Memoire Online - Gestion foncière et mutation urbaine. Le cas de Ziguinchor du Sénégal.

FACULTE DES LETTRES ET SCIENCES HUMAINES
DEPARTEMENT DE GEOGRAPHIE
Mémoire de MASTER II
Option : Espaces Sociétés et Développement (ESD)
PARCOURS: Aménagement et Gestion Urbaine en Afrique(AGUA)

AVANT-PROPOS

La géographie est une discipline qui a pour objet, l'étude des phénomènes physiques, biologiques, humains localisés à la surface du globe terrestre et spécialement l'étude de leur relation et des formes qui les gouvernent. L'histoire de la géographie est marquée par l'évolution de sa problématique. L'utilité de la géographie était de prendre en compte la diversité physique et humaine des éléments sur terre. Par la suite, elle s'est lancée dans l'étude de la causalité linéaire nature/ homme. Mais aujourd'hui, la géographie est une discipline ouverte à des discours sur l'actualité à savoir l'appel des territoires, le développement durable, l'aménagement du territoire, les changements climatiques. Cependant, Les questions de la géographie urbaine sont à l'ordre du jour, car la concentration de la population dans les villes est effectivement sous la vigilance des géographes. Mais enfin, un géographe a toujours considéré comme une des questions les plus capitales de la science qu'il cultive, l'étude des villes, et cela avec raison car pour Vidal de la Blache, « ce sont les villes qui ont été les foyers de civilisations, les points de départ de nos organisations politiques, historiques(...) ». En effet, les géographes se sont très tôt intéressés aux questions de l'étude des villes, comme le souligne encore Vidal de la Blache, en affirmant que « les villes sont de plus en plus étudiées comme faits géographiques : parmi les phénomènes qui affectent la surface du sol, ne sont-ils pas des plus caractéristiques et aussi des plus variées ».

L'urbanisation est devenue incontournable mais en plus consommatrice d'espace, car les villes s'étendent démesurément causant des enjeux fonciers énormes et ne facilitant pas sa gestion. Notre sujet portant sur la gestion foncière et mutation urbaine : le cas de Ziguinchor du Sénégal interpelle largement les géographes dont l'un des soucis majeurs demeure la sécurisation foncière sans mutation urbaine complexe et dépassant la production foncière. Toutes conquêtes, chaque pas en avant dans le domaine de la connaissance a son origine dans le courage, dans la dureté à l'égard de soi-même, dans la propreté vis-à-vis de soi-même.

REMERCIEMENT

Après avoir rendu grâce à ALLAH le tout puissant et miséricordieux, à son prophète Mohamad (PSL).

La vie est un dur combat, sans pitié ni merci, et pour sortir vainqueur de ce champs de bataille, il faut faire preuve de courage, de bravoure, d'abnégation, d'endurance et de persévérance. Je tiens tout d'abord à remercier mon directeur de recherche le professeur Amadou Diop d'avoir accepté de diriger ce travail, pour l'ouverture d'esprit dont il a fait preuve dès le début, vis-à-vis de mon sujet de recherche. Je tiens également à remercier toute l'équipe du GERAD et l'ensemble des professeurs du département de géographie de l'université Cheikh Anta Diop de Dakar, à qui je veux témoigner ici ma gratitude. Il me faut en particulier, remercier la famille Souaré au quartier Sikilo de Kolda, qui m'a accueilli à bras ouverts, un grand coucou à vous, au chef de famille Ibrahima Telly Souaré et à son épouse Oumou Kouyaté que Dieu vous donne longue vie et santé, sans vous ma réussite je pourrai dire, serait difficile, car vous m'avez accueilli dans les moments très difficiles. Sans oublier la famille Seydi du quartier Coboda à Ziguinchor, là où j'ai séjourné durant tout mon voyage, à mon ami Alioune Badara Diatta avec qui j'ai mené toutes mes enquêtes. Je remercie tous les enseignants depuis le CI jusqu'à l'université qui ont contribué à ma formation ; Mr Sagna, Mr Diallo, Mr Bah. Un grand merci à la famille de mon oncle à Dakar et à l'ensemble des membres de sa famille, sans oublier tous mes camarades de classe, mon ami et frère Mamadou Sadialiou Diallo, Alassane Kandé, Maimouna sall et Mariama Ba merci mes chers. Enfin, mes remerciements seront sans doute incomplets, sans remercier l'ensemble des membres de ma famille, à mon cher et adorable Papa Mouhamadou Sadio Diallo qui s'est sacrifié jour et nuit, matin et soir pour ma réussite malgré les conditions difficiles et complexes. Je dédie ce travail à ma chère maman et à l'ensemble de mes frères et soeurs : Dieynaba Diallo, Fatoumata Diaraye Diallo, Chérif Mouhamadou Lamine Diallo, Abdoulaye Djibril Diallo, Kadidiatou Diallo et Aminata Diallo et à toute la population de Thietty mon village natal.

ACRONYMES

APRAN-SDP : Association pour la Promotion Rurale de l'Arrondissement de Nyassia/Solidarité-Développement-Paix ;

Liste des tableaux

Liste des cartes.

Liste des photos

Photo 2 : Immeuble locatif sur la route de l'université et campus social des soeurs Franciscaines.

Photo 3 : Immeuble moderne au quartier Diabir. Photo 4 : Inondation au quartier Goumel.

Liste des graphiques

Graphique 2 : Evolution de la population de Ziguinchor de 1888 à 1960 Graphique 3 : Evolution annuelle de la pluviométrie de Ziguinchor (1921-2009) Graphique 4 : Evolution de la population de Ziguinchor de 1960 à 1980 Graphique 5 : Evolution de la population de Ziguinchor de 2000 à nos jours. Graphique 6 : Les causes de litige foncier dans la commune de Ziguinchor Graphique 7 : La répartition du nombre de litige foncier.

Graphique 8 : La répartition des acheteurs de terrain dans la commune de Ziguinchor.

Encadré 1 : Entretien avec un agent des services techniques de la mairie de Ziguinchor.

Image 1 : quartier Néma 2 de Ziguinchor ; Image 2 : quartier de Diabir en 2004 et en 2013 Image 3 : quartier de Diabir en 2004 et en 2015

INTRODUCTION GENERALE

La géographie est une étude descriptive et explicative de la distribution spatiale sur la terre des formes et des processus physiques, des phénomènes biologiques, des formes de peuplement et d'activités développées par les sociétés humaines. Elle est en plus, une science qui étudie les phénomènes de l'espace. Or un phénomène qu'il soit physique, biologique ou humain n'est apprécié correctement que lorsqu'il est placé dans les dimensions fondamentales qui l'encadrent : dimension spatiale et durée. (Cholley ; 1967)¹. Les relations générales et locales entre les sociétés et leur milieu sont au coeur des questions géographiques. La géographie de la ville s'attache à caractériser la situation des villes à petite échelle dans leur région ou le pays, et à grande échelle pour site. La ville est née et s'est développée à partir d'un lieu qui avait des qualités propres, et l'analyse géographique de la ville porte sur l'organisation spatiale. En effet, la ville est une étendue : elle se développe dans l'espace et impose de restituer ses lois de distribution, de croissance et de recomposition. « La ville tout comme la société, est plus la somme des parties qui la composent »². Autrement dit, elle n'est pas seulement un ensemble de quartiers, mais un ensemble animé de dynamiques qu'on appelle centripètes et centrifuges. Les premières s'engagent à des formes de concentration, des fonctions, de densification des activités et des résidents, d'intensification des rythmes ; les secondes déroulent les formes extensives de moindre imbrication, de plus grande spécialisation, de dispersion plus élevée, sans qu'aucune étanchéité ne puisse être repérée entre les deux directions. C'est ce qui fait la complexité de l'urbain, puisque ces deux formes opposées sont constamment à l'oeuvre en tout point de son espace, une extension spatiale se répercutant directement ou indirectement au centre ou l'entre-deux, une saturation du centre déclenchant un accroissement à la périphérie. Cette mutation fondamentale est l'une des conditions les plus stimulantes de la pensée sur la ville d'aujourd'hui. La superficie occupée par les villes par rapport à l'ensemble des terres émergées n'est pas au point de vue statistique une extraordinaire singularité selon les estimations fondées sur les images satellites, la totalité des zones urbaines couvre 2,8% de la superficie de la planète.

L'espace urbain s'étend, avec plus de 50% qualifiée « population urbaine », la population mondiale a, en effet, depuis 2007 dépassé pour la première fois la population

2 De Lesdain S B., et Raulin A., « Villes et recompositions spatiales » Ed Gilles Ferréol 2004,271-298, 22 pages

rurale (selon une définition mise en place au préalable par la banque mondiale). Avec 3,5 milliards d'individus habitant aujourd'hui en ville, celle-ci occupe une place de plus en plus importante aussi sur le territoire. Les villes changent, se développent, se transforment ; de manière générale, nous pouvons dire que la ville est un élément en perpétuelle mutation. . Aujourd'hui, la spécificité du processus d'urbanisation réside à la fois dans le développement de la densité démographique et physique de la ville. Au processus d'expansion spatiale se greffe en toute logique une conurbanisation et une déruralisation des zones voisines du centre urbain de départ. D'où la distinction entre l'urbain et rural est-elle réelle ? Le fait le plus général est la croissance de la densité matérielle avec une augmentation de la population urbaine dans les limites de l'urbanisation antérieure ; et une urbanisation rapide des couronnes périphériques avec pour conséquence de l'émergence de nouveaux quartiers urbains.

Issue de la réforme administrative de juillet 1984 qui avait divisé la Casamance en deux entités administratives, la région couvre une superficie de 7339 km2, soit 3,7% du territoire national. Elle est limitée au nord par la République de Gambie, au sud par la République de Guinée Bissau, à l'ouest par l'océan atlantique et à l'est par la région soeur de Kolda, avec laquelle, elle constitue la Casamance naturelle. La ville de Ziguinchor est située sur la rive gauche du fleuve Casamance à 65 km de son embouchure sur l'océan atlantique.

L'urbanisation de la ville Ziguinchor s'est déroulée en quatre phases. La première s'est faite durant la période coloniale, la seconde survient après l'indépendance plus particulièrement pendant la crise du monde rural, la troisième vers les années 1980 suite au début de la crise politico-armée de la Casamance et la quatrième qui correspond aux années 2000 après la création des infrastructures de base dans la commune. Sa position géographique lui étant favorable pendant la période coloniale, la ville a accueilli des milliers de personnes. Comptoir commercial et relais commercial. Après l'indépendance, la ville de Ziguinchor voit affluer une population sans cesse plus nombreuse de paysans découragés par les contraintes d'une agriculture mal orientée te techniquement sous-développée. A ces facteurs de la mutation rapide de la ville s'ajoute les conséquences climatiques notamment la sécheresse, qui est un facteur incontournable au développent fulgurent des villes Sénégalaises. « La sécheresse actuelle a durement frappé l'agriculture et l'élevage, les principales ressources du pays et provoqué d'importantes migrations humaines. Un double mouvement de population s'est produit : une migration des pasteurs nomades ou semi-nomades, un exode des

campagnes ravagées par la famine vers les villes»³, (Michel 1990). En effet, la ville de Ziguinchor connait un essor urbain continu depuis la période coloniale, essor aujourd'hui accentué principalement par la persistance de la crise de l'économie rurale casamançaise et plus récemment par la crise politique qui sévit depuis une trentaine d'années.

L'autre phase correspond avec le déclenchement de la guerre d'indépendantiste des années 1980. Les populations en quête de sécurité s'orientent vers la ville de Ziguinchor, s'installant le plus souvent à la périphérie par défaut de moyens financiers. C'est ainsi que, les quartiers périphériques constituent les principales destinations des nouveaux arrivants, venant de la ville et des campagnes isolées en quête de parcelle d'habitat. Au cours des trois décennies, le conflit armé a entrainé en Casamance un exode de 60.000 à 80.000 personnes (Robin N. et NDione B., 2006)⁴ et l'abandon de près de 231 villages (Desmarchelier A., 2001)⁵, dont 26 villages avec une population estimée à 8.790 personnes recensées dans la commune de Ziguinchor (APRAN-SDP)⁶ . En plus, la forte croissance démographique de la ville de Ziguinchor a entrainé par la même occasion l'augmentation de la taille de la ville. Ainsi la commune continue de grandir au plan spatial avec son corollaire une énorme consommation des réserves foncières avec la mise en place de nouveaux quartiers, contribuant ainsi à une gestion complexe du foncier, accompagnée par la mutation urbaine.

La derrière phase correspond avec la mise en place des infrastructures (éducatives, sanitaires...) C'est qui fait que, la commune de Ziguinchor a un taux d'urbanisation de 51,1%, un taux supérieur au taux national du pays qui est de 47,5%, (ANSD, RGPH-2002 et de projection 2011)⁷, soit une évolution de -4,2%. Ce mémoire est structuré en trois grandes parties constituées de deux chapitres chacune. Après le cadre théorique, notre travail est structuré en trois grandes parties, composée chacune de deux chapitres et chaque chapitre est divisé en partie.

4 Robin Nelly (IRD) et Ndione Babacar (handicap international) : L'accès au foncier en Casamance : l'enjeu d'une paix durable ? Dakar, Avril, 2006, 15 pages.

6 ONG : Association pour la Promotion Rurale de Nyassia/ Solidalité-Développement-Paix

La première partie intitulée « Présentation générale de la zone d'étude » est composée de deux chapitres. Le premier fait une brève présentation de la ville de Ziguinchor et le second prend en charge la présentation des différents groupes ethniques.

La deuxième partie relative à « Ziguinchor une ville en pleine mutation » est organisée autour de deux chapitre, le premier intitulé la formation des quartiers et le second les différentes phases de la mutation urbaine.

La troisième partie titrée « gestion foncière et mutation urbaine », est également composée de deux chapitres. D'une part cette partie évoque les gestions et litiges fonciers et d'autre part elle montre la gestion foncière et mutation urbaine de la ville de Ziguinchor.

PROBLEMATIQUE

Le monde ne cesse de s'urbaniser, il devient majoritairement urbain, les métropoles sont toujours plus nombreuses, Leur population ne cesse de croitre et elle consomme toujours plus d'espace. Ce phénomène urbain apparait aujourd'hui comme majeur aux yeux de ceux qui analysent les interactions entre population, environnement et développement à l'échelle de la planète comme à celle d'unité géographique plus restreinte. Quelle est l'influence de la production des nouvelles formes d'urbanisation sur les mécanismes fonciers ? Les villes du Sud se sont donc confrontées à une course de vitesse permanente induite par l'arrivée de nouvelles populations qui n'ont d'autre recours que de faire appel aux filière informelles. Il est utile de préciser que le motif de l'irrégularité n'est pas forcément une absence de droits de propriété : la vente peut faire l'objet d'un acte notarié, enregistré, mais le terrain n'être pas constructible, ou le projet être contraire au code de construction ou encore les normes d'équipement n'être pas respectées. La sécurisation foncière est le processus, par lequel des droits fonciers sont reconnus, garantis et protégés par la loi. Tous les Etats Africains connaissent presque tous, des régimes fonciers marqués par un pluralisme juridique matérialisé par la coexistence de plusieurs sources de légitimité. « Au Sénégal, on note la présence à la fois d'une législation foncière issue du droit positif et des pratiques coutumières bien ancrées, qui se superposent, dans bien, des cas avec le droit musulman »⁸. Cette situation

8 Snyder Francis Gregory : L'évolution du droit foncier Diola de la basse Casamance (République du Sénégal), université de Paris I- Panthéon-Sorbonne : Sciences économique - Sciences Humaines-Sciences Juridiques thèse de doctorat 553 pages.

conduit à des pratiques foncières hybrides et difficilement maitrisables notamment par les populations locales. La loi n° 64-46 du 17 juin 1964 qui définit le domaine national témoigne de la volonté des autorités politiques issues des premières années de l'indépendance du Sénégal qui cherche à démocratiser l'accès à la terre. De ce fait, la gestion foncière a été mise parmi les compétences transférées aux collectivités locales. Mais la plupart des charges attribuées aux territoires décentralisés, la gestion foncière souffre de manque de moyens financiers et humains nécessaires. Par conséquent, la complexité de la gestion foncière en Casamance s'inscrit au coeur des préoccupations de l'Etat du fait de l'extrême sensibilité du domaine. Cela se justifie par le fait que l'Etat, lui-même indique que « l'appropriation par les autorités locales des terres dans la région » et « l'imposion des lois, singulièrement sur le domaine national (...) ne tenant pas des us et coutumes des populations de la Casamance » sont des « des raisons évoquées par le MFDC pour justifier sa démarche »⁹. En effet, la crise a occasionné des mutations profondes dans la gestion des terres au milieu urbain et périurbain de Ziguinchor, dans un contexte marqué par le déséquilibre persistant entre l'offre et la demande de terrains équipés. La pression démographique induite par le mouvement conjugué de l'exode rural, de la crise politico-armée et du taux élevé de l'accroissement naturel aura pour conséquence l'extension de quartiers irréguliers ou plus généralement des lotissements et l'augmentation du prix du sol, toujours supérieure à des revenus, favorisera la mutation urbaine. Comment les opérations de lotissement très mal gérées à Ziguinchor et des spéculations de terres ici et là, dans la commune de Ziguinchor ont été les supports de frémissement social ?

La croissance urbaine actuelle dans toutes les villes du pays rend la question de gestion foncière particulièrement cruciale dans ces espaces. Car la gestion foncière apparait comme déconnectée à la gestion du développement spatial et de l'aménagement des collectivités. Ce qui confirme ce propos, parce que la commune de Ziguinchor n'a qu'un plan d'Urbanisme (PDU), approuvé par le décret n°83-183 MUHE/DUA, du 11 février 1983. Par conséquent il en résulte une problématique dans la gestion foncière accompagnée d'une mutation urbaine accélérée. Dans un contexte où s'accroissent la pression foncière, la formalisation et la privatisation des droits se traduisent par l'augmentation du nombre des litiges fonciers. Et, la mise en place d'instances locales de règlement de ces litiges permet de

9 Mané Y : Eléments de réflexion sur la crise Casamançaise ; Forum du collectif des cadres Casamançais, Novembre 2000, Ziguinchor 11 pages sur un Fascicule intitulé « La vérité sur la Casamance ».

limiter les conséquences sur la stabilité foncière. L'incapacité dans laquelle seront certaines villes d'intégrer les ménages les plus pauvres favorise l'étalement urbain qui continue d'avoir une incidence négative sur le cout des équipements et des services urbains (transport, accès à l'eau potable, assainissement).

Le processus de décentralisation de l'administration foncière se poursuit par : le transfert de compétences foncières aux collectivités locales et/ou, dans certains cas aux communautés coutumières. Dans un contexte de crise de l'économie rurale et l'insécurité de cette partie sud du pays, déplacement de nombreuses populations des villages environnants en quête de sécurité dans les quartiers périphériques. Ils s'installent dans la périphérie, là, où l'accès à la terre est facile en pratiquant, en même temps, l'agriculture périurbaine. Cependant, l'extension de la ville est limitée par les contraintes d'ordre physique, au nord par le fleuve Casamance, d'est en ouest par les deux marigots : celui de Djibélor et de Boucotte et l'évolution restreinte de la superficie communale. Maitriser l'accélération de la croissance et le foncier constructible, comment et à quel prix ? La mutation spatiale est-elle compatible avec la gestion foncière ? L'étalement urbain entraine des couts supportés par les collectivités, couts en infrastructures et moyens de transports, couts d'extension des réseaux d'alimentation en eau, électricité, liaison de télécommunication et accès internet, pour accueillir des nouveaux habitants. Dans quelle mesure encadrer l'occupation de ces terrains ? Comment le faire sans favoriser une hausse du prix du foncier, déjà tiré vers le haut par la pression entreprise et des couches aisées de populations, rendant leur occupation accessible par les populations pauvres ? Et les fortes densités impliquent souvent une forte pression foncière ? Dans un contexte de pénurie d'espace dans la commune accompagnés par la saturation et le retour des conditions pluviométriques normales conduisant à des inondations dans la quasi-totalité des anciens quartiers obligeant les populations à s'orienter vers la périphérie.

CONTEXTE

« La ville de Ziguinchor est l'une des plus anciennes cités du Sénégal. Elle est passée successivement de la domination coloniale Portugaise (1645-1888) à celle Française (18881960) pour enfin devenir ville Sénégalaise en 1960 ». Site portuaire, sa situation privilégiée au coeur de la Casamance explique son origine et l'intensité de son trafic commercial à l'époque coloniale favorisant ainsi l'arrivée massive de nouvelles populations, contribuant à l'extension de son périmètre communal. Mais sa période de véritable expansion ou mutation de Ziguinchor se situe après la seconde guerre mondiale. En 1945, Ziguinchor comptait 10.000 habitants, la ville s'est dotée d'un véritable aéroport en 1953. Un ouvrage de quai est construit en 1955, pour permettre l'accostage facile des navires de mer, en lieu et place des wharfs, et la route Trans gambienne est tracée. En 1956, Ziguinchor accède au statut de commune de plein exercice qui abroge le système du double collège électoral. Le recensement de 1951 donne 15.600 habitants autochtones et 530 « Européens et assimilés ». La première mission de photographie aérienne date de 1954 et fait apparaitre à l'ouest la croissance de Boucotte qui donne les quartiers de Peyrissac et Niéfouléne. La ville atteint la route d'Oussouye et la dépasse avec l'embryon du futur quartier de Colobane.

Après l'indépendance, l'explosion démographique causée par le développement commercial insufflé par la colonisation Française qui fut à l'origine d'une très forte immigration de ruraux venus des villages de Casamance, de commerçants et commis nord-Sénégalais et de populations Guinéennes. Dès la fin de la conquête, le colonisateur s'octroya le droit éminent de propriété sur les terres en s'érigeant comme héritier des ancêtres maitres de la terre. Ainsi il mettre en oeuvre successivement plusieurs modes de gestion foncière qui évolueront. Les transactions entre particuliers en application du code civile ; la concession en pleine propriété de terres domaniales ; la vente par adjudication aux enchères publiques ; l'occupation temporaire par le biais du permis d'habiter ou de permis d'occuper.

Ainsi, la mission aérienne de 1960 confirme la croissance en éventail de l'agglomération Ziguinchoroise avec ses 30.000 habiatants. La ville continue de grandir au plan spatial et la consommation des terres s'accentue. A l'ouest les quartiers de Colobane, Soucoupapaye, Grand-Dakar et Lyndiane sont constitués ; Néma fait la jonction avec Boucotte. Tilène s'élargit au sud-est et la jonction est faite entre Santhiaba et Kandé. Le quartier de Lyndiane, déjà embryonnaire, sera confirmé et personnalisé avec les missions aériennes de 1966, puis celle de 1969. Cette période voit également naitre le quartier d'Alwar

et son extension vers le village rural de Kandialang. Officiellement Ziguinchor est passé de 5 quartiers à 16 quartiers entre 951 et 1987. Aujourd'hui, la ville compte 38 quartiers avec une extension qui se fait en direction de Kénia et Diabir, et le secteur de Kandialang et Kanténe. Sur la photographie aérienne la forme de l'organisme urbain de Ziguinchor rappelle une abeille aux ailes à demi repliées. « La tête constituée par le damier de l'escale et annexes, ville coloniale épousant la direction du fleuve »¹⁰. Le corps rassemble les « quartiers africains », successivement lotis. Les deux ailes, soulignés par les deux routes nationales (route d'Oussoye et route du sud-est), cette zone correspond à la croissance urbaine spontanée dans les deux directions du sud-ouest et du sud-est et dont le lotissement se fera que tardivement dans les années 70-80.Actuellement, on constate que, du fait du fort accroissement de la population urbaine, l'insécurité qui ne cesse de perdurer en Casamance, accompagnée par la crise du monde rural, les ressources foncières de la commune de Ziguinchor se raréfient et sont de plus en plus convoitées, ce qui a fait aussi grimper la valeur des terrains, notamment dans les zones périurbaines et durcit la gestion foncière. La prise en compte de tout l'éventail des modes d'occupation foncière, formels, religieux, coutumiers et non formels, est donc indispensable.

L'urbanisation est un phénomène qui se déroule dans le temps long. En apprécier la dynamique, les tenants et les aboutissants, les logiques et les déterminants sous-jacents nécessite donc que l'on adopte une perspective qui tienne compte de cette longue durée chère à F. BRAUDEL. Le Sénégal indépendant s'est doté en 1964 d'un régime foncier, les terres sont réparties entre trois ensembles d'inégale importance chacun doté d'un régime propre:

Historiquement et ce jusqu'à l'indépendance, il existait deux régimes juridiques en matière de gestion foncière au Sénégal, celui du code civile Français et celui de la coutume

Après 1960, la loi n° 64-46 du 17 juin 1964, relative au domaine national, tout en réformant la situation antérieure, laisse coexister à son tour deux régimes : celui de l'immatriculation et celui du domaine national. Mais, si officiellement l'administration de la terre est régie par l'un des premiers et prend sa substance du décret du 26 juillet 1932, elle n'a pas fait totalement disparaitre le régime coutumier qui continue de prévaloir comme règle de gestion en particulier pour l'accès à la terre. En 2011, le dispositif prévu pour le décret du 26 juillet 1932 pour ce qui concerne l'immatriculation foncière et repris dans la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 et son décret d'application n°64-573 du 30 juillet 1964, a été modifié.

Le géographe, homme de terrain et d'observation, spécialiste de l'étude d'un territoire en tant que morceau d'espace inséparable de l'action humaine, formé par sa discipline à l'analyse des mécanismes, des combinaisons complexes spécialisées, est par ailleurs tout désigner pour collaborer à la conception et à l'application d'une politique régionale globale et ceci à quatre niveaux : informer, analyser, critiquer et proposer. Dans l'approche des sciences humaines et sociales sur les questions relatives au processus d'urbanisation, le thème de gestion foncière et mutation urbaine est primordial. Le cas de Ziguinchor illustre ce phénomène. Ziguinchor devient de plus en plus une ville rayonnante en basse Casamance, voire au-delà de cet espace. Elle offre des biens et des services plus ou moins spécialisés non seulement pour sa population locale, mais aussi pour celle de son vaste espace régional d'influence : son port, ses universités, ses hôpitaux etc. Son plan en damier et le système parcellaire de Ziguinchor, continuent à accepter les transformations urbaines successives en préservant la forme initiale. Ainsi, l'étude de la gestion foncière et mutations urbaines s'avère importante, dans la mesure où elles occupent une place cruciale parmi les problèmes que rencontrent les villes d'aujourd'hui surtout, depuis l'ère industrielle. Car la gestion foncière et mutations urbaines sont deux ensembles homogènes et inter liés les unes des autres. Le choix de ce sujet s'est porté sur l'importance qu'occupe le foncier dans cette région de la basse Casamance, ainsi que la place qu'occupe la ville de Ziguinchor dans sa région et à la sous-région. L'accélération du rythme urbain de Ziguinchor influence fermement la gestion foncière, d'où résultera une mutation urbaine en raison de l'augmentation des demandeurs de terrains à bâtir. En effet la ville de Ziguinchor est constamment envahie par un nombre

important de population surtout depuis le déclenchement de la crise du monde rural causée par la sécheresse des années 70-80, la baisse des cours mondiaux des prix de l'arachide, par la crise politico-armée qui sévit depuis une trentaine d'années en Casamance, les coups d'état récurrents en guinée Bissau et les guinéens exercent une pression foncière galopante. En plus Ziguinchor est une capitale sous régionale, sans oublier l'implantation des universités : celle de Assane Seck et celle des catholiques qui est une université privée.

Dans toutes les villes du monde, les enjeux fonciers sont énormes, et sont à l'origine de conflits entre populations. La vile de Ziguinchor ne fait pas exception, à cette boulimie foncière, tout en tant sachant que le conflit Casamançais tire ses origines dans les problèmes fonciers. L'intérêt de ce sujet, est la compréhension du processus d'urbanisation de la ville depuis l'époque coloniale jusqu'à nos jours, la complexité de la gestion foncière ainsi que la mutation urbaine qui s'en suive. C'est dans ce contexte que la ville de Ziguinchor suscite un nombre important de travaux, qui n'épargnent pas les géographes. Etant donné que, la formation du géographe lui permet pourtant de visualiser et de conceptualiser une problématique puis d'en définir une interprétation globale, permettant ainsi d'établir et de planifier les mécanismes d'intervention en matière de gestion des ressources du territoire. Le cadre micro local d'intervention du géographe pourrait à certain égard, être la gestion foncière et mutations urbaine. Par conséquent, les résultats obtenus pourraient servir de base ou de repère pour mieux comprendre la problématique de la gestion foncière et mutations urbaine dans la ville de Ziguinchor.

Cette recherche s'appuie sur une démarche visant à reconstruire l'évolution récente de Ziguinchor et son territoire d'influence, et à décrire ses principales phases de développement. Nous avons privilégié plusieurs aspects afin de couvrir la Gestion Foncière et Mutation Urbaine de la ville de Ziguinchor. Voici les dimensions du territoire que nous avons considérées à partir des documents :

-L'évolution du foncier urbain et sa gestion ainsi que sa mutation ; -L'évolution de la population et son impact sur la pression foncière.

De par la collaboration avec les responsables des services de l'urbanisme de Ziguinchor, du cadastre, des impôts et domaines et de la mairie ainsi que les ONG comme APRAN-SDP, de nombreux documents ont été exploités. Ces services ont constitué des dossiers qui sont des sources importantes pour comprendre les modes de gestion foncière et mutation urbaine du territoire de Ziguinchor. En plus nous avons pu faire des lectures complémentaires pour bien cerner ce sujet ; nous avons consulté des documents à la bibliothèque centrale de l'UCAD, à celle du département de géographie, du GERAD et celle de Enda-tiers monde, sans oublier les sources internet. Pour compléter toutes ces sources, nous avons mené des enquêtes quantitatives auprès des populations et des enquêtes qualitatives en guise d'entretiens réalisés auprès de la population de Ziguinchor.

En Afrique les régimes fonciers sont pluriels et se superposent, allant du formel ou statuaire à l'informel en passant par le coutumier, le religieux, l'informel et bien d'autre systèmes hybrides, Durand-Lasserve et Le direction de l'urbanisme de Ziguinchor, du cadastre, des impôts et domaines et à la mairie. Roy, 2012, a montré dans leurs travaux la nébulosité de la gestion foncière en Afrique, qui contribue à son tour à une mutation urbaine car les plus pauvres n'ayant pas les moyens d'acheter des terrains dans le centre-ville se rabattent à la périphérie et par conséquent, l'étalement urbain s'ensuit. Hesseling en (1980), a montré la relation existant entre la gestion foncière et mutation urbaine, car les ruées de populations vers la ville de Ziguinchor ont eu des conséquences. Dans cette même directive, il affirme : « cette période correspond avec l'essor de la ville et l'arrivée massive de populations venant des campagnes Casamançaises et la Guinée Bissau. Cette étape est déterminante dans la conquête des terres à la périphérie sud »¹¹. S. Jaglin, ces travaux nous ont permis de mieux comprendre que la bonne gestion foncière contribue parfois à la mutation urbaine par la mise en place des lotissements. « Le lotissement est un processus de légalisation foncière et de restructuration des quartiers d'habitat spontané ». Les anciens résidents du lieu sont « recaser » sur des parcelles légales ainsi dégagées, où ils doivent eux-mêmes reconstruire leur logement. Ils obtiennent un droit de jouissance qui leur permet seulement d'être propriétaire immobiliers mais pas foncier »¹². Il définit la périphérie comme un « espace de conquête foncière où s'affirment des réussites familiales, les périphéries sont

11 Hesseling Gerti : Le droit foncier dans une situation sémi-urbaine : le cas de Ziguinchor 20 pages.

12 Demba J., 2006 : Gestion déléguée de l'eau au Sénégal : outil de recomposition urbaine ou facteur de fragmentation spatiale dans la ville de Ziguinchor, 27 pages.

progressivement citadinisées ... l'acquisition en périphérie n'est plus une pratique résiduelle dans les parcours urbains, elle est devenue une composante essentielle des logiques foncières citadines »¹³. Dans cette même logique, l'ouvrage de LOMBY et GERBER, nous montre la complexité de la gestion foncière en évoquant les faiblesses du système cadastral, sont nombreuses : le temps qu'il faut prendre pour enregistrer un titre de propriété, le cout de l'opération d'obtention de titre foncier, le faible sentiment de confiance des acquéreurs de terrains vis-à-vis des notaires ou intermédiaires administratifs et légaux, le faible nombre de citadins maitrisant et utilisant la procédure formelle d'enregistrement, la proportion des terrains titrés et enregistrés, la fréquence de mise à jour des données cadastrales, la proportion de la population urbaine en Afrique détentrice de titre foncier, l'inadéquation d'enregistrer d'autres actes et d'autres « propriétés sans cadastre ni borne ». En résumé, nous pouvons dire que toutes ces populations pauvres, n'ayant pas les moyens de suivre la procédure normale et formelle s'orienteront vers la périphérie qui contribuera à un étalement urbain rapide et fulgurant.

Oumar Sy et Papa Sakho dans leur ouvrage collectif sur la ville de Ziguinchor relatif aux Dynamiques des paysages périurbains, met en évidence la disponibilité foncière qui à son tour contribue à une mutation urbaine démesurée. La ville de Ziguinchor a connu une évolution radioconcentrique, à partir des quartiers escale et Santhiaba, centre des activités administratives et politiques, commerciales et industrielles. Ils poursuivent, grâce à la production foncière la ville se densifie et grandit, ce qui est à l'origine d'une mutation urbaine croissante. Car ils montrent qu'en « 1973, la population de Ziguinchor s'élevait à 70.000 habitants », mais après les lotissements de plusieurs quartiers pour faciliter une bonne gestion foncière par la sécurisation de ce dernière, les responsables de la commune ont « intégré dans la commune des villages de Colobane à l'ouest, et Kandé Alassane et Kandé Sibink à l'est, ainsi que Kandialang, Néma2, Kénya et tous les quartiers du sud de l'agglomération comme Diabir. Aux quartiers populaires viennent s'ajouter des quartiers émergeants (les Boucottes : centre, est, ouest, nord et sud), plus Diéringho et Néma »¹⁴. Tous ces facteurs ont contribué à une mutation urbaine rapide et ainsi compliquant la gestion foncière voire même donnant une place aux coutumiers. C'est pourquoi Pare L. explique que « les symboles et les symbolismes

13 Jacob Jean-Pierre, 2005 « Sécurité foncière, bien commun citoyenneté : quelques réflexions à partir du cas Burkinabé », Ouagadougou, Etude Récit n°6, Avril, 26 pages.

14 Sy oumar et Sakho Papa : Dynamiques des paysages périurbains de la ville de Ziguinchor au Sénégal, 30 pages.

qui caractérisaient les principes coutumiers de gestion foncière ont évolué pour aujourd'hui laisser la place à de véritables redevances »¹⁵, il souligne que le dolo (le vin) et le poulet ont largement fait place à l'argent, à des désintéressements en nature (céréales). C'est à croire que les Dieux au nom desquels la terre est affectée ou attribuée ont changé ou ont transformé les règles de gestion foncière. La fin du symbolisme qui concerne l'émergence d'une forte marchandisation monétaire des rapports fonciers ». Il nous fait comprendre que, la libéralisation du marché foncier, plus la forte pression foncière ont pris le dessus sur les anciens modes d'acquisition des terres où le système lamana dominait, comme le montre A. BARA DIOP, en évoquant que les « régimes fonciers coutumiers au Sénégal ne font pas exception à la règle. Dans une grande partie du pays le Lamaan était (le descendant) du premier occupant du lieu ». Il poursuit que « le Lamaan était aussi un chef de communauté ou plus précisément de familles ou de lignages. Mais il n'était pas un propriétaire éminent du sol, il était le doyen et le représentant d'un groupe dont il était chargé d'administrer les biens fonciers avec les obligations et les avantages que cette fonction comportait. Le Lamaan était également le prêtre du culte des génies terriens », où il devient maitre de ces terres et qu'il donnera aux nouveaux arrivants sans compensation ni paiement, mais depuis l'introduction des régimes fonciers par les colonisateurs, ces systèmes lamana ont disparu. Avant cette suppression du système lamana, le chef des terres contrôlait donc la répartition des droits d'usage et est seul à pouvoir aliéner les terres, l'aliénation n'est tolérée qu'en cas d'urgence et que dans le lignage. Cette gestion garantit un accès pour tous aux fonciers et une adaptation aux besoins et capacité de chacun. Mais depuis l'avènement du régime foncier occidental, il existe une hétérogénéité de la gestion foncière qui résulte à des conflits ou litiges fonciers. Pour étayer cette thèse, Lavigne-Delville, explique que « c'est là où des acteurs hétérogènes sont en interaction qu'on observe un double jeu entre coutume et, législation, et que leur décalage crée des conflits et de l'insécurité ». Car il existe une corrélation forte entre l'évolution démographique et l'évolution du système foncier et des instances de gestion. De ce fait, elle pose la problématique de la sécurité foncière des migrants aussi bien que celle des populations autochtones. Pour Le Roy, « dans les sociétés caractérisées par l'animisme et le communautarisme, l'espace est organisé à partir des lieux particuliers sièges des divers pouvoirs sur les génies, les eaux, les terres, les arbres ou les hommes, les animaux ou les minéraux, selon les distinctions fonctionnelles qui permettent à chaque groupe d'exercer selon

¹⁵ Pare Lacinan, 2001, Les droits délégués dans l'aire cotonnière au Burkina Faso,

l'ordre d'arrivée et selon son activité des attributs particuliers »¹⁶. C'est dans ce contexte, que le code civile Français fut introduit au Sénégal en 1830, l'article 544 de ce code qui traite la propriété, s'appliquait uniquement lorsque les Français participaient à la transaction. Le régime du code civile fondé sur la transcription des actes juridiques transmissifs de droits personnels, introduit en 1830, le régime de l'immatriculation foncière introduit par un décret du 30 avril 1900, suivi du décret du 24 juillet 1906 abrogé et remplacé par le décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation du régime de constations des droits coutumiers institués par les décrets n°55-580 du 20 mai 1955 et n°56-704 du 10 juillet 1956, qui avaient abrogé et remplacé les textes antérieurs datant de 1925 et 1933. Dans ce cas, il s'agissait d'une tentative de transformation des droits traditionnels en droits de propriété publiés et matérialisés par les livrets fonciers susceptibles d'être transformés en titres fonciers définitifs et inattaquables, assurant stabilité, garantie et sécurité à leurs titulaires. Pour le colonisateur, seule cette pratique est garant d'une bonne gestion foncière ainsi que sa sécurisation.

La pression de ville est définitive, l'élément catalyseur des mutations foncières rurales et de son corollaire le morcellement et la vente des champs sous forme de parcelles à usage résidentiel. Comme l'exemple des quartiers de Diabir, Kénia, Kandialang, Goumel, Lyndiane, Diéfaye montre un processus de mutation à grande échelle. Cela fait élargir le périmètre communal fixé officiellement en 1972 est de 3400ha, or actuellement la commune s'étend sur 4450ha¹⁷. Suite à cette question épineuse et perplexe qu'est la gestion foncière, elle aboutit souvent à des affrontements entre populations. En effet, si la question foncière a été reconnue par tous comme l'une des bases du conflit Casamançais ; selon un membre du collectif des cadres Casamançais, « les manifestations les plus fréquentes de ce frémissement social étaient perceptibles (...) surtout à travers les remous provoqués par les opérations de lotissement très mal gérées à Ziguinchor et des spéculations de terre ici et là en Casamance »¹⁸. Dans un autre document intitulé « la vérité sur la Casamance », l'auteur va plus loin en disant que l'Etat du Sénégal, lui-même, indique que « l'appropriation par les autorités locales des terres dans la région » et « l'imposion des lois, singulièrement sur le domine national (...), ne tenant pas des us et coutume des populations de la Casamance », sont des « raisons évoquées par le MFDC

16 Le Roye Etienne : La sécurité Foncière dans un contexte Africaine de Marchandisation imparfaite de la terre, 18 pages.

18 Nelly Robin (IRD) et Babacar Ndione (Handicap International) : L'accès au foncier en Casamance : L'enjeu d'une paix durable ? Dakar, Avril 2006, 15 pages.

pour justifier sa démarche »¹⁹. Cela résulte de la complexité de la gestion foncière en Casamance, causant des déplacements massifs de populations vers la ville de Ziguinchor plus de sécurité, et ces populations démunies s'installent aux quartiers périphériques par défaut de moyens financiers. Ce qui est à l'origine de la mutation urbaine démesurée et fulgurant. De manière générale, nous pouvons conclure que la Gestion foncière et la mutation urbaine sont deux choses compatibles, homogènes et que nulle ne peut se développer sans sa conjointe.

Le sujet sur la Gestion Foncière et Mutation urbaine dans la commune de Ziguinchor s'articule autour des concepts suivants : Gestion Foncière, le Foncier, propriété foncière et mutation urbaine.

Le foncier : étymologiquement, le mot foncier vient du latin fundus qui désigne « fonds de terre ». En général, le mot est relatif aux fonds de terre, selon les experts, il y a plusieurs compréhensions du foncier. Il est d'abord une matière première : c'est le socle et le support de toutes les activités humaines. Pour les juristes, le foncier se mesure en propriété, statut du sol, règlement, contrainte et servitude. Pour l'écologiste, le foncier c'est le sol, l'écosystème complexe, support de vie participant au maintien des équilibres naturels. Pour l'urbaniste, il s'aborde en termes d'occupation du sol, de projet de vie. Pour le géographe, il est le support d'un usage, caractérisé par le relief, un bâti, une forme, une densité. Pour l'économiste le foncier s'analyse en valeur, en rendement (locatif, agricoles) ; c'est une assiette fiscale, un objet d'équilibre pour que sa valorisation soit rendue possible.

Pour les géographes et les sociologues, le foncier est compris comme le mode d'organisation de l'espace et des populations humaines qui le composent. Il est au carrefour entre l'environnement et l'homme, avec une propriété pour la société : d'après Vincent-Alloké (1989) dans le lexique foncier de maliça cubrilo, le foncier est l' « ensemble des éléments ayant trait à la terre ou plus précisément à la propriété de la terre », où on parle des « ayant-droit pour désigner toute personne ou entité titulaire des droits fonciers coutumiers ». Ainsi le foncier est l'ensemble des rapports entre les hommes concernant la terre et les ressources

19 Mané Y : Eléments de réflexion sur la crise Casamançaise. Forum du collectif des cadres Casamançais, Novembre 2000, Ziguinchor 11 p pages.

naturelles. Il n'est pas seulement un bien économique ou une marchandise, il a également d'importances dimensions sociales, politiques et culturelles qui fondent son accès, son exploitation et son contrôle.

Gestion : d'après le dictionnaire le nouveau Robert (2008), la gestion vient du verbe « gérer » qui signifie administrer les intérêts, les affaires d'un autre ; c'est également organiser, utiliser au mieux, conduire, diriger, gouverner, régir. Dans le domaine foncier, la gestion se définit comme l'ensemble des politiques et stratégies destinées à organiser au mieux l'utilisation de la terre d'une part, les législations foncières d'autre part c'est-à-dire « définir ou organiser la façon dont les règles et les arbitrages seront réalisés à chaque niveau par les instances locales administratives de façon à prendre en compte la diversité des situations » Lavigne-Delville, 2002). La gestion foncière peut aussi se comprendre par des actions pour répondre aux enjeux importants qui conduiront parfois à des mutations urbaines.

? Réagir en amont à travers les études d'analyse foncière nécessaire permettant de connaitre les dynamiques foncières, base des politiques adéquates ;

? Elaborer des stratégies foncières permettant la reconnaissance des droits locaux de propriété existants, que ce soit le droit positif et les normes coutumières pour permettre à la paysannerie de sortir de la précarité juridique ;

? Proposer et faire mettre en oeuvre des gammes de stratégies de réglementation relative à l'accès foncier.

La propriété foncière : son sens premier est « ce qui appartient en propre, ce qui ne se partage pas », au sens didactique, la propriété fait appel à « l'action d'approprier » qui signifie « rendre propre à un usage, transmettre dans une lignée ou selon des modalités particulières. Lorsqu'on est propriétaire, ce titre donne un certain nombre de droit. La propriété sur le bien foncier porte sur le dessus et le dessous. En plus sur un terrain titré s'exerce un droit de jouissance absolue synthétisé par le trip type : usus, abusus et fructus.

La situation urbaine actuelle est issue d'une transformation de la ville traditionnelle opérée depuis le milieu du XIXème. La ville « traditionnelle » est sortie de ses limites, s'est étalée pour devenir « l'urbain généralisé » (Paquot, 2000)²⁰.

La ville est un espace, qui s'est considérablement transformé, les changements qu'elle a subis notamment au cours du dernier siècle, ont introduit des modifications profondes. Ces modifications plus récentes entrainent les auteurs à parler de `mutation urbaine'

Mutation urbaine : le terme de mutation suppose nombre de mots et mots associés : le changement, la transformation, l'évolution pour ne citer que ceux-là. Dans quel sens l'entendre ? De quel ordre seront ces mutations ? Le terme `mutation' implique donc un changement, en l'occurrence celui de l'espace urbain. Le principal changement actuel de l'espace urbain est son extension. On assiste ainsi au développement de zones que l'on qualifie aujourd'hui de périurbains, qui composent les banlieues, les villes nouvelles et tous les axes de circulation qui les lient. L'espace urbain se fait ainsi composite : la ville-centre perd en quelque sorte de son pouvoir.

Un regard historique nous montre qu'une ville ne cesse d'évoluer en se transformant au gré des pratiques citadines, des cultures, des usages etc. Les évolutions sociodémographiques semblent également conditionner les évolutions plus spontanées de la ville (par exemple par des actions individuelles d'extension des logements, des divisions par parcelle, par héritage ou lotissement, « lorsque les urbanistiques conçoivent un nouveau morceau de ville, les choix concernant la trame urbaine, c'est-à-dire les tracés des voies, les découpages en ilots puis en lots.

Enjeux de la mutation urbaine : l'utilisation du sol, la mobilité et les aspects institutionnels apparaissent comme les enjeux posés par la mutation spatiale. La fonction résidentielle implique une emprise croissante sur le territoire et une urbanisation de nature extensive. Du point de vue de la gestion foncière, cette évolution se répercute à plusieurs niveaux : consommation d'une ressource non renouvelable, atteintes au régime hybride. Nous identifions deux grands types d'évolution :

? Les mutations progressives : l'évolution se fait parcelle par parcelle, selon les

disponibilités foncières et les décisions individuelles d'investisseurs publics ou privés.

Le système viaire et le parcellaire en reste globalement inchangé. Des pavillons cèdent la place à au petit collectif, des ateliers ferment et sont remplacés par des immeubles.

? Les mutations par `bond' : c'est des mutations qui concernent tout un secteur d'urbanisme lâche qui peut muter en centre secondaire dense ou un quartier résidentiel qui se transforme en un lieu d'activités plus intenses, ou par exemple complètement l'inverse, changements d'usages, de destinations immobilière et de trame urbaine, le parcellaire et la voirie.

Cette étude est fondée sur la question principale formulée comme suite : quelles sont les conséquentes de la gestion foncière sur la mutation urbaine de la ville de Ziguinchor ? Ainsi, nous avons formulé des questions secondaires pour parvenir à répondre à l'interrogation principale. Ces questions sont :

Comment la gestion foncière impacte-t-elle la mutation urbaine de Ziguinchor ? Quelle est l'influence de la croissance urbaine sur les mécanismes fonciers de la ville de Ziguinchor ?

Cette recherche a pour objectif général d'avoir une connaissance plus fine de la gestion foncière et mutation urbaine, en plus de montrer que l'étalement urbain et le renouvellement urbain sont deux composantes complémentaires d'une même stratégie d'aménagement dans une ville. Ainsi d'analyser le processus d'urbanisation accélérée, avec ses conséquences sur la gestion et pression foncière favorables à la mutation urbaine dans une ville Sénégalaise comme Ziguinchor.

Montrer les conséquences de non maitrise de la gestion foncière sur la mutation urbaine de Ziguinchor.

Montrer l'implication de l'urbanisation sur le foncier à Ziguinchor ainsi que le rôle que peuvent et doivent jouer les régimes fonciers.

Comprendre la qualité de la gestion foncière sur l'impact de la mutation urbaine de la ville de Ziguinchor.

L'enquête quantitative est réalisée à l'aide d'un questionnaire à une population tirée au sort par échantillonnage afin de collecter des données, avec une marge d'erreurs de 5%. 150 questionnaires ont été destinés de façon aléatoire à la population de Ziguinchor. L'enquête s'est déroulée au cours du mois de septembre 2015.

Quartiers	Nombre de questionnaire	Fréquence
Lyndiane	20	13,33
Goumel	15	10
Kandialang	15	10
Djibock	14	9,33
Kandé	14	9,33
Kénya	13	8,66
Coboda	13	8,66
Diéfaye	12	8
Colobane	12	8
Cobitène	12	8
Diabir	10	6,66
TOTAL	150	100

L'enquête qualitative consiste à interroger des personnes susceptibles de nous fournir des informations supplémentaires par rapport à notre thématique. Elle est élaborée et destinée au maire de la commune de Ziguinchor et à son équipe technique dénommée voirie, au directeur du service régional d'urbanisme de Ziguinchor, au directeur du cadastre et au directeur des impôts et domaines, ainsi que certaines ONG comme APRAN-SDP.

La recherche s'articule autour des points suivants : la recherche documentaire, la prise de photographies, l'acquisition des informations quantitatives auprès de la population et qualitatives auprès des directions chargées de (l'urbanisme, du cadastre, des impôts et domaines, la mairie et son épique technique), des images de google earth, le traitement et l'analyse des données.

Après la collecte des données, nous avons procédé au traitement, au dépouillement et à l'analyse des données recueillies. Nous avons utilisé des logiciels application comme Word pour le traitement des textes, Excel et sphinx pour la réalisation des tableaux et graphiques pour illustrer ces propos, le QGis 2.8 pour la confection des cartes utilisées et sphinx tout court pour l'élaboration et le dépouillement des questionnaires. Et power point pour la superposition des cartes.

Au cours de la rédaction de ce mémoire, nous avons été confrontés à certains problèmes majeurs. D'abord, les contraintes d'obtention des données et des cartes numériques relatives à notre recherche. La question foncière étant une complexe et épineuse, beaucoup sont restés réticents, ne voulant pas répondre, parfois même, certains nous considéraient comme des non étudiants. En plus, le problème de communication s'est remarqué dans certains quartiers

PREMIERE PARTIE : PRESENTATION

I Situation de la ville de Ziguinchor.

1 Situation géographique.

La région de Ziguinchor est située à la partie sud-ouest du Sénégal en zone sub-guinéenne et elle couvre une superficie de 7339 km² soit 3.73% du territoire national. La région est limitée au nord par la république de Gambie, au sud par la république de Guinée Bissau, à l'ouest par l'océan atlantique et à l'est par la région de Kolda et Sédhiou

La ville de Ziguinchor est située sur la rive gauche du fleuve Casamance à 65 km de son embouchure sur l'océan atlantique, sous les latitudes tropicales entre 12° 33 nord et 16° 16 de longitude ouest. Ziguinchor s'est développée sur un site fluvial composé de dépressions saisonnières inondées et de bas plateaux du continental terminal. Elle reçoit une pluviométrie moyenne annuelle située entre 1000 et 1500 mm, la végétation est abondante et est dominée par la mangrove et la palmeraie.

L'extension de la commune le long du fleuve Casamance est bloquée par deux marigots Boutoute et Djibélor, avec une superficie communale de 4450 ha, s'avère exigüe pour une ville dans laquelle les constructions sont pour l'essentiel, à l'horizontale. Pour une population estimée à 381.415 habitants en 2012 (ANSD ; 2006)²¹. Par conséquent le périmètre communal est très insuffisant pour la population qui ne cesse d'augmenter d'année en année, ce qui résulte d'une dynamique démographique continue depuis la création de la ville.

2 Situation administrative.

Capitale régionale de la Casamance naturelle depuis 1904, après la ville de Sédhiou, la ville de Ziguinchor. Issue de la réforme administrative de juillet 1984 qui avait divisé la Casamance en deux entités administratives, Ziguinchor et Kolda, et la commune de Ziguinchor est érigée en commune de plein exercice depuis 1990, qui couvre 34 km.² Ces limites sont fixées par le décret numéro 72/459 du 21/04/ 1972. La commune est limitée au nord par le fleuve Casamance, à l'est et sud-est par la commune de Niaguis et à l'ouest par Enampor. Le périmètre communal est entièrement urbanisé, seules des zones impropres à l'urbanisation subsistent, notamment les rizières. Cette contrainte aurait pu mener à de grandes erreurs urbanistiques, comme la ZAC, projetée au nord de la ville.

II Aperçu de la situation économique

L'économie Ziguinchoroise est fortement donnée par le port (situé à une soixantaine de km en amont de l'embouchure du fleuve Casamance) et un emplacement stratégique sur les flux d'échange entre le Sénégal, la république de Gambie et celle de la Guinée Bissau, font de Ziguinchor une plaque tournante commerciale sous régionale. L'agriculture joue aussi sa partition, en effet, elle domine l'économie Casamançaise et une part importante des populations de la ville de Ziguinchor, tire encore ses revenus du secteur primaire : agriculture

périurbaine, la pêche. La ville concentre l'essentiel du secteur industriel de la Casamance, notamment régional avec des unités de valorisation des produits agricoles. Quant aux activités relatives à la pêche sont également fort dynamiques et l'amélioration récente des infrastructures de déparquement, de conditionnement et de négoce permet de dynamiser l'accroissement du poids de ce secteur dans l'économie de la ville de Ziguinchor. « Le tourisme représente également, un fort potentiel grâce à une offre satisfaisante d'hébergement, de restauration et de récréation existe dans la commune de Ziguinchor »²². L'artisanat est tributaire à l'industrie du bois, mais reste très minime.

22 Pierre Xavier Trincaz : Colonisation et Régionalisme : Ziguinchor en Casamance, Edition de l'ORSTOM, Collection Travaux et documents n°172, Paris, 1984, 259 pages.

I Les autochtones et expansionnistes venus de l'est et du nord ? Les Bainouck

Ce groupement ethnique, qui apparait comme le plus ancien peuplement de la basse Casamance, a été exterminé ou assimilés par les manding qui ont envahi son territoire en zone soudanienne, et délogé du fogny par les Diola à la recherche de nouvelles terres. Les bainouk viennent s'installer dans le bourg de Ziguinchor, où ils deviennent les premiers occupants jusqu'à la venue des portugais. Ainsi, le destin des Bainouk, à la fois « décimés par les Balante asservis par les Manding, refoulés par les Diola, parfois assimilés par les Portugais », selon Paul Pelissier, le peuple Bainouk est désormais « en voie de disparition aussi bien en Guinée Bissau qu'en Casamance »23

Traditionnellement, les Diola se caractérisent par une intime communion avec le milieu où ils vivaient, une adaptation commune au sol, avec des techniques agraires semblables, une organisation sociale égalitaire fondée sur une religion du territoire très unifiée. L'origine des Diola, est de toute évidente très confuse, s'il s'agit d'un même peuple ou « d'un ensemble de familles réfugiées dans les forêts et la mangrove, auxquelles une longue cohabitation aurait donné une série de traits linguistiques sociaux, spirituels et techniques communs »²⁴, qui permettrait aujourd'hui de qualifier les Diola.

Ces populations venues de l'est, sont traditionnellement, contrairement aux Diola, aux Bainouk, des sociétés féodales hiérarchisées, aux traditions agraires, assez pauvres mais riche de leur histoire politico-militaire et déjà islamisés depuis de longtemps, dans la commune de Ziguinchor les Manding sont aujourd'hui environ 10.000 habitants et forment à peu près 1/3 de sa population Pierre Xavier Trincaz.

23 Paul Pelissier : Les paysans du Sénégal, Imprimerie Fabrègue. France.1966 ; PP. 663-673. ²⁴Paul Pelissier : Les paysans du Sénégal, Imprimerie Fabrègue. France.1966 ; PP. 663-673.

Les wolof immigrés à Ziguinchor, sont dans la majeure partie, originaires du Djolof et du Saloum. Leur venue en basse Casamance, s'est faite par la mer au moment de l'installation française en 1936, les Wolof amenés par les marins français comme manoeuvres colons. Ainsi, ils constituent la caste dominante du commerce et de l'administration. Et aujourd'hui, ces quelques plus de 6.000 personnes²⁵ logent dans les quartiers résidentiels et « centraux » de l'escale, Santhiaba et Boudody.

II Les minorités ethniques et les populations venant de la Guinée Bissau Les populations originaires de la Guinée Bissau.

Les Diola et Bainouk qui constituaient jadis, l'écrasante majorité de la population de Ziguinchor. Aujourd'hui un certain nombre de personnes s'est infiltrée dans leur domaine. L'immigration en provenance de la Guinée Bissau fut notamment très active. Traditionnellement populations sédentaires « les Mandjak, Mancagne, Papeis, Balante » ont commencé à immigrer au Sénégal dès l'époque coloniale à cause de la surpopulation et de la surexploitation en « terre Portugaise »²⁶, conséquence de la désagrégation de l'organisation politico-sociale, à cause des travaux forcés qu'ils exerçaient, quasiment 12 mois/12. L'immigration, a atteint son paroxysme pendant la première guerre mondiale. Chaque année, des milliers de personnes se déplacent de la Guinée Bissau vers la ville de Ziguinchor. Comme le remarque Paul Pelissier c'est paradoxalement la fixation artificielle d'une frontière politique entre zone Française et Portugaise qui est à l'origine de ces mouvements «loin d'avoir joué un rôle de barrière qui lui était dévolu, cette frontière a créé entre des populations naguère dotées des même ressources et vivant dans un climat humain comparable, des déséquilibres politiques et économiques, extrêmement sensibles qui expliquent son franchissement par des effectifs croissants de travailleurs originaires de la Guinée Bissau »²⁷. C'est dans ce contexte, que plusieurs raisons expliquèrent cette migration : économique la traite du caoutchouc, l'essor de la culture de l'arachide, la lutte de résistance armée pour

²⁵ Pierre- Xavier trincaz : Colonisation et Régionalisme : Ziguinchor en Casamance, Edition de l'ORSTOM, collection travaux et documents n°172, Paris, 1984, 259 pages

²⁶ Pierre Xavier Trincaz : Colonisation et Régionalisme : Ziguinchor en Casamance, Edition de l'ORSTOM, Collection Travaux et documents n°172, Paris 1984, 259 pages.

27 Paul pelissier : Les paysans du Sénégal, Imprimerie Fabrègue. France. 1966 ; PP.663-673.

l'indépendance de leur pays. Les exactions et les violences ont fait, fuir des centaines de personnes en quête de paix et d'un travailleur dans une ville qui est susceptible de produire des débouchés énormes. Amilcar Cabral écrivait, en 1970 : « des milliers de paysans abandonnent leurs foyers et cherchent dans des pays voisins la paix et les moyens indispensables à leur entretien. C'est ainsi que, des milliers de Balant, Mandjack... entrent en République du Sénégal »²⁸. Cette immigration a toujours continué jusqu'à nos jours, à cause encore des coup-d' états successifs.

Ils sont notamment, originaires du saloum, et viennent des mois de décembre à mai, à bord de leurs pirogues de haute mer pour pratiquer la pêche au filet. C'est ce qui fait que, certains d'entre eux se sont définitivement installés dans la commune de Ziguinchor. On peut dénombrer actuellement environ plus de 2.000 sérers²⁹, dans la majeure partie qui se sont transformés en Wolof.

Ils viennent de la plupart de la vallée du fleuve Sénégal, attirés par les potentialités piscicoles considérables de cette région. Ces pêcheurs thioubalo, pratiquaient le commerce des ressources halieutiques jusqu'en Guinée Conakry. Ils s'installent dans les quartiers de Boucotte, et les plus aisés dans les quartiers d'HLM de Boudody et Néma.

De la haute Casamance, originaires de la région du Fouladou, plus connus sous le nom de Foulacounda sédentaires qui ont amenaient leurs cheptel en basse Casamance. Peu à peu ils s'installèrent dans la ville de Ziguinchor. Et on dénombre quelques milliers de peuls

²⁹ Pierre Xavier Trincaz : Colonisation et Régionalisme : Ziguinchor en Casamance, Edition de l'ORSTOM, Collection Travaux et documents n°172, Paris 1984, 259 Pages.

originaires de la Guinée Conakry, ils sont environ 4500, qui se trouvent dans leur majeure partie au quartier de Peyrissac d'après Pierre Xavier Trincaz³⁰

Ils sont environ quelques 300 Européens, Français ou Libanais, qui sont dans l'industriel ou exercent le commerce. Ils sont issus des anciens coloniaux, aujourd'hui des coopérations techniques, dont l'implantation est de courte durée, et vivent généralement dans les villas de l'escale. La plupart des villes des pays développés datent de plusieurs siècles. En effet, elles sont nées du commerce (lieu d'échanges, carrefour de voies de communication) ou de l'industrie qui attire de la main-d'oeuvre. Résultant d'un dynamisme démographique qui se répercute en ville. En plus, la moitié de la population de ville en développement, est jeune, ces jeunes citadins feront à leur tour des enfants, contribuant ainsi, à maintenir une forte croissance de la population. L'exode rural, quant à lui, a joué sa partition, dans la croissance urbaine surtout celle de Ziguinchor. Etant en plein essor, la ville de Ziguinchor connait une évolution, qui se caractérise par une mutation urbaine considérable et continue. De manière générale, la croissance démographique exponentielle de Ziguinchor de 1888 à nos jours, est la conséquence directe de l'afflux migratoire, venant de l'intérieur du pays et de l'extérieur.

³⁰ Pierre Xavier Trincaz : Colonisation et Régionalisme : Ziguinchor en Casamance, Edition de l'ORSTOM, Collection Travaux et documents n°172, Paris 1984, 259 pages.

En somme, Diola, Bainouk, Mandjak, Mancagne, Balant, population fondamentalement paysannes, sont devenues majoritaires, elles représentent 56,4% de la population totale, la population Wolof quant à elle, a très nettement diminué passant de 16% en 1951 à 8,5% en 1970. En effet, le nombre de fonctionnaires et commerçants, essentiellement Wolof à Ziguinchor a diminué, c'est-à-dire que, leur migration s'est parachevée.

DEUXIEME PARTIE : ZIGUINCHOR UNE

I La Structuration des premiers quartiers

Le poste de Ziguinchor a été créé en 1645 par Gonçalo Gamboa Ayala, capitaine du port de caheu. Le site appartenait au « Iziguicho », sous-groupe Bainouk qui peuplait le village de Djibélor. En 1880, Ziguinchor qui était qu'un gros village de 3ha. L'organisation spatiale de Ziguinchor reste encore, fortement marquée par son passé de comptoir commercial et par sa fonction fluvio-portuaire. Au nord de la ville, au bord du fleuve, s'étend le quartier historique, de l'escale, organisé en damier. Ce noyau concentre l'essentiel de l'administration déconcentrée et décentralisée. Alors que, la colonne vertébrale de la ville orientée Nord-Sud, se compose des quartiers lotis et densément peuplés de Boucotte et Santhiaba, articulés autour des axes importants que sont les boulevards «Emile Badiane » et « 54 mètres ». Tandis qu'au moment de la prise de possession par les Français entre 1886 et 1888, la ville comptait 600 habitants. Dans cet intervalle les Français ont eu beaucoup de difficultés avec les notables créoles pour créer l'état civil et le cadastre. La situation économique de la ville, étant favorable, les boutiques commencent à déborder partout dans le bourg. En effet, c'est ainsi que se forme petit à petit le quartier d'Escale. C'est dans ce contexte, que le premier plan de la ville a été fait en 1902, et la superficie communale couvrait à cette époque 10ha³¹. Au terme de l'arrêté du 18 janvier 1907 du gouverneur général de l'AOF, Ziguinchor est érigé en « commune mixte », avec un administrateur-maire. Le 22 septembre 1909 que toute la Casamance est érigée en 6 résidences dont celle de Ziguinchor est l'administrateur supérieur. Le premier lotissement avait présenté en 1907, mais le plan définitif est mis au point en 1909, et il est appliqué sur le terrain en 1910-1911, sur les 36 ha que comptait la ville à l'époque du quartier escale. Le quartier étant saturé, certains habitants s'installent à Boudody, et d'autres au nouveau quartier de Santhiaba. Les déguerpis de l'escale ne sont pas expropriés ; mais beaucoup de terrains sont achetés par les commerçants et l'administration coloniale. En 1914, la ville comptait 750 habitants, le trafic du port ne cesse d'augmenter et d'attirer de nouvelles populations, les faubourgs de Santhiaba et Boucotte, gonflent et l'agglomération passe à plusieurs milliers de personnes, le territoire de commune mixte est élargi, et fait plus de 600 ha. Le commerce prospère et commencent à attirer les commerçants Libanais, et les usines commencent à émerger. Ces habitants sont répartis entre les quartiers de Santhiaba et Boucotte. Le quartier déborde, pour former d'autres, c'est ainsi que le quartier de Peyrissac est né. Goumel et le village de Diéfaye qui existaient depuis longtemps, les émigrés de la

Guinée Bissau formèrent le quartier de Tilène. Quelques années, Peyrissac et Niéfoulène, Colobane sonf formés, et plus tard Néma, Kansahoudy à l'est, la ville arrive à Kandé, plus Léona vers l'ouest au coeur des rizières humides apparaissent, et les quartiers de Belfort et Kadior surgissent.

II La structuration des autres quartiers après l'indépendance.

L'étalement urbain et la consommation d'espace résultent de plusieurs facteurs cumulatifs. Ces phénomènes s'expliquent notamment par l'insuffisance, l'augmentation démographique et l'inadaptation de l'offre par rapport à la demande de logements dans les grandes villes et par une propension des acteurs de la construction à opter pour la périurbanisation au détriment de l'intensification et du renouvellement des coeurs d'agglomération, essentiellement pour des raisons financières et de faiblesse d'une offre foncière dans les centre-ville. Par voie de conséquence la prolifération du nombre de quartiers, ce qui est remarquable dans la ville de Ziguinchor. Après l'accession du pays à la souveraineté, l'urbanisation toujours galopante accompagnée de l'accroissement démographique, la ville s'étend de plus en plus. Cela aboutit à la création d'autres quartiers, à l'ouest de la ville, les quartiers de Colobane, Soucoupapaye, Grand-Dakar et Lyndiane sont constitués. Le quartier de Néma fait la jonction avec Boucotte, quant à Tilène, il s'élargit, et la jonction entre Santhiaba et Kandé est faite. Dans les années 1966, Alwar, Kandialang sont aussi nés. Avant, l'indépendance, la ville comptait 5 quartiers c'est-à-dire en 1951 : Escale, Santhiaba, Boudody, Goumel-kantata et Boucotte. Vers les années 1960, elle compte 8 quartiers : Escale, Santhiaba, Boucotte Nord-ouest, Boucotte Nord-est, Boucotte Sud, Peyrissac, grand-dakar et Tilène, et en 1967 la ville compte 12 quartiers³². Ceci montre l'augmentation exponentielle de la population de la ville de Ziguinchor. Ceci est la conséquence directe de l'afflux migratoire de cette période et en même temps, l'OHLM a construit deux cités : celle de Néma et celle de Boudody. A partir des années 1967-1980, suite à l'augmentation de la demande en matière de logement et du nombre d'arrivés et pour plus de sécurisation foncière, les autorités ont procédé à des lotissements des quartiers spontanés. Le découpage de la ville aboutit à 16 quartiers. Par conséquent, beaucoup de quartiers, dans les quels, les voies ne sont pas dégagées ni ouvertes : il s'agit des quartiers de Kandialang, Bandé d'Aouzou, Diéfaye, Coboda, Kandialang ouest, surtout Néma 2 au sud, que nous illustrons par cette image satellite du quartier de Néma 2 pour montrer la gravité de cet

désordre. Dans les années 2000, la mairie a fait un plan d'aménagement de la ville de Ziguinchor.

Aujourd'hui, la commune de Ziguinchor compte officiellement 38 quartiers, montrant l'urbanisation de cette ville, qui est la principale ville de la Casamance, à cause de ses potentialités économiques, qui sont susceptibles de créer des emplois. Actuellement, la commune compte 38 quartiers.

Chapitre II : Une dynamique urbaine incontournable

I Les différentes phases de la mutation urbaine de Ziguinchor : de l'époque coloniale aux années 1980

Lorsque, la ville de Ziguinchor devient française en 1886, l'escale n'était encore qu'un bourg de quelques 500 habitants, peuplé de Portugais, métis ou assimilés par le baptême. En effet, le développement commercial, économique et culturel insufflé par la colonisation française, dès 1886, est à l'origine d'une très forte immigration, qui loin de se ralentir aujourd'hui, se manifeste avec toujours plus de vigueur. La migration de population est un « phénomène permanent dans l'histoire de l'humanité, c'est à partir d'elle que se sont forgés les différents môles de peuplement de la planète qui servent désormais de base d'appartenance territoriale à plusieurs groupes socio-culturels »³³. L'implantation des maisons de commerce, la mise en place d'une administration régulière et la création d'industries, de banques, attirent des commerçants et cadres Sénégalais. En plus, des artisans et de petits commerçants viennent s'ajouter à ce flux. Nous illustrons cette assertion, par les propos de TRINCAZ, « l'essor de la traite en Casamance, en période coloniale, du caoutchouc, puis surtout de l'arachide, provoque un afflux de main-d'oeuvre dans les diverses escales du Sénégal et surtout à Ziguinchor, qui s'affirme rapidement comme le premier port de Casamance »³⁴, c'est donc « la commercialisation avec l'ouverture de moyens de communication qui se trouve à la base de l'exode rural ». Lorsque le colonisateur a imposé l'arachide comme culture commerciale, au détriment des cultures vivrières, suivi, plus tard, par la baisse des cours mondiaux de l'arachide, la situation du paysan commence à se détériorer peu à peu. C'est dans ce contexte que la ruée vers les ciels les plus cléments débute, c'est, ce que confirme toujours TRINCAZ : « à l'époque coloniale, la situation paysanne devient, en effet de plus en plus difficile et précaire »³⁵. L'instauration d'un contrôle administratif permanent et l'obligation de l'impôt,

33 Michel Bruneau : Mobilités, migrations et pauvreté en Asie du sud-est, CNRS-Université de Bordeaux, 48 pages.

34 Pierre Xavier Trincaz : Colonisation et Régionalisme : Ziguinchor en Casamane, Edition de l'ORSTOM, Collection Travaux et documents n°172, Paris 1984, 259 pages.

35 Pierre Xavier Trincaz : Colonisation et Régionalisme : Ziguinchor en Casamance, Edition de l'ORSTOM, Collection Travaux et documents n°172, Paris 1984, 259 pages.

l'introduction forcée de la culture de l'arachide et l'instabilité de son cours mondial, la baisse conjointe des productions vivrières et l'incitation aux biens de consommation, font du paysan, un être démuni, opprimé, angoissé et frustré. Alors que, la ville offre, quant à elle de nouvelles possibilités économiques, un cadre culturel attirant, un espoir d'enrichissement et de promotion sociale totalement refusé aux paysan. Ce qui est, à l'origine du peuplement rapide et croissant de la ville de Ziguinchor, par les populations de la basse Casamance, suivi bientôt par les populations de la Guinée Bissau, auxquelles la métropole pauvre est incapable d'offrir des débouchés suffisants. La question des migrants débouche sur elle, de l'insertion économique et résidentielle, des populations dans les villes d'accueil. D'importants efforts ont été menés, pour développer l'économie de la Casamance, et plus particulièrement la ville de Ziguinchor grâce à l'arachide, une nouvelle potentialité s'impose dans les années 50, avec le tourisme.

Pendant, cette période, la ville s'est extrêmement développée sur le plan spatial, en consommant plus d'espace. « Cela résulte par les lotissements successifs, qui compléta Santhiaba celui de 1902, le plan est un dossier régulier d'orientation NW-SE et NE-SW avec

des lots de 30m/30 »³⁶. Boucotte, qui lui est envahi par les ruraux, son lotissement se fait quelques années plus tard, c'est-à-dire en 1926, avec des axes NS et EW. Depuis lors, les quartiers qui l'entourent débordent pour former d'autres, le plus souvent de manière spontanée. Quasiment, durant ces années, toutes les villes côtières ont connu une croissance exponentielle, les colons se sont installés dans ces zones pour faciliter le transport des marchandises par voie maritime et fluviale. Ceci a suscité même des vagues de touristes vers la Casamance à cause de sa forêt verdoyante.

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L'aspiration de chacun, à avoir, à sa disposition des surfaces plus conséquentes, plus agréables pour ses diverses activités, rendu possible notamment grâce à l'élévation des

niveaux de vie, à la diversification de l'offre et de déplacement, conduit à accélérer le phénomène d'étalement urbain ces dernières décennies. Par conséquent, nous considérons que l'urbain est en constante croissante ; tant dans ses dimensions fonctionnelles, sociales et spatiales. Ce qui fait, que depuis l'indépendance du Sénégal en 1960, nos villes connaissent des mutations urbaines importantes, liées à la croissance économique, démographique et à la crise qui sévissait le monde rural dans les années 70-80. Celle-ci a causé un déplacement massif de populations vers les villes Sénégalaises en quête d'un meilleur cadre de vie.

Cette période est considérée comme, période charnière de la plus grande sécheresse connue en Afrique de l'ouest au cours du XXème siècle, puis qu'elle marque la fin de l'épisode humide. Les décennies 1970-1979, sont caractérisées par l'importance et la sévérité des déficits pluviométriques, notamment 70-73, 76-77. Dans ce contexte, Le Borgne précise, « qu'au Sénégal et en Gambie, sur douze stations synoptiques, une seule, Kédougou, a connu depuis

1969, quatre années dont les précipitations sont égales à la normale »³⁷. Ceci montre, la complexité et la gravité de cette sécheresse, qui a fait souffrir énormément cette population paysanne, qui n'avait d'autres sources de revenus que celles tirées de l'agriculture. Fall et Al, en 2005, confirment également, « cette sécheresse a profondément bouleversé les campagnes Sénégalaises par l'absence ou la faiblesse de récolte, le tarissement précoce des mares, les difficultés d'approvisionnement en eau, la perte du cheptel, la disette dans les foyers et par voie de conséquence, la migration vers des lieux aux conditions plus favorables, particulièrement vers les villes »³⁸. Ces vingt dernières années la région de Casamance traverse une multitude de crise : agricole, socio-économique³⁹. La baisse de la pluviométrie entraine un déficit dans la production rizicole et une diminution des superficies cultivées.

Graphique 3 : Evolution annuelle de la pluviométrie à Ziguinchor (1921-2009)

Source : Sané (Tidiane), et Sy (Oumar), Changement Climatique et Vulnérabilité de la ville de Ziguinchor.

38 Fall et al. 2005 : Changement climatique, mutations urbaines et stratégies citadines à Dakar (Sénégal), in urbain-rural : l'hybridation en marché, Enda tier-monde,p :190-231.

39 Robin Nelly (IRD), Ndione Babacar (Handicap international) : l'accès au foncier en Casamance : l'enjeu d'une paix durable ? Dakar, Avril 2006, 15 pages.

Conséquences, on note de plus en plus de rizières abandonnées, la migration vers Ziguinchor, la principale ville de la Casamance. Cette période correspond aussi, à la guerre d'indépendance de la Guinée Bissau causant des centaines de réfugiés vers la ville de Ziguinchor, et les persécutions et exactions exercée par le régime de la Guinée Conakry. Toutes ces personnes convergent vers la ville de Ziguinchor en quête d'une sécurité et d'un meilleur cadre de vie. Et une fois arrivés, ces néo-citadins s'installent dans la périphérie, contribuant à une mutation urbaine incontournable. Pendant cette période la ville a accueilli des milliers de personnes déplacées. C'est pourquoi les responsables de la gestion de la ville de Ziguinchor ont procédé à des lotissements pour plus de sécurisation foncière et diminué les habitats spontanés. Cela résulte, aux lotissements des quartiers Lyndiane environ 53 ha 90a 49ca⁴⁰, Tilène en vue d'améliorer l'accès ; d'y réaliser des infrastructures de base, d'y procéder à l'assainissement et de régulariser la situation foncière des parcelles occupées à plus 1400 lots⁴¹, environ 400m² chacun. En effet, les lotissements de 1972, appliqués en 1979, sont à l'origine de plus de 5000 déguerpis à recaser dans les nouveaux quartiers Kénia, Diabir, c'est dans ces quartiers périphériques qu'il y a plus d'espace car le centre-ville et les anciens quartiers étant saturés, les autorités ayant conscience de ce problème, ont réalisé ces lotissements. Car « la pression de la ville est définitive, l'élément catalyseur des mutations foncières rurales et de son corollaire le morcellement et la vente des champs sous forme de parcelles à usage résidentiel », l'exemple des quartiers comme : Diabir, Lyndiane, Kandialang, Goumel, Kénya, Diéfaye montre un processus de mutation urbaine exponentielle, à cause du nombre important de personnes arrivées pendant cet intervalle, c'est-à-dire de 1961 à 1980. Pendant cette période, plusieurs facteurs favorables à la migration, ont causé le déplacement des milliers de personnes vers la ville de Ziguinchor. Cette période coïncide encore, avec l'expansion de l'industrie touristique, surtout avec la création de la station balnéaire du cap-Skirring et le développement des hôtels dans la commune de Ziguinchor. Viennent s'ajouter à ce flux, dès l'indépendance, l'accroissement démographique très fort. Entre le recensement de 1961 et celui de 1967, la direction de la statistique du Sénégal a constaté un rythme d'accroissement supérieur à celui de Dakar (8,1% par an)⁴². Donc, en

l'espace de quatre années la ville de Ziguinchor a connu un boom démographique spectaculaire, lié à l'arrivée de jeunes garçons et de jeunes filles en âge de procréer⁴³.

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II Les différentes phases de la mutation urbaine de la commune de Ziguinchor : de 1980 à nos jours

L'étude des dynamiques et la structuration spatiales donne d'abord une vue d'ensemble des formes urbaines. Elle souligne la croissance globale, les principales modalités d'occupation du sol, et aboutit fréquemment à une classification des sites et des paysages. Du mode de composition `précoloniale 'aux étapes contemporaines de consommation de l'espace périphérique, la croissance urbaine relève plus souvent d'un « mode extensif que d'un schéma de densification »⁴⁴. L'urbanisation galopante des villes ouest-Africaines est due à l'afflux massif des ruraux. Cette période est marquée par une « mutation très nette de la « conflictualité » et des guerres dans un monde désormais unipolaire : les guerres entre Etats

43 Pierre Xavier Trincaz : Colonisation et Régionalisme : Ziguinchor en Casamance, Edition de l'ORSTOM, Collection Travaux et documents n°172, Paris 1984, 259 pages.

⁴⁴ Said Madani (2012) : Mutations urbaines récentes des villes intermédiaires en Algérie : cas de Sétif ; Thèse de doctorat d'Etat en Architecture, Université Ferhat Abbas de Sétif ; Institut d'architecture et des Sciences de la terre, Département d'architecture 266 pages.

sont en régression, mais les violences civiles et guerres locales continuent et s'internationalisent »⁴⁵. Dans ce contexte, les réalités nouvelles de violences des droits de l'homme posent des déplacements humains forcés, internationaux ou internes. En effet, la Casamance n'a pas échappé à ce phénomène qui ne cesse de gangréner surtout au sein des Etats Africains. C'est dans ce contexte que la Casamance est confrontée depuis 1982 à une revendication indépendantiste, qui est source d'un conflit armé qui ne cesse de perdurer. Par conséquent, les exactions et l'insécurité ont fait fuir des milliers personnes des campagnes vers la ville de Ziguinchor en quête de sécurité. Depuis, la plupart des refugiés ou déplacés confrontés à des conditions d'existence lamentables et précaires, ont rejoint la ville de Ziguinchor. Cette nouvelle mobilité forcée a accru encore la pression démographique, causant un accroissement exponentiel de la population. En effet, « au cours de ces 20 ans de conflit, dans toutes ces zones stratégiques, la violence des affrontements a entrainé un exode de 60.000 à 80.000 personnes, et un abandon de plus de 231 villages, et 4000 élèves »⁴⁶, nouvellement installés dans la commune de Ziguinchor. Dès lors, l'exode de ces populations pose avec acuité le problème foncier. L'ONG, APRAN/SDP notait en 2009 le « déplacement à Ziguinchor de 23 villages avec 995 familles soit 10.522 personnes »⁴⁷. Ces personnes à revenus modestes voire inexistants, s'installent dans la périphérie où l'accès au foncier est plus facile, et qu'ils puissent pratiquer en même l'agriculture périurbaine, qui est la base de leur alimentation et de leur source de revenus, du fait que la majeure partie, ayant aucune qualification professionnelle, leur permettant à l'accès facile, à un emploi urbain autre que l'agriculture. En une décennie, la ville de Ziguinchor a connu une croissance démographique rapide, résultant une extension irrégulière dépassant ses limites officielles, qui était en 1972 à 3400 ha, pour atteindre aujourd'hui 4450 ha (ADM)⁴⁸. En effet, ne pouvant pas payer le loyer, ni acheter des terrains dans le centre-ville moins encore dans les quartiers anciens, s'installent dans les zones non loties, résultant de la multiplication de l'habitat spontané et d'une mutation considérable, ainsi qu'une occupation anarchique, compliquant la gestion

⁴⁵ Ruano Borblan (J-C) : La théorie des relations internationales : Sciences Humaines, n°116, mai 2001, PP 42-43.

⁴⁶ONG : Association pour la promotion rurale de l'arrondissement de Nyassia/ Solidarité-Développement -Paix (APRAN/SDP).

47 ONG : Association pour la promotion rurale de l'arrondissement de Nyassia/ Solidarité-Développement -Paix (APRAN/SDP).

foncière. Ce que confirment les travaux de DIEYE, 2009⁴⁹, selon lui quasiment tous les néo-citadins se sont retrouvés dans les quartiers périphériques à l'exception de Boucotte Centre. Car vue, la cartographie des zones d'installation des personnes déplacées, d'emblée nous comprenons que le phénomène est quasi-universel.

Dans toutes les villes du monde, plus particulièrement celles, Africaines, 99% des nouveaux arrivants, que ce soit, ceux ayant fui le conflit ou ceux qui ont fui les conditions difficiles des campagnes s'installent en périphérie. Ils vivent dans des zones dépourvues d'infrastructures de base, ni d'équipements et dans les conditions de promiscuité, de vulnérabilité et de précarité, sont confrontés à de nombreuses difficultés dans leur zone de résidence. L'afflux

49 Dieye Babacar : Personnes déplacées : les courants migratoires vers la ville de Ziguinchor du début du conflit Casamançais à nos jours : cas des venan de Nyassia et Niaguis, mémoire de maitrise, FLSH, UCAD, Dakar, 2009, 123 pages.

migratoire n'est pas seulement liée à la guerre indépendantiste, elle résulte encore de la sécheresse qui a sévit pendant cette période, dans toute l'Afrique de l'ouest, et qui n'épargne pas la Casamance. La période 1980-1989, marque comme les années précédentes, une recrudescence de la sécheresse au Sénégal causant des milliers de déplacés vers les villes. Cette crise profonde n'est imputable à la seule sécheresse. Dans le contexte de la « baisse des prix des principaux produits d'exportation tels que l'arachide, le coton, la nouvelle politique agricole de l'Etat qui s'est traduite par la réduction des subventions et la limitation des crédits pour l'achat d'intrants, et l'acquisition de matériel agricole »⁵⁰, sont autant de facteurs qui ont contribué à aggraver les conditions difficiles et précaires des paysans dans le milieu rural. En effet, les mouvements migratoires à caractère économique comprennent, à la fois le nomadisme, pas-total, le développement des activités de la pêche, du commerce et la recherche d'un emploi bien rémunéré en ville, sont autant de causes du départ des ruraux vers les ciels les plus cléments c'est-à-dire les villes. Pour plus de sécurisation foncière, la mairie procède à des lotissements des quartiers de Castor qui est une cité dénommée la « baguette magique », à cause sa position géographique, entourée par l'aéroport, l'université, par conséquent, elle est convoitée par les grands patrons de la ville. Kandialang n'a pas échappé à ces lotissements, dont l'application est faite en 2004 : nombre de parcelles 1466⁵¹.

La croissance urbaine se matérialise d'abord, par une occupation maximale des espaces restés libres à l'intérieur des enceintes et une augmentation des densités. Peu à peu, cette densité pose problème, car la classe aisée est la première à quitter la ville dense (centre-ville) pour s'installer dans les faubourgs aux limites de la ville : phénomène appelé gentrification. L'espace urbain prend une place de plus en plus grande et devient omniprésent (Haeringer, 1998, El-Haggar et al. 2003)⁵². Le manque sérieux d'espace dans le centre-ville et les anciens quartiers de Ziguinchor et le retour des conditions pluviométriques normales dans les quartiers comme : Escale, Santhiaba Est et Ouest, Goumel, Diéfaye, obligent les populations à partir vers la périphérie. Le retour des conditions pluviométriques normales, oblige les résidents des anciens quartiers à s'orienter vers la périphérie, surtout celle vers le sud, là où il

50 Arfang F Keita : Les mutations des terres agricoles autour de Ziguinchor, mémoire de master 2, UCAD, département de Géographie, 2012-2013, 96 pages.

énormes réserves foncières et d'infrastructures par exemple l'université. La partie sud de la ville est le futur pôle urbain de Ziguinchor. En plus, les enjeux fonciers (valorisation du foncier, conjugués au manque d'espaces constructibles dans le pôle urbain et la cherté des reliques de parcelles à vendre dans la ville, les paysages de la couronne périurbaine évoluent.

« Et 91% cette population venant de la ville ne s'y est installé que depuis 2000 »⁵³ affirme Sakho P., et Sy O., dans leurs travaux. Ainsi, il apparait que la périphérie est d'installation récente : « 88% de la population s'y installé, il y a moins de 30 ans. Alors qu'avant 1970, la population ne représentait que 4% de la population de la ville »⁵⁴. Ce qui montre, l'évolution

53 Sy Omar et Sakho Papa : « Dynamiques des paysages périurbains de la ville de Ziguinchor au Sénégal », 24 pages.

54 Sy Omar et Sakho Papa : « Dynamiques des paysages périurbains de la ville de Ziguinchor au Sénégal », 24 pages.

rapide de la ville de 2000 à nos jours. Le contexte lui étant favorable, la crise politico-armée qui sévit depuis les années 80, puis l'implantation de l'université Assane Seck dans le quartier de Diabir, favorise la mutation. Dans « la dernière décennie, on aborde plus nettement les pratiques actives d'insertion et de différenciation des populations en ville, qu'il s'agit bien de mettre en rapport avec le marché du travail et le changement socio-culturel (mobilité scolaire par exemple), puis plus l'université Assane Seck, et l'université Catholique, les instituts de formation, les écoles privées, participent beaucoup à la mutation urbaine. Nous notons, le désir d'avoir un emploi, avec l'arrivée des taxis clando, des motos taxis et plus récemment les mini bus TATA, arrivés depuis une année dans la commune de Ziguinchor, relient toutes les artères de la ville, des plus lointains quartiers au centre-ville

Cette évolution démographique s'accompagne d'une prolifération de l'habitat spontané. Depuis cette dernière décennie, la ville de Ziguinchor est convoitée pour sa capacité à créer de petits emplois, mais encore pour les jeunes étudiants et élèves désireux de poursuivre leur étude. Des lotissements et restructurations ont été menés, par la mairie : le plan d'application n°1, le 23 Novembre 2005 : nombre de parcelles 1448⁵⁵. A cet égard, une politique préventive, basée sur la planification rationnelle de l'espace et l'aménagement de site d'accueil, permettrait de résoudre ce problème de manque d'espace dans la commune de

Ziguinchor. L'urbanisation galopante combinée à une planification insuffisante caractérisant certaines villes, contraste fortement avec le phénomène de périurbanisation et de recomposition urbaine. La ville favorise la monétarisation de l'économie, facilite la mobilité sociale et l'adéquation entre l'offre et la demande de main-d'oeuvre qualifiée, élargit les débouchés de la production industrielle et agricole remarque Paul Bairoch. Cela résulte de l'évolution rapide et exponentielle surtout ces dernières années, qui donnent à la ville de Ziguinchor un fort taux d'urbanisation par rapport à sa région. Le taux d'urbanisation du département qui est de 83,7% tire la moyenne régionale vers le haut, alors que Bignona et Oussouye ont des taux respectifs d'urbanisation de 16,56% et 11,32%⁵⁶. La ville d'aujourd'hui, dont les frontières sont de plus en plus incertaines, se présente comme « une nappe urbaine qui semble s'étendre à l'infini » (May et al, 1998, P.7)⁵⁷. Son extension peut prendre différentes formes, selon différents contextes et différentes contraintes (Wiel, 1990a)⁵⁸. Dans d'un contexte de la crise du monde rural, aggravée par la sécheresse, le conflit armée, sont autant de facteurs favorable à la mutation urbaine de Ziguinchor. En plus, les contraintes du fleuve Casamance, obligeant la ville à évoluer, que vers le Sud, sud-ouest et sud-est.

56 Service Régional de la Statistique et de la démographie de Ziguinchor : Situation économique et Sociale de la Région de Ziguinchor, 2010, 170 pages.

TROISIEME PARTIE : GESTION FONCIERE

I Les enjeux et conflits fonciers.

A) Les enjeux fonciers.

Dans tous ces espaces, le foncier a un enjeu crucial et sa gestion doit être située dans une perspective globale, car son utilisation rationnelle dépend des perspectives de développement des territoires. Dans un contexte de pénurie de terres dans la commune de Ziguinchor, il est important de s'assurer que l'utilisation de ces terres ne dépende du bon vouloir des pouvoirs locaux conjoncturels. La terre est considérée comme une production de richesse, support de toutes les activités sur terre. Par conséquent, elle est « devenue aujourd'hui une source de revenu, y accéder exige le paiement de sommes importantes »59 Paré, L., Les nouvelles lois d'orientation foncières d'aménagement et d'urbanisme, libéralisent le marché du foncier et élargissent le champ des acteurs. Au niveau des communes, après chaque achat de terrain loti, l'acheteur paie une mutation, et cette taxe revient à la commune. En plus lors d'un nouveau lotissement, les propriétaires paient les frais de bornage à la mairie. Pour les populations, la vente des terrains constituent un moyen d'enrichissement, surtout s'il existe une plus-value. L'exemple de Diabir dans la ville de Ziguinchor, avant l'implantation de l'université et l'école des soeurs les terrains coutaient moins de 300.000 FCFA. Mais aujourd'hui, en 2015, les prix vont jusqu'à atteindre les quatre voire cinq millions surtout les lieux, les plus proches de l'université. C'est pourquoi, beaucoup investissent dans l'achat et la revente des terrains, comme le dit l'adage peul « la terre ne demande ni à boire, ni à manger », donc l'investissement sur la terre ne sera que bénéfique.

Selon les traditions négro-africaines, la terre n'est pas assimilable à un simple objet. Les sociétés traditionnelles lui confèrent un caractère sacré. La prise de possession de la terre donne un droit d'usage qui est attribué par le maitre des terres, le Lamane qui le descendant du premier occupant. Le Lamane perçoit un droit d'installation versé en nature par le bénéficiaire. Mais, dans la pratique au bout de deux ou trois génération, la tenure reçue se

59 Pare Lacinan, 2001 : Les droits délégués dans l'aire cotonnière du Burkina Faso,

transforme en propriété de fait définitive. Toujours dans ces sociétés, l'accès à la terre se fait en fonction des classes sociales. S'entendre sur les enjeux, c'est en définitive inciter chaque acteur à accepter les enjeux portés par le problème de la transparence de la gestion foncière.

B) Les conflits fonciers

La croissance urbaine actuelle dans toutes les villes du pays rend la question de la gestion foncière complexe, dans ces espaces. Il n'y a pas de semaine sans que les organes de presse ne se fassent l'écho de dysfonctionnements graves dans le système de gestion des terres. La gestion du foncier apparait comme déconnectée de la gestion du développement spatial et de l'aménagement des collectivités. En effet, la terre est vue comme une ressource intégrée dans les champs marchands et politiciens, alors qu'elle est le support des possibilités de croissance durable des communautés. Et comme nous le constatons que le problème foncier est en partie à l'origine du conflit Casamançais.

Encadré1 : Entretien avec Séckou Sadio des services techniques de la mairie de Ziguinchor

Pour pallier le manque d'espace dans la commune de Ziguinchor, les autorités municipales, de concert avec les services déconcentrés (cadastre, Domaines, Urbanisme) sont en train d'envisager de nouvelles extensions communales sur un rayon de 7 km, en négociant avec les communes rurales de Boutoupa Camaracounda et Enampor, pour l'intégration des villages de DJibélor, Boutoute, Mpack, ainsi que Kantène dans le périmètre communal et de Niaguis. Car la ville ne dispose plus de réserves foncières. En plus, une pluie tombe, le centre-ville Escale, Santhiaba, Belfort, Goumel et Diéfaye sont débordés par les inondations. Un plan Directeur d'Urbanisme, n'ayant été pas réhabilité par manque de moyens financiers bloque ce projet. Quant à la gestion des litiges fonciers, une commission a été mise en place, qui se réunit tous les vendredis, pour essayer de régler ces différends. Selon lui toujours, l'extension spatiale de la commune n'est plus possible que, vers le sud-ouest, sud-est, et sud. Du fait des contraintes naturelles du nord, causées par le fleuve Casamance. Par ailleurs, les litiges fonciers sont fréquents surtout dans les quartiers de Coboda et Kandialang

Les contradictions entre normes locales, elles-mêmes plurielles et évolutives, et normes publiques, complexes, peu ou mal connues, contradictoires (entre textes sectoriels, entre cadre légal et politique officieuse, etc.) offrent des opportunités pour des revendications opportunistes, s'appuyant sur un tel ou tel registre argumentaire, sur telle ou telle autorité dont on peut obtenir l'appui. Vers les villages comme les mandina, des terres ancestrales sont convoitées par les populations urbaines de Ziguinchor, situées à quelques kilomètres au sud de la commune. Par conséquent, la course pour l'accès au foncier est rude dans cette partie de la commune. Ces villages situés juste à quelques mètres de la commune sont convoités par les autorités de la commune de Ziguinchor, car le périmètre communal est fini. Donc, pour trouver plus d'espaces, les autorités veulent intégrer ces villages dans leur espace communal. Mais l'enjeu est énorme car les autorités des autres communes ne veulent pas accepter cette proposition, qui résulterait à réduire leur espace.

Car si ces zones sont loties, et attribuées à la population de Ziguinchor, non seulement, le nombre d'habitant augmente pour la ville de Ziguinchor, par contre dans les autres communes, leurs populations diminueraient. L'enjeu économique, est sans doute crucial, étant donné que ces communes perdront les taxes et les frais de bornage.

Toute l'histoire de la Casamance montre, combien ses habitants, et peut être plus encore les Diola, sont attachés à l'autogestion de leur terre et violemment opposés à toutes suggestion concernant son attribution ou son utilisation. Dans la commune de Ziguinchor, les litiges fonciers sont fréquents, mais dans les quartiers comme Coboda et Kandialang

D'après les témoignages d'un habitant du quartier de Kandialang « après le lotissement du quartier, le maire a pris 40% pour recaser les déguerpis des boulevards, et selon lui le maire a mal agit, car il n'a pas suivi la voie légale. Ce qui est à l'origine des ruées

des nordistes, dans ces parties de la ville, en confisquant les terres d'autrui, résultant à une frustration de la population autochtone, moi-même, j'ai été victime de ces faits »⁶⁰.

Dans la commune de Ziguinchor, 39,3% des litiges fonciers sont dus à la vente à plusieurs acheteurs une même parcelle, résultant à une copropriété difficilement gérée par les autorités de la gestion urbaine⁶¹. Pour pallier ce phénomène récurrent, les autorités de la ville de Ziguinchor ont mis en place une commission chargée de régler ces problèmes fonciers dénommée : gestion de litiges fonciers qui se réunit tous les vendredis pour examiner les dossiers. L'avancée très rapide de l'urbanisation exige des moyens de maitrise de gestion foncière, des situations très complexes afin de trouver des solutions adéquates aux problèmes que vivent nos villes et surtout d'éviter les dysfonctionnements. L'importance du foncier s'explique aussi par le fait que le sol est un bien rare dans un contexte urbain de Ziguinchor, étant donné qu'il figure parmi les éléments constitutifs de l'espace conséquence, son

60 Source : Enquête de terrain, Assane Diallo, Septembre 2015 : témoignage d'un habitant du quartier de Kandialang.

accession devient difficile dans une ville où, il n'existe quasiment plus de réserves foncières, cela résulte.

Cette photo illustre la récurrence des conflits fonciers dans la commune, car cette parcelle appartient à trois personnes différentes, et chacune a implanté sa plaque pour preuve, que, celle-ci l'appartient. La corruptibilité des autorités, la méconnaissance, par les agents de l'Etat des réalités foncières locales, l'absence de continuité des arbitrages rendus, accroissent la relative confusion du jeu foncier. Toujours d'après un habitant du quartier, un de ses voisins est en prison car « il avait vendu le terrain à plusieurs personnes différentes, ce qui lui a valu d'être incarcéré »⁶², c'est-à-dire la vente multiple d'une même parcelle. En plus, 35,33%, des

litiges sont liés à d'autres problèmes par exemple des problèmes familiaux après la mort du chef de famille, les héritiers se rivalisent pour le contrôle de la maison, et par conséquent les récalcitrants n'hésiteront pas à voler les papiers de la maison et revendre cette dernière. L'expropriation, la fiabilité des documents et l'occupation anarchique : 7,33%, 10% et 8% sont aussi remarquables, car lors des transactions foncières beaucoup ne suivent pas les procédures normales et légales, ce qui est l'origine de ce pourcentage élevé de faux documents⁶³. Dans la commune beaucoup de logements ont précédé le lotissement surtout dans les quartiers périphériques, assimilés à un monde rural. Lors de la recrudescence des combats, les populations ont fui leurs habitations pour plus de sécurité, s'installer dans la commune de Ziguinchor.

Ce graphique monte un réel problème foncier dans la ville de Ziguinchor, car d'après notre enquête 47,70% des personnes interrogées ont assisté à un litige foncier entre les populations de la commune et 53,30% affirment ne pas assister à ce problème

Dans la gestion foncière, nous ne pouvons pas écarter l'administration centrale qu'est l'Etat. En effet, le sol Sénégalais est divisé en trois ensembles domaniaux (Joël turbe schawachtger, 2008)⁶⁴. Le domaine de l'Etat, qui ne représente que 3% du sol, est divisé en public et privé. Le domaine des particuliers, qui regroupe 2%, il s'agit de la propriété privée soumise au régime de l'immatriculation. Le domaine national qui représente la plus grande partie, environ 95%, du sol est régi par la loi du 17 juin 1964, précisant que l'Etat n'est propriétaire mais le détient pour le compte de tous. En effet, le domaine national : sa création marque un tournant crucial dans l'évolution du système domanial et foncier, étant donné qu'elle ait parvenu à donner un régime juridique à toutes les terres sans statut écrit ainsi que, celles où s'exercent les droits coutumiers. Le domaine national du Sénégal est défini comme « constituent le domaine national toutes les terres non classées dans le domaine public, non immatriculées ou dont la propriété n'a pas été transcrite à la conservation des hypothèques à la date d'entrée en vigueur de la présente loi. Ne font non plus parti du domaine national les terres qui à cette date, font l'objet d'une procédure d'immatriculation au nom d'une personne autre que l'Etat »⁶⁵. L'article premier de la loi 64-46 du 17 juin 1964, concernant le domaine national, des dispositions transitoires à une période de six mois à compter la date de la sortie du décret d'application de la loi, ont été mises pour permettre à certains occupants de ce dit domaine, ayant réalisé une mise en valeur, de requérir à l'immatriculation des terrains. Par conséquent, certaines populations contournent la loi ou l'ignorent et font immatriculer avec la complicité des agents de l'Etat. Cela est au dualisme, que souffre le système foncier Sénégalais, entre droit moderne et droit traditionnel (coutumier). Tandis que, si nous nous basions sur l'article 3 de la loi sur le domaine national, seul l'Etat est habileté à immatriculer les terres du domaine national à son nom et de les attribuer. Quant à l'article 2 : les terres du domaine national sont simplement détenues par l'Etat, la puissance publique n'en est pas le propriétaire. Par conséquent, l'Etat est considéré comme « maitre des terres »⁶⁶ sur l'ensemble du territoire national relativement au domaine national. Les terrains du domaine national sont subdivisés en quatre zones :

Les zones urbaines regroupent les terres du domaine national situées au niveau du territoire communal ou d'un groupement d'urbanisme. La vocation de ces zones, est de servir de réserves foncières pour l'aménagement et le développement des centres urbains. Cette catégorie peut concerner les terrains à bâtir et des terrains à vocation agricole.

Les zones de terroirs correspondent aux terres qui sont régulièrement exploitées par l'habitat rural, la culture ou l'élevage.

Les zones pionnières sont destinées à recevoir les programmes d'aménagement rural et de développement. En somme, la mission de la gestion foncière est assurée au premier rang par l'Etat, à travers les services déconcentrés de l'Etat les domaines, du cadastre, mais également les autorités administratives ou locales.

La gestion foncière, ne peut pas être assurée sans les collectivités locales, qui sont la pièce maitresse dans ce domaine. Celle-ci fait partie, des neuf domaines de compétences transférées aux collectivités locales, ainsi que les domaines de l'urbanisme et de l'habitat. Dans ce domaine, la décentralisation de la gestion foncière est définie comme un instrument de transfert d'autorité et de responsabilité, ainsi que des compétences du pouvoir central, aux collectivités locales. C'est dans ce contexte que, les collectivités locales ont reçu une délégation de l'Etat pour la gestion foncière qui concerne directement les terrains des citoyens, pour une gestion transparente et concertée, c'est dans ce sens que Soungalo Ouattara, 2007 :la décentralisation exige une intégration ou une participation de tous les citoyens à la gestion du pouvoir qui est un corollaire de la démocratie, non pas pour alléger seulement l'Etat, mais comme un droit citoyen dans une confiance réciproque qui permet à

toutes les composantes sociales de contribuer à tenir le cap de la bonne gouvernance »⁶⁷. Cependant, en ce qui concerne, la gestion foncière, cette démocratie manque vraiment, car la complexité de cette gestion se situe au-dessus de la démocratie. Le transfert de compétences, concerne quelques points saillants comme, la gestion des domaines, l'article dix-sept montre que, «les compétences transférées aux régions, communes et communautés rurales en matière domaniale concernant la gestion et l'utilisation du domaine privé de l'Etat, du domaine public et du domaine national »⁶⁸. En ce qui concerne le domaine privé de l'Etat, ce dernier pourrait céder son domaine aux collectivités locales ou nouer des conventions avec celles-ci. Pour le domaine public, l'Etat, a également transféré la gestion du domaine maritime et fluvial, aux régions pour des projets ou opérations initiées par des personnes morales ou privées excepté l'Etat. Quant au domaine national, leurs terres situées dans les zones urbaines peuvent être immatriculées au nom de l'Etat et affectées aux communes en cas de besoins, surtout pour servir d'assiette foncière, à des équipements collectifs. Ces terres immatriculées, servent d'assiette foncière à des lotissements et restent propriété de l'Etat, même si la commission d'attribution des parcelles est faite sous la houlette du maire. Cette commission se compose du maire ; président, le receveur des domaines ; en tant que rapporteur et secrétaire, le chef du service de l'urbanisme, le chef des services techniques communaux, un conseiller municipal et le délégué du ou des quartiers concernés. Après la commission fait un procès-verbal, qui est soumis à l'approbation du préfet. Le receveur des domaines établit, également, après le procès-verbal dûment approuvé, les actes d'affectation correspondante. Enfin, les actes pour être validés, doivent être approuvés par le gouverneur de la région. Si tel n'est pas le cas, le lotissent n'est pas transparent ou erroné, causant des problèmes entre propriétaire. Car, pour des intérêts personnels, certaines collectivités locales ne respectent pas toute la procédure du lotissement. Parfois, les autorités se sont progressivement engagées dans les travers d'un « urbanisme d'opportunités foncières », qui a eu pour résultat de multiples dysfonctionnements constatés⁶⁹. Le déficit de formation, d'information et de capacités de gestion des élus, l'insuffisance de ressources humaines de qualité. C'est pourquoi suite aux compétences transférées, les communes ont vu leurs besoins en ressources humaines de

69 Hesseling Gerti, Smit Sypkens : Le droit foncier au Sénégal : l'impact de la réforme foncière en basse Casamance : rapport de recherche, ASC African studies centre Leiden/the Netherlands, 150 pages.

qualité augmentés. En effet, ces pratiques ont été les principales causes de la rareté de terrain, aggravée par la complexité des statuts fonciers et la dualité des régimes juridiques qui les régissent. Ceci a été la porte ouverte à toutes les dérives El malti, 2005/2. Afin d'éviter des errements et dérives, l'Etat a été très prudent dans le transfert de certaines compétences, en adoptant la démarche de cogestion. En effet, pour la clientèle politique, certains responsables locaux procèdent à la distribution massive de parcelles issues de lotissement de terrains de l'Etat, parfois combinée par une très grande méconnaissance des textes et règles d'urbanisme par la réalisation de lotissements non approuvés. Cependant, les communes n'ayant pas de compétences en matière de gestion du domaine national, malgré tout, certaines municipalités, font des lotissements des terrains non immatriculés, tout tant, affectant des parcelles, résultant à une utilisation abusive, ayant pour conséquences une inflation des prix des terrains, voire une problématique d'accès pour les couches à plus faible revenu à des parcelles viabilisées. Dans la commune de Ziguinchor, beaucoup de quartiers ne sont pas viabilisés, les voies non plus ne sont pas ouvertes comme les quartiers : Kandialang, Diéfaye, Néma 2, Coboda, et Kandialang ouest. Mais le quartier de Néma 2 cause énormes problèmes à la municipalité Ziguinchoroise. Conséquence de cette maladresse de gestion foncière, surtout le manque de plan directeur d'urbanisme, qui n'est plus fonctionnel depuis longtemps accentue la création de quartiers spontanés, ainsi que, certaines populations n'ont d'autre recours que de s'installer dans les zones non aedificandi par le plan de 1983. Alors que, le rôle des plans directeurs d'urbanismes c'est de fixer les orientations générales et d'indiquer les éléments essentiels de l'aménagement urbain, dans le cadre du plan national d'aménagement du territoire (art 17). Cela concerne 41 ha du quartier de Néma 2, une partie du quartier est classée en zone non aedificandi par le PDU de 1984, car située dans le cône d'envoi délimité par l'ASECNA, à l'est de l'aéroport. Ces implantations ont été tolérées au milieu des années 1980, suite à l'afflux massif de migrants à la quête de sécurité. Au total 361 ha devraient être révisés, pour éradiquer l'habitat spontané.

Elles sont incontournables dans la gestion foncière dans toutes les villes Sénégalaises, généralement et particulièrement dans celle de Ziguinchor. Selon la tradition négro-africaine, la terre est considérée comme quelque chose de sacré. Avant le code civil introduit par les Français en Afrique occidentale Française, la gestion des terres et sa répartition étaient assurées par le Lamane c'est-à-dire le maître des terres. Après, l'accession du Sénégal à la magistrature suprême, plus particulièrement avec l'introduction de la loi 64-46, nous assistons à une suppression des droits coutumiers. Alors qu'en réalité cette abrogation n'a pas réellement affecté les propriétaires traditionnels.

Les problèmes fonciers qui sont devenus, aujourd'hui si préoccupants prennent leurs racines dans l'anachronisme entre trois éléments : les régimes fonciers en pratique, les instruments de gestion des patrimoines concernés et les hommes chargés de mettre en oeuvre ces instruments. Cela résulte à des litiges fonciers nombreux entre populations ou entre la commune et les populations. L'autre problème pour les populations, beaucoup d'entre eux ne connaissent pas leur mission.

Chapitre II : Gestion foncière et mutation urbaine dans la commune de Ziguinchor.

1 Acheteurs de terrains à bâtir

L'augmentation du bâti a été particulièrement spectaculaire à Ziguinchor depuis l'indépendance à nos jours, combine la densification du bâti dans les zones agricoles et les bâtis construits sur de nouvelles zones urbaines. La ville de Ziguinchor est toujours envahie par les populations envie de changer leur cadre de vie, ou qui y arrivent pour un service (Fonctionnaires, déplacés forcés, jeunes issus du monde rural etc.). En effet, une fois leur implantation dans la commune, ils essaient de se payer une maison. 31,1% des terrains achetés par les particuliers, c'est-à-dire (ouvriers, agriculteurs, ceux exerçant les petits métiers etc.), les fonctionnaires et les commerçants, 24% et 15,3% qui se trouvent surtout dans les quartiers Goumel, Diéfaye, des HLM Boudody et Néma, cité Biagui II, en plus dans les quartiers comme Diabir, Castor et aux alentours de l'université Asseck Seck⁷⁰. La ruée vers ces quartiers est due à leurs infrastructures, beaucoup de commerçants, fonctionnaires et émigrés achètent des terrains pour l'habitation et location en même temps ou tout simplement pour la location, parce que la demande a augmenté de manière spectaculaire. La majeure partie des personnes interrogées, d'une part, viennent du centre-ville de Ziguinchor, où ils louaient des maisons, d'autre part les conditions difficiles (inondation, ordures ménagères, promiscuité) étaient à l'origine de leur départ vers la périphérie sud, considérée comme le futur pôle urbain de Ziguinchor. Les émigrés et les réfugiés représentent respectivement, 19,3% et 5,3%, les émigrés construisent de belles maisons de type moderne symbole de la réussite sociale dans cette région du Sénégal, soit pour leur famille soit pour la location, tout en sachant que la location est très rentable, dans la commune de Ziguinchor⁷¹.

2 Les formalités administratives.

« L'acheteur établit un acte de vente avec le vendeur, qu'il va légaliser au niveau de la mairie en présence de deux témoins plus la photocopie de leur carte d'identité nationale. Il envoie l'acte de vente et le quitus de paiement des frais de bornage au niveau des services des impôts et domaines pour faire la mutation de la terre de la marche en son nom en s'acquittant des frais de mutation » Alors que, d'autres refusent catégoriquement se suivre cette procédure pour payer de l'argent à la mairie. Selon l'article 2 : du code de l'urbanisme précise que « l'élaboration et l'exécution de la politique de l'urbanisme comportent la consultation des conseils ou de commissions où sont représentés les populations et collectivités locales intéressées, ainsi que les organismes socio-économiques, dans les conditions définies par la partie réglementaire du présent code ». En effet, ces dispositions rendent en principe impossible les opérations et transactions sur le foncier qui ne sont pas intégrés dans une vision cohérente et participative des sols dans une communauté.

II) Services sociaux de base et formation de la valeur vénale des parcelles.

a) Les services sociaux de base :

Actuellement, la régularisation foncière, les infrastructures et équipements collectifs en cours de réalisation quasiment, dans tous les quartiers périphériques (routes, université, hôpital, collège, électrification etc.) semblent doper les opérations d'installation des populations à la périphérie. C'est dans ce contexte, que nous partageons le point de vue Chaléard J-L et Charvet J-P., 2004⁷² : la périphérie présente aujourd'hui beaucoup d'atouts pour être attractive : possibilité de logements moins chers et plus spatiaux, l'habitat individuel avec possibilité de s'aménager un petit jardin...suivant le modèle Européen. En effet, plusieurs facteurs expliquent la mutation urbaine rapide de la périphérie : prix du foncier, taille des parcelles, renchérissement du coût de la vie, « la présence de l'Etat, la municipalité, des populations, ne fait que renforcer les mutations urbaines dans la commune de Ziguinchor »⁷³. Le foncier est un élément rare, cher et non renouvelable, ou on peut dire c'est l'un des grands piliers fondateurs de toute stratégie d'habitat, c'est pour ça qu'ils nécessitent une remise en ordre profonde de sa gestion, de son utilisation et de son organisation pour l'économiser. Nous pouvons citer encore la disponibilité d'une desserte en infrastructure à la périphérie, la disponibilité de réserve foncière propice à des extensions, la mise en place de la ZAC a enclenché une dynamique comme l'occupation d'anciennes zones de cultures au profit de l'habitat. Les opérations de lotissement de la plupart des quartiers périphériques, ont ouvert la voie aux habitants désireux de construire ainsi que ceux venus du monde rural et ayant fui le conflit Casamançais. Dans ce sens la municipalité a procédé à la mise en place des infrastructures et équipements sociaux. Dans la mutation urbaine, la municipalité a toujours accompagné ces processus. Elle a intégré Diabir, Kandialang, Kénya dans la commune, et depuis lors ces villages ont changé de visage, de même que leur statut a changé.

73 Sy (Oumar) et Sakho (Papa) : « Dynamiques des paysages périurbains de la ville de Ziguinchor au Sénégal », 24 pages.

La situation est d'autant plus grave qu'avec le lotissement en 2005 de ce qui restait de Kandialang, « la taille des parcelles est passée de 300m² à 200m², menaçant ainsi la survie

des vergers et de beaucoup d'autres d'arbres fruitiers »⁷⁴. Ces extensions ont occasionné des recompositions spatiales importantes avec une reconversion totale de toutes les zones de cultures en zones d'habitat, constituant ainsi les atouts privilégiant la mutation urbaine de la ville de Ziguinchor.

L'autre facteur à l'origine des mutations urbaines vers la périphérie, est la mise en place des infrastructures éducatives, comme l'université Assane Seck de Ziguinchor, l'établissement de l'orphelinat, le collège et l'école élémentaire l'Agence des Musulmans d'Afrique (AMA), a contribué à renforcer la présence des populations dans la périphérie. En effet, depuis lors, la spéculation foncière est généralement l'oeuvre de grands commerçants, des fonctionnaires avec un revenu un peu plus élevé ainsi que les ressortissants Bissau Guinéens. Ainsi, dans les lotissements situés en face de l'université, il est prévu 2.039 parcelles de 300m², trois réserves administratives, deux centres sociaux, deux écoles primaires, un collège, une école arabe, un terrain de jeune, une Eglise, deux Mosquées, un dispensaire, un marché, onze espaces verts et un verger⁷⁵. Toutes, ces opérations urbaines montrent le facteur déterminant dans le processus d'installation de la population dans ces parties dans la ville. Selon les travaux de Sakho P., et à Ziguinchor on dénombre vingt-quatre coopérations d'habitat parmi lesquelles, celles des émigrés ressortissants de la Casamance en Europe et celles des agents de l'administration (SOFORAL). C'est à partir de 1981 que la construction sociale a connu un regain de faveur, grâce à la réorganisation du système de financement. « Avec l'instauration d'un crédit-relais fourni par la BHS, a élargi la promotion immobilière un nombre accru d'intervenants privés, et crée au profit des organismes logeurs publics des conditions de financement plus favorables à la relance de leurs programmes de construction »⁷⁶.

74 Arfang Fodé Keita : La mutation des terres agricoles autour de Ziguinchor, mémoire de master 2 : Aménagement du Territoire, Décentralisation et Développement Local (ATDDL), 96 pages.

75 Sy (Oumar) et Sakho (Papa) : « Dynamiques des paysages périurbains de la ville de Ziguinchor au Sénégal », 24 pages.

76 Les interventions de la BHS entre 1981 et 1987 ont permis la construction de 5542 logements et la mise à disposition de 1847 parcelles.

Photo 2 : Immeuble locatif sur la route de l'université et campus social des soeurs Franciscaines.

Ceci montre, l'importance qu'exercent ces coopérations dans le domaine de l'immobilier. Depuis quelques années, le développement des moyens de transport ont accentué le déplacement des citadins de Ziguinchor. Avec l'avènement des motos-taxis, des minibus tata, a permis une accessibilité facile de tous les quartiers depuis le centre-ville jusqu'au plus lointain quartier à un tarif exceptionnel qui est de cent franc CFA.

Le déplacement devenu plus facile et plus satisfaisant, les populations ont désormais eu le courage d'habiter dans à la périphérie. C'est dans ce sens que « les constructions modernes de type en dur sont érigées : le développement de modèles architecturaux de type occidental qui se substituent ceux locaux. A Ziguinchor la construction d'une belle maison est considérée comme une réussite sociale. L'autre facteur déterminant, c'est la régularisation et la sécurisation du foncier par le lotissement, ceci a dopé les populations à s'orienter vers la périphérie. Dans ce cadre, d'autres grands projets d'urbanisation de l'Etat sont prévus dans l'axe sud, particulièrement à Kantène un village de la commune rurale de Niaguis. Il s'agit des parcelles assainies se Ziguinchor de deux-cent parcelles et les zones d'aménagement concerté de trois-cent parcelles menées par le ministre de l'urbanisme à Ziguinchor. L'arrivée massive de population, soutenue par la croissance démographique très élevée, ont déclenché des mutations urbaines considérable à la périphérie de Ziguinchor. En définitive, les différents acteurs à savoire la population locale, les secteurs privés, les réfugiés de la guerre, ceux qui ont fui les conditions difficile des campagnes ainsi

que la municipalité et l'Etat, ont chacun contribué aux mutations urbaines en cours à Ziguinchor.

b) Formation de la valeur vénale.

Dans la commune de Ziguinchor, les terrains sont chers selon l'analyse de beaucoup de citadins Ziguinchorois, surtout avec la viabilisation des parcelles dans la plupart des quartiers. Mais le problème majeur, certains quartiers viabilisés, il reste beaucoup de chose à faire : la mise en place des réseaux d'eau, électrique, etc. « Les terrains sont chers parce qu'ils sont rares et tout ce qui est rare est cher »⁷⁷. Autrement dit, si vous seriez passés, il y a seulement dix à quinze années, vous auriez trouvé beaucoup de terrains à acheter, mais aujourd'hui, il n'y en a quasiment plus, surtout dans le centre-ville. C'est dans ce contexte,

77 Rapport du CNES/conseil économique et social novembre 1998, institut/avant-projet sur la ville ou le devenir urbain du pays.

que la ville de Ziguinchor a prévu d'élargir son périmètre communal en procédant à de nombreux lotissements ou de restructuration des quartiers pour combler le vide. Car l'entrée foncière articule deux phénomènes de la même question : la production foncière et la consommation foncière. Toutes peuvent être définies comme la transformation de terres agricoles ou non bâties en terrains à urbaniser.

Quartiers	Prix en millions	Causes d'augmentation de la valeur vénale des terrains
Santhiaba	20 à 30	Centre-ville, coeur de Ziguinchor, il n'y a plus d'espaces.
Boucotte	13 à 14	Proche du centre-ville, rareté des terrains nus, infrastructures commerciales comme le grand marché de Boucotte Nord, c'est un ancien quartier loti et viabilisé en 1926.
Castor	7 à 10	C'est une cité appelée « baguette magique » à cause de sa position géographique, qui se situe entre l'aéroport, l'université, par conséquent elle est convoitée par les grands patrons, en plus l'avenir de la ville de Ziguinchor tend vers cette partie sud de la ville.
Diabir	2 à 7	Aux alentours de l'université les terrains coutent 4 à 7 millions, au fur et à mesure de l'éloignement de la route, en allant au fond les terrains coutent de 1.5 à 2.5 million, il y a d'énorme réserves foncières, en plus des infrastructures éducatives comme : l'université, AMA, l'école de l'agriculture, un institut scientifique. En définitive, c'est le futur pôle urbain de Ziguinchor.
Kénya	3 à 5	Proximité de l'université, le complexe Turc YAVUZ SELIM, AMA le camp sapeur et le retour du climat de

		paix depuis 2009.
Goumel	6 à 8	Cité lotie et viabilisée par l'agence immobilière en collaboration avec la BHS, proche du centre-ville, habitée par la plupart des fonctionnaires et émigrés.
Lyndiane	2 à 4	Agriculture périurbaine, car il y a beaucoup de riziculteurs dans cette partie de la ville.
Néma	10 à 12	Proximité du Centre-ville, anciens quartier loti et bien aménagé.
Colobane	3 à 5	Rareté de terrains nus, pas loin du centre-ville.
Djiboc, Alwar	2 à 5	L'implantation du lycée Oumar Lamine Badji, zone plane pas d'inondation, il y a la stabilité.
Coboda	2 à 4	Forte demande, la viabilisation des parcelles nouvellement loties depuis 2005, l'agriculture périurbaine pratiquée dans ces zones.
Kandé (Alassane et Sibink)	4 à 5	Des services sociaux de base, il y a la route nationale par conséquent l'accès au centre-ville est facile, des campements touristiques y sont nombreux, le lycée de oumar Lamine Badji est proche.
Tilène	8 à 10	Position géographique, proche du boulevard 54 menant à Bissau, zone plane y a d'inondation, stabilité.
Belfort	5 à 7	Proximité du centre-ville, ancien quartier, y a plus d'espace tout est plein.
Kandialang	2 à 5	Selon la position du terrain à Kandialang, la forte demande influence les prix, ce qui résulte d'une augmentation depuis la recrudescence des violences en Casamance vers les années 90, car la majeure partie des habitants ont fui le conflit.

Les prix des terrains au m² varient considérablement d'un quartier à l'autre, depuis les cessions gratuites jusqu'à 100 FCFA, voire 200 FCFA hors escale. Aujourd'hui, les terrains se vendent plus chers dans certains quartiers (anciens quartiers, et dans les cités comme Goumel et Castor), et que les cessions gratuites, les héritages ou les ventes à très bon marché deviennent fréquents dans la périphérie. Suite à l'augmentation rapide de la population, la surface occupée pour habitant va de 15m² à 600m², avec une moyenne de 83m². Cette surface pour un habitant, relativement élevée tend à diminuer, vu l'augmentation du nombre de personnes, consécutives à l'immigration, et plus tard le conflit Casamançais ayant un nombre important de déplacés depuis trois décennies. Dans un contexte de mutation urbaine dans la ville de Ziguinchor : comment organiser l'observation des prix et expliquer leurs mouvements ? « C'est à la différence de ces prix ou le site et des lots à vendre, qu'est née cette mutation urbaine à Ziguinchor, du fait que, les plus démunis n'ayant pas les moyens financiers nécessaires de se payer une parcelle viabilisée et bien aménagée, vont s'installer à la périphérie, là où les terrains sont plus à leurs portée »⁷⁸. L'augmentation fulgurante de la population résulte de ce que nous appelons explosion urbaine « qui a produit des formes d'occupation de l'espace et de construction qui altère l'image de la ville et l'équilibre social, outre la prolifération d'habitat spontané, les règles de l'urbanisme et de la construction sont transgressées »⁷⁹. Les inondations et l'accessibilité posent un grand problème à la ville de Ziguinchor. Depuis le retour des conditions pluviométriques normales la plupart des quartiers de Ziguinchor sont confrontés à d'énormes problèmes aigus.

Le manque d'assainissement est visible partout dans les quartiers comme Escale, Goumel, Diéfaye, Santhiaba, Coboba et Belfort, posant un grand problème d'accessibilité surtout pendant la saison des pluies. Quant à la sécurité, son manque est remarquable à la périphérie surtout à Kandé. La croissance spatiale allonge considérablement les distances et aggrave les inégalités en infrastructures. En effet, cela résulte à une crise urbaine qui se lit à travers le déficit de la collecte et l'évacuation des ordures ménagères. Par conséquent les plus aisés s'orientent vers les quartiers périphériques, dans des zones planes, contribuant à une mutation remarquable.

⁷⁸ Témoignage d'un habitant de Ziguinchor lors de mes enquêtes de terrain, Septembre 2015.

79 Rapport du CNES (Conseil Economique et Social), Novembre 1998, intitulé : Avant-projet sur la ville ou le devenir urbain du pays (Sénégal)

Conclusion générale

D'abord, comptoir fortifié pour la traite des esclaves en ce lieu, le bourg devient un lieu de regroupement et d'expédition des produits collectés dans les villages de la région. La traite de la gomme en fait un centre commercial Français, mais avec le commerce de l'arachide l'enclave Française va devenir une ville qui ne cesse de grandir. L'un des résultats majeurs de cette urbanisation est une reconversion de tous les espaces de cultures en zones d'habitats et d'infrastructures. L'analyse théorique usitée à définir un cadre conceptuel d'analyse du phénomène de la gestion foncière dans ses rapports à la problématique des mutations urbaines dans la commune de Ziguinchor. En effet, depuis les années 1980, les paysages de la périphérie de Ziguinchor, connaissent des mutations qui se sont accélérées au cours de ces 15 dernières années, du fait de la saturation de l'espace urbain, de l'accroissement de la rente foncière en zones périurbaine. Suite à un manque d'espace dans la commune de Ziguinchor, l'approche consiste à prévoir les orientations stratégiques d'aménagement du territoire intercommunal :

- Par l'attractivité des communes limitrophes par une offre importante en termes de services d'équipements et d'habitat,

- Par un développement global, intégré, équilibré et permettant la complémentarité socio-économique entre les différentes communes.

D'ailleurs, l'intégration des villages comme Kantène, Mandina, Djibélor, Baraf et Bouroufaye dans le périmètre urbain de Ziguinchor permettra à la ville : de résoudre ses problèmes de centralité dus au manque de réserves et de gérer ses activités selon une forme urbaine voulue et non imposée.

La tendance récente par le renforcement de la fonction universitaire, le développement des moyens de transport, la crise politico-armée, ainsi que celle climatique ont plaidé en faveur de la mutation urbaine. Tandis que l'agglomération de Ziguinchor, avec ses réserves foncières épuisées et ses infrastructures de base ne permet plus la satisfaction de la demande du foncier urbain pour l'habitat, ainsi que d'autres activités. Ziguinchor en tant que pôle principal de la Casamance, ses réserves foncières pourraient totalement s'épuiser d'ici le long terme, quelle sera l'alternative dans le temps et dans l'espace ? Les besoins en termes de foncier sont plus importants que le portefeuille foncier qu'offre le plan de développement urbain.

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Chapitre II Gestion foncière et mutation urbaine dans la ville de Ziguinchor 64