le crédit hypothecaire dans le systéme bancaire algerien

Section 2 : Comparaison entre les deux banques qui appliquent le crédit hypothécaire:

Après avoir présenter le crédit hypothécaire dans ces différentes banques, nous avons constatés que l'application de ce dernier dans ces deux (02) banques déjà présenté dans le premier chapitre de la partie pratique «CNEP-banque» et «BDL » n'est pas la même toujours dans tous les cas, ce qui nous menons à faire une distribution entre ces dernières sous forme d'un tableau ci-dessous:

Points de comparaison	« CNEP »-banque	BDL
Taux d'intérêt	- Pour épargnant = 6% (épargne logement) 7% (épargne populaire) - Non épargnant 7,5%	6.5% si le crédit =< 1000.000 da 6.75% si le crédit> 1000.000 da.
Montant de crédit	Peut aller jusqu'à 90% du montant de bien acquis.	Peut aller jusqu'à 80% du bien acheter équivalent de 1600.000 da.
Durée maximale du crédit	30 ans maximum	25 ans maximum
Age limité	70 ans	70 ans
Modalité de remboursement du crédit	- Le remboursement passe par des mensualités (échéance constante capital constant) - La détermination de la capacité de remboursement ne dépasse pas 60% du revenu de postulant - Remboursement par anticipation	- Remboursement mensuel avec paiement des intérêts. - Peut être remboursé par anticipation avant l'échéance du crédit.
les garanties hypothécaires	- Exige l'hypothèque légale de premier rang sur le bien objet du crédit. - Assurance SAA en cas de décès.	Exige aussi une hypothèque légale de premier rang sur le bien immobilier. - Assurance décès au prés de SAA qui est de 0.37% ou - Assurance SGCI apport additionnel de 25 000DA.

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Apport personnel	L'apport personnel minimum de 10%	L'apport personnel du débiteur est de 20%
Intérêt et	- Les intérêts sont payés	- Les intérêts payables mensuellement.
commissions	jusqu'à remboursement intégral	- Commissions ou frais de gestion qui
	du crédit.	sont évaluée à 13 000,00 DA payables
	- Commissions sont payés en	en une seule fois au moment de la
	une seule fois, elle représente :	signature de la convention.
	- 1000 DA si le montant de crédit est de 500.000 DA.
	- 1 500 si le montant de crédit est entre 5000.00 DA à deux 2 millions DA.
	- 2 500 DA si le montant est plus de deux 02 millions de
	DA.

Ce tableau nous montre que ces deux banques appliquent ce nouveau produit qui est le crédit hypothécaire d'une manière différente selon les conditions associée à chacune deux vis -à-vis de ce dernier, par exemple la première distinction est porte sur les taux d'intérêts appliqué par chaque banque qui sont différent d'une banque à une autre, la CNEP banque applique des taux d'intérêts pour les épargnes (6%, 7%) et pour les non épargnants et la même chose pour la BNA (qui sont 7,5% pour les épargnants et 8,5% pour non épargnants) , nous trouve aussi une différence en ce qui concerne le montant du crédit à accorder qui peut aller jusqu'à 90% du bien à financer pour la CNEP banque.

En ce qui concerne aussi la durée maximale du crédit elle est de 30 ans pour la CNEP banque et de 25 ans pour la BDL, et pour l'âge il est limité à 70 ans pour les deux banques (CNEP banque et la BDL), et comme cinquième critère de comparaison c'est la modalité de remboursement du crédit qui est presque la même pour les deux banques c'est-à-dire que les mensualités sont constantes (échéances constantes et capital contant) avec paiement du principal et les intérêts et les taxes et il y a une possibilité pour les deux banques d'être rembourser par anticipation avant l'échéance du crédit de l'intégralité ou d'une partie du crédit, mais dans la CNEP banque la capacité de remboursement ne dépasse pas 60% du revenu du postulant (bénéficiaire).

Pour le type de garantie recueillies par ces banques nous constatons que la CNEP banque exige une hypothèque légale de premier rang qui peut conserver le bien objet du crédit ou tout autre bien immobilier appartenant au débiteur et faisant partie de son patrimoines.

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Pour la BDL elle exige une hypothèque légale du premier rang sur le bien mobilier financé en garantie au crédit accordé, et pour l'assurance la CNEP banque exige à l'emprunteur d'assurer au prés d'un organisme national appelé société national d'assurance (SAA) en cas de décès bénéficiaire et contre les catastrophes naturelle, mais par contre la BDL exige à l'emprunteur une assurance au prés des SAA en cas de décès seulement avec duré égale à celle du crédit.

En ce qui concerne l'apport personnel est aussi un point de destruction entre les deux banques dont l'apport personnel minimum exigé par la CNEP banque est 10% du coût de bien financé alors que pour la BDL est de 20% au minimum du bien financé par ces dernières.

Pour les intérêts et commission, la CNEP banque et la BDL ont la même politique de recevoir les intérêts qui sont payé par les bénéficiaires mensuellement jusqu'à remboursement du crédit, et pour les commissions sont payés en une seule fois pour l'ensembles des banques citées mais avec des montants défirent, nous prenons le cas de la CNEP banque qui fixe les frais de gestions à 1000 DA, 15 00 DA, et 2 500 DA avec des conditions sur le montant du crédit en dinar, et pour la BDL, les commissions de gestion sont fixées à 13 000 DA en totalité 12 000 DA comme commission de gestion et 1000 DA comme commission de notification.

Nous ajoutons que le dossier du crédit hypothécaire en niveau de la CNEP banque doit passer par trois comités qui sont en premier comité d'agence qui décide d'accorder ce type de crédit jusqu'à 500 000 DA, le comité de direction de réseau qui décide le montant de crédit jusqu'à 900 000 DA et en dernier le comité de direction générale qui prend des décisions sur le montant de crédit sans limites, mais dans la BDL, si le montant du crédit demandé ne dépasse pas les 2000 000 DA la décision est prise par le comité de crédit agence, si le crédit entre 2000.000 DA et 3500.000 DA la décision est prise par la direction générale de Bejaia (844), et si le montant du crédit dépasse 3500.000 DA c'est la direction du crédit à Alger qui va prendre la décision sur le montant de crédit.

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