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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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III-1) LE PRINCIPE DE LA DEFISCALISATION

La défiscalisation est un levier fiscal qui a pour but de développer les investissements productifs afin de redynamiser l'économie et la création d'emplois.

La loi de Finance de 1980 fixe la structure générale du dispositif d'incitation fiscale aux investissements qui sera modifiée par la loi de Finance rectificative de 198639 dite loi Pons qui instituera la défiscalisation des investissements outre-mer

Dans le secteur du logement, les objectifs affichés pour la mise en place de cette loi sont, pour rappel :

-de relancer le bâtiment

-de baisser les prix des loyers

-de libérer des logements anciens en baissant les prix

39 Article 22 de la loi de Finance rectificative du 21/07/1986

- permettre aux catégories intermédiaires de se loger hors du parc de logements sociaux

40

Cette loi sépare clairement les mesures en faveur des entreprises et celles en faveur des particuliers.

Pour les entreprises, la défiscalisation peut se réaliser de manière directe ou indirecte.

De manière directe,41 il s'agit pour elles de réaliser des investissements productifs en biens neufs amortissables en outre-mer { l' occasion de la création d'exploitations appartenant aux secteurs d'activité éligibles, en l'occurrence pour ce qui nous intéresse : le bâtiment. Elles pourront alors déduire de leur impôt sur les sociétés (IS) ou de l'impôt sur le revenu (IR) la totalité de leurs investissements.

De manière indirecte42 il s'agit pour les entreprises de souscrire au capital de sociétés qui réalisent des investissements productifs dans les secteurs concernés et déduiront également la totalité de leur investissement.

Pour les particuliers, il s'agit de bénéficier d'une réduction d'impôts suite { la réalisation d'un investissement dans un secteur d'activité concerné. Comme pour les entreprises, il y a deux cas de figures.

Les particuliers peuvent construire un logement neuf qui sera destiné à être leur résidence principale ou { être loué pendant un certain nombre d'années.43 Ils bénéficieront { ce titre d'une réduction d'impôt sur le revenu.44

Ils peuvent également acheter des parts ou des actions { des sociétés dont l'objet principal est la réalisation de logements. Ils bénéficieront également dans ce cas la d'une réduction de leur impôt sur le revenu.

La loi Pons a connu plusieurs modifications au fil des années.

40 Voir AGORAH ; La défiscalisation des investissements locatifs, 2005

41 Article 238 bis HA I du Code Général des Impots

42 Article 238 bis HA II du Code Général des Impots

43 Le nombre d'années dépend des lois et de leur évolution. Parfois il s'agissait de 5 années, d'autres fois 9..

44 La réduction d'impôt est variable selon les années. Elle est souvent modifiée dans les lois de finances. Pour la loi Pons elle s'établissait entre 50% du montant de l'investissement jusqu'en 89, puis était de 25% jusqu'en 1992 etc....

En 1992, la réduction d'impôt est portée { 50% du montant de l'investissement lorsque des particuliers investissent de manière directe ou indirecte dans le secteur locatif intermédiaire.45 C'est donc cette année que la défiscalisation commence { s'orienter { destination de ces catégories pour qui les loyers libres sont trop élevés et l'accès à un logement social n'est pas possible. Les logements font l'objet d'une convention entre l'Etat et le propriétaire fixant le montant maximal du loyer et les plafonds de ressources imposés pour le choix du locataire. Par la suite, ce type de défiscalisation sera étendu aux entreprises en 1996.

Le 13 Décembre 2000, la Loi d'Orientation pour l'Outre Mer (LOOM) est votée. Elle instaure un nouveau dispositif de défiscalisation communément appelé « loi Paul46 ». Elle fonctionnera dans le secteur de l'immobilier selon le même principe que la loi Pons mais sa durée sera relativement plus limitée, puisque ce dispositif prendra fin petit à petit avec l'instauration de la loi Girardin en 2003 sur laquelle nous allons revenir plus amplement par la suite.

Ainsi, le dispositif de défiscalisation issu de la loi Pons ainsi que son remplacement par un dispositif similaire issu de la loi Paul ont fonctionné sur un temps relativement long sans jamais être remis en cause de manière profonde. Il convient alors de s'interroger sur le bilan en termes de production de logement de ces politiques.

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