Chapitre II : Le crédit hypothécaire
Dans le but de financer le parc logement il y a lieu de
présenter le crédit hypothécaire qui s'occupe de ce
problème que nous présentons dans ce deuxième chapitre,
où nous citons l'historique et la définition de ce crédit,
la constitution de dossier, les différents intervenants de ce
crédit et les conditions liées à ce dernier.
Section 1 : Généralités sur
crédit hypothécaire
1-1- Historique:
Une formation de formateur en crédit hypothécaire
s'est déroulée au Canada du 17 mai au 29 juin 2003, avec le
consortium canadien, composé de la société canadienne
d'hypothèques et de logement (SCHL), le développement
international des jardins (DID), et de société de consultation en
gestion et management (CRC SOGEMA). Organisée sous l'égide de la
société de refinancement hypothécaire (SRH), cette
formation s'inscrit dans le cadre d'un projet d'appui d'assistance technique
pour le développement du crédit hypothécaire en
Algérie, financé par la banque mondiale.
Plusieurs cadres des banques publiques algériennes ont pu
bénéficier de ce stage destiné à former des
formateurs dans le crédit hypothécaire.
Le programme à couvert un large éventail des sujets
(techniques bancaires, management et communication, aspects juridiques,
système d'information et progiciels du crédit immobilier...),
d'autres actions viendront complément de ce stage, il s'agit de
l'autoformation de mise en application sur les lieux de travail et
l'accompagnement des experts étrangères.
1-2- Définition du crédit
hypothécaire:
Le crédit hypothécaire est un crédit
à long terme d'une durée maximal de 30ans. Il est destiné
au financement de la réalisation d'un projet tel que l'achat d'un
logement, un terrain ou construire un immeuble, nous pouvons dire que le
crédit hypothécaire est un crédit qui est garantie par une
hypothèque ou une inscription hypothécaire sur un bien
immobilier.
20
Les prêts hypothécaires sont constitués des
crédits destinés à:
- L'accession « achat d'un logement ».
- A la construction «d'une habitation ou sur
élévation, extension ».
- Achat de terrain.
- Aménagement d'une habitation.
1-3- Les critères
d'éligibilité:
- Avoir la nationalité algérienne résidant
ou non résidant en Algérie.
- Etre âge(e) de moins de 70 ans a la demande de
crédit.
- Avoir un revenu stable et régulier, ou moins
égale à (1,5) le SNMG (15.000.00 DA) seul le conjoint peut
être Co-emprunteur.
- Taux d'intérêt est de 6,5% l'an pour un
crédit égal ou inferieur à 1000.000.00 DA et de 6,75% l'an
pour un crédit supérieur à 1000.000.00 DA.
- La durée maximale de crédit est de 30 ans.
- Apport personnel exige égal ou supérieur à
20% sur le montant de logement. - Avoir la capacité juridique de
contracter un prêt : être majeur ou émancipé.
- Être solvable : justifie d'une capacité de
remboursement suffisante. - Le bien à financer est situé en
Algérie.
1-4- Les conditions d'utilisation de
crédit:
L'utilisation du crédit sera autorisée
après:
- La présentation par l'emprunteur de justificatifs des
documents requis pour la constitution du dossier.
- L'ouverture d'un compte chèque.
- La signature par l'emprunteur d'un échéancier de
remboursement mensuel du crédit.
- La signature par l'emprunteur d'un engagement ferme de
provisionner le compte en couverture des échéances ou d'un ordre
de virement permanent en cas de domiciliation de salaire.
- Le versement par l'emprunteur des primes d'assurance et de la
commission de gestion.
- Le recueil de l'hypothèque de premier rang sur logement
ou sur terrain d'assiette du logement à construire.
- La réception de l'aide de la caisse national du logement
(CNL) éventuellement. - La souscription d'un ou plusieurs billets
à ordre.
1-5- La constitution d'un dossier de crédit
hypothécaire:
- Une demande de crédit signé par le postulant.
- Formulaire de demande de crédit immobilier fourni par la
banque à faire renseigner par le postulant avec l'assistance de
l'agence.
- Une attestation de travail récente pour les
salariés.
- Une attestation fiscale d'existence d'activité pour les
non salarié.
- Les 3 dernières fiches de paie dûment authentifier
pour les salaries. - Une déclaration fiscale du revenu pour les non
salariés.
- Un extrait de rôle récent du demandeur.
- Attestation d'affiliation CNAS pour les salariés du
secteur privé. - Un extrait de naissance de moins d'un an.
- Un certificat de résidence de moins de 03 mois.
- Une fiche familiale.
- Photocopie de la carte d'identité.
- Certificat négatif
- Relevés des intérêts arrêtés
le jour de la demande des livrets épargne logement, d'un plan
épargne, de bons d'épargne, faire voir sur CPT (compte de
placement a terme) ou DAT (Dépôt a terme) du postulant et de ceux
des cédant s'il y a lieu, ouverts auprès des agences et du
réseau PTT (Poste télécommunication
télégramme).
- Attestation de cession de droit d'intérêts si
nécessaire. - Caution solidaire s'il y a lieu.
- Attestation de domiciliation des salaires dans un compte ouvert
auprès d'une agence avec une autorisation de prélèvement
automatique.
- Autorisation de prélèvement d'office sur compte
CCP pour le postulant domicilié auprès des PTT selon
modèle PTT.
- En plus des documents cités ci-dessus, le dossier de
demande de crédit devra être complété par les
pièces particulières à chaque catégorie de
prêt.
> Copie légalisée de l'acte de
propriété du logement. > Promesse de vente.
> Certificat négatif d'hypothèque.
> Rapport d'évaluation par l'expert.
1-6- But et objectif du crédit:
Le but général de ce projet est d'accompagner le
programme de gouvernement Algérie dans le secteur de l'habitat
renforçant le développement du crédit hypothécaire,
ce renforcement s'appuyant sur une assistance stratégique de
qualité destinée principalement aux banques Algériennes de
première ligne
- Les objectifs de ce crédit sont les suivants:
> Résoudre le problème du logement.
> Renouveler le parc logement existant.
> Répondre aux normes de l'urbanisme
c'est-à-dire permet de renouveler et de construire dans les normes.
22
Section 2 : Les différents intervenants et
garantie du crédit hypothécaire: 2-1- Les
intervenants:
2-1-1- Les banques:
«Banque, établissement de crédit ayant pour
objet de procurer des services financiers aux particuliers ainsi qu'aux
entreprises, qu'elles soient privées ou publiques
»(1).
Un examen superficiel de la législation porte à
croire que seules les banques et les établissements financiers peuvent
consentir des prêts hypothécaires.
En effet, la loi n° 90 - 10 du 14 avril 1990 relative
à la monnaie et au crédit classe le prêt portant
intérêt parmi les «opérations de crédits »
(art 112), qu'elle interdit à toute personne physique ou morale autre
qu'une banque ou qu'un (établissement financier) de poser (art 120). Un
« établissement financier » est définit comme une
banque qui ne reçoit pas de dépôts (art 115). La banque
centrale d'Algérie jouit des droits d'une banque (art 108) mais n'est
sans doute pas un intervenant du marché des prêts
hypothécaire.
Donc les banques jouissent d'une prérogative
particulière pour la mise en place d'une hypothèque.
2-1-2- Sociétés d'assurance:
L'assurance est un acte de prévoyance contre un certains
risques; c'est un acte par lequel une personne (physique ou morale) se garantit
sur les sinistres possibles pouvant causer ou subir un dommage.
«L'assurance est un contrat par lequel une personne
(assureur) généralement une société
spécialisée, dans le genre d'affaires s'engage a
indemnisée une personne (assuré) moyennant le versement d'une
somme convenue appelée prime, de réalisation du risque, objet de
contrat »(2).
Pour les sociétés d'assurance, nous pouvons dire
qu'il y a un manque d'informations sur l'activité des
sociétés algériennes d'assurance en matière de
prêts hypothécaires.
Tous ce que nous pouvons dire que la compagnie algérienne
d'assurance (SAA) est un actionnaire de la société de
refinancement hypothécaire (SRH). La société de garantie
du crédit immobilier (SGCI) compte aussi des compagnies d'assurance
parmi ses actionnaires.
Dans plusieurs économies les compagnies d'assurance
disposent de fonds à long terme qu'elles prêtent sur
hypothèque.
(1)(2): Encarta.
2-1-3- Société de garantie de crédit
immobilier:
a- Présentation de la SGCI:
La société de garantie du crédit immobilier
est une entreprise publique économique (EPE), société par
action crée le 05 octobre 1997 avec un capital de 1 000 000 000 DA, ces
actionnaires sont les banques : BNA, BEA, CPA, BADR et la CNEP - banque et les
compagnies d'assurance: SAA, CAAR et CAAT.
La SGCI a démarrée ses activités en 1998 et
a soumis un premier rapport annuel d'activité en 1999. Elle a pour
mission première d'assurer les crédits hypothécaires
octroyés par les banques et les établissements financiers et de
garantir les financements hypothécaires octroyés pour le
logement.
b- Le rôle et l'activité de la SGCI:
+ L'activité principale de la SGCI consiste à:
y' Fournir des garanties pour les prêts consenties par les
institutions financières
prêteuses, dans le cadre du crédit immobilier aux
acquéreurs et aux promoteurs.
y' En ce qui concerne, les crédits acquéreurs, la
garantie de la SGCI couvre également le décès,
l'invalidité et l'incendie.
+ La SGCI offre aux prêteurs hypothécaires:
y' Une garantie simple (couvrant l'insolvabilité
définitive de l'emprunteur).
y' Une garantie totale (destinée à couvrir
l'insolvabilité momentanée, retard dans les paiements), avec
subrogation aux droits hypothécaires. La réalisation ou mise
enjeu de la garantie hypothécaire pouvant se faire, au choix du
prêteur assuré par ce dernier suite à une subrogation par
la SGCI.
y' La SGCI peut aussi prendre en charge l'assurance
décès et invalidité absolue de
l'emprunteur ainsi que
l'assurance incendie relative aux biens hypothéqués.
L'accord définitif qui rend effective la garantie n'est
donné qu'après paiement de la prime d'assurance due à la
SGCI.
a-
2-1-4- La société de refinancement
hypothécaire (La SRH) (1) :
24
Présentation de la SRH:
La société de refinancement hypothécaire
(SRH) crée le 29 novembre 1997, est un établissement financier
agrée par la banque d'Algérie dont les actionnaires sont le
trésor public, les banques (CNEP, BDL, BNA, CPA, BEA, BADR) et les
compagnies d'assurance (CAAT, SAA, CAAR), la SRH est une société
par action dotée d'un capital social de 3.290.000.000.00 DA
intégralement souscrit et libéré, ces ressources
consistent dans:
- L'émission d'obligations sur le marché
hypothécaire et financier. - La banque d'Algérie.
- Financement extérieur si le système est
faible.
- Une autre source de financement est envisagée dans le
futur avec le développement du marché hypothécaire.
- La titrisation et donc la transformation des obligations en
titres négociables.
b- Le rôle de la SRH et sa mission:
Le rôle principal de la SRH porte sur le financement des
portefeuilles de crédits hypothécaires octroyés aux
ménages par les banques et établissements financiers dans un
système de financement de logement à moyen et à long
terme.
Globalement, ses missions portent sur le développement
de l'intermédiation financière et la participation à la
promotion et l'essor du marché hypothécaire, en favorisant
l'octroi du crédit aux ménages pour l'achat de logements. A ce
titre; la SRH refinance jusqu'à 100% les crédits octroyés
par les banques.
c- Les conditions de refinancement de SRH: Elle
se résume en:
- L'accord préalable de la banque d'Algérie des
conditions de refinancement et des modalités de suivi des crédits
financiers.
- Pour bénéficier du refinancement du SRH,
l'établissement financier doit remplir les conditions suivantes:
1 octobre, décembre 2002/ N°2 BNA Finance,
P 18.
V' Avoir la qualité de banque ou établissement
financière agrée par la banque d'Algérie.
V' Disposer des comptes de l'exercice de l'année qui
précède la demande de
refinancement, approuver par l'assemblée
générale des actionnaires.
V' avoir un système de gestion de portefeuilles des
crédits hypothécaires jugés
satisfaisants par la SRH.
- Toute demande refinancement doit comprendre:
V' Le nom et l'adresse du demandeur.
V' Le montant de refinancement demandé.
V' Des garanties fournies, ces dernières doivent
être de 1er rang.
- Les crédits octroyés, objet de la demande
refinancement doivent porter sur:
V' L'achat de logement neuf.
V' Construction d'une maison individuelle. V' Extension ou
rénovation d'une habitation.
- Le montant de refinancement demandé ne doit pas
dépasser 80% de la valeur de la garantie fournie (pour un prêt de
100%, la banque se refinance à hauteur de 80 %).
- La période d'amortissement maximale de ces prêts
doit être 30ans.
- La SRH ne refinance que les crédits effectivement
décaissés, le décaissement doit être effectif dans
un délai de deux mois après la signature de la convention de
crédit entre la SRH et le prêteur.
- Une convention de crédit est signée entre le
prêteur (la banque) et la SRH, cette convention établit les
responsabilités du prêteur dans l'administration des prêts
et transfère à la SRH le droit de propriété
effectif des hypothèques.
- Les créances hypothécaires restent au bilan des
établissements financiers mais elles sont la propriété de
la SRH qui a le droit de vérifier à tout moment leur existence
matérielle.
- La convention de refinancement SRH Banque stipule que la SRH
consent aux banque un refinancement (un crédit) qui leur permettra de
financer les crédits hypothécaires accordés aux
ménages pour l'acquisition de logements neufs finis ou en cours de
réalisation.
26
- Le remboursement du capital et des intérêts dus
seront payés mensuellement pas la banque au profit de la SRH suivant un
échéancier avec une période de différée de
deux mois comme garanties, la banque affecte au profit de la SRH la subrogation
des hypothèques de 1er rang.
- Les portefeuilles sont refinancés sur la base d'un taux
fixe de 8,5%. Selon les conditions de refinancement de cette
société, les intermédiaires agrées (les banques)
doivent prévoir une commission de 1,5%, soit un taux de sortie de
10%.
Schéma d'intervention de la SRH
|
Société de
refinancement
de
crédit hypothécaire
(la SRH)
|
|
|
|
6
|
Investisseurs:
|
|
Banques, gouvernements
|
|
5
|
|
|
|
4 3
Intermédiaire agrées:
Banques, établissements financiers
1 2
Ménages
1) Octroi de crédit par achat, construction
rénovation ou extension du logement.
2) Hypothèque.
3) Garanties hypothécaires (de 1er rang).
4) Refinancement.
5) Emission des obligations.
6)
27
Cache (liquide).
28
+ Le système que propose la SRH est le
suivant(1) :
Les banques octroient des crédits immobiliers aux
ménages garantis par les hypothèques de 1er rang sur
le marché primaire, ces crédits constituent des titres
hypothécaires ou des portefeuilles de créances qui peuvent
être refinancés par la SRH. Cette dernière va utiliser ce
portefeuille de créance hypothécaire pour émettre des
obligations sur le marché hypothécaire.
De cette manière, les banques disposeront de
liquidité leur permettant de continuer à accorder des
crédits immobiliers. elles éviteront ainsi d'avoir recours a
leurs dépôt à cour terme pour le financement de
crédits à long terme qui aurait conduit à pratiquer un
coefficient de transformation élevée et un facteur de
liquidité tiers fragile.
2-1-5- Le fond de garantie et de caution mutuelle de la
promotion immobilière (F. G. C.M. P.I) :
a- Présentation:
Le fond de garantie et de caution mutuelle de la promotion
immobilière est une personne morale dotée de l'autonomie
administrative et financière, crée par décret
exécutif N° 97-5 8 du 03.11.97, placé sous la tutelle du
Ministre de l'habitat et de l'urbanisme. Il intervient pour garantir
l'acquéreur d'une éventuelle insolvabilité du promoteur
immobilier dans le cadre d'une opération de vente sur plan.
Le promoteur est tenu de couvrir ses engagements par une
assurance obligatoire délivré par le F. G. C. M. P. I
dénommée «attestation de garantie » qui doit être
annexée au contrat de vente sur plans. Cette assurance garantit à
l'acquéreur le remboursement des paiements perçus par le
promoteur immobilier en cas d'insolvabilité de se dernier qui doit
être prouvée par voie judiciaire c'est-à-dire un jugement
ou un arrêt qui prouve les cas ci-après:
1- Le décès du promoteur sans reprise du
projet.
2- La disparition dûment constatée.
3-L'escroquerie dûment constatée.
4- La faillite ou la dissolution de la société de
promotion immobilière.
5- La liquidation par anticipation.
(1) site web SRH
b- La vente sur plan:
La vente sur plan, permet à un promoteur immobilier de
céder à un acquéreur un immeuble ou une fraction
d'immeuble avant achèvement. Dans ce cas, la transaction est
formalisée par un contrat de vente sur plan.
La vente sur plan est régie par les décrets
suivants :
- Le crédit législatif N° 93-03 du 01-03-93
relatif à l'activité immobilière.
- Le crédit exécutif N° 94-5 8 du 07-03-94
relatifs au modèle de contrat VSP. (Vente sur plan). À partir de
l'article 1 (décret 93-03) on peut vendre des biens immobiliers:
- Entièrement achevés.
- En cours de réalisation.
- Ou non encore lancés du tout.
Les biens immobiliers peuvent être:
- Des locaux à usage d'habitation.
- Des locaux destinés à abriter une activité
professionnelle, industrielle, commerciale.
L'activité de promotion immobilière regroupe
l'ensemble des actions participant à la réalisation et la
rénovation de biens immobiliers destinés à la vente, la
location, la satisfaction de besoin propres.
2-1-6- Caisse nationale du logement (CNL) (1): a-
Définition de CNL:
La CNL et un établissement public industriel et commercial
(EPIC) placé sous la tutelle du Ministère de l'habitat,
crée par le décret N° 91-145 du 12 mars 1991 modifié
et complété parle décret exécutif N° 94-113 du
18mai1994.
La CNL est mise sur pied dans le nouveau schéma de
financement du logement afin de mettre en oeuvre l'aide frontale de l'Etat au
profit des bénéficiaires d'un crédit bancaire
destiné à l'acquisition ou l'auto construction et de
compléter le prêt bancaire et l'apport personnel pour couvrir la
totalité du prix du logement, afin de solvabilité de la
demande.
(1) Revue CNL
30
b- Les missions de la CNL:
Établissement financier public spécialisé,
la CNL a pour mission principale de:
- Gérer les aides et les contributions de l'Etat en faveur
de l'habitat, notamment en matière de promotion du logement à
caractère social, de loyers de résorption de l'habitat
précaire, de restructuration urbaine de réhabilitation et de
maintenance du cadre bâti.
- Le promouvoir toute forme de financement de l'habitat et
notamment du logement à caractère sociale, par la recherche et la
mobilisation de différentes sources de financement.
- Instrument privilégié des pouvoirs publics pour
la gestion des aides directes et les autres financements destinés
à l'habitat.
- La CNL, assure aujourd'hui:
> La gestion des programmes d'aides à l'accession
à la propriété (AAP).
> La gestion du financement des programmes de logements
sociaux locatifs (environ 60,000 logements par an les trois dernier
exercices).
> La gestion du prêt de la banque mondiale,
mobilisé en 1999 et destiné aux financements d'un vaste programme
de résorption de l'habitat précaire décidé par le
gouvernement.
2-1-7- Refinancement par voie d'acquisition de
créances hypothécaires:
L'achat de bloc de créance est une opération
difficile à réaliser dans le contexte législatif actuel
suivant l'article 241 du code civil Algérien, la cession n'est opposable
aux tiers en général et à l'emprunteur lui-même que
si celui-ci l'accepte.
Elle emporte cession de l'hypothèque accessoire (art 243
du code civil) mais elle doit alors être inscrite pour fins de
publicité (art 904 Cc) et cette inscription (devant, pour chaque
immeuble hypothéqué, faire l'objet d'une mention en marge de
l'inscription originaire) deviens une condition d'opposabilité de la
cession aux tiers.
Cette procédure, adaptée aux situations ou une
seule créance est cédée, devient très lourde
lorsqu'un bloc de créances est visé.
Il faut noter que le code de l'enregistrement (ministre des
finances direction générale des impôts) prévoit
à son article 225 qu'un droit de 5% du montant en capital de la
créance est payable en cas de cession à titre onéreux.
2-1-8- Les notaires:
Le notaire est un «officier ministériel chargé
d'établir et de conserver les conventions entre particuliers, auxquelles
il confère un caractère d'authenticité ». (1)
Les notaires jouent un rôle principale dans l'immobilier,
leur formation juridique (notamment depuis peu : publication d'un
périodique à caractère professionnel réseau
internet), assurant la population de la qualité de leurs service.
La législation assure un quasi monopole de l'aspect
juridique des transactions immobilières, ce qui ne peut que contribuer
à la mise en place et au développement d'un système
immobilier de qualité.
2-1-9- Les géomètres experts
fonciers:
Les géomètres regroupés en association
professionnelle depuis 1995 (comptant un conseil régional ouest, centre
et est) seraient au nombre de 325 en Algérie.
Le mesurage de terrains, l'élaboration de plans de
terrains avec un plan des constructions constituent l'essentiel du
géomètre qui de plus, deviendrait avec l'expérience un
expert d'évaluation d'immeubles.
Il faut noter que l'équivalent du «certificat de
localisation » (qui dans certaines juridictions comporte un plan de lot
avec implant et un rapport écrit faisant état des dimensions, des
servitudes et de la conformité de l'immeuble avec la
réglementation) ne semble pas exister ou se pratiquer en
Algérie.
2-1-10-Les architecte:
«L'architecte est une personne dont le métier est de
dessiner des plans de construction et d'en contrôler la mise en oeuvre
». (2)
L'intervention d'un architecte est essentielle pour l'obtention
d'un permis de construction, même s'il s'agit d'auto construction.
Les architectes jouent un rôle important dans
l'évaluation des immeubles et à ce dernier titre, semble t'il, se
regroupe à l'intérieur de l'union des architectes experts, dans
cette fonction, ils paraissent avoir les géomètres expert
fonciers comme concurrent, un architecte peut demander à un tribunal de
le placer sur une liste d'experts évaluateurs apurés de ce
tribunal.
(1), (2) Encarta.
32
2-1-11- Agences immobilières:
Les agences immobilières, qui agissent comme
intermédiaires rémunérés entre un vendeur et un
client, seraient les mieux renseignées sur la valeur au marché et
les coûts réels payés pour les immeubles, lors de
transactions immobilières.
Toutefois, les agences immobilières ne joueraient pas en
Algérie un rôle qu'elles jouent dans d'autre pays : diffusion
publique d'information sur les prix payés pour l'acquisition d'immeubles
sur le marché secondaire, statistiques sur les prix moyens par quartier,
statistiques sur les augmentations ou diminutions de prix et pronostiques, sur
les tendances du marché de l'immobilier.
2-1-12- Huissiers :
« Huissier, officier ministériel chargé
d'effectuer des constats, de signifier des actes judiciaires et
extrajudiciaires, et de faire exécuter les actes publics ». (R)
Le candidat à la profession d'huissier doit être de
nationalité Algérienne, avoir obtenu une maîtrise de droit,
ou son équivalent, et avoir fait un stage d'une durée d'au moins
deux ans dans une étude d'huissier.
2-1-13- Les entreprises de constructions, les
fournisseurs, les corps de métier:
Dans la pratique, les sous traitants et les fournisseurs de
matériaux se font payer comptant sur fourniture des services ou sur
livraison des biens et ils ne s'accord pas de crédit à
l'entrepreneur ou au maître d'ouvrage. Ceux-ci doivent donc supporter le
coût des travaux avec leurs fonds propre ou avec des avances sur
crédit bancaire ou en certains cas, par des versements payés par
les acquéreurs en réduction du prix d'acquisition du logement en
construction.
2-2- Les garanties sur le crédit
hypothécaire:
L'hypothèque donnée par une tiers pour garantir les
engagements d'un client de la banque s'analyse comme une caution réelle,
elle est recueillie suivant l'acte d'hypothèque habituel auquel le
notaire sollicité complétera la mention que le bien offert en
garantie appartient à un tiers défini et que ce dernier accepte
l'hypothèque donné en garantie des engagements du client de la
banque.
(R) Encarta
33
2-2-1- Les garanties réelles:
a- L'hypothèque conventionnelle:
l'hypothèque conventionnel est un contrat passé en
la forme authentique par lequel un créancier (la banque) acquiert un
droit réel accessoire a son droit de créance, sur un ou des
immeubles affectés en garantie par leur propriétaire
(débiteur ou tiers).
Ce droit réel offre à la banque
créancière:
- La possibilité de faire saisir et vendre l'immeuble par
voie de justice.
- La possibilité de se faire rembourser à
concurrence de sa créance sur le prix de vente. Dans un tel cas, elle
bénéficie d'un droit de préférence et d'un droit de
suite.
+ Le droit de préférence privilège
la banque sur:
- Les créanciers chirographaires c'est-à-dire les
créanciers ne bénéficiant pas d'un privilège sur
l'immeuble hypothéqué.
- Les créanciers hypothécaires dont le
privilège sur l'immeuble hypothèque est inscrit ou second
rang.
Le droit de préférence est primé en vertu de
la loi, par les créances suivantes: - Celle correspondant aux
salariés et appointement de toute nature.
- Celle du trésor.
- Celle représentant les frais de justice.
- Celle représentants les frais occasionnés dans
l'intérêt de tous les créanciers. + Le droit de
suite:
Il permet à la banque, si le ou les immeubles
hypothéqués sont vendus, sans son consentement, d'exercer son
privilège, c'est-à-dire, de faire saisir des biens entre les
mains du nouveau propriétaire et de tous propriétaires
ultérieurs.
L'acquisition ou l'auto construction et de complété
le prêt bancaire et l'apport personnel pour couvrir la totalité du
prix du logement, afin de solvabilité de la demande.
> Les biens susceptibles d'être
hypothéqués:
L'hypothéqué que ne peut porter que sur des biens
immobiliers appartenant au débiteur ou à un tiers qui constitue
l'hypothèque au profit de la banque:
· Les immeubles par nature sont hypothéqués
avec tous leurs accessoires.
· Les immeubles par destinations ne peuvent être
hypothéqués séparément du fond auquel ils sont
rattachés.
· S'il y a superposition de deux immeubles, chacun deux
peut faire l'objet d'un hypothèque distinct.
· En cas de division de la propriété d'un
immeuble par appartement, chaque copropriétaire peut hypothéquer
son appartement.
· Certains droits réels immobiliers sont
susceptibles d'hypothèque:
L'usufruit (lorsqu'il est séparé de la
nue-propriété), la nue propriété (lorsqu'elle est
séparée de l'usufruit).
> Biens ne sont pas successibles d'être
hypothéqués:
· Les biens de domaine public et des entreprises publiques
économiques que sous
Certaines conditions.
· Les biens appartenant à des particuliers
déclarés non aliénables ou insaisissables. >
Formalités de constitution:
L'agent chargé, au sein de service
«crédit» de recueillir l'hypothèque procédera
aux opérations suivantes:
- Il s'assure que l'immeuble à hypothéquer au
profit de la banque grevé d'un tel privilège, ni
obéré par des dettes fiscales ou parafiscales.
Aussi, il obtiendra un certificat négatif d'inscription
auprès de la conservation foncière des hypothèques et
appréciera la situation fiscale et parafiscale de constituant de
l'hypothèque sur la base de tous documents émis par
l'administration fiscale.
- Il déterminera avec exactitude la créance
à garantir (nature, montant en principale, intérêt,
commissions, frais divers, échéance...).
35
- Il recueillera auprès de constituant de
l'hypothèque de l'enseignement sur l'immeuble à
hypothéquer:
V' Titre de propriété.
V' Caractéristiques de l'immeuble.
b- L'hypothèque légale:
Définition(1) :
Dispositions particulières sur l'hypothèque
légale prévue par la loi N° 02-11 du 24 décembre 2002
portant loi de finances pour 2003.
En effet, l'article 96 de la loi susvisée institue une
hypothèque légale sur les biens immobiliers du débiteur au
profit des banques et des établissements financiers en garantie du
recouvrement de leurs créances et des engagements consentis envers
eux.
Cette hypothèque est dispensée du renouvellement
pendant un délai de trente ans, elle ne serait être recueillie
pour un délai inferieur pour quelques motifs que se soit. La main
levée exigible après paiement de la totalité de la dette
contractée doit immédiatement être délivrée
au client débiteur après accomplissement de la procédure
habituelle d'autorisation par le groupe d'exploitation et la direction des
affaires juridiques et du contentieux.
+ Formalités de constitution:
L'inscription de l'hypothèque s'effectue sur bordereau
établi en deux exemplaires fournis par la conservation des
hypothèques.
L'agent chargé de constituer l'hypothèque
légale doit:
- Réclamer les bordereaux d'inscription
d'hypothèque auprès de la conservation des hypothèques de
la wilaya du lieu de l'immeuble, objet de l'hypothèque.
- Etablir deux (02) bordereaux pour chaque inscription. Le
bordereau doit mentionner les indications suivantes:
> La désignation du créancier et du
débiteur:
> Pour le débiteur, son identification exacte: s'il
s'agit d'une personne physique:
nom, prénom, date et lieu de naissance, filiation,
profession et adresse exacte et le
(1) journal officiel de ministère de
finance.
cas échéant le nom du conjoint, s'il s'agit
d'une personne morale: dénomination, forme juridique siège
sociale, et numéro du registre de commerce pour les
sociétés commerciales.
> Pour les associations : leur siège, la date et le
lieu de leur déclaration. > Pour le syndicat : leur siège, la
date et le lieu de dépôt de leurs statuts. > Pour le
créancier, la banque : dénomination, forme juridique,
siège social, n° du
registre de commerce, désignation de l'agence et adresse
exacte.
> Election compris dans le ressort de la cour de situation de
l'immeuble ou des
immeubles sur lesquels doit porter l'hypothèque de
domicile par la banque dans le lieu de l'agence.
> Indication de la cause de la créance garantie
(prêt ou financement consentie).
> Montant de la créance en capital,
intérêt, frais et accessoires, époques normale de son
exigibilité.
> Désignation de l'immeuble ou des immeubles à
grever sur lesquels l'inscription est requise.
Il doit être indiqué:
V' la nature de l'immeuble.
V' la commune de sa situation.
V' la désignation de sa section, du No de plan
et du lieu dit et la contenance cadastrale. Si une division de la
propriété du soi entraîne un changement, le bordereau doit
désigner l'immeuble tel qu'il existé avant la division et chacun
des nouveaux immeubles résultant de cette division.
> Déposer auprès de la conservation des
hypothèques:
V' l'acte de l'ouverture de crédit.
V'l'acte de propriété obligatoirement
publiée de l'immeuble à hypothéquer. V'le bordereau
convenablement libellé en deux (02) exemplaires.
> Retirer de la conservation foncière l'un des
exemplaires remis comprenant toutes les mentions d'inscription.
2-2-2-Garanties personnelles:
En plus des garanties réelles présentées
ci-dessus, constatant un autre type des garanties qui sont des garanties
personnelles à savoir l'aval et le cautionnement qui sont traité
déjà dans la dernière section de premier chapitre.
37
Comment le preneur de crédit est-il
protégé?
Nous envisageons ceci dans un aperçu bref qui n'est
certainement pas complet,
mais qui donne néanmoins une idée des
règles de protection au preneur de crédit.
> La banque ou l'inscription de crédit doit mettre
des informations à disposition sous la forme du prospectus. Certaines
données doivent figurer obligatoirement dans ce prospectus. Celui-ci
doit être lisible et ne peut comporter de passage à double
sens.
> La première étape de la procédure pour
l'obtention d'un crédit consiste, pour le donneur de crédit,
à compléter un formulaire de demande, ce formulaire doit
également mentionner certaines données obligatoires, notamment le
tarif de frais qui seront comptés par la banque et une
référence ou prospectus peut être consulté.
> Si la banque est d'accord pour octroyer un crédit,
elle doit remettre une offre écrite
au preneur de crédit. Cette offre doit mentionner toutes
les conditions du contrat. l'offre doit également mentionner clairement
le délai pendant lequel l'offre est valable et engage le donneur de
crédit pendant sa durée. Si l'offre n'est signée par le
preneur pendant la durée de la validité, elle est
purement et simplement annulée.
> L'obtention d'un crédit ne peut pas être
rendue dépendante d'autres obligations, comme par exemple l'obligation
de souscrire un contrat d'assurance auprès de la même institution
de crédit ou auprès d'une compagnie d'assurance
apparentée.
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Compte tenu de la situation actuelle, les autorités
algériennes ont décidées de poursuivre le travail de
modernisation et d'accessibilité au crédit hypothécaire,
en approuvant sous un financement de la banque mondial.
Ainsi nous avons consacré la deuxième partie de
notre travail à montrer l'évolution et la place du crédit
hypothécaire dans le système bancaire algérien.
Pour cela, nous présentons le crédit
hypothécaire à travers deux banques algériennes qui sont:
La caisse national d'Epargne et de prévoyance «CNEP », la
Banque de développement local «BDL », car se sont les banques
qui pratiquent plus le crédit hypothécaire par rapport aux autres
banques.
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