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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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II-2) SATISFAIRE LA DEMANDE

Nous l'avons évoqué, les besoins en logements et notamment en logements sociaux ont toujours été importants sur l'ile. Depuis qu'elle est devenue département et que les premiers jalons d'une politique en matière d'habitat y ont été posés, l'enjeu a été de satisfaire une demande toujours importante en logement sociaux. Cependant, jamais celle-ci n'a pu être satisfaite.

Nous allons revenir sur ce qui caractérise la demande en logement sociaux, c'est-à-dire à la fois son ampleur et à la fois ses caractéristiques qualitatives et économiques.

78 Commission des Finances, du contrôle budgétaire et des comptes économiques de la Nation,Rapport d'information sur le logement en outre mer, Annexe au procès-verbal de la séance du 27 mai 2008, p 23

II-2-A) L'AMPLEUR DE LA DEMANDE

Pour mesurer l'ampleur de la demande, il suffit de regarder le graphique suivant. Celuici présente le poids des ménages demandeurs de logements sociaux sur chaque territoire intercommunal de l'ile.79 Cela représente, en 2007, 26 000 ménages qui ont déposé un dossier auprès d'un bailleur de l'ile.

FIGURE 22:LA PART DE MENAGES DEMANDEURS DE LOGEMENTS SOCIAUX

 

Source : ARMOS 2007

La baisse de la production des années 2000 a donc accru la difficulté des bailleurs à satisfaire la demande. Le graphique ci-dessous met en avant la baisse des attributions de logements sociaux, entrainée à la fois par la baisse de production mais également par le faible taux de rotation dans le parc de logements anciens qui peut s'expliquer lui par la difficulté des ménages à sortir du parc social.

FIGURE 23: LES ATTRIBUTATIONS DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX DE 2001 A 2006

Source : ARMOS, 2007

79 Le sud comprend la CIVIS et la CA Sud. Pour le découpage par EPCI voir Annexe.

On considère ainsi qu'entre 2005 et 2006 ce sont seulement 21% des demandeurs qui ont pu être satisfaits.80

II-2-B) QUALITE DE L'OFFRE PROPOSEE

La faiblesse de la production quantitative est indéniable et induit de lourdes conséquences pour les réunionnais en attente d'un logement social. Comme nous l'avons déjà évoqué la population se caractérise par sa relative précarité. Ainsi, le parc social se répartit entre plusieurs types de financements qui conditionnent les loyers pratiqués. La grande partie de la population réunionnaise se trouve ainsi éligible aux Logements Locatifs Très Sociaux (LLTS) qui constituent la catégorie de logement social dont le loyer pratiqué est le plus bas. Le graphique ci-dessous témoigne de la répartition des ménages selon leur éligibilité aux différents produits sociaux.81

FIGURE 24: ELIGIBILITE DES MENAGES AUX DIFFERENTS PRODUITS DU LOGEMENT SOCIAL

Source :INSEE, 2006

80 ARMOS-oi, Le parc, la demande, l'attribution des logements sociaux { la Réunion, Rapport annuel, édition 2007, p 17

81 Rappelons que nous ne prenons pas en compte le LES qui est un produit { l'accession et que le PLS est considéré davantage comme un produit locatif intermédiaire que social ce que nous me manquerons d'évoquer plus largement par la suite. Toutefois, l'intérêt de ce graphique est de montrer que les LES et les PLS ont un grand role { jouer dans la politique de l'habitat de l'ile.

Ce graphique dresse le constat sans appel de la nécessité de produire en priorité des LLTS pour répondre aux besoins de la population. Or, la réalité est tout autre. Les LLTS parce qu'ils sont conditionnés { des loyers moins élevés que les LLS sont des opérations difficiles à équilibrer et qui nécessitent souvent la mobilisation de fonds propres des bailleurs. C'est pour cela que l'on produit davantage de LLS. Le parc locatif social de l'ile se compose ainsi principalement de ces derniers au détriment d'une réponse adaptée aux besoins réels de la population. Le graphique ci-dessous montre la répartition des différents types de financement en 2007.82 Et permet de constater la primauté des logements LLS sur les autres types de financements.

FIGURE 25: TYPE DE FINANCEMENT DU PARC LOCATIF SOCIAL A LA REUNION

ARMOS : 2007

L'inadéquation entre l'offre proposée et la demande se concrétise aussi en termes de répartition territoriale. Ainsi, les logements locatifs sociaux sont inégalement répartis sur le territoire comme le montre la carte suivante. Or, comme nous l'avons montré précédemment (cf : figure n°22) la demande est importante dans l'ensemble des territoires.

82 Le type de financement « ancien » fait référence à tous les produits ayant existés avant 1986.

FIGURE 26

Source: AGORAH 2008

Ainsi, il apparait que la demande en logement sociaux est relativement soutenue et les années 2000 ont creusé un écart plus important entre l'offre produite et la réalité des besoins. De plus, les logements réalisés ainsi que leur répartition ne semblent par répondre de manière totalement satisfaisante à la demande.

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