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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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II-3) LE FONCIER : UN VOLET ESSENTIEL A LA POLITIQUE DU LOGEMENT SOCIAL

Comme nous l'évoquions précédemment, la défiscalisation a induit une augmentation rapide et importante des prix du foncier. Certes, la loi Girardin a entrainé une progression rapide des prix mais la situation d'insularité ajoutée { des besoins grandissant en logement et par conséquent en équipements etc.....conditionnent une augmentation inévitable des prix du foncier.

Ces prix élevés entrainent des difficultés pour équilibrer les opérations. La réalisation d'opérations de logements sociaux est donc conditionnée par la mise en place d'une réelle politique foncière de la part des communes qui sont les principaux acteurs en la matière.

Nous verrons dans un premier temps la question de la mise en place d'une véritable politique foncière puis dans un second temps la nécessité de relancer des opérations d'aménagement.

II-3-A) POSER LES JALONS D'UNE VERITABLE POLITIQUE FONCIERE

En 2007, l'AGORAH estimait que les communes détenaient 70% des réserves foncières (le reste étant alors attribué { l'Etablissement Public Foncier de la Réunion ou aux SEM d'aménagements). Toutefois, malgré leur position privilégiée pour mettre { disposition des terrains nécessaires à la réalisation de logements sociaux, il y aurait un manque d'engagement manifeste de la part de nombreuses communes d'une part { cause de leur faible solvabilité, d'autre part a cause de la faible coordination entre elles et l'Etat.83

C'est probablement pour remédier { cela que des Contrats d'Objectifs Fonciers (COF) ont été mis en place dans le département. Ils sont signés par le préfet et les maires et ont pour objectifs de contractualiser l'engagement pris pour développer une action foncière en faveur du logement social. Les communes mobilisant du foncier se voyant ainsi octroyer les crédits LBU en priorité.

83 Commission des Finances, du contrôle budgétaire et des comptes économiques de la Nation,Rapport d'information sur le logement en outre mer, Annexe au procès-verbal de la séance du 27 mai 2008, p 49

Conscients de la nécessité de pratiquer une politique de maitrise foncière, les communautés d'agglomérations de la CINOR et du TCO84 ont émis dans leur dernier Programme Local de l'Habitat la volonté d'aider les communes { développer une action foncière active. Cela permettra { ces structures intercommunales de s'assurer de la maitrise foncière nécessaire à la réalisation des objectifs de production de logements sociaux inscrit dans leur PLH.

La mise en place de l'EPFR dont le rôle est « d'acquérir des propriétés foncières ou immobilières pour le compte de ses membres ou de toute personne publique afin, d'une part, de constituer des réserves foncières et, d'autre part, de réaliser ou de favoriser des opérations d'aménagement » 85 a permis à partir de 2002 de poser les premiers jalons d'une véritable politique foncière { l'échelle du département.

Dans sa programmation 2009-2013, l'EPFR a prévu de contribuer { la réalisation de l'objectifs de 5000 logements sociaux annuels prévus par l'Etat et le département. Il va prioriser l'action du foncier pour les logements aidés en apportant notamment sa contribution { la mise en oeuvre des COF.

Entre 2003 et 2008 il a réalisé 117 acquisitions représentant 163 hectares. Ses résultats ont été plutôt mitigés. La faiblesse des moyens de l'EPFR a fait qu'il n'a « pu dégager en 2007 qu'une réserve foncière équivalent à une année et demie de production pour un seul Organisme de Logement Social (OLS) réunionnais », comme l'indique le secrétariat d'Etat à l'outre-mer. De plus, pendant ces années l{, l'ensemble des communes de l'ile n'avaient pas adhéré { l'établissement. Aujourd'hui, l'ensemble des communes et intercommunalités y adhèrent et l'EPFR tente de poursuivre ses actions en essayant d'obtenir un meilleur bilan en 2013.

84 Ces deux communautés d'agglomération viennent de terminer leur second PLH. La CIREST n'a pas encore terminée son second document de programmation, quant{ la CIVIS et{ la CA SUD elle n'ont pour le moment réalisé aucun PLH communautaire.

85 Ibid, p 50

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