Chapitre II : Le crédit hypothécaire dans
le système bancaire algérien : cas de la CNEPbanque et la BDL
Dans ce chapitre nous procéderons à la
présentation du crédit hypothécaire dans les deux banques
Algérienne à savoir la Banque de Développement Local
«BDL » et la Caisse Nationale d'Epargne et de Prévoyance
«CNEP », mettant l'accent sur l'application de ce crédit et
les perspectives de ces deux banques dans ce domaine. En fin, nous terminerons
par une comparaison entre ces banques concernant le degré d'application
du crédit hypothécaire au sein de chaque banque.
Section 1 : Le crédit hypothécaire au
niveau de deux banques
1-1- Le crédit hypothécaire au niveau de la
CNEP-banque:
1-1-1- Les prêts hypothécaires:
Les prêts hypothécaires sont constitues des
crédits destinés à:
V' La construction individuelle.
V' La construction en coopérative immobilière.
V' L'achat ou l'acquisition d'un logement ou d'un terrain pour la
construction.
a- Les crédits à la construction:
Le prêt à la construction est distinct au financement de
la réalisation de projet de construction, pour son propre compte, pour
le compte du conjoint, ou d'un axant âgé.
- D'une construction individuelle.
- L'extension ou de la surélévation d'une
constitutionalité existante.
- Aménagement d'une habitation.
b- Les crédits à l'accession:
Les crédits à l'accession sont destinés ou
financement de l'acquisition pour son propre compte:
- D'un logement neuf ou d'un logement selon la formule de vente
sur plan auprès d'un promoteur financé ou non par la CNEP.
- D'une habitation, ou d'une construction au cours de
réalisation auprès d'un particulier ou d'une personne morale.
- D'un terrain à bâtir.
Les différents types de crédit immobiliers
octroyé par la CNEP-banque (1):
|
Catégories de crédit
|
Montant du crédit
|
Durée du crédit
|
|
Accession à la propriété:
- Achat d'un logement neuf: auprès d'un promoteur
- Achat auprès d'un particulier: d'un logement ancien ou
en cours de réalisation
- Achat d'un logement: selon la formule «vente sur plans
».
|
Maximum 80% du prix de cession ou déclaré
actuellement 90%.
|
30 ans maximum
|
|
Maximum 80% du prix déclaré.
|
30 ans maximum
|
|
Maximum 80% du prix de cession.
|
30 ans maximum.
|
|
Construction:
- Construction d'une habitation: dans le cadre de
l'autoconstruction ou d'une coopération.
- Surélévation, extension : d'une habitation.
|
Maximum 70% du devis estimatif
|
30 ans maximum.
|
|
Maximum 60% du devis estimatif
|
30 ans maximum
|
|
Aménagement:
|
Maximum 50% du devis et à la hauteur de 30% de la valeur
Vénal de garantie.
|
10 ans maximum
|
|
- Achat de terrain pour la construction
|
Maximum 80% du prix de cession
|
10 ans maximum.
|
(1) Revue de la CNEP-banque
49
1-1-2- Les pièces constitutives d'un dossier de
crédit hypothécaire à la CNEP-banque (1):
1- Pour le crédit construction et extension: V' Copie de
l'acte de propriété;
V' Certificat négatif d'hypothèque; V' Le devis
estimatif.
2- Pour le crédit achat de logement neuf promotionnel
:
V' Copie du contrat de réservation avec attestation de
réception du logement;
V' Où une décision d'attribution pour les logements
financés par la CNEP-banque.
3- Pour le crédit achat d'un logement «vente sur
plan»:
V' Contrat de vente sur plan, notarié;
V' Attestation de garantie de promotion souscrite auprès
du fond de garantie et de caution mutuelle des promoteurs.
4- Pour le crédit achat d'un logement ancien ou en
construction au prêt d'un particulier: V' Copie de l'acte de
propriété;
V' Rapport d'expertise établie par un bureau
d'étude ou un expert retenu par la CNEP banque;
V' Certificat négatif d'hypothèque (trésor
public);
V' Promesse de vente notariée.
5- Pour le crédit aménagement: V' Copie de l'acte
de propriété; V' Certificat négatif d'hypothèque
(trésor public);
V' Devis estimatif des travaux;
V' Autorisation de petites voiries délivrées par
les services de l'APC.
(1) Revue de la CNEP-banque
6-
Achat d'un terrain auprès d'une agence foncière:
V' Attestation d'attribution ou contrat de réservation
d'une parcelle de terrain avec indication du prix de la cession de terrain.
7- Achat d'un terrain auprès d'un particulier:
V' Copie de l'acte de propriété;
V' Promesse de vente notariée
V' Certificat négatif d'hypothèque
(trésor);
V' Certificat d'urbanisme;
V' Justifier des moyens financiers nécessaires pour
assurer la construction.
1-1-3- Les taux d'intérêts débiteurs
sur les crédits hypothécaires de la CNEP banque:
La CNEP banque applique les taux d'intérêts sur les
crédits hypothécaires (construction, extension, logements neufs,
logements anciens, logement social participatif, aménagement,
terrains).
V' Pour l'épargnant:
- Livret d'épargne logement (vert) 6,00%
- Livret d'épargne populaire (rouge) 7,00%
V' Pour non épargnant : 7,50%
1-1-4- Les perspectives de la CNEP-banque:
Dans la perspective de la mise en oeuvre du plan
stratégique quinquennale (2004-2008) visant à renforcer la place
du leader que détiens la CNEP-banque, notamment dans le domaine de
financement de l'immobilier, de poursuite des importantes actions entrant dans
le cadre de l'assainissement des comptes, du recouvrement des créances,
de la mise en place de procédure de gestion, du développement et
de la modernisation du réseau de la banque et de l'amélioration
de la qualité de service, un cycle de formation a été
organisé par le centre d'étude bancaires appliqué (CEBA)
ou profit des directeurs généraux adjoints, directeurs centraux
et directeurs de réseau.
51
L'objectif de cette formation est de renforcer et de
développer les compétences managériales de l'encadrement.
Ce cycle de formation, qui comprend plusieurs séminaires,
s'étalera sur une période allant de septembre 2004 à avril
2005.
A cet effet, le CEBA a fait appel à des écoles
Françaises mondialement connu pour leurs enseignement de haut niveau
dans la gestion et le management, savoir SEIMS
«management school », qui disposera des séminaires en
direction des directeurs centraux et des directeurs des réseaux, et le
HEC exécutive éducation, 1 ére école
française a obtenir les trois accréditation, qui animera, pour sa
part, des séminaires de management pour les directeurs
généraux adjoints.
1-1-5- Etude d'un Cas pratique (CNEP-banque) (1)
:
Un client sollicite le concours financier de la CNEP/ banque pour
le financement de l'acquisition d'un logement ancien auprès d'un
particulier.
Ce client travail dans une entreprise privée depuis 5 ans,
perçoit une rémunération mensuelle nette s'élevant
à 25.000.00 DA.
Marié ayant 3 enfants, le conjoint travail perçoit
un salaire de 16.000.00 DA, le prix de cession du logement est de 1.800.000.00
DA.
Pour être éligible au crédit le client doit
remplir les 3 conditions requises ci après: - Avoir la capacité
juridique : être majeur
- Solvabilité: avoir un revenu stable est
régulier
- Le bien à financer doit être vu sur le territoire
Algérien
Le traitement du dossier crédit commence dés le
premier contacte avec le client lors de la première entrevu, les
échanges d'informations lors du premier contacte peut orienter la
décision d'octroi de crédit.
Le client se présente la première fois pour se
renseigner et voir la hauteur de la participation de la banque dans le
financement du logement et les conditions de banque en la matière
(simulation crédit).
Le client est d'accord, le chargé de crédit lui
fourni le prospectus qui indique les pièces constitutives du dossier
achat logement.
(1)Archive de la CNEP-banque
b- Etude du dossier:
L'étude du dossier portera sur 3 volets:
· Volet administratif:
- S'assurer de l'identité du client;
- La charge de la famille;
- S'assurer de la vraisemblance des documents.
· Volet juridique:
- S'assurer de la conformité de l'acte de
propriété par rapport à la réglementation;
- S'assurer de l'absence de service par rapport au bien (n'est
pas demandé en hypothèque).
· Volet technique:
- Analyse le rapport établie par l'expertise, par
l'architecte agrée par la CNEP / banque; - Etablir la fiche technique de
l'étude du dossier.
Le plus important dans notre car de figure, c'est ce dernier
point évoqué qui est l'établissement de la fiche
technique.
La fiche technique de l'étude du dossier comporte;
1. Informations relatives à la nature du crédit et
au client;
2. Relevé des intérêts pour les
épargnants;
3. Informations relatives au logement (superficie, nature de
l'acte, évaluation du bien...);
4. Evaluation de la garantie;
5. Justificatif de revenue;
6. Détermination du montant du crédit.
Les cinq 1ers points ne sont qu'un report des
informations contenues dans le dossier, mais le dernier point est un calcul
technique lié aux conditions de banque et la formule mathématique
financière de l'actualisation des échéances de
remboursement de fin de période (périodicité
mensuelle).
53
La détermination du crédit est limité
par:
1. Le revenu du client
2. Le taux d'intérêt
3. La qualité du client (épargnants et non
épargnants)
4. La durée du crédit suivant l'âge du
client
5. L'âge (limite 70 ans)
6. La valeur du bien et le montant de la garantie
7. Existence ou absence de la caution ou Co-débitions
8. L'assurance décès
9. Montant sollicité
c- Détermination de la capacité de
remboursement:
La détermination de la capacité de remboursement
se fait comme suit: - Pour le postulant 30% de son revenu
- Pour les cautions conjointes 30% de revenu de conjoint
- Ascendant et descendant 15% de leurs revenus
Remarque:
La capacité de remboursement du postulant ne doit pas
dépasser les 60% de son revenu alors que la CNEP exige l'intervention
soit du conjoint, de l'ascendant ou du descendant. Dans ce cas pour avoir une
capacité du remboursement de 60%
(30% de revenus de postulant + 30% de revenus de conjoints).
d- Calcul de capacité de
remboursement:
30% (revenu du postulant)
30% (25000.00) da = 7500.00 da
30% (revenu de conjoint) <==> 30% (16000.00) = 4800.00 da
Total de capacité de remboursement = 7500.00 da + 4800.00 da
= 12300.00 da
e- Examen du dossier de financement par les
comités de crédit:
Après passage du dossier au comité de
crédit, un procès verbale de réunion et établi.
Après l'acceptation de la demande de crédit du postulant, les
conventions de prêts
(engagement hors bilan enregistré dans la classe (9) et
suite à l'entrée en portefeuille le client paie les frais de
gestion.
|
Comité agence
|
500.000.00
|
|
Comité réseau
|
3000.000.00
|
|
Comité central
|
Sans limite
|
Dans ce tableau on trouve que suite à l'acceptation de la
demande de crédit au postulant. Les comités de crédit
prennent les frais de gestion dont le montant est fixé suivant le
tableau ci après.
f- Frais de gestion (1) :
|
Le montant de crédit
|
Les frais de gestion
|
|
Si le crédit <= 500 000 DA
|
1 000 DA
|
|
Si le crédit entre 500 000 et 2 millions DA
|
1 500 DA
|
|
Si le crédit >= 200 0000 DA
|
2 500 DA
|
g- Mobilisation des fonds:
La mobilisation des fonds s'effectue par:
- L'ouverture du compte chèque.
- Versement de l'apport personnel: 190 000.00
- Débloquer le crédit 1 601 000.00
- Remise du chèque pour un montant de 1 800 000.00 et une
lettre par l'intermédiation d'un notaire qui se charge de la transaction
et de l'inscription de l'hypothèque du 1er rang, le notaire
envoi un bordereau d'inscription de l'hypothèque.
(1) Service crédit CNEP-banque.
55
Tableau 1 : Répartition des crédits
hypothécaires: Accession à la propriété
(1997 - 2001):
Unité : millions de Dinars
|
Répartition des crédits
hypothécaires
|
Montant
|
|
- Achat d'un logement ancien
|
3 132.75
|
|
- Achat de logement neuf financé par la
|
8832.12
|
|
CNEP-banque
|
|
|
- Achat de logement neuf non financé par la
|
1442.87
|
|
CNEP-banque
|
|
|
- Achat de terrain
|
18.70
|
|
- Vente sur plan
|
96.09
|
|
TOTAL
|
13 522.53
|
Source: CNEP-banque.
8832.12
65.13%
18.7
0.14%
3132.75
23.17%
1442.87
10.67%
96.09
0.71%
Achat d'un logement
neuf financé par la CNEPbanque
Achat d'un logement ancien
Achat d'un logement neuf non financé par la
CNEPbanque
Vente sur plan
Achat de terrain
56
Répartition des crédits
hypothécaires
Accession à la
propriété.
D'après ce graphe nous remarquons que la CNEP-banque
finance l'achat de logement neuf plus de 60% d'un montant équivalent
à 8832.12 MDA, en deuxième lieu elle a consacré un montant
de 3132.75 MDA pour le financement d'achat de logement ancien, vient
après le financement de vente sur plans d'un montant de 96.09 MD, et
enfin la CNEP-banque finance l'achat de terrain d'un montant égal
à 18.70 MDA.
Tableau 2 : Répartition des crédits
hypothécaires en 2001-2005:
Unité : millions de dinars
|
Répartition du Crédit
hypothécaire
|
Montant
|
|
- Achat de logement neuf financé par la
|
1221.02
|
|
CNEP-banque.
|
|
|
- Achat de logement neuf non financé par la
|
7 10.5
|
|
CNEP-banque.
|
|
|
- Achat de logement ancien auprès d'un particulier.
|
565.14
|
|
- Prêts constructions épargnants.
|
552.5 5
|
|
213.63
|
|
- Prêts individuels dans le cadre d'une coopérative
immobilière.
|
|
|
- Prêts construction non épargnants.
|
187.63
|
|
90.58
|
|
- Vente sur plan
|
3.2
|
|
- Achat de terrain
|
|
|
TOTAL
|
3544.25
|
Source: CNEP-banque.
D'après les deux tableaux (1 et 2) nous remarquons une
baisse des parts de financement des crédits hypothécaire par la
CNEP Banque, pour les années (1997 - 2001) le montant globale est de 13
5222.53 millions de DA et en (2001- 2005) le montant est baissé
jusqu'à
3 544.25 millions de DA.
1400
1200
1000
800
600
400
90,58
200
3,2
0
1221,02
710,5
565,14
552,55
213,63 187,63
Achat de logement financé par la CNEP- banque
Achat de logement non financé par la CNEP- banque
Achat de logement ancien auprès d'un particulier
Prêt construction épargnants
Prêt individuels dans le cadre d'une coopérative
immobilière
Prêt construction non épargnants
Vente sur plan
Achat de terrain
58
Répartition des crédits
hypothécaires
D'après ce graphe, nous concluons que la CNEP Banque
finance beaucoup plus l'achat des logements neufs que l'achat des terrains et
des constructions.
En d'autres termes la CNEP finance selon un ordre
décroissant les crédits hypothécaires, en premier lieu la
CNEP Banque finance plus l'achat de logement d'un montant de 1221.02, et la
part non financé par la CNEP-BANQUE pour l'achat de logement
représente le montant de
7 10.5 MDA, elle finance la construction d'un montant 552.55 MDA
et la vente sur plan d'un montant de 90.58 MDA et en fin le montant le plus
faible (3.2) est consacré pour l'achat de terrain.
59
EVOLUTION DES CREDITS HYPOTHECAIRES AUX
PARTICULIERS
ACCORDE PAR LA CNEP/BANQUE
En milliers DA.
|
Catégorie
|
Année 2003
|
Cumul à la fin 2003
|
Année 2004
|
Cumul à la fin 2004
|
Janv.-05
|
Févr.-05
|
|
Nombre
de
dossiers
|
Montant
|
Nombre
de
dossiers
|
Montant
|
Nombre
de
dossiers
|
Montant
|
Nombre
de
dossiers
|
Montant
|
Nombre
de
dossiers
|
Montant
|
Nombre
de
dossiers
|
Montant
|
|
Crédit àla construction
|
139
|
68000
|
2153
|
596000
|
179
|
90500
|
2331
|
684500
|
19
|
9500
|
15
|
7500
|
|
Crédit à l'achatde logement
|
108
|
72000
|
2940
|
1290000
|
383
|
199500
|
3323
|
1488500
|
41
|
33500
|
40
|
25500
|
|
Total des crédits hypothécaires
aux
particuliers
|
247
|
140000
|
5093
|
1886000
|
562
|
290000
|
5654
|
2173000
|
60
|
45000
|
55
|
33000
|
NB : en sus des crédits
hypothécaires au particuliers la CNEP/ banque accordée des
financements en direction de promoteur
de l'ordre de 8 000 000 000,00 DA et
le financement de l'habitat social d'un montant de 7 000 000 000,00 DA.
60
L'analyse de ce tableau montre que la CNEP-banque à
marqué une progression importante dans le domaine du financement
hypothécaire pendant les deux années 2003 -2004, on constate
aussi que la CNEP-banque finance plus la construction que l'achat de logement
en 2003 suite aux frais coûteux liées à la promesse de
vente notarié.
(Entre le vendeur et l'acheteur du logement auprès du
notaire) pour l'achat d'un logement auprès d'un particulier. Donc pour
la construction, il y a 139 dossiers avec un montant de 68 000 MDA et pour
l'achat de logement 108 dossiers avec 72 000 MDA, mais par contre pour
l'année 2004 et le début de l'année 2005, on constate que
cette banque finance plus l'achat de logement que la construction et ça
s'explique par l'aide de l'Etat et la caisse nationale de logement (CNL) pour
les promoteurs par l'offre des terrains et en terme de
financement de ces promoteurs pour construire des logements
sociaux participatifs qui ont un coût de reviens moins cher, c'est la
raison pour laquelle les gens préfèrent d'acheter des logements
que de construire.
Et en plus, on constate d'après ce tableau qu'il y a une
évolution des crédits hypothécaire a savoir le nombre de
dossiers favorables et les montants du crédit débloqués
par la CNEP-banque, on constate 247 dossiers avec un montant de 14000 MDA en
2003 alors que pour l'année 2004 il y a 562 dossiers avec une part de
financement bancaire de 290 000 MDA et ça peut aussi s'explique par la
baisse des taux d'intérêts qui ont été de 6,5%
(l'épargne logement) et de 7,5% (l'épargne populaire) pour les
épargnants et de 7,75% pour les non épargnants et qui sont devenu
en premier juin 2004 (6% et 7% pour les épargnants et de 7,5% pour les
non épargnants), et qui s'explique aussi par l'augmentation de la part
de financement de 80% en 2003 à 90% en 2004.
Cette évolution de ce nouveau produit est dû aussi
à:
- L'ouverture de nouvelles banques en 2005 (05 agences);
- Aux changements des mentalités des gens;
- L'amélioration des pouvoirs d'achat de ces derniers
(revenu);
- Intégration de la Co-débitions suite au protocole
signé par la banque avec les agences Immobilières (fortes
demandes du Co-dé buteurs);
- Et l'émergence des promoteurs privés qui
augmentent l'offre de logement.
1-2- Le crédit hypothécaire au niveau de la
BDL:
La BDL diversifie aujourd'hui ces activités en donnant un
nouveau souffle au crédit immobilier ainsi qu'aux crédits aux
particuliers et aux ménages. Le crédit hypothécaire
représente des perspectives prometteuses de rentabilité à
moyen terme. Un autre créneau que la BDL vient d'investir par le
crédit hypothécaire qui repose sur l'octroi des crédits
destinés à l'achat ou l'extension d'un immeuble aux profits des
particuliers.
Le crédit immobilier aux particuliers est consenti par la
BDL dans les cas suivants :
- L'achat d'un logement neuf fini ou d'une habitation
individuelle auprès d'une entreprise de promotion immobilière
publique ou privée.
- L'achat d'un logement ou d'une habitation individuelle
auprès d'un particulier (PAP). - La réalisation d'une habitation
individuelle (auto construction ou extension).
- La réhabilitation ou aménagement d'une
habitation.
1-2-1- Pièces constructives d'un dossier de
crédit hypothécaire au niveau de la BDL:
a- Cas d'auto construction:
- L'acte de propriété de terrain accompagné
de permis de construire.
- Expertise du terrain d'assiette et de la construction ou devis
estimatif sur l'état d'avancement des travaux déjà
réalisés.
- Un devis estimatif du projet à réaliser pour
l'auto construction.
b- Cas d'extension ou d'aménagement:
- L'acte de propriété de logement.
- Un devis estimatif du projet à réaliser pour
l'extension ou l'aménagement. - Devis estimatif sur l'état
d'avancement des travaux déjà réalisés.
c- Cas d'achat logement sur plan promoteur:
- Contrat notarié de vente sur plan.
- Attestation d'adhésion au fond de garantie.
- Justification de versement au promoteur.
- L'attestation d'avancement des travaux établie par le
promoteur.
62
64
1-2-2- Etude d'un cas pratique BDL:
Un client sollicite un crédit au niveau de la BDL pour le
financement de l'acquisition d'un logement ancien auprès d'un
particulier.
Ce client travail au SONALGAZ comme un chef de service depuis
13 ans, celui-ci perçoit un salaire 37 452,03 DA. Il est marie et sans
enfants, le conjoint travail comme secrétaire avec un salaire 6190,00
DA, le prix de cession du logement est de 1980.000,00 DA. Pour être
éligible au crédit, le client doit remplir les critères
suivants :
- Avoir la nationalité algérienne résidant
ou non résidant en Algérie.
- Avoir la majorité algérienne à la date de
l'autorisation de financement.
- Avoir un revenu stable et régulier au moins égale
à (1,5) le SNMG (15000,00 DA) seul le conjoint peut être
Co-emprunteur.
· :. Une fois ces conditions sont rempli la BDL peut
procéder au traitement du dossier de crédit dés le premier
contacte avec le client, s'échangeant des informations sur la hauteur du
financement d'achat d'un logement par la BDL.
· :. Le client est d'accord sur ces conditions, le
chargé du crédit lui fournis un document indiquant les
pièces constitutives de dossier achat de logement.
a- Dépôt de dossier:
Si le client à constitué son dossier, le
chargé de crédit doit le vérifier est ce qu'il est
conforme au document figurant sur le formulaire, ensuite il va les classer par
rapport aux autres dossiers reçus.
le chargé de crédit offre au client une convention
de crédit qui contient des articles concernant le crédit
hypothécaire dont le montant et la durée du crédit, taux
d'intérêt, apport personnel, conditions d'utilisation de ce
crédit, les échéances de remboursement, déblocage
des fonds ...
Le client dispose de cinq (05) exemplaires de la convention
de crédit immobilier signés par le directeur d'agence qui ont
timbrés avec timbres fiscaux 40 DA / page, enregistrées au niveau
de la conservation foncière (Hôtel des finances).
b- Constitution de dossier d'achat d'un logement
auprès d'un particulier: En plus des pièces
présentées dans le deuxième chapitre pour l'achat d'un
logement auprès d'un particulier les pièces suivantes :
- Promesse de vente notariée et publiée.
- L'expertise SAE EXACT (Société d'assurance et
d'expertise), filiale (SAA).
c- Etude de dossier:
L'étude de dossier d'achat d'un logement par la BDL passe
par 03 volets:
· Volet comptable : contient toutes les
écritures comptables:
1- Prélèvement des commissions: - Débit
compte client. - Crédit compte produit client. - Débit compte
client, crédit compte SAA.
2- Mobilisation du crédit: - Signature du billet à
ordre. - Effectuer le tableau d'amortissement.
- Préparation du chèque de banque au nom de
notaire.
- Et du montant de la transaction (montant de crédit).
· Volet garantie:
- Acte de caution et aval (crédit conjoint).
- Certificat d'adhésion au contrat groupe (SAA).
- Police d'incendie.
- Demande d'établissement d'acte hypothèque.
Une fois que les garanties sont recueillies (acte
d'hypothèque, bordereau d'inscription d'hypothèque, assurance
(décès, police d'incendie), acte de caution et aval de conjoint),
l'agence prépare un bordereau de transmission de garantie pour examen et
conservation au niveau de service juridique de groupe d'exploitation Bejaia
(844).
· Volet technique (étude de
crédit):
- L'étude (détermination du montant de
crédit, durée, taux d'intérêt.
- Avis de comité de crédit (avis favorable ou
défavorable).
- Système de notation pour déterminer la
capacité d'endettement de l'emprunteur suit à l'avis
favorable.
- Préparation de notification d'accord de
crédit.
- Autorisation du crédit. - Et convention de
crédit.
Le plus intéressant dans notre cas c'est
l'établissement d'une fiche de système de crédit
hypothécaire qui comporte:
1. Des informations sur l'objet du crédit et des
renseignements sur le client et son conjoint s'il y'a lieu.
2. Information sur le logement qui est l'objet de crédit
(prix, superficie).
3. Valeur de l'hypothèque.
4. Justification du revenu du client.
5. Enfin, il y'a lieu de déterminer le montant de
crédit.
Et ce dernier point se détermine par:
- Le revenu du client.
- L'âge (limite à 70 ans).
- La durée de crédit suivant l'âge du
client.
- Le taux d'intérêt.
- La valeur du bien et la valeur de l'hypothèque.
- Montant d'assurance décès.
d- Détermination de la capacité de
remboursement BDL: La détermination de cette capacité se
calcule comme suit: - Prendre 30% ou 40% de revenu de client.
- 30% ou 40% de la totalité de revenu s'il s'agit d'un
crédit conjoint. Application:
Crédit conjoint par achat d'un logement:
Revenu du client = 37452.03, 00
Revenu du conjoint =6190, 00 la totalité de revenus =43
642,03
Donc: Si 30% (43642,03) = 13 092,61.
Si 40% (43 642, 03) = 17 456,81.
e- L'étude du dossier par les comités de
crédit:
Après l'analyse de dossier le comité de
crédit donne son avis favorable ou défavorable
c'est-à-dire le pouvoir de décision revient à l'agence BDL
(comité de crédit). Qui décide le montant de crédit
qui représente 80%, et un apport personnel de 20% et d'une durée
de 25 ans avec des garanties:
1- Hypothèque 1er rang sur le logement.
2- Caution solidaire du conjoint.
3- Souscription assurance SAA.
Remarque:
- Si le crédit ne dépasse pas le 2 000 000,00 DA la
décision est prise par l'agence.
- Si le crédit est entre 2 000 000,00 DA et 3 500 000,00
DA la décision est prise par la direction générale Bejaia
DJE (844).
- Si le crédit dépasse 3 500 000,00 DA la
décision est prise par la direction de crédit à Alger.
f- Frais de gestion exigés par la
BDL:
La BDL exige des frais de gestion ou des commissions qui sont
évaluées à 13 000 DA et exige aussi au client le paiement
des primes d'assurance qui sont égale à 0,37% sur le montant de
crédit chaque année.
Le versement des commissions bancaires par le client s'effectue
une seule fois alors que les primes d'assurance sont versées en
équivalent d'une année après il paie chaque mois.
Remarque:
En constate que les frais de gestion de la CNEP Banque sont
moins chère que celles de la BDL.
g- Mobilisation des fonds:
La mobilisation des fonds s'effectue de la même
façon que la CNEP- banque avec: - L'ouverture du comte chèque du
client au niveau de la BDL.
- Versement de l'apport personnel dans le cas égal
à 20% équivalent de 400 000 DA - Déblocage du
crédit qui est égal à 80% équivalent à 1600
000,00 dans notre cas.
1-2-3- Les prévisions pour les cinq prochaines
années BDL:
Pour les années à venir (2004-2008) compte tenu du
déficit de logement à l'échelle nationale prés de
deux millions de logements aux quels s'ajoute une demande additionnelle
estimée à 120 000 logements par an, la BDL compte réaliser
des scores encore meilleurs qui lui permettront de conforter sa part de
marché. Cette augmentation attendue du montant du crédit
immobilier pourrait être atteinte grâce à
l'élargissement du financement de ce produit à de nouveaux objets
tels que le logement social participatif, la vente sur plan ainsi que les
coopératives immobilières. Par ailleurs la baisse des taux
d'intérêt débiteurs ainsi que la concrétisation des
actions qualitatives inscrite dans le plan d'action institutionnel de la banque
sont également de nature à simuler cette activité et
à lui permettre d'atteindre les objectifs fixés.
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Évolution du crédit hypothécaire
accordé par la « BDL »:
Tableau N° : 04
Unité : Milliers de Dinars.
|
Libellée
|
Situation
|
Ecarts
31/12/2004
|
Ecart
trimestriel
précédent.
|
|
3 1/12/2004
|
Trimestre
Précédent
|
Trimestre
actuel
31/03/2005
|
En
valeur
|
En %
|
En
valeur
|
En %
|
|
Crédits
immobiliers
|
227816
|
227816
|
236558
|
8742
|
4%
|
8742
|
4%
|
Source : BDL 133 de Bejaia.
D'après ce tableau, la BDL à marqué une
évolution du crédit hypothécaire entre les deux
années 2004-2005, nous constatons que la situation au 3 1/12/2004 du
crédit hypothécaire est évalué à 227816 MDA
qui représente le cumul de ce produit jusqu'à la fin de 2004 et
en premier trimestre de l'année 2005 c'est-à-dire au 31/03/2005,
le montant cumulé est de 236 558 MDA, donc il ya une augmentation ou un
écart de 8742 MDA et cette augmentation du crédit
hypothécaire est dû à une forte demande du
crédit.
Et en plus de ça la BDL a constaté 262 dossiers
favorables la fin de l'année 2004.
Remarque:
La BDL applique les taux d'intérêt pour les
crédits hypothécaire qui sont: - 6,5% si le revenu est
inférieur ou égale à 1000 000,00 DA.
- 6,75% si le revenu est supérieur à 1000 000,00
DA.
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