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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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II-3-B) LIBERER DU FONCIER AMENAGE : UNE NECESSITE

En plus de la nécessité de constituer des ressources foncières, la mobilisation de foncier { travers la mise en place d'opérations d'aménagement telles que les Zones d'Aménagement Concertées(ZAC) semble nécessaire. En effet, à partir des années 1990 le poids des logements sociaux issus de ZAC est devenu considérable comme nous l'indique le graphique suivant. En 2006, près de 30% du parc de logements locatifs sociaux se situait en ZAC.

FIGURE 27: PRODUCTION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX

Source : AGORAH

Les opérations d'aménagement jouent donc un rôle primordial dans la constitution d'un nouveau parc locatif social. Toutefois, ces dernières années, la proportion de logements sociaux dans ces opérations diminue : d'une part parce qu'il existe moins d'opérations « très sociales » et d'autres part parce qu'il y a eu davantage d'opérations « peu sociales » a cause de la défiscalisation Girardin. Mais ce qui pose le plus de problèmes depuis quelques années c'est surtout la diminution du nombre d'opérations d'aménagement. Celles-ci sont en effet complexes à mettre en place et nécessitent une ingénierie technique dont ne disposent pas les communes86. Ce sont également des opérations souvent déficitaires et l'état actuel des finances des communes ne leur permet pas de lancer de nouvelles opérations. Lors des années où la défiscalisation

86 Avant 2005 les concessions d'aménagements étaient confiées sans mise en concurrence aux SEM par les collectivités qui étaient associées dès le début des études jusqu'{ la livraison des logements. Depuis l'obligation de mise en concurrence des SEM les difficultés se sont accrues puisque les collectivités doivent s'impliquer davantage y compris financièrement, d'où leurs difficultés { suivre ces opérations. Source : Foucque, Evolution des acteurs du logement et de l'aménagement et de leur cadre d'intervention à la Réunion, 2010, p 3 et 4

Girardin rencontrait du succès cela permettait de maintenir l'équilibre de ce type d'opération : « la charge foncière amenée par les promoteurs privés permettait l'équilibre des opérations publiques d'aménagement, que la production de logements sociaux ne garantissait pas. (...) Aujourd'hui d'ailleurs, les choses deviennent compliquées car l'équilibre de ces opérations d'aménagement n'est plus assuré ».87 Elles sont pourtant jugées comme essentielles par de nombreux acteurs du logement social.88

Les années 2000 sont ainsi marquées par la situation catastrophique du logement locatif social. La production a baissé de manière conséquente à cause de la combinaison de plusieurs facteurs. Nous l'avons vu, les difficultés des bailleurs sont bien réelles et nécessitent de repenser la manière de financer et de produire du logement social sur l'ile. En effet, la demande est toujours soutenue et ne va cesser de s'accroitre au fil des années. Le constat de crise du logement social pose question quant { l'avenir de la politique en matière d'habitat sur l'ile qui a été pendant plusieurs années très influencée par le succès de la défiscalisation.

87 Vergriete, Les mécanismes de la production du logement à la Réunion, non publié.p 9

88 Entretien avec M Zmberger, SIDR, et M Oberlé, ARMOS

III) DE NOUVEAUX MODES DE PRODUCTION QUI POSENT QUESTION FACE A L'AMPLEUR DE LA DEMANDE

Le succès de la défiscalisation dans les années 2000 a été tel que ses conséquences ont été sans précédent. Très souvent critiqué, le dispositif Girardin, s'il a permis de nourrir le marché de la location, a effectivement entrainé de nombreux effets pervers.

En 2008, un retournement du marché a eu raison du succès de ce dispositif. Au regard de la production privée et sociale des années précédentes et des besoins réels de la population se pose alors la question du juste équilibre à atteindre afin de couvrir, enfin, tous les segments du marché.

Nous évoquerons ici les conséquences négatives du dispositif Girardin. Par la suite, nous tenterons de raisonner sur les besoins estimés en logements locatifs toutes catégories confondues. Cela nous permettra de mieux appréhender la suite de notre développement qui abordera la question réorientation de la défiscalisation en faveur du logement social.

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Rassembler les contraires c est creer l harmonie