l'oeuvre entreprise par le gouvernement camerounais en décembre 2005 mérite d'être saluée à sa juste mesure, mais elle reste perfectible comme toute oeuvre humaine. Il ajoute que les deux grands axes sur lesquels devront être construites les futures réflexions sur la sécurisation des droits fonciers au Cameroun sont entre autres : la prise en compte des revendications foncières des collectivités traditionnelles et, l'instauration d'un véritable débat de société, préalable à toute réforme foncière. La notion de propriété foncière existe aussi bien dans les traditions des populations du Nord Cameroun qu'au Sud du pays. Il est important de retenir ici que si la terre n'a pas, aussi généralement que dans d'autres régions d'Afrique, un aspect sacré, il semble bien qu'un grand nombre de coutumes anciennes ne prévoyaient pas son appropriation individuelle. A ce niveau force est de constater qu'au Cameroun il existe plusieurs types de systèmes fonciers dont le fonctionnement varie selon que l'on est au Nord musulman, au Nord chrétien, au Sud forestier ou à l'Ouest du pays. Chaque tribu et chaque ethnie a sa façon d'appréhender la gestion de sa ressource foncière.

CHAPITRE 3

ACTEURS FONCIERS ET MODES D'ACCES A L'ESPACE HABITE DE GAMBARA II, BURKINA ET JERUSALEM

INTRODUCTION

La terre n'est pas un bien comme les autres : elle constitue un "espace" que l'on ne peut ni déplacer ni faire disparaître, et elle contient en son sein des ressources "naturelles" qui ne proviennent pas toutes du travail des hommes. De ce fait, les rapports des hommes au foncier sont toujours des rapports entre les hommes autour du foncier, des rapports sociaux que l'on ne peut appréhender sans les replacer dans leur contexte historique (IRAM^18(*), 1999). Ces phrases montrent à suffisance l'importance des hommes dans l'étude des problèmes fonciers. Le présent chapitre présentera tour à tour les principaux acteurs fonciers et les modes d'accès à l'espace habité de Gambara II, Burkina et Jérusalem.

3.1 ACTEURS FONCIERS DE NOTRE CADRE D'ETUDE

Nous avons classés les acteurs fonciers des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem en deux grands groupes à savoir : les locataires et les propriétaires. Chacun d'entre eux joue un rôle important et se situe à un niveau précis de la production à l'utilisation de la propriété immobilière.

3.1.1 Locataires

Est considéré comme locataire, toute personne physique ou de droit qui paye un prix pour l'usage d'une chose qui lui a été donné ou qu'elle a prise à loyer. Il n'en devient pas le propriétaire mais le prix qu'il paye à ce dernier lui permet de faire usage du bien comme s'il en était le propriétaire. Dans le cadre de notre étude nous nous intéresserons aux locataires des maisons et des terrains. Il est dès lors important de nous interroger sur les caractéristiques des locataires de Gambara II, Burkina et Jérusalem, leur particularité et leur place dans le fonctionnement du système foncier de ce secteur.

3.1.1.1 Présentation des locataires

Comme dans la plupart sinon dans la quasi-totalité des quartiers du monde, on retrouve également dans notre zone d'étude des personnes qui louent les maisons et des parcelles. Les locataires des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem représentent une partie assez importante de leur population totale ce qui est confirmé par les résultats de nos enquêtes de terrain. Ces dernières nous ont permis de constater que les locataires constituent un peu plus de 44% de la taille de nos enquêtés (Cf. Tableau n°3). Ce taux assez consistant de locataire s'explique entre autre par le faible coût des maisons et par la situation de ces quartiers qui il y a quelques années, étaient encore en milieu rural.

Nous constatons en observant ce tableau que sur un effectif total de 106 enquêtés, les locataires représentent 44,3% c'est-à-dire qu'on a recensé 47 locataires ce qui n'est pas du tout négligeable sachant que nous sommes dans un secteur où l'urbanisation est très récente.

Il ressort de nos enquêtes de terrain que la plupart des locataires des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem sont des ressortissants de la région de l'Adamaoua et plus précisément du département de la Vina. Contrairement à Gambara II et Jérusalem, le quartier Burkina qui concentre la plus grande partie de la population totale de la zone a beaucoup plus de locataires que de propriétaires (Cf. Tableau n°4). Ceci s'explique par le fait qu'il est plus ancien que les autres et qu'il est la place centrale de ce secteur. Son positionnement et son rayonnement font que les propriétaires des maisons de Burkina trouvent beaucoup plus rentable de les mettre en location. La présence de certaines infrastructures notamment les mosquées, les églises, les écoles primaires et le CES dans ce quartier sont aussi est aussi un facteur déterminant dans l'explication de la forte mise en location des maisons de Burkina.

Quartier de résidence	Département d'origine		Le statut résidentiel actuel dans le quartier		Total
			Locataire	Propriétaire et locataire	Total
Gambara II		Vina	3		3
		Djérem	0		0
		Faro et Déo	0		0
		Allogène	5		5
	Total		8		8
Burkina		Vina	16	0	16
		Mbéré	2	0	2
		Djérem	1	0	1
		Mayo Banyo	0	0	0
		Faro et Déo	1	0	1
		Allogène	14	3	17
	Total		34	3	37
Jérusalem		Vina	2		2
		Djérem	0		0
		Mayo Banyo	1		1
		Allogène	2		2
	Total		5		5

Le tableau croisé entre le département de la région de l'Adamaoua d'origine, le statut résidentiel actuel dans le quartier et le quartier de résidence ci-dessus, nous donne une vue d'ensemble sur la répartition des locataires et des propriétaires dans notre zone d'étude. Nous pouvons constater que les ressortissants du département de la Vina sont majoritairement représentés dans le groupe des locataires des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem.

3.1.1.2 Place des locataires dans le système foncier de la zone

Un système foncier est une organisation socio-économique regroupant différents acteurs que sont les locataires, les propriétaires des terrains et des maisons, sur un espace donné. Partant de cette définition, nous pouvons dire sans risque de nous tromper que la place des locataires dans le système foncier est déterminante. Ceci trouve son explication en ce qu'il est le consommateur privilégié des biens produits par l'exploitation de la ressource foncière. Pour ce qui est des locataires de Gambara II, Burkina et Jérusalem, leur importance est telle qu'ils représentent un fort potentiel économique pour les propriétaires des maisons de la zone. Comme nous l'avons dit plus haut, ces locataires sont estimés à plus de 44% de la population du secteur, bien qu'ayant des revenus modérés, leur imposant nombre les transforme en puissant atouts pour ces quartiers. La demande en logement de plus en plus forte prouve à suffisance l'importance des locataires dans des quartiers en pleine urbanisation donc susceptible de se voir doter de logements sociaux.

En bref, les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem sont dotés comme la plupart des quartiers du monde des locataires. Ces derniers qui sont en majorité originaire de la région de l'Adamaoua, plus précisément du département de la Vina, représente un atout économique pour ceux qui veulent se lancer dans la construction de logements sociaux dans le secteur. Et quand est-il des propriétaires ?

3.1.2 Propriétaires

Le propriétaire est une personne physique ou de droit à qui une chose, un bien, un service ou même une idée appartient. Selon qu'il le souhaite il peut mettre en location sa propriété ou l'utiliser personnellement sans aucun impératif de compte rendu. Ici, le terme propriétaire est employé pour désigner toute personne à qui appartient une parcelle ou une maison à Gambara II, Burkina et Jérusalem.

3.1.2.1 Typologie des propriétaires

Nous distinguons 4 principaux types de propriétaires fonciers dans les quartiers de notre zone d'étude à savoir : les propriétaires des parcelles immatriculées, les propriétaires des maisons de location, les propriétaires des habitations personnelles et les propriétaires des champs. En ce qui concerne le premier type de propriétaire notamment ceux qui ont un titre foncier, il ressort de notre travail de recherche mené à la conservation foncière du département de la Vina qu'ils sont au nombre de 7. C'est un nombre insignifiant du point de vue de l'ensemble des titres fonciers déjà délivrés dans la ville de Ngaoundéré mais assez explicite sur la situation dans laquelle se trouvent les autres propriétaires fonciers de la zone. Au cours de nos enquêtes de terrain, nous avons interrogé 4 propriétaires fonciers ayant des maisons en location soit 2 à Gambara II et 2 à Burkina. Pour ce qui est des propriétaires habitants dans leur propre maison, nous avons constaté que c'est la mise en valeur la plus répandue. Les propriétaires utilisant leur parcelle pour l'agriculture sont au nombre de 2 pour notre échantillon. Le tableau ci-dessous rend compte de la mise en valeur que les propriétaires de notre zone d'étude font de leurs parcelles.

Tableau n°5 : Mise en valeur des parcelles à Gambara II, Burkina et Jérusalem

Quartier de résidence	Mise en valeur de la parcelle		Le statut résidentiel actuel dans le quartier		Total
Quartier de résidence	Mise en valeur de la parcelle		Propriétaire	Les deux	Total
Gambara II		Pour habitation personnelle	15		15
		Maison à louer	2		2
		Champs	1		1
		Pour habitation personnelle et maison à louer	1		1
		Pour habitation personnelle et champs	1		1
	Total		20		20
Burkina		Pour habitation personnelle	23	2	25
		Maison à louer	2	1	3
		Champs	2	0	2
		Pour habitation personnelle et maison à louer	2	0	2
		Pour habitation personnelle et champs	2	0	2
	Total		31	3	34
Jérusalem		Pour habitation personnelle	5		5
	Total		5		5

Le tableau n°5 ci-dessus croise la mise en valeur des parcelles de notre zone d'étude au statu, résidentiel actuel des enquêtés et leur quartier de résidence. Il ressort de son analyse que la grande partie des propriétaires fonciers des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem ont opté pour l'habitation personnelle comme mise en valeur de leur parcelle respective.

Ainsi présenté les principaux types de propriétaires fonciers des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem, nous nous intéresserons au rôle qui est le leur dans le processus de production des terres.

3.1.2.2 Rôle de producteur des terres

En l'absence des lotissements préconçus par l'Etat et encore moins d'un plan d'occupation du sol, les principaux propriétaires fonciers ci-dessus cités s'érigent en véritables producteur des terres dans le secteur. C'est eux qui assurent aux côtés des différents chefs de quartier la création et la mise en valeur des parcelles. L'absence de plan directeur d'urbanisme fait que cette production des terres est menée dans le désordre le plus absolu. Il nous semble important de préciser ici que nous entendons par production des terres les différentes actions menées par les populations et les chefs de quartiers pour viabiliser et utiliser les parcelles qui jusque là étaient restées inexploitées. Puisque ne disposant pas les moyens nécessaires pour des travaux de viabilisation des parcelles, ces personnes ne se contentent que d'avoir un endroit où bâtir sa case. Cette insouciance due à grande partie à la pauvreté et à l'ignorance fait qu'aujourd'hui ces quartiers apparaissent comme des zones où les gens vivent dans une « promiscuité incroyable » pour reprendre les termes de Monsieur Taukap Claude^19(*).

La production des sols pour l'habitation urbaine ou rurale, vue son importance devrait être assurée par des spécialistes afin d'éviter les situations des constructions hautement à risques comme celles rencontrées dans notre zone d'études. Les chefs de quartiers face à la forte pression démographique et à la demande en terres de plus en plus croissante se trouvent dans l'obligation de réagir afin de répondre aux besoins des populations. Cette situation favorise certaines malversations dans la gestion des terres dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré.

De tout ce qui précède il ressort que notre zone d'étude tout comme les autres quartiers des villes camerounaises à des locataires et des propriétaires fonciers. Les locataires de cette zone sont constitués en grande partie de personnes originaires de la région de l'Adamaoua. Leur nombre fait d'eux un atout économique non négligeable pour des potentiels investisseurs dans les logements sociaux. Les propriétaires de ce secteur quand à eux ont été distingués par 4 types à savoir les propriétaires des parcelles immatriculées, les propriétaires des maisons de location, les propriétaires des habitations personnelles et les propriétaires des champs. Ceux-ci ont la particularité d'utiliser en majorité leur parcelle pour construire leur propre maison d'habitation. L'étude de l'importance des propriétaires fonciers dans le processus de production des sols a ouvert le champ des modes d'accès à la propriété foncière à Gambara II, Burkina et Jérusalem.

3.2 MODES D'ACCES A L'ESPACE HABITE EN MILIEU URBAIN

Dans le contexte camerounais actuel de renchérissement du coût du foncier et de nécessités croissantes d'économiser l'espace, la maîtrise des principaux modes d'accès à l'espace habité est devenu le corollaire indispensable de la bonne gestion du territoire national, que ce soit en renouvellement urbain (industries, centres anciens, quartiers d'habitat social) ou en urbanisation nouvelle comme c'est le cas de notre zone d'étude. Nous entendons par modes d'accès à l'espace habité l'ensemble des procédés qu'utilisent les populations d'un territoire donné afin d'obtenir des demeures et des parcelles. En milieu urbain nous pouvons répartir ces modes en 2 grandes catégories selon qu'il s'agit d'obtenir des maisons ou des terrains d'un territoire donné.

3.2.1 Accès à l'habitation

L'habitation est définie comme étant le lieu où l'on réside, c'est une maison, une demeure ou un logis. En milieu urbain camerounais nous pouvons distinguer 5 principaux modes d'accès à l'habitation, ce sont : la location, l'achat, le don, l'héritage et la construction de la maison.

3.2.1.1 Location

Elle est l'action de donner ou de prendre un bien à loyer. Dans le cadre de cette étude, la location renvoie à la prise d'une maison ou d'un logis à loyer afin d'y résider ou d'y mener ses activités. Cette transaction foncière, comme toutes les autres fait appel à 2 acteurs que sont les propriétaires des maisons et les locataires.

3.2.1.2 Achat

C'est l'action d'acquérir à prix d'argent un bien ou un service quelconque. L'achat de la maison peut s'effectuer auprès des personnes ayant en leur possession un logis déjà achevé ou en cours de construction. Cette transaction est le plus souvent entreprise par les propriétaires qui veulent quitter leur ancien lieu de résidence ou qui font face des difficultés financières. Pour les premiers, la valeur de leur maison prime sur désir d'obtenir de l'argent à tout prix ce qui fait que la transaction ne sera pas conclue tant qu'il n'en tire pas profit. Les second quant à eux ont besoin d'argent ce qui fait que dès qu'ils peuvent obtenir la somme d'argent leur permettant de résoudre leur problème, ils concluent la transaction.

3.2.1.3 Don

Le don est l'action de remettre, d'abandonner gratuitement et définitivement un bien dont on était propriétaire à une autre personne. Cette opération se fait le plus souvent entre des personnes ayant d'assez bons rapports sociaux. C'est le cas d'un employeur qui fait don d'une maison à son employé en guise de reconnaissance des bons et loyaux services rendus.

3.2.1.4 Héritage

C'est le fait de transmettre des biens à une personne par succession. La personne qui recueille ces biens est appelée héritier. En Afrique en général et au Cameroun en particulier cette transaction se fait dans le cadre strictement familial c'est-à-dire que les biens de la famille sont transmises du père aux fils ainsi de suite.

3.2.1.5 Construction

La construction est l'action de disposer, d'assembler les différentes parties d'une chose pour former un tout. En termes de mode d'accès à l'habitation, la construction est l'action de bâtir une demeure ou une maison. Cette opération ne peut se réaliser qu'après l'acquisition d'une parcelle d'où l'importance de la présentation des principaux modes d'accès aux terres en milieu urbain.

3.2.2 Accès aux terres

Les terres sont l'ensemble des surfaces sur lesquelles les communautés humaines mènent leurs différentes activités. Encore appelées sols, les terres sont le support de toutes les activités qui se déroulent à la surface du globe. On distingue 6 principaux modes d'accès aux terres dans l'espace urbain africain à savoir : la possession de fait, la location, le don, l'héritage, l'achat et l'octroie des terres par l'Etat.

3.2.2.1 Possession de fait

La possession de fait ou prescription acquisitive est l'acquisition des droits en vertu de l'occupation pendant une période déterminée. Dans certains pays, c'est parfois la seule méthode permettant à un petit cultivateur d'obtenir officiellement un droit d'accès à des terres vacantes ou abandonnées et de les mettre en valeur. C'est a priori un mode d'accès aux terres rurales mais le contexte africain d'urbanisation récente fait qu'on le retrouve également dans certains quartiers des villes du pays.

3.2.2.2 Location

La location désigne le fait d'obtenir l'accès à un terrain en versant un loyer à son propriétaire. Elle est appelée le fermage lorsque la location de la terre a pour but une exploitation agricole. Le cultivateur ici prend une terre à bail contre un loyer indépendant des revenus qu'il tire du travail de la terre. Le métayage est une autre forme de location des terres. C'est l'obtention de l'accès à un terrain en remettant en contrepartie au propriétaire un pourcentage de la production. Le fermage et le métayage ont en commun d'être des formes de location et la particularité de ne concerner que les terrains obtenus pour des exploitations essentiellement agricoles.

3.2.2.3 Don

Cette acquisition est souvent réalisée par des propriétaires de terrain pour marquer leur amitié, leur degré d'attachement ou en guise de reconnaissance pour les services rendus à ou envers la personne qui reçoit le don. C'est un mode assez répandu dans les chefferies traditionnelle du Nord-Cameroun d'autant plus que les terres appartiennent le plus souvent au chef.

3.2.2.4 Héritage

L'héritage est un bien ou un ensemble de biens transmis à une personne par succession. L'héritage est le plus souvent transmis sous la forme d'un legs, c'est-à-dire l'action de céder la possession d'un bien ou des biens à quelqu'un par testament. Dans notre contexte, ce bien est une parcelle ou un terrain.

3.2.2.5 Achat

C'est l'un des modes sinon le mode d'accès aux terres le plus répandu tant en zone urbaine que rurale. L'achat des parcelles peut se faire auprès des chefs traditionnels locaux, des propriétaires privés de terrain ou de l'Etat. Dans ce dernier cas il s'agit d'un morcellement du titre foncier de l'Etat qui donne lieu directement à la délivrance d'un titre foncier.

3.2.2.6 Octroie des terres par l'Etat

L'immatriculation foncière est le processus par lequel l'Etat affecte des numéros et inscrit dans le livre foncier les lots afin de les identifier. Tout en étant l'unique forme de sécurisation de la propriété foncière privée au Cameroun, l'immatriculation foncière est également un mode d'accès aux terres. L'accès à la terre peut résulter de mesures de réformes foncières prises par un gouvernement national, souvent dans le cadre d'une politique visant à corriger systématiquement des injustices historiques et à répartir la terre plus équitablement. De telles réformes se produisent habituellement lorsqu'un nombre relativement faible de propriétaires possède une grande partie des terres et que celles-ci sont laissées en jachère ou sont sous-utilisées (encore convient-il de noter que la détermination d'une éventuelle sous utilisation dépend des critères choisis pour l'évaluation). Dans certains pays, un mode important de réforme foncière est la restitution des terres. Parmi les autres interventions de ce type, on peut citer les programmes de redistribution des terres qui ont pour objet d'offrir un accès à la terre aux ruraux pauvres et de promouvoir l'efficacité et l'investissement dans l'agriculture. Ces programmes vont souvent, mais pas toujours, de pair avec l'offre de services agricoles subventionnés comme la vulgarisation et le crédit. L'État offre parfois l'accès à des terres publiques laissées à l'abandon ou sous-utilisées, mais les terres utilisées pour la réinstallation se trouvent le plus souvent dans des domaines fonciers privés.

3.3 MODE PRINCIPAL D'ACCES A L'ESPACE HABITE DE GAMBARA II, BURKINA ET JERUSALEM

Pour ce qui est des principaux modes d'accès à l'espace habité des quartiers ci-dessus, nous avons distingué les modes d'accès à l'habitation de ceux des terres.

3.3.1 Modes d'accès à l'habitation

Nous entendons par modes d'accès à l'habitation l'ensemble des procédés qu'utilisent les populations des quartiers de notre zone d'étude afin d'obtenir leur maison. Les sols des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem sont majoritairement occupés par les constructions qui sont pour la plupart des demeures. Nous pouvons distinguer dans les quartiers ci-dessus 2 principaux modes d'accès aux maisons, ce sont : la location et la construction.

3.3.1.1 Location des maisons

Les locataires des maisons de notre zone d'étude représentent un peu plus de 44% de la taille de notre échantillon. Cette forte proportion de locataires se justifie dans ces quartiers par le prix relativement bas des maisons et la disponibilité de ces dernières. Avec la forte augmentation de la population urbaine que connait la ville de Ngaoundéré ces dernières années, obtenir un logement dans les quartiers du centre ville est un luxe que les modestes habitants de notre zone d'étude ne peuvent s'offrir. L'autre facteur explicatif de cette forte présence des locataires dans la zone réside dans le pouvoir d'achat relativement bas de la population. Cette affirmation est faite suite à l'analyse de la profession et du statu des enquêtés. Il ressort de celle-ci qu'ils sont en majorité des agriculteurs mariés comme l'indique le tableau ci-dessous :

Situation matrimoniale	Profession		Le statut résidentiel actuel dans le quartier		Total
			Locataire	Propriétaire et Locataire	Total
Marié(e)		Commerçant	5	0	5
		Fonctionnaire	6	0	6
		Retraité	6	0	6
		Travailleur dans le privé	6	0	6
		Agriculteur	8	1	8
		Aide commerçant	0	0	0
		Maçon	0	0	0
		Coiffeur	0	0	0
		Sans emploi	0	0	0
		Débrouillard	0	0	0
		Mécanicien	1	0	1
		Charpentier	1	0	1
	Total		33	1	34
Célibataire		Commerçant	2	0	2
		Fonctionnaire	0	0	0
		Retraité	0	0	0
		Travailleur dans le privé	2	1	3
		Agriculteur	4	0	4
		Tailleur	1	0	1
		Coiffeur	1	0	1
		Sans emploi	1	0	1
	Total		11	1	12
Veuf (ve)		Commerçant	2	1	3
		Travailleur dans le privé	0	0	0
	Total		2	1	3
Divorcé(e)		Travailleur dans le privé	1		1
		Agriculteur	0		0
	Total		1		1

Le croisement des données relatives à la profession, le statut résidentiel actuel dans le quartier et la situation matrimoniale de nos enquêtés nous a permit d'obtenir le tableau ci-dessus. Ce dernier présente clairement le fait que la majeure partie des locataires de notre zone d'étude sont de personnes mariées donc ayant des charges et dont les professions ne leur permettent que de s'assurer le strict minimum vital.

Comme nous l'avons dit plus haut l'une des raisons du grand nombre de locataires à Gambara II, Burkina et Jérusalem est le faible coût des maisons. La grande partie des locataires de ces quartiers paye un loyer de moins de 10 000 FCFA en moyenne bien que ces maisons ne sont pas grande, ce sont généralement des maisons de moins de 3 pièces (Cf. Figure n°6 et 7). L'étroitesse des maisons et le prix du loyer suffisent pour laisser entrevoir la précarité et la promiscuité dans laquelle ces personnes vivent.

Figure n°7 : Loyer mensuel moyen des maisons à Gambara II, Burkina et Jérusalem

Des Figures n°6 & 7 ci-dessus il ressort que les locataires de notre zone d'étude accèdent plus facilement aux maisons de moins de 3 pièces et celles dont le loyer mensuel est inférieur à 10 000 FCFA. Cette observation nous permet d'affirmer que le principal mode d'accès à l'habitat des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem est la location.

3.3.1.2 Construction de l'habitation

La construction des maisons tout en étant la mise en valeur des parcelles la plus utilisée dans les quartiers de notre zone d'étude est également l'un des principaux modes d'accès aux demeures. Au cours de nos enquêtes de terrain, sur les 59 propriétaires fonciers que nous avons interrogé, 51 disent habiter sur leur propre terrain. C'est dire que 76% des personnes qui achètent ou obtiennent des parcelles dans cette zone les utilisent pour y construire. Le tableau ci-dessous présente le récapitulatif des principales mises en valeur des parcelles à Gambara II, Burkina et Jérusalem. Ceci nous permet de comprendre que beaucoup de personnes qui désirent habiter dans ces quartiers s'y rendent et y construisent pour sortir des tracasseries de la location.

Tableau n°7 : Mise en valeur des parcelles de Gambara II, Burkina et Jérusalem

Nous constatons que 91% des propriétaires des terrains de notre zone d'étude construisent leur maison sur la parcelle qu'ils ont obtenue. Ce constat nous pousse à conclure que la construction des logis à Gambara II, Burkina et Jérusalem n'est pas difficile. Tout comme la location, construire sa propre maison est un mode d'accès à l'habitation de ces quartiers mais avec l'avantage de débarrasser l'intéressé des tracasseries de la location et de le rendre propriétaire terrien.

3.3.1.3 Principaux problèmes liés à l'habitation de notre zone d'étude

Comme tous les quartiers du monde, ceux qui constituent notre cadre d'étude font face à des difficultés notamment dans le domaine de l'habitat encore appelé logement sociaux. Parmi ces problèmes nous pouvons citer l'enclavement de cette zone. En effet, ces quartiers ne sont pas viabilisés du fait de l'occupation anarchique des sols et de la spontanéité qui a conduit à la création de ces quartiers. L'occupation anarchique de l'espace est une des particularités des villes et de quartiers des pays du tiers monde. Ces quartiers de la ville de Ngaoundéré ne dérogent pas à la situation commune à toutes les communautés pauvres. C'est d'ailleurs cette pauvreté qui pousse des personnes à vivre sur des espaces à risques et dans des quartiers insalubres. Cette insalubrité se traduit par la présence des poubelles à proximité des maisons (Cf. Photo n°8). La plupart des maisons y sont construites avec du matériels de seconde main ce qui fait qu'elles peuvent s'écrouler à tout moment.

Photo n°8 : Dépôt d'ordures ménagères à proximité des maisons à Burkina

Nous pouvons voir sur la photo ci-dessus qu'il existe des dépôts d'ordures ménagères en plein milieu du quartier. Ce genre de dépôt influe non seulement sur le paysage de la ville en rendant le secteur insalubre mais plus encore il favorise la prolifération des moustiques et la transmission des maladies de la saleté comme le choléra.

3.3.2 Principaux modes d'accès aux terres

Les modes d'accès aux terres des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem sont dominés par l'achat. Ce dernier s'opère principalement auprès des particuliers composés essentiellement des premiers habitants de ce secteur. Il est dès lors question de présenter à la suite des principaux modes d'accès aux terres, le coût des parcelles de notre cadre d'étude.

3.3.2.1 Principales modalités d'accès aux terres

Les propriétaires fonciers ayant obtenus leur terrain suite à un achat chez un particulier représentent le plus fort taux de notre échantillon soit 41%, suivi de ceux les ayant acheté chez le chef (37%). Les personnes ayant obtenus leur parcelle des dons d'un ami ou du chef représentent les deux plus faibles taux de modes d'accès à la terre relevés au cours de nos enquêtes de terrain avec chacun 7% (Cf. Figure n°8). Ce constat nous conduit à nous interroger sur le coût des parcelles de ces quartiers.

Cette figure présente les principaux modes d'acquisition des parcelles dans les quartiers de notre zone d'étude. Sur l'échantillon auquel nous avons soumis notre questionnaire d'enquête, nous constatons que l'achat est le mode le plus utilisé pour acquérir les terres. Ce constat nous conduit à comprendre que la marchandisation de la terre est au centre des transactions foncières de notre zone d'étude.

3.3.2.2 Coût des parcelles à Gambara II, Burkina et Jérusalem

Dans ces quartiers, le prix des parcelles se négocie entre l'acheteur et le propriétaire, ce dernier vend sa parcelle à sa guise. Il n'y a pas des prix arrêté, c'est chaque propriétaire qui estime la valeur marchande de son terrain et propose le prix à ceux qui désirent s'en approprier. Ces montants déterminer le plus souvent sinon dans tous les cas arbitrairement sont discutables jusqu'à entente entre les 2 parties de la transaction. Cette situation concerne généralement les propriétaires privés des parcelles. En ce qui concerne le chef du quartier, l'argent qu'il perçoit est beaucoup plus symbolique que représentatif de la valeur marchande du lot. Il ressort de nos enquêtes de terrain que le prix moyen des parcelles est le même dans les quartiers les plus récents (Gambara II et Jérusalem) soit moins de 1 000FCFA le m² et que les parcelles de Burkina coûtent nettement plus chères c'est-à-dire 1 000FCFA le m² (Cf. Figure n°9).

Jadis, classés parmi les quartiers de Ngaoundéré rural, Gambara II, Burkina et Jérusalem ont emboité bientôt une décennie le pas de la marche vers l'urbanisation. Ceci se témoigne sur le terrain par la construction de certaines nouvelles infrastructures sociales. Pour ce qui est des transactions foncières dans ces quartiers, comme nous l'avons dit plus haut, elles se sont accentuées à partir des années 2000. En effet, lors de notre descente sur le terrain nous avons pu constater premièrement que sur les 59 propriétaires que nous avons interrogé, 20 ont obtenus leurs parcelles il y a moins de 10 ans, 24 il y a 10 ans exactement et 15 il y a plus de 10 ans seulement.

Le second constat est que le plus grand nombre de propriétaires des parcelles de plus de 500 m² les ont obtenus il y a moins de 10 ans. Le troisième constat est que le prix des parcelles augmente au fur et à mesure que le temps passe. Ce fait se vérifie parce que nous remarquons que le plus grand nombre de parcelles dont le m²ait coûté plus de 1 000 FCFA se retrouve dans la case des parcelles obtenues il y a moins de 10 ans (Cf. Tableau n°8).

Ce troisième constat nous permet de dire que le très récent processus d'urbanisation entamé à Gambara II, Burkina et Jérusalem est à l'origine des spéculations foncières qu'on y observe et ceci créé un certain déterminisme lorsqu'on acquière une parcelle dans la zone.

Source : Image satellitale de la ville de Ngaoundéré, 2009. LG-UN et enquêtes de terrain, septembre 2010. Infographie : Petnga Nyamen (octobre 2010)

Figure n°9 : Carte de la répartition spatiale des coûts moyens des parcelles

La carte ci-dessous est la représentation spatiale du coût moyen des parcelles des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem. Cette carte nous permet de comprendre que les terres du quartier le plus ancien de la zone notamment Burkina coûtent un plus chères que celles de Gambara II et Jérusalem.

Tableau n°8 : Année d'obtention, coût et superficie des parcelles au cours des transactions foncières à Gambara II, Burkina et Jérusalem

Année d'obtention de la parcelle	Coût de la parcelle		Superficie de la parcelle			Total
			Moins de 500 m²	500 m²	Plus de 500 m²	Total
Moins de 10 ans		Moins de 1 000 FCFA le m²	1	4	1	6
		1 000 FCFA le m²	0	0	4	4
		Plus de 1 000 FCFA le m²	0	2	6	8
		Don	0	2	0	2
	Total		1	8	11	20
10 ans		Moins de 1 000 FCFA le m²	1	4	3	8
		1 000 FCFA le m²	3	0	2	5
		Plus de 1 000 FCFA le m²	0	0	1	1
		Don	1	4	1	6
		Héritage	4	0	0	4
	Total		9	8	7	24
Plus de 10 ans		Moins de 1 000 FCFA le m²	4	2	0	6
		1 000 FCFA le m²	3	1	1	5
		Plus de 1 000 FCFA le m²	1	1	1	3
		Don	1	0	0	1
	Total		9	4	2	15

Le présent tableau met en exergue les années d'obtention, le coût et les superficies des parcelles de Gambara II, Burkina et Jérusalem. Nous constatons au regard des données qu'il contient que les transactions foncières bien que n'étant pas récentes, se sont intensifiée à partir dès les années. L'augmentation de la demande en terres pour construire les maisons a entrainé la hausse des prix des parcelles.

3.3.3 Déterminisme devant l'acquisition d'une parcelle

Comme dans la plupart des communautés humaines, l'accès aux parcelles dans notre zone d'étude est une vraie partie de plaisir pour les uns et un vrai parcours du combattant pour les autres. Tout le monde n'est pas considéré de la même manière lorsqu'il faut acquérir une parcelle que ce soit pour y habiter ou pour y mener `autres activités. Ceci s'explique par le fait que la grande partie des terres est détenue par une minorité qui la gère selon leur bon vouloir.

Afin de connaître les personnes qui sont les plus favorisées lorsqu'il faut acquérir une maison ou un terrain à Gambara II, Burkina et Jérusalem, nous avons orienté une variable de notre questionnaire dans ce sens. Les réponses nous ont permis de réaliser la Figure n°10 ci-dessous.

La pression démographique et l'urbanisation ont entrainé une croissance exponentielle de la demande en sols pour l'habitation et pour des usages divers. Devant cette forte demande en sols, les principaux acteurs fonciers notamment les propriétaires des terrains ont des préférences pour un certain type d'acquéreur. Ce qui nous donne respectivement les riches, les premiers habitants du quartier, les autochtones, les membres de la famille des chefs et les amis des propriétaires. Telle est l'interprétation que nous faisons de la Figure ci-dessus.

Pour la plupart des habitants de Gambara II, Burkina et Jérusalem, les personnes nanties accèdent plus facilement à l'habitat et aux sols de leur quartier. Ceci nous permet d'ailleurs de dire que c'est le pouvoir d'achat des personnes qui détermine le succès ou l'échec de toute transaction foncière surtout lorsque l'acquéreur n'est ni parmi les premiers occupants du quartier, ni autochtone, ni membres de la famille du chef de quartier, ni une autorité administrative et ni ami au propriétaire. C'est la raison pour laquelle l'achat est le principal mode d'accès de la population des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem à la propriété des terres comme le représente la Figure ci-dessous :

Source : Image satellitale de la ville de Ngaoundéré, 2009. LG-UN et enquêtes de terrain, septembre 2010. Infographie : Petnga Nyamen (octobre 2010)

Figure n°11 : Carte de la répartition des principaux modes d'acquisition des parcelles

La Figure ci-dessous représente la répartition géographique des principaux modes d'acquisition des parcelles à Gambara II, Burkina et Jérusalem. Il ressort de son étude que le principal mode d'accès aux terres est l'achat. Ce dernier ce fait en majorité chez les particuliers pour ce qui est de Gambara II et Burkina, et chez le chef du quartier en ce qui concerne Jérusalem. L'interprétation que nous faisons de ce constat est que la gestion des terres à Jérusalem est dominée par le droit coutumier d'appropriation des terres donc comme un territoire du milieu rural. Pour Gambara II et Burkina, bien que les transactions foncières sont dominées par les particuliers, la place des chefs de quartier reste tout de même importante ce qui caractérise les milieux où l'urbanisation est récente.

Ainsi c'est dire que dans ces quartiers comme dans presque tous les quartiers du monde et dans toutes les entreprises commerciales, l'on cède facilement sa parcelle au plus offrant. Le principal régulateur des transactions foncières est dans ce cas le pouvoir d'achat des personnes désirant accéder à la propriété foncière.

CONCLUSION

Ce chapitre portait dans un premier temps sur les acteurs fonciers de notre zone d'étude, et dans un second temps, sur la présentation et des principaux modes d'accès à l'espace habité de Gambara II, Burkina et Jérusalem. De tout ce qui précède il ressort que les principaux modes d'accès à l'habitation de ces quartiers sont la location et la construction des maisons. Comme la plupart des quartiers du tiers monde, ceux de notre zone d'étude font face aux problèmes du manque de logements sociaux décents, de viabilisation, d'insalubrité, de promiscuité et de la pauvreté pour ne citer que ceux-là. Pour ce qui est des modes d'acquisition des parcelles, le principal est l'achat. Le pouvoir d'achat de l'acquéreur est un facteur déterminant pour le succès des différentes transactions foncières dans ces quartiers. Une fois la transaction foncière réussie, il se pose le problème de la sécurisation du droit de propriété foncière, quel rapport établir entre le mode d'accès à l'espace habité et l'insécurité foncière constatée à Gambara II, Burkina et Jérusalem.

CHAPITRE 4

INSECURITE FONCIERE A GAMBARA II, BURKINA ET JERUSALEM, ET CARTOGRAPHIE DU FONCIER CADASTRAL

INTRODUCTION

L'impact de la précarité foncière sur la pauvreté et sur le renouvellement des ressources naturelles est une évidence. Aucune politique de développement urbaine ne saurait faire l'économie d'une intervention pour affirmer les droits du producteur sur le sol. La sécurité foncière représente d'abord un enjeu majeur de maintien de l'ordre public. L'insécurité foncière quand à elle conduit à un processus de dégradation des ressources. L'affaiblissement des régulations administratives ou coutumières stimule l'accaparement rapide et individualisé des ressources par crainte d'une confiscation de ces mêmes ressources par d'autres acteurs (Teyssier et al., 2003). Le présent chapitre se propose d'étudier l'incidence des principaux modes d'accès à l'espace habité sur la sécurisation des habitations et des terres des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem.

4.1 ESPACE DOMINE PAR LE DROIT COUTUMIER

Les principaux modes d'accès à l'espace habité de notre zone d'étude sont la location et l'achat respectivement pour les maisons et les terrains. De ces modes découle la primeur du droit coutumier à Gambara II, Burkina et Jérusalem. Comme dans la plupart des localités du Nord-Cameroun, les chefs de quartiers occupent une place centrale dans la gestion des terres. L'importance de ces chefs s'explique par le fait que ce sont des quartiers qui viennent d'entamer leur processus d'urbanisation. La politique de gestion de ce milieu péri-urbain est similaire à celle qu'on retrouve dans les campagnes africaines. Elle repose sur le droit de propriété collectif.

4.1.1 Droit de propriété collectif

Comme nous l'avons dit plus haut, la gestion foncière des quartiers de notre zone d'étude se fait suivant le régime foncier coutumier. Ce régime repose sur le clan ou la famille et le droit de propriété collectif. Le droit collectif est exercé partout par le même personnage, le chef de terre et pour le cas de notre zone d'étude c'est le chef de quartier. Dans toutes les coutumes foncières, le chef est le plus proche descendant du premier occupant des lieux. En cette qualité, il est l'intermédiaire entre les vivants, les parents morts et les puissances invisibles co-propriétaires des terres occupées. Le chef administre le patrimoine foncier de tout le groupe à son nom et pour son compte. Il distribue les terres aux familles, aux ménages et aux individus selon leurs besoins, et exécute les rites sacrificiels requis pour l'installation d'un étranger ou pour le défrichement de nouvelles terres ; cette obligation de consécration rituelle ou le fait de sanctionner religieusement toutes les transactions foncières donne d'ailleurs son vrai sens à l'institution de la chefferie de la terre (Dialla, 2003).

Tout membre du groupe propriétaire collectif a un droit d'usage et d'exploitation permanent. A son décès, ses héritiers occupent et exploitent les terres de leur auteur sans une nouvelle intervention du chef de terre. Ce qui est recherché dans le régime foncier coutumier constitué par un ensemble de règles non écrites, fortement hiérarchiques et ancestrales, c'est beaucoup plus la sécurité et la cohésion du groupe qu'une exploitation de la terre au sens purement économique du terme. La terre demeure le principal lien entre les membres de la communauté après celui du sang. La communauté humaine est organisée en milieu rural autour de la terre, en tant que support matériel de l'existence et élément de l'origine commune. Dans la perception africaine, la terre n'est pas une chose banale. Elle est sacrée et fait l'objet de culte. En principe, elle ne se vend pas et est exploitée par la communauté sous l'angle d'une économie de subsistance. D'une manière générale, dans tous les pays d'Afrique subsaharienne, le régime foncier coutumier a bien fonctionné aussi longtemps que la pression démographique sur la terre était minime (Dialla, 2003). Aujourd'hui à Gambara II, Burkina et Jérusalem, du fait de l'absence des institutions étatiques en charge de la gestion foncière, les chefs de quartiers en sont les principaux et légitimes garants.

4.1.2 Place des chefs dans la sécurisation des droits fonciers

Dans certaines régions du Cameroun, l'effacement des dispositifs coutumiers autochtones face aux vagues de migration a fait de l'achat la transaction foncière la plus fréquente. C'est ce qui est d'ailleurs le cas pours les quartiers de notre zone d'étude. Le patrimoine foncier des autochtones est progressivement vendu aux générations successives d'allogènes. Un marché foncier se développe et, à défaut d'une popularisation de l'immatriculation, se réalise selon des arrangements validés par les responsables de structures traditionnelles. Il est vrai que pour ce qui est de notre zone d'étude, la grande partie de ces habitants est constituée d'autochtones de la Vina (Cf. Tableau n°9). Mais ce constat n'exclu pas le fait que l'achat et la location soient les principaux modes d'accès à l'espace habité de Gambara II, Burkina et Jérusalem.

Lors de nos travaux de terrain, nous avons constaté que les populations des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem surtout les autochtones font beaucoup plus recourt aux chefs de quartier afin d'assurer la sécurisation de leurs terres (Cf. Tableau n°10). Ce recourt au chef de quartier pour la gestion et le contrôle des transactions foncières prend son origine dans la tradition même des peuples de la région. Ici, la gestion des terres et la sécurisation des droits fonciers de la population ont toujours été confiées aux chefs et hauts dignitaires de la communauté.

Tableau n°10 : Recourt aux chefs de quartier pour la sécurisation des terres

Quartier de résidence	Le département de la région de l'Adamaoua d'origine		Les documents justifiants le statut de propriétaire foncier du quartier			Total
Quartier de résidence	Le département de la région de l'Adamaoua d'origine		Certificat de vente	Aucun	Attestation d'agrément du chef de quartier	Total
Gambara II		Vina	7	0	1	8
		Djérem	2	0	0	2
		Faro et Déo	0	0	0	0
		Allogène	2	1	0	3
	Total		11	1	1	13
Burkina		Vina	6	0	2	8
		Mbéré	1	0	0	1
		Djérem	4	0	0	4
		Mayo Banyo	1	0	0	1
		Faro et Déo	0	0	0	0
		Allogène	15	1	0	16
	Total		27	1	2	30
Jérusalem		Vina	2		0	2
		Djérem	0		0	0
		Mayo Banyo	0		0	0
		Allogène	0		1	1
	Total		2		1	3

Le tableau ci-dessus est un croisé des données du quartier de résidence, de département d'origine et des documents justifiants le statut de propriétaire foncier à Gambara II, Burkina et Jérusalem. Il ressort de son analyse que sur les 59 propriétaires de notre échantillon, dont 24 sont originaire de la Vina, 18 ont fait recourt aux chefs de quartier afin de sécuriser leur terre. Ces statistiques prouvent à suffisance l'importance du chef pour la sécurisation du droit foncier, surtout pour les peuples autochtones de notre zone d'étude.

Sachant que nous nous trouvons dans une zone qui à longtemps évoluée selon les pratiques et les prescriptions coutumières, il nous est donc plus facile de comprendre le rôle déterminant joué par les chefs locaux en matière de sécurisation des terres. Le tableau ci-dessus nous permet de comprendre la place des chefs de quartier et des documents qu'ils délivrent pour la protection de la propriété privée de la population.

4.2 DOCUMENTS DE SECURISATION FONCIERE

Nous entendons par sécurisation foncière le processus par lequel les droits fonciers sont reconnus et garantis. Elle implique que ces droits fonciers ne peuvent être contestés ou remis en cause de façon inopinée. Ce processus implique donc que des règles de gestion foncière appropriées et légitimes soient mises en place et reconnues par tous. Les documents de sécurisation foncière sont des preuves écrites du succès dudit processus, ils justifient que le processus à été entamé et mené jusqu'au bout et ce bout est l'obtention de ces documents. Dans le cadre du présent travail nous avons distingué 2 principaux types de documents de sécurisation foncière notamment : les documents de droit coutumier et le titre foncier.

4.2.1 Documents traditionnels du droit coutumier

Dans le droit coutumier traditionnel, chaque transaction foncière fait l'objet d'un certificat de vente avalisé par le chef de la communauté ethnique du vendeur. Ce certificat est un contrat privé, cautionné par plusieurs témoins. En présence des voisins, les limites de la parcelle sont matérialisées par différents repères. La position des parcelles voisines et l'identification de leurs occupants est mentionnée sur les actes. L'acte de vente est consacré par une cérémonie conviviale à laquelle sont invités les témoins et les responsables de la communauté. Ces ventes se font de manière préférentielle au sein des communautés ethniques et les usagers ne font à aucun moment recours au code foncier. La vente de biens fonciers est théoriquement proscrite tant que l'attribution d'une portion du Domaine national n'est pas formalisée par la procédure d'immatriculation. Les arrangements s'effectuent dans le quartier sans l'intervention des Domaines ou du Cadastre, mais l'apposition d'un tampon d'un quelconque service d'Etat est systématique pour renforcer la validité des actes. Sans valeur juridique, cette coloration officielle du certificat rassure néanmoins les contractants. Ainsi, l'Etat, par le biais de ces services déconcentrés, reconnaît implicitement une pratique située hors de toute référence réglementaire. Issus de normes inventées collectivement, ces documents participent à l'émergence d'une formalisation écrite de droits à des coûts avantageux. Même s'ils ne proposent qu'une sécurisation relative des droits sur la terre, ces documents s'avèrent pleinement légitimes dans la mesure où ils sont mis en oeuvre par la plupart des populations rurales de la moitié sud du Cameroun (BAD et FAD^20(*), 2009).

Pour ce qui est de notre zone d'étude, le recourt aux documents du droit coutumier pour la sécurisation des terres est systématique chez la quasi-totalité des propriétaires. C'est d'ailleurs ce qui est représenté par la Figure ci-dessous.

Figure n°12 : Histogramme du recourt au différents types de documents de sécurisation des terres

L'histogramme ci-dessus présente les différents types de documents de sécurisation des sols de notre zone d'étude et les fréquences de recourt à chacun d'entre eux. Nous constatons que c'est le certificat de vente qui est le plus utilisé. Ce qui témoigne de l'importance du droit coutumier.

Les documents traditionnels de sécurisation du droit de propriété privé délivrés Gambara II, Burkina et Jérusalem sont le certificat de vente et l'attestation d'agrément du chef de quartier. Ces 2 documents surtout le premier, représente l'essentiel des documents que possède la population de ce quartier pour justifier leur statut de propriétaire foncier. Il est dès lors important de nous intéresser aux documents de sécurisation foncière prévus par le droit de propriété au Cameroun.

4.2.2 Titre foncier

La réglementation du droit de propriété au Cameroun ne reconnait qu'un seul document pour sécuriser la propriété foncière : le titre foncier. Ce dernier est le document officiel attestant de la propriété de quelqu'un sur un terrain. Ce titre n'existe pas nécessairement dans tous les pays. Il apparaît dans les pays où le droit de propriété est reconnu par l'autorité administrative. Quand le principe de l'immatriculation est appliqué comme c'est le cas au Cameroun et dans les anciennes colonies françaises, le titre foncier est une copie de l'inscription des droits du propriétaire au livre foncier.

4.2.2.1 Accès au titre foncier dans la Vina

Le régime foncier et domanial au Cameroun fixe 3 voies d'obtention du titre foncier dont sur chaque dépendance du domaine national. Il en existe 3 qui sont le domaine national de première catégorie, le domaine national de deuxième catégorie et le domaine privé de l'Etat. Le domaine national de première catégorie est l'ensemble des terres occupées et exploitées. Le domaine national de deuxièmes catégorie renvoie quand à lui à toutes les terres libres de toute occupation. Il se distingue du premier parce qu'il n'y a sur lui aucune trace du l'exploitation humaine, au Nord-Cameroun ce sont les vastes espaces sur lesquels se développent une savane arborée, arbustive et herbeuse naturelle. La troisième voie d'obtention du titre foncier est celle du domaine privé de l'Etat. Ce dernier est l'ensemble des terrains sur lesquels l'Etat détient déjà un titre foncier. Ces terrains font le plus souvent l'objet de lotissement qui est l'opération consistant en la subdivision de ces terrains nus en plusieurs lots en vue d'habitation ou d'activités connexes que sont le commerce, l'artisanat, l'agriculture, l'industrie entre autre. Les différentes procédures d'obtention du titre foncier sur les différentes dépendances du domaine national nous ont été exposées par Monsieur Taukap Claude, conservateur foncier du département de la Vina, lors de l'entretien mené le 4 octobre 2010 dont le compte rendu a été joint en Annexe n°4.

La procédure d'obtention du titre foncier sur le domaine national de première catégorie comme c'est de ce domaine dont il est question dans notre zone d'étude a fait l'objet d'une réforme en décembre 2005. Cette dernière à raccourci les délais et à décentraliser la procédure d'obtention du titre foncier. Loin d'être parfaite, cette réforme prévoit que l'on peut entamer et obtenir son immatriculation foncière en « 3 mois et demi » au moins et en au plus « 5 mois » pour les plus lents selon les propos du conservateur foncier de la Vina. Afin de connaître la fréquence moyenne de recourt au titre foncier par les habitants des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem, notre questionnaire d'enquête avait une variable de notre questionnaire portant sur les documents justifiant le statut de propriétaire foncier du quartier. Le Tableau n°11 ci-dessous et la Figure n°10 nous permettent de voir que les propriétaires des terrains de cette zone ne font que très peu recourt au titre foncier ce qui les place en insécurité.

L'insécurité foncière dans laquelle se trouvent les propriétaires fonciers de Gambara II, Burkina et Jérusalem trouve son explication première dans la procédure d'obtention d'un titre foncier au Cameroun. En effet, la durée et surtout le coût de la procédure d'immatriculation sont les principaux freins à l'expansion de l'enregistrement des parcelles. Pour ce qui est de la durée, elle a été beaucoup allégée par le législateur mais sur le terrain ce n'est toujours pas le cas. Certains employés du MINDAF^21(*) s'érigent en véritables obstacles à la fluidité du parcours des dossiers. Dès que les dossiers arrivent à leur niveau, ils les bloquent jusqu'à ce que le requérant qui a déjà de lourdes sommes financières à débourser légalement, vienne leur « mouiller la barbe » comme on le dit communément. Une fois de plus et sûrement une de trop, les problèmes de la population camerounaise prend une ampleur d'envergure du fait de la corruption. Il est important de noter que la reforme a été initiée pour démystifier l'obtention d'un titre foncier mais près de 5 ans après, l'on a l'impression qu'elle a favorisé la corruption à l'échelle locale.

Quartier de résidence	Les documents justifiants le statut de propriétaire foncier du quartier		Lieu d'origine												Total
Quartier de résidence			Vina	Mbéré	Djérem	Mayo Banyo	Faro et Déo	Nord	Extrême-Nord	Est	Centre	Ouest	Nord-Ouest	Sud-Ouest	Total
Gambara II		Titre foncier	2				1		1			2	1		7
		Certificat de vente	7		2					1		1		1	12
		Aucun											1		1
		Attestation d'agrément du chef de quartier	1												1
	Total		10		2		1		1	1		3	2	1	21
Burkina		Titre foncier	3		1										4
		Certificat de vente	6	1	4	1		10	2		2	1			27
		Attestation d'agrément du chef de quartier	2												2
	Total		11	1	5	1		10	2		2	1			33
Jérusalem		Titre foncier	1		1										2
		Certificat de vente	2												2
		Attestation d'agrément du chef de quartier							1						1
	Total		3		1				1						5
TOTAL			24	1	8	1	1	10	4	1	2	4	2	1	59

Tableau n°11 : Répartition des documents de sécurisation foncière par lieu d'origine

Ce tableau présente l'état général du recourt à tous les documents de sécurisation qui sont utilisés à Gambara II, Burkina et Jérusalem. Nous constatons sans grande surprise, que le recourt au seul document légal qui est le titre foncier est très faible. Il est également important de noter qu'à Gambara II nous voyons qu'il y a un enquêté qui n'a aucun document qui lui permet de protéger son droit de propriétaire terrien.

Il est sans doute important de noter ici que sur les 7 titres fonciers qui existent à Gambara II, Burkina et Jérusalem, 5 ont été délivrés après la réforme de 2005 (Cf. Figure n°1). C'est dire que cette dernière a eu un impact indéniable sur le recourt de la population de ces quartiers à l'immatriculation foncière.

Figure n°13 : Courbe d'évolution de la délivrance du titre foncier à Gambara II, Burkina et Jérusalem

La Figure ci-dessus présente la courbe d'évolution de la délivrance des titres fonciers dans notre zone d'étude. Il ressort de son analyse que le quartier Burkina est celui qui possède 4 titres fonciers et Gambara II les 3 titres restant. Force est donné de constater que Jérusalem n'a aucun titre foncier. Cette courbe nous montre que le rythme de délivrance du titre dans cette zone est très irrégulier surtout les années antérieures à 2005, on constate un écart de 16 ans entre le premier titre foncier du secteur et le second. Cette situation peut s'expliquer primo par le fait qu'avant 2005 cette zone était rurale donc le recourt au titre foncier ne faisait pas partie des habitudes de sa population et secundo la réforme du 16 décembre 2005 a facilité l'accès au titre foncier d'où l'augmentation du nombre de document délivrés.

En ce qui concerne le coût total de la procédure d'immatriculation foncière dans la Vina, nous avons posé la question au Conservateur. Pour une parcelle variant entre 400 m² et 700 m², il nous a affirmé qu' « officiellement nous sommes à 270 000 FCFA ». Puisque selon lui « dans tout travail qu'on fait, on met toujours les imprévus, on peut ajouter 25 000 FCFA pour faire face à certains petits imprévus ». Selon lui toute personne qui voudrait obtenir un titre foncier sur une dépendance du domaine national de première catégorie dans la Vina devrait prévoir 200 000 FCFA pour un terrain de 400 à 700 m². Cette somme n'est pas donnée même pour un fonctionnaire d'Etat à plus forte raison pour les habitants à revenus modestes de notre zone d'étude. Il est vrai que la procédure d'obtention a été rendu plus légère dans les textes, mais il n'en demeure pas moins que dans la pratique accéder au titre foncier reste un vrai parcours du combattant.

4.2.2.2 Difficultés d'accès à la propriété foncière au Cameroun

Les difficultés d'accès à la propriété foncière au Cameroun en général et dans la ville de Ngaoundéré en particulier, proviennent de l'absence d'une politique volontariste, d'une structuration inappropriée, d'un cadre juridique opaque, inadapté et mal connu et se manifestent par la faible capacité de délivrance du titre foncier, l'insécurité foncière généralisée, la dégradation du climat social et la réticence à l'investissement. On enregistre sur l'ensemble du territoire national en moyenne 10 000 demandes. Et ces chiffres ne représentent même pas 1 % de la demande potentielle basée sur les 4 millions de ménages. Le rythme de délivrance des titres fonciers stagne à 1 000 titres fonciers par an dont un bon pourcentage fait l'objet de litiges. Et ce rythme confirme cette très faible capacité à délivrer des titres fonciers. Depuis plus d'un siècle, seuls 125 000 titres fonciers ont été délivrés sur le triangle national. De 1884 à 2008 : soit en 124 ans, on a délivré en moyenne par an 1 000 titres fonciers. Ramené à l'espace, ces chiffres ne couvrent même pas le nombre de ménage de la ville de Yaoundé avec ses plus de 1 600 000 habitants. Au total, des tentatives d'amélioration de l'accès à la certification de la propriété foncière ont été entreprises notamment par la déconcentration des centres de décisions vers la périphérie (niveau régional et départemental). Cet aménagement organique qui a permis de rapprocher l'administration foncière des administrés l'a été par la création du bulletin provincial d'avis foncier et domanial et par la modification du décret fixant les conditions d'obtention du titre foncier (BAD et FAD, 2009).

Ces différentes observations amènent à s'interroger sur le rôle effectif de l'Etat camerounais en matière de régulation foncière. L'intention initiale, contenue dans le code foncier de 1974, s'avérait ambitieuse. Par la constitution de domaines public, privé et national, l'Etat s'est arrogé depuis 30 ans le monopole de la gestion foncière, dont un bilan succinct invite aujourd'hui à un constat mitigé. L'utilité du titre foncier, pivot de la politique foncière, n'apparaît plus clairement. L'obtention du titre n'est pas recherchée là où l'autorité coutumière assure la gestion du foncier. Avant la crise économique, le titre cautionnait encore l'octroi de crédit bancaire. Aujourd'hui, les banques n'accordent plus de crédit aux producteurs ruraux, même garanti par un titre foncier. Ce dernier apparaît davantage comme une exposition à l'imposition. Dans ce cas, à quoi bon engager cette procédure, longue car nécessairement minutieuse, quand les droits sont consacrés par d'autres moyens ? Le coût de la procédure augmenté annuellement par une charge fiscale modère l'enthousiasme pour l'immatriculation dans les contextes où l'usager ne se sent pas menacé. Le titre est devenu, soit une arme utilisée par les « élites » pour conquérir des terres, soit une défense pour parer à ces tactiques d'accaparement (Teyssier, 2003).

De plus le titre n'a pas pour vocation de régler des litiges. Il stabilise une appropriation déjà clarifiée et sera opposable en cas d'arbitrage judiciaire. D'aucune utilité pour une « première appropriation », il ne peut servir dans les situations - les plus courantes - où l'on cherche à identifier des droits. Les commissions consultatives ne jouent plus le rôle qui leur était initialement attribué. Elles avaient pour fonctions de régler tous litiges fonciers et de constater la mise en valeur des terrains pour la délivrance de titres. Actuellement, rares sont les conflits tranchés par ces instances. Les obstacles au bon fonctionnement des commissions consultatives tiennent essentiellement à leur financement défaillant. Depuis que l'Etat ne subvient plus au fonctionnement des services fonciers, la procédure est financée par le requérant, ce qui transforme les commissions en juteux fonds de commerce. Rendues serviles, ces commissions se transforment en prestations de service réservées aux notables. La complaisance et la disparition de facto de ces commissions attestent d'une impossible régulation de l'accès aux ressources en sol par les seuls pouvoirs publics. Quand les populations considèrent que l'Etat a moins de légitimité que les organisations traditionnelles, la légalité de son dispositif institutionnel devient caduque. Au Cameroun, la reconnaissance de l'usage sur le sol et des transactions se fait désormais sans l'Etat. D'ailleurs, les sous-préfets seraient rapidement débordés s'ils devaient engager des commissions pour répondre aux demandes d'immatriculation, pour constater de nouvelles mises en valeur, pour déterminer des limites et valider leur changement, pour régler des litiges agro-pastoraux (Teyssier, 2003), bref s'ils décidaient de faire le travail qui est le leur comme prévu par la loi.

4.3 REALISATION DE LA CARTE DU FONCIER CADASTRAL

La cartographie est l'un des outils indispensable du géographe. C'est donc par devoir scientifique que nous nous sommes consacrés à la cartographie du foncier cadastral des quartiers de notre cadre d'étude. A l'ère des NTIC entendez Nouvelles Techniques de l'Information et de la Communication, la géographie, comme la plupart des sciences connexes, s'est dotée d'outil de cartographie numérique par l'entremise de la Cartographie Assistée par Ordinateur et des SIG. La réalisation de la carte des titres fonciers des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem a respecté une certaine démarche méthodologique dont la première étape a été le recourt à la Cartographie Assistée par Ordinateur (CAO) et au Système d'Information Géographique (SIG).

4.3.1 Place de la CAO et des SIG dans la réalisation de notre travail

Dans cette démarche méthodologique, la cartographie interactive en tant qu'outil de connaissance, de gestion et d'analyse des principaux problèmes que rencontrent les personnes se trouvant dans l'espace urbain, a été privilégié. L'analyse des dits problèmes est étroitement dépendante du montage d'un SIG car une localisation seule, une donne chiffrée isolée n'a de sens par elle-même que dans un SIG défini comme ensemble organisé d'outils informatiques, de logiciels et de données géoréférencée qu'on peut analyser, mettre à jour et présenter sous plusieurs formes, notamment individuelles, thématiques et synthétiques (FED-Informatiques, 2004). La collecte et la gestion des données relatives au foncier est un travail complexe et délicat ce qui fait qu'elle ne peut que se faire à l'intérieur d'un SIG.

L'image satellitale que nous avons utilisé a été géoréférencée au préalable à l'aide du logiciel MapInfo Professional 8.5 afin de nous permettre d'abord de délimiter notre zone d'étude, ensuite de localiser l'emplacement exacte des parcelles immatriculées et enfin d'avoir à notre disposition des informations qualitatives et quantitatives sur l'ensemble des terres de Gambara II, Burkina et Jérusalem. Selon FED-Informatiques (2004) « du point de vue qualitatif, les cartes géoréférencées cherchent à informer sur l'état d'un paysage à un moment donné ». C'est dire que la carte géoréférencée de notre zone d'étude renseigne sur la distribution spatiale des différents phénomènes physiques et humains. Ceci permet de faire des révisions rationnelles en matière d'aménagement, d'équipement et d'exploitation harmonieuse des sols du secteur. Le premier travail a été la délimitation des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem ce qui s'est effectué à l'aide d'un GPS et des informations collectées auprès des habitants de ces quartiers. Le second travail nous a permit de cartographier les principaux types d'occupation des sols d'en extraire l'espace bâti (Cf. Figure n°14).

4.3.2 Démarche de réalisation de la cartographie des titres fonciers

Cette démarche consiste d'abord en la collecte des informations relatives aux titres fonciers du secteur, ensuite en la conversion des coordonnées géographiques des parcelles et enfin en leur positionnement sur la carte géoréférencée de la zone.

4.3.2.1 Collecte des informations

La collecte des informations relatives aux titres fonciers de Gambara II, Burkina et Jérusalem notamment le nom du propriétaire, la superficie, le nom du quartier, la date de délivrance du titre et plus important les coordonnées géographiques de la parcelle, nous a conduit dans les services départementaux du cadastre et des affaires foncières de la Vina. Au terme de nos travaux dans lesdits services, nous avons dénombré, dans les 30 volumes du livre foncier du département, 7 parcelles immatriculées dans notre zone d'étude ainsi que leurs coordonnées géographiques. Etant donné que les géomètres-topographes du cadastre travaillent à une échelle très réduite, ils utilisent le mètre et le grade comme unité. Ce qui n'est pas le cas pour nous, dont il a été impératif de convertir ces coordonnées avant de pouvoir les utiliser.

La Figure ci-dessus nous donne un aperçu sur la proportion de la superficie de notre zone d'étude occupée par les constructions. Nous constatons que la grande partie de la population de ce secteur se trouve à Burkina et que les sols du quartier Jérusalem sont faiblement bâtis.

4.3.2.2 Conversion des coordonnés géographiques des parcelles

La conversion des coordonnées géographiques des parcelles a été l'étape la plus complexe et la plus déterminante de la réalisation de la cartographie du foncier cadastral des quartiers Gambara I, Burkina et Jérusalem. Etant donné que notre carte a été géoréférencée suivant la projection : Longitude/Latitude donc en degré décimal comme c'est le cas de la position du pont de Burkina que nous avons levée au GPS : x=13,59885° et y=7,30690° et que les coordonnées des titres obtenues étaient en mètre c'est-à-dire qu'elles se présentaient sous la forme suivante pour ce qui était des différentes bornes des parcelles : B1 : x=1341953,56 et y =1808147,99. Il est donc évident qu'il fallait les ramener sous la même unité. Pour ce faire, nous avons modifié la projection du géoréférencement de la carte de notre zone d'étude dans le logiciel MapInfo. Nous sommes passés de la catégorie de projection Longitude/Latitude à l'Universal Transverse Mercator (WGS 84) et de la projection Longitude/Latitude à l'UTM Zone 33, Northern Hemisphere (WGS 84) afin d'obtenir un géoréférencement en mètre.

Une fois cette opération terminée il était dès lors question pour nous de positionner les parcelles immatriculées de notre cadre d'étude que nous avons recensé à la conservation foncière de la Vina lors de notre descente sur le terrain. La difficulté à laquelle nous avons été confronté est que les coordonnes du cadastre ne coïncidaient toujours pas avec celles de notre base de données. Celles du cadastre étaient précédées par le chiffre 1. Prenons le cas de la borne que nous avons utilisé plus haut. Dans les documents cadastraux c'est marqué : B1 : x=1341953,56 et y=1808147,99, alors que la conversion de la base de données montrait plutôt 341953,56 en x et 808147,99 en y. Nous avons utilisé les coordonnées sous cette dernière forme c'est-à-dire en supprimant simplement le chiffre 1 qui précédait les coordonnées géographiques que nous avons obtenues dans les services du cadastre. Le constat a été que lorsque nous avons projeté ces coordonnées sur la carte, elles ne se positionnaient pas dans la zone d'étude.

Cette difficulté nous a conduit à effectuer une autre descente dans notre zone d'étude afin de procéder à la recherche de la ``vérité de terrain''. Cette étape avait pour but d'entrer en contact avec les propriétaires des parcelles immatriculées et de procéder aux levées GPS des bornes de leur terrain afin de pouvoir les positionner sur la carte géoréférencée. C'est dans cette optique que nous avons contacté le Dr Salpou Daniel et avons procédé aux levées GPS des bornes que nous avons pu retrouver sur sa parcelle. Nous avons par la suite projeté ces coordonnées sur la carte géoréférencée de la zone (Cf. Figure n°15) et avons converti le géoréférencement de la carte en catégorie de projection Universal Transverse Mercator (WGS 84) et en projection UTM Zone 33, Northern Hemisphere (WGS 84) pour l'obtenir en mètre.

Figure n°15 : Positionnement de la parcelle n°4690 selon les levées de terrain GPS

Et par la suite nous avons projeté les coordonnées géographiques de la parcelle du Dr Salpou Daniel que nous levées au GPS et celles du cadastre (Cf. Figure n°16).

Figure n° 16 : Parcelle n°4690 à base des données du cadastre et des levées GPS

Après comparaison, nous avons constaté que les coordonnées de la Borne B3 que nous avons levée est le reflet sur le terrain de la borne B8 du cadastre. Il nous fallait donc à partir de ce point, positionner les autres bornes sur le terrain. Pour ce faire, nous avons calculé la distance qu'il y avait entre les coordonnées géographiques en x et en y de la borne B8 du cadastre et celles de la borne B3 que nous avons levée. Avec d comme différence entre les coordonnées du cadastre (Cc) et nos levées de terrain (Ct), nous avons posé la formule ci-dessous :

Application : Sachant que les coordonnées de la borne B8 du cadastre sont : x = 341415,93 et y = 807490,88, et celles de la borne B3 que nous avons levée sont : x = 344744,2 et y = 807047,9, pour trouver la différence d entre les coordonnées du cadastre et celles que nous avons obtenu, on a :

Sachant que la différence des coordonnées en x est de - 3328,27 et qu'en y elle est de 442,98, nous avons effectué, avec p comme position exacte sur le terrain, l'opération suivante :

Exemple : Calcul de la position exacte sur le terrain de la borne B1 de la parcelle du Dr Salpou Daniel partant des coordonnées du cadastre

Afin de positionner les parcelles immatriculées à Gambara II, Burkina et Jérusalem nous avons appliqué la formule ci-dessus à l'ensemble des coordonnées géographiques que nous avons obtenu lors de nos travaux à la conservation foncière de la Vina. Ces calculs nous ont permis d'obtenir les positions exactes de ces parcelles sur le terrain et de passer à la représentation des parcelles immatriculées dans la zone.

4.3.2.3 Carte du foncier cadastral de Gambara II, Burkina et Jérusalem

Une fois les opérations ci-dessus terminées, nous avons projeté les résultats sur le fond de carte de notre zone d'étude. Cette carte met en exergue un problème dans le positionnement sur le terrain de la grande partie des parcelles que nous devions représenter. Après son analyse nous avons constaté que seulement 3 des parcelles que nous avons se retrouvent dans notre zone d'étude. Ce qui nous a conduit à éliminer les 4 autres parcelles de la carte définitive des parcelles immatriculées de notre zone d'étude ci-dessous :

Figure n°17 : Carte du foncier cadastral de Gambara II, Burkina et Jérusalem

4.4 ETUDE DE LA REPARTITION SPATIALE DES TITRES FONCIERS

Pour étudier la répartition spatiale des titres fonciers de notre zone d'étude nous avons dans un premier temps calculé la proportion de l'espace occupé par les parcelles immatriculées de la zone et dans un second fait recourt à la méthode de la distribution des semis de points dans un espace.

4.4.1 Proportion de l'espace occupé par les parcelles immatriculées

La proportion de l'espace qu'occupent les parcelles immatriculées d'une région permet d'illustrer la place du titre foncier dans la vie sociale de ce groupe. Il est sans doute vrai que si le recourt à l'immatriculation foncière est récurrent, les superficies sécurisée seront vaste et une autre évidence qui en découle est que le titre foncier occupe une place centrale dans une telle région. Pour ce qui est de notre zone d'étude, elle couvre une surface de 190,3 ha avec 63,50 ha de surface d'affleurement rocheux soit environ 34% de la superficie totale du secteur. L'espace bâti quand à lui s'étale sur 34,74 ha donc un pourcentage de 18,3% des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem. Il peut se dégager un premier constat celui que ces quartiers couvrent un petit espace ce qui traduit de la récente occupation des sols de la zone par les populations.

En ce qui concerne les parcelles immatriculées de la zone, elles couvrent au total une superficie de 1,786 ha de l'espace total de la zone. Ce chiffre représente à peine 0,94% de la superficie totale de ces quartiers. Ce taux nous permet de confirmer notre hypothèse de recherche selon laquelle le recourt à l'immatriculation foncière ne fait pas partir des habitudes de la population de ce secteur. C'est dire que la quasi-totalité des propriétaires des terres de la zone se trouvent en insécurité du point de vue de la protection du droit de propriété foncier comme fixé par le régime foncier et domanial du Cameroun. Pour étudier encore plus en profondeur la distribution spatiale des titres fonciers à Gambara II, Burkina et Jérusalem, nous avons fait recourt à la méthode du semi de point.

4.4.2 Semi de point

La répartition spatiale des titres fonciers est sous la forme d'un semi de points dans un espace géographique bien déterminé qui est les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré. Etant donné que chaque parcelle est représentée à partir de ses coordonnées géographiques en Longitude et en Latitude, nous pouvons faire un certain nombre de calcul qui permettent de caractériser la répartition des titres fonciers dans la zone d'étude. La base de données compte 3 titres fonciers dont 2 à Gambara II et 1 à Burkina. La connaissance des coordonnées géographiques des bornes de chaque parcelle a permis le calcul du point central de ces différentes parcelles. Ainsi, on peut par exemple calculer le centre de gravité de l'ensemble des titres fonciers de ces quartiers.

Un semi de points peut être résumé par un point remarquable c'est-à-dire le plus représentatif possible de l'ensemble des localisations qui est le centre d'un semi de points. On doit donc définir les coordonnées de ce point. Parmi les notions de centre habituellement utilisés nous avons choisit de représenter le centre de gravité des titres fonciers dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem. La détermination du centre de gravité G d'un semi de n points se fait en additionnant les coordonnées de l'ensemble des n points et divisant le résultat obtenu par le nombre total n de ces points. Pour ce qui est des parcelles immatriculées de notre zone d'étude, l'opération préalable est le calcul du centre de chaque parcelle d'autant plus que nous avons étudions des surfaces. Il est donc question de trouver les coordonnées géographiques du centre de gravité g de chaque parcelle. Les coordonnées de g correspondent à xg et yg, avec xi pour les coordonnées en x, yi les coordonnées en y et n le nombre total des bornes.

Application : Exemple de calcul des coordonnées du centre de gravité g1 de la parcelle portant le n°3249 :

Nous avons appliqué ce calcul aux 2 autres parcelles et avons obtenu les coordonnées géographiques respectives des parcelles n°4690 et n°5708. Les coordonnées de g2 sont : xg2 = 344850,3364 et yg2 = 807069,7209. Celles de g3 sont : xg3 = 345085,295 et yg3 = 807757,0517.

Dans l'optique de trouver les coordonnées géographique X et Y du point centre de gravité G, nous avons fait la somme des coordonnées des points g1, g2 et g3 en x et en y, puis nous les avons divisé par 3 qui est le nombre total N des parcelles immatriculées dans cette zone. Cette opération peut se résumer par la formule suivante :

Pour les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem, les coordonnées géographiques du point de centre de gravité G est :

Les coordonnées géographiques de G sont : XG = 345066,293 et YG = 807505,738.

Ces centres de gravité du semi des titres fonciers peuvent être représentés sur une carte dans le but de comparer les points par rapport à leur distance au centre. L'importance du calcul du centre de gravité des points dans une unité spatiale est d'étudier l'évolution des phénomènes ponctuels dans un espace. Le déplacement de ce centre de gravité du semi témoigne de l'évolution des points dans le semis (augmentation ou réduction du nombre de points). Ainsi, c'est une opération qui est importante pour l'étude de la progression du nombre de titre foncier sur l'ensemble des quartiers de notre zone d'étude. A chaque fois qu'une parcelle sera immatriculée ou que l'immatriculation sera annulée dans la zone, le centre de gravité va changer de position en fonction du nombre de titres présents à Gambara II, Burkina et Jérusalem. Cette méthode permettra de voir s'il y a progression ou régression dans le recourt à l'immatriculation foncière et par conséquent facilitera l'estimation du degré de sécurisation des terres ou d'insécurité foncière dans les quartiers de la zone.

Figure n°18 : Répartition des parcelles immatriculées en fonction de leur centre de gravité

CONCLUSION

Ce chapitre portait sur l'insécurité foncière à Gambara II, Burkina et Jérusalem, et sur la cartographie du foncier cadastral desdits quartiers. Il ressort de tout ce qui précède que l'insécurité foncière dans laquelle vit les populations de ces quartiers trouve son explication dans les modes d'accès à l'espace habité. Parce que dominé par l'achat et la location, l'accès aux terres et aux logis de cette zone ne facilite pas la sécurisation des transactions. Les autres obstacles à l'accès au titre foncier sont la corruption, le coût trop élevé de la procédure pour des personnes vivant en deçà du seuil de pauvreté et la lourdeur de la procédure. La réalisation de la carte du foncier cadastral nous a permit de relever certaines irrégularités dans le positionnement des parcelles que nous avons recensés dans les services du cadastres. Ces irrégularités se matérialisent par le fait que certaines parcelles n'ont pas les coordonnées de la zone pourtant les titres fonciers ont été délivrés dans ces quartiers. Cette situation peut prendre son explication dans le phénomène des titres fonciers fictifs ou dans l'attribution arbitraire des positions par les agents des services cadastraux sans descente préalable sur le terrain. Force nous est donné de constater au vue de la carte des titres fonciers des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem que des efforts énormes doivent être fournis afin que cette zone sorte de l'insécurité foncière dans laquelle se trouve les populations.

CONCLUSION GENERALE ET PERSPECTIVES

Cette étude s'inscrit dans la recherche de la compréhension de la dynamique des territoires urbains en général et de Ngaoundéré en particulier. Elle s'est intéressée aux problèmes de sécurisation du droit de propriété foncière en zone périurbaine. Il ressort de tout ce qui précède que l'achat et la location sont les principaux modes d'accès à l'espace habité des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem. Ceci s'explique par l'urbanisation de la ville de Ngaoundéré qui pousse les populations pauvres vers les périphéries parce que n'ayant pas les moyens de s'offrir des parcelles et des maisons au centre urbain. Les principaux acteurs de ces transactions foncières sont les chefs de quartier et les personnes ressortissantes de la Vina qui représentent une bonne partie de la population totale des quartiers de notre zone d'étude. Le déterminisme face à l'accès à la propriété foncière est beaucoup plus lié au pouvoir d'achat des personnes désirant accéder au rang de propriétaire foncier. En effet, ce sont les personnes nanties qui obtiennent les plus bonnes parcelles et plus facilement. Le reste de la population c'est-à-dire les pauvres qui constituent d'ailleurs la plus grande partie, se contente de « bousculer quelques cailloux »^22(*) pour s'installer. Cette façon d'occuper et d'exploiter l'espace place cette population en situation de double insécurité.

La première insécurité est naturelle c'est-à-dire que les habitants de ces quartiers courent le risque de subir des catastrophes naturelles notamment les écroulements de bloc rocheux, des glissements de terrain, la destruction de leur logis par les agents érosifs et même d'effondrement de leur habitation à cause de la mauvaise qualité du matériel de construction. La seconde insécurité et non pas la moindre se situe au niveau de la protection de leur droit de propriété. Etant donné le nouveau caractère urbain des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem, le seul document de sécurisation du droit de propriété foncière reconnu par l'Etat camerounais est le titre foncier. Ce dernier à notre grande surprise est presque inexistant dans la zone soit 7 titres fonciers inscris dans la trentaine de volume de livre foncier du département de la Vina. Ce très faible recourt à l'immatriculation foncière trouve son explication dans la procédure d'obtention du titre foncier d'une part et dans le très récent transfert de ces quartiers dans le milieu urbain.

En effet, la réforme de la procédure d'obtention du titre foncier au Cameroun du 16 décembre 2005, bien qu'ayant facilité certaines conditions d'accès à l'immatriculation, laisse toujours le titre foncier loin de la portée de la population pauvre c'est-à-dire loin du plus grand nombre. Le coût élevé de la procédure soit au moins 200 000 FCFA suivant les prévisions réglementaires et par l'esprit de corruption qui anime encore certains sinon la plupart des agents de l'Etat en service au MINDAF. De plus l'inexistence d'un plan d'urbanisme du secteur est un frein indéniable à toute procédure d'immatriculation des parcelles de ces quartiers de la ville. Normalement la zone devrait faire l'objet d'un lotissement avant l'installation de la population et cette opération devrait se faire suivant le plan directeur d'urbanisation. Pour résoudre les problèmes d'insécurité foncière des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem, l'Etat par le biais de la Commune de Ngaoundéré 1^er doit établir et mettre en oeuvre un plan directeur d'urbanisme qui donnera l'orientation générale de l'organisation spatiale de ces quartiers. Ce plan devra réorganiser l'espace de ces quartiers en prévoyant des voies de communication, les emplacements pour l'implantation des infrastructures publiques et surtout des parcelles pour la construction de l'habitat.

Une autre réforme de la procédure d'obtention du titre foncier ne sera pas de trop surtout si elle porte sur la révision à la baisse du coût de la procédure afin de la rendre accessible à tous. L'instauration des comités indépendants chargés de veiller au strict respect de la loi sera un frein important à la corruption sans oublier que c'est à tous et à chacun qu'appartient le devoir de lutter contre ce fléau. Il est également important d'introduire l'outil informatique dans la gestion du foncier urbain. Cette idée prend son importance du fait que lors de nos travaux de terrain nous avons constaté que la gestion analogique des données cadastrales de la ville de Ngaoundéré est sujette à beaucoup d'erreurs dans la localisation des parcelles. En guise d'exemple nous pouvons parler des titres fonciers sur lesquels sont marqués un quartier quelconque alors que sur le terrain la parcelle se trouve dans un autre quartier, comme c'est le cas du titre foncier de Monsieur Amadou Joseph (Cf. Annexe n°5).

Le développement d'outils de cartographie assistée par télédétection et informatique ouvre de nouvelles possibilités pour le travail avec les organisations paysannes sur le foncier. Grâce aux moyens de positionnement assisté par satellite notamment le GPS et aux outils de cartographie moderne communément appelé SIG, la carte n'est plus une arme au service exclusif des puissants. Les perceptions complexes et riches qu'ont les habitants de leur espace peuvent s'exprimer par le biais de cartes et s'intégrer pleinement au dialogue avec les développeurs et les politiques. De plus, le SIG permet d'acquérir l'information spatiale sur le fait cartographié, interroger et explorer la base de données, cartographier afin de mieux organiser et croiser les données afin d'éviter certaines catastrophes naturelles (Huguenin-Richard, 2004). L'intégration de ces outils dans une démarche de renforcement des organisations locales offre d'intéressantes possibilités pour le traitement de certains problèmes fonciers, en aidant les acteurs à négocier et/ou à trouver des solutions consensuelles aux conflits.

Il est aujourd'hui plus que par le passé important que les communautés d'Afrique pensent elles même leur développement parce que c'est le seul moyen de rendre la gestion de l'espace plus efficace. Parlant du cas précis de la ville de Ngaoundéré et de toutes les autres villes camerounaises, l'Etat doit reconnaître la valeur des certificats de vente délivrés par les chefs traditionnels locaux comme documents de sécurisation du droit de propriété foncière, pour deux raisons. Parce que d'une part ces chefs sont les plus proches de la population et donc plus familier avec elle, et d'autre part à cause de l'importance du droit coutumier dans la tradition africaine surtout en matière de gestion foncière. C'est d'ailleurs dans ce sens que s'inscrit Le Roy (2001), qui pense que les Africains doivent trouver d'une part, un équilibre entre la mondialisation, donc la modernité et d'une certaine manière, l'occidentalisation et d'autre part, la localisation de leurs institutions dans et en fonction de leurs expériences multiséculaires. La question des droits fonciers dits coutumiers en est donc un bon révélateur en offrant l'opportunité de construire dans l'entre-deux de la tradition et de la modernité, une approche originale de la vie en société (Le Roy, 2001). Il est donc question pour les gestionnaires du foncier des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem, et partant de la ville de Ngaoundéré de mettre sur pied une politique de gestion de la propriété foncière qui prenne en compte les conditions financières de la population, le droit coutumier et les nouveaux outils numériques de cartographie de l'espace.

TABLE DE MATIERES

BIBLIOGRAPHIE

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2. Rapports, mémoires et thèses

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3. Ouvrages

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4. Liens internet

Pekoua (L.), Cameroun : Le droit foncier camerounais entre le modernisme et la coutume, Article posté sur le lien : http://www.camer.be, Ouest Echos, Consulté le jeudi, 10 août 2010 à 16:33.

5. Journaux

L'oeil du Sahel, N°377 du 3 mai 2010. Les chiffres de la population par arrondissement, Répartition de la population résidant en milieu urbain dans la province de l'Adamaoua, par Département et par Arrondissement/District, selon le sexe.

6. Décrets et lois

Décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005, modifiant et complétant certaines dispositions du décret n°76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

ANNEXES

Annexe n°1 : Questionnaire d'enquête

Ce questionnaire vise à étudier les principales modalités d'acquisition des terres et de l'habitat dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré. L'étude a pour but de déterminer et analyser les principaux modes d'accès aux sols et à l'habitat de ces quartiers. Nous sollicitons un peu de votre temps pour répondre aux questions qui y sont posées, cela ne prendra que quelques minutes. Ceci est simplement une étude académique réalisée dans le cadre de la rédaction d'un mémoire de Master au Département de Géographie de l'Université de Ngaoundéré pour le compte de l'année académique 2009-2010. Toutes les informations reçues seront traitées de façon confidentielle. Nous vous remercions d'avance pour votre bonne compréhension et de votre collaboration.

Questionnaire adressé aux chefs de ménage des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré

Proximité du lieu de travail Regroupement ethnique Facilité d'accès à l'habitat Autre (Précisez) _____________________________________________

3. Quel a été votre dernier lieu de résidence avant votre installation dans ce quartier ?

Quartiers de la ville de Ngaoundéré Village de Ngaoundéré Ville de l'Adamaoua Autre (Précisez) _________________________________________

4. Quel statut résidentiel aviez-vous avant votre installation dans ce quartier ?

6. Si oui, précisez le département ____________________________________________

Nord Extrême-Nord Grand-Sud (Précisez la région) ________________ Pays étrangers (Précisez) ___________________________________________________

Entre 20 et 29 ans Entre 30 et 39 ans Entre 40 et 49 ans Entre 50 et 59 ans Plus de 60 ans

Commerçant Fonctionnaire Retraité Travailleur dans le privé Agriculteur Autre (Précisez) ___________________________________________

Etudes primaires Etudes secondaires Etudes supérieures Ecole coranique Autre (Précisez) _____________________________________________

16. Quelle est la taille (Nombre de pièces de la maison) et le montant mensuel de location de votre maison ? (Si uniquement propriétaire, passez à la question suivante)

17. Comment avez-vous obtenu votre parcelle ? (Si uniquement locataire, passez à la question n°22)

Achat chez un particulier Achat chez le chef de quartier Don d'un ami Don du chef Héritage familial Gage Autre (Précisez) ___________

18. En quelle année avez-vous obtenu votre terrain dans ce quartier ?___________

20. De quels documents disposez-vous pour justifier votre statu de propriétaire foncier ?

Pour habitation personnelle Maison à louer Champs Ferme (Précisez) _________________________ Autre (Précisez) ________________________

22. En terme d'habitat, à quelle ressource accède t-on facilement dans ce quartier ?

23. Quelles sont selon vous, les raisons qui expliquent la forte occupation des terres de ce quartier ?

Pour des raisons ethniques A cause du coût des parcelles Pour des raisons religieuses La situation géographique du quartier Autre (Précisez) ___________________________________________________________________________

24. Quelles sont selon vous, les personnes favorisées devant l'accès à l'habitat et aux terres dans ce quartier ?

La famille du chef Les riches Les plus anciens habitants du quartier Les autorités administratives Amis des propriétaires Autochtones Autre (Précisez) ____________________________________________________________

Annexe n°2 : Questionnaire d'enquête codifié

V25- Les personnes favorisées devant l'accès à l'habitat et aux terres dans ce quartier

Annexe n°3 : Guide d'entretien

Ce guide est destiné à conduire notre entretien avec un ou plusieurs responsable(s) de la Délégation Départementale des Domaines et des Affaires Foncières de la Vina à Ngaoundéré.

1. Quelles sont les principales conditions d'obtention d'un titre foncier au Cameroun ?

2. Quel est le coût moyen de la procédure d'immatriculation des parcelles comprise entre 400 et 700 m² dans la ville de Ngaoundéré ?

3. Quelles sont les raisons qui expliquent selon vous le très faible recourt au titre foncier constaté dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem ?

4. Quels sont les avantages du décret du16 décembre 2005 fixant réforme de la procédure d'immatriculation au Cameroun ?

6. Quelles sont selon vous les actions à mener afin de faciliter l'accès à la propriété foncière à toute la population surtout celle des quartiers les plus démunis ?

Annexe n°4 : Compte rendu de l'entretien

Cet entretien s'est tenu le 4 octobre 2010 de 12h26 à 13h34 soit une durée de 1h10min, à la conservation foncière du département de la Vina. Les réponses aux questions sont celles de Monsieur Taukap Claude, Conservateur foncier du département de la Vina à Ngaoundéré.

1. Quelles sont les principales conditions d'obtention du titre foncier au Cameroun ?

Le régime foncier et domanial fixe 3 conditions. La première condition concerne les terrains du domaine national de première catégorie c'est-à-dire le domaine national occupé et exploité. On va aller étape par étape, là je vais te dire comment on peut obtenir un titre foncier sur une dépendance du domaine national occupé et exploité. Quand on dit domaine national de première catégorie occupé et exploité ça veut dire quoi ? La commission vient sur le terrain, constater la mise en valeur que tu as réalisée c'est-à-dire l'occupation effective et sécurise la mise en valeur en vue d'obtenir un titre foncier par la suite. Parce qu'en réalité, les terrains appartiennent à l'Etat mais c'est quand tu l'as occupé et exploité qu'on peut délimiter l'étendu de ta mise en valeur pour te délivrer un titre foncier par la suite.

Donc en ce qui concerne le domaine national de première catégorie, le dossier est constitué au départ de 4 demandes d'obtention du titre foncier dont une est timbrée « Timbrée à combien ? », timbrée à 1 000 FCFA et sont déposées à la sous-préfecture du lieu de situation du terrain. Quand le sous-préfet reçoit ces demandes, il te délivre un récépissé de dépôt pour attester qu'il a reçu effectivement dans ses services une demande de titre foncier. Or la demande du titre foncier comporte l'état civil de l'intéressé, le lieu de situation du terrain, les voisins, la superficie et tout le reste. Il faut que tous ces éléments ressortent sur la demande du titre foncier. Quand le sous-préfet a reçu et a délivré un récépissé de dépôt, il transmet le dossier au chef de service départemental des affaires foncières. Le chef de service départemental des affaires foncières reçoit le dossier, programme dans une décision qu'il fait signer par le sous-préfet. La décision définie le quartier et la date à laquelle la commission descendra sur le terrain pour effectuer les travaux. Après cette première phase, le requérant doit s'acquitter de certaines charges non compressives.

Quand il s'agit d'un terrain rural c'est 3 000 FCFA la redevance foncière et quand il s'agit d'un terrain urbain c'est 5 000 FCFA la redevance foncière. On paie cela, à la recette des domaines. Il y a également 27 500 FCFA représentant les frais des travaux topographiques. Les 27 500 FCFA représentant les frais des travaux topographiques en vue de procéder aux levées topographiques pour déterminer la superficie exacte du terrain. Quand tu as déjà payé ces frais, tu dois te présenter 48h avant la descente au service départemental des affaires foncières pour avoir la confirmation de la descente. Quand tous les frais sont déjà acquittés, il t'envoie rencontrer le sous-préfet qui est président de la commission consultative. Ce dernier confirme le jour de la descente par une lettre de convocation qu'il te remet ou bien un message porté. Il fait un message porté dans lequel il informe le chef de quartier et les notables de son arrivée avec les membres de la commission consultative. C'est toi qui va aller informer le chef du quartier et les notables par message. Tu informes également les voisins du terrain puisqu'il faut que les voisins soient là pour confirmer les limites de ton terrain. Puisqu'ils apposent leur signature sur le procès verbal du bornage pour certifier effectivement que les bornes ont été posées sur les limites normales. Or il parait que pour la descente sur le terrain, la commission demande un certain montant pour faire face à certaines charges. On appelle cela régulièrement frais de descente, à Ngaoundéré, dans la Vina, il m'a été certifié que les frais de descente ce chiffre à 70 000 FCFA. C'est ce qui m'a été dit, ce n'est pas un taux officiel, ce n'est pas un taux officiellement définit mais c'est un taux prévu.

La réglementation a prévue que la descente des membres de la commission est à la charge du requérant. C'est pourquoi pour éviter de traiter au cas par cas on a arrêté un certain montant dont doit s'acquitter chaque requérant pour l'effectivité de ses travaux. « Le montant de 70 000 FCFA, c'est le même dans tous les départements de l'Adamaoua ou c'est seulement dans la Vina ? ». Non, ça varie d'un département à l'autre. A Yaoundé on te parle de 200 000, 150 000 FCFA pour la descente. A Douala on te parle de 100 000, 150 000, 200 000 FCFA pour la descente. A Bafoussam par exemple, on me dit qu'à Bafoussam on a défini par zone. Quand un terrain est rural à Bafoussam, on parle de 50 000 FCFA, quand un terrain est urbain, on parle 75 000 FCFA, c'est ce que j'entends. Parce qu'à l'époque quand je partais de mon dernier poste dans la région de l'Ouest c'est des taux qui n'avaient pas encore été définis. J'ai travaillé au service départemental des domaines. A l'époque quand je travaillais au service départemental des domaines il n'y avait pas tout cela. Le requérant assurait le transport des membres sur le terrain, on faisait ses travaux, le requérant était libre de donner aux membres de la commission ce qu'il veut. S'il estime que son travail a été bien fait et que vous mérités quelque chose, il vous le donnait. Voilà comment ça se passait à l'époque quand je travaillais au service départemental. J'ai travaillé au service départemental de la Mifi de 1990 à 1998, j'ai fais 8 ans là-bas. Le requérant n'était pas soumis à une contrainte. Mais aujourd'hui on nous dit que le requérant doit verser un certain montant avant la descente sur le terrain. Ce qui représente les frais de la commission consultative.

Quand cette première phase est terminée, le dossier doit être confectionné c'est-à-dire les procès verbaux signés de tous les membres de la commission, le certificat d'affichage, les avis au public, bref il y a un dossier administratif qui est bien constitué et les plans. Quand toutes ces pièces sont assemblées auprès du chef service départemental des affaires foncières, il transmet ledit dossier au service provincial des affaires foncières sous-couvert du délégué départemental. Le dossier passe par le délégué départemental. Le délégué départemental à son niveau vérifie tout le dossier pour s'assurer que tous les éléments sont là pour éviter que le dossier ne soit rejeté. Quand cela arrive alors au niveau du service provincial des affaires foncières, pour arriver au service provincial des affaires foncières, le délégué départemental doit le transmettre aussi par le délégué régional. C'est le délégué régional à son tour qui le renvoie au niveau du chef de service régional des affaires foncières pour publication au bulletin des avis domaniaux et fonciers. Quand le dossier arrive au service régional des affaires si le dossier est régulier du point de vue de la forme, normalement il doit être publié puisqu'il n'y a absolument rien pour empêcher que le dossier ne soit publié. On le publie dans le bulletin et un mois après qu'on publie, chaque requérant dispose de 30 jours, parce qu'on informe le public par voie de publication dans le bulletin des avis domaniaux et fonciers.

Au terme des 30 jours si aucune revendication, si aucune objection n'a été faite, le conservateur que je suis est tenu de délivrer le titre foncier à l'intéressé. Or quand vous êtes au niveau de la conservation, il y a aussi des frais qu'il faut payer. Quand le terrain est urbain on doit payer 5 FCFA le m2, quand le terrain est rural on doit payer 1 FCFA le m². Mais le préfet avait dit compte tenu du fait que nous sommes dans un chef lieu de région, tous les terrains doivent être urbains. Tous les terrains sont considérés comme les terrains urbains parce qu'on dit à Yaoundé, ne peut pas arriver à Yaoundé dans le Mfoundi on vous dit qu'il y a des terrains ruraux là-bas. C'est quand même la capitale régionale et la ville est appelée à grandir, à grandir, à grandir. Donc vous payé 5 FCFA le m². Et en plus de cela vous payé les timbres en fonction de la valeur que vous-même vous avez déclaré sur votre demande.

Si votre mise en valeur est inférieure à 10 millions, vous payé les timbres de 14 000 FCFA. Si votre mise en valeur est comprise entre 10 et 20 millions, vous payé les timbres de 29 000 FCFA. Vous comprenez, parce que si vous avez déclaré dans votre demande que votre mise en valeur est comprise entre 10 et 20 millions, vous payé les timbres de 29 000 FCFA. Quand la mise en valeur est comprise entre 20 et 50 millions, vous payé les timbres de 54 000 FCFA. Quand la mise en valeur est comprise entre 50 et 100 millions, vous payé les timbres de 114 000 FCFA. Quand la mise en valeur est comprise entre 100 et 500 millions, vous payé les timbres de 204 000 FCFA. Et quand la mise en valeur est au dessus de 500 millions de francs, vous payé les timbres de 304 000 FCFA. Voilà comment cela se passe au niveau de la conservation. Là il s'agit du domaine national de première catégorie. Bon, bien évidemment au niveau de la conservation, on n'a pas de matériel, vous voyez il faut faire face à certaines petites charges. Ce n'est pas moi qui vais sortir l'argent pour aller saisir les documents. Ce n'est pas moi qui vais sortir l'argent pour aller photocopier. Donc on met un forfait de 2 000 FCFA pour les saisies et les photocopies. Voilà pour ce qui est du domaine national de première catégorie.

Maintenant il y a la procédure d'obtention du titre foncier sur le domaine national de deuxième catégorie. Le domaine national de deuxième catégorie cela veut dire quoi ? C'est le domaine national libre de toute occupation. Quand vous quittez Ngaoundéré pour Yaoundé après 50km environs, vous commencez à voir des vastes étendues de terrain libre de toute occupation, on appelle cela le domaine national de deuxième catégorie. Vous ne voyez aucunes traces d'hommes là-bas, c'est cela qu'on appelle domaine national de deuxième catégorie, vous ne voyez aucune mise en valeur c'est-à-dire que vous ne voyez aucune trace humaine parce que quand il y a les manguiers, les safoutiers, cela signale la présence des hommes. Mais quand vous ne voyez absolument rien, vous ne voyez que les arbres, les herbes et tout, tout, tout. Cela veut dire que c'est le domaine national libre de toute occupation. Voilà que quand vous voulez obtenir un titre foncier sur une parcelle comme celle-là, vous faites une étude préalable. Vous vous dites, comme cette parcelle est non occupée, j'ai un projet qui va s'étendre peut-être sur 50ha, vous faites une étude de faisabilité qu'on appelle généralement devis. Vous faites un devis descriptif et estimatif. Après vous saisissez le chef départemental du cadastre par une lettre, il descend sur le terrain pour voir les lieux. Il sort un croquis pour déterminer la superficie qui va correspondre à votre projet. On joint aussi également à cela la photocopie de votre carte d'identité. Dans le dossier on appelle cela la demande d'attribution par voie de concession parce que c'est une concession du domaine national.

Quand vous avez rassemblé tous ces éléments, vous saisissez le préfet. Le préfet prend un arrêté pour convoquer les membres de la commission consultative. Là ce n'est plus le sous-préfet, je dis le préfet. C'est le préfet qui prend un arrêté pour convoquer les membres de la commission consultative aux fins d'examen des lieux. La commission descend sur le terrain à vos frais, vous descendez sur le terrain en vue d'examiner le site sur lequel vous voulez réaliser votre projet, on appelle cela l'examen du lieu. Quand on revient alors maintenant on monte un procès verbal que tous les membres signent. Le dossier est transmis à Yaoundé. Arrivé à Yaoundé, il y a ce qu'on appelle l'avis motivé des membres de la commission, on vous fait payer un certain montant dans les caisses de l'Etat et cela varie en fonction des sièges des lieux. Ici à Ngaoundéré on fixe le m² je crois à 100 FCFA. Si le terrain à une superficie d'1ha et que vous multipliez par 100 FCFA vous comprenez aisément ce que cela donne, je crois qu'on se comprend. Alors c'est une procédure qui est assez longue quand même. Bon quand vous avez payez ces frais, vous remplissez ce qu'on appelle l'acte de concession du domaine national. Vous remplissez et vous signez, c'est le chef service départemental des affaires foncières qui vous fais signer cela. Bien évidemment je ne t'ai pas signalé que pour la descente sur le terrain, il y a des frais de travaux topographiques qu'on paye. Il y a des frais de descente sur le terrain qu'on paye. La descente de la commission c'est à votre charge.

Alors quand le dossier repart à Yaoundé, il y a ce qu'on appelle l'arrêté portant approbation d'un acte de concession du domaine national. Alors quand ça revient, quand le dossier revient, vous avez l'obligation de saisir le préfet par une lettre dans laquelle vous expliquez au préfet : voilà monsieur le préfet, j'ai satisfait les conditions auxquelles l'administration m'avait soumises. Le préfet prend un autre arrêté pour le constat de mise en valeur. La commission redescend sur le terrain pour constater la mise en valeur que vous aviez promise au départ parce qu'au départ de la procédure il y avait un devis descriptif des travaux que vous deviez réaliser pour un certain montant. Et quand l'administration vous autorise alors à réaliser ce projet, vous êtes tenu de saisir le préfet à nouveau pour dire : Monsieur le préfet, je souhaiterais que vous convoquez la commission afin qu'elle descende sur le terrain pour voir l'effectivité de la mise en valeur que je m'étais proposé de réaliser au départ. Le préfet convoque alors la commission, elle descend sur le terrain et sort ce qu'on appelle un rapport d'expertise de mise en valeur. Et on dresse également un procès verbal qu'on envoie à la conservation, tous les frais de descente c'est à votre charge. Quand on rassemble tous ces documents on envoie à la conservation c'est-à-dire les procès verbaux signés de tous les membres, le rapport d'expertise, un plan définitif parce qu'au départ c'est un croquis pour déterminer la superficie mais à la fin c'est un plan cela veut dire que sur le plan on matérialise la mise en valeur qui établie un titre foncier en inscription des clauses résolues. Je vous établi un titre foncier définitif. Vous comprenez, ça c'est pour le domaine national de deuxième catégorie.

Maintenant il y a la troisième voie d'obtention d'un titre foncier. C'est l'obtention d'un titre foncier dans le domaine privé de l'Etat cela veut dire quoi ? L'Etat est propriétaire d'un titre foncier, l'Etat est propriétaire des parcelles, l'Etat est propriétaire d'une grande parcelle. (Monsieur, ce sont les parcelles que nous avons vues écrits dans le livre foncier République du Cameroun). Oui, cela veut dire que l'Etat est propriétaire d'un titre foncier. L'Etat a loti une zone et a obtenu d'abord son titre foncier. Et l'Etat est entrain d'attribuer les parcelles aux citoyens en vue d'investir. Mais pour obtenir un titre foncier, pour obtenir un morcellement du titre foncier de l'Etat, il y a certaines conditions auxquelles vous devez vous soumettre pour obtenir un titre foncier définitif. Alors là c'est ce qu'on appelle l'obtention du titre foncier par voie de gré à gré. Là c'est le domaine réservé du préfet puisque c'est le préfet qui est le représentant de l'Etat. Vous saisissez le préfet par écrit, vous dites : Monsieur le préfet, nous vous, prions de bien vouloir nous octroyer tel lot. Si le lot est disponible, le préfet vous répond par une lettre.

Quand tu saisis le préfet comme cela, le préfet te demande de prendre attache avec le chef de service départemental des domaines et du cadastre. Les domaines c'est pour remplir les imprimées de demande d'attribution par voie de demande de gré à gré et le cadastre c'est pour sortir un croquis en vue de déterminer la superficie exacte. Quand ces éléments sont là, la demande, les plans, suite à cette lettre, il y a 4 demandes, les 4 imprimées dont une seule est timbrée, il y a les plans, on paye toujours 27 500 FCFA et il y a souvent ce qu'on appelle les frais du tirage et les timbres. C'est le cadastre qui détermine mais généralement la loi a prévues certains frais qu'on devrait payer ce qui n'est pas toujours le cas mais comme c'est dans le cadre d'une étude, je suis obligé de te donner le montant des frais. Quand on veut faire le tirage des plans en vue de compléter ton dossier pour les plans d'un format de 21*31 le tirage c'est 150 FCFA/plan donc cela veut dire que comme on demande 5 plans tu dois payer 750 FCFA. Le format de 26*37 c'est 250 FCFA comme on demande 5 plans tu dois payer 1 250 FCFA. Il y a le format de 37*52 c'est 300/tirage donc tu comprends que multiplié par 5 c'est 1 500 FCFA, et le format de 52*105 c'est, 1 000 FCFA le tirage donc le tirage le plus cher coûte 1 000 FCFA, donc si tu dois imprimer 5 plan c'est 5 000 FCFA et en plus de cela il y a les timbres. Ajouté à cela tu dois mettre un timbre de 1 000 FCFA/plan. Donc quand tu vas sommer tu vas comprendre ce qu'il faut exactement pour monter un dossier. Quand ces éléments sont réunis, on joint à cela la photocopie de la carte d'identité légalisée, le devis estimatif des travaux que tu veux réaliser sur le terrain. Quand l'Etat te donne un lot on te dit que tu dois investir pour tel montant.

Ici à Ngaoundéré par exemple, il y a plusieurs lotissements. A Bamyanga, l'Etat te demande pour un titre foncier 829, on te demande d'investir au moins 3 millions. Cela c'est ce qui est prévu dans les cahiers de charge. A Mabal, au Haut standing, c'est 8 millions de FCFA, la condition pour obtenir un titre foncier, tu dois investir au moins pour 8 millions. A Mabal, Moins standing, c'est 4 millions de FCFA. Au plateau Mardock, l'Etat a toujours son titre foncier là-bas, quand on te demande d'investir là-bas il te faut au moins 4 millions de FCFA. Bon, voilà les conditions que l'Etat te donne au départ. On te dit que si tu n'investis pas pour ces montants tu n'auras pas le titre foncier. Alors quand tous ces éléments sont rassemblés, on prépare une lettre qu'on soumet à l'appréciation du préfet. Le préfet l'adresse au ministre, quand le ministre reçoit, on te renvoie ce qu'on appelle la décision de mise en vente. Il y a une décision de mise en vente qu'on renvoie ici et qu'on te notifie. Et là comme nous sommes dans le domaine privé de l'Etat, à Ngaoundéré le m²c'est 350 FCFA au moins, au moins, le minimum. Mais à nos jours quand on envoie le dossier à Yaoundé, il y a les parcelles qu'on calcule à 1 500 FCFA le m². Il y a les parcelles qu'on calcule à 2 000 FCFA, puisqu'on a dit 350 FCFA au moins. Il y a des zones où on calcule exactement les 350 FCFA puisque j'envoie à Bamyanga on calcule à 350 FCFA, j'envoie au plateau Mardock on calcule à 350 FCFA. Mais à Mabal Haut standing c'est 2 000 FCFA, je te prends un exemple, voici un dossier lot numéro 129, 780 m², quand il paye 1 million 170 000 FCFA, cela veut dire qu'on lui a calculé le m²à 1 500 FCFA là c'est à Mabal Haut standing. Par contre quand tu vas aller à Bamyanga qui est à côté de Mabal Haut standing, on calcule à 350 FCFA le m². J'ai traité le dossier du Professeur Leunga, on a calculé le m² chez lui à 350 FCFA. Donc tu comprends alors que quand la décision arrive tu t'acquittes d'abord de ces frais.

Quand tu t'acquittes de ces frais, on te fait remplir ce qu'on appelle les actes de vente de gré à gré, tu signes, le préfet contre signe et renvoie à Yaoundé. Arrivé au niveau de Yaoundé, on sort ce qu'on appelle un arrêté d'approbation c'est qu'on approuve la vente passée entre toi et l'Etat. On renvoie chez moi cet arrêté d'approbation de la vente de gré à gré signé du ministre. Pour établir le titre foncier il va falloir que tu ailles d'abord te faire enregistrer au trésor généralement le prix d'enregistrement au trésor c'est 10% du montant déclaré. Donc ça veut dire que pour 1 million 170 000 FCFA tu dois payer 117 000 FCFA pour te faire enregistrer à la cellule d'enregistrement. Cela rentre toujours dans les fais de cette procédure, c'est des frais incontournables. Quand tu t'es acquitté de cela et que tu a été enregistré, tu saisis le préfet par écrit tu dis : Monsieur le préfet, quand j'avais sollicité ce lot vous m'avez demandé de satisfaire à certaines conditionnalités prescrites dans le cahier de charge des lotissements. Je les ai effectivement satisfaites c'est pourquoi je sollicite de vous un constat de mise en valeur. Le préfet prend un arrêt convoquant les membres qui vont descendre sur le terrain voir si effectivement la mise en valeur que tu as réalisé correspond au montant qu'il a arrêté. Si c'est à Mabal on va voir si ta mise en valeur correspond aux 8 millions qu'on a arrêtés au départ.

Le départemental du patrimoine de l'Etat doit sortir un rapport d'expertise pour confirmer que ta mise en valeur est inférieure ou supérieure à 8 millions. Si le montant est supérieur à 8 millions, je dois te délivrer un titre foncier définitif mais si le montant est inférieur à 8 millions je dois te délivrer un titre foncier mais j'inscris une clause résolutoire de mise en valeur. La condition sine qua none c'est que tu dois investir pour au moins 8 millions, mais si tu n'as pas investi pour 8 millions je dois inscrire dans le titre foncier une clause résolutoire de mise en valeur. Mais si tu n'es pas encore prêt pour enregistrer ton terrain et que tu veux ton titre foncier, tu saisis le conservateur que je suis, je te délivre le titre foncier mais avec les plans, il y a un plan que le cadastre doit sortir pour me donner, c'est ça qui me permet d'établir les titres fonciers. J'établis le titre foncier mais j'inscris la clause résolutoire de mise en valeur ça veut dire que l'Etat te donne ça mais on te donne trois ans à compter de la date de signature. On te dit que tu as 3 ans pour mettre le terrain en valeur, si au terme des 3 ans tu n'as pas mis le terrain en valeur, le terrain ne t'appartient plus. L'Etat est libre de te dessaisir dudit terrain. C'est comme ça, parce que beaucoup de gens se trompent là facilement, quand ils ont le titre foncier en main ils crient partout qu'ils ont déjà leur titre alors qu'en réalité le titre ne lui appartient pas encore. C'est quand on a radié la clause résolutoire que le titre foncier devient définitif, cela veut dire que c'est quand tu as satisfait toutes les clauses afférentes au cahier de charge, qu'on te délivre un titre foncier définitif.

Voilà les 3 voies pour obtenir un titre foncier. Bon je ne peux pas prendre les morcellements parce que les morcellements c'est déjà pour les particuliers. C'est toujours une autre voie pour obtenir un titre foncier. Tu peux arriver chez quelqu'un qui a déjà son titre foncier. Mais si quelqu'un a déjà son titre foncier et il veut faire un morcellement, là on n'entre plus dans les canaux réguliers, on est déjà dans l'informel. Parce que quelqu'un fixe le prix de son terrain comme il veut, il peut vendre son terrain comme il veut, c'est comme cela. Or, pour être déjà un second vendeur, il faut déjà avoir obtenu un titre foncier. Il faut avoir évolué dans tous les circuits d'obtention de titre foncier que je t'explique là. Parce que si tu n'es pas déjà propriétaire d'un titre foncier tu ne peux pas déjà procédé à un morcellement à quelqu'un d'autre. Or on obtient un titre foncier dans le domaine national de première catégorie, le domaine national de deuxième catégorie et dans le domaine privé de l'Etat, voilà les 3 voies officielles pour obtenir un titre foncier. Donc si quelqu'un doit obtenir un morcellement, il faut d'abord avoir obtenir au préalable un titre foncier, c'est de ton titre foncier maintenant que tu peux procéder à un morcellement. Donc voilà en réalité comment les choses se passent.

2. Quel est le coût moyen de la procédure d'immatriculation des parcelles comprises entre quatre cent et sept cent mètre carré dans la ville de Ngaoundéré ?

Bon moi je réponds exactement à ta question comme elle est posée. Je prends juste la calculatrice. On va étape par étape. Première étape, j'évolue tel que les choses sont définies au niveau de la délégation départementale. Quand tu viens, au niveau de la délégation départementale tu paies 15 000 FCFA, on t'introduit le dossier, on paie la redevance foncière et on programme ton dossier. Donc a première étape c'est 15 000 FCFA. Quand ton dossier est déjà programmé, tu viens payer 27 500+3 000 FCFA qu'ils appellent les frais de tirage. Quand toutes ces étapes sont franchies, il y a ce qu'on appelle maintenant les frais de descente sur le terrain ce que j'ai dis au départ qui s'élevait à 70 000 FCFA. Après ça, il y a ce que le départemental du cadastre, il y a des frais que je ne peux pas citer ici, parce que je te dis exactement ce que la réglementation prévoie. Quand tu t'es acquitté de tout cela, tu dois t'occuper des chefs de quartier et des notables, parce que le bornage est une communion avec les autres, c'est un mariage officiel. Egalement le chef de quartier et les notables généralement ils prennent 20 à 25 000 FCFA. On retient 25 000 FCFA, c'est ce que tu donnes au chef de quartier et aux notables.

Quand tu as traversé toutes ces étapes là, maintenant ton dossier doit évoluer normalement. L'argent qu'on donne aux géomètres et aux autres ce n'est pas officiel, je te dis ce qui est officiel. Quand le dossier à déjà traversé ces différentes étapes, tu arrives au service départemental du cadastre, tu peux prévoir un maximum de 5 000 FCFA pour les différentes photocopies. Puisqu'on doit saisir les pièces qu'on doit verser au dossier, certificat d'affichage, avis au public, ce sont les compléments des pièces qu'on verse au dossier. Quand ces étapes sont déjà franchies, on publie au niveau du service provincial des affaires foncières, il n'y a rien à payer. On publie ton dossier dans le bulletin des avis domaniaux et fonciers. Quand on a publié, au niveau du SAF on te demande d'acheter 2 bulletins, les bulletins sont à la charge du requérant. 1 bulletin coûte 2 000 FCFA donc fois 2 cela fait 4 000 FCFA. Quand cela arrive au niveau de la conservation, en fonction de la somme que tu auras déclaré comme ta mise en valeur, on achète les timbres et on paye la redevance foncière. La redevance foncière varie maintenant en fonction de la superficie. Si tu as une superficie d'1ha, tu dois multiplier par 5, c'est 50 000 FCFA. Mais comme nous sommes dans le cas de 400 à 700 m², tu dois payer 5 000 FCFA de redevance foncière et maintenant les timbres vont varier en fonction de la mise en valeur que tu auras toi-même déclaré.

Je t'ai tout cité au départ, si ta mise en valeur est inférieure à 10 millions, tu vas acheter les timbres de 14 000 plus 5 000 ça fait 19 000 plus 2 000 de frais de saisie et photocopie, cela fait 21 000 FCFA. Donc pour ce qui est d'un terrain entre 400 à 700 m², les frais tel que prévus par la réglementation s'élèvent à 170500 FCFA. Bref on ne tient pas compte de certains aléas tels qu'au cours de la procédure il y a tel qui peut te bloquer. Si tu veux je parle de cela (cela rentre dans les réalités), oui cela rentre dans les réalités. Officiellement nous sommes 170 000 FCFA donc on peut ajouter 25 000 FCFA pour faire face à certains petits imprévus. Dans tout travail qu'on fait, on met toujours les imprévus. On peut mettre maximum 200 000, 200 000 FCFA maximum pour obtenir un titre foncier pour un terrain de 400 à 700 m². Si tout se passe bien la réglementation a été faite tel qu'au terme de 6 mois maximum, tu peux avoir ton titre foncier. Si les choses se passent bien en 6 mois tu peux obtenir ton titre foncier maximum.

3. Quelles sont, selon vous, les raisons qui expliquent, le faible recourt au titre foncier constaté dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem ?

En réalité il y a ce qu'on appelle, les terrains de première zone. Les terrains de premières zones c'est le centre administratif, le centre commercial. C'est ce qu'on appelle à Ngaoundéré les terrains de première zone. Les terrains de deuxième zone sont les terrains situés dans les quartiers bien lotis, quand tu vas à Bamyanga, tu peux voir comment tout est bien loti, il y a l'électricité, il y a tout. La seule chose qui manque là bas ce n'est que le goudron qui ne dessert pas tout ce quartier. Baladji, moi je considère Baladji comme un quartier de deuxième zone parce qu'il y a quand même des routes qui desservent mais ce ne sont pas des quartiers haut standing. Pour moi, c'est la deuxième zone parce qu'en réalité les choses avaient été conçues au départ pour que ces quartiers puissent pouvoir être des quartiers de première zone mais comme l'Etat n'a pas eu la possibilité de faire passer le goudron quelques années plus tard, moi je les considère comme des quartiers de deuxième zone. Et il y a les quartiers de troisième zone.

Les quartiers de troisième zone c'est ce que tu entends Burkina, Gambara, Jérusalem, moi je ne suis jamais partis là-bas mais je sais que c'est des quartiers où il y a une promiscuité incroyable. Les gens pour occuper le terrain ça se passe comment ? Tu vas, tu vois le chef de quartier il te dit : si tu peux bousculer quelques cailloux là-bas et t'installer, si tu peux réussir, tu le fais. Ce qui fait que les gens n'ont pas le sens du titre foncier là-bas. En réalité pour s'installer il faut déjà lotir le quartier, faire passer les routes, faires les prévisions, on va faire l'école, ici on va faire cela, on va faire cela. Il faut prévoir tout ça. Mais quand tu as déjà les quartiers comme Burkina là, c'est à peine que tu vois les routes. Ceux qui sont en route là, ils ouvrent 2m pour permettre à leur voisin de derrière de passer et quand le voisin de derrière s'installe aussi, il ne donne plus la possibilité à l'autre de continuer.

En plus de ça le pouvoir d'achat est très faible là-bas. C'est un quartier au pouvoir d'achat très faible. Or quand tu vois quelqu'un qui doit dégager 200 000 FCFA pour obtenir un titre foncier, ce n'est pas évident. Déjà qu'il vit dans les conditions très très difficiles, quand tu vois sa maison tu comprends que c'est un débrouillard. Les infrastructures scolaires il n'y en a pas, tu ne verras pas. Le stade de football, tu ne verras pas. L'hôpital, tu ne verras pas. Bref c'est des quartiers spontanés comme cela où les gens viennent s'installer contre leur gré. Vraiment c'est un quartier des débrouillards c'est la raison pour laquelle tu ne verras pas quelqu'un débourser deux cent mille francs pour obtenir un titre foncier.

4. Monsieur, j'ai fais une remarque quand je me baladais dans le quartier, j'ai remarqué qu'il y avait beaucoup de bornes, il y avait beaucoup de terrains bornés, je cherchais à comprendre cela. Pour moi c'est que quand je vois un terrain borné c'est qu'il a le titre foncier. A ma grande surprise j'ai vu plusieurs parcelles bornées mais je n'ai pas vu de titre foncier dans le livre foncier. Qu'est ce qui peut expliquer cette situation ?

La présence des bornes ne signifie pas exactement le passage de la commission consultative. Parce que là quand tu arrives dans un quartier comme celui là, on te dit voilà on va te donne par exemple 10/20m. Quand le chef de quartier te dit qu'il va te donner 10/20m, c'est lui qui te demande d'aller chercher tes bornes. On tend le mètre on prend 10*20, tu me comprends ? Tu creuses, on place directement tes bornes. C'est pour éviter que ton voisin ne te bouscule d'une manière ou d'une autre. Or quand tu entres dans les quartiers de deuxième zone comme je te l'ai dis au départ, tu n'as pas besoin de voir les bornes partout, puisque c'est un quartier loti. Tout est loti, les superficies sont connues au départ, si tu triches on va te dire non, tu as triché.

L'Etat a pris soin de lotir, on dit bon dans tel bloc il y a 10 lots de 400m² chacun. Tu vas sortir tes 400m² pour aller chez quelqu'un comment ? C'est difficile ! Or, quand tu vas dans les quartiers comme le Burkina là, c'est des zones où tu vas voir quelqu'un quand tu es absent et que tu lui demandes de cultiver chez toi, entre temps on bouscule un peu. Donc on est obligé de mettre la borne comme cela. Parfois il y a même des gens qui sortent dans la nuit déplacer les bornes parce qu'il veut grignoter 1 ou 2m. C'est comme cela que ça se passe. Donc la présence des bornes là-bas ne signifie pas, d'abord tu as eu à feuilleter les livres fonciers depuis la création de la conservation. S'il y avait vraiment une demande un eu forte tu l'aurais constaté de toi-même. Il y a d'abord le problème du pouvoir d'achat et en plus de cela vraiment c'est un quartier de débrouillards, les parcelles ne sont pas lotis, il n'y a personne pour viabiliser le quartier avant l'installation des potentiels acquéreurs. Il n'y en a pas c'est pourquoi c'est un peu compliqué.

5. Il y a eu une réforme en décembre 2005, quelles sont ses avantages et ses limites ?

Bon en réalité, le premier ministre des domaines et des affaires foncières avait eu a constaté quand il était directeur des domaines à l'époque que la procédure était lourde, très lourde. Celui qui était rapide faisait 2 ans pour obtenir son titre foncier. Le ministre, fort de ce constat, s'est dit non pourquoi la procédure devrait mettre 2 ans pour aboutir à l'obtention du titre foncier, ce n'est pas normal. Il a pris les textes il a dit non si nous suivons la réglementation telle que c'est prévu, on peut obtenir le titre foncier en moins de 6 mois. Cela veut dire quoi, on dépose le dossier à la sous-préfecture, le sous-préfet à 3 jours pour délivrer le récépissé de dépôt et le transmet au service départemental des affaires foncières. Le chef de service départemental des affaires foncières a 1 mois pour publier, ça veut dire que quand ça arrive chez lui il doit préparer arrêté et publier en 1 mois. Quand on a publié l'arrêté en 1 mois, la commission descend sur le terrain. On informe le public par voie d'affichage. On dit qu'il y a telle personne qui a introduit son dossier dans tel quartier donc si tu as des oppositions à faire tu te prépares pour attendre la descente de la commission.

Après ce délai d'un mois la commission descend sur le terrain, on procède aux travaux. On dresse les procès verbaux et on lève le terrain. On informe également le public par voie d'affichage à la sous-préfecture, à la préfecture, au village, dans les chefferies. On informe par voie d'affichage que telle personne a procédé à son bornage, s'il y a une opposition à faire signalez-vous, ça dure 1 mois, on est déjà à 3 mois. Le dossier est rassemblé et transmit au délégué départemental qui doit vérifier l'authenticité des pièces et faire continuer la procédure. On donne 1 mois pour tout ça. Cela fait 4 mois, on envoie le dossier chez le chef de service régional des affaires foncières. Le chef de service des affaires foncières publie ça dans le bulletin des avis domaniaux et fonciers. Et quand c'est publié on doit attendre 1 mois à compter de la date de publication. Quand tu vois par exemple ici, bulletin du 1^er juillet 2010, cela veut dire qu'il y a 30 jours à compter du 1^er juillet 2010, cela veut dire que le 31 juillet ou bien pour être plus clair le 1^er août, tu te présentes à la conservation et je t'établie ton titre foncier, tu dois te présenter, s'il n'y a aucune opposition, je t'établie ton titre foncier. Cela veut dire qu'au terme de 5 mois tu peux obtenir ton titre foncier pour celui qui est un peu lent. Puisque j'ai eu à délivrer des titres fonciers à Bandjoun à des personnes dont la procédure a duré 3 mois, 3 mois et demi maximum. Je dis que j'ai signé des titres fonciers dont la procédure avait duré 3 mois et demi.

C'est compte tenu de ce constat que le ministre avait dit que facilitons les choses aux camerounais, donnons leur l'occasion d'avoir accès à ces titres fonciers que les gens ont tellement mystifiés. Parce que les gens avaient crées un mythe autour du titre foncier. Il y avait une forme de mercantilisme autour du titre foncier. Les gens avaient développés beaucoup de réseaux autour du titre foncier pour arnaquer les autres. Et c'est fort de cette raison que le ministre s'est dit non, il faut qu'on essaye de déconcentrer la procédure d'obtention du titre foncier. C'est exactement cela, donc on départ on se disait que en transférant les dossiers à Yaoundé, cela trainait. Arrivé à Yaoundé ça allait à la direction des domaines, à la direction des domaines maintenant on vise on envoie dans les services repartis par provinces, ils traitent. Quand ils ont fini de traiter il renvoie, le chef service foncier vise, il revoie au directeur, le directeur vise, quand le directeur a fini de viser on sort ce qu'on appelle l'avis de clôture de bornage. On envoie à l'imprimerie nationale pour publication aux journaux officiels.

Après un moment donné l'imprimerie nationale avait des problèmes, on était plutôt obligé d'envoyer à la présidence. Tu vis ça prenait tellement du temps s'était tellement lourd. Le ministre a dit non, revoyions la réglementation en vigueur et vous verrez de vous-même comment les choses iront. Voilà pourquoi on a déconcentré toute la procédure. On a renvoyé au niveau de l'arrondissement, au niveau de la région. Mais jusqu'à présent tout est toujours bloqué. Il y a des gens qui sont toujours entrain de s'accrocher. Si tu ne suis pas ton dossier, si tu ne suis pas ton dossier, que je te le dise honnêtement parce que c'est dans le cadre d'une étude, si tu ne suis pas ton dossier, cela ne peut pas évoluer normalement. Que cela sort de cette prote, cela entre là-bas, si tu ne suis pas ton dossier, cela ne peut pas faire ça. Je te dis ça très honnêtement. Tu ne verras pas un dossier, on va te dire que le dossier est complet, qu'on envoie ici, arrivé ici on vise on envoie là-bas. Il y a des portes ici à la délégation où les dossiers s'arrêtent et ne continuent plus. C'est comme cela. Chez moi par exemple, tu dois payer certains frais, quand tu viens moi j'émets l'ordre de versement, tu vas payer à la recette.

Mais il y a certains services quand le dossier arrive là-bas, tu n'as rien à payer là-bas mais les dossiers ne bougent pas parce que tu dois venir, il faut que tu viennes faire un peu le pied de grue. Si je t'ai signalé tous cela c'est pour que tu comprennes que malgré la déconcentration des procédures, les choses ne sont pas toujours aisées. Bon en réalité il n'y a pas vraiment d'inconvénients. L'inconvénient de la procédure pour moi c'est la circulation de l'information parce que le titre foncier que tu vois là c'est un document définitif, intangible, inattaquable. Donc pour moi, la vitesse qu'on déploie est un peu forte. Il y a des gens qui ne sont pas sur place, on vient on déploie tout ce qu'il faut pour obtenir un titre foncier en 3 mois et on l'obtient. Et certaines personnes viennent se plaindre c'est déjà trop tard, maintenant il ne reste que le recourt à la justice ce qui entraîne d'autres dépenses. Alors que quand la procédure est longue il y a risque d'opposition mais quand quelqu'un sait qu'il peut obtenir son titre foncier en moins de 5 mois, il met tous les moyens en jeu puisqu'il faut léser les intérêts de certains membres de la famille.

Annexe n°5 : Fiche de collecte de données à la conservation foncière du département de la Vina

N°	N° du titre foncier	Superficie	Date de délivrance	Position		Nom du propriétaire	Nom du quartier
				Coordonnées X	Coordonnées Y
1	3249	472 m²	22/08/1989	B1 : 1341953.56	B1 : 1808147.99	AMADOU JOSEPH	NDELBE
				B2 : 1341954.88	B2 : 1808122.29
				B3 : 1341916.28	B3 : 1808116.51
				B4 : 1341915.19	B4 : 1808146.89
2	4690	1ha40a74ca	04/11/2005	B1 : 1341558.83	B1 : 1807618.47	SALPOU DANIEL	GAMBARA
				B2 : 1341563.67	B2 : 1807526.59
				B3 : 1341591.95	B3 : 1807506.76
				B4 : 1341611.13	B4 : 1807490.07
				B5 : 1341591.69	B5 : 1807462.35
				B6 : 1341540.00	B6 : 1807462.54
				B7 : 1341426.04	B7 : 1807456.88
				B8 : 1341415.93	B8 : 1807490.88
				B9 : 1341422.00	B9 : 1807503.36
				B10 : 1341507.66	B10 : 1807505.61
				B11 : 1341513.83	B11 : 1807616.20
3	5165	1250 m²	10/10/2007	B1 : 1341927.64	B1 : 1807092.92	ZOUKOULE MICHEL	BURKINA
				B2 : 1341943.29	B2 : 1807092.14
				B3 : 1341932.74	B3 : 1807048.38
				B4 : 1341909.28	B4 : 1807053.21
				B5 : 1341912.43	B5 : 1807075.16
				B6 : 1341898.06	B6 : 1807072.09
				B7 : 1341896.11	B7 : 1807080.30
				B8 : 1341904.66	B8 : 1807082.85
				B9 : 1341920.99	B9 : 1807088.45
				B10 : 1341927.83	B10 : 1807089.76
4	5270	480 m²	06/02/2008	B1 : 1341913.239	B1 : 1806637.293	MOHAMADOU LAMINOU	BURKINA
				B2 : 1341919.298	B2 : 1806619.064
				B3 : 1341915.308	B3 : 1806604.207
				B4 : 1341892.794	B4 : 1806618.073
				B5 : 1341900.466	B5 : 1806629.577
5	5341	196 m²	06/05/2008	B1 : 1340770.26	B1 : 1808240.70	HAMADJIDA PAUL	BURKINA
				B2 : 1340789.10	B2 : 1808238.87
				B3 : 1340783.99	B3 : 1808224.59
				B4 : 1340772.83	B4 : 1808225.96
6	5708	472 m²	02/02/2010	B1 : 1341768.57	B1 : 1808218.50	LAMINOU GADJI	GAMBARA II
				B2 : 1341765.35	B2 : 1808194.19
				B3 : 1341759.97	B3 : 1808190.04
				B4 : 1341751.36	B4 : 1808187.98
				B5 : 1341749.01	B5 : 1808195.06
				B6 : 1341747.89	B6 : 1808214.42
7	5855	3599 m²	13/09/2010	B1 : 1341736.74	B1 : 1806079.73	DJABOU MADELEINE	GAMBARA II
				B2 : 1341814.52	B2 : 1806044.76
				B3 : 1341812.20	B3 : 1806014.84
				B4 : 1341715.97	B4 : 1806034.12

Annexe n°6 : Planning de passage dans les services du cadastre

Annexe n°7 : Données recueillies sur le terrain

Tableau n°1 : Répartition de l'échantillon selon la date d'installation dans le quartier

Lieu d'origine	Tranche d'âge		Sexe		Total
Lieu d'origine	Tranche d'âge		Homme	Femme	Total
Nord		Entre 20 et 29 ans	5	2	7
		Entre 30 et 39 ans	2	2	4
		Entre 40 et 49 ans	1	1	2
		Entre 50 et 59 ans	3	0	3
		Plus de 60 ans	1	0	1
	Total		12	5	17
Extrême-Nord		Entre 20 et 29 ans	1	1	2
		Entre 30 et 39 ans	4	0	4
		Entre 40 et 49 ans	2	0	2
		Entre 50 et 59 ans	2	0	2
		Plus de 60 ans	1	0	1
	Total		10	1	11
Est		Plus de 60 ans	1		1
	Total		1		1
Ouest		Entre 30 et 39 ans	2	1	3
		Entre 40 et 49 ans	3	1	4
		Entre 50 et 59 ans	1	0	1
		Plus de 60 ans	1	0	1
	Total		7	2	9
Nord-Ouest		Entre 30 et 39 ans	3		3
	Total		3		3
Sud-Ouest		Entre 40 et 49 ans	1		1
	Total		1		1
Centre		Entre 30 et 39 ans	1	1	2
		Entre 50 et 59 ans	1	0	1
	Total		2	1	3
Autochtone		Entre 20 et 29 ans	15	1	16
		Entre 30 et 39 ans	23	0	23
		Entre 40 et 49 ans	7	0	7
		Entre 50 et 59 ans	8	0	8
		Plus de 60 ans	7	0	7
	Total		60	1	61

Tableau n°13 : Tableau croisé âge, quartier de résidence et statut résidentiel actuel dans le quartier

Le statut résidentiel actuel dans le quartier	Tranche d'âge			Quartier de résidence			Total
Le statut résidentiel actuel dans le quartier	Tranche d'âge			Gambara II	*Burkina*	*Jérusalem*	Total
Propriétaire			Entre 20 et 29 ans	2	10	0	12
			Entre 30 et 39 ans	10	12	4	26
			Entre 40 et 49 ans	3	5	0	8
			Entre 50 et 59 ans	2	2	1	5
			Plus de 60 ans	3	2	0	5
		Total		20	31	5	56
Locataire			Entre 20 et 29 ans	1	10	1	12
			Entre 30 et 39 ans	2	8	2	12
			Entre 40 et 49 ans	2	5	0	7
			Entre 50 et 59 ans	3	5	2	10
			Plus de 60 ans	0	6	0	6
		Total		8	34	5	47
Les deux			Entre 20 et 29 ans		1		1
			Entre 30 et 39 ans		1		1
			Entre 40 et 49 ans		1		1
		Total			3		3

Tableau n°14 : Tableau croisé religion, quartier de résidence et niveau d'instruction

Niveau d'instruction	Religion		Quartier de résidence			Total
Niveau d'instruction	Religion		Gambara II	*Burkina*	*Jérusalem*	Total
Etudes primaires		Chrétien	1	14	2	17
		Musulman	0	4	0	4
		Païen	0	1	0	1
	Total		1	19	2	22
Etudes secondaires		Chrétien	11	27	7	45
		Musulman	1	6	1	8
		Païen	0	1	0	1
	Total		12	34	8	54
Etudes supérieures		Chrétien	11	4		15
		Musulman	1	0		1
	Total		12	4		16
Ecole coranique		Musulman	3	7		10
		Païen	0	2		2
	Total		3	9		12
Analphabète		Chrétien		1		1
		Musulman		1		1
	Total			2		2

Tableau n°15 : Tableau croisé lieu d'origine, quartier de résidence, niveau d'instruction

Niveau d'instruction	Lieu d'origine		Quartier de résidence			Total
Niveau d'instruction	Lieu d'origine		Gambara II	*Burkina*	*Jérusalem*	Total
Etudes primaires		Nord	0	8	0	8
		Extrême-Nord	0	3	0	3
		Ouest	0	1	0	1
		Autochtone	1	7	2	10
	Total		1	19	2	22
Etudes secondaires		Nord	0	4	0	4
		Extrême-Nord	0	4	2	6
		Ouest	1	2	1	4
		Centre	0	2	0	2
		Autochtone	11	22	5	38
	Total		12	34	8	54
Etudes supérieures		Extrême-Nord	1	0		1
		Est	1	0		1
		Ouest	3	1		4
		Nord-Ouest	3	0		3
		Sud-Ouest	1	0		1
		Centre	1	0		1
		Autochtone	2	3		5
	Total		12	4		16
Ecole coranique		Nord	0	4		4
		Extrême-Nord	1	0		1
		Autochtone	2	5		7
	Total		3	9		12
Analphabète		Nord		1		1
		Autochtone		1		1
	Total			2		2

Index croisé des termes géographiques et des noms d'auteurs

IRAM (Institut de Recherches et d'Applications des Méthodes de Développement) · 77

* ¹ Le Système d'Informations Topologiquement référencées et d'Encodage devrait servir de base au codage du territoire urbain à Douala en vue de la gestion des données urbaines. Il pourrait aussi être la base de tous les travaux de statistiques territoriales à Douala.

* ⁴ Le Global Positioning System en abrégé GPS est un système mis en place par le département de la défense des Etats-Unis, il peut permettre à une personne de connaître la position d'un objet sur la surface de la terre dès l'instant où celui-ci est équipé du matériel nécessaire au fonctionnement du système. Cet objet peut être la personne elle-même, lui permettant ainsi de s'orienter sur la terre, sur la mer, dans l'air ou dans l'espace (au voisinage de la terre).

* ⁶ Le Système d'Information Géographique en abrégé SIG est un outil informatique permettant de représenter et d'analyser tous les phénomènes qui existent sur terre ainsi que tous les éléments qui s'y produisent. C'est un ensemble de données repérées dans l'espace, structuré de façon à pouvoir en extraire commodément des synthèses utiles à la décision.

* ⁸ La C.D.C (Cameroon Development Corporation) est l'un des plus anciens et des plus importants complexes agro industriels du Cameroun. Créée en 1947, la CDC a un capital d'environ 15 milliards 626 millions de FCFA détenu à 100% par l'Etat. Avec un effectif de 13 000 personnes environ, elle est le deuxième employeur après l'Etat. Elle exerce ses activités dans les provinces du Nord-Ouest, du Littoral et de l'Ouest Cameroun, où elle a développé environ 21ha d'hévéas, 15 500ha de palmiers à huile, 2 200ha de banane et une centaine d'ha de culture de poivres et de cocotiers. En 2003, son chiffre d'affaires annuel (hors activité banane) était d'environ 17 milliards de FCFA. La CDC dispose de 98 000ha de terres environ allouées par l'Etat.

* ⁹ Tandis que le décret de1976 fixe deux conditions à l'immatriculation : les conditions de fonds relatives à l'auteur et à l'objet de l'immatriculation et une condition de forme relative à la procédure d'immatriculation proprement dite ; le décret de 2005 ne vient régir uniquement que la condition de forme à l'immatriculation.

* ¹⁰ Ordonnance n°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier et domanial au Cameroun.

* ¹¹Cette procédure est régie par le décret N°76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national.

* ¹² Mendouga A., Chef service du cadastre de la région de l'Adamaoua, Entretien mené le 29 juillet 2010 à Ngaoundéré.

* ¹³ Selon l'Article 1, Alinéa (1) de l'ordonnance n°74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier du Cameroun.

* ¹⁴ Selon l'Article 2, Alinéa (3) du décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 du Président de la République du Cameroun.

* ¹⁵ Article 2, Alinéa (6 et 7) du décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 du Président de la République du Cameroun.

* ¹⁸ Institut de Recherches et d'Applications des Méthodes de Développement

* ¹⁹ Conservateur foncier du département de la Vina, Propos recueillis le 4 octobre 2010 lors de l'entretien dont le compte rendu est en Annexe n°4.

* ²² Extrait de l'entretien avec Monsieur Taukap Claude, Conservateur foncier du département de la Vina, Cf. Annexe n°4.

Modes d'accès à l'espace habité et insécurité foncière dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré ( Cameroun).

MODES D'ACCES A L'ESPACE HABITE ET INSECURITE FONCIERE DANS LES QUARTIERS GAMBARA II, BURKINA ET JERUSALEM DE LA VILLE DE NGAOUNDERE

DEDICACE

REMERCIEMENTS

RESUME

ABSTRACT

SOMMAIRE

LISTE DES TABLEAUX

LISTE DES FIGURES

LISTE DES PHOTOGRAPHIES

SIGLES ET ABBREVIATIONS

INTRODUCTION GENERALE

1.1 PROBLEMATIQUE

1.2 ETAT DES CONNAISSANCES

1.2.1 Contexte scientifique

1.2.2 Cadre conceptuel

1.3 QUESTIONS DE RECHERCHE

1.3.1 Question principale

1.3.2 Questions spécifiques

1.4 OBJECTIFS

1.4.1 Objectif principal

1.4.2 Objectifs spécifiques

1.5 HYPOTHESES

1.5.1 Hypothèse principale

1.5.2 Hypothèses spécifiques

1.6 CADRE GEOGRAPHIQUE

2. METHODOLOGIE

2.1 Collecte des informations

2.1.1 Données de seconde main

2.1.2 Données primaires

2.2 Echantillonnage

2.3 Enquêtes quantitatives par questionnaire standard

2.3.1 Questionnaire

2.3.2 Test du questionnaire

2.3.3 Mode d'administration du questionnaire

2.4 Observation participante

2.5 Collecte des données à la conservation foncière de la Vina

2.6 Traitement des données

2.6.1 Codification et dépouillement du questionnaire

2.6.2 Analyse et traitement des données

2.6.3 Traitement cartographique

2.7 Choix de notre zone d'étude

3. RESULTATS ATTENDUS ET INTERET

3.1 Résultats attendus

3.2 Intérêt

4. PLAN DU TRAVAIL

CHAPITRE 1

CADRE D'ETUDE ET DEFINITION DES CONCEPTS

INTRODUCTION

1.1 CARACTERISTIQUES DU MILIEU PHYSIQUE

1.1.1 Sols

1.1.2 Hydrographie

1.1.3 Climat

1.1.4 Végétation

1.1.5 Contraintes du milieu naturel

1.2 COMPOSITION SOCIODEMOGRAPHIQUE

1.2.1 Historique de la création des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem

1.2.1.1 Burkina

1.2.1.2 Gambara II et Jérusalem

1.2.2 Données sociodémographiques du cadre d'étude

1.2.2.1 Peuplement

1.2.2.2 Activités humaines dans la zone

1.2.2.3 Infrastructures

1.2.3 Caractérisation de l'espace habité

1.3 DEFINITION DES CONCEPTS

1.3.1 Ressource sol

1.3.2 Droit de propriété

CONCLUSION

CHAPITRE 2

PROPRIETE FONCIERE AU CAMEROUN ET SYSTEME FONCIER

INTRODUCTION

2.1 NOTION DE PROPRIETE FONCIERE AU CAMEROUN

2.1.1 Epoque coloniale

2.1.1.1 Colonisation allemande

2.1.1.2 Tutelle française

2.1.1.3 Tutelle britannique

2.1.2 Période post-coloniale

2.1.2.1 Ordonnance N°74-1 du 6 juillet 1974

2.1.2.2 Décret N°76/165 du 27 avril 1976

2.1.2.3 Ordonnance N°74-2