Memoire Online - L'habitat participatif: programme alternatif de logement stratégie d'une SEM d'aménagement: la SERL, en matière d'habitat participatif

Stratégie d'une SEM d'aménagement : la SERL, en matière d'habitat participatif

Cette recherche a fait appel à des lectures, enquêtes et interviews. Tout emprunt à des contenus d'interviews, des écrits autres que strictement personnel, toute reproduction et citation, font systématiquement l'objet d'un référencement.

L'auteur de cette recherche a signé une attestation sur l'honneur de non plagiat.

La formation au génie de l'aménagement, assurée par le département aménagement de l'Ecole Polytechnique de l'Université de Tours, associe dans le champ de l'urbanisme et de l'aménagement, l'acquisition de connaissances fondamentales, l'acquisition de techniques et de savoir faire, la formation à la pratique professionnelle et la formation par la recherche. Cette dernière ne vise pas à former les seuls futurs élèves désireux de prolonger leur formation par les études doctorales, mais tout en ouvrant à cette voie, elle vise tout d'abord à favoriser la capacité des futurs ingénieurs à :

Accroître leurs compétences en matière de pratique professionnelle par la mobilisation de connaissances et de techniques, dont les fondements et contenus ont été explorés le plus finement possible afin d'en assurer une bonne maîtrise intellectuelle et pratique,

Accroître la capacité des ingénieurs en génie de l'aménagement à innover tant en matière de méthodes que d'outils, mobilisables pour affronter et résoudre les problèmes complexes posés par l'organisation et la gestion des espaces.

La formation par la recherche inclut un exercice individuel de recherche, le projet de fin d'études (P.F.E.), situé en dernière année de formation des élèves ingénieurs. Cet exercice correspond à un stage d'une durée minimum de trois mois, en laboratoire de recherche, principalement au sein de l'équipe Ingénierie du Projet d'Aménagement, Paysage et Environnement de l'UMR 6173 CITERES à laquelle appartiennent les enseignants-chercheurs du département aménagement.

Le travail de recherche, dont l'objectif de base est d'acquérir une compétence méthodologique en matière de recherche, doit répondre à l'un des deux grands objectifs :

Développer toute ou partie d'une méthode ou d'un outil nouveau permettant le traitement innovant d'un problème d'aménagement

Approfondir les connaissances de base pour mieux affronter une question complexe en matière d'aménagement.

Afin de valoriser ce travail de recherche nous avons décidé de mettre en ligne sur la base du Système Universitaire de Documentation (SUDOC), les mémoires à partir de la mention bien.

Ce PFE s'est déroulé dans le cadre d'un contrat de professionnalisation réalisé à la SERL. Je tiens en premier lieu à remercier sincèrement Audrey Delaloy et Clara Thomas pour avoir encadré ce travail mais surtout pour m'avoir offert la chance d'effectuer ma première grande expérience professionnelle au sein de la SERL.

Un grand merci également à l'ensemble des salariés de la SERL pour l'accueil que vous m'avez réservé

Je tiens à remercier Sabine Guitel tutrice sur ce projet pour son aide précieuse, ses conseils et sa gentillesse.

Je tiens également à remercier toutes les personnes que j'ai rencontré lors de mes entretiens et qui ont accepté de me livrer leurs expériences sur le sujet de l'habitat participatif.

Dernièrement, je remercie Lucie et Nicolas pour leurs relectures et leurs conseils toujours avisés.

Sommaire Introduction générale			7 9
	1.	Définition de l'objet de recherche	9
	2.	Origines et motivations de l'étude	10
	3.	Question de recherche	11
	4.	Méthodologie	11
	5.	Structure du travail	12
I)	L'HABITAT participatif : de quoi parlons-nous ?		14
A)		Différentes formes d'habitat participatif	14
	1.	Quelle(s) définition(s) pour l'habitat participatif '	14
2. Quelles sont les formes juridiques d'habitat participatif '	16
B)	État des lieux de l'habitat participatif		20
	1.	L'habitat participatif à l'étranger, quelles influences pour le(s) modèle(s) français '	20
2.	L'habitat participatif en France, portrait-robot d'un modèle qui peine à se développer.	27
3.	La France, le choix d'une politique d'accès au logement différente	37
C)		La loi ALUR et l'hp quelles conséquences ?	39
	1.	Genèse de cette loi en lien avec l'habitat participatif	39
2.	Les nouveaux statuts juridiques et leurs conséquences	39
3.	Les décrets attendus pour 2016	42
II)		La SERL et la métropole Lyonnaise, deux acteurs institutionnels à la
recherche d'innovations en matière d'offre de logement.				46
A)		La SERL, un aménageur qui innove dans sa gestion de projet		47
	1.	Étude sur les caractéristiques de la SERL		47
2.	Les différentes étapes et les caractéristiques économiques d'un contrat de concession	49
3.	La question de la gestion financière d'un projet d'aménagement	53
B)		La SERL, un aménageur intimement lié à un territoire, la métropole Lyonnaise		59
	1.	La Métropole Lyonnaise, une institution en mouvance		59
	2.	La Métropole de Lyon, vers un modèle « Bottom-Up » '		61
	3.	La SERL, une structure qui s'adapte aux évolutions de la Métropole de Lyon		62
C)		La métropole Lyonnaise, un territoire fertile pour le développement de l'habitat

III) Quelle(s) stratégie(s) pour la SERL en matière d'habitat participatif ? 79

B) Quelles expertises la SERL peut-elle mettre au profit de la consolidation des

	1.	La SERL des capacités importantes pour le développement de l'H.P	88
2.	L'habitat participatif, quelles conséquences pour le métier d'aménageur ?	88
3.	Des expériences infructueuses (à ce jour) en matière d'habitat participatif	90
C)		Proposition d'un modèle opérationnel pour développer l'Habitat Participatif.	92
	1.	Identifier la parcelle, dimensionner le projet, adapter son planning	92
	2.	Associer un bailleur social au projet	93
	3.	Adapter ses procédures	95

INTRODUCTION GÉNÉRALE

o-working, co-voiturage, crowdfounding, économie collaborative,
entrepreneuriat social, colunching, couch surfing, etc... on assiste depuis

quelques années à une véritable révolution dans notre société. Avec l'explosion des réseaux sociaux liée à l'avènement d'internet, c'est toute la vision classique de l'économie qui devrait être bouleversée. C'est en tout cas la vision de Jérémy Rifkin, économiste américain, auteur de la troisième révolution industrielle qui expose en 2014 dans la nouvelle société du coût marginal zéro, sa vision future d'une « société basée sur l'échange » où « l'économie aura une forme hybride entre capitalisme et partage ». Si cette vision peut paraître utopiste, elle trouve un écho de plus en plus important au sein de notre société. En témoigne, le succès grandissant des plateformes collaboratives comme oui share, dont D. Filippova, (connector¹ de la plateforme) faisait état en 2014, lors des conférences TEDx (organisation autoproclamée « propagateur d'idée »), en annonçant l'avènement prochain de multiples formes de démocraties participatives².

Le marché de l'immobilier n'échappe pas à cette évolution. S'il reste en France traditionnel avec la quasi-totalité des productions immobilières assurées par les particuliers, les opérateurs d'habitation à loyer modéré (HLM) et promoteurs privés³, une nouvelle forme d'habiter semble émerger.

Il existe une multitude de mots et expressions pour qualifier ce mouvement, nous avons choisi d'utiliser dans cette étude le terme d'« habitat participatif ». Il renvoie à l'idée d'un « engagement collectif [...] de la conception à la gestion de l'ensemble immobilier » (Devaux, 2015), engagement fondé sur « la participation et la coopération, replaçant le citoyen et l'habitant au centre des préoccupations et de l'action » (R.Pointelin, 2016). L'habitat participatif doit bien être compris dans cette

1 Connector est le mot utilisé pour décrire les membres les plus impliqués dans la plateforme.

² L'engagement citoyen face au mythe du plein emploi | Diana Filippova | TEDxParis - YouTube. 2016. Disponible sur: https://www.youtube.com/watch?v=PX4DUIuJhjs. [Visionnée le 05 Mars 2016].

3 Entre 2000 et 2010, la construction neuve s'est décomposée de cette façon 40 000 unités HLM, 90 000 promotion immobilière privée, 160 000 particuliers ( Driant, 2010)

étude comme un terme générique et ne doit pas faire oublier les autres expressions parfois utilisées lorsque l'on parle d'alternative aux formes classiques de logement⁴.

La notion d'alternative est primordiale dans la production d'habitat participatif, c'est pour cette raison qu'il est souvent présenté comme la « troisième voie d'accès au logement »⁵, les deux premières étant les logements privés et les logements sociaux, qui sont en France les formes classiques de logements.

L'habitat participatif ne représente pour le moment quasiment rien sur le marché du logement français (Devaux, 2015). En effet, on dénombre seulement entre 300 et 400 projets⁶ en cours ou réalisés sur le territoire⁷. Néanmoins ce sujet fait l'objet d'un nombre de plus en plus important de thèses, d'articles, de séminaires, de journées thématiques qui illustrent un intérêt de plus en plus fort pour cet outil de production. On assiste également à une institutionnalisation de cette « troisième voie » pour le logement. Si à l'origine, ce mouvement était cantonné à un cercle de militants il s'étend et intéresse de plus en plus le monde professionnel (S.Bresson, 2014).

2. Origines et motivations de l'étude

Le présent travail est un exemple de cet intérêt des professionnels pour l'habitat participatif. En effet, cette étude est à l'origine une volonté de la SERL, société d'économie mixte de la Métropole de Lyon depuis 1957. Cet aménageur intervient le plus souvent comme maître d'ouvrage dans des opérations de renouvellement urbain ou de création de nouveaux pôles de centralité, dans des projets urbains⁸.

Ce PFE a été initié en septembre 2015 et vient conclure ma formation d'ingénieur de l'aménagement et de l'environnement effectuée à Polytech Tours. Il a la particularité d'avoir été réalisé à l'issue d'une année effectuée en alternance dans le cadre d'un contrat de professionnalisation avec la SERL, pendant laquelle j'ai eu la fonction d'assistant d'études.

4 Nous reviendrons de manière délibérée dans la partie I sur la raison du choix de l'expression habitat participatif, ainsi que sur la définition précise de cette notion.

⁷ Il faut préciser qu'il est difficile d'avoir des données sur le nombre de projet en habitat participatif. Cet enjeu a d'ailleurs été fléché comme un besoin fondamental lors des Rencontres nationales de l'habitat participatif en juillet 2015. La mise en place de cette base de donnée doit intervenir courant 2016.

⁸ Il s'agit issue que d'une introduction très succincte de la SERL. Son rôle, son mode de fonctionnement ses particularités et son domaine d'intervention feront l'objet d'une partie complète dans ce mémoire. Partie II

Ce sujet de PFE n'est pas seulement une demande de la part de la SERL, il s'inscrit à plus grande échelle dans une thématique générale qui m'apparaît fondamentale, celle de la concertation et de l'intégration des habitants dans le processus de production de la ville.

Si la thématique n'a pas évolué, l'approche a fait l'objet de nombreux soubresauts et réorientations. Ces changements sont le fruit de lectures, de rencontres mais surtout d'échanges sur la thématique de l'habitat participatif avec les membres de la SERL.