Modes d'accès à l'espace habité et insécurité foncière dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré ( Cameroun).

Annexe n°3 : Guide d'entretien

Ce guide est destiné à conduire notre entretien avec un ou plusieurs responsable(s) de la Délégation Départementale des Domaines et des Affaires Foncières de la Vina à Ngaoundéré.

1. Quelles sont les principales conditions d'obtention d'un titre foncier au Cameroun ?

2. Quel est le coût moyen de la procédure d'immatriculation des parcelles comprise entre 400 et 700 m² dans la ville de Ngaoundéré ?

3. Quelles sont les raisons qui expliquent selon vous le très faible recourt au titre foncier constaté dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem ?

4. Quels sont les avantages du décret du16 décembre 2005 fixant réforme de la procédure d'immatriculation au Cameroun ?

5. Quels sont ses principaux inconvénients ?

6. Quelles sont selon vous les actions à mener afin de faciliter l'accès à la propriété foncière à toute la population surtout celle des quartiers les plus démunis ?

Annexe n°4 : Compte rendu de l'entretien

Cet entretien s'est tenu le 4 octobre 2010 de 12h26 à 13h34 soit une durée de 1h10min, à la conservation foncière du département de la Vina. Les réponses aux questions sont celles de Monsieur Taukap Claude, Conservateur foncier du département de la Vina à Ngaoundéré.

1. Quelles sont les principales conditions d'obtention du titre foncier au Cameroun ?

Le régime foncier et domanial fixe 3 conditions. La première condition concerne les terrains du domaine national de première catégorie c'est-à-dire le domaine national occupé et exploité. On va aller étape par étape, là je vais te dire comment on peut obtenir un titre foncier sur une dépendance du domaine national occupé et exploité. Quand on dit domaine national de première catégorie occupé et exploité ça veut dire quoi ? La commission vient sur le terrain, constater la mise en valeur que tu as réalisée c'est-à-dire l'occupation effective et sécurise la mise en valeur en vue d'obtenir un titre foncier par la suite. Parce qu'en réalité, les terrains appartiennent à l'Etat mais c'est quand tu l'as occupé et exploité qu'on peut délimiter l'étendu de ta mise en valeur pour te délivrer un titre foncier par la suite.

Donc en ce qui concerne le domaine national de première catégorie, le dossier est constitué au départ de 4 demandes d'obtention du titre foncier dont une est timbrée « Timbrée à combien ? », timbrée à 1 000 FCFA et sont déposées à la sous-préfecture du lieu de situation du terrain. Quand le sous-préfet reçoit ces demandes, il te délivre un récépissé de dépôt pour attester qu'il a reçu effectivement dans ses services une demande de titre foncier. Or la demande du titre foncier comporte l'état civil de l'intéressé, le lieu de situation du terrain, les voisins, la superficie et tout le reste. Il faut que tous ces éléments ressortent sur la demande du titre foncier. Quand le sous-préfet a reçu et a délivré un récépissé de dépôt, il transmet le dossier au chef de service départemental des affaires foncières. Le chef de service départemental des affaires foncières reçoit le dossier, programme dans une décision qu'il fait signer par le sous-préfet. La décision définie le quartier et la date à laquelle la commission descendra sur le terrain pour effectuer les travaux. Après cette première phase, le requérant doit s'acquitter de certaines charges non compressives.

Quand il s'agit d'un terrain rural c'est 3 000 FCFA la redevance foncière et quand il s'agit d'un terrain urbain c'est 5 000 FCFA la redevance foncière. On paie cela, à la recette des domaines. Il y a également 27 500 FCFA représentant les frais des travaux topographiques. Les 27 500 FCFA représentant les frais des travaux topographiques en vue de procéder aux levées topographiques pour déterminer la superficie exacte du terrain. Quand tu as déjà payé ces frais, tu dois te présenter 48h avant la descente au service départemental des affaires foncières pour avoir la confirmation de la descente. Quand tous les frais sont déjà acquittés, il t'envoie rencontrer le sous-préfet qui est président de la commission consultative. Ce dernier confirme le jour de la descente par une lettre de convocation qu'il te remet ou bien un message porté. Il fait un message porté dans lequel il informe le chef de quartier et les notables de son arrivée avec les membres de la commission consultative. C'est toi qui va aller informer le chef du quartier et les notables par message. Tu informes également les voisins du terrain puisqu'il faut que les voisins soient là pour confirmer les limites de ton terrain. Puisqu'ils apposent leur signature sur le procès verbal du bornage pour certifier effectivement que les bornes ont été posées sur les limites normales. Or il parait que pour la descente sur le terrain, la commission demande un certain montant pour faire face à certaines charges. On appelle cela régulièrement frais de descente, à Ngaoundéré, dans la Vina, il m'a été certifié que les frais de descente ce chiffre à 70 000 FCFA. C'est ce qui m'a été dit, ce n'est pas un taux officiel, ce n'est pas un taux officiellement définit mais c'est un taux prévu.

La réglementation a prévue que la descente des membres de la commission est à la charge du requérant. C'est pourquoi pour éviter de traiter au cas par cas on a arrêté un certain montant dont doit s'acquitter chaque requérant pour l'effectivité de ses travaux. « Le montant de 70 000 FCFA, c'est le même dans tous les départements de l'Adamaoua ou c'est seulement dans la Vina ? ». Non, ça varie d'un département à l'autre. A Yaoundé on te parle de 200 000, 150 000 FCFA pour la descente. A Douala on te parle de 100 000, 150 000, 200 000 FCFA pour la descente. A Bafoussam par exemple, on me dit qu'à Bafoussam on a défini par zone. Quand un terrain est rural à Bafoussam, on parle de 50 000 FCFA, quand un terrain est urbain, on parle 75 000 FCFA, c'est ce que j'entends. Parce qu'à l'époque quand je partais de mon dernier poste dans la région de l'Ouest c'est des taux qui n'avaient pas encore été définis. J'ai travaillé au service départemental des domaines. A l'époque quand je travaillais au service départemental des domaines il n'y avait pas tout cela. Le requérant assurait le transport des membres sur le terrain, on faisait ses travaux, le requérant était libre de donner aux membres de la commission ce qu'il veut. S'il estime que son travail a été bien fait et que vous mérités quelque chose, il vous le donnait. Voilà comment ça se passait à l'époque quand je travaillais au service départemental. J'ai travaillé au service départemental de la Mifi de 1990 à 1998, j'ai fais 8 ans là-bas. Le requérant n'était pas soumis à une contrainte. Mais aujourd'hui on nous dit que le requérant doit verser un certain montant avant la descente sur le terrain. Ce qui représente les frais de la commission consultative.

Quand cette première phase est terminée, le dossier doit être confectionné c'est-à-dire les procès verbaux signés de tous les membres de la commission, le certificat d'affichage, les avis au public, bref il y a un dossier administratif qui est bien constitué et les plans. Quand toutes ces pièces sont assemblées auprès du chef service départemental des affaires foncières, il transmet ledit dossier au service provincial des affaires foncières sous-couvert du délégué départemental. Le dossier passe par le délégué départemental. Le délégué départemental à son niveau vérifie tout le dossier pour s'assurer que tous les éléments sont là pour éviter que le dossier ne soit rejeté. Quand cela arrive alors au niveau du service provincial des affaires foncières, pour arriver au service provincial des affaires foncières, le délégué départemental doit le transmettre aussi par le délégué régional. C'est le délégué régional à son tour qui le renvoie au niveau du chef de service régional des affaires foncières pour publication au bulletin des avis domaniaux et fonciers. Quand le dossier arrive au service régional des affaires si le dossier est régulier du point de vue de la forme, normalement il doit être publié puisqu'il n'y a absolument rien pour empêcher que le dossier ne soit publié. On le publie dans le bulletin et un mois après qu'on publie, chaque requérant dispose de 30 jours, parce qu'on informe le public par voie de publication dans le bulletin des avis domaniaux et fonciers.

Au terme des 30 jours si aucune revendication, si aucune objection n'a été faite, le conservateur que je suis est tenu de délivrer le titre foncier à l'intéressé. Or quand vous êtes au niveau de la conservation, il y a aussi des frais qu'il faut payer. Quand le terrain est urbain on doit payer 5 FCFA le m2, quand le terrain est rural on doit payer 1 FCFA le m². Mais le préfet avait dit compte tenu du fait que nous sommes dans un chef lieu de région, tous les terrains doivent être urbains. Tous les terrains sont considérés comme les terrains urbains parce qu'on dit à Yaoundé, ne peut pas arriver à Yaoundé dans le Mfoundi on vous dit qu'il y a des terrains ruraux là-bas. C'est quand même la capitale régionale et la ville est appelée à grandir, à grandir, à grandir. Donc vous payé 5 FCFA le m². Et en plus de cela vous payé les timbres en fonction de la valeur que vous-même vous avez déclaré sur votre demande.

Si votre mise en valeur est inférieure à 10 millions, vous payé les timbres de 14 000 FCFA. Si votre mise en valeur est comprise entre 10 et 20 millions, vous payé les timbres de 29 000 FCFA. Vous comprenez, parce que si vous avez déclaré dans votre demande que votre mise en valeur est comprise entre 10 et 20 millions, vous payé les timbres de 29 000 FCFA. Quand la mise en valeur est comprise entre 20 et 50 millions, vous payé les timbres de 54 000 FCFA. Quand la mise en valeur est comprise entre 50 et 100 millions, vous payé les timbres de 114 000 FCFA. Quand la mise en valeur est comprise entre 100 et 500 millions, vous payé les timbres de 204 000 FCFA. Et quand la mise en valeur est au dessus de 500 millions de francs, vous payé les timbres de 304 000 FCFA. Voilà comment cela se passe au niveau de la conservation. Là il s'agit du domaine national de première catégorie. Bon, bien évidemment au niveau de la conservation, on n'a pas de matériel, vous voyez il faut faire face à certaines petites charges. Ce n'est pas moi qui vais sortir l'argent pour aller saisir les documents. Ce n'est pas moi qui vais sortir l'argent pour aller photocopier. Donc on met un forfait de 2 000 FCFA pour les saisies et les photocopies. Voilà pour ce qui est du domaine national de première catégorie.

Maintenant il y a la procédure d'obtention du titre foncier sur le domaine national de deuxième catégorie. Le domaine national de deuxième catégorie cela veut dire quoi ? C'est le domaine national libre de toute occupation. Quand vous quittez Ngaoundéré pour Yaoundé après 50km environs, vous commencez à voir des vastes étendues de terrain libre de toute occupation, on appelle cela le domaine national de deuxième catégorie. Vous ne voyez aucunes traces d'hommes là-bas, c'est cela qu'on appelle domaine national de deuxième catégorie, vous ne voyez aucune mise en valeur c'est-à-dire que vous ne voyez aucune trace humaine parce que quand il y a les manguiers, les safoutiers, cela signale la présence des hommes. Mais quand vous ne voyez absolument rien, vous ne voyez que les arbres, les herbes et tout, tout, tout. Cela veut dire que c'est le domaine national libre de toute occupation. Voilà que quand vous voulez obtenir un titre foncier sur une parcelle comme celle-là, vous faites une étude préalable. Vous vous dites, comme cette parcelle est non occupée, j'ai un projet qui va s'étendre peut-être sur 50ha, vous faites une étude de faisabilité qu'on appelle généralement devis. Vous faites un devis descriptif et estimatif. Après vous saisissez le chef départemental du cadastre par une lettre, il descend sur le terrain pour voir les lieux. Il sort un croquis pour déterminer la superficie qui va correspondre à votre projet. On joint aussi également à cela la photocopie de votre carte d'identité. Dans le dossier on appelle cela la demande d'attribution par voie de concession parce que c'est une concession du domaine national.

Quand vous avez rassemblé tous ces éléments, vous saisissez le préfet. Le préfet prend un arrêté pour convoquer les membres de la commission consultative. Là ce n'est plus le sous-préfet, je dis le préfet. C'est le préfet qui prend un arrêté pour convoquer les membres de la commission consultative aux fins d'examen des lieux. La commission descend sur le terrain à vos frais, vous descendez sur le terrain en vue d'examiner le site sur lequel vous voulez réaliser votre projet, on appelle cela l'examen du lieu. Quand on revient alors maintenant on monte un procès verbal que tous les membres signent. Le dossier est transmis à Yaoundé. Arrivé à Yaoundé, il y a ce qu'on appelle l'avis motivé des membres de la commission, on vous fait payer un certain montant dans les caisses de l'Etat et cela varie en fonction des sièges des lieux. Ici à Ngaoundéré on fixe le m² je crois à 100 FCFA. Si le terrain à une superficie d'1ha et que vous multipliez par 100 FCFA vous comprenez aisément ce que cela donne, je crois qu'on se comprend. Alors c'est une procédure qui est assez longue quand même. Bon quand vous avez payez ces frais, vous remplissez ce qu'on appelle l'acte de concession du domaine national. Vous remplissez et vous signez, c'est le chef service départemental des affaires foncières qui vous fais signer cela. Bien évidemment je ne t'ai pas signalé que pour la descente sur le terrain, il y a des frais de travaux topographiques qu'on paye. Il y a des frais de descente sur le terrain qu'on paye. La descente de la commission c'est à votre charge.

Alors quand le dossier repart à Yaoundé, il y a ce qu'on appelle l'arrêté portant approbation d'un acte de concession du domaine national. Alors quand ça revient, quand le dossier revient, vous avez l'obligation de saisir le préfet par une lettre dans laquelle vous expliquez au préfet : voilà monsieur le préfet, j'ai satisfait les conditions auxquelles l'administration m'avait soumises. Le préfet prend un autre arrêté pour le constat de mise en valeur. La commission redescend sur le terrain pour constater la mise en valeur que vous aviez promise au départ parce qu'au départ de la procédure il y avait un devis descriptif des travaux que vous deviez réaliser pour un certain montant. Et quand l'administration vous autorise alors à réaliser ce projet, vous êtes tenu de saisir le préfet à nouveau pour dire : Monsieur le préfet, je souhaiterais que vous convoquez la commission afin qu'elle descende sur le terrain pour voir l'effectivité de la mise en valeur que je m'étais proposé de réaliser au départ. Le préfet convoque alors la commission, elle descend sur le terrain et sort ce qu'on appelle un rapport d'expertise de mise en valeur. Et on dresse également un procès verbal qu'on envoie à la conservation, tous les frais de descente c'est à votre charge. Quand on rassemble tous ces documents on envoie à la conservation c'est-à-dire les procès verbaux signés de tous les membres, le rapport d'expertise, un plan définitif parce qu'au départ c'est un croquis pour déterminer la superficie mais à la fin c'est un plan cela veut dire que sur le plan on matérialise la mise en valeur qui établie un titre foncier en inscription des clauses résolues. Je vous établi un titre foncier définitif. Vous comprenez, ça c'est pour le domaine national de deuxième catégorie.

Maintenant il y a la troisième voie d'obtention d'un titre foncier. C'est l'obtention d'un titre foncier dans le domaine privé de l'Etat cela veut dire quoi ? L'Etat est propriétaire d'un titre foncier, l'Etat est propriétaire des parcelles, l'Etat est propriétaire d'une grande parcelle. (Monsieur, ce sont les parcelles que nous avons vues écrits dans le livre foncier République du Cameroun). Oui, cela veut dire que l'Etat est propriétaire d'un titre foncier. L'Etat a loti une zone et a obtenu d'abord son titre foncier. Et l'Etat est entrain d'attribuer les parcelles aux citoyens en vue d'investir. Mais pour obtenir un titre foncier, pour obtenir un morcellement du titre foncier de l'Etat, il y a certaines conditions auxquelles vous devez vous soumettre pour obtenir un titre foncier définitif. Alors là c'est ce qu'on appelle l'obtention du titre foncier par voie de gré à gré. Là c'est le domaine réservé du préfet puisque c'est le préfet qui est le représentant de l'Etat. Vous saisissez le préfet par écrit, vous dites : Monsieur le préfet, nous vous, prions de bien vouloir nous octroyer tel lot. Si le lot est disponible, le préfet vous répond par une lettre.

Quand tu saisis le préfet comme cela, le préfet te demande de prendre attache avec le chef de service départemental des domaines et du cadastre. Les domaines c'est pour remplir les imprimées de demande d'attribution par voie de demande de gré à gré et le cadastre c'est pour sortir un croquis en vue de déterminer la superficie exacte. Quand ces éléments sont là, la demande, les plans, suite à cette lettre, il y a 4 demandes, les 4 imprimées dont une seule est timbrée, il y a les plans, on paye toujours 27 500 FCFA et il y a souvent ce qu'on appelle les frais du tirage et les timbres. C'est le cadastre qui détermine mais généralement la loi a prévues certains frais qu'on devrait payer ce qui n'est pas toujours le cas mais comme c'est dans le cadre d'une étude, je suis obligé de te donner le montant des frais. Quand on veut faire le tirage des plans en vue de compléter ton dossier pour les plans d'un format de 21*31 le tirage c'est 150 FCFA/plan donc cela veut dire que comme on demande 5 plans tu dois payer 750 FCFA. Le format de 26*37 c'est 250 FCFA comme on demande 5 plans tu dois payer 1 250 FCFA. Il y a le format de 37*52 c'est 300/tirage donc tu comprends que multiplié par 5 c'est 1 500 FCFA, et le format de 52*105 c'est, 1 000 FCFA le tirage donc le tirage le plus cher coûte 1 000 FCFA, donc si tu dois imprimer 5 plan c'est 5 000 FCFA et en plus de cela il y a les timbres. Ajouté à cela tu dois mettre un timbre de 1 000 FCFA/plan. Donc quand tu vas sommer tu vas comprendre ce qu'il faut exactement pour monter un dossier. Quand ces éléments sont réunis, on joint à cela la photocopie de la carte d'identité légalisée, le devis estimatif des travaux que tu veux réaliser sur le terrain. Quand l'Etat te donne un lot on te dit que tu dois investir pour tel montant.

Ici à Ngaoundéré par exemple, il y a plusieurs lotissements. A Bamyanga, l'Etat te demande pour un titre foncier 829, on te demande d'investir au moins 3 millions. Cela c'est ce qui est prévu dans les cahiers de charge. A Mabal, au Haut standing, c'est 8 millions de FCFA, la condition pour obtenir un titre foncier, tu dois investir au moins pour 8 millions. A Mabal, Moins standing, c'est 4 millions de FCFA. Au plateau Mardock, l'Etat a toujours son titre foncier là-bas, quand on te demande d'investir là-bas il te faut au moins 4 millions de FCFA. Bon, voilà les conditions que l'Etat te donne au départ. On te dit que si tu n'investis pas pour ces montants tu n'auras pas le titre foncier. Alors quand tous ces éléments sont rassemblés, on prépare une lettre qu'on soumet à l'appréciation du préfet. Le préfet l'adresse au ministre, quand le ministre reçoit, on te renvoie ce qu'on appelle la décision de mise en vente. Il y a une décision de mise en vente qu'on renvoie ici et qu'on te notifie. Et là comme nous sommes dans le domaine privé de l'Etat, à Ngaoundéré le m² c'est 350 FCFA au moins, au moins, le minimum. Mais à nos jours quand on envoie le dossier à Yaoundé, il y a les parcelles qu'on calcule à 1 500 FCFA le m². Il y a les parcelles qu'on calcule à 2 000 FCFA, puisqu'on a dit 350 FCFA au moins. Il y a des zones où on calcule exactement les 350 FCFA puisque j'envoie à Bamyanga on calcule à 350 FCFA, j'envoie au plateau Mardock on calcule à 350 FCFA. Mais à Mabal Haut standing c'est 2 000 FCFA, je te prends un exemple, voici un dossier lot numéro 129, 780 m², quand il paye 1 million 170 000 FCFA, cela veut dire qu'on lui a calculé le m² à 1 500 FCFA là c'est à Mabal Haut standing. Par contre quand tu vas aller à Bamyanga qui est à côté de Mabal Haut standing, on calcule à 350 FCFA le m². J'ai traité le dossier du Professeur Leunga, on a calculé le m² chez lui à 350 FCFA. Donc tu comprends alors que quand la décision arrive tu t'acquittes d'abord de ces frais.

Quand tu t'acquittes de ces frais, on te fait remplir ce qu'on appelle les actes de vente de gré à gré, tu signes, le préfet contre signe et renvoie à Yaoundé. Arrivé au niveau de Yaoundé, on sort ce qu'on appelle un arrêté d'approbation c'est qu'on approuve la vente passée entre toi et l'Etat. On renvoie chez moi cet arrêté d'approbation de la vente de gré à gré signé du ministre. Pour établir le titre foncier il va falloir que tu ailles d'abord te faire enregistrer au trésor généralement le prix d'enregistrement au trésor c'est 10% du montant déclaré. Donc ça veut dire que pour 1 million 170 000 FCFA tu dois payer 117 000 FCFA pour te faire enregistrer à la cellule d'enregistrement. Cela rentre toujours dans les fais de cette procédure, c'est des frais incontournables. Quand tu t'es acquitté de cela et que tu a été enregistré, tu saisis le préfet par écrit tu dis : Monsieur le préfet, quand j'avais sollicité ce lot vous m'avez demandé de satisfaire à certaines conditionnalités prescrites dans le cahier de charge des lotissements. Je les ai effectivement satisfaites c'est pourquoi je sollicite de vous un constat de mise en valeur. Le préfet prend un arrêt convoquant les membres qui vont descendre sur le terrain voir si effectivement la mise en valeur que tu as réalisé correspond au montant qu'il a arrêté. Si c'est à Mabal on va voir si ta mise en valeur correspond aux 8 millions qu'on a arrêtés au départ.

Le départemental du patrimoine de l'Etat doit sortir un rapport d'expertise pour confirmer que ta mise en valeur est inférieure ou supérieure à 8 millions. Si le montant est supérieur à 8 millions, je dois te délivrer un titre foncier définitif mais si le montant est inférieur à 8 millions je dois te délivrer un titre foncier mais j'inscris une clause résolutoire de mise en valeur. La condition sine qua none c'est que tu dois investir pour au moins 8 millions, mais si tu n'as pas investi pour 8 millions je dois inscrire dans le titre foncier une clause résolutoire de mise en valeur. Mais si tu n'es pas encore prêt pour enregistrer ton terrain et que tu veux ton titre foncier, tu saisis le conservateur que je suis, je te délivre le titre foncier mais avec les plans, il y a un plan que le cadastre doit sortir pour me donner, c'est ça qui me permet d'établir les titres fonciers. J'établis le titre foncier mais j'inscris la clause résolutoire de mise en valeur ça veut dire que l'Etat te donne ça mais on te donne trois ans à compter de la date de signature. On te dit que tu as 3 ans pour mettre le terrain en valeur, si au terme des 3 ans tu n'as pas mis le terrain en valeur, le terrain ne t'appartient plus. L'Etat est libre de te dessaisir dudit terrain. C'est comme ça, parce que beaucoup de gens se trompent là facilement, quand ils ont le titre foncier en main ils crient partout qu'ils ont déjà leur titre alors qu'en réalité le titre ne lui appartient pas encore. C'est quand on a radié la clause résolutoire que le titre foncier devient définitif, cela veut dire que c'est quand tu as satisfait toutes les clauses afférentes au cahier de charge, qu'on te délivre un titre foncier définitif.

Voilà les 3 voies pour obtenir un titre foncier. Bon je ne peux pas prendre les morcellements parce que les morcellements c'est déjà pour les particuliers. C'est toujours une autre voie pour obtenir un titre foncier. Tu peux arriver chez quelqu'un qui a déjà son titre foncier. Mais si quelqu'un a déjà son titre foncier et il veut faire un morcellement, là on n'entre plus dans les canaux réguliers, on est déjà dans l'informel. Parce que quelqu'un fixe le prix de son terrain comme il veut, il peut vendre son terrain comme il veut, c'est comme cela. Or, pour être déjà un second vendeur, il faut déjà avoir obtenu un titre foncier. Il faut avoir évolué dans tous les circuits d'obtention de titre foncier que je t'explique là. Parce que si tu n'es pas déjà propriétaire d'un titre foncier tu ne peux pas déjà procédé à un morcellement à quelqu'un d'autre. Or on obtient un titre foncier dans le domaine national de première catégorie, le domaine national de deuxième catégorie et dans le domaine privé de l'Etat, voilà les 3 voies officielles pour obtenir un titre foncier. Donc si quelqu'un doit obtenir un morcellement, il faut d'abord avoir obtenir au préalable un titre foncier, c'est de ton titre foncier maintenant que tu peux procéder à un morcellement. Donc voilà en réalité comment les choses se passent.

2. Quel est le coût moyen de la procédure d'immatriculation des parcelles comprises entre quatre cent et sept cent mètre carré dans la ville de Ngaoundéré ?

Bon moi je réponds exactement à ta question comme elle est posée. Je prends juste la calculatrice. On va étape par étape. Première étape, j'évolue tel que les choses sont définies au niveau de la délégation départementale. Quand tu viens, au niveau de la délégation départementale tu paies 15 000 FCFA, on t'introduit le dossier, on paie la redevance foncière et on programme ton dossier. Donc a première étape c'est 15 000 FCFA. Quand ton dossier est déjà programmé, tu viens payer 27 500+3 000 FCFA qu'ils appellent les frais de tirage. Quand toutes ces étapes sont franchies, il y a ce qu'on appelle maintenant les frais de descente sur le terrain ce que j'ai dis au départ qui s'élevait à 70 000 FCFA. Après ça, il y a ce que le départemental du cadastre, il y a des frais que je ne peux pas citer ici, parce que je te dis exactement ce que la réglementation prévoie. Quand tu t'es acquitté de tout cela, tu dois t'occuper des chefs de quartier et des notables, parce que le bornage est une communion avec les autres, c'est un mariage officiel. Egalement le chef de quartier et les notables généralement ils prennent 20 à 25 000 FCFA. On retient 25 000 FCFA, c'est ce que tu donnes au chef de quartier et aux notables.

Quand tu as traversé toutes ces étapes là, maintenant ton dossier doit évoluer normalement. L'argent qu'on donne aux géomètres et aux autres ce n'est pas officiel, je te dis ce qui est officiel. Quand le dossier à déjà traversé ces différentes étapes, tu arrives au service départemental du cadastre, tu peux prévoir un maximum de 5 000 FCFA pour les différentes photocopies. Puisqu'on doit saisir les pièces qu'on doit verser au dossier, certificat d'affichage, avis au public, ce sont les compléments des pièces qu'on verse au dossier. Quand ces étapes sont déjà franchies, on publie au niveau du service provincial des affaires foncières, il n'y a rien à payer. On publie ton dossier dans le bulletin des avis domaniaux et fonciers. Quand on a publié, au niveau du SAF on te demande d'acheter 2 bulletins, les bulletins sont à la charge du requérant. 1 bulletin coûte 2 000 FCFA donc fois 2 cela fait 4 000 FCFA. Quand cela arrive au niveau de la conservation, en fonction de la somme que tu auras déclaré comme ta mise en valeur, on achète les timbres et on paye la redevance foncière. La redevance foncière varie maintenant en fonction de la superficie. Si tu as une superficie d'1ha, tu dois multiplier par 5, c'est 50 000 FCFA. Mais comme nous sommes dans le cas de 400 à 700 m², tu dois payer 5 000 FCFA de redevance foncière et maintenant les timbres vont varier en fonction de la mise en valeur que tu auras toi-même déclaré.

Je t'ai tout cité au départ, si ta mise en valeur est inférieure à 10 millions, tu vas acheter les timbres de 14 000 plus 5 000 ça fait 19 000 plus 2 000 de frais de saisie et photocopie, cela fait 21 000 FCFA. Donc pour ce qui est d'un terrain entre 400 à 700 m², les frais tel que prévus par la réglementation s'élèvent à 170500 FCFA. Bref on ne tient pas compte de certains aléas tels qu'au cours de la procédure il y a tel qui peut te bloquer. Si tu veux je parle de cela (cela rentre dans les réalités), oui cela rentre dans les réalités. Officiellement nous sommes 170 000 FCFA donc on peut ajouter 25 000 FCFA pour faire face à certains petits imprévus. Dans tout travail qu'on fait, on met toujours les imprévus. On peut mettre maximum 200 000, 200 000 FCFA maximum pour obtenir un titre foncier pour un terrain de 400 à 700 m². Si tout se passe bien la réglementation a été faite tel qu'au terme de 6 mois maximum, tu peux avoir ton titre foncier. Si les choses se passent bien en 6 mois tu peux obtenir ton titre foncier maximum.

3. Quelles sont, selon vous, les raisons qui expliquent, le faible recourt au titre foncier constaté dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem ?

En réalité il y a ce qu'on appelle, les terrains de première zone. Les terrains de premières zones c'est le centre administratif, le centre commercial. C'est ce qu'on appelle à Ngaoundéré les terrains de première zone. Les terrains de deuxième zone sont les terrains situés dans les quartiers bien lotis, quand tu vas à Bamyanga, tu peux voir comment tout est bien loti, il y a l'électricité, il y a tout. La seule chose qui manque là bas ce n'est que le goudron qui ne dessert pas tout ce quartier. Baladji, moi je considère Baladji comme un quartier de deuxième zone parce qu'il y a quand même des routes qui desservent mais ce ne sont pas des quartiers haut standing. Pour moi, c'est la deuxième zone parce qu'en réalité les choses avaient été conçues au départ pour que ces quartiers puissent pouvoir être des quartiers de première zone mais comme l'Etat n'a pas eu la possibilité de faire passer le goudron quelques années plus tard, moi je les considère comme des quartiers de deuxième zone. Et il y a les quartiers de troisième zone.

Les quartiers de troisième zone c'est ce que tu entends Burkina, Gambara, Jérusalem, moi je ne suis jamais partis là-bas mais je sais que c'est des quartiers où il y a une promiscuité incroyable. Les gens pour occuper le terrain ça se passe comment ? Tu vas, tu vois le chef de quartier il te dit : si tu peux bousculer quelques cailloux là-bas et t'installer, si tu peux réussir, tu le fais. Ce qui fait que les gens n'ont pas le sens du titre foncier là-bas. En réalité pour s'installer il faut déjà lotir le quartier, faire passer les routes, faires les prévisions, on va faire l'école, ici on va faire cela, on va faire cela. Il faut prévoir tout ça. Mais quand tu as déjà les quartiers comme Burkina là, c'est à peine que tu vois les routes. Ceux qui sont en route là, ils ouvrent 2m pour permettre à leur voisin de derrière de passer et quand le voisin de derrière s'installe aussi, il ne donne plus la possibilité à l'autre de continuer.

En plus de ça le pouvoir d'achat est très faible là-bas. C'est un quartier au pouvoir d'achat très faible. Or quand tu vois quelqu'un qui doit dégager 200 000 FCFA pour obtenir un titre foncier, ce n'est pas évident. Déjà qu'il vit dans les conditions très très difficiles, quand tu vois sa maison tu comprends que c'est un débrouillard. Les infrastructures scolaires il n'y en a pas, tu ne verras pas. Le stade de football, tu ne verras pas. L'hôpital, tu ne verras pas. Bref c'est des quartiers spontanés comme cela où les gens viennent s'installer contre leur gré. Vraiment c'est un quartier des débrouillards c'est la raison pour laquelle tu ne verras pas quelqu'un débourser deux cent mille francs pour obtenir un titre foncier.

4. Monsieur, j'ai fais une remarque quand je me baladais dans le quartier, j'ai remarqué qu'il y avait beaucoup de bornes, il y avait beaucoup de terrains bornés, je cherchais à comprendre cela. Pour moi c'est que quand je vois un terrain borné c'est qu'il a le titre foncier. A ma grande surprise j'ai vu plusieurs parcelles bornées mais je n'ai pas vu de titre foncier dans le livre foncier. Qu'est ce qui peut expliquer cette situation ?

La présence des bornes ne signifie pas exactement le passage de la commission consultative. Parce que là quand tu arrives dans un quartier comme celui là, on te dit voilà on va te donne par exemple 10/20m. Quand le chef de quartier te dit qu'il va te donner 10/20m, c'est lui qui te demande d'aller chercher tes bornes. On tend le mètre on prend 10*20, tu me comprends ? Tu creuses, on place directement tes bornes. C'est pour éviter que ton voisin ne te bouscule d'une manière ou d'une autre. Or quand tu entres dans les quartiers de deuxième zone comme je te l'ai dis au départ, tu n'as pas besoin de voir les bornes partout, puisque c'est un quartier loti. Tout est loti, les superficies sont connues au départ, si tu triches on va te dire non, tu as triché.

L'Etat a pris soin de lotir, on dit bon dans tel bloc il y a 10 lots de 400m² chacun. Tu vas sortir tes 400m² pour aller chez quelqu'un comment ? C'est difficile ! Or, quand tu vas dans les quartiers comme le Burkina là, c'est des zones où tu vas voir quelqu'un quand tu es absent et que tu lui demandes de cultiver chez toi, entre temps on bouscule un peu. Donc on est obligé de mettre la borne comme cela. Parfois il y a même des gens qui sortent dans la nuit déplacer les bornes parce qu'il veut grignoter 1 ou 2m. C'est comme cela que ça se passe. Donc la présence des bornes là-bas ne signifie pas, d'abord tu as eu à feuilleter les livres fonciers depuis la création de la conservation. S'il y avait vraiment une demande un eu forte tu l'aurais constaté de toi-même. Il y a d'abord le problème du pouvoir d'achat et en plus de cela vraiment c'est un quartier de débrouillards, les parcelles ne sont pas lotis, il n'y a personne pour viabiliser le quartier avant l'installation des potentiels acquéreurs. Il n'y en a pas c'est pourquoi c'est un peu compliqué.

5. Il y a eu une réforme en décembre 2005, quelles sont ses avantages et ses limites ?

Bon en réalité, le premier ministre des domaines et des affaires foncières avait eu a constaté quand il était directeur des domaines à l'époque que la procédure était lourde, très lourde. Celui qui était rapide faisait 2 ans pour obtenir son titre foncier. Le ministre, fort de ce constat, s'est dit non pourquoi la procédure devrait mettre 2 ans pour aboutir à l'obtention du titre foncier, ce n'est pas normal. Il a pris les textes il a dit non si nous suivons la réglementation telle que c'est prévu, on peut obtenir le titre foncier en moins de 6 mois. Cela veut dire quoi, on dépose le dossier à la sous-préfecture, le sous-préfet à 3 jours pour délivrer le récépissé de dépôt et le transmet au service départemental des affaires foncières. Le chef de service départemental des affaires foncières a 1 mois pour publier, ça veut dire que quand ça arrive chez lui il doit préparer arrêté et publier en 1 mois. Quand on a publié l'arrêté en 1 mois, la commission descend sur le terrain. On informe le public par voie d'affichage. On dit qu'il y a telle personne qui a introduit son dossier dans tel quartier donc si tu as des oppositions à faire tu te prépares pour attendre la descente de la commission.

Après ce délai d'un mois la commission descend sur le terrain, on procède aux travaux. On dresse les procès verbaux et on lève le terrain. On informe également le public par voie d'affichage à la sous-préfecture, à la préfecture, au village, dans les chefferies. On informe par voie d'affichage que telle personne a procédé à son bornage, s'il y a une opposition à faire signalez-vous, ça dure 1 mois, on est déjà à 3 mois. Le dossier est rassemblé et transmit au délégué départemental qui doit vérifier l'authenticité des pièces et faire continuer la procédure. On donne 1 mois pour tout ça. Cela fait 4 mois, on envoie le dossier chez le chef de service régional des affaires foncières. Le chef de service des affaires foncières publie ça dans le bulletin des avis domaniaux et fonciers. Et quand c'est publié on doit attendre 1 mois à compter de la date de publication. Quand tu vois par exemple ici, bulletin du 1^er juillet 2010, cela veut dire qu'il y a 30 jours à compter du 1^er juillet 2010, cela veut dire que le 31 juillet ou bien pour être plus clair le 1^er août, tu te présentes à la conservation et je t'établie ton titre foncier, tu dois te présenter, s'il n'y a aucune opposition, je t'établie ton titre foncier. Cela veut dire qu'au terme de 5 mois tu peux obtenir ton titre foncier pour celui qui est un peu lent. Puisque j'ai eu à délivrer des titres fonciers à Bandjoun à des personnes dont la procédure a duré 3 mois, 3 mois et demi maximum. Je dis que j'ai signé des titres fonciers dont la procédure avait duré 3 mois et demi.

C'est compte tenu de ce constat que le ministre avait dit que facilitons les choses aux camerounais, donnons leur l'occasion d'avoir accès à ces titres fonciers que les gens ont tellement mystifiés. Parce que les gens avaient crées un mythe autour du titre foncier. Il y avait une forme de mercantilisme autour du titre foncier. Les gens avaient développés beaucoup de réseaux autour du titre foncier pour arnaquer les autres. Et c'est fort de cette raison que le ministre s'est dit non, il faut qu'on essaye de déconcentrer la procédure d'obtention du titre foncier. C'est exactement cela, donc on départ on se disait que en transférant les dossiers à Yaoundé, cela trainait. Arrivé à Yaoundé ça allait à la direction des domaines, à la direction des domaines maintenant on vise on envoie dans les services repartis par provinces, ils traitent. Quand ils ont fini de traiter il renvoie, le chef service foncier vise, il revoie au directeur, le directeur vise, quand le directeur a fini de viser on sort ce qu'on appelle l'avis de clôture de bornage. On envoie à l'imprimerie nationale pour publication aux journaux officiels.

Après un moment donné l'imprimerie nationale avait des problèmes, on était plutôt obligé d'envoyer à la présidence. Tu vis ça prenait tellement du temps s'était tellement lourd. Le ministre a dit non, revoyions la réglementation en vigueur et vous verrez de vous-même comment les choses iront. Voilà pourquoi on a déconcentré toute la procédure. On a renvoyé au niveau de l'arrondissement, au niveau de la région. Mais jusqu'à présent tout est toujours bloqué. Il y a des gens qui sont toujours entrain de s'accrocher. Si tu ne suis pas ton dossier, si tu ne suis pas ton dossier, que je te le dise honnêtement parce que c'est dans le cadre d'une étude, si tu ne suis pas ton dossier, cela ne peut pas évoluer normalement. Que cela sort de cette prote, cela entre là-bas, si tu ne suis pas ton dossier, cela ne peut pas faire ça. Je te dis ça très honnêtement. Tu ne verras pas un dossier, on va te dire que le dossier est complet, qu'on envoie ici, arrivé ici on vise on envoie là-bas. Il y a des portes ici à la délégation où les dossiers s'arrêtent et ne continuent plus. C'est comme cela. Chez moi par exemple, tu dois payer certains frais, quand tu viens moi j'émets l'ordre de versement, tu vas payer à la recette.

Mais il y a certains services quand le dossier arrive là-bas, tu n'as rien à payer là-bas mais les dossiers ne bougent pas parce que tu dois venir, il faut que tu viennes faire un peu le pied de grue. Si je t'ai signalé tous cela c'est pour que tu comprennes que malgré la déconcentration des procédures, les choses ne sont pas toujours aisées. Bon en réalité il n'y a pas vraiment d'inconvénients. L'inconvénient de la procédure pour moi c'est la circulation de l'information parce que le titre foncier que tu vois là c'est un document définitif, intangible, inattaquable. Donc pour moi, la vitesse qu'on déploie est un peu forte. Il y a des gens qui ne sont pas sur place, on vient on déploie tout ce qu'il faut pour obtenir un titre foncier en 3 mois et on l'obtient. Et certaines personnes viennent se plaindre c'est déjà trop tard, maintenant il ne reste que le recourt à la justice ce qui entraîne d'autres dépenses. Alors que quand la procédure est longue il y a risque d'opposition mais quand quelqu'un sait qu'il peut obtenir son titre foncier en moins de 5 mois, il met tous les moyens en jeu puisqu'il faut léser les intérêts de certains membres de la famille.